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1、2003年成都红瓦寺项目营销报告亿发红瓦寺项目营销咨询报告目录前言项目环境交通项目环境商圈项目环境配套市场供需项目潜在竞品全国其他知名小户型楼盘借鉴项目问题点/机会点顾客族群定位（初步）项目规划建议项目营销建议附件：成都市小户型市场前言2003年的成都楼市，可谓硝烟弥漫，各路英雄粉墨登场。在激烈竞争的市场中，或威猛一刀，或温柔一剑，或刚烈一枪，或迅捷一刺，一幕幕地产大戏激情上演，有喜剧，亦有悲剧，由地产大片，亦有地产短剧。小户型以其短平快的操作手法、个性化的消费理念迅速在江湖上打响了名头。亿发公司借市场之大势，屯地扎寨，在四川大学、音乐学院、磨子桥IT商圈三者之间架构起的时尚前沿、市场要冲地带
2、筹建项目，实为顺市场而为的英明之举。市场不相信眼泪，成功的欢乐只赠与那些条分缕析深耕细作、把握市场脉搏、倾听市场心跳的企业，那些企业中分工协作脑力激荡、谋篇战略资源、布局发展蓝图的团队和个人。于是，亿发公司开始将蛰伏已久的潜能发散，开始将业务细分，开始寻求多赢的市场格局。置信商业旅业地产公司进入了亿发红瓦寺项目的视野。作为代表置信进行品牌输出的唯一一家企业，商旅地产以置信文化为灵魂，整合置信多年地产操盘经验与资源，运用全新的可操作性的市场理念、技术规划和营销战略，精准把握市场脉搏，为客户提供全程营销咨询顾问服务。从自己搞开发，到为开发商提供全程咨询服务，我们深知市场的艰辛、消费者的动向、开发商
3、的苦衷、对地产全局把握的难度，我们愿意为项目提供一套有效的系统的解决方案。鉴于我们严谨细致的置信工作态度以及市场的复杂性，现为贵公司提供第一期简报，主要包括对市场的初探、项目的问题点/机会点、初步的名称建议、定位建议以及营销建议。项目环境交通l 位置本项目位于一环路南一段，紧邻川音艺术大厦，正对红瓦寺街西临新南路与科华北路，东临九眼桥，背倚四川音乐学院。从项目地段步行到好又多亚太店只需20分钟时间。属于IT商圈、大中院校的生活新干线与校园消费中心地带。l 道路项目地块前面为现在的城市主干道一环路（随着二三环路的开通，一环路附近将逐渐成为城市主要的商贸圈与生活圈）。项目东边将规划一条道路与红瓦寺
4、街相接。项目北边将规划两条生活起居道路，道路条件较好。l 公共交通目前直接经过项目地块的公交路线有：34、72、27等多条路线，而且公交站口离项目所在地非常近。如果赶车到春熙路还可以乘坐55、71等路线，交通条件也还是比较方便。l 车流量、人流量等由于处于城市现有的主要干道附近，从项目经过的机动车和非机动车（自行车）都比较多，人流量相对较少。正对面的红瓦寺街人流量较大。项目环境商圈以方圆500米至1000米为半径看，本案处于三大商圈的边缘。如何错位于三大商圈，并有效吸引三大商圈的人潮，成为本案商业物业部分需要解决的重要问题。l 磨子桥IT商圈以百脑汇、新世纪电脑城为中心的新南路、一环路南二段所
5、构筑的IT商圈。该商圈试图向九眼桥方向延展，但没有形成气候。l 科华路棕北餐饮娱乐商圈成都市著名的餐饮一条街，有满堂红、大清食府、魏火锅等知名餐饮，商圈内还有好又多亚太店等生活配套商业。l 校园经济圈以文化路为核心的川大校园经济圈以及受交通限制而局限在安顺桥一带的川音经济圈。九眼桥经历仟村百货事件以来，区域内商业遭受重创，但随着九眼桥社会治安状况、卫生环境的改善以及众多知名楼盘（如莱因家园、中海外）的开发建设，该区域的商业、生活气氛将展现新的格局。这为本案提供了一个较好的契机。若加以巧妙引导，将极大地促进本案小户型及底商的销售。项目环境配套l 商场超市项目周边紧邻处没有大型的商场超市，但该区域
6、距离好又多亚太店仅20分钟的步行路程。l 酒店、写字间周边有红瓦大厦、川音艺术大厦、市工商大厦、亚太广场等。商务型酒店不多，为本案的发展提供良好的市场机遇。l 医疗卫生紧邻的太极药房及诊所、科华北路路口的医院等。l 银行、证券、邮局项目附近有农业银行、建设银行（ATM）等。原有的中经开证券倒闭关门，附近缺乏配套的证券服务场所。l 学校、幼儿园四川大学、成都七中、四川音乐学院、文化艺术学校、幼师、成都12中、29中、以及众多的计算机培训机构、棕北小学等。l 公园望江公园、九眼桥河景等。l 餐饮娱乐科华北路有众多知名餐馆、酒楼、茶楼，棕北小区为中心的棕树社区亦有各种连锁快餐，如麦当劳，离本案最近的
7、还有玉林串串香以及红瓦寺快餐等。因此建议不要考虑过多的餐饮项目。l 菜市郭家桥农贸市场、本案附近的小巷内有菜市。市场供需成都市小户型楼盘分析1、总体特征l 小户型火爆依旧自2001年以来，越来越多的小户型项目出现在消费者的面前，并且都引起了抢购热潮，很多项目都是在2个月左右就已经销售一空，而如今虽然竞争日趋激烈，但众多小户型项目销售依旧要比大户型项目销售速度要快得多。l 小户型越来越多2002年全年在市面上对外销售的纯小户型项目不下于30个，而2003年已到50个。增长势头不可谓不猛。这一方面是因为在激烈竞争中，似乎小户型项目的风险要小得多，另一方面就是一些开发商拿到的不少地块占地面积都比较小
8、，不利于做成大户型。竞争角逐的范围逐渐向二环路附近转移，竞争的焦点逐渐向社区概念、环境概念靠拢。l 品质越来越好与以前的小户型项目相比，现在的很多小户型项目不仅在户型上有了更好的创新，而且在环境上、物业服务上、外观上、采光通风上等都有了较大的改善，从而更好地满足于购买小户型的业主的更多需求，也更加刺激了市场的扩张速度。l 购买用于投资的比例越来越高由于小户型项目一般都在位置比较好、交通方便、周边生活配套完善的地段，并且要么就是人群居住密集区，要么就是办公经营密集区，对这种小面积房屋的需求都比较大，所以出租又快价格又高，实在是现在投资的一个好渠道。吸引了不少的投资客来购买小户型进行长期投资。特别
9、是市中心的一些黄金地段的小户型项目更是投资者频繁出手的猎物。l 营销手段越来越新颖另外，在市场迅速发展的同时，已经有开发商将新颖的营销手段应用于小户型中来，例如曼哈顿聘请名模王海珍作项目的形象代言人等，由于迎合了部分都市年轻人的消费能力和品位，短时间里都取得了良好的销售业绩，也使这些项目的开发商们尝到了“短平快”的甜头。2.主要畅销楼盘重点剖析项目名 位 置 方 位 发展商 总建筑面积(万M2) 形态 房型面积(M2) 起 价（元/M2） 均 价（元/M2） 总户数（户） 装修状况 交房日期锦上花 天仙桥南街 府南河内 花样年化实业发展（成都）有限公司 1.28 小高层、多层 3070 320
10、0 多层3600，小高层3800 230 精装修 2004年3月星城银座 红星路 市中心商业区 成都金康房屋开发有限公司 5700 小高层 5182 3000 3300 297 2004年3月美丽人生 小天竺 南一环路内 四川高速公路房地产公司 6.2亩 高层 5585 3400 3550 208 2004年3月芝华室 浆洗街老南门大桥 南一环路内 重庆康发物业发展有限公司成都分公司 高层 3366 3200 300 2004年4月时代天骄 太升北路64号 府南河内 成都市华油房地产开发有限公司 4 高层 2969 2760 3400 552 清水 现房SOLO 蜀都大道 一环路内 大玺置业发
11、展有限公司 小高层 2560 3400 3500 300 2004年7月时代100 成都幼师旁 南一环路内 成都华油房地产开发有限公司 3 小高层 60230 2580 3800 装修房 海棠月色 青羊大道 西三环路内 四川蓝光和骏实业股份有限公司 1.72 小高层 3055 3100 3300 397 精装修 2003年12月双楠所有阳光 大石西路 西三环路内 天祥房产.普瑞实业 0.9 小高层 30120 2128 2900 装修房 2004年4月世代锦江 滨江路 府南河内 四川华兴集团 高层 3758 6100 6500 四星级酒店标准 2004年10月王府.玉林风华 芳草街6号 南二环
12、路内 棠湖屋业发展有限公司 小高层 2676 3100 3300 200 2004年3月天竺丽苑 小天东路 南一环路内 玉林小区芳草街6号 4600 小高层 46116 2580 3200 189 樱花假日 科华北路145号 南二环路内 1.7 高层 2676 3300 3500 精装修 长富新城 通惠门街 一环路内 四川长富集团.梦泽园置业发展有限公司 33300 高层 39133 3600 3800 1500 清水 2004年7月棕北国际 锦绣路 南二环路内 成都五岳房产 11322 高层 3555 3100 3400 224 清水 2004年8月调查类比楼盘价格（起价）图列：3.可类比项
13、目的详细分析我公司认为与本项目在区域位置和物业形态上最接近的有“棕北国际”、“SOHO”、“华达雅阁”，这三个项目都会在今年开始进入销售，是本项目最直接、最大的竞争对手，现仅对“棕北国际”进行相对详细的分析。棕北国际地理位置：位于锦绣路，地处城南棕北社区，靠近好又多亚太店、国美电器棕北店，交通便利，购物方便。发展商：成都五岳房地产开发有限公司设计院：澳大利亚柏涛建筑设计公司进行规划设计，中国建筑西南设计院进行施工设计。总占地面积：17亩（分两期开发）建筑形态：主要由十九层酒店式公寓和二十八层电梯公寓总建筑面积：7万多平方米地上建筑面积：6万多平方米公寓建筑面积：1万多平方米商业建筑面积：500
14、0平方米住宅建筑面积：5万平方米左右地下室建筑面积：1万五千平方米左右停车面积：1万平方米左右设备用房面积：2000平方米左右辅助建筑面积：1000平方米左右居住套数：700套左右公寓：200套（小于55方米/套）住宅：500套一期主力面积：3555平方米一期主力户型：35、40、48、55平方米容积率：5.48建筑密度：28%绿地率：30%（总绿地面积：3000平方米左右；临街集中绿地面积：900平方米左右）机动车位：500辆非机动车位：400辆起价：3000元/平方米最高价：4000元/平方米交房日期：2004年8月（一期）；2005年8月（二期）“棕北国际”一期共有五层商业裙楼，功能为商
15、场、会所。现通过招商已基本租售完，这对它以后公寓及住宅的销售起到非常好的作用。价格大约为：一层裙楼：15000元左右二层裙楼：8000元左右三层裙楼：7000元左右四层裙楼：6000元左右五层裙楼：5000元左右功能规划：商场一层临街设有四组广场景观，小区内设有游泳池、儿童戏水池、篮球场等配套设施。建筑整体造型：简单大方，现代、线条流畅、户型设计采光通风优良。景观的主题和风格：以现代城市广场为主风格，运用现代造园艺术手法，展现一个人性化、人文化、现代化的小区。详细资料见成都小户型市场初探全国其他知名小户型楼盘借鉴1. 北京：SOLO在2002年的北京春季房展会上，位于东二环内的绿景苑二期推出的
16、一个小户型楼卖绩极佳。由于所有户型的建筑面积都在60平方米以下，又采用了配备整体厨卫、居室墙地全装修，尽管每平方米的均价为7500元，但因为总价偏低，总共292套住房在展会期间便以小定金的形式卖出了200余套。而其中22套面积为18.69平方米的袖珍小户更是夺人眼目，在展会头天一开盘便被抢光。这个项目就是SOLO。SOLO不是英文的缩写，实际上本身就是一个词，意思就是独奏和单独飞行的意思，开发商用SOLO这个词来做楼盘的名称，就有了本身的含义，就表示这个楼盘和户型是针对这样一批人，比较追求自由和独立。在前期并没有SOLO这个名字，开发商做了长达一年期左右的市场研究，最集中有三个月的时间，最主要
17、是研究客户的需求，某种意义来讲是研究这个市场，通过对这个市场三个月左右的市场研究，使得开发商对这批人越来越深入的了解了，以至于掌握到他们的每一时间的安排和消费习惯等。真正体贴业主日常居住生活需求。有位业主提出过，楼梯可以不可以做成面砖的，而不是水泥的，因为他住在九层，他不一定会坐电梯，而可能走楼梯上下以锻炼自己的身体。开发商的答复是可以在楼梯上做面砖，并且把楼梯间的颜色刷成更鲜艳的，这位业主住在九层，可能会在七层设一个牌子“你要加油，还有二层就到家了”。SOLO的主张：青春不仅仅是奋斗，还是享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂拒绝把青春寄放在别人的房子
18、里拒绝在别人的房子里洗澡拒绝在别人的房子里做爱拒绝在别人的房子里遭遇寂寞拒绝泡吧归来又去了别人的房子拒绝加班归来又去了别人的房子拒绝旅游归来又去了别人的房子拒绝带着一千种玩具搬家拒绝喜欢窥探的房东以及他那条心事重重的老狗独立独立独立自由自由自由并有一处精确的空间全力支持它！既然20岁就能拥有自己的小豪邸，何必等到40岁再享受生活户型欣赏：房型介绍：1.8m2进深的宽大阳台，是足够满足1-2人的工作空间，并与生活区域良好分割。格局方正，功能区分清晰有序-服务区、生活区、工作区、超Studo品质户型：A1面积：46.08平方米总价：36.1万首付：4.1万月付：1696元Solo精舍3080号户型
19、：B1 面积：34.66平方米总价：27.7万首付：2.7万月付：1326元Solo精舍2108号 户型介绍：精准空间、极致户型功能使用一个不少、面积浪费一寸没有带窗的房间、带窗的厨房、更有带窗的卫生间Super的空间只为Super的人准备。户型：D1 面积：18.69平方米总价：13.5万首付：1.5万月付：636元2. 北京：荣丰2008之非常男女荣丰2008国际公寓占地约11.4公顷，总建筑面积为34.56万平方米，总投资逾20亿元人民币。荣丰2008由著名的美国泛亚易道园林环境设计公司、建设部建筑设计院第一建筑设计所和梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司联手担纲。引进英国运动休闲社区理念
20、，采用了北京地区仅见的立体式园林设计，建有中央主题公园，楼群组团排列错落有序，社区车行路与生活区甬路落差3.4米。共建设高层、中高层、小高层楼宇18幢。建有6000平方米的配套高级会所、21000平方米的大型商业设施、两层全连通地下车库和可容纳46班的中学一所。社区内雕塑小品、园林景观随处可见，建有人工倒影湖、溜冰场、泳池、标准足球场、篮球场、网球中心等。现在推出的“非常男女“，让首次置业的年轻朋友有一个既可张扬个性，又能轻松承付的居所，这就是全新居住理念：Living Hotel完全产权酒店-一种居住方式，一种生活观念，一种人生态度。 Living Hotel完全产权酒店，更是一种投资，物超
21、所值，回报非常。除了户型是针对2030岁的年轻人以外的绝对小户型外，开发商甚至拒绝向年龄超过35岁的人销售。另外的特色就是无微不至的物业服务：24小时生活管理、24小时热线服务、24小时紧急协助处理、24小时保安服务、24小时停车管理、24小时电梯运作、24小时录像保全监控、24小时机电维护保修等等。在荣丰2008之后，面对诸如“小户型是鸡肋，小户型是过渡产品”的说法，董事长王征把该项目的二期定位在小户型上面，另外，还有一个好记的名字“非常男女”。他坚持认为，不论业内还是社会上对小户型和超小户型怎么看，小户型肯定有自己的市场。王征告诉记者，他们在市场调查、寻找潜在的客户群过程中发现，在北京，月
22、收入2000元左右的年轻人和“漂一族”，目前占到市区人口的一半左右，这部分人中，大多数人目前租住在旧公房、集体宿舍中，需要购房，因此是房地产的目标客户群之一。他们采取了反推的原则，先按照这些人的收入算出了房子的总价、首付和月供，然后从地段的价格进而推出房子的面积，最后，他们按照这样的面积到东京和法兰克福去专门考察小户型。他们发现，在国外的一些大都市当中，像东京和法兰克福，都有一些条件不错的青年公寓提供给这些人，但在北京没有。以“非常男女”的小户型、超小户型为例。他们的户型面积在15平方米至50平方米之间，之所以定位于此，是在深入的市场调查和市场分析基础上确定的。在这些户型中，可以说是“麻雀虽小
23、，五脏俱全”，相对来说，弱化了“厨”的功能，但这对业主的生活不会有丝毫影响，相反，还提出一种新的生活方式。在“非常男女”位于一楼的大堂里，业主专用的酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发、社区诊所等一应俱全。在家中，吃饭可以叫小区中24小时的外卖；打扫卫生，一个电话就有人上门这总结起来就是王征经常挂在嘴边的一句话，“我们卖房子首先卖的是一种生活方式。”项目问题点/机会点1. 问题点l 项目占地面积小，项目外形不是很规则，必然限制了规划的发挥。l 户型存在一些问题，如动线不太合理，将成为销售的较大抗性，建议修改。l 由于直接临街，有一定的噪音干扰。l 人流动线不畅：一是最
24、主要的川大的人流，目前只有一条较窄的斑马道可以到达本案；二是本案北面的川音，由于规划的道路尚未打通，限制了川音的人流；三是棕树社区成熟的商业生活气氛，导致了IT商圈的客户分流；四是九眼桥居住氛围的日益成熟，导致的客户亲水行为的发生。l 目前成都房地产市场竞争非常激烈，竞争数量和层面更加复杂多变。l 2003年的小户型项目供给保持比较高的水平，直接竞争程度较大。2. 机会点l 目前小户型项目在市场上的反应较好，需求较大l 目前低总价的房屋需求是未来较长时间内的主流l 目前的小户型项目总体来说还处于发展阶段，有较多的创新空间和空白l 小户型进入个性化需求时代，但目前的小户型同质化现象严重，尤其是在
25、对客户心理的把握上，普遍以笼统的、模糊的概念加以推广。l 做好市场细分，充分研究客户心理，本案仍然具备较大的市场空间。顾客族群本案的目标顾客族群很明显，主要分为消费者与购房者两大类：第一类：消费者l 学生：主要包括附近的近10万名大中院校学生。如果忽略传统校园经济的热潮，而去创造新的市场，对本案没有多大的实质性意义。重要的是挖掘学生的更深层次的需求，以细分市场切实精准有效地打动目标消费群。通过调查可以发现，这部分人具有一个共同的特征80年代生人。l 陪读：校园经济成为泛滥的概念，但对校园经济的理解却有相当的局限性，比如不能忽略因此而产生的显性的家庭陪读人群以及隐性的消费流，还比如较多的留恋母校
26、的情结。l 怀旧者：现在30岁至50岁的人对80年代有着极强的怀旧情结，他们渴望回到那个年代，他们深知那个年代生人的心理、行为，对那个年代生人的市场需求有充分的把握。他们同时也是现在经商的主流人群。第二类：购房者l IT时尚人士：活跃在IT圈的20多岁的年轻人，是本案不容忽视的重要对象，为他们（她们）提供一套系统的居家经商的解决方案，是本案需要解决的要点之一。l 投资者：面对偌大一块市场蛋糕，当然少不了投资者的参与，其中有投资自住者，投资出租者。前者有一定的经济收入，但尚无能力支付大户型住房，后者依靠出租住房，赚取租金，以租金支付银行月供。市场主流消费人群是什么样的心理呢？轮到80年代生的人上
27、场了。 社会已经懂得向“80年代出生者”看齐，你不得不看齐：他们虽然没有那股要颠覆什么的劲头儿，可是他们自成一派的时尚、消费、交际关系，与“老人们”的诀别是那样的明显。 他们一出生就遇上了市场经济，一长大就明白了国际化，一交流就用上了互联网，他们比任何时代的人都明白自己的力量。 还没有人系统地总结过这帮人，可是现实社会已经全盘子向这帮人缴械投降了。 谁也不敢说对他们“看不惯”，否则只能证明自己的僵化、落伍。聪明一点的干脆向他们学习，吃麦当劳、染头发、旅游鞋上搞个小卡通，“装嫩”的嘲讽声转眼就被抛在脑后。现在人们已语气庄重地给世界重新定位：“文化反哺”、“后喻时代”。最典型的例子就是孩子教父母怎
28、么在网上玩出诸多花样。 他们是“80年代下的蛋”，这个蛋被市场经济、涨工资、下海、港台歌星、洋快餐、大片、互联网一路孵过来。重要说明：l “80年代”已经成为现今的一种社会现象、文化现象和经济现象，也许很多人忽略了80年代，但毋庸置疑的是，80年代生人已经成为市场的消费主流，他们是真正的“消费动物”，是本案切合市场需求的终端消费群体及少量的物业购买群体。通过终端需求的拉动，将极大地促进投资者下单。l 围绕“80年代”而产生的市场商机滚滚而来，那些小户型投资者、时尚产品经销户最能了解这一市场。l 围绕IT商圈，住宅宜商宜住，既可以成为“青年创业中心”，又可以成为酒店式居家地带。定位（初步）受内外
29、因素的制约，比如占地面积、地块外形、地块地质、高度限制、密度限制、绿化限制、总面积限制、用途限制等内因，位置、交通、城市、消费力、消费特征、政策、竞争对手等外因，决定了项目应该具备基于市场需求的差异化的特色、产品、文化和服务。 整个项目营销定位80年代生人的新新地带作为成都地产市场首家以年龄特征为主题定位的楼盘，本身具备极强的现实意义和可操作性。 80年代生人是区域内现在及将来最主要的“消费动物” 。据新周刊调查，对电脑和住房的强烈需求，反映出“80年代出生者”在基本生活物品和扩展性生活物品方面鱼与熊掌两者皆要得的心态。电脑被40.6%的“80年代出生者”确定为“生活中最重要的物品”，其次重要
30、的是住房，有34.7%的人选择它。前者是与外界沟通、实现自己的虚幻之梦的扩展性物品它不是生活基本物品，但因为“80年代出生者”对新沟通方面的强烈期待而成为不可或缺。住房是生活基本物品，“80年代出生者”对住房的要求是一种与其实际购买力不直接相关的要求，更多地体现他们对某种独立生活的要求和对自由空间的渴望。 有行家说，现在唯一能赚钱的就是做青少年的生意。 此话不无夸张，但目前国内青少年的消费力的确不可小觎。只要是吸引他们的任何东西都意味着蕴藏无限商机。从文具、书籍、日用品、流行文化产品到电子产品、体育用品等，应有尽有，无孔不入为的是青少年，尤其是80年代出生的一群，因为他们才是市场的财神爷，最具
31、消费力的中坚力量。 80年代生人的精神需求要得到刺激，物质欲望要得到满足，他们是追踪时尚、标新立异的一代，热衷社会交往、爱好网络交友，更为开放心态的看待性与婚姻，他们被称为“新新人类”、“e人类”、“消费动物”，囊括了BOBO族、飘一代的最新概念，他们渴望得到社会的尊重与承认。 80年代生人不是一个十分具体的概念，还包括后80年代生人，如1978年11届3中全会后出生的人。他们中间的很多人已经走上工作岗位，一部分人还在念书，但普遍具有优良的家庭条件。 这是一个在国内地产市场尚未被挖掘的概念。对于短平快的“小户型”项目，我们认为概念开发在一定程度上将决定项目的成败。 差异化于周边楼盘的定位，使项
32、目在目标消费群内迅速造成轰动，真正从内心打动他们。尽管文化路已经有零散的时尚商品，但本案提供一套系统的生活方式。 为这类人群所产生的陪读人群数量极大，为本案提供了充足的客户量。 本案致力于打造成都首座80一族的生活领地，科学的市场细分，必将吸引其他区域同龄人来消费、置业。 作为IT商圈，以此定位，本案完全可以类比北京中关村的左岸工社项目，真正满足目标消费群的需要。 既定定位上的修正l 总体形态上看，是属于商业地产+小高层住宅的形态，从市场分析，本案属于商业性楼盘。一是占据本案约25%建面的底商，成为本案推广的重心；二是住宅小户型部分，根据市场现状，完全可以成为小型写字楼、青年创业中心或纯投资性
33、物业。因此，做好投资与商业两大文章，将成为本案推广的重中之重。l 从品质上看，本项目应该属于现有小户型项目中的中高档水平。l 从项目建筑风格定位上看，现代、时尚、独立、自信。l 价格定位：建议项目小户型的均价在3500元/左右（不含装修），商铺部分的均价比照相似地段的罗马假日广场，定为7000元/左右。这个价格对应的是项目的实际价值，要和消费者算居住购物消费成本帐（时间、心情、效率等）。 项目名称建议小户型由于开发周期、销售周期都比较短，属于典型的短平快项目。要想在短时间迅速抢占市场，拥有较高的知名度，除了前期扎实的调研及策划和出色的产品本身外，还有就是在传播中极为重要的“品牌名称”。捌零年代
34、无论商业部份还是小户型部分，此命名都极为合适。极准确地传达了项目特质与目标顾客族群的心理需求，时尚、简约、自信、独立，口号响亮，简单易记。项目规划建议1、项目开发设计理念理念一：为80年代生人精心打造的新新文化地带，跳出惯用的酒店式公寓概念，并巧妙规避项目附近嘈杂气氛所带来的弊端。理念二：现代时尚的智能型社区2、项目开发品质建议总体：中高档品质、中高档价格，为平凡打造高贵户型：符合市场需求、有超前的理念人性化的设计环境：增加一些立面绿化及空中绿化，比如在中部裙楼部分的楼顶营造空中花园或露天会所，增加时尚的元素。装修：公共部分的装修为高档标准，住宅部分为中高档标准。3、 商业配套：以底商作为内外
35、部配套，设置如小型超市、交友会所、小酒吧、文具、书籍、日用品、流行文化产品到电子产品、体育用品等业态店，以及餐饮服务、空中泳池、小茶坊、健身房、网吧、洗衣房等基本生活配套，会所可选在中部裙楼的顶层。 在项目北面规划道路旁或楼盘带状型的二层，规划为类似于广州状元坊的时尚街区，比如命名为“秀Show街”（成都市场目前缺乏一处这样大型的时尚产品集中地）.4、特色建议l 艺术门庭：彰显个性和时尚，传达出业主与众不同的审美情趣和求新创异的风格，成为一道街边风景线。l 商业橱窗：形成流行的橱窗艺术走廊。l 采用新型的建筑施工技术，增加实得率：例如隐梁隐柱等。l 立体绿化：前后庭、楼顶的生态花园、每户的生态
36、小飘窗等。l 智能化：比如赠送电脑或设置80年代网站作为住户的“第九城市”。l 户型功能全面：即使是30多平米的户型，也具备开放式厨房、客厅、卫生间、卧室、露台等所有居住功能，把不可能变为可能。l 空间蒙太奇：两套相邻的小户型可以改为一套大户型，自由灵活，一切尽在掌握。l 菜单化装修：为业主提供价格不等的菜单化装修。项目营销建议本案重点是底商部分的销售，如果底商销售情况理想，将直接促进小户型的销售。1. 生活方式营销：深刻分析80年代生人的需求，充分挖掘目前未被满足的需求，以文化作为营销的有力武器，为业主提供一整套全新的生活方式l 交友俱乐部：利用项目位处四川大学、四川音乐学院、华西医科大学、
37、七中、文化艺术学校、成都幼师等知名院校中心的地理特征，形成学生之间、留学生之间、学生与其他人士之间的交流中心。l “80年代”网上虚拟空间：建立“80年代” 网站，形成独具特色的社区文化，建立一种突破常态的居家模式。l “海的畅想”旅游活动：利用目标消费群体热衷到海边旅游的行为特征，组织订房业主到海南、深圳、上海等地旅游。l 以活动推广为主，联合川大、川音、磨子桥等各类社会团体举办有关80年代生人的讨论及各种时尚活动。2. 销售渠道：l 由于项目的性质基本上决定了项目的销售周期比较短，可以先修建部分会所或商铺以作为售楼部，同时样板房做在售楼部二楼。另外争取参加今年的秋季房交会。l 利用网络进行
38、销售。3. 入市时机：争取在秋季房交会前一个月开盘，正式进行销售。4. 销售周期争取在正式开盘后5个月内销售完毕。5. 营销推广以活动推广为主，媒体广告为辅，在开盘前后、续销期等时间可以集中投放广告。推广主题可以采用“我是80年代我怕谁”等张扬的、符合目标消费群个性的理念。6. 推广费用：争取控制在项目总销售额的3%。7. 其他建议提出“生活组委会”的物业服务概念，以区别于传统酒店式服务。12.29.202214:1014:10:4222.12.292时10分2时10分42秒12月. 29, 2229 十二月 20222:10:42 下午14:10:422022年12月29日星期四14:10:42
