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1、善意取得案例分析案情1990年4月，廉某与赵某依据当地习俗进行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。2007年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生冲突，两人分居。2022年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人全部。2022年4月15,杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万
2、元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此状况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋四周进一步打听、询问该房屋的相关状况。经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2022年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。同年5月23日，杨某夫妇以其与廉某订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提
3、起诉讼，恳求判令廉某交付房屋并办理过户手续。该院受理了该案，审理中，廉某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时杨某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。审理中杨某夫妇与廉某自愿达成调解合同:被告廉某于2022年5月30日将诉争房屋交付给原告杨某夫妇，并帮助原告办理房屋过户手续。案件受理费由原告负担。该调解合同经双方当事人签字生效后，廉某并未自动履行合同中商定的帮助过户义务。于是，杨某夫妇于2022年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后杨某夫妇依据15.5万元的总价款向廉某付清了余款。2022年10月，赵某在得知其与廉某共有的房屋被廉某独自售出，并已过户到他人名下后
4、，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨某夫妇返还房屋。针对第三人的异议，原审原告杨某夫妇认为，讼争的房屋登记在廉某名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋全部权。案例分析：从2007年10月1日生效的物权法第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1、无处分权人处分该不动产：2受让人受让该不动产时是善意的：3以合理的价格转让：4、转让的不动产依法应登记的已经登记。首先，廉某单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。该案涉及到婚姻关系存续期间取得的房改房，产权登记在妻子廉某单
5、方名下，廉某单方处分了该夫妻共有房产的行为是有权处分还是无权处分？笔者认为，这种状况下，妻子廉某的单方处分应认定为无权处分。虽然物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。但是依据我们国家婚姻法的规定，廉某与赵某属事实婚姻关系，在其夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻双方的共同财产。同时该房屋是单位的房改房，虽然也要出资购买，但是带有肯定的福利性质，是安排给该家庭成员中夫妻双方的。依据特殊法优于一般法的适用原则，婚姻法较与物权法应属于特殊法，本案应依据婚姻法的规定认定讼争房屋为廉某与赵某的夫妻共同财产。故赵某与廉某对诉争的房屋享有共同的产权，廉某未经赵某同意单方处分该房产
6、属无权处分。其次，杨某已经交付了合理对价，合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某。第三，那么受让人受让该不动产时是不是善意的呢。受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。假如受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍旧购买，则不符合主观善意的要求；反之，则符合。那么，如何审查认定受让人的“不知晓”状态呢？笔者认为,主要应从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的留意义务角度进行审查。结合该案，杨某夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。其中，订立合同阶段杨某夫妇查看了廉某的房产证，并询问了廉某的婚姻状况，尽到了当时情景下
7、一般购买人的留意义务。至于廉某的陈述真实与否，己经超出了杨某夫妇当时情景下作为一般购买人的审查力量范围，杨某夫妇有理由信任廉某关于自身婚姻状况的陈述。故应认定，订立合同阶段杨某夫妇对廉某是否为无权处分的状况不知晓，其二人在该阶段主观上符合善意的要求。履行合同阶段，由于杨某夫妇在与廉某到房管部门进行房屋过户登记时已经发觉廉某的证明文件不全不能过户，后杨某夫妇通过打听得知廉某丈夫赵某存在,并与赵某见面。赵某向杨某夫妇陈述杨某夫妇所购买的房屋系其与廉某的夫妻共同财产，并表示其不同意出售该房屋。至此，应认定杨某夫妇已经知晓廉某向其二人出售的房屋系廉某与赵某的夫妻共同财产，廉某的单方处分，是无权处分。杨
8、某夫妇辩称，赵某不能出示结婚证，房产又未注明共有人，其不能辨识赵某的陈述是否真实。对此辩解理由笔者认为不能成立。由于事实婚姻是我们国家现行法律对历史遗留的民间习俗婚礼的一种认可，我们国家现行法律爱护事实婚姻。杨某夫妇作为一般购买人，能够从廉、赵二人的年龄上对赵某的陈述真实与否做出一个初步推断;而且,从杨某夫妇获知赵某与廉某夫妻关系的信息来源上看，该信息是从讼争房屋的四周邻居处得知I,加上杨某夫妇与廉某到房管部门因缺少证明文件不能过户的事实，足以推翻杨某夫妇辩称其二人不能辨识赵某陈述真实与否的理由。从一般购买人交易中应尽到的留意义务角度进行审查，杨某夫妇交易的是房屋，对如此重大的财产利益，应尽到
9、与财产利益相对应的留意义务。其对诸多怀疑因素的无端忽视，应认定为没有尽到当时情景下一般购买人的留意义务，不能认定其坚持购买仍处于主观善意状态。其次“善意”的持续期间问题，合议庭有两种不同观点。一种观点认为，杨某夫妇与廉某订立合同后交付了大部分价款，廉某也向其二人交付了房屋钥匙，其二人已占有该房屋，即取得了受让物，杨某二人的“善意”持续到占有该房屋即可。其次种观点认为，杨某夫妇从订立合同到完成过户手续，即杨某夫妇取得讼争房屋全部权的整个过程均应善意。笔者同意其次种观点。依据物权法中的善意取得制度，“受让不动产时是善意”应理解为取得不动产全部权的整个过程均为“善意”。依据物权公示原则，不动产要取得
10、全部权必需完成变更登记手续，在完成不动产变更登记之前，该不动产的全部权不能发生变更。在全部权尚未发生变动之前，善意购买人对交易物尚不能取得物权，其与出卖人的权利义务关系属于合同法调整范畴，尚不在物权法调整之列。故物权法善意取得制度中界定的善意应持续到取得不动产全部权的整个过程。最终，登记的完成有瑕疵，廉某在与廉某订立房屋买卖合同后，由于证明文件不齐无法帮助杨某夫妇办理过户手续，不符合转让的不动产已经登记条件，不能依据善意取得制度取得该转让房屋全部权。至于原审中双方借助法院公权力，通过诉讼达到过户目的，用于满意转让的不动产已经登记这个条件的做法，在再审查明事实后应赐予否定，并对原审予以订正。杨某夫妇对讼争房屋不能依据善意取得制度取得全部权。第三人赵某作为物权共有人，依据物权的追及效力要求原审原告杨某夫妇返还房屋，符合法律规定。因第三人赵某与原审被告廉某尚处夫妻关系存续期间，对廉某的返还房屋价款义务，第三人赵某应担当连带返还责任。
