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1、房地产类网站：一、搜房网二、安居客集团：二手房 新房 租房 商铺 网上找房信息服务平台安居客集团创始人兼CEO梁伟平的媒体形象统一，有其个人特色：休闲、时尚，为此他专门找人做过形象色彩包装。他是个凡事要求完美的人，他不认可任何一家公司，也不认可自己一手创办的安居客，他给安居客打70分。“如果对任何事物都很满意、很认可，社会就不会进步。无论是我们的竞争对手还是自己，还是社会上各种各样的产品和服务，可以改进的余地都非常大。”梁伟平对创业邦说。正是觉得2006年的找房信息网站非常非常落后，需要改进，他才进入这个市场。安居客发展路径2007年1月，安居客在上海成立，开展二手房业务。2007年11月，安
2、居客完成第一轮融资200万美元。2008年11月，安居客完成第二轮融资1000万美元。2009年初，安居客开展新房业务。2009年8月，安居客完成了第三轮融资1000万美元。2010年年初，安居客成立爱房网和好租网，形成安居客网站、爱房网和好租网分管二手房、新房和租房三条业务线。不以广告为收入离开做了6年的公务员岗位，咖啡馆和美容院都做得并不成功，最后的结果都是卖给别人。梁伟平终于发现这些都不是自己的爱好，也不是自己的擅长。卖掉美容院后，梁伟平带着十来个人的团队帮朋友运营一个建筑行业垂直性的小网站。3个月后，梁伟平感觉这家网站只可能是一家小的行业网站，不可能改变大事情。此时梁伟平发现自己爱上了
3、互联网，而且互联网也非常有价值，6个月以后他感觉自己有必要全身投入其中。这是2006年。“满屏的广告和我有什么关系？满屏的政策新闻和我有什么关系？”这一年为了找房，梁伟平去了几个知名的房地产网站，用任何一个房地产网站都让他觉得“很傻很天真”，找不到任何自己需要的信息或者满意的信息。“这太糟糕了，完全可以换一种方式把它做得更好。”相反，他在网上浏览过一家毫无名气的叫做21home的二手房中介网站。梁伟平认为，这家网站的模式才代表了网上找房领域的正确思维，不过这家网站没过多久就寿终正寝了。他要做类似的事情。带着对传统房地产门户网站的不满，以及对这家销声匿迹的网站的念念不忘，安居客诞生了经营二手房业
4、务，向经纪人收费，服务于找房用户。起初安居客还毫无名气，他承诺经纪人在安居客发布20套房子的信息，安居客就在房地产报上为其做两套房源的广告。经纪人开始零零星星接到来自网站用户打来的电话，更积极地往安居客上上传房源，房源总数不断上升。梁伟平学习美国Trulia网站图文并茂的形式，要求经纪人补充图片，还不断改善，让安居客“更好用”。安居客运营6个月后，梁伟平说服投资人邵亦波开始收费，理由是付费的人才会珍惜他在网站上的每一次使用。房地产经纪人在使用付费服务的时候，就会努力把钱挣回来，这样经纪人反而不会轻易地离开安居客。向房地产经纪人收费300550元/月？可能吗？当然可能。梁伟平从来都觉得网站只要有
5、商业价值就能收钱，这是天经地义的事。他从来不同意互联网免费为王的所谓逻辑，他说，腾讯、盛大、淘宝、阿里巴巴都不免费，“你会发现没有免费的网站，真正免费的那些网站最终都死掉了。”安居客的二手房业务与房地产经纪人建立联系，其在线智能找房系统将他们销售房源的翔实信息推广给广大用户。用户可进行智能化个性搜索，可选择地图找房、轨道交通找房等多种人性化方式，更直观、更便捷地寻找到心仪的房源。因为细化到每个房源，过去3年多里，安居客迅速聚拢人气，日均独立找房用户达到40万人，日均页面访问量超过1000万，月流量平均增幅为25%左右，这保证了安居客每年10倍以上的高速增长。到目前为止，安居客注册经纪人超过一五
6、万人，收费经纪人近10万人，发布房源超过400万套。在梁伟平看来，安居客除了帮助经纪人提高卖房子的效率，还帮助他们提高素质，“他们现在会用互联网、会拍照片、会传图片，提高卖房子的效率这只是最后一关。我们有可能还帮助他们一起学习怎么做人、做事，说得严格一点，应该是在潜移默化地影响。”鉴于许多经纪人不会操作电脑，梁伟平就做了100多场针对他们的大规模电脑培训。因为这种价值，2008年安居客销售收入超过1000万元，在上海实现盈亏平衡。进入新房市场创业之初，梁伟平就深知像很多新商业模式一样，这种向经纪人收费以服务购买者、租房者的模式需要不菲的资金，因为自己没有足够的资金去发展，他决心让风险投资介入。
7、梁伟平一直强调他和他的投资人之间并没有什么传奇故事。他创业时，经纬创投还没有中国基金，2007年4月他在美国见到的就是现任安居客董事长的邵亦波，“我有一个什么样的公司，要做什么生意，我告诉他，第一次他没听懂，第二次他听懂了，然后他就投资了。”梁伟平说。第二次他再去给投资人讲故事是 7月，两三个月间公司唯一的变化就是网站上线了，团队有8个人，经纬创投投资了200万美元。用他的话说，这个时候不是投资人看明白了，而是他自己能说明白了，但他绝没有全盘讲述自己计划从二手房切入，以后再做新房业务、租房业务的“雄心壮志”。他认为，多说无用，越说得多投资人越不想投资你。如果当初自己这样说了，可能投资人就不投了
8、。“投资者根本就不在乎你公司能做到100亿美元还是50亿美元，他们关心的是，你今天想做的事情能不能做成功，这是第一轮投资者投资时候的想法。”在见投资人之前，他见了太多企业融资的PPT，投资者拿得到的PPT他都看过，如果PPT描述的公司是万能的，基本上投资人会拿着嘲笑一番，然后扔到一边。毕竟公司规模小的时候做好眼前的这点事已不容易。三轮共2200万美元的融资下来，安居客第一大股东变成了经纬创投，作为创始人和投资方，怎么平衡这种关系？“你做得好就很融洽，做不好永远不会融洽，就这么简单。” 梁伟平习惯直来直去。在他看来，每个人都不愿意把股份白白送给别人，创始人借了投资人的钱，相当于借了高利贷，投资人
9、拿出来的是真金白银，哪怕只是占公司股份的1%，也会重视。而创业者唯一要做的就是做好公司，不怕投资人和自己有矛盾，否则就得吵架。没有矛盾的时候，公司的发展方向就无所谓谁来把控了。因此，他很不同意很多人将创业公司的成功归结于找到融资。“我觉得什么都是假的，把自己的事情做起来才是真的，投资者是追逐项目的，所以这个模式有没有市场？能不能做成功？你有没有能力做成功？创业者把这三个问题分析清楚就行。”因此直到2009年年初他问自己，公司有没有能力去做新房业务这件事？成功的把握有多大？在二手房租售频道的成功运营中，安居客积累了大量用户，并引起了房地产开发商和代理公司的关注。他分析觉得时候到了，进入这个市场有
10、成功的可能性，不用去模仿别人，有机会战胜现在的竞争对手（搜房、焦点、新浪这些都在做新房业务的互联网公司），于是他推出策划已久的新房频道。2008年年底，经纬创投第二轮投资才刚结束。与二手房的销售推动来自中介公司不同，新房都是开发商自己推广。之前，安居客的对手们做新房业务，商业模式不可逃避地选择赚取开发商的广告投放，而安居客新房的收费模式是按每天用户打给开发商的电话量收费，每个有效用户收费50300元不等。二手房、新房、租房三驾马车因为6年公务员经历，梁伟平知道政府出台某个政策是出于什么考虑和什么逻辑，这对在中国做创业公司还是很有帮助的。2010年国家新的一轮房地产调控让梁伟平相信随着新房供给的
11、减少，租房市场未来会有3倍于现在的租房套数，租金也可能有大幅增长。因此2010年年初他将租房业务从安居客剥离出来单独运营，成立了好租网，为市场规模到来之前做好准备。好租网的模式基本和安居客相同，通过向经纪人收费来盈利。三轮融资后，上市的议程已经被提上桌面，梁伟平感觉光安居客的二手房业务就可以做到5亿美元的市值。与租房业务独立的同时，他把原本和二手房在一起的新房业务，也分离出去成立了针对新房业务的爱房网，让安居客专心做二手房品牌。三个网站组成了一个找房网站群，三个品牌的事业部各自进行独立运营，分管二手房、新房、租房三条业务线。至此，安居客集团完成了由单一品牌向多品牌转变的路程，也将锁定其目标用户
12、“一辈子”的需求年轻人毕业租房，过上几年成家买房，再过几年孩子大了换大房子。分品牌战略实行半年多后，安居客集团完成了上海总部新楼层装修，占据了两层楼的安居客还有很多职位虚席以待，大有在市场低潮时迈上更高台阶的趋势。2010年也成为安居客发展的延伸年，安居客集团的三大品牌已连续12个月跻身市场前三，印证了这一战略的积极作用。尽管如此，梁伟平说自己不刻意去解读房地产行业的各种政策，“我已经选择了这个行业，政策好坏对我们的影响我都不考虑的，好也得做、坏也得做，已经没有选择。”创业以来，梁伟平自以为没什么有意思的故事可以讲述，每天都很累、很苦，365天里364天不高兴，一周7天里6天不高兴，一天24小
13、时里23小时是不高兴的，一个小时有59分钟是不高兴的，极少的时间是高兴的，都是痛苦。当被问及痛苦的原因是不是跟他比较追求完美有关系时，他反问道，”我就想不出来，如果不追求完美的话，事情怎么能做得好？”然后又补充说，“我觉得我也不是特别追求完美的人吧。”不过，这种经历如能让找房子的老百姓们都高兴一点，安居客成为一家大公司将是这种痛苦结下的硕果。安居客的一切创新，目标都是为用户提供最佳找房体验自2003年将自己一手创立的易趣出售之后，邵亦波就极少现身于公众视野，但是2008年岁末，当这位互联网界的风云人物再度高调亮相之时，不仅是以投资机构经纬创投合伙人的身份，投资1000万美元于此前并不为大众所熟
14、知的找房网站安居客，更是出任了这个投资项目的董事长。实际上，这是安居客从邵亦波手中拿到的第二轮风险投资，早在2007年7月，安居客仅仅成立数月、团队仅有8个人的时候，就拿到了经纬创投天使投资基金200万美元。在国内风险投资市场一片萎靡的背景下，安居客为什么能吸引到千万美元的风险投资？成立仅仅两年多时间，安居客怎么就已跃身为国内第一大专业找房网站？其中的奥妙，只能从安居客创始人兼CEO梁伟平的身上去探寻。创业恋上互联网“我是一个喜欢自由不羁的人，不愿受太多条条框框的束缚，无论是个人性格还是创业都是如此。”面对记者，梁伟平的自我评价简短而直接。也正基于这样的性格因子，除去研究生毕业后在上海住宅发展
15、局的6年公务员生涯，梁伟平此后的人生一直奔驰在创业路上。第一次创业是在2003年，东拼西凑将近200万元资金，梁伟平在上海开了一家上岛咖啡厅。没过多久咖啡厅的营业就步入正轨，月盈利达到10万元。但是当周围陆续开起十几家咖啡厅，利润呈抛物线状下降的时候，梁伟平当机立断，决然卖掉咖啡厅。此后，他开过美容院，也接触过化工行业，但是都不算成功。“这些行业的素质比较低，管理和教育员工的成本太高，不符合我的个性，也无法令我完全融入其中。”2006年，没有寻找到合适创业机会的梁伟平受朋友之邀，帮忙管理一家互联网企业。事实上，梁伟平并不懂互联网方面的技术，而且在他心中，“互联网的创富故事已经结束，该做的领域都
16、有人做了，一点新机会都没有”。等到半年后离开朋友的企业时，梁伟平的观点却彻底地改变，深入的接触让他感受到互联网领域巨大的创新潜力。接下来的日子里，他仔细地思索与考量在互联网领域的具体创业机会。“一直到有天晚上凌晨三点，我才想明白，只有房地产网站跟自己原来的工作经验有联系，而且可以充分利用积累多年的人脉关系和经验。”于是，梁伟平决定创办一个网络找房平台安居客。提供最佳找房体验2007年1月，瑞庭网络技术（上海）有限公司成立，同年4月安居客网站正式上线运营。然而有一个非常现实的问题横亘在梁伟平面前：在房地产网站中，已经有搜房网、焦点房地产网等运营成熟的先行者确立了行业霸主地位，新生的安居客如何寻找
17、到自己的定位与机会？尤其是搜房网，当时的净营收一直以近三位数的水平增长，每月在线用户超过了4000万，还拥有一个由4000多家销售商和开发商组成的广告商群。面对这样一个业界巨头，安居客的创立显得有些匪夷所思。“如果复制搜房网的模式，肯定没有出路，所以我们必须细分市场，在差异化中找到自己独有的商业模式。”其实梁伟平心中早有谋定。在他看来，搜房网与焦点房地产网代表的是房地产门户网站，所有对房产感兴趣的人都可能进入门户网站，尤其是业主或从业者，这实质上是一种资讯模式，通过提供丰富的资讯促进网站流量，最终拉动网页广告销售。但安居客要在细分市场的基础上做一个专业找房平台，不在乎海量的浏览，关注的用户就是
18、那些需要找房和买房的人，客户则是需要卖房的人。“房地产门户网站是电影院，来看电影的人多了，他就在门口顺带卖爆米花和水。我没有电影院，只有爆米花和水，用户没有必要为了买到水和爆米花得先看场电影。安居客直接提供找房者最想要的东西。”梁伟平形象地比喻自己与对手的区别。专注于为用户提供最佳找房体验，这一总体思路指引着安居客展开了一系列创新。安居客首先聚焦的是二手房业务，过去门户网站上的房源信息非常简单，只是笼统地介绍中介公司提供的楼盘情况，这种松散的合作模式使中介公司也无法产生真正的动力。找房者真正的需求是什么？肯定不是含糊不清的楼盘信息，他们需要精确到每一户，需要了解单套在售房源的售价、面积、房型等
19、详细介绍。梁伟平决定往深处再多走一大步，直接与房地产经纪人建立联系，向他们提供收费服务，通过网络平台将他们销售房源的翔实信息推广给广大用户。这一步将安居客与房地产门户网站彻底区隔开来，经纪人的销售业绩动力也顺其自然转化为安居客的前进动力。于是，当购房者登陆之后，安居客的在线智能找房系统不仅能提供真实海量房源，还可进行智能个性搜索，可选择地图找房、轨道交通找房等多种人性化方式，使购房者更直观、更便捷地寻找到心仪的房源；“小区房价”则提供了一套最实时最标准的各种小区房价跟踪比较的强大工具，买房子能像买股票一样去操作。此外像“房东委托”，则利用经纪人服务水准数据库服务于想在线上卖房子的房东。“商业模
20、式如果完全跟着别人的方向走，你是不会赢的。一般来说，你的决策如果得到大部分人的认可，其实你的方案是比较平庸的，因为大部分人都很保守，都是不愿意创新的。创新的成本是很高的，但是创业公司一定得创新才能成功。”不拘一格的梁伟平视创新为企业根本。做网络找房的Google正是立足于对市场的精准细分与差异化的商业模式，安居客高速成长为国内第一大专业找房网站，拥有上海、北京、广州、深圳、南京、成都、杭州、苏州等八家分公司。一项调查数据显示，上海地区每10笔二手房交易就有3笔来自安居客。安居客已经拥有正式经纪人会员近3万人，发布租售房源100万套，日均独立找房用户达到30万人，被业内称为“找房网络中的Goog
21、le”。2009年4月，梁伟平又带领安居客围绕着“提供最佳找房体验”，开始了新一轮创新，推出策划已久的新房频道。这是国内首家采用由开发商和代理公司直接上传房源资料，以咨询电话数量为收费标准的全新经营模式。安居客自己开发了一个缴费系统，根据不同房型的咨询电话数量从开发商的专用账户上扣下相应的费用。相对于其他信息渠道而言，这种模式可以让开发商和代理商更加直观地了解投入的费用以及回报率，以更有效的方式和更高的性价比帮助开发商传播售房信息。因此，对于开发商和代理公司来说，安居客是一个精准营销的平台。“网站刚上线两三个月就吸引到投资，那个时候投资人更多是看中商业模式。等到我们运营近两年时，投资人愿意再投
22、资，我相信认可的是团队，认可的是我们的持续创新力。”梁伟平自信地总结自己吸引风投的秘诀。“一名优秀的创业者，除了注重创新外，首先要有很强的学习能力，不断提升自我的层次；其次要坚韧，能在专注的基础上，坚持做同一件事；另外，要有带领团队的能力，要有包容心，不要经常去看员工的缺点，而是将优点牢记在心，时时鼓励他们。”认识安居客是在半年前，一次机会听到二手房经纪公司谈到一定要在注册成为安居客的会员，并且要付费的注册。引起我极大的兴趣，首先什么网站能如此大的吸引力能吸引到整天忙碌着赚钱的销售人员，其次在如此开放的互联网时代下还需要付费注册会员。对安居客的兴趣是越来越浓。一查网站，首先排除对安居客背后老大
23、邵亦波深厚互联网北京的讨论。暂谈几点我对安居客的一些浅见。一、用户 安居客目前的用户只要有两大类：一是有买房和租房需求的用户，一是有卖房和出租房需求的用户。对于前一种用户来说，他们需要通过网站获得真实的房屋信息，而非虚假的广告信息，不要在用户通过网站看到信息后去咨询，却没有网上看中的房源，这样对这些用户的体验来说就会非常的差。在这一点上，安居客做的很出色，通过线上和线下的方式对经纪人进行认证，以及对虚假信息进行重罚，以此来规范经纪人登记真实的房源信息。这些信息构成了安居客的核心竞争力，不通过长期的积累和运营，是无法进行复制的。而对于第二种用户来说，这一部分用户，有相当多的会转变为安居客的客户，
24、为这部分客户提供更加多的房源推广渠道，使在双方的合作过程中，能够达到双赢的结果。因此在做产品和流程的过程中，应该更多的从这两部分用户的需求出发。让第一部分用户感受到网站所提供的信息的真实性，以吸引更多的用户加入、使用安居客；而让第二部分用户能够实在的从网站获得更多的销售额，以吸引更多的人转变为安居客的客户，为安居客带来更多更大的收益。同时，为了让这些用户能够更加紧密的联系在一起，可以开发一个可以更加紧密的把买卖双方连接在一起的IM聊天工具，为双方之间提供更好的在线沟通。二、内容 可以说，安居客的核心是房源的内容，正是这些真实的房源信息成为了安居客的核心竞争力。网络平台可以复制，但是这些内容却无
25、法复制。用户正是看中了安居客信息的真实才会通过安居客来寻找自己想要的内容。因此，网站必须提供更加快速的打开速度、更加便捷的操作方式、更加人性化的页面设计、更加准确的最终结果。安居客是一个非常好的平台，不论从页面的打开速度还是搜索结果的准确度方面，都是非常的领先。但在内容的整理上面还可以做的更加丰富。举三个例子：1、比如目前结婚的人很多，可以用标签标注一些房源可以做为最适合年轻人结婚使用的婚房，用户可以直接通过标签的方式找到自己想要的合适的目标；2、如今大多家庭是独生子女家庭，到了每年的秋季，很多家长为了方便照顾孩子上学，营造更好的学习环境，往往从学校周围选择比较适合的房子，这个时候，安居客可以
26、整理一些靠近学校附近的房源来推荐，内容的重点也可以介绍该房源周边的学校是否重点、到学校是否方便，有需求的用户往往通过这些信息就会做出是否买房的决定。3、比如老年人越来越多，做子女的由于自己工作的原因只好和父母分开来住。因此安居客可以挑选一些最适合老年人安度晚年居住的房源，做为一种推荐的方式，子女们在挑选的时候可以很方便的找到目标房源。当然，这些房源可以是网站编辑挑选的，也可以设立机制让经纪人来进行划分，网站做的只是利用技术手段来挑选而已。其实这样做主要是把用户的需求进行细分，为不同需求的用户提供他（她）想要的内容，而不用他们去费更多的时间去进行挑选。这样做的目的也是为了丰富产品的品种，让更多不
27、同需求的用户来查找。三、社区 现在网络社区越来越受到重视，基本上每个网站都有建立自己的社区，它被当作一种聚集人气、提高用户对网站粘性的一种方式，同时，更多的网站正在利用社区超高的人气来获得更大的利益。社区一般以两种方式存在，一是整个网站就是一个网络社区，网站生存下来的基础就是好好的运营这个社区，吸引更多的用户加入，通过超高的人气来获得一些利益的回报，比如开心网、大众点评网；二是网站的主营并非社区，而是其他的业务，比如电子商务、新闻媒体等，通过社区这个平台留住老用户，同时也能够吸引更多的新用户加入进来，通过一些市场运营手段使这些新用户转变为公司的客户，为公司的主营业务带来更多的收益，比如携程旅行
28、网、淘宝网。当然，在这类网站中，社区的模式并非和主营业务分的很细，其中的一些互动功能仍然贯穿在主营业务中，比如携程网的酒店点评，这些真实点评的信息也构成了携程酒店频道的核心竞争力，通过这些内容，用户和用户之间进行了互动，对用户也具有非常高的参考价值。 安居客目前并没有社区，只是一个论坛。个人认为论坛只是社区内的一小块，网站拥有一个论坛并不能说网站拥有一个社区，不管你分类了多少个主题。我觉得社区是一个多个栏目的集合，每个栏目是以用户的需求为导向，根据不同的需求来建立不同的功能平台，以此来吸引不同的人加入；而论坛更多的是以内容主题为导向，每个不同的主题子栏目都有相同的一个功能，通过主题的方式来吸引
29、对此主题感兴趣的用户。 在社区中，我比较喜欢问答类的平台，这种平台可以让提问题的用户获得帮助，同时可以让回答问题的用户获得奖励和快乐。在安居客网站中，个人觉得可以建立这样的一个问答平台，原因有：1、安居客专注于二手房这个领域，网站拥有这个领域类的专家（经纪人），这些人对二手房方面的知识非常了解，能够解答这个领域内的大部分问题；同时网站还拥有这个领域内的提问者（购房、租房者），这部分用户在购房和租房之前有大量的问题要去了解，特别是对于初次购买房子的用户来说。有这方面的问题需求，又有这方面的专家来解答，这是原因之一；2、目前在整个互联网中，没有一个类似的问答式平台。百度知道、新浪爱问、腾讯搜搜问问
30、、天涯问吧等是中国比较大的几个中文互动问答平台，但它们的问题比较广泛，量比较大，在二手房这方面并没有比较突出的优势。如果把安居客目前的这些资源进行整合，结合自己网站定位来建立这样一个产品，将会有非常大的发展，目标是建立更最大的二手房互动问答平台；3、互动问答式的平台可以提高用户的粘性，吸引更多的用户加入，对提高网站的潜在客户有很大的帮助。另外在社区内还可以建立圈子的概念。针对安居客的特点，可以建立以所处的板块为分类的圈子，而不是以小区为分类的圈子。这个圈子可以和房屋数据进行结合起来，提供话题的交叉连接，实现资源共享。在运营上，可以通过线上和线下的活动来进行推广，让更多的用户加入自己所处板块的圈
31、子中。 关于安居客社区的建立，总之就是为主营业务做更好的结合，为主营业务带来更多的潜在客户，提高社区的价值。四、管理 这里所说的管理是指对网站内容和社区的管理。网站内容的管理在第一点说的很清楚，保证信息的真实性。对社区的管理，包括对内容的管理和对会员的管理。社区内容管理包括内容挑选更新、内容的删除修改等，根据不同的栏目制订不同的规则；会员的管理是通过一定的机制来激励会员使用社区，为社区创造更多原创、精华的内容，这种会员激励是和产品结合起来，通过产品的运营一起来完成。链家在线，二手房在线xhomelinkxx12.30.202200:4900:49:2422.12.3012时49分12时49分24秒12月. 30, 2230 十二月 202212:49:24 上午00:49:242022年12月30日星期五00:49:24
