苏州国际科技大厦销售价格建议报告_77页.docx

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1、目 录第一部分 当地市场分析- 1-19第二部分 竞争项目对比分析-20-35第三部分 项目成本分析-36-39第四部分 目标（意）向客户分析-40-43第五部分 项目房源概况-44-45第六部分 项目推广策略-46-68第七部分 项目开盘价格建议-69-77第一部分 当地市场分析一、供应量分析（一）供应量分析1、苏州写字楼区域分布苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西CBD板块。如下图所示：区域分布位置园区湖西CBD东环高架新区狮山路CBD南门观前石路干将路京杭大运河特点市区主要分布于平江区与金阊区、沧浪区整体区域价格上升空间大，通过目前的

2、政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。吴中区东吴路两侧与苏蠡路附近高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。园区东环路沿线与湖西CBD核心区价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。相城区相城大道沿线随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。新区在狮山路与滨河路的十字沿线上虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。聚集效应：各区域的商业核心及周边具体分布如下图：润华环球大

3、厦新天翔广场沿海国际中心苏州万达广场双银星座印象19吴中区新 区市 区园 区相 城石路金座座东方之门创世纪大厦德诚嘉元广场泰峰智汇总部佳福国际大厦润捷大厦苏州高新国际商务广场恒宇广场中润广场印象19、中润广场、双银星座润捷大厦、苏州高新国际商务广场沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦东环时代广场和基广场2、项目基本信息区域项目位置面积价格装修状况市区石路金座广济南路288号84/10611000无佳福大厦干将西路515号75-12008800地毯/吊顶/中央与分户空调和基广场

4、干将路临顿路口40-220多14000写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料苏州万达广场东升立交桥北侧1002307200无创智赢家东环路655号20-1557000多无园区现代创展大厦现代大道口80-1607400各户无装修东环时代广场东环路1408号8018010000地板、吊顶、中央空调恒宇广场星海街东，苏华路南100-20013000吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调新天翔广场苏绣路，中央公园东侧80-325售:12000吊顶、中央空调、地面涂料世纪金融大厦苏华路1号70/80-400/50013000地面/墙面/顶棚/中央空调国际大厦苏华路2号吊顶、中央空调、地毯新区润捷大厦邓尉路9号1

5、10-190结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱苏州高新国际商务广场狮山路北金狮大厦东吴中印象19东吴北路19号40708000地板、吊顶、分户空调相城南亚大厦嘉元路618号300地毯/吊顶/中央空调创世纪大厦相城外国语学校北93-14107100吊顶、中央空调、地板泰峰智汇总部相城大道与嘉元路交界处30-1307200内部毛坯德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口60-20075003、供需状况从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的

6、项目仅有印象19，而且量体较小。从未来的供应来看，相城区与市区明显萎缩，估计相城区的放量基本接近消化，市区主要由于土地稀少；新区、园区与吴中区的供应相似，整体苏州市场的园区写字楼市场前景广阔。新区与吴中区写字楼供应呈上升趋势，吴中区的势头较猛，未来主要集中在吴中开发区。相城与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，相城区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。4、吴中区写字楼区域分布从左图可以看出，目前吴中区写字楼市场主要集中在两大板块，分

7、别为东吴北路、宝带路等吴中区中心板块以及以东吴南路、苏蠡路沿线、越溪城市副中心为典型的城南大板块，其中有8个在建或在售的写字楼项目（不包括本案），7块商业办、公用地，可见未来吴中区商业、办公推量较大，未来竞争激烈。5、已供应量名称投资商地理位置占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地性质楼层状况蜜蜂城金鑫房地产友新路东侧、澄湖路北侧B地块16433.773850.4商业15561.8平方米写字楼17646.96平方米住宅40641.64平方米26层恒润大厦恒润进出口友新路东侧、澄湖路北侧A地块2106881797商业26层港龙大厦港龙集团苏蠡路西，澄湖路北17771.3970864商业96米2

8、4层永城大厦永城房地产长桥街道、苏蠡路西20328.760986商业16层先锋社区创业园长桥街道，苏蠡路西17500写字楼，（出租）30-35元/平米共7层地下1层蠡盛大厦长桥资产经营苏蠡路东侧706328973.5商业78米21层蠡谐大厦长桥资产经营苏蠡路西，永城大厦北侧1278626692酒店48米12层共122个车位蠡和大厦长桥街道社区苏蠡路西，永城大厦北侧1108325431宾馆、写字楼48米共12层80个车位石湖科技园苏蠡路东侧6000商业、办公3-5层总计60套新家商务楼长桥股份合作苏蠡东侧42556430办公、娱乐用房24米共6层群联商务楼苏达房地产石湖西路北，苏蠡路西9000商

9、业用房（出售）共5层6、将供应量竞的单位地块位置宗地编号面积()用途建筑面积()起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元)上涨幅度元/万元/亩李文婕吴中开发区澄湖路南侧、沿河路东侧苏地2007-B-387092.3商业和办公39008450076145081384540069.20%苏州大地投资有限公司吴中区东吴北路东侧、吴中路南侧苏地2007-B-617406.7商业和办公481446675151211008232611200126.50%苏州中润置业有限公司吴中区宝带东路以南、原职业中学苏地2007-B-6226759.5商业和办公1471777395128558572337344007

10、3.80%建晋集团有限公司吴中开发区塔韵路西侧、越来溪东侧苏地2007-G-2214592.4商业和办公58370214521451435363130苏州市吴中国裕资产经营有限公司吴中开发区塔韵路西侧、杨树浜路北侧苏地2007-G-2326455商业和办公85979150015001004623968徐其方吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧苏地2007-B-10170322.9商业和办公、居住4468653405、270079855323043136000172.50%苏州市吴中资产经营管理有限公司吴中经济开发区塔韵路东侧、吴山街北侧苏地2008-B-310185.1批发零售和商务金融用地32

11、592.32226022601517062302-江苏长江节能实业发展有限公司吴中经济开发区天灵路南侧、迎春南路东侧苏地2008-B-48472.6批发零售和商务金融用地38126.7124951249583310587目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，区域已供应量为407523.9，未来推量为896262.02，区域写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。二、成交量分析苏州市商品房1-5月去化套数1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区56825144464103456243963254844中心城区5041781210224840179134535

12、9852258相城区4271117383277091351316325555193新区224118466177287130535901758380吴中区366290100330895623211935411851743合计20897224861110038267326828137875641618吴中区去化套数占比17.52%40.17%20.63%28.00%24.99%31.69%17.47%39.26%24.47%45.92%苏州市商品房1-5月去化面积1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区73739.419800.69188748.0115533

13、.99131478.6711856.43282844.3310327.68295027.46004.27中心城区57029.936580.01136593.9610942.7194816.7112155.89143384.5428338.4795158.4116893.75相城区48232.127721.9184617.6315046.4487701.811363.82167662.516324.4467523.614565.43新区22021.988487.8751164.857525.0629002.684020.4253817.884632.84228794.4144236.87吴中区5

14、1552.8633747.83141280.919117.61108535.1682614.35155685.5427758.65266147.3438596.15合计252576.366338.31602405.3568165.81451535.02122010.91803394.7987382.08952651.16120296.47吴中区去化面积占比20.41%50.87%23.45%28.05%24.04%67.71%19.38%31.77%27.94%32.08%苏州市商品房1-5月去化均价1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区6787.298

15、007.157587.566420.277221.167556.977273.2910459.837114.0910929.36中心城区6087.925843.036649.037952.056797.019606.256982.668584.437257.727918.51相城区5737.58337.045885.568106.855856.715706.686044.68682.646029.636189.25新区6373.298564.376027.264394.85792.197364.156205.56736.066002.255861.71吴中区5773.728137.565910

16、.149417.545642.435827.956512.176066.627110.056646.82均价6185.947968.536609.757655.466395.816411.726745.987926.606783.426695.041、成交套数 2、成交均价 3、成交面积 分析：l 从成交价格来看，1-5月住宅类房源的均价也是从6185元/多涨到了6783元/，主要是两个方面的影响因素，一是，伴随着首套住房购买需求释放，改善性需求也慢慢入市，这不仅仅体现在价格上有所提高，从面积上更能看出，近期成交的主力面积已不是90以下，而是在90-120的面积段内；二是，价格上涨和开发商不再

17、慷慨让利有关，楼盘销售乐观开发商便不再那么慷慨，许多优惠则是能免就免，销售价格自然将有所上升。l 从成交套数来看，吴中区遵循了苏州楼市的发展趋势，1-5月成交量逐步上升，5个月共成交住宅类房源5369套，非住宅类房源2114套。对此影响最大的主要还是房交会。特别要说的就是吴中区的房交会期间，成交量为09年5个月来的最高值。l 从成交面积来看，吴中区前5个月共成交住宅类房源723201.8，非住宅类房源201834.59，单套面积住宅类134/套。从单套面积来看，吴中区是以大中户型为主，这一方面，与吴中区大量的别墅类房源有关，在吴中区的房交会上，别墅成交成绩显著，另一方面，该区域的普通住宅相比其

18、他几个区域较低，因此在控制总价的原则下，可选的住宅面积就会相应增加。l 前面也讲到吴中区的住宅价格，相比其他区域要低，1-3月份的成交均价在6000以下，4、5月份分别为6000多和7000多，成交均价有所提高，这同样和别墅的成交有关。市场小结：2009年15月住宅类和非住宅类房源呈现稳步上升的趋势， 其中2月份由于政府新春购房节的推动，免契税、维修基金等优惠，促使成交量打破了2008年以来低靡的态势，成交量一下突破了5000套，随后的3、4、5月份，均有房交会举办，09年上半年举办了6次房交会，平均一个月一次，带动了苏州商品房成交。特别是5月份，新区和吴中区两场房交会覆盖加上5月众多楼盘开盘

19、，充足的房源供应和房交会的优惠，使得5月的苏州楼市足以用“火”字来形容，比起2007年楼市疯狂的时代毫不逊色，但这“火”是建立在价格的基础上：“3”字开头的起价惊现苏州楼市，园区湖东众多大盘也都打出“4”字开头的起价，均价5000-6000的楼盘比比皆是，可以说相比2007的火，2009年上半年的苏州楼市是由房交会带动下的低价消化存量为主。非住宅类产品的去化因住宅的销售火暴也有了较大的去化，主要为车库等附属住宅类的产品去化较多以及社区等配套商业的去化。但从目前的市场发展状况来看，后期的非住宅类产品除了以上两类产品的持续去化以外，写字楼将是今后一段时间内非住宅项目的主要销售产品。但是，苏州乃至全

20、国近阶段楼市出现的火热现象，许多专家学者都发表了自己的意见，认为这种现象背后隐藏着巨大的危机或者说是搞不明白为什么在目前的经济环境下，楼市会出现这种现象。专家认为，目前国内经济形势不容乐观，经济仍面临着下行的压力，而楼市却出现了异常的活跃，专家对后市的预期并不乐观，因此在下半年，苏州的楼市怎么走，开发商仍应保持着谨慎的态度。（三）价格分析售价情况：新区相城园区吴中市区50006000700080009000100001100012000130001400015000分析：l 苏州写字楼的售价差异大，从6000到14000元/平方不等。相城区与吴中区的价格比较集中，竞争相对激烈。价格相对也最低，

21、主要由于还是新兴发展写字楼，市场不成熟；园区与新区就不同，价格在市场发展后，得到了提升，达到10000多元/平方，市区作为古城区，交通便利，商业配套齐全，还是受到大家的青睐。l 市区售价两极化，位于干将路观前区的和基广场的多层写字楼售价14000多元/平方，而位于平江新城的万达广场的6300元/平方的冰点价格，说明一些问题：新城不如古城，古城无论是区域经济背景，还是商务的繁荣状况都是遥遥领先的;地段、地段还是地段，它是售价强有力的支撑；l 从长远看，相城区的写字楼发展优于吴中，主要得益于交通的扩延优势；新区与园区的两翼价格类似，与园区“总部经济”前景看好和狮山CBD的地段优势不可分割；总体园区

22、的发展会优于新区，因为园区力图打造一个金融商圈，正在积极推行其优惠政策，吸引总部机构；市区的发展中心慢慢转向了新城，价格会有很大的提升空间，但老城区的价格空间较为狭窄。租金情况：新区相城园区吴中市区102030405060708090100110分析：l 整体苏州的写字楼市场的租金在30-80元/平方/月，差距较大，主要是由于受地段与地域的成熟度影响：相城区的租金处于低谷，在30-40元/平方/月，主要由于人们对其认识较晚，其自身也没有成熟的办公氛围；吴中区的价格较低，主要是目前的写字楼的品质较低，很难通过几个新案子，拉升整个区域市场的租金水平；市区主要是受地段售价的影响，而且目前苏州的整体商

23、业中心仍在古城区，以及其它优势的共同作用的结果；园区的租金水平整体处于高位，与其成熟的办公环境分不开；新区的租金起点高，但是恐难有园区如此的突破，因为新区最核心的写字楼仅70多，而且地块开发较少，非核心圈的租金恐难短期赶超。l 写字楼的租金是个不确定的因素，随着经济及城市的发展，提升的空间非常大，但是苏州近1年的租金不会有多大变动。投资回报率分析投资商业性质的产品讲究投资回报率，它是衡量利润的重要指标。下图是苏州各区写字楼的投资回报率的统计表：区域项目名称售价（元/平方）租金（元/平方*月）投资回报率市区和基广场14000806.8%苏州万达广场6080/吴中区印象198000/园区世纪金融大

24、厦13000（预估）807.38%国际大厦13000（预估）989%高峰会13000756.9%东环时代广场10000605.5%相城区德诚嘉元广场7500406.4%泰峰智汇总部720030-355.1%-6%创世纪大厦7100/新区润捷大厦/60/（四）市场存量分析 区域类别套数总存量建筑面积区域类别套数总存量建筑面积金 阊 区住宅74798989.07高 新 区住宅5697696497.299非住宅2114141684.379非住宅3355239807.055小计2861240673.449小计9052936304.354沧 浪 区住宅3452409213.52相 城 区住宅556282

25、3272.56非住宅1411118884.654非住宅6396454697.737小计4863528098.174小计119581277970.297平 江 区住宅1275169009.43工业园区住宅106821311038.48非住宅1635137139.418非住宅1233414535.19小计2910306148.848小计119151725573.67吴 中 区住宅70301204974.51市区住宅344454712994.869非住宅11904673076.554非住宅280482179824.987小计189341878051.064总计624936892819.856分析：l

26、 苏州市目前存量房住宅类471万方，非住宅类219万方，按照今年前5个月的平均去化速度，住宅类61万/月，非住宅类9.2万/月；苏州的住宅类存量房去化需要7.7个月，非住宅类去化需要23个月，从这一数据来看，住宅类房源的去化压力已经很小，但非住宅类去化压力比较大，由此可以预测，住宅类房源的去化压力较小，开发商今后降价的可能性很小；而非住宅房源竞争会比较激烈，因此，把握市场动态谨慎定价才能赢得市场。l 吴中区的住宅类房源去化速度0.62万方/月，非住宅类0.72万方/月，目前吴中区市场的存量房，住宅类需要194个月，非住宅类需要93个月的时间去化，这主要是因为，吴中区别墅类房源众多，而别墅的去化

27、周期又较慢，同时，吴中区的楼盘较多，而购买力却又不及园区，因此压力不容小觑。第二部分 竞争项目对比分析1、吴中区重点竞争项目分析案 名印象19位 置东吴北路19号（近东吴塔）开 发 商吴中集团，中元建设开发代 理 商新吉阳房地产电 话66050888基地面积3646建筑面积17500容 积 率4.80得 房 率65%总 层 数19层标准层高3.05米开盘日期08年 5月15日交房日期09年10月车位租金未定面积范围40-90主力面积47车位售价未定单价范围7800-9000元平均单价8500元总价范围32-80万在售面积40-90在售套数171套物 业 费3.2元建筑特征n 单幢 o 双塔 o

28、 多幢 o 裙房 o 其它 交房标准全装修（装修标准900元/）面 积40475580户 数501773515销售状况总套数为277套，还有171套未售主要建材部分简单装修商务配套交通银行、吴中科技创业园、华润万家超市、工商银行、建设银行、吴中人民医院、中国银行、浦发银行、苏苑饭店、招商银行、农业银行、江苏银行、光大银行、豪士登大酒店等相关图片近期周边新推竞争项目个案分析：案名：新苏国际广场基本信息基地面积10502总建筑面积68057总 户 数容 积 率6.5绿 化 率得 房 率项目地址东吴北路94号销售电话188863888售楼地址东吴北路94号销售电话288863889开 发 商苏州大元

29、置业有限公司代 理 商上海瑞旭地产顾问机构开盘日期交房日期交房标准 毛坯 o 全装修（装修标准 元/）建筑特征o 单幢 o 双塔 o 多幢 裙房 o 其它 工程进度o 开工 出地面 o 封顶 o 竣工 o 其它销售状况未售办公单位数面积分割50-1350出让方式o租 售平均售价未定售价范围未定总价范围未定出租比例租赁方式所占面积租金范围平均租金基本租期免 租 期付款方式可租楼层可租套数出 租 率物 管 费物管公司经营公司主要建材办公区标准层建筑面积可划分为15个单元；办公区标准层净高：2.7m；架空地板高度：100；幕墙：Low-E低辐射节能双层幕墙；办公区标准层每三层设计了一个空中花园，营造

30、花园式办公环境，并且配置40立方/人/平方米高标准新风供应，每个单元均设有开启窗，电梯品牌日立电梯数量5电梯容量空调品牌VRV中央空调运行时间24小时商务配套会务服务o多功能厅 o会议厅 o其它（ ）商务服务o超市/便利店 o邮政 o票务 o商务中心 o其它（ ）金融服务银行 ATM o其它（ ）餐饮服务o员工餐厅 o咖啡厅 o酒吧 o其它（ ）娱乐休闲o健身房 o美容美发 o桑拿浴室 o台球室 o其它（ ）车位数量418租售价格未定车位比案名：吴中壹号基本信息基地面积26760总建筑面积218885总 户 数容 积 率5.5绿 化 率25%得 房 率项目地址吴中区宝带东路123号销售电话16

31、7688888售楼地址苏州东吴北路281号惠康新地209号楼3楼销售电话2开 发 商苏州中润置业有限公司代 理 商开盘日期未定交房日期交房标准o 毛坯 o 全装修（装修标准 元/）建筑特征o 单幢 o 双塔 多幢 o 裙房 o 其它 工程进度开工 o 出地面 o 封顶 o 竣工 o 其它销售状况未售办公单位数面积分割出让方式o租 售平均售价售价范围总价范围出租比例租赁方式所占面积租金范围平均租金基本租期免 租 期付款方式可租楼层可租套数出 租 率物 管 费物管公司经营公司主要建材管理系统电梯品牌电梯数量电梯容量电梯速度分区运行o否 o是，停靠层数 空调品牌运行时间商务配套会务服务o多功能厅 o

32、会议厅 o其它（ ）商务服务o超市/便利店 o邮政 o票务 o商务中心 o其它（ ）金融服务o银行 oATM o其它（ ）餐饮服务o员工餐厅 o咖啡厅 o酒吧 o其它（ ）娱乐休闲o健身房 o美容美发 o桑拿浴室 o台球室 o其它（ ）车位数量660租售价格车位比2、周围区域典型个案分析：案 名东环时代广场位 置苏州市东环路与中新路交界处开 发 商苏州华锐置业有限公司代 理 商苏州点通房产电 话62926888/62926188基地面积6659建筑面积35158容 积 率5.28得 房 率70%总 层 数20层标准层高2.8m开盘日期2008-3-28交房日期2008-12-15车位215面积

33、范围79-184主力面积92车位租价300元/月单价范围8500-11000元左右平均单价10000元总价范围80-200万元在售面积100-184在售套数13套物 业 费9.5元/月建筑特征共20层，1-4F为商业裙楼，5-20层为5A级全装修写字楼交房标准精装修面 积79-8192-9398117148182-184户 数323216161621销售状况总共133套，目前还有13套未售，剩余的均为大面积总价高的房型主要建材公共部位简单装修，内墙乳胶漆、石膏板吊顶商务配套学校、医院、银行、超市、邮局、酒店、咖啡店相关图片案 名沸腾CBD位 置现代大道星湖街口开 发 商嘉乐置业代 理 商中瑞房

34、地产经纪电 话62802950基地面积9871建筑面积63467容 积 率5得 房 率74%总 层 数30层标准层高3.2m开盘日期2009-3-28（未公开开盘）交房日期2010-6车位648面积范围60-140主力面积60-90车位售价不售单价范围7000-9700平均单价9000元/总价范围50-150万元在售面积70-140在售套数60套物 业 费3.95元/月建筑特征共30层，1-4F为商业裙楼，5-30层为SOHO交房标准部分毛坯、部分精装、部分简装销售状况总共588套，未公开开盘，3月28日开始销售，当天内部订购一部分，目前在售的以70-100为主主要建材公共部分精装修，大理石商

35、务配套医院、圆融时代广场、金鸡湖商业广场、商务会所相关图片案 名恒宇广场位 置星海街东苏绣路南开 发 商恒宇置业代 理 商第一太平戴维斯电 话62992222基地面积8962建筑面积87647容 积 率6.97得 房 率78%总 层 数25层标准层高4.1m开盘日期2009交房日期2009-12-30车位284面积范围108-265主力面积100-200车位租价未定单价范围11500元/起平均单价13000元/总价范围100-500万元在售面积预计开盘主推100-200在售套数未售物 业 费未定建筑特征共25层，1-4F为商业裙楼，5-17层为5A级全装修写字楼，18-25层为星级酒店交房标准

36、精装修销售状况总共172套，目前还未销售，已与万豪集团签订入驻协议，1-4F将引进高端百货主要建材精装修，玻璃幕墙、100mm架空地板商务配套学校、银行、邻里中心、游泳馆相关图片案 名德诚嘉元广场位 置相城区嘉元路与相城大道交界处开 发 商德诚房地产代 理 商戴德梁行电 话65786868基地面积16763建筑面积756321容 积 率3.7得 房 率70%总 层 数25层标准层高3.6m开盘日期2007-10交房日期2009-9车位380面积范围60-230主力面积140车位租价300元/月单价范围6000-18000元/平均单价7500元/总价范围65-135万元在售面积79-184在售套数133套物 业 费10元/月建筑特征共20层，1-3F为商业裙楼，5-20层为5A级全装修写字楼交房标准精装修销售状况1#总共244套，目前还有133套未售，去化50%左右，2#500多套暂未销售主要建材精装修，矿棉天花吊顶、高级环保涂料商务配套医院、银行、超市、邮局、证券相关图片