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1、论剑商业街我佛慈悲，小和尚顿首：一、学艺未精，偷偷下山，看在佛祖金面，不要把板砖举的太高，一次把小和尚砸死，因为杀生不是好事。二、同时不要大方之家莫把自己的牙齿笑掉，毕竟，牙好，胃口就好，吃嘛嘛香！三、文章为砖头，希望得美玉。小 出 山提到商业街，总让人想到喧闹繁华的街市，川流不息的人群，琳琅满目的商品，风格别具的建筑一幅繁荣美好的景象，就象清明上河图那样让人着迷。世界知名的商业街，如美国纽约的第五街，日本的银座，香港的中环。他们被成为黄金商业街，是城市的名片，是城市的聚宝盆。国内也有同样有杰出的代表，例如北京的王府井，上海的南京路，广州的北京路他们也是这些城市的名片，为当地的经济发展、知名度
2、的提高作出了突出的贡献。这些商业街让无数人走进了购物天堂，休闲的乐园，实现购物、休闲、观光一体化的梦想。而且在这些商业街里,不论是开发商，商业街的管理者，还是内部的经营者赚的钵满盆满，让无数的人着迷疯狂。喜乎？ 可是，据可信信息，国内四大知名街的经营正在萎缩，而约有几十条商业街不死不活，而近百条商业街处于有名无实，有街无市的处境更让开发商头疼的是国内把商业街叫“丧业街”，把步行街称作“不行街”的风声正在渐紧。悲乎？或许商业街确实有它存在的市场空间，或许是商业发展的趋势，或许是利益的诱惑，于是，全国各地，目前对商业街的建设掀起高潮。据查，全国各地以商业街、步行街命名的已经超过千条，而且还在增加。
3、是乎，商业街的冲击波正在推动“商业街经济”的形成。落后于经济潮流是所有人不愿意看到的。想我们石家庄市作为华北重要的商埠，拥有全国第二大商品交易市场“南三条”，中国的药都，纺织基地，进入中国北方入的第一个大城市，又河北省的省会，那能可以没有商业街？于是，不甘落后的石家庄也建起了商业街，或者叫步行街。由无到有是一种突破，有零条到四条商业街的建设更是让人惊讶。作为引人注目，并为人期待、充满憧憬与希望的新生儿分别是：民族路商业街，南花园商业街，大经金街，和休门商业街。与所有的市民一样，我祝愿我们的商业街能够顺利进展，为石家庄的经济繁荣和知名度的提高做出重要贡献。也让广大市民能够体味到购物、休闲、娱乐、
4、观光等一体化、一站式的乐趣。然而作为一直关注商业街的发展的一个地产人，我正为我们的商业街担心忧虑，毕竟“丧业街”“不行街”不是空穴来风，而是确实存在。终于，我顶着板砖，踩着地雷，拼血在网上停留片刻。我不顾才疏学浅，不怕贻笑大方的把我的砖头扔出，希望能带出美玉。第一回合：扎个马步，热热身一、商业街为何而出现1、时代的发展和消费者水平的提高，成就商业街的市场空间随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one step shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而
5、具有“街”的意识即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。这便是商业街迅猛发展的重要支撑点。2、商家的“扎堆”为商业街的出现造就条件。拥有五千年文化传统的中国，常认为繁华与喧闹是幸福生活的象征，也造就了很多人喜欢热闹。每逢节日，假日，住在城里的人喜欢逛街，住在农村的人喜欢赶集。琳琅满目的商品，接踵磨肩的人流，五彩缤纷的街市，让许多的人可以得购买的乐趣，观赏的乐趣。而商人讲究商机，人越多商机也就越多，商家越多，商品的种类也就会越多，人也会从各地来次聚集。所以，各地的商人都喜欢“扎堆”。这就给商业街的出现造就了招商组市的便
6、利条件。3、商业街是城市之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设商业街被称为一个城市的“名片”城市的“客厅”，它常整合该城市的商业资源，文化资源，也吸引这外地的资源，如商业资源，管理资源，经营资源，是一个城市对外展示的窗口，不但是本地人购物、观光、娱乐、休闲、饮食的集中场所，同时是外地人观光购物的好去处。商业街在微观经济上可能是招商引资的“龙头项目”，是吸引外地商人的重要因素，促进当地经济发展等。在宏观经济上可以长期增加财政收入，刺激当地消费，促进经济繁荣等。正因为商业街可以作为一个城市的对外窗口，增加城市的吸引力，增强城市的竞争力，促进城市的发展，所以各地的政府对商业街的建设多会
7、采取支持与扶植的态度。这使得商业街的建设在政策上常常得到支持。4、经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青。商业街的开发高于一般商业物业的开发，从事地产的人士常常知道，商业物业的开发虽然比住宅物业开发的风险大，但是其利润也是远高与住宅物业。而开发商业街，如果短期内销售成功，那么会给开发商带来比一般商业物业更多利益;同时如果经营成功，那么所带来的利益不仅仅是巨大的，而且是长远的。所以很多的大牌开发商对商业街的开发非常垂青。这些开发商便推动着商业街的开发。当然，商业街的出现还有更多的利好因素，这里就不在一一叙述。可以这样说，商业发展到今天，人们提出商业街的建设，这是商业经营者自觉或不自觉得进
8、行错位竞争的一种表现，也是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争，有序竞争的一种表现，是中心城市对原有商业资源的一种整合，也是商业向更高境界发展的一个阶段。二、什么是商业街或许很多人对商业街这样模糊的概念，就是由很多的商品，很多的商家组成的街道。确实如此，商业街就是里边有很多的商品，有很多的商家。但是商业街还有它更多的内涵。美国学者在1923年提出“商业区”的概念，解释为商业活动会聚场所。学者认为商业街是商业区的一个形态。国内的学者把商业街总结定义为为由众多的不同规模，不同类别的商店有规律的组合，而形成的大型交易场所，按存在形式可以分为带状式和组团式。但是这种概念很难区分商业街和批发市场的区别，也
9、不可以区分shopping mall 和商业街。所以这种说法也是不确切的。而目前商业街的概念还在发展。综合以前的概念，我个人认为，商业街应当做如下定义：商业街是某确定机构，在整合信息、文化、商业、管理、服务等各种资源后，将一个带状区域或组团壮区域变成一个有序的商业集合地带，用信息、文化、商品与服务的表现形式集中供各色人群在该区域从事部分日常活动，特别是消费活动的场所。当说到商业街的概念的时候，就必须区分商业街和批发市场、商业街与“shopping mall”的区别。批发市场以批发为主要业态，而多数的商业街更多体现在零售业态，而且批发市场在城市文化展现上，公共信息建设上，市场经营管理与服务上与商
10、业街有很大的区别。“shopping mall”在商品形式与商业街类似，功能展现也类似与商业街，但“shopping mall”在城市文化宣传、公共信息建设和占地面积上比商业街逊色很多。由此可以看出商业街虽然类似与批发市场和shopping mall，但却是内涵不同的商业业态。三、商业的分类：以目前世界各地的商业街的存在形式，认为商业街可以分为如下三类：1、中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街
11、必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：一、商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。二、有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。三、中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业
12、街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。四、中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对各地人群甚至是国际跨国公司都有巨大的吸引力。2、地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组
13、合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，辐射相对不超过整个城市的范围。3、特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北
14、京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。四、商业街的特点不同的商业街具备着不同的特点，但是也有共性，现代的学者观察，商业街常会具备如下的特点：1、功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和5060个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消
15、费者的各种需求。2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5、服务优。服
16、务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。第二回合：念念歪嘴经纵览历史，我们可以说，商业街并非今世才有。古老的中华民族拥有着让世界震惊的文化，也曾领导着世界的经济发展。辉煌的历史中，已经出现过商业街。清明上河图就给我们形象的画出了中国历史上繁华而喧闹的商业街市。横观世界，我们可以说，商业街并非某个地方的专利品。二战以后各国都曾经度过一个和平的时期，大力的发展经济，而使得商业街世界各地出现，例如美国有百老汇，日本有银座，香港有中环，而更多的特色商业街更是数不胜数。因此
17、，我们可以论断：商业街是经济发展到一定程度时，必然出现的一种经济形态。商业街是一个城市的名片，不仅吸引着本市的居民，也吸引着外地的客人，其巨大的商机与发展前景我们不用去怀疑。国内的经济经过20多年的发展，已经空前的繁荣，使各地在掀起商业街建设的热潮。以商业街、步行街命名的街道在全国已经超过千条，并且还在增加。而且，一种叫“商业街经济”的意识形态正在形成。因此，我们可以论断：商业街在国内的发展并没有达到高潮，在将来还将出现更多的商业街。这确是值得国人欣慰的一件事情。然而，当各地在兴奋的建设和发展商业街之际，却出现了一个心痛的现象：就是“丧业街”“不行街”的风声渐起渐紧，不绝于耳。让我们来看一组例
18、子：北京传统的西单商业街正在因为交通问题出现一个东重西轻的怪现象。因为西单商业街中有一条人车混流的道路，如果购物时穿过马路必然承担交通事故的额外风险，而人流主要从东边进入，许多的客户常常由中间返回，从而造成东重西轻的现象，而一边的商业相对萧条，使得商业在东边“扎堆”而显得商业街的商业容量不足，商业容量的不足促使整个商业街正在萎缩。武汉的江汉路曾经被认为是经商的黄金宝地，当时商家为进驻该地而煞费心机。然而由于规划不足，使得大量的商户流失，每天都可以看到商铺转让的广告，被当地的经商者称为“丧业街”。广州的北京路步行街作为全国最早开通的步行街之一，曾经的辉煌如今变成了历史，半数的居民对它不再满意，因
19、为其商业结构具有明显的缺陷，不能提供购物、观光、休闲、娱乐等现代人的需求，其购物功能虽足，但是其他功能明显缺失，在现代的商业竞争中逐渐的趋于劣势而萎缩。广州如今又有10几条商业街开设之初就有人论断说城市没有如此能来来支撑，而现实正在证实这种论断。今天，在已经建成的200多条商业街中，热闹几许后冷落的有之，半死不活的有之，开业之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。各地把步行街说成“不行街”说法不是少数！由此，我们必须认识到，虽然，商业街的形成是商业自身发展和社会进步的必然的产物，但是，我们也要必须认识和遵循商业街自身的发展规律，否则盲目的建造或跟风只会酿造出苦果。曾经有人对商业街变成“丧业街”，
20、步行街变成“不行街”做过专门研究。我在此一并提供给大家参考。WBSA教授严忠明应徐州市有关部门的盛情邀请，对徐州市步行街进行了实地考察。在此期间，综合对全国步行街的研究和各地考察经验，严忠明教授对目前步行街所面临的问题进行了比较系统的论述，并对步行街的策划以及建设提出了自己的看法。步行街的七种“死火法”。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了， 步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：一、没有市场只有市长。这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作
21、法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里
22、城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发送到人手一册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。二、没有策划只有规划。许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案也是由一些著名规划设计院完全设计的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题
23、步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划一的风格建设的，但实际操作不好用。如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。三、没有定位只有“品味”。定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步
24、行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。四、不讲优生，只讲整容。由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的
25、优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。五、有肉大家吃，有难没人担。由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高，租金高，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资
26、产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于一种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。投资者如果在租金和房价较高的地方，不能够赚到应有的利润，就会出现一系列的问题，如偷税漏税、拖延租金、随意改变经营项目等，使得整个步行街品味大跌，甚至出现许多严重违法、违纪的经营。六，击鼓传花，逃出升天算命大。由于步行街的建设周
27、期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。七、拖字当头，拖沓习气代替商业操作。由于步行街的建设大部分都是由政府牵头操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命运。这些当然并不是具体指某一条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的一些典型的例子的总结。因此。当我们在建设商业街时就必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营。怎样
28、才能避免商业街变成“丧业街”避免步行街变成“不行街”。我们必须认识到商业街的建设是有风险的！我们必须去正确面对而不是逃避。那么商业街或步行街所存在的风险都在那里呢？我归纳后，浅薄的认为主要有如下几点：一、系统风险里有1、经济发展形势风险2、法律或政府政策与金融政策风险3、自然灾害风险二、非系统风险（一）、建设前期 1、市场调查与分析不足风险2、商业街定位风险3、商业街规划风险4、盲目上马风险 （二）、建设中期 1、项目进度风险2、资金风险3、业态组合风险4、招商组市风险5、营销风险6、物业建设风险 （三）、建设后期 1、管理风险2、经营风险3、服务风险4、竞争风险5、持续发展风险6、不确定的其
29、他风险当然，商业街里细节风险有很多，我们这里不做过多的细节研究。我认为，想要取得战争的胜利，就必须认识到战争可能遇到的困难。同样想要取得商业街开发与发展的胜利，我们也必须清楚的认识到商业街开发与发展的风险。只有全面认清商业街的风险，全力以赴的去打造我们的商业街，才可能成功，也只有成功后，我们才能说我们拥有成功的商业街，拥有属于我们的城市名片。第二回合：念念歪嘴经纵览历史，我们可以说，商业街并非今世才有。古老的中华民族拥有着让世界震惊的文化，也曾领导着世界的经济发展。辉煌的历史中，已经出现过商业街。清明上河图就给我们形象的画出了中国历史上繁华而喧闹的商业街市。横观世界，我们可以说，商业街并非某个
30、地方的专利品。二战以后各国都曾经度过一个和平的时期，大力的发展经济，而使得商业街世界各地出现，例如美国有百老汇，日本有银座，香港有中环，而更多的特色商业街更是数不胜数。因此，我们可以论断：商业街是经济发展到一定程度时，必然出现的一种经济形态。商业街是一个城市的名片，不仅吸引着本市的居民，也吸引着外地的客人，其巨大的商机与发展前景我们不用去怀疑。国内的经济经过20多年的发展，已经空前的繁荣，使各地在掀起商业街建设的热潮。以商业街、步行街命名的街道在全国已经超过千条，并且还在增加。而且，一种叫“商业街经济”的意识形态正在形成。因此，我们可以论断：商业街在国内的发展并没有达到高潮，在将来还将出现更多
31、的商业街。这确是值得国人欣慰的一件事情。然而，当各地在兴奋的建设和发展商业街之际，却出现了一个心痛的现象：就是“丧业街”“不行街”的风声渐起渐紧，不绝于耳。让我们来看一组例子：北京传统的西单商业街正在因为交通问题出现一个东重西轻的怪现象。因为西单商业街中有一条人车混流的道路，如果购物时穿过马路必然承担交通事故的额外风险，而人流主要从东边进入，许多的客户常常由中间返回，从而造成东重西轻的现象，而一边的商业相对萧条，使得商业在东边“扎堆”而显得商业街的商业容量不足，商业容量的不足促使整个商业街正在萎缩。武汉的江汉路曾经被认为是经商的黄金宝地，当时商家为进驻该地而煞费心机。然而由于规划不足，使得大量
32、的商户流失，每天都可以看到商铺转让的广告，被当地的经商者称为“丧业街”。广州的北京路步行街作为全国最早开通的步行街之一，曾经的辉煌如今变成了历史，半数的居民对它不再满意，因为其商业结构具有明显的缺陷，不能提供购物、观光、休闲、娱乐等现代人的需求，其购物功能虽足，但是其他功能明显缺失，在现代的商业竞争中逐渐的趋于劣势而萎缩。广州如今又有10几条商业街开设之初就有人论断说城市没有如此能来来支撑，而现实正在证实这种论断。今天，在已经建成的200多条商业街中，热闹几许后冷落的有之，半死不活的有之，开业之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。各地把步行街说成“不行街”说法不是少数！由此，我们必须认识到，虽
33、然，商业街的形成是商业自身发展和社会进步的必然的产物，但是，我们也要必须认识和遵循商业街自身的发展规律，否则盲目的建造或跟风只会酿造出苦果。曾经有人对商业街变成“丧业街”，步行街变成“不行街”做过专门研究。我在此一并提供给大家参考。WBSA教授严忠明应徐州市有关部门的盛情邀请，对徐州市步行街进行了实地考察。在此期间，综合对全国步行街的研究和各地考察经验，严忠明教授对目前步行街所面临的问题进行了比较系统的论述，并对步行街的策划以及建设提出了自己的看法。步行街的七种“死火法”。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了， 步行街逐渐演化为“不行街”。那么，
34、为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：一、没有市场只有市长。这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。但是中小城市就
35、缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发送到人手一册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。二、没有策划只有规划。许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案也是由一些著名规划设计院完全设计的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因
36、为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划一的风格建设的，但实际操作不好用。如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。三、没有定位只有“品味”。定位，我们指要根据当地商
37、圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难
38、产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。四、不讲优生，只讲整容。由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。五、有肉大家吃，有难没人担。由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一
39、种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高，租金高，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于一种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。投资者如果在租金和房价较高的地方，不能够赚到应有的利润
40、，就会出现一系列的问题，如偷税漏税、拖延租金、随意改变经营项目等，使得整个步行街品味大跌，甚至出现许多严重违法、违纪的经营。六，击鼓传花，逃出升天算命大。由于步行街的建设周期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。七、拖字当头，拖沓习气代替商业操作。由于步行街的建设大部分都是由政府牵头操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命
41、运。这些当然并不是具体指某一条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的一些典型的例子的总结。因此。当我们在建设商业街时就必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营。怎样才能避免商业街变成“丧业街”避免步行街变成“不行街”。我们必须认识到商业街的建设是有风险的！我们必须去正确面对而不是逃避。那么商业街或步行街所存在的风险都在那里呢？我归纳后，浅薄的认为主要有如下几点：一、系统风险里有1、经济发展形势风险2、法律或政府政策与金融政策风险3、自然灾害风险二、非系统风险（一）、建设前期 1、市场调查与分析不足风险2、商业街定位风险3、商业街规划风险4、盲目上马风险 （二）、建设中期 1、项目进度风
42、险2、资金风险3、业态组合风险4、招商组市风险5、营销风险6、物业建设风险 （三）、建设后期 1、管理风险2、经营风险3、服务风险4、竞争风险5、持续发展风险6、不确定的其他风险当然，商业街里细节风险有很多，我们这里不做过多的细节研究。我认为，想要取得战争的胜利，就必须认识到战争可能遇到的困难。同样想要取得商业街开发与发展的胜利，我们也必须清楚的认识到商业街开发与发展的风险。只有全面认清商业街的风险，全力以赴的去打造我们的商业街，才可能成功，也只有成功后，我们才能说我们拥有成功的商业街，拥有属于我们的城市名片。12.30.202201:1701:17:3622.12.301时17分1时17分36秒12月. 30, 2230 十二月 20221:17:36 上午01:17:362022年12月30日星期五01:17:36
