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1、 毕业设计（论文）题目： 试析地产项目营销推广策略 试析成都某房地产项目营销推广策略摘 要目前房地产市场竞争日益激烈，由于广州房地产市场的品牌化，客户购房大都偏向品牌开发商的项目，而成都某项目是广州市新发实业有限公司进入广州房地产市场的第一个项目，因此不够品牌开发商的项目那样有影响力。作为中小房地产企业如何提升自身项目的影响力已成为自身研究的重要课题，而设计好房地产项目的营销推广策略正是中小房地产企业提升影响力，发展项目的重要手段。很多人都认为广州楼市冬天来了，2008年下半年将出现持续振荡下行的格局，开发商的出货压力很大，残酷的优胜劣汰是必然的趋势。中小房地产企业生存不乐观，大型房地产企业也
2、不好过，但船小好调头，如果房地产企业能充分利用企业资源，突出项目的优势，设计出独特的项目营销推广方案，就能把危机变成机会，突出重围。本文研究的目的就是要在市场营销理论的指导下，探讨房地产市场营销策略管理的方法，并围绕这些方法，对成都某项目的营销推广策略进行试析。将理论融于实践，在实践中丰富和导向理论，对该项目进行市场定位和目标市场选择，对该项目的营销推广策略展开探讨分析，给该项目营销推广策略提供实施建议,以提高该项目在营销推广中的实际应用价值。关键词：中小房地产企业；成都某项目；营销推广策略AN ANALYSIS OF THE MARKET DEVELOPING STRATEGY OF GRA
3、ND TIME GREAT FAMEABSTRACTNowadays, the competition in real estate becomes more and more serious due to brand influence of Guangzhou real estates market. Most of clients want to buy apartment from famous developers project, but Grand Time Great Fame project, which is not as influential as famous dev
4、elopers project, is the first developed project in Guangzhou by Xinfa Shiye limited company. How to improve the influence of project is the most important thing for middle and small developer. The important measure for improving influence and developing project is to own a good market developing str
5、ategy. Lots of people think economy will keep continuous depression in the second part of this year, and developer burden great pressure, thats why only the stronger can be survived should be certain trend. The hard situation regard to the medium and small real estate can also lead to less advantage
6、 of large developer at the same time. However, as a coin has two facets, the real estate still enable to make a breakthrough to enlarge their profit only if they can utilize the existing resource in a efficient way, enlarge their advantage and create the virtual promotion to match the market request
7、. The main purpose of this article is to discuss the way to manage real estate marketing strategy under the modern marketing theory, and then make further examination of concerning methods onto the project of Grand Time Great Fame. As far as I am concerned, the most important facet is to apply the t
8、heory to practice. Then try to consummate the theory itself and bring the promotion into effect, which enable to make the marketing much effectively in daily usage.Key words: middle and small real estate enterprise； Grand Time Great Fame； market developing strategy.目 录1 绪论-11.1 问题提出-11.2 研究目的和意义-11.
9、3 研究采用的技术路线和方法-21.4 论文的基本框架-32 成都某项目的营销环境分析-42.1 成都某项目的概况-42.2 成都某项目的宏观环境分析-42.2.1 地理区位环境-42.2.2 竞争环境-52.3 成都某项目的微观环境分析-62.3.1 项目周边公共设施分析-62.3.2 竞争项目分析-62.4 成都某项目SWOT分析-72.4.1 优势分析-72.4.2 劣势分析-72.4.3 机会分析-82.4.4 威胁分析-82.4.5 综合分析-83 成都某项目市场营销推广策略的分析-93.1 项目的市场定位-93.2 项目的目标市场-93.3 项目市场营销推广的现状-93.3.1 营
10、销活动-93.3.2 销售业绩及项目取得的荣誉-103.4 项目市场营销推广策略的分析-113.4.1 前期营销策略分析-113.4.2 公共活动策略分析-123.4.3 广告策略分析-133.4.4 营业推广策略分析-143.5 项目市场营销推广策略实施建议-143.5.1 强化对政府部门的公关力度-143.5.2 走向外围市场-153.5.3 转变营销观念-153.5.4 加强售后服务-164 结束语-17参考文献-18致谢-20附录-21附录A 成都某项目2008年的营销推广计划-21附录B 新塘房地产需求市场调查问卷 -251 绪论1.1 问题提出目前房地产市场竞争日益激烈，由于广州房
11、地产市场的品牌化，客户购房大都偏向品牌开发商的项目，而成都某项目是广州市新发实业有限公司进入广州房地产市场的第一个项目，因此不够品牌开发商的项目那样有影响力1。从宏观的角度思考，这与开发商的软实力以及政府的引导有关。从微观的角度来看，成都某项目从正式开盘到2007年底的一系列营销推广活动，错过前期营销机会，采取单一形式公关活动，广告投放面狭窄及促销活动形式单一，而策划好房地产项目的营销推广正是中小房地产企业提升影响力，发展项目的重要手段。 作为中小房地产企业如何提升自身项目的影响力已成为自身研究的重要课题，而设计好房地产项目的营销推广策略，更是重中之重。 1.2 研究目的和意义每当房地产市场发
12、生变化时，总是弱势区域首先降价，最后才轮到市中心，当市场向上时，则通常都是中心豪宅市场价格上移，最后才扩散传导到其他产品区域。回顾近期，先有万科在西关项目上的降价以及时代糖果金沙洲推出比限价房还低过千元的售价，然后广州其他地方也开始出现多年未见的打折现象，即使是珠江新城也出现了价格下调的现象。而新塘地区由于未能在广州市场如金沙洲般形成话题，所以至今少人关注。成都某是广州市新发实业有限公司进入广州市场的第一个项目，该项目运营成败与否，对于公司而言，都极具影响力。因此，本课题研究的目的就是要在市场营销理论和方法的指导下，浅析房地产市场营销策略管理的方法，并在这些理论的指导下，对成都某项目的营销推广
13、策略进行分析，起到“理论指导实践，在实践中丰富和发展理论”的目的。通过对本项目的分析，想达到如下三个结果：一是把握成都某项目市场脉搏及时了解市场状况、消费者倾向、市场供需状况、竞争对手情况，从而预测市场走势，为新发实业有限公司确定经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。二是使成都某项目在风云多变的市场状况及激烈的市场竞争中规避风险。三是为新发实业有限公司改善经营管理提供参考，最终提高成都某项目的市场竞争力。通过分析房地产市场的市场供给和市场需求,选择项目的目标市场,对营销推广策略进行了详实的阐述使新发实业有限公司在分析市场，认识市场，对开发项目的市场定位，市场营销推广策略等方面建
14、立一套科学的操作方法,避免在项目实际操作过程中的主观性和盲目性,这在确保成都某项目运作成功上具有重大的实际应用价值。1.3 研究采用的技术路线和方法本文在现代市场营销理论的指导下，通过对成都某项目有关资料的收集和分析，根据项目的市场定位和目标市场，对本项目市场营销推广策略存在的问题进行分析，为项目实施科学营销推广提出了相应的建议。论文技术路线如图1.1。本文采用了文献理论研究与案例分析相结合的研究方法,运用搜索文献和实地调研数据资料的方式,以保证分析的科学性，可信性。本文立足于比较分析,将房地产项目的营销策略进行对比分析,并在现状分析的基础上,根据其实际情况制定出相应的营销推广策略和实施方案。
15、研究方法如图1.2。资料收集与研究项目的宏观环境分析项目的微观环境分析项目SWOT分析项目市场定位与目标市场选择项目市场营销推广策略的分析实施建议图1.1 论文技术路线1.4 论文的基本框架案例分析法问题的提出研究目的和意义项目的概况宏观环境分析微观环境分析项目SWOT分析市场定位目标市场项目现状项目的推广策略绪论项目营销环境项目营销策略分析实施建议结论文献法比较分析法实地调研法 图1.2 研究方法2 成都某项目的营销环境分析2.1 成都某项目的概况作为“新塘中心-首席人文生态社区”的成都某项目，主打健康生态和浓郁都市大盘生活氛围，它的西班牙大型水景风情园林及高绿化率、低密度、低容积率、环保节
16、能的人性化现代人居理念，是其最大的亮点。本项目总占地17万平方米，总建筑面积约40万平方米，建有63栋住宅，其中多数为11层小高层住宅及少量18层和32层住宅，共计总居住户数3000户，商业配套面积近50000平方米，是目前新塘中心区域最大规模楼盘。成都某共分6个组团，分别是一组团盛景苑、二组团世泽轩、三组团名成居、四组团乐盈门、五组团观云阁及六组团宏城汇。首期推出“盛景苑”13栋11层小高层单位产品，第三组团“名成居” 是本项目开发的第二期，位于某项目的核心区域，是项目的中央楼王组团，拥有两栋绝版楼王单位，项目的第三期-“世泽轩”，也已于2008年1月盛世登场。开发商是广州市新发实业有限公司
17、，该公司是新塘本地老牌房地产企业，资金实力雄厚，信誉卓著。自1993年以来在新塘开发了5个住宅项目和2个商业项目，如群星商业中心、新利大厦、竹园小区等，这些项目都取得了令人瞩目的成绩，而成都某项目是新发实业有限公司以此进入广州房地产市场的第一个项目。项目的营销策划是由广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司负责，同时该公司也负责代理销售。负责园林景观设计是爱普斯顿国际投资项目顾问（深圳）有限公司，建筑设计由美国CND国际建筑设计集团公司负责，社区的物业管理是戴德梁行物业管理有限公司。如此一个优秀的团队，给项目的市场推广也增加了不少影响力。2.2 成都某项目的宏观环境分析2.2.1 地理区位环境成都
18、某位于增城新塘中心广深大道中段新塘中学旁，地理位置优越，配套便利，毗邻建设中新塘市政广场、新塘体育馆，大型公交换乘枢纽，在建的广州-新塘轻轨车站以及远期规划的地铁站分处其西北面和西南面，完备的生活、教育配套，在新塘区域内首屈一指。图2.1 成都某项目的地理区位环境22.2.2 竞争环境目前，广州有6个边缘区域与珠三角中小城市相对接。其中位于广州东部的边缘区域萝岗、增城就对接惠州、东莞，辐射深圳。东部地区的一体化，将会给广州东部边缘区域的萝岗和增城带来更多的机遇和挑战。经过近几年的发展，已有大量品牌开发商涌入萝岗区，给与之相邻的增城房地产市场不少压力，尤其冲击到位于增城南部的中心商业镇新塘镇的房
19、地产市场。随着广州与东莞、深圳、惠州一体化后，与惠州、东莞相对接的增城区，或将与惠州、东莞楼市上演一场“楼市竞赛”。据了解，惠州市房地产市场其均价为4164元/平方米，东莞的均价也在4000元5000元/平方米，而这样的楼价与增城市相近。惠州目前在售楼盘共有160个，而外来的品牌开发商和本地开发商比例近1：1。惠州一直以来的买家主要是本地人，包括博罗、惠东等地的买家，广州、深圳、东莞三地买家仅占10%。虽然博罗对接广州增城，但东部一体化成型后，博罗人到增城买楼的现象仍将较少。其中，主要因素就是价格问题，虽然惠州市的均价为4000元/平方米左右，但博罗县的均价只在2000元/平方米左右3。不过，
20、广州人跨区域到惠州、博罗买房的可能性会大一点，其中，低价驱动成为主要的原因，当然一些地缘关系、工作缘、亲缘也是其辅助因素，这就给新塘房地产市场在面向广州市场，吸引广州人来新塘置业上提出了更大的挑战。2.3成都某项目的微观环境分析2.3.1 项目周边公共设施分析成都某项目位于在新塘镇中心，可以充分享用整个新塘镇相关配套资源。周边有新好景酒店、水电二局医院、新塘邮局、建设银行、中国银行、工商银行、新建的新塘最大的5万平方米的商业物业。项目还具备有大面积绿化带，绿化率达35，有小区专属配套会所5千平方米，分运动和休闲两大主题：泳池、乒乓球场、羽毛球场、网球场、屋顶花园、中庭餐厅、名仕阅览室等设施，且
21、地下自然通风车库，太阳能照明系统及人工湿地循环系统有效的降低了居住成本。教育设施配备方面，小区建有自己的国际中英文幼儿园，在小区北部留有一块地将来会建一所公立小学，小区隔壁就是新塘中学，属省一级中学。交通方面，广园快线、广深高速，建设中的广州新塘的轻轨新塘站及规划中的地铁九号线均近在咫尺。规划中的市政广场、体育馆，大型公交站场也林立周边，完备的市政、生活配套，构筑起一个快捷便利的高尚生活平台。2.3.2 竞争项目分析表2-1 竞争项目状态竞争项目名称目前售价（元）销售状态凤凰城美寓带装修：4800新货推出万象成都带装修：4800新货推出现代城花园毛坯：5000消化尾货凤凰城美寓针对工薪白领阶层
22、的小户型总价低进行定位，每月都有新货推出，洋房和别墅的货量撑起了半边天。美寓位于凤馨苑的中心位置，西北面紧邻小区独立配置的小学和幼儿园，与凤凰城中英文学校同属碧桂园教育连锁体系，教育配套充足完善。与成都某比较，地理位置远离中心城区，较独立于郊外，靠山靠水。凤凰城作为广州首屈一指的别墅小镇，规划得当，但是美寓洋房却不在整个楼盘的规划之内，和大盘隔着广园快速路，是开发商顺手牵羊从楼盘旁边又买来的一块地，难免有傍着凤凰城的名声来卖之嫌。美寓实际上是在凤凰城东门商业街对面，被广园快速路和另一条路包围，离路很近，灰尘蔽日。从凤凰城公交中心开车至美寓要7分钟车程。凤凰城有公交中心，没有公交，只有楼巴。住在
23、这里，因楼盘规模庞大没有车可真是举步维艰。全新“万象成都”组团是广州新塘新世界花园鼎立打造的全新高层项目，产品线相对齐全，大中小户型丰富，定位高端面向换房客，主要面向东部换房客和经济实力更好的中高收入群体。该项目内部环境设备虽好，却不及外部环境的影响，项目旁边有个私人工厂，每天都会排放大量浓烟和散发臭味。与成都某比较，周边配备不及成都某成熟，内外环境达不到统一。现代城花园与新塘镇最主要的广深大道仅有一步之遥，与成都某比较，这个项目的地理位置和周边配备及交通情况都是差不多的，因为两个项目相距不远。如果两个项目同时开放，成都某的劣势和威胁很明显，品牌影响力不足且开发商实力悬殊。但现代城花园已处于消
24、除尾货，成都某的奋起直追，满足了中心城镇的市场需求，且有价格优势。2.4成都某项目SWOT分析2.4.1 优势分析成熟的城市配套是本项目明显的优势，项目的定位就是“新塘中心-首席人文生态社区”，很明显“新塘中心”就代表了成熟的市政配套，星级酒店、公立重点学校、市政广场、轨道交通站、公交总站等环绕小区，这是东部很多楼盘没有的。项目位于广州市东部板块的核心、地处广州市东西向大动脉107国道、广园东路之间，新塘中心广深大道中段新塘中学旁；毗邻规划中新塘市政广场、新塘体育馆，大型公交换乘枢纽，还有在建的广州深圳轻轨新塘站，这在新塘区域内可以说是首屈一指，广深四线今年将全线贯通，项目半小时都市生活圈即将
25、形成，未来升值潜力巨大。随着广州市东进发展战略的推进，东进崛起指日可待，成都某项目将充分把握了这一有利时机，顺势而生，谓之天时；而项目优越的地理位置，完善的配套，未来市中心地位傲视全城，无以复加，谓之地利；项目入市之初就以“为生活加冕”先声夺人，本身高品质的一梯两户、西班牙园林产品更是倍受东部白领的追捧，其准确的客户定位与贴切的广告诉求，适宜的价格得到了广大消费者的热烈响应，谓之人和。2.4.2 劣势分析房地产开发容易受政策的影响。东部房地产的发展跟番禺很难相比，番禺较为早期开发，靠大量的土地出让、低成本运作，而东部地区的发展，因为出台的政策，土地出让是比较规范的，土地成本也是越来越高的，包括
26、地方政府的自由度也是受到一定的限制，楼价跟地价套型等等的限制，开发商的自由度也是减少了4。有了这些限制，购房者的自由度也会减少，如果拼价格，花都和南海价格比这里便宜的也有，包括土地成本、建造成本等等，所以在成本上，本项目与其他广州周边的楼盘相比，处于劣势，加上成都某的品牌影响力不及在此地开发的品牌开发商们，更是有压力。东部地区户籍人口非常少，不仅是新塘，包括萝岗、黄埔等这一带，户籍人口不到50万人，因此，成都某只面向本地市场，有点供过于求，而且凤凰城虽说把目标放在广州市场，但事实上是70都是有由本地市场消化的，这让成都某在面向本地市场销售时碰到一个瓶颈。2.4.3 机会分析在广州市城市总体规划
27、（2005-2020年）中，“东进”被提升到前所未有的高度。政府的行为，成为广州东部楼市发展的最大契机。从2003年开始，广州楼市就掀起了“东进”的劲风，国家对房地产的宏观调控，打击了房地产的投机行为，对不良开发商的哄抬房价起到了约束作用，规范了行业的健康发展，对于发展商、住房消费者都具有长远良好的影响。东部的交通网络、生态环境、居住、生活、配套、文教等复合的新城市结构逐渐成型，并在“东进”战略进程中开始朝“广州城市副中心”的方向发展，与广州新老城区形成联动，极大优化了日益臃肿的城市结构。借助“广州东进”的东风，依靠本地强大的产业支撑和经济支柱，以及成熟的城市配套，新塘将会成为广州现代化的城市
28、副中心，而成都某在这个城市副中心的中心，将随着新塘的价值地位与区位优势日益凸显展现出无限的投资空间。2.4.4 威胁分析新塘房地产开发项目在产品品质、市场营销等方面已接近广州水平。高档次的产品集中在镇区外沿，其价格定位比镇区内同类型产品要高。镇郊的楼盘规模较大，以凤凰城为例，他们在营销时着重项目标志设计、工地现场包装、营销接待中心包装、样板间设计和看楼路线的设置等，营造高档定位的气派。在宣传手法上，更注重全方位出击，以报纸、电视及公关活动为主，通过软性新闻、硬性广告增强大众对项目的关注程度。同时，金地、万科等地产巨头也将进入广州东市场，购房者大都会冲着品牌开发商的项目来，成都某项目要在这种高手
29、林立的房地产市场上突围并不容易。谁能发现市场空白点，谁就有可能成为最终的胜利者。2.4.5 综合分析新塘房地产市场存在这样的现象：第一，新塘的房地产都向北发展，项目都靠往广园东路、107国道；第二，广园东路、107国道旁的项目都比新塘老城的卖得贵、卖得快；第三，新塘镇中心的项目以新塘本地市场为主，以内打外；新塘镇外围的项目以广州市场为主，以外打内；第四，广园东路是新塘房地产市场的分水岭，南面以高档别墅、多层洋房为主的有碧桂园、翡翠绿洲、合生湖山国际、金地荔湖城等，北面以中高层洋房为主的有成都某、东方名都、新塘新世界、现代城等。从上面可看出，新塘房地产营销法宝在于品牌、产品、价格、交通、配套，而
30、上面五要素中产品、价格、配套是主观的可以复制的，品牌又不是一朝一夕的东西，需要时间去塑造，因此所有的焦点将聚集在交通上，路才是决胜的关键，是吸引顾客的最终法宝。 3 成都某项目市场营销推广策略的分析3.1 项目的市场定位“新塘中心-首席人文生态社区”的项目定位，主打健康生态和浓郁都市大盘生活氛围，强调居住的舒适性，采用了低密度、低容积率、高绿化率的设计，并且还建造了富有异域风情的西班牙风格大型水景园林，项目在强调舒适性的同时，还讲究产品的美观性和功能性，整个楼盘由六个组团呈半围合状组成，在最大程度上保证室内通风、采光的需求。该项目赢得市场是靠营造自身独特的竞争优势，以强者越强的姿态在市场竞争中
31、取胜。在做市场定位时，不仅站在项目本身的角度，还站在城市的高度，将它作为未来城市中心的一个景点去开发建设，市场定位上采用了差异化竞争策略，突出“都市大盘”概念，朝做强“都市大盘、中心物业”概念方向走，走低强度高品质开发路线。项目虽然比凤凰城等大盘规模小很多，但17万平方米的占地在新塘镇区中心来讲是“大盘”，同时拥有市区概念和大盘概念，区分了该项目与凤凰城等镇郊区大盘和其他小盘的极大特点与卖点。3.2项目的目标市场新塘是制造业基地，本地人口少，大批的外来人口主要从事低技术含量的劳动密集型工作，人员流动性大，难以形成有购房能力和需求的中产阶层，结果本地对居住要求较高的人群无法就近满足自己的购房需求
32、，只好跑到凤凰城、新塘新世界等镇郊楼盘置业。这批本地客是本项目瞄准的第一个目标市场-私营企业老板，公务员、白领阶层等，他们在实现自我价值的同时，更追求与家人朋友共享舒适美好的生活5。同时，由于本地市场需求量每年只有50万平方米，本项目建筑面积达40万平方米，要成功运作，除了套牢本地客户外，很大程度要依靠对增城其他镇区、广州开发区等区域的吸引，光靠本地的需求根本不能充分挖掘项目的潜在价值。这是项目瞄准的第二个目标市场,但这批客户受到交通问题的制约，在客户定位和产品定位的时间把握上必须考虑广州东部交通发展情况。3.3 项目市场营销推广的现状3.3.1营销活动销售中心激情揭幕，现场举行盛大庆典，金牌
33、滑翔编队、西班牙佛拉门戈舞等大型表演活动。精彩刺激的金牌滑翔编队表演引起了轰动，使本项目受到全城关注，知名度迅速扩大。六一期间举行“名门杯漂亮宝贝”摄影大赛，主动联系新塘本地高档幼儿园，吸引大批具有消费实力的客户参与，让其关注项目，在开盘前聚集人气，同时也提前展示成都某“自然、和睦、优雅”的城市中心大盘的社区人文生活。2006年6月24日成都某正式对外销售，开盘当日举行“名门杯漂亮宝贝”摄影大赛颁奖典礼、“中国人居环境金牌建设试点项目”挂牌仪式，向各位准业主集中展现了某致力打造“广州东首席生态人文社区”的决心和高尚住区的社区文化魅力。2006年8月18日由开发商投资兴建的“某”天桥正式启用，并
34、于当天上午举行了启用仪式，邀请市镇领导莅临现场，向新塘市民展示开发商实力，进一步提升开发商品牌。8月份针对新塘镇国税局、地税局、财政局、建行、农行、工行、新塘中学等高素质人群较为集中的单位进行定向营销，共同打造和谐住区，同时达到促进销售的目的。2007年6月21日在“某”销售中心举行了“某杯”首届东广州白领减压节暨萝岗区精英拖拉机大赛的开幕典礼，让白领高度关注本项目。来自新塘、萝岗以及广州市区的数百名白领参与了开幕活动，在精彩简短的开幕仪式之后，来宾们在“某”销售中心现场参与了“枕头大战”、“水枪大战”、“打地鼠”、“飞拖鞋”、“大声公”等趣味减压活动，处处欢声笑语，沉浸在一片喜悦气氛之中。2
35、007年9月30日晚，某精心准备了“名门望月”中秋游园会，目的是为了让业主朋友们提前度过一个欢乐愉快的中秋佳节，为大家提供一个相互交流的平台。一本印刷精美的杂志名门会，是新塘首个社区读本，包括了社区视点、人物报道、邻里博客、居家之道，这正是每一位业主都想了解的。名门会将邻里亲情化成了淡淡的玫瑰花香，沁入了每一位业主的心田，让成都某成为了业主们理想的家园。3.3.2 销售业绩及项目取得的荣誉销售业绩：2006年6月24日成都某正式开盘，在面对国六条新政出台，世界杯战事激烈，房地产消费者观望气氛凝重，市场形势不明朗的重重压力下，项目一期“盛景苑”通过一系列的营销战略部署及有效的推广策略，创造了开盘
36、当日即售出250余套，销售率达66%的骄人成绩。项目二期“名成居”自2007年6月13日开售以来，120套产品不到2个月的时间，销售就已经达到90，受到热烈的追捧。继“盛景苑”、“名成居”之后，将推出全新三期“世泽轩”，在相当程度上丰富本区域市场的产品供应量。项目取得的荣誉：成都某先进的规划设计理念、人性化的建筑及景观设计得到了中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组织的一致肯定，在2006年成为广州首个“中国人居环境金牌建设试点项目”。在项目规划上，成都某的人性化现代人居理念获得国家建设部的一致认可，在2007年获得了“中国人居环境金牌社区”荣誉，是广州首个获得该殊荣的居住社区。在由中国地
37、产经济主流高峰论坛组委会、中国房地产及住宅研究会房地产综合开发委员会、洛阳市人民政府、广州市房地产业协会主办的2007度中国地产洛阳峰会上，某荣获“2007年度中国首届和谐亲情文化社区专家大奖”。3.4项目市场营销推广策略的分析3.4.1 前期营销策略分析当产品定位越高档，形象、品牌在销售中越重要的时候，只要商家加强前期的营销，使得消费者在接触销售时就已经对产品产生认知、认同，相应地消费者的采购时间将大为缩短，销售人员就无须费太大力气推销产品6。因此对于高档产品营销成功的关键在于前期的宣传，使消费者对项目产生认同。本项目由于特殊的位置以及高性价比的配套，在新塘镇内产品的素质也是首屈一指，尤其定位为“城市王座、御品大宅”的名成居，更是项目的楼王。本项目的价格在新塘同区虽然较高（均价3800元/平方米），但相对于品牌项目（现代城5000元/平方米）在价格优势上也还是相当具有竞争力的，因此目标顾客也相对高端。从以上特点来看，本项目无疑是新塘中心的豪宅、富人区，所以形象、品牌等就是本项目成功的关键。再看看该期项目的前期营销工作，汇总如下：表3-1 第三组团-名成居前期营销工作产品阶段日期媒体广告形式内部认购期前4月16日南方都市报金牌户型评选内部认购期前4月12日房地产导刊内页内部认购期前5月2030日广州搜房大话地产、NREE（东广州板块）、小旗帜内部认购期前4月25日生活
