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1、陈斌才教授 注册会计师 注册税务师联系电话：051487806934（办） 13951058952（手机）E-mail：,房地产开发企业土地增值税清算纳税审查,陈斌才房地产开发企业土地增值税清算纳税审查,第一章 土地增值税清算审查概述,第一章 土地增值税清算审查概述,一、土地增值税的征收管理模式,预征,清算,多退少补,一、土地增值税的征收管理模式1 23预征清算多退少补,判断清算条件,确定清算对象,实施清算,二、土地增值税清算的业务流程,1,2,3,判断实施清算二、土地增值税清算的业务流程123,三、土地增值税清算的计算公式,三、土地增值税清算的计算公式计算公式1应纳税额=增值额税率,四、房地
2、产开发企业的会计核算,开发成本,开发产品,主营业务成本,本年利润,主营业务收入,期间费用,预收账款,银行存款,四、房地产开发企业的会计核算开发成本开发产品主营业务成本本年,五、土地增值税清算的审查重点,开发成本,期间费用,营业收入,五、土地增值税清算的审查重点1 23开发成本期间费用营业收,第二章 开发成本的审查,第二章 开发成本的审查,第一节 开发成本审查概述,第一节 开发成本审查概述,一、清算对象的确定,一、清算对象的确定确定顺序确定方法按工程期数确定一期工程;二,二、开发成本的构成,二、开发成本的构成 序号成本项目费用项目1土地征用及拆迁补偿,三、成本费用的分类,三、成本费用的分类费用类
3、型核算方法费用项目直接费用直接计入成,直接费用的会计处理:,开发成本/一期/建安工程费,费用发生时,直接费用的会计处理:开发成本/一期/建安工程费费用发生时,共同费用的会计处理:,开发成本/一期/土地成本,开发成本/二期/土地成本,开发成本/土地成本,费用发生时,共同费用的会计处理:开发成本/一期/土地成本开发成本/二期/,间接费用的会计处理:,开发成本/一期/间接费用,开发成本/二期/间接费用,开发间接费用,费用发生时,间接费用的会计处理:开发成本/一期/间接费用开发成本/二期/,四、成本费用的分配标准,四、成本费用的分配标准序号成本项目分配标准1土地征用及拆迁补,五、开发成本的分配原则,费
4、用支出,开发成本,期间费用,一期工程,二期工程,完工产品,未完工产品,已销开发产品,主营业务成本,未销开发产品,本年利润,五、开发成本的分配原则费开期一二完未已主未本,六、开发成本的审查内容,六、开发成本的审查内容审查项目审查内容审查方法清算对象清算对,七、开发成本的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,折旧率,计算法,开发间接费用,折旧费,折旧年限,土地增值税,实例,方法,七、开发成本的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指,八、成本费用判断标准,八、成本费用判断标准序号成本项目判断标准1土地征用及拆迁补偿,第二节 土地征用及拆迁补偿费的审查,第二节
5、土地征用及拆迁补偿费的审查,一、土地征用及拆迁补偿费的构成,其他费用土地出让金拆迁补偿费契税土地开发费用一、土地征用及拆,二、土地征用及拆迁补偿费的会计核算,开发成本/土地成本,土地出让金,开发成本/一期/土地征用及拆迁补偿费,开发成本/二期/土地征用及拆迁补偿费,开发费用等,拆迁补偿费,契税等,二、土地征用及拆迁补偿费的会计核算开发成本/土地成本土地出让,三、土地征用及拆迁补偿费的审查重点,三、土地征用及拆迁补偿费的审查重点,基础设施建设费的税务处理,建设用地,修路,土地增值税？,企业所得税？,契税？,基础设施建设费的税务处理建设用地修路土地增值税？企业所得税,土地出让金返还的税务处理,冲开
6、发成本？,政府补助？,企业所得税？,土地增值税？,土地出让金返还的税务处理冲开发成本？政府补助？企业所得税？土,还迁房的税务处理,拆除,开发,还迁,土地成本？契税？,一般还迁？城中村改造？,还迁房的税务处理拆除开发还迁土地成本？契税？一般还迁？城中村,第三节 前期工程费的审查,第三节 前期工程费的审查,一、前期工程费的构成,行政规费勘察费测绘费规划费设计费一、前期工程费的构成,二、前期工程费的会计核算,开发成本/前期工程费,勘察测绘费,开发成本/一期/前期工程费,开发成本/二期/前期工程费,设计费用,规划设计费,报批报建费,二、前期工程费的会计核算开发成本/前期工程费勘察测绘费开发成,三、前期
7、工程费的审查重点（略）,三、前期工程费的审查重点（略）,第四节 建筑安装工程费的审查,第四节 建筑安装工程费的审查,一、建筑安装工程费的构成,其他费用基础工程费主体工程费安装工程费装饰工程费一、建筑安装,二、建筑安装工程费的会计核算,开发成本/建安成本,基础设施费,开发成本/一期/建筑安装工程费,开发成本/二期/建筑安装工程费,装饰工程费,主体工程费,安装工程费,二、建筑安装工程费的会计核算开发成本/建安成本基础设施费开发,三、建筑安装工程费的审查重点,三、建筑安装工程费的审查重点,“甲供材”的税务处理,税？,税？,开发企业（甲方）,施工企业（乙方）,“甲供材”的税务处理税？税？开发企业（甲方
8、）施工企业（乙方）,包工包料甲供材流程图（发票开给乙方）,乙方,甲方,供应商,3、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,造价:1000,合同:1000,甲供材200,包工包料甲供材流程图（发票开给乙方）乙方甲方供应商3、开具工,包工包料甲供材会计处理（发票开给乙方）,预付账款,银行存款,开发成本,供应商：200万,施工方：800万,建安发票：1000万,包工包料甲供材会计处理（发票开给乙方）预付账款银行存款开发成,包工包料甲供材流程图（发票开给甲方）,乙方,甲方,供应商,4、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,3、发出材料,造价:1000,合同:1000,甲供材200,包工包
9、料甲供材流程图（发票开给甲方）乙方甲方供应商4、开具工,包工包料甲供材会计处理（发票开给甲方）,预付账款,其他业务收入,开发成本,甲供材：200万,工程发票：1000万,原材料,银行存款,其他业务成本,供应商：180万,施工方：180万,材料成本,工程款：800万,包工包料甲供材会计处理（发票开给甲方）预付账款其他业务收入开,包工不包料甲供材流程图,乙方,甲方,供应商,4、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,3、发出材料,造价:1000,合同:800,甲供材200,包工不包料甲供材流程图乙方甲方供应商4、开具工程发票1、定货,包工不包料甲供材会计处理,原材料,银行存款,开发成本,供应
10、商：200万,材料发票：200万,工程发票：800万,包工不包料甲供材会计处理原材料银行存款开发成本供应商：200,第五节 基础设施费的审查,第五节 基础设施费的审查,一、基础设施费的构成,绿化道路水暖电防洪通讯一、基础设施费的构成,二、基础设施费的会计核算,开发成本/基础设施费,道路,开发成本/一期/基础设施费,开发成本/二期/基础设施费,绿化,通讯,防洪,二、基础设施费的会计核算开发成本/基础设施费道路开发成本/一,三、基础设施费的审查重点,4棵/平米?,180万?,三、基础设施费的审查重点4棵/平米?180万?,第六节 公共配套设施费的审查,第六节 公共配套设施费的审查,一、公共配套设施
11、费的构成,公共配套设施？,开发产品？,固定资产？,小区体育馆,一、公共配套设施费的构成公共配套设施？开发产品？固定资产？小,体育馆购建支出的税务处理,体育馆,业主所有,建成销售,建成自用,公配设施,开发成本,在建工程,商品房,摊入,销售,销售成本,转入,开发产品,销售,销售成本,转入,固定资产,使用,折旧费,体育馆,业主所有,建成销售,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,公配设施,开发成本,在建工程,摊入,转入,转入,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,商品房,开发产品,固定资产,公配设施,开发成本,在建工程,摊入,转入,转入,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,销售,销售,商品房,开发
12、产品,固定资产,公配设施,开发成本,在建工程,摊入,转入,转入,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,使用,销售,销售,商品房,开发产品,固定资产,公配设施,开发成本,在建工程,摊入,转入,转入,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,销售成本,使用,销售,销售,商品房,开发产品,固定资产,公配设施,开发成本,在建工程,摊入,转入,转入,建成自用,体育馆,业主所有,建成销售,体育馆购建支出的税务处理体业主所有建成销售建成自用公开在商摊,二、公共配套设施费的会计核算,开发成本/公共配套设施费,建设支出,开发成本/一期/公共配套设施费,开发成本/二期/公共配套设施费,直接费用,二、公共配套设施费的会
13、计核算开发成本/公共配套设施费建设支出,三、公共配套设施费的审查重点,公共配套设施的认定,立项资料？,产权证？,产权登记簿？,三、公共配套设施费的审查重点公共配套设施的认定立项资料？产权,改变用途的公共配套设施费,清算后/出租,清算时/学校,土地增值税？,改变用途的公共配套设施费清算后/出租清算时/学校土地增值税？,预提公共配套设施费的税前扣除,预提的公共配套设施费,企业所得税？,土地增值税？,预提公共配套设施费的税前扣除预提的公共配套设施费企业所得税？,预提公共配套设施费的会计核算,开发成本/一期/公共配套设施费,开发成本/二期/公共配套设施费,预计负债,银行存款,预提公共配套设施费的会计核
14、算开发成本/一期/公共配套设施费开,第七节 开发间接费的审查,第七节 开发间接费的审查,一、开发间接费的构成,工资公办费折旧费周转房营销设施一、开发间接费的构成,二、开发间接费的会计核算,开发间接费用,折旧费等,开发成本/一期/开发间接费用,开发成本/二期/开发间接费用,二、开发间接费的会计核算开发间接费用折旧费等开发成本/一期/,三、开发间接费的审查重点,开发间接费？,期间费用？,三、开发间接费的审查重点开发间接费？期间费用？,第三章 期间费用的审查,第三章 期间费用的审查,第一节 期间费用审查概述,第一节 期间费用审查概述,一、期间费用的构成,一、期间费用的构成期间费用管理费用销售费用财务
15、费用,二、期间费用的会计处理,期间费用,广告费,本年利润,工资费,办公费,二、期间费用的会计处理期间费用广告费本年利润工资费办公费,三、期间费用的审查内容,三、期间费用的审查内容审查项目审查内容审查方法真实性费用总额,四、期间费用的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,分析法,计算法,管理费用,工资费用,开发间接费用,土地增值税,实例,方法,四、期间费用的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指,期间费用的判断标准,期间费用的判断标准序号费用项目判断标准1销售费用占营业收入的,第二节 财务费用的审查,第二节 财务费用的审查,一、财务费用的构成,利息支出借款
16、费用手续费一、财务费用的构成,二、财务费用的审查重点,二、财务费用的审查重点,利息费用的会计处理,费用化？,资本化？,动工前,动工后,完工后,利息费用的会计处理费用化？资本化？动工前动工后完工后,利息费用的分配,二期工程,一期工程,利息费用的分配二期工程一期工程,利息费用的税前扣除,浮动利息,延期利息,罚息,扣除？,利息费用的税前扣除浮动利息延期利息罚息扣除？,第四章 营业收入的审查,第四章 营业收入的审查,第一节 营业收入审查概述,第一节 营业收入审查概述,一、营业收入的构成,一、营业收入的构成营业收入视同销售收入其他业务收入主营业务收,二、营业收入的审查内容,二、营业收入的审查内容审查项目
17、审查内容审查方法完整性营业收入,三、营业收入的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,分析法,计算法,销售收入,其他应付款,预售收入,土地增值税,实例,方法,三、营业收入的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指,主营业务收入（成本）的判断指标,主营业务收入（成本）的判断指标指标名称计算公式参考值主营业务,第二节 主营业务收入的审查,第二节 主营业务收入的审查,一、主营业务收入的构成,商品房营业用房车库配套设施一、主营业务收入的构成,二、主营业务收入的会计核算,本年利润,主营业务收入,预收账款,银行存款,二、主营业务收入的会计核算本年利润主营业务收入预收账款
18、银行存,三、主营业务收入的审查重点,1,2,3,4,合同金额,发票金额,账簿金额,销售单价,三、主营业务收入的审查重点1234合同金额发票金额账簿金额销,第三节 主营业务成本的审查,第三节 主营业务成本的审查,一、主营业务成本的构成,商品房营业用房车库配套设施一、主营业务成本的构成,二、主营业务成本的会计核算,开发成本,开发产品,主营业务成本,本年利润,二、主营业务成本的会计核算开发成本开发产品主营业务成本本年利,三、主营业务成本的审查重点,1,2,3,4,收入数量,成本数量,毛利率,单位成本,三、主营业务成本的审查重点1234收入数量成本数量毛利率单位,Wlpx.tax-,谢谢!,Wlpx.tax-谢谢!,
