8.0区域投资者及消费者分析报告.docx

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1、8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告 银帆西雅图项目顾问咨询服务 投资人78.5%机构/公司投资者5.9%商户15.6%8.1商业投资者调研分析8.1.1调研说明 调研目的：由于考虑到项目所在区域环境及目标投资者、消费者对商业项目发展的推动作用，以及项目商业类型确定等多方因素，我们对项目所在区域进行了针对性调研，将项目周边区域商业环境、商业发展状况等因素进行了综合分析，从而达到协助开发商确定项目商业总体发展方向，提供相对准确的市场信息和指导，为项目市场定位提供针对投资人方面的参考信息。 调研内容包括：商铺投资计划及需求；商铺用房类型倾向；对项目商业模式的倾向和投资方式的选择；对投资项目

2、的考虑因素及与预期。 调研对象为北京市范围内的有一定投资意向的投资者和经营者，采取的调研方法是面访及电话访问的方式进行抽样调查。 样本容量为400份，实际收回381份，有效样本288份。8.1.2 投资者研究分析1) 投资者类型 确定调查对象：有效样本范围限定在“商铺投资人”及“近期有投资意向”的被调查者。在符合有效样本条件的288名投资人及最近有投资计划的人士中，普通投资人占78.5%，商户占15.6%，机构/公司投资者占5.6%，见表8.1及图8.1。表8.1 投资者类型统计表调研对象总体投资人商户机构/公司投资者总样本3812266887有效样本2882264517图8.1 各类投资者所

3、占比例2) 投资者近期投资意向 在投资意向的调查中，总体来看，近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。从类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者，如表8.2。表8.2 投资者近期投资意向统计表调研对象总体投资人商户机构/公司投资者近期有投资计划的2191574517所占比例76.0%54.5%15.6%5.9%3) 投资者有哪方面的商铺投资需求 在近期有投资意向的219家商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4%。长期租赁商铺（购买一定年限的使用权）再分租、转租也是商铺投资非常重要的一种投资方式，这尤其为

4、经营商户所熟悉和使用；同时这里不排除部分投资人/有投资意向的被访者租赁后先自营的可能。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2%。需出租商铺的有16.4%，有商铺出售需求的为6.4%，此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8%。以上可见，目前投资者投资 购买/租赁 商铺的需求较为旺盛。见图8.2及表8.3。图8.2 投资者商铺投资需求统计图38.8%16.4%6.4%求购商铺出租商铺出售商铺求租商铺38.4% 在投资者需求类型的调查中，分类型交叉来看，投资人中有求购商铺需求的比例最高（49.0%），其次为求租商铺（28.7%）；而商户中有求租商铺需求的比例最高（82.2%

5、），出租和求购商铺的比例较接近，分别为8.9%和6.7%；机构/公司投资者需求主要集中在求购、出租、出售商铺的方面。表8.3 投资者商铺投资需求分类统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本2191574514求租商铺38.4%28.7%82.2%11.8%求购商铺38.8549.0%6.7%29.4%出租商铺16.4%17.2%8.9%29.4%出售商铺6.4%5.1%2.2%29.4%4) 投资者最感兴趣的商铺类型 如图8.3，在投资者感兴趣的商铺类型的调查中，所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（选择机率62.2%），其次是社区商铺和住宅底商商铺及办公楼底商，有32.6%的投资

6、者表示对百货商场、购物中心商铺感兴趣，19.1%认可写字楼底商。图8.3 投资设投资商铺类型统计图 在投资者感兴趣的商铺类型调查中，分类型看，投资人最感兴趣的前三位依次是商业街商铺、社区商铺和住宅底商商铺；商户最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和百货商店、购物中心商铺；公司/机构投资者最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和社区商铺及百货商店、购物中心商铺。见表8.4。表8.4 投资设投资商铺类型统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本2882264517商业街商铺63.261.571.164.7社区商铺45.847.344.429.4住宅底商商铺45.142.955.647.1百货商场、

7、购物中心商铺32.629.648.929.4商务楼、写字楼商铺19.119.020.017.6交通设施商铺12.211.115.617.6市场类商铺0.00.00.00.05) 投资者对商铺销售的模式选择图8.4 投资者对商铺销售模式选择 如图8.4，在对项目最认同的销售模式的选择中，总体来看，选择包租销售（43.4%）模式的比例最高，与此相类似的返租销售（27.7%）也被投资者认为比较适合，共有56.6%的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的营销模式；另外居于次位的是以租代售（27.7%）和先租后售（24.1%），有45.8%的投资人选择了这两种模式。 从类型上看，普通投资人最为认可的销售

8、模式是包租销售（46%），商户最认可的是包租销售（40%）和先租后售（40%）这两种，而公司机构投资人则最认可以租代售（44%），见表8.5。表8.5 投资者对商铺销售模式选择统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501518包租销售43.4%46.0%40.0%38.9%返租销售27.7%28.0%33.3%22.2%以租代售27.7%22.0%26.7%44.4%先租后售24.1%24.0%40.0%11.1%回购销褒18.1%18.0%20.0%16.7%一般零散销售16.9%18.0%13.3%16.7%大面积整体销售10.8%6.0%20.0%16.7%其他1.2%2.0%

9、0.0%0.0%6) 投资者对商家的认可度 总体来看，投资者最认可的知名超市是家乐福（37.3%）和沃尔玛（34.9%），最认可的百货类商家是王府井百货（27.7%）。 从投资者类型看，普通投资人最希望投资的是王府井百货（34%），其次是家乐福和沃尔玛；商户最希望进入的是家乐福（53.3%），以及华润和易初莲花；机构/公司投资者则希望投资沃尔玛（44.4%），其次是家乐福和宜家。表8.5 投资者希望项目引进商家统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501518家乐福37.332.053.338.9沃尔玛34.932.033.344.4王府井百货27.734.026.711.1图1.5

10、 投资者对商家认可度宜家24.116.033.338.9百安居19.310.033.333.3图1.4 投资者认可的商家及其认可度好又多量贩18.112.033.322.2易初莲花18.114.040.011.1赛特15.76.013.316.7西单商场 12.016.00.011.1麦德隆10.812.013.35.6家世界10.810.013.311.14物美9.68.00.022.2华润超市9.62.040.05.6华普超市9.66.026.75.6东方家园8.410.00.011.1丰联广场7.26.06.711.1京客隆7.24.020.05.6欧倍德7.24.013.311.1民丰

11、超市1.22.00.00.0人本超市0.00.00.00.07) 投资者对商铺价格的倾向 投资者认为合适的商铺价格最主要集中在 1.5万元以下，占到54.2%；1.5到2万比例为15.7%，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5%；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例，图8.5。 从投资者的类型看，普通投资人接受的商铺价位最主要集中在1.5万以下，占56.0%，其它比例依照价位的提升而下降；商户接受的商铺价位则集中在1万以下（26.0%）和1.5 - 2.5万之间（46.7%），1至1.5万之间的比例为6.7%；机构/公司投资者集中在1万以下价位（55.6%），另外在1.

12、52万元间相对较高（16.7%），表8.6所示。图8.5 商铺期待价格统计图11.520.5%1.5215.7%22.512.0%2.5310.8%344.8%451.2%5以上1.2%1以下33.7%表8.6 各类型投资者期待商铺价格统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本835015181万及以下33.726.033.355.61-1.5万元20.530.06.75.61.5-2万元15.712.026.716.72-2.5万元12.012.020.05.62.5-3万元10.814.00.011.13-4万元4.82.013.35.64-5万元1.22.00.00.06万元以上1.2

13、2.00.00.08) 投资者购买商铺的付款方式倾向 在投资者购买商铺的付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2%），其次分次付款（28.9%）。 按投资者类型看，三类利用银行贷款的比例集中在50%-60%间，其次商户及机构/公司投资者较多采用分次付款，普通投资人中采用一次性付款方式的也占据了相当的比例（16.9%）。图8.7 投资者付款方式统计图9) 投资者购买/租赁商铺考虑的因素 总体上看，投资者对项目的考虑因素最主要的集中在地理位置（74.7%）和 交通状况（69.9%），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，另外一些接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店

14、在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。 按投资者类型分，普通投资人关注因素前五位与总体相同；商户则次序稍有不同，且对交通状况和价格/租金更位敏感，其次是商业经营特色；机构/公司投资者综合考虑因素较多，并把交通状况、停车位作为最需考虑的因素，其次是商业经营特色和商业总规模，同时对地理位置因素重要性的认同度也较高。图8.8 购买商铺考虑因素统计图表8.7 各类型投资者购买商铺考虑因素统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501815地理位置74.7%82.0%61.1%66.7%交通状况69.9%66.0%7

15、2.2%80.0%价格/租金61.4%58.0%72.2%60.0%商业经营特色60.2%54.0%66.7%73.3%停车位60.2%54.0%61.1%80.0%是否有国内知名的品牌47.0%42.0%55.6%53.3商业总规模45.8%48.0%38.9%46.7各类配套设施44.6%36.0%44.4%73.3商业景观风格 34.9%32.0%38.9%40.0%街道宽度32.5%28.0%38.9%40.0%供电充足及稳定性24.1%24.0%16.7%33.3%餐饮服务设施22.9%24.0%11.1%33.3%内部空调设置/运送21.7%22.0%0.0%46.7%网络与通讯设

16、置19.3%22.0%5.6%26.7%照明系统12.0%12.0%0.0%26.7%10) 投资者对项目未来市场潜力判断 对于项目未来市场潜力的判断，投资者总体认为有潜力 (非常有潜力/比较有潜力合计共占63.5%) ，认为不太有潜力的仅有1.2%，其它25.3%的被访者认为一般或不确定。 按投资者类型分析，对项目未来市场潜力各类型与总体差异不大，投资/公司投资者略显保守。图8.9 投资者对项目未来市场潜在判断统计图8.1.3小结8.2经营者调研分析8.2.1 调研说明 调研目的是通过北京市范围内现有商户的面访，了解目前北京市餐饮业、室内休闲娱乐业及专卖店的商业用房基本状况、对目前营业用房物

17、业的满意程度、未来商业用房需求意向、对项目的评价与预期，从而为项目市场定位提供商户方面的参考信息。 调研对象为北京市范围内的经营商户，采取的调研方法是抽样进行面访及电话访问。 样本容量为200份，有效样本188份。8. 2.2经营者调研分析1) 请问贵公司在北京市目前店铺的经营方式有哪些？ 表8.8 商户经营物业类型统计表项目总体餐饮室内娱乐休闲专卖店其它有效样本18861303166商业街独立店铺582216155非商业街独立店铺130391416612) 请问贵公司目前在北京市以独立店铺形式营业的店铺的营业点面积平均为_平方米？表8.9 店铺营业面积统计表面积（平方米）百分比餐饮50-10

18、041%101-20032%200-5009%600-10005%平均157平方米休闲娱乐101-20025%200-50044%600-100025%3000以上6%平均366平方米专卖店50-10081%101-20016%200-5003%600-10000%平均94平方米其它50-10060%101-20040%200-5000%600-10000%平均77平方米3) 请问贵公司目前独立店铺铺面的房产形式包含哪些形式？ 表8.10 店铺房产形式统计表项目总体餐饮室内娱乐休闲专卖店其它有效样本582216155购买2%0%0%155租赁88%87%89%1661自有物业5%13%11%其

19、它5%0%0%4) 请问贵公司在北京市营业的店铺租金(不包括物业管理费) 为: _人民币/平方米/月？表8.11 店铺租金承受水平统计表租金（元/平方米/月）百分比餐饮20及以下0%21-5039%51-10033%101-15011%151及以上17%平均111元/平方米/月休闲娱乐15及以下13%16-3053%31-6020%61-15014%151及以上0%平均57元/平方米/月专卖店15及以下0%16-3027%31-6046%61-15027%151及以上0%平均81元/平方米/月其它15及以下0%16-3020%31-6040%61-15040%151及以上0%平均81元/平方米

20、/月5) 总体而言，贵公司对目前独立店铺店铺所在营业点的总体满意程度如何? 表8.12 店铺营业满意程度统计表总体非常满意5比较满意4一般3不满意2非常不满意1均值总体0%50%31%14%5%3.3餐饮0%36%41%18%5%3.1休闲娱乐0%75%25%0%0%3.8专卖店0%47%20%27%7%3.1其它0%40%40%0%20%3.06) 请问贵公司对其感到满意的最主要原因是什么？图8.10 店铺满意原因统计图7) 未来2-4年内，各业态开店计划?图8.11 店铺开店计划统计图有效样本数：188 61 30 31 668) 您认为此综合项目的未来市场潜力在哪? 图8.12 项目未来

21、市场潜力统计图66.0%63.9%86.7%54.8%63.6%50%55%60%65%70%总体服务、餐饮 室内休闲娱乐 专卖店 商品批发店 9) 请问贵公司目前营业的店铺的营业点面积平均为_平方米？ 对店铺的满意程度如何？ 总体来看，受访的休闲娱乐类店铺经营者对店铺的满意程度较高，比较满意的比例达到66%。店铺营业面积一般在200-800平米之间（75%），平均面积为438平方米。图8.13 店铺营业面积统计图10) 请问贵公司营业店铺的租金(不包括物业管理费) 为: _人民币/平方米/月？ 受访的休闲娱乐类店铺的租金平均为55.8元/平方米/月，主要则以2550元/平方米/月（48）和5

22、1100元/平方米/月（32）为主。图8.14 店铺承受租金水平统计图11) 未来2-4年内，贵公司有无开新址的计划?图8.15 商户开店计划统计图有明确/大概的计划47%不确定/不明确30%完全没有计划23% 受访休闲娱乐类经营者中，在未来2至4年内对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的47；有23的店铺未来完全没有开店计划。12) 认为此综合项目的未来市场潜力如何? 图8.16 项目未来市场潜力统计图非常/比较有潜力87%一般3%不确定不知道3%不太有潜力7% 总体来说，在受访休闲娱乐类店铺中，认为项目非常有潜力/比较有潜力的经营者比例为87，是对项目未来市场潜力评价最高的一

23、类店铺。8. 2.3小结1) 商户对商业街独立店铺综合状况考虑 主要以50-100平方米的面积为主。 最主要的房产形式以租赁（88）为主，其次为自有物业（5）。 主要则以2150元/平方米/月（39）和51100元/平方米/月（33）为主。 租金支付方式主要以月付（29）和季付（27 ）为主。2) 店中店店铺综合状况考虑 主要以50100平方米为主（36）。 最主要的房产形式仍然是租赁（95）。 主要则以101200元/平方米/月（47）为主； 租金支付方式主要以月付（38）为主，其次为季付。3) 商户对写字楼/住宅底商店铺综合状况考虑 店铺平均面积为119平方米。 最主要的房产形式仍然以租赁

24、为主。 主要则以30100元/平方米/月(75%)为主； 租金支付方式主要以月付(62.5%）为主，其次为季付。 商户对商业用房的要求及期望 商铺理想的营业网点条件前三项分别为：交通方便/停车方便(35%) ，地理位置好(25%) ，有人气/客流量大(20%)。4) 商户未来商业用房需求意向 在未来2至4年内，对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有北部188家被访商家的46.8（88家）；其中，服务餐饮业有49.2有开店计划，比例最高。 在未来2至4年内有开店计划的88家被访商铺中，43表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺做为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺（28）。 5) 商户对

25、未来商业用房选择条件 在选择商业街独立店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有地理位置、价格/租金、交通状况、供电充足及稳定性及照明系统。 在选择专业市场内店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有停车位、地理位置、交通状况、内部空调配置运作及仓储物流配置。 商户对周边商户未来商业用房需求意向选择条件 在未来2至4年内，商户对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的42.7。 总体来说，认为项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0，对项目潜力最为认可的是经营室内休闲娱乐的商户(86.7%)。8.3消费者调研分析8.3.1调研说明 调研目的是更好的了解项目周边区域内最终消费者的消费心理

26、、消费取向和实际消费行为，使项目的 商业定位有确凿的论据可依。 调研对象为划定区域范围内的消费者。通过选取重点住宅小区以及在重点消费场所方式进行消费者，以调查问卷的形式进行面访。选取的重点包括：华堂商场、易初莲花超市、珠江罗马、炫特区、晨光家园、石佛营小区、青年路小区等等。 样本容量为120份，有效样本107份。8.3.2调研对象基本信息统计1) 性别图8.17 被调查者性别比例图2) 年龄图8.18 被调查者年龄分布图3) 婚姻状况图8.19 被调查者婚姻状况统计图4) 学历图8.20 被调查者学历分布图5) 职业图8.21 被调查者职业构成图6) 家庭月收入图8.22 被调查者家庭月收入统

27、计图7) 小结 在本次调查的被调查者中，男性占45.6%，女性占54.4%。年龄在20-30岁之间的被调查者占了63.8%，不在婚的被调查者所占的比重接近50%，大专以上学历者有65.1%，职业多为公司职员，家庭月收入集中在2000到5000元这一区间。 以上对被调查者基本信息的统计中，我们可以看出此次消费者调查在性别比例、年龄结构、职业构成等各方面均符合本区域的基本特点（对本区域居民特点的描述见本报告2.0章节），是一次有代表性、可接受的合理抽样。 以上被调查者的基本信息反映出该区域内的消费者以年轻的都市白领为主，他们的基本特点是有较高的学历，良好的职业和稳定的家庭收入，具有较强的消费能力。

28、8.3.3调研结果分析1) 您闲暇时通常如何安排？图8.23 闲暇时间安排 在对消费者闲暇时间安排的调查中，排名前三位的选择是逛街购物、在家和公园游玩，其中有57.0%的人都会在闲暇的时候逛街购物，足见该区域内消费者对商业购物场所的强烈需求。图8.24 经常购物场所选择2) 您通常购物时所选择的场所？ 消费者对经常性购物场所的选择集中在区域内的华堂商场以及易初莲花、美廉美超市等，可见该区域内消费者的流出性消费所占的比例不大，绝大多数还是区域内消费。同时，选择率排名前10位的商场中，除了区域内的华堂之外，多数是像中友、华联、西单这样的老牌商场，新兴商场较少。以上两个方面不仅仅反映了该区域居民的消

29、费倾向，它也从另外一个角度佐证了该区域内居民的2000-5000元的家庭收入水平。3) 您认为上述商场最吸引您的因素？图8.25 商场吸引力因素 调查中，我们可以发现该区域消费者选择商场购物时，在信誉、价格、环境、服务、商品种类、距离、交通、档次等因素中，比较有吸引力的是商场信誉、购物环境和产品价格，对其他餐饮娱乐配套和周边氛围几乎没有关注。4) 您通常选择何种交通工具去上述商场购物？图8.26 购物交通方式选择 通过上图可以看出，在外出购物时，多数人选择乘坐公交车或是地铁，占到总人数的50%以上，其中尤以公交为主；而乘坐出租车或是自驾车出行购物的人也占到了30%。由此可见，目前该区域居民出行

30、购物主要以乘坐公交车为主，但也不乏乘坐出租车或是自驾车。如果项目周边公交线路众多，公路交通体系发达，可为消费人群到达项目提供便利的交通条件，就可以吸引更多的消费人群。5) 您最近一个月购物消费的金额？图8.27 月度消费金额统计图 如图8.27，被调查者月度购物消费金额基本上都集中在300以上2000元以下的区间，占总人数的71.1%。其平均消费金额占平均收入的40%左右，较高于北京市的平均水平。6) 您认为目前这一带是否缺乏购物/消费场所？图8.28 周边购物/消费场所缺乏与否观点统计图 由上图，绝大多数的消费者都认为该区域缺乏购物/消费场所，这与我们对该区域内的商业场所的调查结果是相吻合的

31、（见7.0章节）。7) 缺乏何种类别的购物/消费场所？图8.29 周边购物/消费场所缺乏类型观点统计图 在针对项目周边居民的107份有效问卷中，有41.1%的居民认为区域内缺乏大型购物中心，有29.9%和29.0%的居民认为区域内缺乏大型超市和百货商场。对于其他类别消费场所的持“缺乏”观点的人数基本上在10%左右。以上可以反映出该区域居民对大型购物中心的需求是最强烈和迫切的。8) 如果在这一带建立一个大型的商业场所，您希望它是？图8.30 周边购物/消费场所需求的类型 对这一观点调查的结果与上一道题是完全相同的，大型购物中心、大型超市和百货商场仍然排在前三位，其中，对大型购物中心的需求显得尤其

32、显著，如图8.30。9) 您希望它经营的内容包括？图8.31 周边购物/消费场所经营内容的需求 在周边购物/消费场所经营内容的需求上，服装鞋帽、日用品、化妆品、食品、餐饮娱乐和书籍音像制品是提及率最高的几项，分别达到65.4%，60.7%，51.4%，39.3%，38.3%和34.6%。10) 您希望它的档次是？图8.32 周边购物/消费场所档次的需求 上图中可以很明显的看到，区域内消费者最期望建立的是中高档的消费场所，占到被调查消费者总量的59.8%，远远高出其他集中档次类别。11) 您认为该商业场所最需要什么样的配套？图8.33 周边购物/消费场需要的商业配套 在对消费者最希望的商业配套的调查中，快餐是期望率最高的，其次是普通餐饮、健身中心、酒吧/茶馆、儿童活动中心、鲜花礼品店等等，期望率都在20%以上，从大的类别上看主要是餐饮类占据了绝大多数的比例。8.3.4小结 17天福经纪