《XXXX年3月山东德州市房地产市场调查研.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年3月山东德州市房地产市场调查研.docx（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2012年3月目 录前言1市场背景篇第一章 宏观政策研究 2一、2011年房地产相关政策2二、央行历次调整利率时间细则一览表 3第二章 德州宏观经济研究 4一、城市基本情况4二、宏观经济研究6市场分析篇第3章 德州房地产市场研究 9第4章 土地市场第5章 房地产市场第6章 房地产投资第7章 市场表现第8章 市场预测第九章 客户需求综述 一、地域住宅消费心理特点分析二、目标客户群定位分析三、需求市场综述对贵司项目市场战略及销售价格建议 结束语 前言 前行中的理解，变革中的发展2011年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆
2、发、美国通胀形势严峻EQ3推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI高起、人力成本上涨、企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地产，从而引起了“信贷风波”。我们在“称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入了2012年。2012年整体经济发展定调为“稳中求进”，也就是说2012年国家在正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重要问题。而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011年房价上涨态势基本得到遏制，无房者、首次置业者诉求得到国家认可，
3、房地产调控政策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为：2012年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。市场背景篇第1章 宏观政策研究 没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。 一、2011年房地产相关政策2011房地产主要政策一览政策发布时间发布方政策细则摘要2011年1月17日银监会2011年1月17
4、日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月25日住建部住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日国务院国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条
5、”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月27日财政部财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日住建部住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0
6、25个百分点，调至4.00%。2011年4月19日国土部国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。2011年5月1日发改委根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法
7、所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日住建部住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月19日住建部住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年7月7日住建部住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。2011年7月14日国务院国务院召开会议部署房地产调控，
8、称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购2011年7月14日国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。2011年7月21日国务院国务院发布土地市场国五条，强化土地调控。2011年7月27日银监会中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议并发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。2011年8月31日财政部财政部提出关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见，要求推进税制改革，加快修订房产税暂行条例。20
9、11年9月1日财政部财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。2011年9月3日国务院国务院办公厅提出关于保障房建设和管理的指导意见，要求健全保障房退出机制。二、央行历次调整利率时间细则一览表2011年银行信贷政策发布时间细则解读1月14日1月20日上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19%，中小金融机构存款准备金率将达15.5%。2月18日2月24日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第二次上调存款准备金率，此
10、次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19.5%，中小金融机构存款准备金率将达16%。3月18日3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20%，中小金融机构存款准备金率将达16.5%。4月17日4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20.5%，中小金融机构存款准备金率将达17%。5月12日5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21
11、.0%，中小金融机构存款准备金率将达17.5%。6月14日6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.5%，中小金融机构存款准备金率将达18.0%。11月30日12月5日下调存款准备金0.5个百分点中国人民银行今日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行加息表发布时间细则解析2月8日2月9日起加息0.25个百分点这是2011年以来央行首次加息，此次加息使得房屋贷款以基准利率贷款额100万，20年为期，则每月还款额度增加117元。4月5日4月6日起加息0.25
12、个百分点这是央行2011年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。7月6日7月7日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5，一年期贷款利率达6.56。第2章 德州宏观经济研究一、城市基本情况1、德州市概况地理位置：德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势
13、。德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道 在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础。辖区面积： 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里。人口与居民生活： 全国第六次人口普查报告中，州市常住人口达556.82万人 ，位居山东省第九。德州市第五次人口普查以2000年11月1日零时为标准时间，当时全市总人口为529.37万人，10年时间，德州市常住人口增加了27.4
14、5万人。全市实现地区生产总值1500亿元，按可比价格增长 11.5%；地方财政收入70.1亿元，增长31.6%；规模以上固定资产投资785亿元，增长24%；规模以上工业增加值729亿元，增长15.4%；实现社会消费品零售总额544亿元，增长17.3%。全市常住人口中，0-14岁的人口为92.69万人，占16.65%；15-64岁的人口为414.68万人，占74.47%；65岁及以上的人口为49.45万人，占8.88%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.05个百分点，15-64岁人口比重上升了2.49个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.56个百分点。通过核算
15、，和10年前相比，德州小孩少了16.89万人，老人多了10.7万人。 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为28.62万人；具有高中（含中专）受教育程度的为69.52万人；具有初中受教育程度的为246.11万人；具有小学受教育程度的为151.33万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。第六次人口普查显示，乐陵市（65.24万人）、齐河县（60.20万人）、陵县（56.90万人）人口数量位列我市常住人口地区分布的前三甲；运河经济开发区人数最少，仅8.68万人，其次是经济开发区，17.40万人，人数倒数第二。历史沿革：德州历史悠久，早在旧石器时代，就有人类
16、生息繁衍。传说射日的后羿就生活在这里；大禹治水，三过家门而不入，留下千古美谈；三国时期，刘备曾在平原任过县令；唐代书法家颜真卿任平原郡太守时留下千古书碑东方朔画赞碑。德州自秦汉以来，为历代封建王朝州府县衙所在地。1946年6月德州解放，当年经中央人民政府同意设立县级德州市。解放后，德州地区的划区有过几次变动，1990年1月商河、济阳两县划济南后即成现在建制。1994年12月17日，经国务院批准，撤销德州地区设立地级德州市。气候特点：属暖温带大陆性季风气候，气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，光照充足，年平均气
17、温13.1，属温带半湿润季风气候，无霜期220天，年平均降水600毫升。交通优势： 德州市自古交通发达，有“九达天衢”、“神京门户”之称。现境内有京户铁路及高速公路贯穿南北，成为连接华东与华北、东北的大动脉；德石铁路架通东西走廊；公路四通八达，交通运输极为方便。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。土地广阔而肥沃。全市耕地面积940多万亩，适宜种植小麦、玉米等粮食作物和棉花、油料、瓜菜等经济作物，是中国北方重要的粮棉果蔬生产基地。常年粮食产量320万吨，棉花18万吨，蔬菜730万吨。德州是中国有名的秸杆养牛示范区，常年存栏量200多万头，肉类总产
18、30多万吨。 打造“四横五纵”的综合交通和市域交通，构建便捷安全的一体化交通系统是这次规划纲要的重点。 以“德滨高速、济南滨州东营高速德商连接线、青银高速、济聊高速”为四横；“京台(原京福)高速、德商高速、济乐高速(京沪高速济乐段)三条高速及G104、G105两条一级公路”为五纵。 另外，市区内还要打造“环形放射，四横五纵”的交通系统。从北至南分别为大学路、天衢路、东风路、新河路，其中天衢路、东风路、新河路规划为准快速路。从西至东分别为湖滨路、广川大道、晶华大道、中傲大道以及高铁站前大道，其中广川大道、晶华大道、高铁站前大道规划为准快速路。德州特产： 德州扒鸡 即德州五香脱骨扒鸡，以熟烂脱骨、
19、肉嫩松软、清香不腻等特点而闻名，有神州一奇之美称，已有三百多年的历史。1702年康熙皇帝南巡时，尝到了五香脱骨扒鸡，龙颜大悦。从此，德州扒鸡作为贡品进入宫廷。乾隆年间，扒鸡制作艺人又被召进皇宫御膳房，从而德州扒鸡名扬天下。20世纪初，以扒鸡传人德州宝兰斋饭庄的掌柜侯宝庆、德顺斋烧鸡铺掌柜韩世功为代表的几家作坊，认真总结祖辈的制作经验，多方摸索试制，完善了工艺，改进了配方，逐渐形成了新一代扒鸡雏形。建国前夕，德州已有“福顺斋”“德盛斋”等扒鸡店铺20余家，年销售量约40万只。建国以后，德州市建立了国营食品公司，集名师于一家，采百家之长，保持并发展了这一传统名吃的独特风味。除此之外，德州还有德州西
20、瓜、乐陵小枣、德州大驴、夏津白玉鸟、德州黑陶、德州菊花、宁津景泰蓝、庆云草帽辫、夏津印花蓝布、草柳编制品、大尾寒羊、山羊板皮 红荆条、天花粉、禹城辣椒、禹城红麻、枸杞.2、德州市市区概况： 区 位：德州市区位于市域西部，冀鲁两省交界地带，北距天津257公里，西距石家庄215公里，东南至济南120公里，是环渤海经济圈内重要的开发开放城市，是德州市委、市政府驻地，区位优势十分明显。构 成：市区被京沪铁路和岔河分割为三部分： “一带三心三城”结构式新能源城市。规划提出，德州为鲁西北、冀东南交通枢纽和以新能源产业为特色中心城市，空间布局上以东西向依托原东风路为主要发展轴形成“一带三心三城”、水绿天然分
21、隔的组团发展结构。 “一带”即东西向发展带，主轴从西向东依次串联老城中心区、河东新城中心区、高铁新区中心区，并远景延展至陵县城区；“三心”为三个市级发展核心，即老城区商贸中心、河东新区公共服务中心、高铁新区商务中心。“三城”指从西到东由河流天然分隔形成的老城区、河东新区、高铁新区三大城区。三城以河流为自然分隔自成组团，组团间依托运河、岔河、减河、马颊河四条河流形成滨水生态廊道及景观廊道。 2、 宏观经济研究1、2009年-2011年GDP总量发展趋势（单位：亿元） 2011年全市经济社会处于经济稳定转型期，全市地区生产总值完成1400.91亿元。2、2009年-2011年人均GDP发展走势 （
22、 单位：元） 人均GDP在2010年达到了29772元以上，德州已经基本迈入经济发达地区行列。2011年，国家为了抑制物价上涨压力，出台了一系列经济措施，使经济软着地，人均GDP达到24830元。3、2005年-2011年县城GDP和财政收入占全市比重一览表4、固定投资 （ 单位：亿元）固定资产投资平稳增长。全市规模以上固定资产投资完成535.72亿元，同比增长26.8%，高于去年同期增幅1.7个百分点。64个市级重大项目已开工建设59个，开工率达到92.2%，累计完成投资131.5亿元，有9个已建成投产。5、产业结构 （ 单位：亿元）产业结构增加值（亿元）增长第一产业161.733.60%第
23、二产业809.2212.40%第三产业489.9213.20% 2011年，经省统计局反馈,从三次产业对GDP的贡献看，第一产业对全市GDP的贡献率为3.7%，拉动GDP增长0.4个百分点；第二产业贡献率为58.6%，拉动GDP增长6.8个百分点；第三产业贡献率为37.7%，拉动GDP增长4.4个百分点。市场分析篇第3章 德州房地产市场研究一、市场综述 近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。但随着国家宏观调控政策力度的逐步加大，房地产业目前出现投资快速增长速度减缓、消费者观望
24、情绪加重。2011年可以发现国家对房地产的调控不断加码，三次加息后5年期以上的基准利率达到7.05%，房贷利率升至最近10年来的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热情；多次上调准备金率又使得银行放贷资金变少，开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2011年全国下发1000万套保障房建设指标。由此可以看出，国家调控的主要目的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快发展留下来的种种弊端，以促成一个成熟完善公平的房地产市场，这个理想的市场就是人人有所居，商品房从生存品转化为消费品，房地产市场不依赖政策调
25、控，自发调节，健康发展，同时维护社会的发展和稳定。 经历2011年房价下跌之后，2012年德州楼市成交量出现回暖，已是不争的事实。民间统计数据和业内人士分析则表明，尽管遭遇持续调控，德州房价仍以比较温和的态势上涨，新房全年每平方米上涨超过300元，一位分析人士总结：“排除成交环比下跌因素，单从2011年来看，德州楼市在持续调控中呈现量价齐升态势。” 就目前来说，分析国内某个城市房地产市场的发展趋势，多从宏观环境（经济、政策、市场）、城市背景与发展、地方市场发展及影响市场的各种主被动作用力几个方面着手。德州市房地产发展相对较慢，就目前来看，德州仍处于城市“蜕变”的阶段，旧城区的改造、新城区的建设
26、尚有较大的提升空间，随着“ 东拓、西进、 ” 进入实质性进展阶段，城市综合体、交通等大型项目将成为城市建设重点，房地产业也将随着城市的快速成长步入快车道，未来将呈现出“多中心”发展态势，逐渐向规范阶段过渡。 2012年又是中国房地产面临多重挑战与调整的一年，在宏观环境研究的背景下，认清德州市当地的特殊市场特征，可以更有助于准确判断德州市2012年的市场发展变化。 从2011年德州房地产的种种表现可以看出来，德州房地产市场在国家政策的调控下，正逐渐向合理、完善、成熟的方向转变，在保障房的补充之下，未来的商品房市场将转变成自发调节、资源合理分配的真正意义上的商品房市场，开发商应该抓住这一时机，紧跟
27、国家保障房建设的步伐，以合理的价格消化手中的产品存量，增强品牌力、产品力和营销力，在逆境中积累优势，才能在未来成熟完善的商品房市场中抓住先机，站稳脚跟。 但是随着德州市今年来经济的快速增长，市民的刚性需求仍然强劲，如青年人结婚购房和德州大型企业的中层管理人员安家置业，这部分群体需求特征为价格在4000左右，面积为7590平方米两房和125135平方米三房为主，项目整体综合素质较高、性价比高的多层项目，此类项目多分布在河东开发区及新城区内，这个层面的需求占德州市房地产市场的主流。 同时消费趋势也呈现出两极分化的明显迹象，一些城区中心核心地段，综合素质高，周边配套齐全，品牌高端的小高层和高层豪宅项
28、目，均价在5000元/平方米左右，面积90105的小三房和125135的三房的项目也出现了热销；另外一些铁西区的地段多层项目和城北工业区（天衢工业园）内，均价格在4000元左右，面积7590的两房为主的低端项目；此类项目也在下半年取得了不俗的销售业绩。第4章 土地市场1、 市场概述 1、土地供应结构 2011年挂牌土地面积为1222986，其中商服用地1010632.3，占年度供地面积的82%，居住用地供应量仅为212354，创历年新低。 2、土地成交结构 2011年土地成交以居住用地为主，其中居住用地成交1845919.4，占总成交用地的91%，商业成交181163。 从2011年土地供需结
29、构来看，土地供应量较少，但是成交量较为突出，多为存量地块的交易，受国家及地方政府调控政策的限制，德州市本级土地市场呈现出供需结构性矛盾较为突出的现象。居住用地的供应量稀少，一定程度上制约了市场潜在供应量的再扩大。第5章 商品房市场一、商品房市场 1、商品房供应 根据监测，2011年商品房住宅供应走势图可知，12月份德州市新批准预售的商品房住宅面积19.31，环比涨幅为147%。从数据统计可知，德州市每月的商品房供应量多集中于15万平米左右，从官方调控的角度来看，市场多处于细水长流不温不火的状态。 2、商品房成交 根据监测，2011年商品房住宅成交走势图可知，10月份之后，商品房住房成交都达千套
30、。受报批网签较为滞后的影响，多数成交量反应在数据上，综合表现为2011年得第四季度较为集中。但从曲线走势也可以看出下行趋势较为明显。 3、市场结论 随着房地产成交走势逐步下行，房地产有效供应量的逐步释放，可以预见未来德州楼市将面临较为激烈的市场竞争环境，且短期内难以扭转。第六章 市场预测一、商品房投资 2011年全年，德州市城区范围内新开工面积523.8万平米，环比增幅17.6%。德州市房地产新开工面积已实现连续3年增长。房地产投资额度也呈逐年递增之势，数据表示2011年度的增长幅度环比为14%.二、房地产销售随着房地产价格的逐步攀升，德州市房地产市场迎来了量价起涨的大好形势，自2008年经济
31、危机之后，德州房地产进入快速发展的通道，年销售量游200万上升至292万，至2010年已翻一番，市场供需两旺。步入2011年房地产销售量开始逐步下行，出现量跌价滞的局面，预计2012年德州市场将进入初步调整期。三、房地产投资结构从近些年德州市房地产投资结构可以看出，商品住房一直是房地产板块投资的热点物业，一直是比例最高的物业类型，但是随着商品房市场逐步发展，商业物业所占比重也逐年增加，其中商业投资比重的增加较为明显。第七章 市场表现1、 板块监测【监测标准】 1.总规划建筑面积在2万以上楼盘。 2.整盘累计消化率高达95%以上者不纳入监控范围之内。 3.楼盘为分期开发，如两期开发间歇期较长视为
32、新盘，如：德兴运城。 4.新上市楼盘不以取得预售许可证为标准，凡是以任何形式实现解筹均属于公开上市。【监测区域】三城两园，三城为河东经济开发区（岔河东）、德城区（北至大学路两侧，南至于官屯大桥）、铁西，两园为天衢工业园和新华工业园。1、德州市德城区（1）、销售及库存物业形态楼盘名称开发及销售情况推盘时间预售去化月均库存待建商业阳光新天地2011年4月300套200套22套100套0高层南苑花城2010年9月396套198套12套190套0金腾豪庭2011年12月100套20套80套0南源丽都2010年10月216套00216套0新湖家园2011年12月320套00320套0物业形态楼盘名称库存
33、产品比例 价格情况二层三层大套型均价最低价高价75-9090-105105-125125-135135其它商业阳光新天地150001360016800高层南苑花城40%30%10%20%460043204810金腾豪庭33%67%500047505250南源丽都10%90%410039504250（2）、区域待售物业形态楼盘名称 待售楼盘情况开发单位建筑面积产品类型运营进度入市时间首批体量 小高层/高层东海巴黎城东海集团30万高层正在挖槽未定未定御景国际鲁班集团20万高层前期推广未定未定古韵东关中正置业约30万高层拆迁完毕未定未定（3）、新盘快报物业形态楼盘名称开盘及去化情况上市时间推售方式销
34、售形式价格策略去化面积待售面积小高层新湖家园2011年12月分批加推认购销售低开高走03万平米物业形态楼盘名称上市楼盘产品配比 价格情况二层三层大套型均价最低价最高价75-9090-105105-125125-135135其它高层新湖家园50%50%预计均价6000元/（4）、结论根据上述市场数据可以看出：目前城区项目处于销售的低潮期，处于有价无市的阶段，客户均处于观望阶段，各个项目上访客户均比较低；该区域的销售价格维持在4500-5000元/，其中天衢名郡的销售价格最高，价格预计在6000元/，城南区域销售价格维持在4500元/，就目前的房地产市场形势下，价格均处于停长阶段，南苑花城则出现小
35、幅度的优惠，贷款优惠40元/，全款优惠80元/，金腾豪庭则处于蓄客阶段，提出了500元抵8000元，交5万定金可定房办理贷款;从未来供应来说，目前城区已经有几块限制地块，预计地价相对较高，城区的新项目未来预计供应量在80万左右，未来市场竞争进一步增强，需要做好市场监测和市场预测。本区域一直是德州市场的热点地区，其地段价值和城市发展成熟度都是客户比较认可的地区，因此本区域在楼市淡市过会将会出现一个快速发展的现象，特别是城区改造和郊区新上市楼盘。2、德州市开发区（1）、销售及库存物业形态楼盘名称开发及销售情况推盘时间预售去化月均库存待建商业中建华府2009年5月18万92%4万2万1万小高层/高层
36、蔚来城2009年底10万二期50%2万3万2万至尊名郡2010年4月10万80%3万3万1万江南水都2009年底20万100%3万5万2万龙元世纪广场2010年10月5万90%2万3万1万华腾御城2009年3月25万80%3万5万2万金色雅园2009年3月9万90%2万1万无多层江南水郡2009年底8万80%4万无2万中建华府2009年5月10万99%4万10001万金色雅园2009年3月4万86%3万5000无洋房中建华府2009年5月1万80%2万2000无江南水都2009年底2万90%1万2000无（2）、待售楼盘楼盘名称 待售楼盘情况开发单位建筑面积产品类型运营进度入市时间首批体量巴塞
37、小镇德州瑞康房产15万小高层一期正在建设2011年11月2万嘉城盛世嘉城80万小高层二期内部认购2012年2月3万东海香港城东海集团42.4万小高层/高层前期规划2012年2月5万东海凤凰城东海集团4万高层前期规划2012年3月1万红星中华城红星美凯龙171万高层前期规划2012年5月20万月亮湾天宇房地产50万高层前期规划2012年3月8万翠湖庄园中正置业9万高层内部认购2012年5月2万盛世华园未知28.2万高层内部认购2012年2月10万新河尚城德州华海湾房产1.7万高层正在施工2012年3月5000巴黎城东海集团32万高层售楼处建好2011年11月10万唯美国际城力景集团60万高层前期
38、宣传2011年11月20万御景国际鲁班集团43万高层前期规划2011年10月10万嘉泰尚城国际嘉泰集团38万高层前期规划2012年4月10万康博公馆皇明集团113.3万高层前期规划2012年5月30万（3） 、新盘快讯物业形态楼盘名称开盘及去化情况上市时间推售方式销售形式价格策略去化面积待售面积高层龙元世纪广场2011年11月长蓄短暴代理低开高走90%3万平米物业形态楼盘名称上市楼盘产品配比 价格情况二层三层大套型均价最低价最高价75-9090-105105-125125-135135其它高层龙元世纪广场20%45%20%10%5%420040004400（4） 、结论 从目前市场反应来看，2
39、011年开发区供应量与往年相比供货量没有明显增长，新开盘项目较少，目前新开盘住宅项目仅有巴塞小镇。各项目以大两室与小三室为主力户型，都是在2011前半年市场环境较好时销售率较高，2011年下半年开发区各项目的来电来客量较上半年明显下降大约50%，导致成交量低。 由于受市场大环境的影响，各楼盘全年销售量明显受到影响，部分新楼盘定于2011年底开盘但是受到大环境冲击，改为2012年开盘，目前无任何推广。 根据推测，明年开发区供应市场将会饱和，竞争楼盘较多，出现卖多买少的局面，消费者多数抱有持币观望态度。等待市场的调节，2012年将会是竞争空前激烈的一年。3、运河铁西板块（1）、销售及库存楼盘名称开
40、发及销售情况推盘时间预售面积去化面积月均套数库存面积待建面积熙城易居2010年8月3.8万2.66万1.14万2.2万新河湾2010年9月12.3万11.2万71.1万0熙凤居2011年6月二期未开盘00阳光992011年10月12万3.9万78.1万二期金湖湾2010年3月19.2万5.76万13.44万90.8万名仕港2010年6月5万4.8万0.2万0新河湾2010年9月12.3万11.2万151.1万0运城2011年7月5.1万4.3万0.8万0万兴庄园2011年10月2.1万0.6万41.5万1.1万阳光992011年10月12万3.9万78.1万二期物业形态楼盘名称上市楼盘产品配比
41、 价格情况二层三层均价最低价最高价75-9090-105105-125125-135高层熙城易居70%30%420040004500新河湾70%30%420041004300熙凤居阳光9970%30%436839984598金湖湾38%62%464539005395多层名仕港404039804300新河湾70%30%420041004300运城60%30%10%420037004300万兴庄园80%20%470043004900阳光9970%30%436839984598（2）、待售楼盘物业形态楼盘名称 待售楼盘情况开发单位建筑面积产品类型运营进度入市时间首批体量小高层/高层帝景御德州银龙房地产开发有限公司23万商业市场、住宅、酒店10万（3）、新盘快讯物业形态楼盘名称开盘及去化情况上市时间推售方式销售形式价格策略去化面积待售面积小高层金湖湾2011年12月长蓄短暴交定会员制5.76万平米13.44万平米物业形态楼盘名称上市楼盘产品配比 价格情况二层
