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1、 东莞中原研究中心豪宅年报 39 / 41目录第一部分 2012年市场回顾3一、整体市场回顾3二、豪宅市场回顾3第二部分 豪宅市场总体分析4一、豪宅市场总体概况4二、豪宅市场供应概况5三、豪宅市场成交概况7四、豪宅库存概况9五、豪宅潜在供应概况10第三部分 豪宅洋房市场分析13一、豪宅洋房市场总体分析13二、豪宅洋房供应分析13三、豪宅洋房成交分析15四、豪宅洋房库存分析18五、豪宅洋房潜在供应分析20第四部分 别墅市场分析22一、别墅市场总体分析22二、别墅供应分析22三、别墅成交分析25四、别墅库存分析31五、别墅潜在供应分析33第五部分 市场展望36第一部分2012年市场回顾一、整体市场
2、回顾2012年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅476.44万，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位。全年土地成交面积为394.88万，成交金额124.75亿元，金额同比下降11.96%；其中商住用地成交面积134.58万，成交金额75.93亿元，同比下降32.03%。2011年的土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占地仅为41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产
3、业经济的工业类用地供应。此外2011年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商拿地占比提高。2012年东莞商品房市场共有153个楼盘有新增供应，总供应量为706.39万，较2011年上升8.49%，较2010年上升近三成。其中住宅供应量为609.85万，同比11年上升8.60%，同比10年增加30.82%；2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的结构来看，2012年东莞新增住宅供应中刚性需
4、求占主流，120以下产品合计占供应整体的75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。2012年东莞商品房成交面积681.32万，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，较11年增加20.50%，同比10年51.20%。政策微调，刚需踊跃入市，开发商积极“以价换量”等因素影响，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。2012年东莞商品房均价为8745元/，较11年上升4.53%；住宅均价为8313元/，同比上升0.09%；洋房均价为7497元/，同比上升1.95；公寓均价8495元/，同比上升3.72%；别墅均价15155元/，较11年下降3
5、.38%。二、豪宅市场回顾2012年东莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为109.47万，同比上升下降25.02%；成交面积103.56万，同比下降4.02%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下跌21.56个百分点；成交均价为13564元/，与去年相比下降5.61%。截至2012年12月，东莞豪宅库存面积为130.59万，合计3815套，库存面积同比下降3.10%。2012年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当
6、时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在1、2月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。3月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量”的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月”达到一个小高潮，成交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信森林湖、樟木头的丰泰橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变，被压抑的需求在3月得到了一波释放，4、5月逐渐回缓。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部
7、大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡”的可喜局面，8月延续7月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利红珊瑚、北大资源御湾等项目集中开盘，并普遍取得良好的销售率。9月，豪宅市场开发商信心增强，且积极备战“金九银十”推盘量大增，达到全年最高峰值，这个时间积极入市的豪宅项目有碧桂园天麓山、龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可观有待消化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有意识放缓推盘进
8、度，10-12月的豪宅供应大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活跃度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨船高，豪宅中的标杆项目如海逸豪庭、御花苑、万科紫台、龙光君御旗峰、中信森林湖成交都过百套。总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势基本保持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳上升状态，是一个先抑后扬的过程。第二部分豪宅市场总体分析一、豪宅市场总体概况2012年东莞豪宅市场总体供需情况：2012年东莞豪宅市场指标全线下跌，供需均出现萎缩。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅库存面积为130.59万，合计3815套(合拼后数据)，库存面积同比下降3.10%；新增供应面积109.47万
9、，合计3749套，供应面积同比下降25.02%；成交面积103.56万，合计4007套，成交面积同比下降2.95%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下降了21.56个百分点；成交均价为13564元/，下跌了5.61个百分点。2012年东莞豪宅市场指标全线下跌供需惨淡的主要原因有以下几点：1、2012年宏观经济增长持续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求受到一定抑制；2、2012年政府、政策大力支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市场彻底沦为配角；3、在政策不放松、楼市走势不明朗，豪宅买家担心高位被套，不敢出手，豪宅项目的消
10、费受到抑制；4、2012年东莞住宅投资客转向商业项目的动向十分明显，商业市场各项指标全线飘红，分流豪宅市场客户；5、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需项目，豪宅推盘意愿不强，部分原计划在2012年上市的豪宅项目延迟入市，供应一度出现停滞。二、豪宅市场供应概况2012年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅供应面积109.47万，仅次于2011年的146万。从需求方面来看，2012年东莞豪宅成交面积达到103.56万，也是仅低于2011年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上发展之后，在2012年止升下落。供需比明显回落，接近“1”，
11、供需平衡，仅高于2009年。2012年东莞豪宅供应中间大两头小，9月供应暴增。2012年东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，9月一枝独秀，供应暴增。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅新增供应面积总计109.47万，2012年为楼市刚需年，大面积的豪宅产品入市相应减少。月度供应量分布来看，年初第一季度的1月、2月供应最少，3月开始东莞楼市出现复苏迹象，豪宅供应稳步上升，至9月，迎来传统销售旺季“金九银十”，随着7、8月东莞楼市“淡季不淡”的热销，开发商市场信心增强，大量推盘，到第四季，年底新一轮刚需发力，豪宅成交下降，需求层面的不振，影响新增供应的入市，这一时期东莞豪宅市场
12、以消化库存为主。2012年东莞豪宅新增供应集中在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。2012年东莞豪宅新增供应分布在厚街、虎门、南城、塘厦、松山湖等区域，其中厚街18.04万、虎门17.4万、南城15.14万，这三个区域新增供应面积位居前三。其中厚街主要因为全新大盘海逸豪庭集中放量573套，面积达15.51万占据冠军地位，虎门的豪宅项目主要有龙泉豪苑、万科紫台、虎门国际公馆，南城主要有中信森林湖、御花苑两个豪宅项目，塘厦虽然豪宅项目众多，碧桂园、万科、金地、三正等项目，但除了碧桂园天麓山有供应170套别墅，其余项目货量不多，只能屈居第四。三、豪宅市场成交概况2012年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。2
13、012年豪宅市场量价环比去年均现下跌。主要是因为2012年豪宅项目新增供应大幅减少，同比去年减少了25%，直接影响到成交量的变化，其二，2012年楼市为刚需年，高端豪宅项目的需求受到抑制。成交均价方面，2012年为了走量，尤其在上半年，不少开发商采取了积极的降价策略，下半年一些全新入市的豪宅项目如碧桂园天麓山，定价也更趋向理性，是以整体均价同比去年有所下降。通过近四年东莞豪宅和住宅的成交对比可以看出，2008-2011年，豪宅所占住宅成交的面积和金额比重都呈现稳步上升，豪宅在住宅市场中的份额越来越高，而到了12年，豪宅的占比情况明显下降，仅比2009年稍好。这是因为2012年是东莞楼市刚需大量
14、释放的一年，市场以中低端的项目成交为主。豪宅产品不仅供应减少，成交也有所放缓。2012年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。2012年东莞豪宅量价月度走势基本与整体楼市一致，上半年有起有伏，下半年则处于平稳上升状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年1月份由于受到2011年年末市场低迷情况影响，成交量全年最差。2月市场持续低迷，且由于春节放假的因素，成交虽有起色但依然处于较低水平。3月份开始，随着开发商“以价走量”措施的实行，以及自11年10月中下旬以来压抑了大半年的购房需求释放，3月份成交大增，4、5月成交缓慢下降，6月至8月，东莞楼市呈现“淡季不淡”的态势，豪宅市场也
15、趋暖，成交量价皆平稳，平稳态势一直延续到金九银十，年末两月放量，在12月达到全年最高峰。2012年东莞豪宅南城成交面积最多、石碣价格最高。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅成交主要分布在南城、厚街、塘厦、松山湖等地，其中南城成交21.76万，厚街成交16.72万，塘厦成交11.23万，成交价格最高的是石碣20612元/（仅成交2套，都为别墅），其次是万江20096元/。四、豪宅库存概况2012年东莞豪宅月度库存上半年变化少，下半年逐渐走高2012年东莞豪宅月度库存上半年甚平稳变化不大，下半年则呈现逐渐走高的趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅上半年的月度库存变化
16、不大是因为成交量基本与供应量持平，7月库存全年最低，仅108.9万，9月豪宅库存全年最高，为154.39万。2012年月度消化周期年初飙升，年末走低备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数2012年豪宅市场月消化周期随市场变化起伏，1、2月份由于受2011年年末市场低迷和春节放假影响，成交大幅下降导致消化周期居高，3月豪宅成交回升，月消化周期开始下跌。4月份至10月份，随着成交的稳定，除了6、7月份相对偏低，月消化周期整体平缓，至年末11、12月份，随着豪宅市场的成交量大幅上升，月消化周期走低。五、豪宅潜在供应概况2013年豪宅潜在供应量总体情况：2013
17、年豪宅潜在供应量大，尤其别墅市场消化压力倍增。2013年东莞市豪宅潜在供应分析，主要从近期开工未上市、报建规划、成交的土地等数据进行筛选、分析所得。目前统计分析的数据显示2013年东莞豪宅市场共有58个项目有潜在供应，其中有几个项目既有别墅也有洋房，分开统计。加推的项目有26个，供应面积总计70.27万，全新的项目有32个，供应面积合计11.61万。目前统计分析的数据显示，2013年东莞豪宅市场潜在供应面积186.36万，其中豪宅洋房潜在供应面积76.21万，别墅潜在供应面积110.15万。豪宅项目主要分布在东城、南城、莞城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域。以2012年豪宅市场103.56万的
18、年消化量和130.59万的巨额库存，2013年如此巨大的潜在供应对于东莞豪宅市场来说无疑是雪上加霜，开发商将面临更加严峻的走货压力。2013年东莞豪宅项目潜在区域情况：第三部分豪宅洋房市场分析一、豪宅洋房市场总体分析备注：豪宅洋房的定义是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为置业对象的洋房产品，其销售单价通常超过1万元/。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和舒适性、装修和装饰的豪华性、居住的尊贵性和高端物业、安全性与私密性、细节体现和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。2012年东莞豪宅洋房总体供需情况：2012年东莞豪宅洋房市场供需同比2011年都出现明显
19、下跌，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房市场库存面积48.88万，同比下跌14.23%；新增供应面积44.34万，同比下降44.61%；成交面积42.69万，同比下降11.82%；成交金额48.23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/，同比2011年下跌11.33%。附：2009年以来东莞豪宅洋房供需走势图二、豪宅洋房供应分析2012年豪宅洋房供应同比2011年出现大幅下降。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房新增供应面积为44.34万，同比出现大幅下降，2011年东莞楼市受全国大环境影响，市场低迷，尤其在下半年，经历最惨淡期。开发商对20
20、12年的市场预期缺乏信心，许多工程进度缓慢，2012年3月后，市场在刚需刺激下逐渐回暖，刚需产品大量入市，大户型的豪宅洋房新增供应减量。2012年东莞豪宅洋房新增供应集中在南城、虎门、莞城等区域2012年东莞豪宅洋房新增供应分布在一线镇区的南城、虎门、莞城、东城、松山湖、塘厦6个区域，其中南城、虎门、莞城3个区域新增供应面积位居前三。2012年东莞豪宅洋房新增供应详情:三、豪宅洋房成交分析2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌。2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌，成交量同比出现明显下降，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房成交面积42.69万，同比下降11.82%；成交金额48.
21、23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/，同比2011年下跌11.33%。从2012年成交的月度走势来看，成交量最大的是8月份和12月份，东莞楼市7月回暖，呈现“淡市不淡”态势，在8月达到一个顶峰，进入年末，购房者对楼市价格上涨的预期增强，改善型置业入市积极，再次带来年末豪宅洋房市场的回暖。2012年东莞豪宅洋房成交全部分布在一线镇区。2012年东莞豪宅洋房成交都分布在位于一线镇区的南城、虎门、松山湖、东城、莞城、厚街、寮步、塘厦等地，成交量高的区域和供应量高的区域基本一致。从成交面积来看，南城、虎门、松山湖位居前三甲，南城成交的楼盘有凯名轩、万科翡丽山、御花苑、中信森林湖，虎
22、门成交的项目有龙泉豪苑、万科紫台，松山湖成交的楼盘有万科松山湖1号、锦绣山河、紫檀山。从成交价格来来看，成交价格最高的是塘厦19981元/，最低的是厚街7797元/。2012年东莞豪宅洋房户型面积以100-200区间为主导。2012年东莞豪宅洋房共成交2031套。从2012年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看（合拼后数据），豪宅洋房成交面积100-200的占据了60.66%，这一区间成交的项目主要有黄旗山1号、万科紫台、御花苑、万科松山湖1号、万科翡丽山、君山、龙光君御旗峰；200-250面积区间成交也很可观，占比20.33%，主要成交项目有龙泉豪苑、黄旗山1号、锦绣山河这些豪宅洋房项目。2
23、012年豪宅洋房成交面积区间分布情况：2012年东莞豪宅洋房100-200万元区间成交最多。2012东莞豪宅洋房成交100-200万区间所占比重最大，占比为47.12%，其次是200-300万区间，占比为29.74%，随着总价增高，占比逐渐下行。2012年东莞楼市刚需大行其道，豪宅市场也衍生出“刚需豪宅”一概念，面积适当，总价在200万元左右的豪宅洋房单位最受青睐，面积越大，总价越高的单位，购房者的选择更加谨慎。2012年东莞豪宅洋房成交总价区间分布情况：2012年东莞豪宅洋房成交详情(前十名)：2012年豪宅洋房成交之“最”：四、豪宅洋房库存分析2012年东莞豪宅洋房可售存量第四季度攀高。据
24、东莞中原研究中心监测数据显示，截至2012年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积为48.88万，合计1754套。2012年东莞豪宅洋房库存的月度走势呈现两头大中间小，2012年东莞楼市，供应放量、成交旺盛，第四季虽然成交放量，但是供应量远远大于成交量，导致库存大幅增加。2012年东莞豪宅洋房月消化周期年末走低备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数2012年月消化周期波动较大，2月处于春节成交量少，消化周期值全年最高，上半年受全国房地产走弱的影响，豪宅洋房去化不佳，月消化周期居高不下。7月开始东莞楼市成交一直趋暖，大面积的豪宅洋房也开始回升，去化率逐月提升，
25、月消化周期持续走低。2012年豪宅洋房个盘12月库存详情（前十名按套数）：五、豪宅洋房潜在供应分析2013年豪宅洋房潜在供应量总体情况：目前统计的数据来看，2013年全市豪宅洋房潜在供应量约为76.21万，全市豪宅潜在供应项目共计14个，其中新项目4个，待加推的项目10个。其中加推项目潜在供应面积48.32万，全新项目潜在供应面积27.89万。全新项目有恒大金碧华府、荷塘月色二期、天骄御峰、锦绣山河四期观园。2013年豪宅洋房潜在供应量区域情况：目前统计的数据来看，201年全市豪宅洋房潜在供应量城区有9个项目，潜在供应面积61.84万，镇区潜在供应项目5个，潜在供应面积14.37万，城区潜在供
26、应远大于镇区潜在供应，2012年的潜在供应项目均分布在一线区域，如城区分布分布在东城、南城、莞城、松山湖，镇区分布在厚街、虎门、黄江。2013年豪宅洋房潜在供应量项目详情：第四部分 别墅市场分析一、别墅市场总体分析2012年东莞别墅总体供需情况：2012年东莞别墅市场新增供应出现微降，成交微涨，与2011年基本持平。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅市场库存面积81.70万，合计2069套，库存面积同比上升5.04%；新增供应面积65.13万，合计1987套，新增供应面积同比下降1.23%；成交面积60.86万，合计1976套，成交面积同比上升2.29%；成交金额92.24亿元
27、，同比下降1.21%；成交均价15154元/，同比下降3.42%。2012年东莞别墅市场成交量微涨价微跌。二、别墅供应分析2012年别墅新增供应同比2011年基本持平。2012年东莞房地产市场总体来说量价齐升、供需两旺，别墅市场相对是稳中有升，新增供应近三年来很稳定，2012年和2011年比较基本持平。2012年东莞别墅新增供应集分布于厚街、塘厦、松山湖、虎门等区域。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅新增供应分布于16个区域，其中厚街、塘厦、松山湖供应面积所占比重最大，三者占据了过五成的份额。厚街供应的别墅项目有两个，分别是丰泰观山碧水和海逸豪庭，塘厦供应的别墅项目主要有碧桂园
28、天麓山花园、万科朗润园等，松山湖别墅供应的主要项目有保利红珊瑚、万科松湖中心等。2012年别墅供应以联排和双拼为主。2012年东莞别墅供应以联排和双拼为主，叠加和独栋相对较少。叠加别墅和独栋别墅的供应比例同比去年有所下降，联排别墅的供应比例持续增加，占比高达45.51%。双拼别墅的比重也有所增大。2012年东莞别墅新增供应面积150-200比重最高。从2012年东莞别墅新增供应面积区间分别情况来看，150以下的面积区间供应为零，150-200面积区间占比23.54%，占比最高，供应较多的项目有海逸豪庭、汇景御泉香山，2012年为刚需年，反应在豪宅市场，小面积低总价的经济型别墅供应与成交俱增；2
29、00-250面积区间占比10.03%，供应较多项目有丰泰橡树溪谷、富盈公馆；250-300面积区间占比12.50%，供应较多的项目有保利红珊瑚、北大资源御湾；300-350面积区间占比20.41%，供应较多的项目有海逸豪庭、碧桂园天麓山花园、万科朗润园；350-400面积区间占比12.05%，供应较多的项目有碧桂园天麓山花园、海逸豪庭；400以上的项目占比21.47%，主要有虎门国际公馆、万科麓湖、海逸豪庭等楼盘。2012年东莞别墅新增供应详情（前十名）：三、别墅成交分析2012年东莞别墅市场月度成交头小尾大，价格振荡起伏。2012年东莞别墅市场成交量涨价跌，但同比2011年变化幅度微小。据东
30、莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅成交面积60.86万，合计1976套，成交面积同比上升2.29%；成交金额92.24亿元，同比下降1.21%；成交均价15154元/，同比下降3.42%。从别墅供需的月度走势来看，受到2011年年底市场低迷的影响，开发商对市场预期信心减弱，别墅新增供应为零，1、2月的成交陷入低谷。3月开始，随着东莞开发商“低价”策略的运用，市场开始回暖，一直到8月，豪宅市场供需平稳，为抢“金九银十”市场，9月别墅市场供应暴增，且购房者市场预期由观望转向积极，年末别墅市场成交冲向高峰。2012年东莞别墅成交主要分布在厚街、塘厦、松山湖、樟木头等区域。2012年东莞别
31、墅成交主要集中在厚街、塘厦、松山湖、樟木头、南城、大岭山等区域，前十个区域别墅成交面积占比过八成，其他镇区则较分散。厚街成交的项目主要有海逸豪庭、丰泰观山碧水，其中海逸豪庭的经济型联排、双拼别墅以其合理的面积区间、优越的自然资源，深受市场欢迎，为2012年别墅市场销冠；塘厦别墅市场竞争激烈，但是接受大深圳区的辐射，有大量深圳客投资置业，成交良好的项目有碧桂园天麓山、三正半山豪苑、万科朗润园、万科棠樾等；松山湖成交的项目主要有保利红珊瑚的定制别墅，该项目区位环境优越，对高端客户较有吸引力；大岭山万科麓湖一个项目独撑。2012年东莞别墅市场联排类型成交最多。从2008至2012年别墅类型成交比重的
32、走势来看，叠加别墅比重前四年都呈现稳步上升今年有所下降，独栋别墅先升后降，联排别墅的比重是先降后升，双拼别墅的比重也是趋升后降。从2012年别墅类型成交情况来看，联排别墅最受欢迎。“禁墅令”的实行使得容积率1.0以下的项目可操作性小，容积率大致在0.3-0.6之间的独栋别墅只能越来越少，而联排、双拼别墅容积率在0.8-1.0之间，配建一定比例的花园洋房，可以使整个项目容积率达到1.0以上，如海逸豪庭、碧桂园天麓山、丰泰橡树溪谷、保利红珊瑚等项目。此外，与大面积总价高的独栋别墅相比，联排、双拼等经济型别墅总价相对较低，高性价比更容易受到众多中产阶级的青睐，这都是联排和双拼别墅成交所占套数比重较大
33、的原因。叠加、独栋别墅价格稳步上升，联排、双拼别墅起伏较大。从近四年各类型别墅的价格年度走势情况来看，叠加、独栋别墅的价格趋势是稳步上升，联排别墅的价格2009年比2008年低外，之后呈上升趋势，双拼别墅的价格是一年跌一年涨的情况。2012年250以下的别墅成交比重上升，经济型别墅受欢迎。从今年别墅的面积区间来看，200以下的面积区间占比最大，为22.57%，其次是300-350区间的成交占比21.00%，200-250和250-300则分别占比16.04%、14.98%。别墅销售周转时期较长，在经历2011年的整体楼市低迷之后，2012年楼市劲吹刚需风，一些开发别墅的房企，2012年都在调整
34、产品结构，尽可能地将产品调整为经济型别墅。2012年的热销别墅项目都是趋向于低总价、小面积方向发展，如海逸豪庭、保利红珊瑚、碧桂园天麓山等。这些经济型的别墅降低了别墅购买门槛，从而抢夺洋房客户。2012年各别墅类型成交面积区间分布详情一览（按套）：2012年别墅成交300-400万元区间占比最多。从今年别墅的成交总价区间来看，300万以下的别墅成交占比飙升，这一区间主要成交的是海逸豪庭140-160的联排别墅和丰泰橡树溪谷200-250区间的联排别墅。300-400万元区间的成交占比最高，为21.71%，主要成交的项目有碧桂园天麓山的双拼别墅、万科朗润园的联排别墅和保利红珊瑚的联排别墅。201
35、2年各别墅类型成交总价区间分布详情一览（按套）：备注：100万元以下成交的两套别墅成交均价仅2600元/，是大朗的海杨城三期怡丰苑，这个项目07年开盘至今，成交均价一直在3000元/左右。别墅成交排行情况（按面积排序，前十名）：2012年东莞别墅成交之“最”：四、别墅库存分析2012年东莞别墅月度库存呈上升趋势据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2012年12月31日，东莞别墅库存面积为81.70万，在经历8-11月库存的持续走高之后，因成交回暖，供应减少，12月别墅库存有所回落。据预测2013年别墅新增供应将会有大幅增长，成交量虽然也会有所上升，但预计供应量远超成交量，2013年别墅库存仍会
36、上升。2012年东莞别墅市场月消化周期年初奇高，年末走低。备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数2012年东莞别墅市场1、2月受到成交低迷影响，月消化周期奇高；进入第四季，成交量一路上升，库存平稳，导致月消化周期一路走低。2012年别墅12月库存详情（按套排名前十）：别墅2012年12月库存区域分布排行情况（前十名）：别墅类型库存详情：别墅库存面积区间分布情况：五、别墅潜在供应分析2013年别墅潜在供应量总体情况：目前统计的数据来看，2013年全市别墅潜在供应量约为110.15万，全市别墅潜在供应项目共计46个，其中新项目30个，加推的项目16个。由于2
37、012年东莞楼市以刚需为主，别墅成交受全国大环境的影响成交不理想，在预期不好的情况下，原预计2012年入市的部分别墅推迟到2013年，是以2013年别墅供应将会大增。2013年别墅潜在供应量区域情况：目前统计的数据来看，2013年全市别墅潜在供应城区有13个项目，潜在供应面积35.75万；镇区潜在供应项目33个，潜在供应面积74.40万。从区域分布来看，由于近年城区出让的住宅用地较少，城区的别墅项目越来越少，镇区由于分布广，土地储备多，因此别墅项目也较城区多。2013年别墅潜在供应量项目详情：第五部分 市场展望一、经济面：2013年中国经济平稳回升，城镇化开发成为新的增长点从过往几年中国GDP
38、的季度走势来看，中国此轮经济增速下滑的势头已经基本得到有效抑制，2012年一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。从2012年11月起，中国经济数据开始表明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经济的探底回升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的信心逐步恢复。但是由于整个国际经济环境的不明朗，外部需求的不确定因素犹存，中国经济增长三驾马车的地位发生变化，当前中国政府大力通过投资来实现经济增长率的回升，而城镇化开发将成为经济新增长点，这将给东莞的二三线镇区迎来更多发展机会。大量城镇人口的市民化带来城市的快速发展，规划、土地、开发、投资、建设，新一轮
39、造城热潮即将掀起。从而带来二三线房地产未来十年的机遇，房地产进入真正的复苏期。与上一轮城建投资热潮不同的是，这一轮的建设开发投资重点放在了城市的欠发达区域。例如，东莞谢岗镇粤海项目计划投资600亿元，这就是新型城镇化发展的思路，因为这些二三线区域有着丰富的土地资源，有相关产业配套的基础，重大项目的投资和城镇建设比较容易统筹规划。对开发商而言，紧跟城镇化方向布局，未来在东莞二三线区域拿地开发不失为明智之举。二、政策面：2013年中央楼市政策调控或明紧暗松，以稳定市场预期为主2011年11月份中国经济趋稳回升明显，楼市成交也出现明显的增长，根据国家统计局的数据显示，11月当月，全国商品房销售面积同
40、比增长14.5%，同比增长9.0%；全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.4%，同比上涨0.4%。同时，近期土地价格出现较大波动，地王又开始在一些城市出现，引发近期市场对房价上涨的预期，投资需求也开始重新活跃。中国住房和城乡建设部部长姜伟新在中共十八大期间表示，未来仍将坚持房地产市场调控政策不放松。中央保持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调节、供求平衡、价格平稳，把市场的交给市场将成为长远趋势，当前调控力度“明紧暗松”已然浮现。据此分析，我们认为20
41、13年中央仍然坚持房地产市场调控，但政策调控以稳定市场预期为主。因此总体而言，明年政策面我们认为谨慎乐观，房地产快建快销依然是当下的发展趋势，积极提高资金周转率才是王道。三、热点区域：2013年东城、南城、塘厦是东莞豪宅市场热点从东莞各大区域豪宅项目的报建、开工量来看，2013年上市的重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，共有26个加推项目，32个全新项目入市，潜在供应面积合计186.36万。其中东城、南城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域将是供应量最大的区域，根据监测东城豪宅项目潜在供应面积达到31.40万左右，将成为2013年东莞豪宅供应领头羊；南城2013年
42、除了御花苑和中信森林湖之外，潜在供应新增两个项目：佳兆业帝景中央和水韵东方豪庭，潜在供应面积达18.78万。塘厦2013年潜在供应为13.48万，都是别墅产品，为观澜碧桂园、观澜高尔夫、金地博登湖、万科朗润园、万科棠樾，片区竞争激烈。四、供应趋势：2013年豪宅供应激增，供需比近3:1出货压力大供应量方面，根据测算预计2013年东莞豪宅潜在新增供应约186.36万。而截止12月底，东莞豪宅库存130.59万，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量过300万，按照2012年103.56万的消化量计算，供需比接近3:1，2013年豪宅市场供过于求的压力和矛盾激烈，开发商快速出货回笼资金的压力
43、将长期存在。五、产品趋势：经济小户型别墅将走俏，豪宅洋房两极分化愈加明显从别墅产品趋势来看，未来越来越多的经济小户型别墅将走俏，此类别墅面积大小得到有效控制，从而让总价区间往下移，实现单价的提升。据东莞中原研究中心测算，联排、双拼产品依然占据别墅市场的主导地位，但是联排产品在2013年占比有所下降，而双拼产品比重将提升。2013年，东莞别墅潜在供应面积约110.15万，远超过2012年的65.13万，其中加推项目16个，全新项目预计达30个。供应热点区域是塘厦、南城、沙田、松山湖、常平、厚街、万江，主要标杆项目有御花苑天珺湾、观澜碧桂园、碧桂园柏丽湾、天林湖花园、富通圣堤雅、万科松湖中心、莲湖
44、山庄等等，在2013年楼市预期继续向上，改善型需求入市信心增强的情况下，别墅市场的热度可望进一步攀升。从豪宅洋房产品趋势来看，2013年东莞豪宅洋房潜在供应面积约76.21万，同比2012年的44.34万大幅增加，其中加推项目10个共48.32万，全新项目4个共27.89万，分别为东城的天骄御峰、荷塘月色二期，莞城的恒大金碧华府，松山湖的锦绣山河四期观园，这些全新豪宅洋房项目或拥有稀缺资源或占据有利地段，又为品牌房企开发，预计入市价格高企，但依然会引发一定市场热度。豪宅洋房以加推项目为主，这部分项目在新的一年两极分化愈加明显，口碑好消化速度快的项目价格坚挺，户型面积较大去化困难的项目则会出现一
45、定程度的降价促销情况。六、成交趋势：2013年东莞豪宅市场成交量将超过2012年2012年东莞豪宅成交面积稍低于2011年，重要原因是经过2011年严厉的政策调控后楼市低迷，2012年政策鼓励刚性需求购房继续打击投机性需求，2012年的东莞楼市是刚需年。但从2012年11月开始，随着经济复苏，楼市交投活跃，投资性需求开始入场，对市场的预期信心加强并将持续到2013年上半年，况且在2013年东莞豪宅可售面积应达到近300万，市场出货压力空前，开发商自然不敢贸然提价，更倾向快速出货回笼资金，此外在2013年的豪宅潜在供应中不乏万科、保利、碧桂园、恒大等品牌大开发商的项目，这些房企重视产品质量，在推
46、广、销售上都有自成一体的运营模式，单盘的去化率往往很高。综上几个因素来看，预计2013年东莞豪宅成交量将超过2012年。七、价格趋势：2013年整体房价预期看涨，豪宅市场趋保守和理性就整体而言，2013年上半年，东莞房价以小幅上涨为主。春节后工程进度相对缓慢，市场新增供应量较少，在品牌开发商集中度提升，品牌溢价力得到显现，精装修楼盘增多的情况下，房价将呈现平稳上扬态势。2013年供应主要集中在下半年，且由于2012年销售完成的较好，大部分开发商2013年的年度销售业绩目标定得比较高，因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年，据此分析，下半年整体房价将趋向平稳。此外，2013年整体房价预期
47、看涨还有以下几个原因：1、2012年年底中国经济触底反弹，平稳回升，市场对2013年经济的信心在逐步恢复，市场预期发生转变，被压抑一年的改善型需求蠢蠢欲动，明年房价上涨的预期在逐步加强。而据央行第四季度的调查报告显示，29的居民对下季度房价的预期认为会上涨，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点；2、东莞楼市大部分项目（包括豪宅洋房和别墅）的面积大小得到有效控制，从而让总价区间往下移，实现单价的提升；3、以广州、深圳等“房价标杆”城市为例，东莞房价相对理性合理，作为两者间的“价格洼地”，房价有上升空间；此外，未来广州、深圳“限购”不放松，受到“挤出效应”影响，东莞房价有增无减。新的一年，调控政策不动摇，限购城市的部分房地产投资资金从住宅市场转投东莞豪宅市场，以求避险。4、含金量高的、富有特色的、品质型的楼盘价格仍将
