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1、2010年长沙市写字楼市场环境分析兰丽华近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央专业高端写字楼频频亮相；中央商务区CBD跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。一、 长沙市目前写字楼发展分析（一）分布格局分析据长沙市城市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘
2、雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。集金融、商务、办公于一体。另在河西新城、星马新城规划商务办公区。目前长沙市写字楼的分布基本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、广阔大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城天心区写字楼主要分布
3、在芙蓉路沿线。（城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）（二）租金价格区域分析开福区写字楼租价售价长沙之芯1.8元/天起 10888元/建鸿达现代城1.1元/天均 3200元/JF联合中心1.2元/天均 4480元/广阔大厦1.5元/天均 6300元/长泰大厦1.0元/天起 2880元/芙蓉区写字楼租价售价亚大时代2元/天只租不卖中天广场3.0元/天起12000元/恒隆国际1.8元/天起 5000元/
4、平和堂3 元/天均 5380元/顺天财富中心1.8元/天均4800元/定王大厦1.8元/天均6100元/文化大厦1.8元/天均6100元/联合商厦1.5元/天均4200元/湖南国际商务中心0.8元/天均3000元/蓝色地标0.8元/天均3500元/华美欧大厦1.8元/天均8100元/天心区写字楼租价售价城市之心1.0元/天均3100元/新时空NO.11.1元/天均3900元/标志长沙商务中心1.8元/天均 8000元/汇源大厦1.2元/天均3400元/雨花区写字楼租价售价东1时区0.7元/天均3700元/中南博远大厦0.8元/天均 5400元/铭诚国际0.8元/天均 5060元/融程国际2元/
5、天均 12000元/名汇达0.9元/天均 5204元/由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有一个上升的空间。经历2010年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都已经上涨。（三）高端写字楼调
6、查1、租金水平写字楼租 价售 价亚大时代2元/天/中天广场3.6元/天起12000元/中隆国际1.8元/天起 5000元/平和堂3 元/天均 5380元/文化大厦1.8元/天起6100元/标志长沙商务中心1.5元/天均 5700元/顺天财富中心1.8元/天均4800元/佳天国际新城1.8元/天均4350元/定王大厦1.5元/天均6100元/新世纪大厦1.5元/天/金源大酒店2.8元/天/天玺大酒店2.6元/天/标志长沙商务中心1.5元/天均 8000元/CTA财富中心1.5元/天均 4600元/2、附加服务 目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代
7、办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。 一般说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要原因。 3、入驻率分析写字楼入驻率写字楼入驻率亚大时代95%（只租不卖）佳天国际新城90%中天广场50%定王大厦80%中隆国际98%新世纪大厦80%平和堂90%佳天国际新城60%文化大厦90%金源大酒
8、店99%惟一星城国际90%天玺大酒店90%顺天财富中心90% 从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大。4、配套设施调查写字楼周边配套写字楼周边配套亚大时代周边小型商店佳天国际新城餐饮、娱乐中天广场中天商场定王大厦交通银行、小型商店中隆国际中国移动、中天广场新世纪大厦家乐福、贺龙体育馆平和堂平和堂商场金源大酒店金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆文化大厦通程大酒店天玺大酒店天玺大酒店惟一星城国际富临饭店标志长沙商务中心豪布斯卡酒店顺天财富中
9、心锦绣红楼CTA财富中心天虹商场、酒店、足浴、餐饮长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。5、客户来源调查高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。这类企业一般规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。酒店写字楼：金融、投资、地产等行业高档写字楼：各行业大型企业中低档写字楼：小型企业、发展中的企业楼 盘地 段亚大时代五一路袁家岭华美欧国际五一路中天广场五一路与芙蓉路交汇处恒
10、隆国际五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一路黄兴路口文化大厦韶山路维一星城国际韶山路人民路口中建大厦韶山路顺天财富中心芙蓉路解放路口佳天国际新城芙蓉路侯家塘定王大厦芙蓉中路二、 2010年长沙市高端酒店运行小结 （一）主要高端写字楼片区小结长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依托，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一般为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。这些写字楼也已基本售完，其入驻率都达到了85%以上。这些区域都是老牌的商业区，周边配套成熟，但是已经略显破旧，交通拥堵等不利因素也制
11、约着这些地方的发展。顺应政府滨江新城的规划，城市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。 长沙市滨江新城规划图 目前，长沙的高端写字楼分布已经逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。 五一广场商务圈：以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。 芙蓉路金融商务圈：以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性
12、，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍布其间。 文艺路文化商务圈：全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等写字楼。写字楼隶属商务圈区位地理位置中天广场五一广场商务圈芙蓉五一西路6号第一大道五一广场商务圈五一路与芙蓉路交汇
13、处恒隆国际大厦五一广场商务圈五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一广场商务圈长沙市五一广场定王大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉区芙蓉中路388号顺天国际财富中心芙蓉路金融商务圈芙蓉中路368号蓝色地标芙蓉路金融商务圈长沙市解放路市公安局绿化广场东侧佳天国际新城芙蓉路金融商务圈天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘运达国际广场芙蓉路金融商务圈湖南长沙芙蓉中路一段478号金帆大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉北路558号新时空NO.1芙蓉路金融商务圈长沙市芙蓉南路神农大酒店对面亚大时代文艺路文化商务圈长沙市五一中路68号城市之心文艺路文化商务圈芙蓉中路与城南路交汇处 （二）高端写字楼分布特点小结根据长沙市高端写字楼分布情
14、况来看：1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。三横：指五一大道、解放路和劳动路。两纵：芙蓉路和韶山路高端写字楼基本上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。该区域基本上涵盖了长沙CBD以及城市主要商圈，商务、商业与环境都十分成熟。 2、高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。三、 长沙市高端商业回顾（一）2010年写字楼销售分析1、 销售情况（价格及销售量）楼 盘销售状况售 价入驻率租 价亚大时代只租不卖/95%（只租不卖）2元/天中天广场40%均12000元/50%3元/天恒隆国际售完均5000元/98%1.8元/天平
15、和堂平和堂所有/90%3元/天文化大厦售完均5400元/90%1.8元/天惟一星城国际售完均4300元/90%1.2元/天顺天财富中心售完均4800元/90%1.8元/天佳天国际新城售完均4350元/60%1.8元/天定王大厦售完均6100元/80%1.5元/天2、 销售情况分析长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。基本已售完，销售状况好。 作为一个新兴成长型城市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的发展也越来越成熟，对于高档写字楼的需求也更加迫切。从上表可以看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这说明长沙市的高档写字楼很有
16、市场前景。中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。（二）长沙市未来写字楼供应分析1.供给情况长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来发展较快，出现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的发展和招商引资等措施的实施带来的必然结果，大型企业的发展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达发展提供了良好的市场环境。2.现有产品特点（优点及缺点）作为一个发展中的二级城市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。一些处于创业初期的小
17、企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，所以选择相对便宜的商住两用的物业。而成长期的大中型企业考虑到公司形象的问题，愿意选择高档的写字楼。高档写字楼的配套和服务也是吸引资金充裕的企业选择的重要原因。中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边环境成熟。以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量成长型的中型企业的进驻，但其楼面配套已经相对老化。以中天广场为代表的新建写字楼装修标准高，并具有酒店式公寓和商业等物业形式，城
18、市综合体的特点明显。此外，一些比较高档的写字楼存在的一个共性问题是停车位的严重不足，这将会给整个写字楼产品、服务档次带来不利影响。四、2011年长沙市高端酒店前景预测（一）2011年长沙写字楼市场评估及预测1、年度总环境（政策+市场）分析展望（1）楼市新政分析自2009年底以来，抑制性政策开始频繁出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。 随着“通知”的出台，预计中央相关部委及地方政府随后将响应要求陆续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；另外，随着未来加息周期的来临，如现
19、有的“中性政策”不放松的话，受加息影响政策面将由“中性”转为“趋紧”。 虽然政策有“趋紧”可能，但是，历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现，特别是物价走势。即使货币政策收紧，对市场产生影响需要一段时间，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。政策的实施到效应的产生，还需要一个过程。（2）宏观经济为地产行业带来可持续发展在近些年宏观经济波动较为频繁的情况下，长沙的经济基本面依旧保持着健康发展的态势。虽说目前政策“趋紧”已成为地产调控的主调，但是长沙近几年价格与一线城市相较涨幅平稳，因此，2011年长沙房地产市场将持续发展。（3）
20、商业投资型物业继续火热2010年土地市场供应已呈现多元化特性，打造城市综合体项目将会是长沙未来几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业一直深受“追捧”。（4）写字楼产品趋于高端化，价格平稳增长 由于长沙城市经济不断发展的客观要求（长株潭融城、城市规划扩张、交通日益便捷、GDP增幅迅速），根据近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价格情况以及入驻率等情况来看，写字楼产品将向高端化发展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。2、长沙年度政策解析长沙市颁布了长沙市推荐创业富民活动实施方案，将发挥财政资金引导作用，健全服务网络。预计今后五年，全市个体工商户年均增
21、长l2%，到2012年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2012年达7.5万户以上；一定规模以上企业数年均增长5%，到2012年达2500户以上。3、长沙经济形势分析2009年长沙全年完成地区生产总值3300亿元（预计数，下同），增长14.5%；地方财政收入406亿元，增长18.7%；完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；城乡居民人均可支配收入为20650元和9005元，分别增长13%和18%。整体来看，全市经济实现平稳快速增长，并呈现出逐季向好的趋势。2010年随着经济形势的好转和政府招商引资力度的加大、支持创业政策的出台，长沙市的经济形势活跃，各项目经济指标处于平稳较快增
22、长的状态，必将迎来一个新的发展高峰。日前，中央的房地产政策趋向二线城市，加之长.株.潭.合并。那么，长沙的房地产业务，将还有巨大的发展空间。4、写字楼供应量（1）长沙在建写字楼项目一览表 项目名称位置物业类型开发商开发规模占地面积建筑面积金泽园小区望城县星城镇普通住宅 商业楼 写字楼其它长沙金德置业发展有限责任公司259167.0平方米271500.0平方米双盈.卧龙湾长沙金星大道与银星路交汇处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南双盈房地产开发有限公司55048.5平方米368000.0平方米华龙湘安大厦车站北路360号附近普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南湘安房地产开发有限公司6348.3平方米2
23、8563.6平方米铂宫长沙市又一村巷88号普通住宅 商业楼 写字楼长沙市三联房地产开发有限公司11604.8平方米100000.0平方米金色比华利国营综合农场马栏山分场普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南高广房地产开发有限公司165551.0平方米323090.0平方米香槟小镇长永高速公路辅道与星沙大道交叉口西北角普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南凯诺置业投资发展有限公司35214.1平方米126384.3平方米泊富广场泊富国际广场位于开福区芙蓉北路564号普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南珈鼎置业发展有限公司26700.72平方米307059平方米中天广场芙蓉区五一西路6号普通住宅 商业楼 写字楼其
24、它湖南天翔房地产有限公司18741.40平方米170000平方米铭城国际东二环与人民东路交汇处往东80M处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南三诚置业有限公司9470平方米47993.01平方米鸿基综合楼天心城南路79号普通住宅 商业楼 写字楼其它鸿基（湖南）房地产发展有限公司3256.68平方米17000平方米 从总体上分析，无论是老牌商务中心芙蓉区块，还是周边区域与正在规划建设的新城所提供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断发展长沙市场的需求量。故2011年长沙写字楼市场求大于供。 （2） 价格走势上图为2009年以前部
25、分高端写子楼租金价格 上图为2006年部分高端写字楼均价下表为2009年以后长沙高端写字楼租金价格写字楼租价亚大时代2元/天中天广场3.6元/天中隆国际1.8元/天平和堂3 元/天文化大厦1.8元/天标志长沙商务中心1.5元/天顺天财富中心1.8元/天佳天国际新城1.8元/天定王大厦1.8元/天新世纪大厦1.5元/天金源大酒店2.8元/天天玺大酒店2.6元/天标志长沙商务中心1.5元/天CTA财富中心1.5元/天 自2006年以来，长沙写字楼的租售价格处于逐步攀升之中。受产品高端化、长沙经济发展、市场求大于供等因素的影响，2011年长沙写字楼的租售价格还将稳中有升。（二）、2011年长沙市写字
26、楼运行评估及预测目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供代取物品、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。同时将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。越来越多的5A级写字楼应市场要求而生。 电梯楼盘名称车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数佳天国际新城339217/198173/1运达国际350212/1514840/1建鸿达现代城154307/1594556/1新时空NO.1200230/167667/1金浮大酒店180388/1513968/1平和堂500
27、223/1715928/1联合商厦150204/147640/1凯旋国际300221/1322100/1中天广场700328/1545920/1第一大道108218/163924/1上表为部分写字楼停车位与电梯数据 空调方式楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型中天广场中央空调顺天财富中心中央空调平安大厦中央空调佳天国际新城中央空调国贸金融中心中央空调湘域中央中央空调运达国际中央空调新世纪大厦中央空调汇富中心中央空调亚大时代中央空调新时空分户中央空调联合商厦中央空调湖南文化大厦中央空调金浮大酒店中央空调凯旋国际中央空调豪廷大酒店中央空调平和堂中央空调建鸿达现代城中央空调华联商厦中央空
28、调第一大道智能中央空调东成大厦部分中央空调通程国际中央空调名汇达中央空调惟一星城国际中央空调华天贵宾楼中央空调华银大厦中央空调恒隆国际分户中央空调湖南新闻大厦中央空调 上表为部分写字楼空调方式 智能化水平楼盘名称智能化水平楼盘名称智能化水平楼盘名称智能化水平中天广场5A平安大厦/平和堂/佳天国际新城准5A建鸿达现代城/联合商厦/运达国际5A新世纪大厦/第一大道/亚大时代5A新时空/名汇达/通程国际5A金浮大酒店/华银大厦/恒隆国际5A豪廷大酒店/凯旋国际/湖南文化大厦5A顺天财富中心/华天贵宾楼/湖南新闻大厦/东成大厦/汇富中心/国贸金融中心/华银大厦/惟一星城国际/ 上表为部分写字楼智能化水
29、平目前，长沙写字楼软件配套、管理服务水平、智能化水平正在努力往高端靠拢，陆续出现了中天广场、亚大时代、通程国际等5A级写字楼，但5A级写字楼的数量还没有达到市场的需求，并且软件配套与服务管理还没有达到纯5A写字楼的要求，需要进一步的提升。从长沙发展前景来看，长沙写字楼具有强劲的发展后劲，未来具有现代化5A级以及专业化软件配备、由国际性知名物业公司提供管家式服务的纯写字楼的开发建设具有较为广阔的前景。五、 附件项目占地面积()建筑面积()容积率均价(元/)总户数（套)客户群定位销售情况亚大时代332332546.167.946500808各大型企业出 租中天广场18741.401700008.9
30、9120001913各大型企业在 售恒隆国际4500498419.050001060各大、中型企业售 完平和堂510821123818.55830/ 各国际知名品牌售 完文化大厦3300458008.05400/各大、中型企业售 完维一星城国际313751631205.204300/各中、小型企业售 完顺天财富中心7984760009.514800191各大、中型企售 完佳天国际新城6089599076.494350/各中、小型企业售 完定王大厦2635.2791551.568.06100432各大、中型企售 完融城国际24943.36122310.034.94650/各大、中型企业售 完20
