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1、徐汇万科中心销售手册一、环境篇1.1区域概况1.1.1徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。（来源：徐汇区政府网站）据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。徐汇区经济
2、、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。繁华的商业中心徐家汇集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身
3、、求知的场所。 上海高级居住区徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市场的亮点。 丰富的科技资源徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区努
4、力将资源优势转化为产业优势，逐步形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加快科技产业园区建设，形成了“三区三园建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。 高品质的文化、服务资源徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院校10余所。基础教育事业发达，南洋模范中学、上海中学、位育中学享誉海内外。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构，每千人病床数达到发达国家水平。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织都
5、座落在徐汇区。（来源：徐汇规划网）1.1.2徐汇区及南站板块商务综述：徐汇属于上海六大商务板块（南京西路CBD、陆家嘴CBD、淮海路CBD、人民广场CBD、徐家汇CBD、虹桥CBD），是四大城市副中心（徐家汇、五角场、真如、花木）之一。徐汇区一期工程项目以90年代初的东方商厦、六百为代表；二期以97年左右竣工的港汇广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等为代表。作为上海较后起的核心商务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例不断增加，过去办公楼产品标准参差不齐的现象有所改观；随着近年嘉华中心、中山万博、嘉凯城、汇京国际广场等几个高品质项目的入驻，该区域写字楼的综
6、合品质有所提升。（来源：DTZ市场报告）上海南站现代商务区，又称“南徐家汇国际商务区”，定位为依托大型交通枢纽的新兴现代服务业集聚区，属于徐家汇的核心腹地，处于内中环区域。项目周边徐家汇、田林、长桥等板块是徐汇高端居住人口聚集区域，不同于其他新兴商务区，本区域内有着非常成熟的人口基础。南站为徐家汇区域延伸，依托漕河泾、大学园区、新兴徐汇滨江区域的连接区域，结合这些区域的优势资源，同时结合南站交通枢纽的人流和交通优势，成为整个徐汇区综合优势最强的区域之一。本项目所在地块为上海南站商务区“地王”项目，背后是三家房企大鳄万科、九龙仓、绿地联合拿地共同投资，其中以万科为主导开发商。1.1.3自然条件：
7、-上海植物园（位于项目东南侧，距离本项目约1.4公里）：植物园位于徐汇西南部，是国内最大的市级植物园，占地面积81.86公顷。-桂林公园（位于项目北侧，距离本项目约1.9公里）：桂林公园位于上海的西南部的徐汇区桂林路128号。原址是黄金荣的家祠，1933年扩充为花园，因园内遍植20多种桂花树，故易名为桂林公园。花园占地60亩，以传统的江南布置为特色-徐家汇公园（距离本项目约5公里）：公园位于徐家汇广场东侧，北起衡山路、南至肇嘉浜路、西临天平路、东近宛平路，占地面积约7. 27万平方米。-项目内部景观资源：占地近6万平米的绿轴，定位是“开放的城市绿地公园”，拥有近1000米的林荫步道，多个景观小
8、品组合*(以上资料来源：徐汇官方网站及其他官方信息)1.1.4项目简介：项目地处徐汇区漕河泾街道348街坊，四至范围东至南宁路，四至范围西至沪闵路，四至范围南至柳州南路、南宁路，四至范围北至宾南路。总占地面积（不含绿轴）107486.2平米。宗地用途商办。1.2周边市政交通条件项目由定安路将项目分成东西两块，北至宾南路，西邻沪闵路，南至柳州路，东临南宁路。 项目所处地段优越，“五大交通体系”可快速通达全市。1.2.1 道路系统（主要交通干道）u 周边主干道通达性：沪闵高架、柳州路、中环路、内环路u 公交线路情况：沪闵路红梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐闵线
9、、上石线、803、816、虹桥枢纽1路虹梅路沪闵路站：757、古美环线江安路桂平路站：341、703B、732、804、946、93、梅周线虹梅路顾戴路站：757、徐梅线浦北路桂江路站：804桂平路浦北路站：257、830虹梅路平南路站：757桂平路钦州南路站：93、257桂平路漕宝路站：93虹梅路漕宝路站：徐梅线、757漕宝路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、沪松线漕宝路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、沪松线钦州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B
10、、725、723、804、830、946虹漕路江安路站： 122、43路; 131路; 166路; 224路; 303路; 703路b线; 712路; 732路; 763路; 830路; 909路; 946路; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线钦州南路桂林路站：703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 946路; 946路空调桂林路桂林东街站：3路; 131路; 166路; 303路; 712路; 725路; 755路; 761路; 763路桂林路桂林西街：43路; 131路; 166路; 303路; 341路; 755路; 761路; 763路; 梅周线; 上嘉线; 上
11、朱线; 徐闵夜宵专线漕宝路桂林路： 92路b线; 120路; 122路; 186路; 186路空调; 198路; 沪陈线; 沪松线漕宝路虹漕路：92b; 92路; 92路b线; 171路; 186路; 186路空调; 198路; 763路; 沪松线钦州南路虹漕南站43路; 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 909路虹漕南路浦北路站： 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 735路; 804路; 830路; 946路; 946路空调虹漕南路江安路站：43路; 122路; 257路; 712路; 725路; 731路; 7
12、35路; 755路; 803路虹梅南路：326路；731路；804路梅陇路龙州路站：50路; 157路; 326路; 720路; 729路；326路；957路华东理工大学（梅陇路）： 326路；957路；50路华东理工大学：50路; 111路; 157路; 326路; 720路; 729路; 973路华东理工大学（老沪闵路）：56路; 157路; 729路; 867路沪闵路桂林路：50路; 50路空调; 166路; 218路; 326路; 704路; 704路b线; 729路; 747路; 763路; 816路; 虹桥枢纽1路空调; 徐闵线。沪闵路虹漕南路：0路、 122路、 166路、703
13、路、 704路、704路b线、 712路、 725路、 747路、803路、 816路、虹桥枢纽1路空调、上石线、 徐闵线、 徐闵夜宵专线、111路、156路、157路、729路、761路浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路华东理工大学站：111、156、157、729、867、973、326石龙路站164路 上海南站南码头昌里路761路 浦北路柳州路懿行路和炯路111路 长桥新村上海体育馆114路 上海南站南浦大桥龙吴路站957路 外环地铁站平江路枫林路958路 沪闵路海川路广元西路华山路733路 长峰新村卢浦大桥770路 长华路华泾路天钥桥
14、路辛耕路824路 长桥新村忻康里932路 滨江路临江路城隍庙56路 凌云路罗秀路南丹东路720路 莲花路上海体育馆714路 曹行华容路双峰路178路 剑川路通海路龙华1.2.2其他交通情况：u 轨道交通：地处南站枢纽，无缝对接1号线、3号线、15（规划）、22号线（规划），快速通达全市。地铁换乘通道出入口与本项目连接。u 城市快线：机场快线（规划）u 铁路：距离上海南站步行距离15分钟，铁路交通快速通达全国u 客运：紧邻南站长途汽车站，快速通达长三角各个区市u 机场：距离虹桥机场直线距离9.2公里，距离浦东机场直线距离35公里。距虹桥机场车程仅15分钟。u *(以上资料来源：DTZ市场调研)1
15、.3区域市场发展1.3.1长三角经济发展u 长三角作为世界六大都市圈，能级并肩于伦敦、巴黎、东京等发达国家，显示出其巨大的经济能级，上海作为长三角核心城市，发挥着心脏和引擎的作用。长三角-世界第六大都市圈 u 长三角城市圈是世界六大都市圈之一，2012年长三角GDP总量达到11万亿元，占全国的21%。 u 以上海为中心的长江三角洲都市圈，由苏州、无锡、常州、扬州、南京、南通、镇江、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州等城市与上海一起组成。总占地面积近10万平方公里，人口超过7240万。 其他五个都市圈分别为： u 1纽约大都市圈。该都市圈从波士顿到华盛顿，包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿
16、几个大城市，共40个城市。该都市圈占地面积138万平方公里，占美国面积的1.5。经济总量占美国GDP的30%。 u 2北美五大湖大都市圈。该都市圈分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔。它与纽约都市圈共同构成了北美的制造业带。经济总量占美国GDP的20%。 u 3东京大都市圈。一般指从千叶向西，经过东京、横滨、静冈、名古屋，到京都、大阪、神户的范围。这个区域面积35万平方公里，占日本全国的6。经济总量占日本GDP的60%。 u 4巴黎大都市圈。主要城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等。这个城市带10万人口以上的
17、城市有40座，总面积145万平方公里。经济总量占欧洲GDP的30%。 u 5伦敦大都市圈。 以伦敦利物浦为轴线，包括大伦敦地区、伯明翰、谢菲尔德、利物浦、曼彻斯特等大城市，以及众多小城镇。这是产业革命后英国主要的生产基地。经济总量占英国的50%。 上海长三角的龙头 u 2012年GDP总量占长三角16个核心城市的23%，上海对整个长三角有着绝对的辐射力和影响力。 u 2012年，长三角核心区16城市GDP总量逼近9万亿元。 u 上海以2万亿元位居榜首，苏州突破1万亿元，杭州、无锡、南京、宁波等4个城市的经济总量均已超过6000亿元。u 2012年长江三角洲核心区16城市GDP占比1.3.2发展
18、前景，区域目前经济运行情况及区域发展前景与目标徐汇宏观经济环境现状：u 通过转变经济发展方式，优化产业结构，提高经济效益，坚持将现代服务业作为区域产业发展的主攻方向，产业结构不断优化。“十一五”期末，实现现代服务业年营业收入900.8亿元，年均增长21.5%；现代服务业增加值占全区生产总值的比重超过35%，年均增速快于总体经济增速。工业平稳发展，经济效益稳步上升，高新技术产业发展迅速。商贸业发展态势良好，徐家汇商圈的发展能级不断提升。房地产市场的规范性进一步增强，对区域经济贡献保持稳定。徐汇区十二五经济发展目标u 到2020年，将徐汇区建成体现上海“四个中心”基本功能，具有突出综合经济优势与科
19、技创新优势、具备独特文化影响力、生态环境优美、公共服务居民普遍满意的现代化国际大都市一流中心城区，为上海的发展作出应有贡献。u “十二五”时期，突出“高端产业、低碳发展”的理念，创新驱动，转型发展，把徐汇区建设成为服务经济主导、科技创新引领、教育文化繁荣、公共服务优质、低碳和谐宜居的现代化国际大都市一流中心城区。主要实现以下经济社会目标：u 经济持续健康平稳发展。提升区域的综合经济实力，地区生产总值年均增长8%左右；区级财政收入年均增长9%左右。u 加大产业结构的调整力度，显著提升区域创新能力，基本形成现代服务业为主导的区域产业格局与创新驱动的区域发展模式。现代服务业营业收入年均增长14%；全
20、社会研发投入相当于生产总值比例达到6%以上。1.3.3徐汇&南站片区十二五规划利好一核多中心”的城市公共活动中心布局u 徐汇区按照人口分布及城区功能布局，逐渐形成以徐家汇为城区核心，以淮海路衡山路、南站商务区、龙华综合改造地区、滨江地区、田林地区、长桥地区、华泾地区为地区中心，形成“一核多中心”的徐汇区公共活动中心布局。u 结合重点区域建设，积极推进产业载体建设项目，稳步推进商业地产开发，加快存量资源的置换改造，通过高端商务楼宇的进一步开发建设，与商务楼宇存量资源的高效利用和品质提升，助推现代服务业和现代商贸业发展。u 徐汇十二五重点发展项目区域序号项目名称主要功能徐家汇地区1徐家汇中心商业、
21、商办、酒店、文化休闲2光启城（宜山路425号地块）*商办3筑园（宜山路407号）商办4宛平南路88号地块办公楼*商办5小闸镇项目商办6轻纺市场地块商办楼商办、酒店淮海-衡山地区7上海国际金融中心（淮海路3号地块）*商办8上海至尊衡山酒店（衡山路12号地块）*酒店9外高桥俱乐部（衡山路85号地块）*商办漕河泾开发区10W19地块商办楼*商办、酒店11新漕河泾国际商务中心（桂平路漕宝路）*商办12上海普天科技产业基地项目二期*科研13仪电集团地块科研14航天地块科研滨江地区15民航四大中心项目*商办16龙华机场1、2、3号地块商办17龙华地区综合改造*商办、文化18东航金叶苑商办楼商办19湖南大厦
22、商办20龙华路1960地块*商办21久事地块科研22上海绿地中心（斜土街道107街坊）*商办23美奂大酒店酒店枫林地区24上海医药临床研究中心二期*科研25龙华医院国家中医临床研究基地科研南站地区26南徐家汇国际商办楼*商办、酒店27中星地块（柳州路浦北路）*商办、酒店28日月光商务大厦（田林街道213街坊）*商办华泾地区29华泾商业商务中心*商业、商办其它地区30中瑞广场商办楼*商办31吴中路51号项目*商办32汇阳广场商办楼（田林东路漕溪路）*商办*(资料来源：徐汇官方网站)1.3.4重点发展现代服务业，定位商贸服务区u 以滨江地区与南站地区建设为重点，对接“黄浦江发展轴”，发展现代服务业
23、，为徐汇可持续发展提供支撑；u 南站现代商贸服务区（以下简称“南站地区”）：充分利用交通枢纽集散功能，衔接浦东地区与大虹桥地区，成为徐汇产业发展布局的重要支撑，重点发展现代服务业、商务、商贸、现代物流、会展等产业，形成吸引辐射长三角的总部经济集聚区。u 加快土地出让和招商引资，以商贸、物流为主，建设南站商务区，利用区位优势，加速融入长三角一体化进程，吸引知名企业总部入驻，打造长三角民营企业高新技术产品的展示中心。拓展公共活动功能，发展商务商业，形成有具备区域核心功能的公共活动中心。 “一带三廊”、“三片五区”的区域绿地格局u “一带三廊”：“一带”是指徐汇滨江景观带；“三廊”是指龙华港蒲汇塘沿
24、河绿色廊道、张家塘沿河绿色廊道和淀浦河沿河绿色廊道。u “三片五区”：“三片”是指滨江特色空间片、环外生态特色片和衡山路复兴路历史风貌片；“五区”是指徐家汇片区、南站片区、枫林片区、南部社区景观区和漕河泾片区。u 注重城市人文景观塑造，加强滨江区域、南站周边、漕河泾开发区以及枫林地区的景观建设，使市容景观更具吸引力。*(以上资料来源：徐汇官方网站)1.4 目前周边商务配套商业：东方商厦、美罗城、六百、汇金百货、太平洋百货、港汇广场、汇联百货、FOXTOWN酒店：（五星级酒店）上海华亭宾馆、上海漕河泾万丽酒店、上海嘉汇华美达广场大酒店、上海衡山宾馆、上海富豪环球东亚酒店、上海四季酒店等等会展：光
25、大会展中心、虹桥国家展览中心研发：徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内，集中了多个世界500强企业高档餐饮：马丁餐厅、王品台塑牛排、俏江南、梅园村酒家等学校：华东理工大学、上海师范大学、上海交通大学、上海市委党校、上海工艺美术职业学院、上海市环境学校、青少年体验教育基地、上海市经济管理干部学院医院：市八院、上海远大心胸科医院、上海解放军八五医院银行：工商银行、民生银行、农业银行，上海银行、上海农商银行、招商银行桂林路支行、工商银行桂林路支行，建设银行、中国工商银行龙州路支行超市、菜场、药店、餐饮等*(以上资料来源：DTZ市场
26、报告)二、市场篇2.1 目前本市项目所在地区域房地产市场状况和主要特点2.1.1 上海整体写字楼现状及发展：u 上海整体销售价格增长情况；历经2008年金融危机后，上海甲级写字楼售价开始回升，整体走势呈现快速上涨，至2012年，因金融危机因素，整体写字楼售价开始出现波动，价格上涨开始维稳，截止2013年第二季度，上海核心区甲级写字楼的售价可达到5.5万元/。数据来源：DTZ研究部，统计标准：上海核心区甲级及以上写字楼项目销售价格。u 上海整体租赁价格增长情况；受宏观经济影响，近年来，上海甲级写字楼租金市场经历快速增长期后进入到一个平稳发展阶段，核心区企业需求稳定，租金平稳发展，租金变化幅度不大
27、，非核心区业主竞争激烈，加之未来一年内大量新增供应的影响，租金上涨幅度受到抑制。数据来源：DTZ研究部，统计标准：上海核心区甲级及以上写字楼项目租金成交价。2.1.2重点在售及即将销售项目案例、对比优劣势及相关说辞：2.2徐汇区住宅现状及发展：徐汇区为上海传统高档住宅区域之一，区域内花园洋房、高档楼盘林立，但徐家汇核心区新住宅项目供应乏力。从历年徐汇区住宅成交来看，该类物业受宏观经济影响较大，价格易产生波动，受宏观调控及经济危机等大环境因素影响。数据来源：佑威系统2.3徐汇区写字楼现状及发展：徐汇区目前的办公物业主要分布在已成熟的徐家汇商圈及尚在形成中的徐汇滨江商圈。徐家汇商圈为较晚形成的商务
28、区，区域内项目较多，从早期世纪商贸广场、嘉华中心、港汇广场等项目的入市显著提升了该区域写字楼的综合品质，因徐家汇中心区体量与辐射有限，近年来徐家汇外扩板块的写字楼呈现一片繁荣景象。徐汇滨江为借助世博机遇规划的滨江商务带，前期区域内无商务氛围可言，多为借助其滨江码头因素存在的大量汽车工厂，2010年世博后，该区域开始陆续有大体量城市综合体入市，其中以绿地中心为代表，后期更有龙华机场等大型项目入市。商办类物业收益相对住宅稳定，自2010年以后，徐汇区办公类物业的成交价格呈现直线上涨态势，截止2013年上半年，成交价达4.8万元/。数据来源：佑威系统2.3.1 周边已建成项目案例：*(以上资料来源：
29、DTZ市场调研)徐汇滨江相关规划情况 *(以上资料来源：DTZ市场调研)2.4 开发商简介本项目发展商为万九绿合置业有限公司，由三家股东方：万科、九龙仓、绿地合资组建。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈、中西部地区以及香港、美国、新加坡海外市场在内的64个城市和地区。2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“
30、亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 “万科”成为行业第一个中国驰名商标。为了与中国的城市发展相配合，万科已经加大在商业地产方面的投资。万科的商业地产业务涵盖大型购物中心、酒店、服务式公寓和写字楼，主
31、要分布于全国一线城市，总建筑面积逾1200万平米，北京、上海、深圳等分公司均用于大型城市综合体项目（在建）。万科在中国房地产行业的领导地位为商业地产业务开展提供了强大的号召力，联合业界顶尖的商业资源，在布局上引领城市发展趋势，与住宅协同发展，为客户提供商住互动的全方位生活体验。项目另两家股东方也是实力卓著：九龙仓集团有限公司始创於1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点。集团为会德丰有限公司的附属公司。九龙仓125年来坚守创建明天为业务发展的愿景。绿地集团是世界500强企业和上海市国有控股特大型企业集团，创立于1992年，至今二十余年来
32、，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013财富世界企业500强中位列第359位，在中国企业500强中位列第73位，在以房地产为主业的综合性企业集团中排名第1位。2012年绿地集团实现业务经营收入超过2450亿元，利税总额240亿元，总资产超过2350亿元。三、项目整体规划1233.1基础经济技术指标项目地址徐汇区漕河泾街道348街坊出风口标准新风不低于1m取风，排风排烟高位2.5m总占地面积及一期占地面积9125平方米总制冷量12260KW总建筑面积及各期建
33、筑面积一期140610平方米总制热量8580KW总地上面积及一期地上建筑面积一期109076平方米公共区域设计温度/湿度夏季：26，800x800柱距8400、11400外墙柱到幕墙的距离1250mm外立面及幕墙材料夹胶LOW-E中空玻璃幕墙+局部铝板+铝合金遮阳；外泛光照明，设擦窗机电话布线数量口3.1.2主要供应商、合作商品牌及背景简介l 规划单位背景及主要作品由世界著名的美国SOM担纲规划设计，SOM在高层和超高层建筑设计方面的成就得到了公认。SOM的著名建筑师G邦沙夫特设计的纽约利华公司办公大厦(Lever House，195l1952年建，世界上第一座玻璃幕墙高层建筑)是当时新型办公
34、楼的代表。SOM在60年代设计的办公楼大都是直上直下、不加装饰的各式高层框架，如60层的纽约大通曼哈顿银行、52层的休斯敦贝壳广场大厦、纽约美国钢铁公司等；而晚些时候芝加哥的100层约翰汉考克大厦(1970年)和110层西尔斯大厦(1974年)都是非常别致的超高层建筑。SOM的其他著名作品很多，如比利时布鲁塞尔朗伯特银行、沙特阿拉伯吉达新国际机场以及美国许多大学校园和一些工厂实验室等。SOM的体系包括了项目构思、规划、设计、结构计算等一系列工作。项目类型从城市综合功能、商业、酒店、住宅、政府及机构到文化、教育、医疗健康与科学以及交通、航空等各个领域。SOM因在美国设计并建造了诸多的知名摩天大楼
35、而受到尊敬。自成立以来，SOM已经在世界上超过50个国家和地区完成了l万多个工程项目。公司因其69年来的出色成就而赢得了广泛的国际声誉。1961年，由美国建筑师学会(AIA)颁发的公司奖是SOM历史上首次获奖，这是AIA颁发给设计事务所的最高奖项。而且，SOM是唯一一个两次获得该项殊荣的公司：1996年再次获奖。多年以来，SOM已经获得了800多个设计奖项，远远多于美国其他设计公司。l 建筑设计公司背景及主要代表作品美国gp（Goettsch Partners）建筑设计有限公司是密斯范德罗在1938年所创建筑事务所的直系后裔。公司现有100名成员，其中75名专业人员包括建筑师、规划师和室内设计
36、师。美国gp近几十年来凭借在国际网络中的广泛合作，开辟并拓展了公司的发展领域。办公楼、总部大楼、城市酒店、公寓综合体、文化建筑、政府大楼、高等教育机构、商办和酒店综合体以及城市规划改造项目等，都是工作室涉及的设计范围。美国gp建筑设计有限公司已在中国开展建筑设计业务超过10年，有着高达200万平方米建筑面积的已完工或正在施工的工程项目，如上海陆家嘴钻石大厦、苏州国际大厦和建屋大厦、安亭颖奕皇冠假日高尔夫度假酒店、南京国际中心、成都凯悦酒店、广州富力君悦酒店、北京富力爱丁堡广场和天津万豪酒店等等。l 施工图单位:同济大学建筑设计院同济大学建筑设计研究院成立于1958年，是全国知名的集团化管理的特
37、大型甲级设计单位。持有国家建设部颁发的建筑、市政、桥梁、风景园林多项设计资质，是目前国内设计资质涵盖面最广的设计单位之一。同济院在全国及世界各地有近万个工程案例，如上海中心、钓鱼台国宾馆芳菲苑、上海新天地广场、上海世博会主题馆等。l 景观单位背景及主要作品一期景观单位为易亚源境景观设计有限公司 YASDESIGN，在中国景观设计业界拥有卓越的声誉和口碑，提出源于中国的现代景观设计理论及实践体系已使我们成为当代中国现代主义风格的领导者，是中国大陆最优秀的“本土化+国际化”的景观设计公司之一。迄今为止，设计业务已经涵盖了全国大多数省、市、自治区。参与重点项目：上海世纪大道砂岩广场改造设计、世博村B
38、、D、E三个地块的深化设计工作，参与上海市重点项目外滩源核心区总体景观改造，在整个国际平台产生重大影响。 l 施工单位背景及主要作品 总包单位中国建筑股份有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程总承包特级资质，机电安装工程一级资质，建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业，在资质方面位列全国建筑行业之首。上海渔人码头（一期）项目/上海市浦东新区东方金融广场项目/上海保利广场/上海市卢湾区113号地块住宅发展项目/大上海会德丰广场总承包工程。l 电梯设备供应商品牌及背景 日立电梯，日立以过百年的研发技术进入中国，投资建立了日立海外最大的电梯公司日立电梯（中国）有限公司。经过不断发展，不断推动
39、中国都市建设事业的发展。日立电梯多年来一直致力于各类电梯、扶梯、自动人行道等的研发、制造、销售、安装、维修、保养以及进出口贸易服务，超过64个营分司遍布全国各个主要城市，并在广州、天津、上海、成都四个地方分别成立了大型制造基地，目前年产能超过6万台，是国内最大的电梯制造商和服务商之一。“2013年度第十届中国蓝筹地产年会”在北京举行。日立电梯（中国）有限公司蝉联上榜，与科勒（中国）、欧普照明等获得“中国蓝筹地产最信赖伙伴”。 博鳌21世纪房地产论坛第12届年会，日立电梯荣膺中国地产金砖奖“最佳房地产战略供应商”品牌大奖。l 卫浴设备供应商品牌及背景 未定l 楼宇空调供应商品牌及背景 暂定日立，
40、3.1.3本项目的智能化设施包括哪些？是否“五A”达标？ 本项目符合智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。3.1.4项目是否有特殊设计特点或认证（如LEED认证、特殊材料使用、环保节能等）一期符合“绿建一星”认证3.1.6 项目整体容积率、绿化率及一期容积率、绿化率全区容积率4.59、绿化率20%一期容积率4.5、绿化率20%3.1.7 项目土地性质及产权年限及范围 主体建筑物性质：商业、办公、文化；地上建筑面积：493447 平方米，地下经营性建筑面积 40000平方米；用地使用年限：商业：40年、办
41、公：50年、文化：50年；用地起始时间：2013年9月12日。3.2 项目整体规划思路3.2.1项目总体规划思路及特色如何？以“流动的城市”和“都市绿谷”为核心概念，立足得天独厚的地理位置优势和独一无二绿带景观资源，充分融入人文精神和科技元素，提供形态丰富的多品类办公产品以及体验式景观购物空间，形成24小时活力社区以及上海时尚生活新地标，打造一个面向未来的生态智慧之城。项目将发展成为一个以商务办公为主、商业服务为辅的具有长期价值且整体协调的标志性、高品质功能区。国际著名的SOM建筑设计事务所为该项目提供了高效、合理的设计佳作。通过精心规划，强化了现有街道界面、开放空间系统和交通节点间的联系，形
42、成了具有亲和力、以人为本的、令人难忘的城市环境。高性能建筑融合智能化的建筑科技，充分体现了结合气候与环境的考量。 项目周边拥有无与伦比的公共交通资源。作为城市的对外交通枢纽，轨道1号线、3号线、22号线、规划中的15号线和12号线、机场快线（规划）5条轨道汇聚环绕项目、结合火车南站公交枢纽设施提供了发展一个以公共交通为导向综合商务区。同时，徐汇万科中心通过地下行人通道，地面步行网络以及二层步行桥与周边功能设施及其它开发项目充分结合，最大程度的利用了周边的公交资源，为行人提供了清晰、合理、便捷的交通流线。 信息网络技术将在的将在该项目中充分应用。无线网络服务商将与开发企业合作发展前所未有的办公、
43、娱乐、购物体验。建筑与人之间的信息互动让生活工作更加愉悦。商务楼宇是本次开发的重点，甲级写字楼和总部型办公将吸引商务生态链中不同层级的企业，服务多样的公司。地块的高度的可达性和昭示性将塑造价值，吸引总部办公企业纷至沓来。徐汇万科中心将以其丰富的配套设施成为一个富有吸引力的办公场所。从1到3期的每期建设都将配套相应的餐饮休闲设施。在3期的建设中还将形成一个大型室内购物中心和一个室外商业群落。丰富的配套设施不仅能满足上班族的日常所需，而且也为周边的居民提供了休闲购物的好去处。开放空间的塑造是这一项目的重要的亮点。穿越商务区的轨道交通1号线路上部的限建区将被发展成为徐汇万科中心的中央公园。开放空间的布局与建筑组团的规划充分结合，改善了该区域的生态环境，提供了绿意盎然的办公、休闲环境。3.2.2 项目中央绿地规划，面积及景观特点，设计单位及后期维护单位；中央景观轴以贯穿始终的千
