_深圳_中信红树湾_价格方案_价格报告.docx

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1、 谨呈：中信红树湾房地产有限公司中信红树湾一期价格策略报告世联地产顾问（深圳）有限公司2004年7月9日中信红树湾一期价格策略报告概要n 中信红树湾一期价格采用入市时点的市场比较法，确定项目市场比准均价为9570元/。 （详见本报告第二章）n 考虑了正常付款方式折扣（均为94折），选房日优惠及营销活动折扣预留之后，本项目价格表的平均折扣率为0.9315。 （详见本报告第三章）n 通过对实收均价9300，9600，9900元三套试算价格表典型房号单价与竞争楼盘类比房号单价的点对点验证分析，在均价9300元时全面具有单价优势，在均价9600元时大部分房号具有单价优势，在均价9900元时较差单位房号

2、有单价优势。 （详见本报告第四章）n 考虑到20042005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果（即9300，9600价格敏感性很低），结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以均价9400元/左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目整体最终实现均价9600元/以上。（详见本报告第五章）n 考虑到后续竞争的压力和确保实现价值最大化，借鉴兰溪谷和华侨城的销售案例，建议采用分批推售房号的策略，在确保开盘热销的同时，促进后续优势房号消化，降低入市风险，尽量实现项目利润目标。（详见本报告

3、第五章）第一章 项目情况介绍一、 项目基本数据二、 一期户型比例三、 一期主要卖点四、 工程现状一、 项目基本数据项目位置：沙河东路与白石路交汇处项目概况：Town Home 高层多种建筑形式组合开发商：中信华南（集团）有限公司占地面积：162653.1平方米建筑面积：650000平方米住宅面积：505100平方米会所面积：6000平方米幼儿园：6000平方米总户数：约2800户总车位：约3500个总平面图一期：4栋高层2栋TOHO二期三期和四期二、 一期户型比例户型户型面积（M2）户数（套）比例2房93.5798.416210.5%3房平层153.59156.5793 26.0%平层171.

4、25172.9630复式164.76170.77304房实用4房163.26170.7715446.8%豪华系列202.74208.65121大户型生活方式系列244.382716.7%平层260.71263.0952GOIF TOWNHOME 下层：286.5517上层：371.69独立：383.78顶层、底层复式364.27-1008.992合计588100% 三、 一期主要卖点65万平方米滨海GOLF大社区，比肩全球的湾区作品 中国地产前10强发展商，实力和信誉的保证 国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南 仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念 作品系列一 ：10万平米园林，深圳原创

5、现代岭南风格 作品系列二 ：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式 作品系列三 ：GOLF景观，全自然采光通风户型 作品系列四 ：Town home花园生活三重奏，重新定义奢侈四、 工程现状主体塔楼工程进度在18层左右，并正在以4天一层的速度顺利进行，售楼处已于六月初开始投入使用，6月6日销售员正式进场开始接待客户。第二章 核心均价确定一、 对比楼盘选择二、 对比楼盘权重确定三、 核心均价静态比准中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区

6、域三级市场成交分析，确定核心均价。一、 对比楼盘选择：商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，要把握以下三个原则：l 区域相关性l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）参考楼盘参见后页竞争楼盘分布图及竞争楼盘列表由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。a) 天鹅堡二期II区天鹅堡二期II区7月3日选房，与项目

7、入市时机最为接近，并且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性，应充分对比项目的优劣势确定均价。b) 世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳世纪村与项目仅一路之隔，也是目前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近，具有较强的参考价值。红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关度较高，且时隔较近，具有一定的借鉴意义。红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近，从其产品品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘，与他们的竞争分析在后面的价格策略中体现。c)

8、熙园、兰溪谷熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼，对于本项目有可比性；兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。d) 天鹅堡一期天鹅堡一期A、B、C、栋2001年10月入市，销售周期长，与本项目的可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用；e) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和目前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手；水榭花都兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二世纪村本项

9、目红树东方竞争楼盘分布图竞争楼盘列表项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1.65539143-163四房98004月17日70世纪村日月府10.6万3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-17085009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房150007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房水榭花都三期9万

10、总体1.491-30504年年底香域中央18万2.08720159-172四房900010月御景东园19万5.91021120-150三房90006月20日目前积累350张卡二、 对比楼盘权重确定：我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重。位置相近20同质产品25竞争关系55总分天鹅堡二期II区15205590红树东方1515535熙园515525兰溪谷1010525世纪村王府205025天鹅堡二期区1510025水榭花都二期510015根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所以与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大，水榭花都

11、二期仅作参考，权重较小（所选定的比重取整数值）。因素权重相应楼盘比重存在竞争75天鹅堡二期II区40红树东方15熙园10兰溪谷10无竞争25世纪村10天鹅堡二期区10水榭花都二期5核心均价比准项目实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)天鹅堡二期区98001960498%941740%3767红树东方86000.978342107%8963 15%1345 熙园98000.999702100.55%9755 10%976 兰溪谷96001.029792102%9998 10%1000 世纪村王府87000.938091110.30

12、%8924 10%892 天鹅堡二期区1000011000097%9670 10%967 水榭花都二期110001.021122098%10945 5%547 合计100%9570 说明：a) 表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品目前销售实现的实收均价；b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价；c) 表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价；d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；e) 表中天鹅堡二期区均价为实收均价；f) 折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各因素对比打分确定，其中工程展示假设达到以下要求：l 环境工程展示到位l 样板房、入户大堂

13、装修完毕开放l 外围导示系统到位l 看楼通道系列包装到位l 楼梯包装到位结论：通过静态市场比较法,本项目的市场比准价格取整为9570元/平方米第三章 价格表的形成一、 平面调差确定二、 竖向调差确定三、 付款方式与平均折扣率四、 三套价格表试算 一、 平面调差确定由于位置、朝向、楼层造成的项目内部不同单位的价值差异，需进行内部调差，以便最恰当地表现各单位价值。1、 朝向差权重分配确定同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异。针对本项目的特点，以及销售的联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑，同时考虑户型变化，

14、对朝向差的影响在纵向上也考虑，因此最大朝向差值出现在整个四栋楼的立体之中，这样的朝向差体系成为一个整体系统。根据本楼盘的户型差异的特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。景观的差异性是楼盘卖点的集中体现，因此在考虑中给予最高的权重，其次是项目的户型设计，在竞争项目中差异性较大，因此也给予较高的权重，视野、朝向、噪音在本楼盘不是最主要的影响因素，权重较低。分项景观户型亮点视野朝向噪音权重45%30%10%10%5%2、 最大朝向差的确定同层最大朝向差考虑为起售层所有单位中，最佳单位与最差单位之间的价格差值，通过综合比较打分可知，最好的单位是一栋的A单位，最差的单位为四栋的A单位，考虑本项

15、目的部分单位差异大，根据经验及与发展商共同确定，朝向差取市场比准均价的27%，即2500元。3、 参考目前VIP卡客户意向（单位：个/单元）3122106313924190161261128102232620R1R2R3R4（数据于2004.6.30由销售现场提供，但由于现阶段项目户型资料不全，客户的选择受销售员个人喜好的影响很大，故其数据仅作参考。）4、 12层标准朝向差分布图由于现在楼体仅到15层，在可现场勘察情况下，取12层为朝向打分标准层，具体综合因素变化将在层差中反映、调整。2500186516357738528823272087133796214621327136558016921

16、2881154500581324二、 竖向调差确定经过现场勘察，本项目各楼层景观变化较大，低层单位内园林景观极具特色，而越上高层，周边景观层次越丰富，所处的层数不同，引起景观、通风采光、尊贵感等各方面的差异，需要进行适当的调差。l 针对四栋而言，均采用12层作为打分基准层，故12层层差设为0；l 最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为150元；l 一、二栋低层受到TOHO的影响，到6层视野突然开阔，会有一个跳差；l 13-19层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为50元；l 突破20层，人的心理会有一个变化，跳差100元；l 20层

17、以上，景观变化逐渐变小，层差设为30元。特殊单位价格处理：l 2栋A单元02单位的6-29层：紧临沙河Golf球场，视野开阔无遮挡，景观优势明显，且套数有限，考虑到户型稀缺性，每单位单价增加500元/平方米；l 顶层复式：层差为设定平面层差与折算面积价格价格之和，由于现阶段资料不全，暂参考天鹅堡一期复式层差2000-3000元，而楼王顶层复式单位，由于带私人泳池、私家观光电梯，跳差20000。l 对于附送面积的单位：根据附送的面积大小和位置，每单位分别增加200-800元/平方米。三、 付款方式与平均折扣率根据对当前市场销售的实际状况和预定客户的情况，以及重点参考天鹅堡二期区（一次性27%、三

18、成57%、二成15%，平均折扣率0.928）客户付款方式的选择比例，由于一次性付款比例过高，造成发展商利润损失，故建议将按揭和一次性折扣统一为94折1、 一次性付款94折签署认购书付订金5万元签署认购书后7天内付总楼款的30%（含订金） 签署认购书后30天内，付清总楼款的70%,并签署正式买卖合同2、 按揭型94折签署认购书付订金5万元签署认购书后7天内付总楼款的30%（含订金），并签署正式买卖合同，同时提交办理8成按揭手续的有关资料接通知后办理银行按揭3、 同时考虑：在第一次选房日成交享受2折扣的占25% 25% x 2%0.005第二次选房日成交享受1折扣的占10 10% x 1%0.00

19、1考虑后续活动优惠1%的占25%25% x 1%=0.0025实收折扣=0.94-0.005-0.001-0.0025=0.9315因此，本价格表平均折扣率为：0.9315四、 三套价格表试算：价目表试算假定所有单位在同一时期、同一展示条件下入市进行的静态对比分析，以掌握各单位质素在项目内部所处的位置，因销售期不同带来的价格调整在销售策略中详细阐述。根据市场静态比较结果，实收均价应为9500元/平方米，但考虑到工程展示条件在入市时不能充分达到，同时考虑到华侨城品牌在市场上的影响力，在此基础上按实收均价9300元/平方米，9600元/平方米，9900元/平方米，进行价目表试算，以判断价格可接受的

20、弹性区间，根据竞争点对点分析后,在销售策略中将再次对项目实收均价确定进行阐述。具体价目表见附件附件四：实收均价9300价目表附件五：实收均价9600价目表附件六：实收均价9900价目表说明：价目表尚缺法定查丈测绘报告，面积根据建筑施工图计算，待补齐测绘报告后进行调整。第四章 价目表的验证一、 单价敏感性验证二、 总价敏感性验证三、 点对点价格对比验证一、 单价敏感性分析l 从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。l 均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7，将成为市场的吸

21、引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。l 均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。二、 总价敏感性分析l 从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。三、 重点房号点对点的分析1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；最好

22、单位表五项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437535西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16106352811125天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观

23、天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观246109713（ 已售）1811351最差单位表六项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527315西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167635318215天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472

24、915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131872、当均价9600元时对比，较具竞争力；最好单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437835西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16109352811425天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷1

25、3栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527615西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167935318515天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位160272

26、00南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131873、当均价9900元时对比，与市场持平； 最好单位表三项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24438135西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16112352811725天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭

27、景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位表四项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527915西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在

28、不确定因素168235318815天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般1097072013187选择9600元的价格表与之对比：l 高价格单位：与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。与香蜜山比：低层、高层相差较远，中层接近，本项目低层单位受遮挡严重，没有竞

29、争优势，而高层视野开阔，虽然噪音较大，但较有竞争力。与兰溪谷比：低层和高层竞争优势比较明显。与熙园比：中层低接近800元。与天鹅堡二期一区比：低层少2000多元，中层因已售，可比性不强，高层高400元左右；从对比中，可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。l 最差单位：与天鹅堡二期II区比：低层低500，中层低160，高层基本持平与兰溪谷比：低层低700，中层低100，高层低200与雅颂居比：低层低2700，中层低4300，高层低6600与天鹅堡二期一区比：低层低700，中层低1500，高层低4300可以看出，最差单位在市场中具有较强的竞争力。点对点选择单位附图：中信红树湾一期天鹅堡二期区金地香

30、蜜山兰溪谷星河国际天鹅堡二期区熙园最好单位：天鹅堡二期二区T栋B户型 香蜜山6栋A户型 兰溪谷13栋A座 熙园5栋C单位天鹅堡二期一区G栋A单位最差单位：天鹅堡二期二区R栋D户型 兰溪谷9栋B 单位 天鹅堡二期一区G栋C单位 第四章 销售策略安排一. 整体销售策略二. 一期销售策略一、 整体销售策略l 目标1、 四期的可持续发展；2、 实现利润最大化同时，提升发展商品牌l 实现目标的策略1、 一期作为市场突破点，快速销售，创造市场奇迹；2、 二、三期稳步攀升，保障项目利润的实现，树立品牌；3、 四期实现项目价值最大化，挖掘超额利润。二、 一期销售策略l 一期目标1、 2004年末销售额达到4.

31、5亿元；2、 高形象启动一期，确保后期的可持续销售。l 我们面临的困扰i. 项目一期入市时，市场同质产品新推出量较小，片区内重要竞争对手均采取观望态度，准备在项目入市后根据市场反映再推出，项目作为片区领导者，如何利用市场机会规避劣势，以多少均价入市风险最低？ii. 开盘整体推出，易热销，但好单位必然最先被消化，利润流失严重，而如果不是全部推出，又存在因选择面窄而导致客户流失的危险，如何解决？ iii. 市场后续同质产品供应量大，与项目一期竞争严重，如何面对后续竞争？l 市场可借鉴案例1. 兰溪谷总套数：539套位置：深圳南山蛇口目前实现均价（不包括花园洋房）：9500元/平方米推售方法：I.

32、2004年4月17日推出135套，消化103套，4月18日消化余下的32套，实际加上关系户第一次推售消化145套左右；II. 2004年4月26日推出80套，全部销售完毕III. 2004年5月上旬推出60套，全部销售完毕；同时，开始积累客户，开始认购登记，即：可指定房号，如至选房日，只有1位客户选定1套房号，此房号可归该客户；如同时有几位客户选定1套房号，该房号依最先登记的客户所有。IV. 5月15日推出40套，目前销售20余套总体销售情况分析：I. 打乱房号，分批推出的销售方式，避免好房号一抢而空的局面，同时可以通过市场反映和园林展示到位来调整价格；II. 后续积累VIP卡客户的办法可解决

33、选房当日储积客户一次消化完毕，选房后难III. 以形成销售热潮的弊端；IV. 从销售效果来看，这种营销方式的销售效果非常可观；V. 每次推出都比前次推出稍微提价，制造升值现象，同时有效稳定了已购房客户的情绪，便于营销活动开展。2. 波托菲诺总占地：80万平方米总建筑面积：108万平方米规划总户数：4500户天鹅堡一期纯水岸天鹅堡二期 纯水岸别墅波托菲诺历年价格走势分析：2004 2005200320022001800090001000011000120001300020000均价（元/平方米）时间（年）2001.10天鹅堡一期启动A、B、C栋推出8500元入市2002.1天鹅堡一期D、E栋推出

34、8800元入市2002.7纯水岸一期TH启动16000入市2002.7纯水岸一期多层启动9300入市2003.12天鹅堡二期1区启动9800元入市2004.10纯水岸别墅计划启动30000入市2004.6天鹅堡二期2区计划启动9500元入市各期项目价格变化及销售周期项目整体价格变化项目整体价格变化从2001年10月至今，已推出天鹅堡一、二期，纯水岸一期，每年以10万平米左右的开发量有条不紊的推出，设计有别墅、TOWNHOUSE、多层和高层等多种类型建筑，几种类型的产品线均衡发展，价格呈稳步攀升趋势。l 一期策略形成1. 价格平开高走，确保入市热销，实现项目资金回笼目标，为一期顺利销售奠定基础；

35、2. 分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播；I. 避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出；II. 同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆。3. 采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险；l 推售策略安排1. 计划将一期高层部分房号分三批推出；2. 价格表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推之房号的价格；3. 考虑到20042005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的0.98入市，即9400元/左右入市，确保开盘胜局

36、和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目标均价的0.99，即9500元/平方米均价体系，第三批为目标均价的1.03，即9888元/平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价9600元/。4. 分批推售房号及时间安排：推出时间套数均价（元/）房号分布8.2820098031栋的1/2，2栋的1/2，3栋的1/29.19开盘14295391栋的1/4，2栋的1/4，3栋的1/2圣诞前后22994391栋的1/4，2栋的1/4，5栋的全部第一批公开房号200套左右，考虑到5栋的户型和3栋基本一致，前三栋已经包含所有户型种类，同时参考贵宾卡客户意向和实际工程展示情况，因此前两批暂不推5栋，在首批房号推出时，由销售员主推这部分房号，着重引导客户消化，同时未公开推出房号可以隐性推出（价格上调300-500元/平方米），确保所有户型的均衡消化； 对于TOHO，不列入分批推售的房号范围内，确立价格标杆，采用自然消化的方式。详见下图（红色为第一批，黄色为第二批，白色为第三批）5. 销售情况及价格走势预测