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1、上海酒店式公寓市场分析报告1. 酒店式公寓定义和概念分类1) 酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营
2、方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量
3、，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。2) 概念分类目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：A. 转型的酒店式公寓：自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的
4、优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。特征地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100250平方米）约占到总房型配比的5080%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203231之间等。配套设施：配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐
5、等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。物业管理：此类物业的物业管理公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。经营方式：目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其
6、主要的营销推广媒体。价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$10006000/套之间。主力价格段约维持在每月$10002500/套之间。主要客层：目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80左右。档次定位：在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的，如位于徐汇的衡山路41号等。代表物业：有著名的名都城，鸿艺豪苑鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城
7、等都属于此类物业。B、外资酒店管理公司经营型：由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请联同国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上，与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，因此在房型的设计上更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。特征地理分布：一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。规划分析：物业规划一般以独栋为主，注重内景布局；在内部规划中，停车设
8、施受到很大程度的关注，一般都配备足够的停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106148之间。配套设施：配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。物业管理：物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。经营方式：只租不售，并以长短租互相结合的方式经营，各自约占50%左右，出租的价格比其他酒店式公寓要高。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前此类型物业租金维持在每月$180016000/套之间，主力价格段维持在每月$25003
9、000/套之间。主要客层：目前此种类型的物业主要的客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50。出租状况：目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70左右。档次定位：在物业的档次定位上，此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。代表物业：比较有代表性的物业有浦东雅诗阁、卢湾的盛捷高级服务公寓、黄浦的威斯汀公寓等。新一代酒店式公寓：随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。其实它更多像是从小户型的一种类型，与传
10、统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。特征地理分布：一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。规划分析：这些公寓的房源主要来自于早期烂尾楼的改造，也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在4060平方米之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。配套设施：会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。物业管理：由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为
11、单一。经营方式：以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。部分物业还提供反租服务。销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。价格分析：目前此类型物业主力价格段在￥1000012000/之间，如：静安晶华园售价￥1200014000/。主要客层：主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。销售状况：目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。档次定位：在酒店式公寓领域定位较低，因此我们称它为普通型。代表物业：静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶以及目前在售的圣天地，君悦静安，静安晶华园等。B.
12、 产权式酒店：产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40以上。产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则
13、是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。特征目前市场上产权酒店的三种类型： 时权酒店：酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。退休住宅型：是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前每年和家人去使用一段时间，其余时间交给酒店管理公司出租获取租金汇报，到退休的时候作为颐养天年的住所。有限自用的投资型酒店公寓：开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资客。投资客一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司出租经营，获取租金和分红，并获得公司赠送得一定时间免费入住权。地理分布：目前国外及国内其他地区的产
14、权式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。而上海则分布在经济发达的商务经融区域，如：外滩、南京西路周边。规划分析：酒店的建筑风格设计，高标准豪华型；房型规划面积较小，一般都以酒店标准房及套房为主，因此户数较多，私密性较差。配套设施：提供星级标准酒店配套设施。物业管理：聘请专业的酒店经营管理公司，进行专业标准的酒店经营管理，也就是说，产权式酒店与普通酒店式公寓在物业管理上最大的不同是，它们提供的是酒店经营管理，而不是普通的物业管理。经营方式：开发商出售产权给小业主，由专门酒店管理公司经营管理，小业主按照固定投资回报率收取利润提成。并赠送一定时间的免费或打折的酒店入住机会。销售通路：大多采用报纸、电视、
15、户外看板等作为其主要推广媒介。主要客层：100为投资客，并且就目前市场来看90以上的投资客都会采用一次性付款的方式进行购房。代表物业：如靠近外滩的世福汇。2. 上海酒店式公寓的市场数据统计、分析此次报告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，主要是基于今年市场供应量、市场需求以及反响度等多方面因素的考虑。1) 出售型酒店式公寓参数一览表（部分数据为前几年开盘价，与目前市价无可比性）楼盘名称区域地址总建（万）售价主力面积（）主力总价总户数开盘日期交房日期物业管理费销售率世福汇黄浦山东中路广东路4.191.8-2.4万59118万707
16、03.104.99.8元/月60领秀赏黄浦北京西路239弄16号0.551.24-1.43万60-7180-95万7603.9现房2.7元/月100独立时代黄浦陆家浜路468弄26号8100-1.2万42-5142-53万33603.903.125元/月100静安晶华园静安陕西北路1111号8万（含住宅）9000-1.1万57-69 57-69万21603.604.52元/月98%骏豪国际静安陕西北路288号7.3万2万-2.8万34-46 96-144万60603.304.38元/月100美丽园酒店静安延安西路396号3万1.6-2万4096 83-106万300户03.9.25现房无80君
17、悦静安静安康定路1033号4万1.1万45-50 50-55万50003.504.45元/月100感性达利闸北新疆路、乌镇路37550-990042-62 50-60万97203.503.124元100国际丽晶闸北共和新路700弄10号2.37000-800033-58 24-44万40003.104.62.5-3元100永兴富邦闸北永兴路180弄4.2均价850046.3-68 45-58万10803.304.13.6元95华龙大酒店闸北沪太路365号0.8878均价8000元35-68 33-45万15603.9.2704.6100大众河滨普陀武宁路，长寿路3万9800-1.2元41-63
18、 50-70万36603.704.54.8元/月93圣天地普陀江宁路、长寿路21.2-1.33万31-56 40-50万110003.404.72.5-3元80中环大厦普陀中山北路3880号3.75万92001万40-57 40-55万60003.6.1804.82.5元/月100国际明佳城虹口四川北路1428号31.2-1.3万50-60 63-75万36503.704.122.5元/月85%恒升半岛虹口吴淞路205号3万1-1.6万34.-66 48-92万22803.103.85元/月100天宝华庭虹口四平路777号4.1万均价：920037-57 37-55万54003.1004.64
19、元/ /天70万源晶典浦东浦东大道东方路3.34万1.35-1.4万57-59.2 78-83万51003.704.年底5.5元/月100金隆海悦浦东浦东大道580号2.3万1.3万56.47 74万34803.304.57元/月100国际金融家浦东浦店路400号3.1万1.2万56-80 67-96万18703.704.93元/月100中惠广场浦东新金桥路1088号8万5700-7100517533-48万1098 03.904.10100九龙锦江浦东浦东新区川黄路222号1.4万8000-900050-89 45-70万108 03.804.45元/月100海博大厦浦东南码头路101号1.
20、5万均价9000元38.3 40万26003.102004.64元/月100壹间房张江浦东浦东张江路6891万7000-900030-50 27-35万180 03.11.2004.34元/月99东方星座杨浦江浦路1508号0.8万8000-915030-60 25-40万211 03.904.63.8元/月97%莫奈印象长宁延安西路1201号3.2万均价：1.5万50-70 70-130万464 03.112005.初5-6元/月87名仕帝庭阁徐汇广元西路88号3万均价2200美金7479 124130 16万美金29万美金224 03.1104.68元/月85百第宜山徐汇中山西路宜山路口1
21、.6万7600-90003070 25-50万250 03.8.1604.53元/月86%安基广厦黄浦浙江中路、北京东路1.31.8-2万50-6095-110 11703.12 04.1010元/月60新时空国际长宁长宁路1031号7万均价1.3万40-7045-60万72503.1205.年初未定预定徐家汇馆徐汇天钥桥路218号1.47万均价：1500047.9-59119.9-124.475万160万150户03.504.33.8元/月90协和城协和丽豪酒店静安南京西路2068号46万180002300053.78196.8108100-200万当前推出200户03.11现房7.5元/月
22、25中远行家浦东杨高南路1288号2万均价：900065-7650-70万261户03.704.42-3元/月75金桥凤凰酒店式公寓浦东金桥黄杨路18号3.2万9900-11400150-172160-170220户03.7现房5.4元/月90%紫腾居天阁闵行吴中路1888号2.4万均价：850050-6045-55200户03.304.52元/月100悠诗阁普陀沪太路826号1.3万均价：850042-7035-55154户03.1104.123.5元/月90赢家时代闸北沪太路365号8878均价：860035.5-68.430-50万200多户03.904.44元/月100虹口金地汇凯阳新
23、寓虹口纪念路335弄8号1.16万6500-720043-7128-50万190多户03.403.123元/月972) 2004年新开酒店公寓一览表楼盘名称区域地址总建（万）售价（元/）主力面积（）主力总价（万元）总户数开盘日期交房日期物业管理费（元/月）销售率徐汇梵高馆徐汇建国西路221、223号0.5820000163-212326-424242004.7.24开盘之前8100%徐汇372百第宜山大楼徐汇中山西路、宜山路口1.68800307025-5025003.8.1604.53100%时峰不夜城闸北海宁路、乌镇路31200035-9042-108402未开盘未定4预热盘上海多伦多虹口
24、四川北路1885号3.41500044-4957-63.75162004.9.262005.63-492%四季沙龙虹口新市南路585号2.46850037-5531-474762004.3.272005.52.5-395%虹桥领地闵行虹莘路3733号1.4只租不售50-603002004.8.302005.122预热盘财富公馆嘉定曹安路1558号1.6880037-7032.5-621952004.8.102005年底3.543%碧云108浦东浦东红枫路108弄9号0.91300045-7658.5-1001082004.8.82004.123100%久阳滨江浦东浦东南路1436号416500
25、6099275未开盘2005年底4预热盘星辰园松江松江区梅家浜路1505弄5100未开盘2006年底1.2预热盘都汇华庭青浦新区路956号1.3500030-5015-251642004.7.52005.4187.7%3) 区域分布数据统计分析 A. 2004年出售型酒店公寓共12个，从数量上来说，要远少于2003年度。由于市场放量过度导致整体市场需求趋向于饱和，最终致使2004年酒店式公寓产品的销售产生抗性，总体供应量急剧萎缩。B. 从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远的次中心甚至郊区。C. 从上面的图标中可以看出，各区酒店式公寓放量
26、较为平均。今年浦东地区的酒店公寓开案量占了较大的比重，总共有3个新盘亮相。位于浦东新上海商业城商圈的久阳滨江公寓即将开盘，该楼盘是上海目前唯一打投资回报概念的酒店式公寓产品，该项目正处前期预热，由于交房较晚，所以需要一个较长的客户积累过程。位于金桥碧云社区的碧云108为一栋小体量的酒店式公寓，由于碧云社区所固有的庞大酒店客源，地区市场被投资客普遍看好，该项目销售周期仅2个多月，便一售而空。D. 许多在青浦、松江所出现的酒店式公寓产品并不是以对外出租经营为目的，而是由于拿地时的土地性质为办公用途，开发商建成酒店式公寓以后变相当作住宅出售。4) 房型、面积数据统计分析A. 从图标中可以很明显的发现
27、，45-65的房型已经成为了目前沪上酒店公寓中最受推崇的房型面积。有七成以上的个案主推的面积都集中在45-65之间。开发商为何都如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。主要就是因为合理的房型面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以挂牌办公，过小的面积当然不适宜办公，面积如果过大又不适合想在此类物业中办公的客户要求。B. 其中以30-45小面积房型为主的酒店公寓也占到将近20的比例，例如：长寿路上的“圣天地”、浦东的“海博大厦”、“张江国际”等，都是以此类面积作为楼盘的主推房型。相对而言，总价优势就显而易见了。但是那些不具备充足阳光的超小面积的
28、房型，却成为了销售上的一大障碍。如，圣天地的30左右面积的销售业绩一度相当的差强人意。C. 房型的创新之处，要提一下浦东大道、东方路的金隆海悦。该楼盘在房型上的亮点就是长久以来困扰着小户型的朝向问题终于得到了解决。金隆海悦在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”处理手段，使每一户小房型“曲折”向南。这样的做法使得每套房屋都有一间房间朝南，小户型公寓摆脱了昔日“烂尾”的阴影，迎来了久违的阳光。D. 虹口区的外滩自由自宅以及静安的君悦静安，主要是利用了层高的优势，在其中大做文
29、章。如，君悦静安6-22层的层高为3.3米，利用这一优势，开发商巧妙的把原有的房型改成了错层房型，使得不大的空间内实现了公寓楼所具备的功能分区的优势。再比如外滩自由自宅，同样是利用了层高优势，使休息区与活动区形成了相对独立的空间。这样一来，视觉效果上空间似乎变大了，再者又实现了功能分区，可谓是一举两得。单价、总价数据统计分析A. 据调查，2004年出售型酒店公寓的单价主要集中在12000元/以下、1.2万元-1.5万元/两个范围段内。相比之下，1万元/以上的酒店式公寓仅占到40%。这个单价范围段的酒店公寓主要集中在内环线以内，例如浦东新上海商业城商圈、嘉里不夜城商圈、淮海路襄阳路商圈等区域。仅
30、徐汇梵高馆的销售单价突破了2万大关，位于山东东路上的世福汇的目前扔有少量房源出售，对外报价为2.45万/，是上海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。B. 今年开盘的酒店公寓单价普遍较低，主要由于今年酒店式公寓项目大多地理位置偏远，有些酒店式公寓品质不高，由物业管理公司而非酒店管理公司进行管理的，造成其售价基本与住宅持平。A. 从开盘销售的酒店公寓主力总价段来看，50-80万的总价占到了40%的比例，而80-120万的总价也占到了30%。可见，此类价格范围是目前酒店式公寓市场供应的主力总价，我们发现总价在100-120万之间的产品已经几乎绝迹，而120万以上的高价位酒店式公寓也占据了10%的少量市场
31、份额。B. 由于酒店式公寓市场供应主要集中离市中心较为偏远的地区，普遍呈现出低单价、小面积的状况，而由于地段价值的缘故，造成该类酒店式公寓产品的整体品质拔不高，也是造成了现在酒店式公寓类产品的总价普遍较低。5) 物业装修标准统计分析A. 从上面的图表中发现，目前市场上的酒店公寓装修标准主要集中1000-1500元/之间，而且在这个装修价位段内又以1500元/的标准居多。例如，天宝华庭、万源晶典、徐家汇馆等。B. 今年推出的酒店公寓中也出现了为数不少2500-3000元/档次的豪华装修。例如：莫耐印象、名仕帝庭阁等的装修标准都在2500元/左右。而世福汇某些房型的装修标准更是达到了3000元/。
32、C. 与上述这些富丽堂皇的装修标准相比较之下，那些小于1000元/的装修更显得平易近人一些。永兴富邦、虹口金地汇、紫藤居、中环大厦地装修标准基本上都在1000元/之下。6) 物业管理数据统计分析A. 如今购买酒店公寓的客户，无论是投资客还是自住客对物业管理公司所提出的要求是越来越高了。因为拥有良好声誉的物业管理公司也是提升酒店式公寓品质的重要标准之一。B. 从今年上市的酒店公寓来看，许多开发商已经在物业管理公司方面花了相当大的心思，据统计有三成左右的发展商更是大手笔的聘请了国际上知名的酒店管理公司。这主要是为了体现开发商的实力以及产品规划上的高标准。例如，骏豪国际聘请了太平洋国际酒店管理集团、
33、绿地集团开发的感性达利以及刚推出不久的莫耐印象都是聘请了美国豪生国际酒店管理集团，提供专业、细致、高品质的服务。另外，浦东地区的万源晶典聘请英国邦臣酒店集团也是来头不小。其实这些在楼盘的售价中早已经得到了充分的体现。C. 除了知名酒店管理公司之外，拥有良好声誉的外资物业管理公司也成为了开发商乐意选择的对象。例如，君悦静安的物业管理公司是仲量联行、金隆海悦聘请的是第一太平戴维斯。值得注意的是，海悦附近已经有好几个楼盘是由第一太平戴维斯担当物业管理的，对该区域内的楼盘管理相信已经有了相当丰富的管理经验。7) 营销手段、投资回报率数据统计分析 营销手段 2004年开盘的酒店公寓中有30的项目提供回租
34、的营销方式，而2005年开盘的酒店式公寓则基本上不带回租。只有浦东的久阳滨江公寓采用投资回报率为5%回租的方式进行销售，由于该项目交房较晚，打投资回报旨在前期积累客户。2004年沪上酒店公寓回租年限、年投资回报率一览表楼盘名称包租年限年投资回报率世福汇10年6.5骏豪国际一年签约8美丽园大酒店10年7大众河滨5年6.8外滩自由自宅3-8年7万源晶典5年8中远行家10年前6年：6后4年：逐年递增九龙锦江大酒店10年8莫耐印象10年8名仕帝庭阁2年8赢家时代8年82005年沪上酒店公寓回租年限、年投资回报率一览表 楼盘名称包租年限年投资回报率久阳滨江公寓10年5%A. 随着沪上酒店式公寓的日益壮大
35、，长达10年的包租年限也已经悄然出现了。例如，世福汇、美丽源大酒店、九龙锦江大酒店、莫耐印象的包租年限都是10年。有些酒店公寓虽然提供10年的包租，但是前后几年的投资回报率是随着市场变化而不断变动的。例如，莫耐印象与客户签一个10年的包租合同，在这10年内，业主没有房屋的使用权，须全权委托给豪生酒店集团管理。前3年的投资回报率是8%，随后7年是按照实际的经营状况来分红。B. 值得关注的是，今年有几个从前只租不售的酒店公寓，目前也已经常开了大门，加入到出售的行列中来了。例如位于广元西路的名仕苑帝庭阁，该楼原先只用于出租，今年8月首次进行销售，售价为13000-19500元/，并推出“2年8%投资
36、回报”的销售方案。据售楼员称：销售情况较好，目前只有10套左右未售出。该盘房型比较小，三房129，其余都为80一房。该盘另1幢后续开发的帝逸阁已经进入外立面施工，样板房也开始施工，估计年内将上市。C. 由租转售的个案在徐汇又出现一例。位于衡山路、吴兴路的国际网球中心中1幢22层酒店公寓东亚公寓，将原先用于出租的装修房出售，据售楼员称：房间并没有进行重新装修，售价为2800-2850美元/，房型面积都在200以上。这也是今年衡山路沿线第一例出售的公寓。D. 据调查，提供包租服务的酒店公寓，制定的年投资回报率从6.5-8不等。其中年投资回报率为8占到了半数以上。但是对于许诺8的投资回报率，开发商是
37、否有足够的信心呢？E. 先来看一下有租转售的名仕苑帝庭阁是如何操作的。以74.11的一房为例，若各项指标均取均值计算，对其投资回报进行推算：F. 投入：单价16600元，总价123万元，首付30%：贷款86.1万元，还贷总额为（假设10年还贷）109.8万元。G. 收益：该种房型租金9130元；回报年限：（36.9万元+109.8万元）9130元161个月，1611016年（以每年10个月的出租期计算），投资回报率为6.25%。可见，目前开发商允诺的8%的回报率还是较高的。对于8%的回报率是否有保障，售楼员这样解释，由于帝庭阁原先用于出租，目前绝大部分房源都有租约在身，平时大楼的出租率大约保持
38、在意85%，且相当一部分租给渣打银行、飞利浦等企业职员，因此，对2年的包租很有把握。对于这样一个效益较好的项目，开发商急于出手，或许是目前上海楼市的火暴行情，让开发商无心长线投资了。3. 上海酒店式公寓市场总结及未来走向分析1）区域酒店式公寓市场总结A. “酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟我们现在所看到的“酒店式公寓”也从许多方面发生着新的变化。B. 首先表现为区域方面，“酒店式公寓”在传统意义上的高档区域如黄浦、徐汇、静安、浦东陆家嘴地区发展相对平稳，闸北、虹口、普陀、杨浦以及远至浦东川沙、南码头、张江等地区里“酒店式公寓”其
39、发展十分迅速。由于市中心区域土地的稀缺性，现在“酒店式公寓”不单单像以往一样集中在那几个传统高档区域里，而是向一些市场潜力较大的区域发展。例如虹口区今年推出4个新盘均在北外滩沿线；普陀区的圣天地、大众河滨都是位于长寿路沿线，以上几个个案都是位于本区内商务中心附近并且交通十分便捷。今年“酒店式公寓”在区域分布特点可以总结为传统区域发展平稳，一些市场潜力较大的区域正逐步被开发。C. 其次表现在房型上，45-65的房型在成为各个“酒店式公寓”热销房型的同时，朝向好的30-45小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。例如浦东地区的“金隆海悦”，其“折边”的设计使得每套房屋都有一间朝南的房间；还有虹口区的外滩
40、自由自宅以及静安的君悦静安两个个案，在房型上都设计为复式给人以强烈的视觉冲击力。随着“酒店式公寓”这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在一定程度上也左右着买房者的购房决定。发展商为了迎合消费者的心态应在这几个方面做出一定措施，使得小户型公寓在人们心中摆脱就是“烂尾楼改建”这个不太光彩的形象。D. 再次表现在经营方式上，今年许多“外销房转型酒店式公寓”一改过去只租不售的经营形式，现在开始部分或整体出售，例如美丽园大酒店、金桥凤凰大酒店等。“外销房转型酒店式公寓”与我们常见的“酒店式公寓” 相比其面积多以100250平方米的作为主力面积，约占到总房型配比的5
41、080%以上，甚至有些只规划三房以上面积范围在203231平方米之间的房型。对于投资者来说面积增大势必会造成投资成本的增加，成本回收周期延长，投资风险增大等一系列负面因素。但其所具备的优点也与缺点一样明显，这类“酒店式公寓”其规模都在三星级以上，本身都有相当数量的长期租户，再销售过程中基本上都采用“包租”的形式来吸引投资客。E. 最后表现在营销手段上，2003年，“包租”这种形式在“酒店式公寓”的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。以往包租年限基本上在25年之间，最高不会超过5年，平均年回报率在68%之间，例如世福汇中福现代城、中远行家中远龙阳公寓、美丽园大酒店等“酒店
42、式公寓”都推出“包租10年”的销售方案。这种销售方案从表面看来是大大降低了投资风险，但其中还是有许多地方值得细细分析。由于酒店式公寓产品普遍打投资回报的概念，所以诸多开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引投资者的眼球了。更由于上海的首批酒店公寓投入正式运营，且经营业绩良好，足够证明该类产品的生存能力，所以2004年度上海的出售型酒店式公寓基本上不打投资回报概念，纯粹以物业未来发展前景为主要卖点行销。2）未来走向分析A、 长宁区及徐汇区市场已接近饱和；B、 随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐
43、渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；C、 浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；D、 作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒店式服务公寓的机会区域；E、 黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。F、 由于市中心土地的稀缺性及不可复制性，目前沪上酒店公寓的分布已经呈现出以中心城区为基点，向周边地区发散的态势。而一些依托成熟商圈、交通便利的二级地区将成为未来几年重点开发对象。总体来看，未来随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，在产品成熟度提高的前提下，入住率会维持在相对稳定的水平上。12.31.202212:4112:41:5022.12.3112时41分12时41分50秒12月. 31, 2231 十二月
