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1、专业型商铺市场分析 商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析 一,商铺分类 1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商). 2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”，就是“三边”商铺，也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业，具有良好的市场成长性，商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城. 二,区域分布状况: 本次调
2、查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内. 三,产品特征分析 1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主, 2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动。如亚太商业广场,熊猫城. 3、分
3、析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售 产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回， 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。 4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈. 5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态, 如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊，增强购产权者信心，并
4、有利于商场 经营的成功. 6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在40平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两层或三层计算面积进行销售. 7、公摊大都在32%-50%左右, 四,供需状况及市场态势 1,销售周期从调查的不完全统计,两个月到半年不等.销售率都达到80%以上. 2,由于各类型的商铺繁多,对专业型商铺的发展存在较大的竞争和压力,作为新开发的商铺产品而言,更是要经受考验,需要开发商有很强的资金实力和运作能力,例如运用引进超市业态的方式进行拉动, 交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引 上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空
5、间 3,从各典型的商铺项目分析来看,投资者或商家都倾向于选择口岸好,大商圈内或经过相对较长时间的稳定经营的成熟商铺进行投资,这样既能降低投资风险,又有利于保证获得良好的收益和资金安全.因此在目前或相当长的时间内,在各类型的商业形态并存的情况下,市场空间广大.供不应求. 五,风险或劣势分析 1. 投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因 经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值
6、与口岸关系不大，主要依 赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金难以回收 2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测：10年-15年的合同期满后，购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报 率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺 的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破 坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。 3. 二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一
7、旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定 的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。 4,对商业地产利息风险增大与投资回报预期提高是潜在的较大风险 六,优势或机会分析: 1.因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的优势。通常商业地产投资回收周期是68年，此后年出租收益率为16%左右。 周边投资渠道对商业地产的影响: 2.大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找 到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。 3.集合了 产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业
8、管理的优势。既能够在短期 内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。 4. 对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收 益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。 5. 从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测，做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。12.31.202212:4312:43:1822.12.3112时43分12时43分18秒12月. 31, 2231 十二月 202212:43:18 下午12:43:182022年12月31日星期六12:43:18
