世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC.docx

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1、1简介11.1项目背景11.2服务内容11.3报告结构12物业产品开发建议22.2项目整体定位22.3发展组合及布局32.4零售商业物业发展建议42.5酒店与服务式公寓物业发展建议72.6项目主要财务指标93宏观经济政策分析113.1上海宏观经济分析113.2宏观政策分析163.3主要结论184基地分析204.1地块现状204.2区位分析224.3主要结论245上海零售商业物业市场255.1主要商业区255.2现有供应量345.3未来供应405.4需求分析415.5零售商业形态发展趋势435.6租金，售价及收益率445.7主要结论466上海酒店物业市场分析486.1高档酒店物业市场背景496.

2、2酒店市场现有供应量526.3酒店物业未来供应596.4酒店市场需求分析616.5酒店物业市场开发趋势626.6酒店物业价格626.7主要结论637上海服务式公寓市场分析657.1服务式公寓市场背景657.2服务式公寓市场板块677.3现有市场供应747.4未来供应777.5需求分析797.6租金、售价及收益率827.7主要结论848物业产品开发建议858.1SWOT分析858.2项目整体定位888.3发展组合及布局908.4零售商业物业发展建议928.5酒店与服务式公寓物业发展建议959 初步财务分析999.1项目开发基本参数及建设方案999.2 购物中心产品财务分析结果1029.3 服务式

3、公寓产品财务分析结果1049.4 商务酒店产品财务分析结果1069.5项目现金流入1089.6项目主要综合财务指标1089.7 敏感性分析10910免责声明1111291简介1.1项目背景上海世邦魏理仕公司受PT.DEWATA WIBAWA委托，对上海淮海路综合性发展地块（现东湖宾馆地块）进行市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括项目市场整体定位、发展组合建议，并进行相应的财务分析。1.2服务内容经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：l 基地分析l 经济社会环境分析l 市场研究l 发展建议l 财务分析1.3报告结构此次报告按章节结构如下：l 简介l 项目发展建议要点l 经济社会环境分

4、析l 基地分析l 零售商业物业市场分析l 酒店物业市场分析l 服务式公寓物业市场分析l 发展建议l 财务分析2物业产品开发建议本章内容将简单介绍本项目的初步发展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要点，详细的基地分析、市场分析及建议阐述将在后面展开。 在提出本项目的整体定位及各类物业开发建议时，我们着重考虑了以下方面带来的效益及影响： l 保留历史建筑，注意新开发建筑与历史保留建筑风格的融合以充分保留项目特有的建筑风格，在进一步挖掘经济效益的同时，充分提高社会效益；l 提高经济效益，为地方政府增加税收；l 促进淮海路商圈的升级，提升淮海中路西段的形象；l 扩大功能建筑规模，相比于项目现状，可

5、以提供更多的就业机会。2.2项目整体定位 结合SWOT分析，考虑到项目本身的特点，我们将本项目整体定位如下：2.2.1主题概念：霞飞路新时代l 独特的建筑风格利用历史保护建筑，与现代化的建筑融为一体。l 创新的购物、生活体验品味时尚，享受高贵生活；New l 处于历史与繁华之间的驿站。2.2.2功能定位 Functions 零售商业为主，商务居住为辅。2.2.3档次定位 高档的购物中心，辅以高档商务酒店与服务式公寓。2.3发展组合及布局根据以上项目的整体定位，以几地块本身的面积和分布特点，本案项目的发展组合建议为：建筑面积（平方米）占地面积（平方米）容积率地块位置购物中心50,00010,00

6、05.00A商务酒店10,0002,6003.85A服务式公寓10,0002,9353.41B保留建筑13,000*5,5642.34C总计83,00021,0993.93-资料来源：世邦魏理仕 *初步估计值ABC淮路海中路 东湖路新乐购物中心商务酒店服务式公寓C 保留建筑资料来源：世邦魏理仕 2.4零售商业物业发展建议 本案项目的零售商业的目标客户群也是将是这些人群，其年龄及特征描述如下：l 有一定经济基础；l 25-45岁 消费者；l 有品味、受过教育，懂得享受、求新求异。从物业处置的灵活性以及经营方式的多样性考虑，购物中心的形式是比较适合发展的物业类型，同时购物中心也能有效地实现的高档次

7、零售的目标定位。在规模方面，本案项目零售物业本身的体量要大，要达到一定的规模性，我们认为50000平米的建筑体量是比较适合的发展体量 同时建议购物中心建筑体采用目前比较流行的中心挑空、玻璃顶的建筑形式，充分引入阳光，改善消费者的空间感觉。同时，一些特色的建筑小品的引入，可以进一步营造项目特色，例如位于项目顶层的空中花园等。请参考下图：中空玻璃顶示意图商场效果示意图 空中花园示意图内部挑空环廊示意图 资料来源：世邦魏理仕 购物中心的建议经营内容组合的概念如下：吃：各种风味，高档次的餐厅组合 一个拥有众多餐饮地点选择的理想之地l 国际美食汇集住：配有代表一种奢华、品味、精致生活方式的各种生活用品组

8、合 充满创意以及代表不同生活方式的日常用品穿：Wearing一站式时尚中心全套服装搭配 彰显一种精致优雅个人的穿衣品味 行：时尚流行趋势发布中心适合家庭的一天购物 朋友聚会的首选 在租户组合方面，结合本案项目涵盖的“衣食住行”四个主要经营内容及一般大型购物中心租户组合方面的经验，建议本案项目的初步的租户建议为：奢侈和高档服饰与配饰约占35；Luxe 百货公司和主力店40；餐饮和酒吧约占10；生活用品约占15。在租金定位方面，根据商业物业市场分析一章的内容，我们选择与本案项目位置类似、档次相仿的美美百货、百盛、巴黎春天作比较，并参考南京西路久光百货的租金，综合考虑交通条件、商业成熟度、档次、规模

9、四个因素，估计本案项目的租金水平预计约为1113元/平米/月。这个租金水平是使用面积的租金水平，若按照一般购物中心50-60%的得房率，换算下来本案项目的首层租金约为612元/月/建筑平米。2.5酒店与服务式公寓物业发展建议在酒店物业方面，建议开发1个四星级标准的1万平米的酒店，约125间客房。包括：l 客房总数约125间；l 酒店建议交由目前已在国内展开业务的专业酒店管理公司运营；l 为了满足目标群体对于酒店的潜在需求，建议酒店设施配备如下: 125间客房，其中65%为标准间，20%为豪华间，13%行政间和2%的豪华套房； 餐饮设施，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐厅，24小时客房服务，露天或室内咖

10、啡吧； 一个多功能厅以满足会议/典礼/宴会需求； 一个商务中心以适应商务人士的需求，商务中心同时能够提供宽带上网等服务； 休闲设施包括一个专业管理的健身馆，以及蒸汽桑拿房和按摩设备； 停车场及相关设备。四星级酒店将布置在A地块的北面。四星标准商务酒店示意图 资料来源：世邦魏理仕酒店物业的价格定位受市场因素的约束较大，因此，酒店物业的定价需基本上与市中心区域的同档次酒店价格相仿，但同时由于本案项目酒店物业仅为四星标准，在规模上有处于劣势，参考黄浦、静安区的四星级酒店的现时价格，估计本案项目酒店物业的平均水平约在938元/晚。建议服务式公寓为由1幢1万平米的建筑，位于B地块。主要面向中长期商务租客

11、，为了确保服务式公寓的档次及服务质量，建议服务式公寓由专业酒店或服务式公寓管理集团运营。由于是针对中长期租客，建议设计1室1厅、2室2厅、3室2厅、复式房型，所有房型均配备开放式厨房（配电磁炉）。 具体设备设施、服务等包括：l 高档装潢，完备的家电、家具；l 会所及休闲设施（例如商务中心、餐厅、健身房、儿童乐园等）；l 邮政服务、自助银行及外币服务；l 24小时便利店；l 宽带接口；Widebandl 客房清洁、洗衣服服务；l 24小时前台、保安服务；l 常租客机场接送。服务式公寓示意图：资料来源：世邦魏理仕租金方面，参考附近的衡山路41号、上海中心、香港广场的服务式公寓租金的现时水平，估计本

12、案项目的服务式公寓的租金水平在231元/月/平米左右。2.6项目主要财务指标财务分析前提假设为：项目2006年开始准备，2007年正式动工建设，针对前10年即2007-2016年的项目现金流进行分析。项目各物业类型开发期如下：物业2007200820092010购物中心服务式公寓商务酒店项目前10年现金流入：20072008200920102011购物中心 - - - 60,147,786 106,261,089 服务式公寓 - - 19,592,527 23,863,698 34,314,009 商务酒店 - - - 29,983,981 36,340,585 年度现金流入小计 - - 19

13、,592,527 113,995,465 176,915,683 20122013201420152016购物中心 197,008,059 202,918,300 209,005,849 215,276,025 221,734,306 服务式公寓 34,828,719 35,351,150 35,881,417 36,419,639 36,965,933 商务酒店 51,997,320 52,517,293 53,042,466 53,572,890 54,108,619 年度现金流入小计 283,834,098 290,786,743 297,929,733 305,268,554 312,

14、808,858 财务指标IRR内部回报率IRR (所得税前)15.31%NPV净现值NPV(折现率10%，万元) ￥10589投资回本期投资回本期(未考虑所得税影响)7年3宏观经济政策分析上海是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性城市，更是全国的贸易中心，金融中心和资讯中心。目前有许多的跨国公司以及国内的大型公司都把中国总部甚至亚洲总部设在上海。由于上海地域的独特性，所以上海对外贸易有着悠久的历史。早在上个世纪的20、30年代，上海就是远东地区最大的国际贸易中心。目前上海仍然以开发浦东和建设成为国际经济、金融、贸易中心的城市为发展策略。3.1上海宏观经济分析3.1.1上海国内生产总

15、值及增长率从下图中可以看出，经济快速发展阶段是在1992年至1997年间，平均年增长率在14%左右。在经过一段时间的快速增长后，上海经济发展速度的基数也随之增大，所以从1998年以后，上海国内生产总值的年均增长率一直保持在10%以上。2003年上海实现国内生产总值人民币6250.81亿元, 2004年上海实现的国内生产总值人民币7,450.27亿元, 比上年增长13.6。由于上海世博会等发展因素，预计在中长期时间内，上海国内生产总值的年增长率将继续保持在10%以上。上海国民生产总值 (1990 2004)资料来源：上海统计年鉴上海人均国内生产总值也从1991年的46,718元/年(5,761美

16、元/年)增长到2004年的55,307元/年（6819美元/年），比上年增长11.2。3.1.2社会消费品零售总额 上海社会消费品零售总额1990年为333.86亿元，2003年为2220.64亿元，平均年增长率为13%。2004年上海社会消费品零售总额为2454.61亿元，比上年增长10.5。上海社会消费品零售总额（1990-2004） 资料来源：上海统计年鉴3.1.3居民可支配收入根据上海统计年鉴的数据，1990年上海城镇居民人均可支配收入为2,182元/年，2004年城镇居民人均可支配收入已经增长到16,683元/年。在1990年至2004年的14年间，上海城镇居民可支配收入的平均年增长

17、为47.5%。城镇居民可支配收入（1990-2004）资料来源：上海统计年鉴3.1.4消费价格指数上海消费价格指数从1990年的100升至1997年的241.2。如图4中所示，2004年的消费价格指数为257.8，仅比1997年上涨7。1997年到2004年上海消费价格指数保持相对稳定。消费价格指数（1990-2004）资料来源：上海统计年鉴3.1.5外资企业上海外商投资力度持续增长，自1990年至2004年，上海每年新批三资企业数量一直在增加。至2004年末, 在上海投资的国家和地区已达116个，财富500强企业已有300多家进入上海。跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到86家，1

18、05家和140家。跨国公司进入上海，不仅使上海挤入世界级城市的行列，同时使得上海的经济和人均收入都有快速增长的作用，同时更使得商业房地产市场日益繁荣。上海外商直接投资资料来源：上海统计年鉴在过去几年内，上海外商投资金额有者快速的增长，2000年上海实际吸收外资金额为31.6亿美元，到2004年上海实际吸收外资金额已达65.4亿美元，平均年增长26.7。截至2004年9月底，上海市累计批准外商投资企业35000多家。3.1.6上海市旅游经济近年来，上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游以及以上海为中心的旅游人数逐步增长，上海市的城市旅游概念正在逐步完善。会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游等构成上

19、海都市旅游的主体内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。国内旅游者来沪人数及人均在沪旅游消费支出（2004年数据为预计数） 资料来源：上海年鉴从2000年到2002，国内来上海旅游的人数持续增长，由7848万人增长到8761万人，平均年增长率为5.8。 2003年受非典影响，国内来沪旅游人数锐减，下降到了7603万人。2004年全年来沪旅游人数达到新高8505万人次。预计随着上海日益成为国际化大都市，世博会的召开，众多国际赛事的举办等因素影响，国内来上海旅游的人数将逐年增加。随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，来沪观光旅游、商务旅游的外国人不断增多，近年来一直保持

20、了强劲的增长势头。2004年，共计有491.9万国际游客入境，平均每天达到13477人次。预计随着上海作为中国对外的窗口，日益成为国际化大都市，成为中国经济中心，国际上来上海旅游的人员将逐年增加。3.2宏观政策分析3.2.1宏观经济政策2004年上半年以来,政府出台了多项旨在抑制经济过快增长的宏观调控政策,对于房地产行业而言有较大影响。这些调控政策包括：l 央行自2004年4月25日起提高存款准备金0.5个百分点。l 国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）资本金比例从20%及以上提高到35%及以上。l 五一前

21、夕，银监会出台三条“窗口指导精神”，严控贷款。由于目前国内房地产行业的融资渠道过于单一，基本依靠银行贷款。随着银根紧缩、利率上浮，加之建筑材料的成本上升，房地产开发商资本成本和开发成本正在逐步提高。同时，宏观调控政策也使得市场上房贷加息预期的升级。3.2.2房地产政策背景分析2004年，政府为了控制房地产投资过热的现象，出台了一系列的政策来规范房地产市场的健康运营。3.2.2.1政策内容上海市“期房限转”政策根据最新的关于预售商品房转让问题的决定，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记

22、机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”由于非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的6.4%，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制。上海市“商品房销售网上备案登记”制度据规定，沪上新建商品房项目，在房地产开发企业取得预售许可证或者房屋产权证后，上网公布各项“身份资料”。内容有：商品房预售许可证或者新建商品房房屋产权证；规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格等。房地产行业贷款门槛提高2003年6月15

23、日，中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷的通知，即“121号文件”。该文件主要提高了房地产贷款的标准：开发贷款的对象为具备开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产企业。贷款应重点支持符合中低收入阶层购买力的住宅项目，限制高档住宅、别墅项目的贷款；对土地储备贷款要审慎发放，且明确其贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过2年；建筑施工企业不得利用贷款为房产项目开发垫资；在个人商业贷款上，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率。3.2.2.2政策出台的市场背景分析2003年以来上海出现了商

24、品房价格持续上涨，局部地区涨幅过快的情况，原因是多方面的，除了商品房供应的阶段性、结构性矛盾外，投资性购房形成规模、短期炒作增多也是一个原因。据上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产交易中心的一份课题调查显示，目前上海投资性购房比重为16.6%，总体水平尚在警戒线内。不过如果加上一些不确定因素，比如空置半年的商品房中也存在一定比例的投资性购房情况，以及将预售前所谓的“炒楼花”计算在内，那么投资性购房的实际比重将超出16.6%的总体水平。从国外经验看，当投资性购房比重超出总购房两成时，就意味着房产市场将面临较大风险。虽然本市投资性购房总体比重尚未超出经验警戒线，但其风险还是值得关注的。为抑

25、制过度投机造成的房产市场非理性繁荣，控制房价的过快增长，维护市场的持续健康发展，上海市政府于近期做出了一系列上述政策调整。3.2.2.3新政策的市场效应分析对房地产市场交易的影响分析l “期房限转”不会对市场整体状况产生根本性影响，而商品房销售网上登记备案制度则是从根本上规范房产交易秩序，遏制“炒号”哄抬房价，维护市场健康发展的长期制度性举措。l 有利于表达出真实市场需求信息。l 投资性尤其是短线投机性购房需求会有明显回落，但对不同类型物业影响度差别较大。l 短期内客户会持币观望，导致部分区域购房暂时性下降。但由于总体需求并未减少，且房产政策将使未来供应的增长势头区域平缓，因此从长期来看，房产

26、市场的整体价格不会出现大幅回落。l 市场交易将更透明规范，房产投资门槛提高使得投资性需求尤其短期投机需求下降，未来市场价格趋于平稳，产品供应结构和贷款政策将向中低价房、自住房倾斜。对房地产开发商运营的影响分析l 有可能导致开发商回款速度和盈利能力下降。l 开发商的销售控制能力将受到削弱。l 会使得自有资本金严重不足高度依赖外来资金搞滚动开发的开发商有出现资金链断节的危险l 市场份额将向大的品牌开发商集中，行业集中度会大幅提高，这也有利于行业的长期规范有序发展。l 未来的房产开发商将会更加重视企业的营销能力和融资能力，行业集中度提高，行业发展更趋规范。3.3主要结论l 上海自2000年至2004

27、年GDP保持了两位数的年均增长率，预计未来上海的经济仍将保持快速增长，上海国民经济的持续增长为本案房地产项目提供了有力的支持和坚实的基础。l 上海社会商品零售总额和居民可支配收入在近几年都保持了快速的增长，为零售商业的发展提供了具有潜力的市场。l 由于城市竞争力的不断加强，投资环境的不断优化，上海对外商投资的吸引力正不断增加。外资的大量进入对上海经济的发展将起到巨大的促进作用，并使得上海对外籍雇员及旅游者的吸引力不断增强，从而增加了对上海中高档服务性公寓、酒店、办公楼及餐饮娱乐设施的市场需求。l 上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游的人数逐年快速增长。随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上

28、海城市形象在国际上的不断提升，会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游等将使上海旅游经济保持高速增长。旅游经济的强劲发展将为上海的酒店业营造良好的外部环境。l 政府的政策将使地产的投资趋势有所减缓，特别是限制一些不具资质的小型开发商和短期的房产投资行为，这样将有助于房地产市场的稳定增长。l 但与此同时，政府政策的限制使得可供开发的土地资源更为稀缺，未来的供应更少，从一定程度上反而刺激了物业的升值。因此，长期投资仍具有相当的潜力。对本案而言，未来的前景将长期看好。l 房产的销售将变得更加透明，以往的销售手段将会有部分失效。4基地分析4.1地块现状本案项目包括3个地块，如下图所示，分别临淮海中路、东湖

29、路与新乐路形成Z字形布局，位于上海高档商圈之一淮海中路商圈的西端。ABC淮路海中路 东湖路新乐资料来源：上海市测绘院地块现状为东湖宾馆（三星级），占地约21099平米（其中A地块面积约12600平米，B地块面积约2935平米，C地块面积约5564平米），花园面积约1.1万平方米，建筑面积2.3万平方米。宾馆主体建筑包括1-7号楼。其中1-5号楼位于东湖路以北的B、C地块，6-7号楼位于东湖路以南的A地块。东湖宾馆1号楼、2号楼建于1934年，是两幢相连的五层花园住宅，为旧上海大亨杜月笙住宅之一，曾为中法银行、交通银行及美国总领事馆使用。由于具有重要的历史文化价值，将予以保留，且新的物业开发也需

30、考虑到与保留建筑的在风格上的协调东湖宾馆3号楼建于1940年。是一幢四层公寓建筑，共有客房8套，每套3间。东湖宾馆4号楼及5号楼建于二十世纪30年代，共有四层公寓楼房两幢。请参考下图。 资料来源：世邦魏理仕东湖宾馆7号楼，位于东湖路7号（近淮海中路），建于1925年。主楼是一幢三层法国式的别墅，坐落在一座三角形的大花园内，并有酒吧、中西餐厅、舞厅等；七号院内设有室内游泳池、健身房、桌球房等设施。二十世纪50年代苏联驻沪商务办事处曾设于此。 资料来源：世邦魏理仕现有地物除了宾馆设施外，沿东湖路、新乐路还有少数沿街商铺，如便利店、房产中介、餐饮店、服饰店以及美容/保健等。 资料来源：世邦魏理仕4.

31、2区位分析从现状角度看：淮海中路是上海主要的商业/商务中心之一，包括从陕西路到西藏路2.2公里长的商业/商务街，这一地段拥有商店约400余家，其中包括巴黎春天、美美百货、华享伊势丹、百盛等中高档商业场所。另外还包括力宝广场、香港广场、香港新世界广场、嘉华中心、淮海广场（建设中）等数十幢顶级写字楼物业。 本案项目周边商业/商务氛围浓厚，周边整体档次高。项目东面紧邻嘉华中心、淮海广场（建设中）两个高档写字楼，并与百盛、巴黎春天、二百永新等中高档商场呼应，西面靠近美美百货，其为目前上海销售世界顶级服饰品牌最为权威的百货公司之一。本案项目拥有良好的交通条件，东面距地铁一号线黄陂南路站约300米，西面距

32、地铁一号线常熟路站约200米。多条公交线路如42、926、24、126、911等都经过或邻本案项目有站点。项目北面约500米处即延安路高架。通过延安路高架及现有周边道路，从本案项目可以便捷地到达徐家汇、南京路、中山公园、虹桥机场、火车站、陆家嘴、浦东机场等重要区域。目的地从本案项目出发需车程时间（分钟）至虹桥机场约40至浦东国际机场约60至上海火车站约20至虹桥商务区约15至中山公园商务区约15至南京西路商务区约5至陆家嘴商务区约15资料来源：世邦魏理仕从规划角度看：淮海路中路部分属于卢湾区行政区范围，部分属徐汇区行政区范围，本案项目靠近两区界线（陕西路），属于徐汇区管辖。但是，无论卢湾区政府

33、或者徐汇区政府，对于淮海中路的未来发展定位起点高，并且明确了以商业/商务为主导的发展方向。卢湾区政府从2003年起即着手实施淮海中路西段（即陕西南路以东区域）的商业结构调整，确定了在政府的主导下，依靠企业主体（复兴集团、淮海集团），通过国际性的中介招商机构（世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行），以国际一线品牌为主导、二三线品牌为辅助的思路来逐渐升级淮海中路西段的商业档次，力争将之打造称为与南京西路、外滩看齐的上海第三个顶级商业区域，并且通过保留历史建筑、统一规划新建建筑风格的手段，来形成一个建筑风格古典、富有特色的商业区。本案项目靠近陕西南路区域，该区域商业层次的升级将同时提升本案项目的区位价值。

34、而徐汇区政府同时提出了继续集中发展商贸、商务和现代服务业，构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。在动迁原有一些老旧建设设施的基础上，淮海商圈内的高档次商业/商务设施规模将进一步扩大。在本案项目附近，除了新建的嘉华中心、在建的淮海国际广场之外，襄阳路市场也将在2006年完成拆迁，其土地使用权受让者香港新鸿基将在该处新建高档综合性商业项目。这些新建或待建项目的出现，已经并将进一步提升本案项目所在区域的区位价值，并将形成良好的高档次商业/商务氛围，也为本案项目的升级发展提供了良好的契机。4.3主要结论l 本案项目拥有优越的商业/商务地段价值。由于处于淮海中路

35、商圈的西段，并靠近徐家汇商圈以及南京西路商圈；l 本案项目周边拥有成熟的、档次较高的商业/商务氛围，东面距百盛、巴黎春天中高档商业设施约150米，西面距美美百货高档商业设施约100米，并紧靠嘉华中心，面向淮海国际广场（建设中）以及待建设中的新鸿基综合项目（现襄阳路市场地块），在发展综合性商业物业方面具有良好的现状条件；l 本案项目具有优越的交通条件，东西两面都有地铁一号线站口（陕西南路站和常熟路站），北面靠近延安路高架，并有数条公交线路通过。通过现有道路设施，可实现与南京西路商圈、徐家汇商圈、陆家嘴、火车站、虹桥机场等重要区域5-15分钟车程到达；l 本案项目中所有地块都直接临街，其中A、B地

36、块两面临街，商业地段价值突出，尤其是A地块，其两面临街，临淮海中路一段长约140米，临东湖路一段长约200米，是目前淮海中路上少数的可用于发展零售商业的优质地块之一；l 无论从卢湾区政府或是徐汇区政府的规划看，淮海中路商圈都将向更高的层次升级调整，区域的零售商业市场将面临洗牌，更多的一二线品牌将被引入到商圈内，本案项目在此时发展高档次的零售商业物业不仅有较好的市场环境，也将促进整个淮海路商圈的升级，取得良好的社会效益。5上海零售商业物业市场作为成长中的国际性大都市，上海的零售商业随着经济的发展以及中国入世的良机，近年来取得了长足的进步，零售商业已经发展成为上海重要的支柱性产业。上海现存的零售商

37、业区按照规模及集中性，整体上可以分为3个层次，即市级商业区、区域级商业区以及社区级商业区。由于本案项目所处的淮海中路商业区是上海重要的市级商业区之一，也是上海中高档商业区之一，因此，本案项目将主要关注上海主要的市级中高档商业区的情况。5.1主要商业区目前上海现有四个主要的市级高档商业区，即南京西路商业区、南京东路商业区、淮海中路商业区和徐家汇商业区。ngqiaoHongqiao徐家汇南京西路Hongqiao南京东路淮海中路资料来源：世邦魏理仕5.1.1南京东路商业区主要项目 伊都锦（6000平米） 日祥百货（22000平米） 永业百货（30000平米） 地王百货（27000平米） 第一百货（4

38、0000平米） 东方商厦（25000平米） 新世界百货（75000平米） 惠罗百货（2500平米） 世茂国际广场（25000平米） 宝大祥购物中心（15000平米）市场定位&目标客户 中档及中高档 境内外游客及本地居民 商户组合 百货商场、时尚服饰、音像、图书以及餐饮 商品主要以中档以及中高档次的国内品牌为主 国际品牌相对有限交通条件 主干道南京东路 地铁1号线和2号线优势 商品种类较多，类型丰富 在境内外游客中知名度高 传统的商业区域劣势 缺乏国际品牌 部分商业设施已经比较老旧 人流量大，购物场所拥挤 餐饮以及休闲设施相对较少 停车空间不足资料来源：世邦魏理仕南京东路商业区的商业设施基本上分

39、布在南京东路步行街两侧，长约1公里，东起河南中卢，西到西藏路。地铁2号线在步行街上有河南中路站点。目前该商业区的主要商业中心和百货商场的定位都在中档及中高档次，70%左右的商业设施是由国内公司运营的，例如地王百货等，30%左右的商业设施由境外的专业公司运营，例如东方商厦。南京东路商业区是上海传统的商业区之一，尤其在国内游客及年轻人群中拥有较高的知名度，因此，这个商业区的国际性品牌数量相对较少。南京东路步行街资料来源：世邦魏理世Hongqiao南京东路商业街南京东路步行街位置示意图资料来源：世邦魏理世5.1.2淮海中路商业区主要项目 巴黎春天（23000平米） 新华联商厦（11000平米） 美美

40、百货（6000平米） 二百永新（10000平米） 华亭伊势丹（5000平米） 太平洋百货（23000平米） 香港广场购物中心（5000平米） 香港新世界大厦购物中心（51510平米） 中环广场（12000平米） 上海广场购物中心（8000平米） 力宝大厦购物中心（12000平米） 百盛购物中心（33000平米） 华狮旗舰中心（12000平米） 雪豹购物中心（10219平米） 连卡佛（25000平米） 新天地（30000平米）市场定位&目标客户 中高档 主要以白领人群为主要目群；商户组合 百货商场、电子通信、时尚服饰、鞋帽、音像、餐饮以及图书 主要以中高档次的国际及国内品牌为主交通条件 主干道淮

41、海路 地铁1号线沿淮海路有3个站点优势 丰富的商品种类 有着相对完备的餐饮及休闲娱乐设施 与淮海路商务办公设施紧密结合 时尚潮流的发布场所之一劣势 停车场不够资料来源：世邦魏理世淮海中路商业街的主要部分长2.2公里，东起西藏路，西至陕西南路。地铁1号线沿淮海中路商业街有3个站点。淮海中路的主要商业设施包括数个综合性的购物中心及百货商场，一个数量众多的沿街店面。这里的商业物业主要以白领人士以及中高收入人群为主要服务对象。大部分的购物中心或百货商场都是由中外合资的公司运营管理，例如太平洋和连卡佛。淮海中路的主要购物中心及百货商场的管理质量标准较高，其中部分由知名企业运营管理，例如太平洋、伊势丹、百

42、盛等。主要的目标消费者为在市区内工作的白领等。近年来，卢湾区政府与徐汇区政府都在计划将淮海中路的商业档次进一步提升，以达到南京西路的相仿的档次。二百永新资料来源：世邦魏理世Hongqiao淮海中路商业区淮海中路商业区位置示意图资料来源：世邦魏理世5.1.3徐家汇商业区主要项目 汇金百货（38000平米） 新路达百货（32000平米） 太平洋百货（23000平米） 第六百货（13500平米） 东方商厦（27000平米） 美罗城（68000平米） 港汇购物中心（130000平米）市场定位&目标客户 中高档 主要以白领人士以及中青年人群为主要服务对象商户组合 百货商场、电子通信、时尚服饰、音像、图书

43、以及餐饮 商品主要以国内外中高档次的品牌为主交通条件 主干道肇嘉浜路，华山路 地铁1号线优势 丰富的产品类型和品牌 靠近中高档居住区劣势 国际品牌数量有限 主要以上海市区西部的居民为主要服务对象，辐射范围相对有限资料来源：世邦魏理世徐家汇商业区以数个大型购物中心及百货商场为主，商业区整体定位在中高档。区域内大多的商业设施相对较新，多是1994-1998年期间由中外合资的企业开发运营。由于位于上海市区的西部、较好的交通条件以及综合性大规模的商业设施，徐家汇目前是居住在上海市区西部的居民主要的购物场所。近年来，一些顶级写字楼物业在徐家汇区域建设并投入使用，比如钧珧国际广场、港汇广场等。一些国际性公司以及国内大型企业开始陆续进入徐家汇区域办公，