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1、工 八达岭孔雀城伟业项目组八达岭孔雀城市区售楼处选址阶段性总结一、选址原则 本案位于北京北部区域，预计目标客群将主要分布在北部（泛亚运村、国奥村区域）、西北部（泛中关村、上地区域）、东北部（泛望京区域），在市区售楼处选址应着重考虑客群来源区域特征； 本案定位为“八达岭下、葡萄湖岸”，以低密度住宅为主力产品构成，客群定位为北京城区“新中产家庭”，因此，市区售楼处所处区域氛围应与本案品质契合； 为便于客户到访，市区售楼处所处建筑单体应具备足够知名度，交通动线应便于客户抵达和车辆出入；备选物业应临城市主干道或环线，且为轨道交通节点（地铁站）；综上所述，市区售楼处选址原则总结如下：n 区域：三、四环沿
2、线，八达岭高速路沿线或临近区域；n 识别性：知名度高、识别性强；n 可达性：交通便利，毗邻主要交通干线和轨道交通，可达性佳，同时便于客户出入；n 面积：500左右，满足八达岭孔雀城大盘展示和接待功能用途；n 停车：车位充足；n 品质：区域氛围与本案品质匹配。二、选址区域及备选项目备选区域建议在北部三四环附近，首选八达岭高速路沿线，其次是到八达岭高速方便快捷的北部区域。根据上述原则，考察了5个项目，下图为重点考察项目及到八达岭高速路的交通动线。北辰时代盘古大观西奥中心新中关中国国际科技会展中心三、重点考察项目介绍1、 新中关 新中关位于海淀黄庄路口，地铁4号、10号线交汇出口处。 集商业、写字楼
3、和酒店式公寓为一体的综合楼。 写字楼没有独立的大堂，需经过购物中心时入电梯厅。 A座为代大业主出租，出租期到2011年9月21日。B座为散售。C座为酒店式公寓。n A座办公楼可租单元概况A座楼层面积日租金（含物管费）月租金10层4124.555620 10层5624.575870 类型写字楼 地址海淀区海淀黄庄路口面积1200平米，可自由分割租金6-7万/月周边商业机构海龙大厦、鼎好电子大厦、中关村科贸中心等交通可达性地铁4号线、10号线，东临中关村大街，南临海淀南路。停车状况地下停车场，车位充足。有利条件 位于中关村核心区，便于对泛中关村地区客户的展示； 租金较低； 临地铁，交通相对方便。不
4、利条件 到八达岭高速路的通达性较差； 出租期限只能到2011年9月21日； 新中关大厦写字楼没有独立的大堂，需经过购物中心时入电梯厅，形象相对较差；2、 盘古大观 地处八达岭高速东侧，北四环北侧，交通通达性好，客户出入便利。 其龙型状建筑外观生动恢宏，地标形象突出，知名度很高。 写字楼配置标准高，写字楼主体为钢结构，配有26部客梯，3.4米高的楼层净高。 楼体内设备设施尚在施工，预计年底验收，承诺2010年2月可进场装修，如果租户着急，最早可于2009年12月底入场装修。 n 待租单位概况楼层面积日租金月租金6层232.13962675 6层341.98992335 6层441.9891193
5、35 n 盘古大观物业情况类型写字楼地址朝阳区北四环北侧，八达岭高速路东侧交通可达性地铁8号线、10号线，南邻北四环，西邻八达岭高速路周边办公机构亚运村地区的汇欣大厦、汇宾大厦、北辰国际大厦等。停车状况地下停车场，车位充足。有利条件 地标性建筑，视野好，可俯瞰鸟巢，知名度高； 楼体装修、设备标准高； 交通可达性强。不利条件 目前写字楼尚未验收，预计2010年2月才能入场装修； 租金较高。3、 北辰时代 位于安慧桥西北角，紧邻北四环，周边20多条立体公交线路，出入八达岭高速方便快捷，同时临近“地铁五号线”惠新西街北口站。 周边商务氛围浓厚，临近多个星级酒店及国际会议中心，各种餐饮、购物中心较为集
6、中，如：五洲皇冠假日酒店、国际会议中心、北辰购物中心等。 楼体造型独特，知名度高，同时紧邻鸟巢、水立方国家地标性建筑，利于客户识别。 写字楼硬件配置较高：14部三菱电梯（12部客梯，2部货梯），首层8米挑高大堂，装修标准较为高档，且每层可灵活分割空间，随意组合。n 待租单位概况楼层面积日租金月租金4层4707.91113906层4107.9971706层 5407.9127980类型写字楼地址朝阳区北辰东路8号面积410-570平米租金9-12万/月（含物业费）周边写字楼汇欣大厦、远大中心、国际会议中心等交通可达性紧邻北四环、地铁5号线，到达八达岭高速较为便利。停车状况地下停车场630个停车位
7、，车位充足。有利条件 交通便利，临近北四环及八达岭高速路，出行方便； 中关村、亚奥区域、望京的的客户可达性较高； 商务氛围浓厚、区域环境良好； 硬件配置较高，利于形象展示。不利条件 租金相对较高。四、其他考察项目另外，项目组还考察了八达岭高速沿线的北环中心、西奥中心。北环中心目前已满租，西奥中心不临交通干道，展示效果较差，与本案品质不匹配，建议不做考虑。五、结论及建议结合市区售楼处选址原则，从备选物业面积、交通可达性、建筑知名度及识别性，以及与本案备选物业所处区域氛围、租期、进场装修时间等方面考虑，建议选择如下：1、 如果能与物业协商好12月进场装修，则首选盘古大观(6层，441.98平米，租金120000元/月)。2、 备选北辰时代(6层，410平米，月租金97170元/月)。2009年11月八达岭孔雀城伟业项目组7
