《兴义铭都公寓市场分析报告(6-11).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴义铭都公寓市场分析报告(6-11).docx（68页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 兴义市升华房地产开发有限公司 “铭都公寓”项目市场分析报告 贵州友联伟业投资顾问有限公司2010年6月10日目 录第一部分：房地产开发政策环境 一、政策形势4二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5三、贵州省房地产调控地方政策预测7四、按揭贷款 9第二部分：兴义市宏观经济运行分析 一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11二、三大产业分析14第三部分：兴义市城市规划及完成情况 一、城市规划前景 16二、2010年城市化建设规划构想 21第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征22二、客户构成及购买实态分析37三、未来5年市场供给量预测39四、未来5年市场需求量
2、预测39五、未来5年潜在市场消费者分析44六、未来总体市场发展趋势分析44第五部分：写字楼市场分析一、整体写字楼市场研究46二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描贵阳47三、本地市场分析49四、兴义市写字楼需求预测51 第六部分：房地产项目分析一、房地产项目分析53二、典型项目分析58第七部分：市场开发理念及推售模式 一、市场开发理念分析64二、市场推售模式 65第八部分：市场分析结论及建议 一、结论67二、建议67第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势政策名称国八条国六条国四条国11条新国10条时间2005.4.28.2006.5.172009.12.1420101 .102010.4.17出
3、处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议研究促进房地产业健康发展的六条措施国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨坚决遏制房价过快上涨分析：房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策（一）、金融时间出处政策提要2010.1.18中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.04.11银
4、监会发布银行不得对投机投资购房贷款2010.04.21银监会二套房以住房套数界定 不再以贷款为准2010.4.17国务院加强对房地产开发企业购地和融资的监管2010.4.20保监会保险资金投资不动产相关办法正在制定研讨中，将择机发布2010.5.7国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国36条）(二)、土地时间出处政策提要2010.03.10国土部：强调房地产用地监管并将开展突击检查2010.4.15国土部：在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将从八个方面开展工作，推进住房供地计划实施2010.5.24国土部：同日公布关于进一步加强和改
5、进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知(征求意见稿)和国土资源行政处罚办法(征求意见稿)（三）、住建政策时间出处政策提要政策提要2010.1.10国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）2010.4.13住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.4.14国务院温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。2010.4.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新版国十条）2010.4.23住建部、民政部、财政部联合发出通知，要求严查廉租房违规行为2010.5.4住建部关于进一步强化住宅工程质量管理
6、和责任的通知（四）、销售管理时间出处政策提要2010.04.15国务院常务会贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.6.4住建部、央行、银监会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知（五）、小结从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，可是每次调控，换回来的都是房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的影响，房地产市场受到很大的影响，全国大部分城市下跌，购房者信心受到很大影响，持币观望态势越来越明显，楼
7、市陷入低迷状态。但2009年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的影响，房地产一度持续走高，直到2009年底，国家房地产宏观调控政策一改温和的面孔，从“稳定房价”到强硬的“遏制房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度的信心和决心。三、贵州省房地产调控地方政策预测（一）、力度预测时间政策提要政策内容2010.5.17贵州省住建厅：关于规范商品房销售现场公示内容的通知一、商品房销售现场公示内容应当遵循准确、真实、有效原则。二、房地产开发企业、房地产经纪机构预售或现售商品房的，其售房现场信息公示。三、各级房地产主管部门在办理商品房预售许可证时应要求房地产
8、开发企业提供公示内容和文本进行审查，不按要求提供的，暂缓审批预售申请。四、设立面积和价格公示栏，公示：1.规划套数，预售（销售）套数，限制销售套数；2.每套房的建筑面积（套内建筑面积、公摊面积均应注明）；3每套房的单价和总价，批准预售（销售）房屋的平均销售价格（按套内建筑面积和建筑面积计价）。政策评析：目前贵州及兴义无更多配套政策出台，即便出台相关政策，其力度不会超过国家政策，更多的是应景之作。（二）、执行预测贵州房地产宏观调控政策及执行应该是比较保守的，一方面基于发展本地经济，提升城市形象，加速城市化重点建设项的目的；另一方面，出于保护投资企业，创建良好投资环境，进一步扩大招商引资的考虑。同
9、时，本地房地产市场的一些客观因素存在（房价相对其他省份较低），直接性打压房价和房地产企业的宏观调控政策出台的可能性不大。最终影响贵州省房地产市场发展的主要原因是保障性住房分流部分住房需求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升，部分房开公司在处于资金压力的情况下进行打折促销，拉动整个市场价格走低，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司影响有限。（三）、兴义房地产调控政策执行效果预测1、执行强度时间政策提要政策内容2010.4.23黔西南州督查组：专项检查调整容积率情况主要检查房开企业是否按照中华人民共和国城乡规划法及兴义市城市技术管理规定文件要求登记对房地产开发中违规变更规划、调
10、整容积率情况开展专项检查。政策评析：兴义作为贵州省几个比较偏远的城市之一，对国家房地产宏观调控政策的执行力度和强度相对较弱，调控基调基本维持在贵州省住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证房开企业按照国家相关规范执行，制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等违法行为问题。2、市场影响2009年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年国务院再一次发布“国十条”和“新国十条”，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传
11、和引导各地房价下跌，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。近期兴义各楼盘明显感觉现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来看，成交量明显减少，客户看跌的心理比较强。四、按揭贷款1、一手房按揭贷款执行标准第一套第二套第三套住房面积90平米以下90平米以上不做规定取消贷款额度实际购房费用总额的80实际购房费用总额的70实际购房费用总额的50贷款利息（商业贷款）基准利率0.85基准利率0.85基准利率的1.1倍贷款利息（公积金贷款）利率不变利率不变利率不变2、二套房地认定标准：2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出
12、通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。3、影响：对改善性需求及住宅投资投机型需求均有抑制作用。第二部分：兴义市宏观经济运行分析一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况（一）、2005年至2009年兴义市生产总值变化趋势图表分析：从2005年至2009年兴义市生产总值变化情况看，生产总值每年都大幅度增长，增幅逐渐趋于平稳阶段，说明兴义市经济发展形势较好，整体投资环境和形式比较乐观。数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（二）、 2005年至2009年兴义市固定投资变化趋势图表分析
13、：从上图表中可以看出除2006年固定投资受到影响之外，其他年限固定投资都以较高的速度增长，其中2008年虽然全国经济形式较为严峻，但兴义市的增长率却是近年来最高的，作为内陆型城市，产业投资主要偏向资源类内贸性产业，因此受全球经济影响较小，投资型环境较好。数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（三）、2006年至2009年兴义市社会消费品零售总额变化趋势图表分析：兴义市居民消费市场情况良好， 近几年内保持较快增长，平均增幅超过20%以上。2009年突破50亿元，同比增长25.50%。数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（四）、2005年至2009年兴义市城镇居民可支配收入变化趋
14、势图表分析：从上图表中可以看出，从2005年开始，城镇居民可支配收入呈现良好增长态势，2007年增长比例更是达到顶峰，为2008年良好的经济形势作下铺垫。持续增长居民可支配收入，提升城镇居民购买力，为房地产市场的发展提供了坚强雄厚的经济基础。数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理二、三大产业分析（一）、兴义市三大产业运行情况1、2008年至2010年兴义市第一季度三大产业运行对比情况数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理第三产业增幅远高于第一产业及第二产业，房地产业进入加速发展通道。（二）、产业评析房地产行业作为提升城市形象，完善城市发展目标，提高城市人口，加速城市化发展水平，
15、 城市配套设施和公共服务管理体系中的一个重要部分，必将成为产业化发展一个重点，房地产行业也会受到越来越多投资者的青睐,市场竞争加剧。第三部分：兴义市城市规划及完成情况一、城市规划前景（一）、区位情况南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。是泛珠三角经济区，南昆沿铁产业带、南贵昆经济区重要的区域性中心城市，是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，区域优势明显。（二）、人口环境随着社会和经济的发展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。90年代后期，尤其是2000年以后，随着城市化和现代化进程步
16、伐的加快，城市的聚合功能进一步加强2009年兴义城市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，城市化率达41，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力。（三）、总体规划黔西南地区政治、经济、文化中心；具有服务和交通枢纽的中心城市；人和自然和谐的生态型的旅游城市；黔西南地区重要的工业基地。1、城市功能定位：黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。 滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。 具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极发
17、展以都市型产业为主导的综合性生产基地。2、城市发展方针开拓新区，稳步改造老城区，保护山城特色，创造优美的生态城市。3、城市发展目标以西部大开发为契机，以生态环境持续发展为特色，以提升城市功能、完善各类基础和服务设施为目标，在2020年前将兴义市建成市场繁荣、经济发达、综合实力较强，城市功能布局合理、设施先进、交通便捷、环境优美的中国西部强市。 基本形成中等城市的经济规模和综合实力，生产总值接近国内同等规模城市水平。 建设黔西南地区中心城市，发挥滇、黔、桂三省（区）交汇的地理优势，推进城市化进程。 基本形成人与自然和谐、“山清水秀，天蓝地绿”的城市面貌。 基本建成城市公共活动中心，同时建设一批与
18、生态城市环境相匹配的居住区，显著提高市民的生活环境质量。 基本形成大中等城市相匹配的市政基础设施框架和交通设施框架。重点建设城市的污水处理系统，燃气系统。建设以交通枢纽，公共停车场为主的静态交通体系。 基本形成科教文卫等社会事业发展的总体建设规模，实现国民经济与社会事业协调发展。（四）、用地规划1、布局原则明确“建立黔西南强市“的社会经济目标，明确合理的城市发展方向及用地布局。 合理利用土地资源。改变现状土地使用模式，明确城市片区式发展的格局，提高土地使用效益。 合理调整城市道路系统。增加对外交通联系通道和区域性的交通集散中心，形成完整快速的交通系统。 贯彻可持续发展战略，坚持以人为本的规划原
19、则，合理规划城市绿地及生态环境系统，建设21世纪的生态可持续发展城市。2、用地评价一类用地：即适宜建设用地的缓坡地，地质条件良好，地形坡度在10%以下，是适应城市各项设施条件要求的用地。主要位于中心城的东北面。 二类用地：即基本适宜建设用地的中坡地，坡度在10%25%之间。二类建设用地分布较为零散。 三类用地：即不适宜建设用地的陡坡地，地质条件差，地形坡度超过25%。三类建设用地则主要分布在城市西部。3、用地规模兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，其中城市建设用地约40.9平方公里，人均城市建设用地约85平方米，自然生态用地约22
20、.4平方公里，发展备用地约10.1平方公里。4、规划控制范围中心城规划区用地范围：北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。 中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。（五）、人口规划2009年，全市人口796万人，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，城镇实际居住人口约65万人，市域城市化水平为64%。（六）、居住规划1、布局原则 住宅布局应依据城市发展方向。充分利用城市生态资源，形成片区式布局结构并与城市交通及城市
21、基础设施发展密切结合，合理布局。集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约建设投资，有利于城市的可持续发展。保护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史文化街坊和街区。 2、发展目标 以提高居住环境质量为核心。基本实现“每户有成套住房”，并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力，满足社区生活需求。分级设置各类公共管理和服务设施，方便居民使用，提高城市生活质量。城市居住用地面积为14.1平方公里，人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面积30平方米，住宅成套率90%。3、布局结构 中心城布置有10个居住区，其中老城片区2个，桔山片区4个，下五屯片区1个
22、，民航片区1个、马岭片区1个，顶效片区1个。各居住区由城市主要道路分割，居住区之间布置公共服务中心，大型综合类商业百货、办公、医院等，内部则布置中小学、幼托、社区服务和商业等居住区公共服务配套设施。4、分期建设规划 近期规划：2009年2020年全面发展兴义市为黔西南州的政治、经济文化中心，提高综合能力、注重生态环境的保护，健全城市的各项功能，提高人民生活水平，基本完成总体规划的预定目标。远景规划：2020年以后通过在城市片区空间中预留的发展备用地，针对总体规划进程中产生的问题和经验，进行调整，进一步取得城市用地。（七）、建设投资兴义城市面积已从2005年的23平方公里拓展到2009年的38平
23、方公里，城市化率从32%上升到40%。2005年至2009年，兴义市累计完成政府投资30亿元，贷款资金70亿元，市场投资逾100亿元，进一步加强了基础设施建设，加快了城市化进程。MHw亮点黔西南网MHw亮点黔西南网MHw亮点黔西南网 2010年预计投资25亿元，实施“一桥、一河、一湖、一街、两隧道、三中心、五馆、十五路”等25项城市基础设施建设项目工程。二、2010年城市化建设规划构想逐步建立与100万人口城市相适应的城市配套设施和公共服务管理体系，力争西南环线、兴义大道、坪东大道延伸段、文化路、龙头山隧道至那坡立交桥道路改造、坪东物流园区、桔山物流园区，下五屯景峰大道、下五屯将军环线、下五屯
24、北环线、桔山A3路和B6路、B8路工程年内投入使用；开工建设那坡立交桥、民族文化宫、穿云洞民族文化休闲街区、体育中心、东南环线建设（飞机场接下五屯）、将台营隧道改造、龙头山隧道改造、幸福乐园河滨路、湾塘河环境治理、幸福乐园人工湖、老年活动中心；争取南郊水厂、忠义大道（桔山A3路至赵家渡接晴兴高速公路入城匝道）动工建设；力争在下半年完成城市建成区道路第二轮“白改黑”工程；启动北门大道和电轮路建设的前期工作。按标准、高质量全面完成上级下达的廉租住房建设任务，逐步解决中低收入家庭住房困难问题；加快经济实用住房建设,启动职工保障性安居工程，加快推进高档宾馆、温泉山庄等项目建设和高尔夫球场的前期工作。争
25、取开通兴义至马岭、顶效、乌沙、安章等公交线路，逐步完善城市公交系统；第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征（一）、兴义市房地产市场阶段划分第一阶段：起步阶段（19921998年）1990年代，改革的春风吹绿了大江南北，中国的房地产业发展经历了一段非常时期。也正是这个时候，以施达房地产开发公司为首的房地产企业开始在兴义市显山露水。到1998年，兴义市房地产开发投资为385万元，虽然投资额不大，但房地产作为一个行业开始受到人们的关注。第二阶段：快速发展阶段：（19982007年）1998年是兴义市房地产市场发展的一个分水岭，经过6年的艰难成长，兴义市房地产业发展迎来了一个发展的高潮，经历了一
26、个高速发展的阶段，19982003年，兴义市平均每年增加3551.2万元的投资额，这主要由于我国房地产市场大环境的刺激和影响。部分房地产企业也是在这个阶段完成了自己的原始积累，兴义市的城市面貌也发展了天翻地覆的变化，这也得益于房地产业的发展，城市的发展又反作用于房地产行业，促进了房地产业的进一步发展。第三阶段：减速发展阶段（2008年）2008年开始兴义市房地产开始进入减速发展阶段，从完成开发投资、商品房施工面积及商品房销售面积等一系列数据可以看出，相比2007年，由于受全球金融危机的影响，大量报建项目延迟开发，在建项目出现停工现象。导致08年房地产市场减速发展。第四阶段：加速发展阶段（200
27、9-至今）2009年国家扩大内需政策的出台，兴义房地产市场异常火爆，开工量、成交量、销售价格加速发展，房开商拿地量和开发量在大幅度提升。预计2010年亮相的项目放量将达到200万方。（二）、2005年至2009年兴义市房地产市场运行情况1、2005年至2009年兴义市房地产投资额走势数据来源：兴义市房地产管理局提供，青蓝紫地产顾问整理2、 2005年至2009年兴义市房地产供求状况数据来源：兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理2008年以前兴义市房地产施工面积都保持在5560万平方米左右，到2008年暴涨到86.47万平方米，同比增长了58.52%，但市场去化量仅有23.15万平方米，2009
28、年施工面积达到89.77万平方米，市场消化爆发，去化率达到78.60%，销售面积达到70.56万方米。3、2005年至2009年兴义市房地产销售价格走势数据来源：兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理从数据中可以看出，兴义市房价近几年正在逐年飙升，包括2008年全国房价普降的时后，兴义市房价也有17.41%的增长率。其中2005年和2007年增长最快，分别较上年增长了37.08%、47.83%，2009年兴义市房地产均价2217元/，达到历史最高，2010年第一季度，商品房均价为2350元/,与去年同比上涨2.7%，随着国家宏观调控细则的实施，预计下半年涨幅将有所回落。4、2007年至2009年
29、兴义市房地产市场购买力分布状况根据相关数据和我司对莱蒙帝景、富康城市广场等具有代表性项目客户来源渠道进行调查整理得出，本市城区居民任然占据房地产消费市场主流，但本市其他乡镇及外县居民作为兴义市规划中城市人口递增的主要来源渠道，其购买力也不容小视。5、2009年兴义市房地产市场产品分类比重数据来源：兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理根据我司对2009年房地产市场调研分析得出，住宅类产品主要以小高层、高层为主，除施达的桂竹苑、桂香园以及坪东三和新城有部分步梯房外，基本上已进入电梯房时代。纯商业性地产主要是民族风情街一期。兴义房地产市场同质化产品竞争加剧，别墅和商业类产品比较稀缺。（三）、2009
30、年兴义市房地产开发各项指标1、房地产开发投资情况：全市有房地产开发企业60家（二级资质1家，三级5家，四级8家，资质暂定46家），有在建项目的开发企业有21家，开发项目25个。完成建筑面积112.57万平方米，完成投资9.63亿元。2、商品房供求状况：发放商品房预售许可证30份，登记备案预售面积84.41万平方米，同比增加74.76%。其中：住宅73.12万平方米4882套，非住宅11.29万平方米；办理房地产抵押登记5501宗，同比增加10.65%，抵押额12.21亿元，同比增长5.12%，抵押面积115.5万平方米。3、土地供应结构：办理各类房地产交易5664宗，同比增加105%，交易面积
31、76.84万平方米，同比增长135%。4、保障性住房投入情况：开工建设安康小区二期工程，总建筑面积22543平方米414套，黄草点18611平方米342套，完成投资1000万元，坪东点已开工3902.02平方米72套，已进入主体工程，完成总投资500万元。2008年二期项目总建筑面积30000平方米600套，坪东点已开工11300平方米224套，现已进入主体工程，完成投资700万元，下午屯点建设用地30.35亩，建376套，已开工建设116套，完成投资220万元。2009年三期项目总建筑面积30000平方米600套，现已动工建设32200平方米644套，已完成投资200万元。（四）、2010年
32、第一季度兴义市房地产市场运行状况2010年第一季度全市房地产市场相对较为稳定，住房供应结构基本合理，销售价格略有涨幅。1、房地产开发投资完成情况：商品房开发项目建设规模176.2266万平方米，计划总投资27.9390亿元。其中：本年计划投资12.0743亿元；自开始建设累计完成投资8.9804亿元。本季度完成投资3.5404亿元，其中：住宅完成投资3.0276亿元；办公室楼完成投资0.0327亿元；商业营业用房完成投资0.4801亿元。2、商品房供求结构情况：2010年第一季度批准预售面积为49.8493万平方米，其中住宅预售面积45.7801万平方米；商业营业用房预售面积4.0692万平方
33、米；实际销售面积28.5299万平方米，其中住宅销售面积27.4528万平方米，商业营业用房销售面积0.8891万平方米，其他销售面积0.1880万平方米。2010年第一季度施工总面积43.3326万平方米，包括住宅施工面积41.4594万平方米，商业营业用房施工面积1.8732万平方米；新开工11.7089万平方米（住宅新开工11.3689万平方米，商业营业用房新开工0.34002万平方米），竣工面积14.9395万平方米（住宅竣工14.3280万平方米，商业营业房竣工0.6115万平方米）。2010年第一季度销售住宅商品房销售2635套。数据来源：兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理数据来
34、源：兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理图表显示，2010年第一季度，120至144平方米的户型占总成交量的46.15%，2000至2500元/平米的户型占总成交量的59.09%，上述产品在整个成交量中将近占半数。（五）、城市发展布局及功能规划老城区：延续富于传统特色的城市空间和历史文脉，继续担负起，构筑新的商业、商务中心桔山：集中了兴义市的行政中心、文化博览中心、商贸商务中，心以及信息、 金融和体育中心，是兴义中心城的核。马岭：以居住和都市型工业为主，是马岭河国家重点风景区的旅游人口集散点。顶效：以外向型工业为特色，并辅以适当的居住功能下五屯：以居住功能为主体民航大道：属规划居住区、高等级科
35、技教育区、物流仓储区。在近几年兴义的房地产市场中，根据政府的城市规划区域竞争日益明显，兴义市房地产分布情况，可将兴义市房地产市场划分为桔山、坪东、民航、黄草坝、下五屯、新泰新区六大板块。1、各版块功能及重点项目（1）、桔山板块 板块现状桔山新区辖区面积22平方公里，城市规划面积14平方公里，区内地势平坦开阔，交通便捷，距兴义火车站6公里，距兴义飞机场4公里，国道、省道穿境而过，是黔西南北上贵阳，西进云南，南下广西的重要通道。桔山新区已经成了名副其实的行政中心，下一步，新区工委将按照兴义市委、市政府对桔山新区的定位，实施城市中心区带动战略，着力建设“两纵三横五中心”，加速兴义市中心向桔山新区的转
36、移。 板块功能定位兴义市的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心行政中心位于桔山片区，瑞金大道东侧，以州政府州政协为核心，辅以会展中心和相关的行政办公设施。规划建设大型市民广场和开敞绿地，形成功能集中，环境优美的行政中心。商业金融中心位于瑞金大道两侧，建设以金融、信息通讯和大型综合类商业设施，形成具有城市标志性建筑和城市公共空间的地区。体育中心位于瑞金大道的西侧，以大型体育场和综合性体育馆组合而成，提供兴义市承办大中型体育比赛和市民日常体育锻炼的场所。旅游集散中心位于桔山片区，经七路的西侧、纬三路的北侧，建设区域旅游集散中心。 板块内主要代表项目澳城、佰路鑫吉园、施达桂城、金钻豪城、御
37、景园 版块分析桔山新区相对于其他片区而言，具有地势平坦及有大量可供开发的土地，将是兴义市房地产开发的热土，商家必争之地（2）、坪东板块 板块现状坪东板块，是兴义市西北门户，与老城区紧紧相连，324国道、兴威公路穿境而过，汕昆高速公路在境内留有一个出入口进入市区，具有优越的区位优势和交通优势，是兴义市近几年发展最迅速的区域之一。 板块功能定位 兴义市汽车产业中心 板块内主要代表项目心意商业广场、三和新城、广发益康园 板块分析：该板块目前形成了以汽车销售为中心的产业链，有力地促进了坪东经济发展和配套设施完善，坪东广场的建成，进一步改善了投资环境，提升了区域板块形象。加速房地产在坪东的开发建设，坪东
38、板块作为后起之秀，开发持续升温。（3）、民航板块 板块现状民航板块是依托兴义机场设置的一个综合性片区，东、南至环城路，西南至顶兴路风仪路，北面至纬三路。这里是规划中的居住区、高等级科技教育区和物流仓蓄区。以飞机场的修建为契机，一跃成为兴义市房地产市场发展活跃的板块之一。现在该板块已经成为市民关注的焦点。 板块功能定位兴义市教育科研中心、高科技园区、物流仓储中心教育科研中心位于民航片区的中部，规划设置以大专院校为核心的教育科研中心。高新技术园区位于民航片区，依托区域内的大专院校的研发力量，将科研成果转化为高新技术产业。 板块主要代表项目蓝天花园、富瑞雅轩、白云尚城、金洲国际、金地上品、施达桂竹园
39、 板块分析随着蓝天花园、比弗利山庄、名盛阳光、明浩天元等房地产项目的开发建成，片区城市形象发生了翻天覆地的变化，城市品位和人居环境得到了极大的改善，我们认为，一旦该区域完成市场导入期，必将充分凸显出其商业的繁华和高质素的综合居住环境。民航板块未来必将成为人们瞩目的焦点。4、黄草板块 板块现状黄草坝板块曾是兴义市的经济、行政中心。人口众多，交通发达，基础配套设施齐全，商业发达，是兴义市的经济中心，商业发展初具规模。目前形成服装、鞋类销售一条街铁匠街、超市一条街大坝子、布匹、服装加工一条街杨柳街、川祖街、夜市一条街宣化街、电信产品一条街盘江北路、建材一条街南环路、配件修理一条街延安路，以街心花园及
40、周边九条步行街为主的黄草购物中心。随着城市规划的不断完善，黄草坝更多的充当经济中心的角色，并不断加强，其行政中心的位置已经被桔山新区所取代。板块功能定位兴义市商业购物中心老城商业购物中心以老城原有的商业中心为基础，逐步以步行街取代，形成新的经济增长点。 板块内主要代表项目财富广场、翔宇明珠、博强华盛时代 板块分析作为老城区，其土地资源十分稀缺，土地价格也相对较高，相对应的房价也高出其他板块。除非大规模的旧城改造，否则几乎没有可供开发的土地。（5）、下五屯板块 板块现状下五屯紧邻兴义老城区，位于中心城南部，北接南环路，南至环城路，东、西方向至自然山体用地，视野开阔、山奇水秀、环境优美。由于种种原
41、因，该板块是目前兴义市发展最为缓慢的区域，落后的基础配套设施显得与优美的自然环境格格不入，也严重阻碍了房地产业和其他产业的发展。 板块功能定位兴义市旅游居住中心 板块内主要代表项目莱蒙帝景、幸福里 板块分析板块主要项目为“莱蒙帝景、幸福里”，还有一些潜在项目，目前尚未公开，如：“金地国际电影城”、“钰元房开下午屯项目”，板块的房地产市场一直处于市场最低谷，远远落后于其他板块。（6）、兴泰新区板块 板块现状兴泰板块是民航大道延伸段。这里是规划中的居住区、高等级科技教育区，是一个真正的兴起新区，目前是兴义市房地产市场发展活跃的板块之一，区域内均是新建项目。以水木清华、荣御天下为代表，现在该板块已经
42、成为市民关注的焦点。 板块功能定位兴义市居住新区 板块内主要竞争项目水木清华、荣御天下、万峰观邸 板块分析板块主要项目为“水木清华、荣御天下、万峰观邸一期”，同样是有一些潜在项目，目前尚未公开，如：“万峰观邸二期” ，该板块的房地产市场算是兴义市目前最新的开发板块，区域楼盘品质及形象都做的较好，属于很有潜力的一块开发的宝地。（六）、供给市场总结1、市场特征兴义目前房地产业正处在一个高速发展期，房地产市场呈现出“开发速度快，开发量大，价格稳健上涨，行业水平不平衡，电梯房为开发主流和消费者购房理念不成熟”的市场特点。2、借鉴与警惕 受2009年利好形势的影响，推盘量迅猛增加由于2009年兴义下半年
43、出现井喷式的发展模式，据房管局相关数据表明能上市的项目将达到200万方左右，实际面市总面积将突破100万方，加上09年未消化的19.21万方，2010年整个兴义市中心区推盘量将突破120万方以上。 项目集中释放，造成整个市场后续无力目前市场上已经公开的项目，受房地产新政的影响，部分楼盘推迟开盘时间，静观国内房地产市场和国家宏观调控政策的趋势。楼盘越来越多，未来集中放量将有可能造成整个市场后续无力。 2010年国家宏观调控政策的影响造成一段时间内市场波动新国十条实施后，各地配套政策相继出现和实施，楼市价格有所回落，受到宏观调控政策和整个国内市场房地产持续走低，本土市场部分客户心理和价值预期受到影
44、响，观望态度有所上升，部分开发商由于资金问题，进行打折促销政策，使整体销售价格回落。二、客户构成及购买实态分析（一）、各种档次商品住宅客户分析高端商品房和商业地产主要以多次改善性需求和投资性需求为主高端商品房和商业地产由于总价过高，就算是做银行按揭买房，其首付和月供也相对较高，因此，要求客户经济实力较强，这部分客户群购买的目的更多倾向于追求生活品质和投资性需求，其主要来源以本地高收入全体为主。市场上真正意义上的高端项目有限，销售旺畅。（二）、普通商品房主要以首次购房和改善性需求为主普通商品房由于总价相对较低，其主要是购房群体有本地和外来居民结婚购房，本地老城区居民改善性住房，该生活群体购房更多
45、考虑是购物、上学、就医、出行较为便利的楼盘，也具有适度保值增值心理。（二）、商品住宅房地产购买行为分析1、综合评估、地段首选兴义市房地产市场主要分为黄草、坪东、桔山、民航、新泰、下五屯6个板块，其中黄草属于老城区板块，周边生活配套设施完善；桔山为政府重点打造的新区，规划为未来的政治、商贸、科技信息中心，近年来新区规划和建设飞速发展；民航、新泰、下五屯片区目前生活配套设施建设方面略为落后，但民航和新泰新区由于有莱蒙帝景、水木清华等形象较好的楼盘提升整个板块商品房形象，吸引较多追求生活和注重生活品质的客户。对于本市乡镇居民和县城客户，主要考虑购物、上学、就医、出行较为便利的楼盘，黄草、桔山、坪东周边生活设施较为完善的老城区往往成为置业的首选。2、综合衡量、价格主导 一个楼盘的内部设施规划、产品户型的优劣、小区未来物业管理水平、园林规划、周边是否嘈杂、停车位、价格等诸多因素综合地影响着客户置业的选择，但许多时候，价格仍然起到最关键的主导作用。3、自住之必需 亦期实现保值增值当前商品房成为了市
