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1、淮安市写字楼市场调研报告目 录第一章 淮安城市概况1第一节 基本概述1第二节 行政区划1第三节 地理区位1第四节 历史沿革2第五节 风土名人2第六节 产业特征2第七节 交通运输3第八节 美食文化3第二章 城市宏观经济5第一节 综述5第二节 农林牧渔业5第三节 工业5第四节 第三产业6第五节 固定资产投资6第六节 财政金融保险6第七节 居民收入7第八节 交通邮电7第三章 未来城市规划7第一节 城市远景7第二节 都市圈规划8第三节 旅游规划9第四章 专业市场需求分析11第一节 房地产市场供求分析11第二节 写字楼客户市场分析12第五章 写字楼市场分析一五第一节 写字楼演变历程一五第二节 写字楼区域
2、分布16第三节 写字楼市场供求及分析17第四节 写字楼市场产品特征分析一八第五节 写字楼市场租金和售价分析19第六节 写字楼市场出租率和销售率分析20第七节 新建在售写字楼分析21第八节 存量写字楼分析23第九节 写字楼市场未来趋势26第六章 写字楼定位浅析26第一节 淮安市写字楼市场存在的问题分析26第二节 写字楼市场竞争度分析28第三节 我们的观点29第一章 淮安城市概况第一节 基本概述市名淮安（英语：Huaian)，简称淮国家中华人民共和国（the Peoples Republic of China）省份江苏省（Jiangsu Province）区号：0517邮编：223000 市区：清
3、河区：223001，清浦区：223002，楚州区：223200，淮阴区：223300 辖县：金湖县：211600，盱眙县：211700，涟水县：223400，洪泽县：223100牌照：苏H市花：月季市树：雪松古名：淮阴、楚州、清江浦、清河方言：江淮方言（淮东方言区扬淮片）人口：截至2008年底淮安市常住人口527万。面积：市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。第二节 行政区划市区：清河区、清浦区、楚州区（原县级淮安市）、淮阴区（原淮阴县）、淮安经济开发区；辖县：金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县。第三节 地理区位淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的
4、长江三角洲地区。淮安市隶属于我国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港-连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安市北接连云港，东北接盐城市,东南接扬州市,南邻省会南京市,西北连宿迁市。地处江苏省长江以北的核心地区，邻江近海,是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽，也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市。市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。第四节 历史沿革淮安是首批全国历史文化名城，其市辖区楚州区（即原县级淮安市)是该市历史文化名城
5、核心区，楚州区秦时置县,至今已有2200多年的历史,境内有著名的“下草湾文化”和“青莲岗文化”遗址。历史上曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。第五节 风土名人淮安人文荟萃,历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等。淮安是一代伟人周恩来的故乡，刘少奇、陈毅等许多老一辈革命家也曾在淮安留下光辉的足迹。1986年原县级淮安市（现楚州区）被国务院评为首批全国历史文化名城。淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全
6、境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导产业,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,已经探明的岩盐储量一三00亿吨,居世界首位。第六节 产业特征淮安是新兴的工业城市，有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、
7、昆山之后的国内第四大台资高地。初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系，同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础，丰富了整个工业体系。企业规模不断扩大,技术不断升级,生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在兴起。第七节 交通运输淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市
8、紧密连接起来，随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；正在建设的连盐淮铁路是一条区域间城际铁路，将加强淮安、盐城、连云港这三个长三角北部城市之间的区域联系，使淮安更深的融入到沿海大开发中，为淮安的外向型经济的发展注入了更强的活力，即将规划建设的还有宁淮城际铁路、淮扬镇铁路、徐（淮）沪铁路，将使淮安接轨省内的南京、扬州、镇江、徐州等城市，同时又多了一条铁路直达上海，使淮安人民的出行又多了一个选择，更加快了长三角同城化的进程。同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道
9、、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。正在兴建的淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。淮安初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。 第八节 美食文化一、淮扬菜淮安与扬州为淮扬菜的主要发源地，淮扬菜与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜系，淮扬菜，始于春秋，兴于隋唐，盛于明清，素有“东南第一佳味，天下之至美”之美誉。许多标志性事件的宴会都是淮扬菜唱主角：1949年中华人民共和国开国大典首次盛宴、1999年中华人民共和国50周年大庆宴会、200
10、2年江总书记宴请美国总统乔治布什等，都是以淮扬菜为主。淮扬菜系是淮安、扬州、镇江三地风味菜的总称；“淮”是以淮菜为代表，淮扬菜系中又以扬州菜为代表。淮扬菜系形成于明清，而尤以清时为盛。在明清以前，淮安、扬州都是全国有名的大都市，都有各自的饮食文化传统。而淮菜在隋唐之际便已是驰誉神州的中国四大古典菜系之一。明清以后，淮菜和扬菜开始相互渗透、逐渐融合，并糅合南北风味于一炉，从而形成了统一的菜系。淮安、扬州、镇江三地位于长江南北，淮扬紧挨京杭大运河，从地理上看是连接南北西东的重要交通枢纽，且自古以来就是富庶的鱼米之乡。淮安、扬州早在隋、唐时期就已经相当繁华，当时的淮安地区(即淮安府)、扬州地区不仅仅
11、是文化交流上的发达，更可以理解为淮安、扬州在那个时候便已是消费集中地带！从文献记载中淮扬菜的闻名可以追溯到一千多年以前；和淮安以及扬州的文化交流发展、鼎盛过程一样，历唐、清两个时期，且也是在清代康熙、乾隆年间达到颠峰，借势于两代皇帝的频频南巡期间屡屡逗留淮安、扬州。到乾隆年间，淮扬菜系已经成为全国四大菜系之一。二、淮安菜明清时期，淮扬宴席的发展形成一个高潮。明万历年间淮安府志记载：“淮安饮食华侈，制度精巧，市肆百品，夸视江表。”这“制度”之中，就包括饮宴规格、规矩。清代康熙年间的淮安府志中则记载：“涉江以北，宴会珍错之盛，淮安（即当时淮安府治山阳县，今楚州）为最。民间或延贵客，陈设方丈，伎乐杂
12、陈，珍氏百味，一筵费数金。”乾隆、嘉庆年间，有关淮扬宴席的记载更多。西汉辞赋大家枚乘(现江苏淮安楚州)。他的代表作七发中有一段劝楚太子品尝美食的文字，盛赞家乡江淮一带的食馔为“天下之至美”：雏牛之腴，菜以笋蒲。肥狗之和，冒以山肤。楚苗之食，安胡之饭。抟之不解，一啜而散。于是使伊伊煎熬，易牙调和。熊蹯之膈，芍药之酱。薄耆之炙，鲜鲤之脍。秋黄之苏，白露之茹。兰英之酒，酌以涤口。山梁之餐，豢豹之胎。小饭大啜，如汤沃雪。此亦天下之至美也中华人民共和国开国总理周恩来一生喜食家乡淮扬菜，时刻关心淮扬菜饮食文化的发展。解放后，周恩来住进中南海西花厅，仍然保持战争年代简朴的饮食习惯：菜肴多是淮扬菜，一般以素菜
13、为主。荤菜原料主要是鱼、肉、虾，鸡吃得很少，据说容易“上火”。曾在周恩来家中执厨的安振常师傅介绍说，周恩来喜欢吃的淮扬菜肴、面点有：平桥豆腐、青菜炒香菇、拌脆鳝(相当于软兜长鱼)、番茄鱼片、鲤鱼萝卜汤、红烧狮子头、芥菜春卷、淮安文楼汤包等。 第二章 城市宏观经济第一节 综述改革开放以来，特别是近几年来，淮安的经济建设和各项社会事业取得了长足发展，综合实力逐步增强。2008年淮安市主要经济指标GDP为9一五.83亿元，名义增长19.7%，可比增长一三.4%，增幅列全省第三，苏北第二（仅低于徐州），人均GDP约1.9万元（常住人口）。从三大产业来看，第一产业增加值142.01亿元，增长5.0%；第
14、二产业增加值453.25亿元，增长一五.0%，其中工业增加值381.75亿元，增长17.3%；第三产业增加值320.57亿元，增长一五.6%。受工业、第三产业快速增长的拉动，产业结构进一步优化，三次产业结构从上年的17.1：48.1：34.8调整为一五.5：49.5：35.0。第二节 农林牧渔业淮安2008年全年农林牧渔业实现总产值265.83亿元，同比增长9.7%。粮食产量创历史新高，全年粮食种植面积951.25万亩，亩产446.5公斤，总产424.74万吨，分别比上年增长2.3%、2.2%和4.6%。第三节 工业工业方面，淮安2008年全年规模以上工业累计实现总产值1254.67亿元，同比
15、增长35.8；实现增加值324.一五亿元，可比价增长一八.3%，增幅高于全省平均4.1个百分点。工业用电量68.47亿千瓦时，同比增长一五.9%，增幅高于全省平均12.3个百分点。重点企业支撑带动作用明显。百户重点工业企业共实现产值725.75亿元，占全市规模以上工业产值的57.8%，同比增长37.0%，快于规模以上工业增幅1.2个百分点。淮安超10亿元企业有一五家，其中产值超百亿元企业有1家，超50亿元企业1家，超20亿元企业有5家。规模以上工业主要效益指标快速增长，销售收入、利税、利润增幅都高于增加值增幅。全年规模以上工业企业实现销售收入、利税和利润分别为1233.一八亿元、一三4.63亿
16、元和57.27亿元，同比分别增长31.2%、23.0%和22.1%。第四节 第三产业2008年全年实现社会消费品零售总额335.90亿元，同比增长24.7%，增幅比上年高7.6个百分点，比全省平均高1.4个百分点。批发零售稳居主体，住宿餐饮经营红火。批发和零售业实现消费品零售额286.08亿元，同比增长23.8%;住宿餐饮业实现零售额45.66亿元，同比增长30.0%。进出口贸易稳步增长。全年完成进出口总额17.81亿美元，同比增长23.0，增幅高于全省平均10.1个百分点。其中出口11.94亿美元，增长29.7%。完成实际到账注册外资4.55亿美元，增长37.1%。第五节 固定资产投资200
17、8年全年完成规模以上固定资产投资563.25亿元，同比增长31.8%，增幅比上年提高3.4个百分点。其中：城镇投资379.81亿元，增长29.7%；农村投资45.05亿元，增长39.4%;房地产投资一三8.40亿元，增长35.5%。第六节 财政金融保险2008年全年共计完成财政收入170.51亿元，同比增长38.2。分部门看，国税部门收入84.09亿元，增长29.0%；地税部门收入37.08亿元，增长32.0%；财政部门收入49.34亿元，增长63.8%。分项目看，一般预算收入71.36亿元，增长38.8%，增幅高于全省平均16.7个百分点；上划中央收入75.57亿元，增长30.2%；基金收入
18、23.58亿元，增长68.8%。年末金融机构各项存款余额为694.53亿元，比年初增加104.56亿元，同比增长17.7%，其中居民储蓄存款余额为400.71亿元，比年初增加82.23亿元，同比增长25.8%。各项贷款余额451.74亿元，比年初增加55.42亿元，同比增长14.0%。保险行业发展迅速。实现业务收入21.46亿元，同比增长32.2，其中保费收入21.04亿元，增长31.5；营业支出合计24.65亿元，同比增长44.8。第七节 居民收入2008年，城镇居民人均可支配收入14007元，同比增长一五.2%，增幅高于全省平均1.1个百分点；农民人均纯收入5657元，同比增长12.9%；
19、城乡居民储蓄存款余额达400.71亿元，同比增长25.8%；在岗职工平均工资预计可达到23800元，同比增长20%。第八节 交通邮电交通枢纽地位基本确立。京沪高速公路、淮连高速公路、宁宿高速公路已经建成，宁淮高速公路、徐淮盐高速公路已开工建设；新长铁路全线贯通并投入营运；京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道，在境内纵横交错。淮安到上海虹桥机场仅3个半小时的路程，到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有2个半小时、1个半小时、1小时的路程，正在建设淮安机场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。社会累计完
20、成货运量5260万吨，客运量4866.5万人，同比分别增长11.1和一三.4%；货运周转量74.85亿吨公里，同比增长11.6，客运周转量41.70亿人公里，同比增长14.8。完成邮电业务收入一八.53亿元，同比增长6.2。其中，邮政业务收入1.90亿元，增长9.2；电信业务收入16.64亿元，增长5.9。第三章 未来城市规划第一节 城市远景城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景
21、城市人口一八0万人，城市建设用地规模为200平方公里。淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。第二节 都市圈规划淮安市未来发展规划,定位为江苏省长江以北地区的重要中心城市，长三角北部地区的重要交通枢纽、区域商贸中心、制造业基地和重要节点城市,南京都市圈成员城市。人口方面：主城区人口120万，高教园区30万,新城区90万,开
22、发区60万,市区人口总计将达到300万人，城市化率达到80%，建成特大型城市,总量争取进入江苏省第五、六位。交通方面：近期开工建设淮扬镇城际铁路、连盐淮城际铁路、宿淮铁路，并对现有的新长铁路进行电气化改造；中期规划建设宁淮城际铁路，进行沪徐铁路（淮安段）的前期准备工作。同时，在中期规划中还包括建设城市快速公交系统(BRT)、城市快速通道以及轨道交通。高等教育方面：对现有高校资源进行优化配制，筹划组建综合性淮安大学。县域规划方面(2008-2020年)：涟水县规划城区人口40万人，城镇化80%，建成中等城市；洪泽县规划城区人口25万人。城市建设用地规划：从用地规划来看，本项目附近区域以住宅用地为
23、主，开发区以工业用地为主，城西边缘同样是工业用地，城南为大学城教育用地，城区中心以商业和住宅用地为主。第三节 旅游规划位于苏北腹地的淮安历史悠久，人文荟萃，拥有“中国历史文化名城”、“周恩来总理故乡”、“中国淮扬菜之乡”三大城市品牌，具有国家级、省级文物保护单位22处，可供开发的景区景点60多处，旅游资源非常丰富，旅游业发展潜力巨大。一、提高发展旅游业重要性的认识旅游业是新兴的“无烟工业”和“朝阳产业”，也是一个综合带动效应很强的产业。淮安旅游发展的现状和在全省大旅游发展中的位置与淮安丰富的旅游资源极不相称。因此，充分认识旅游业的重要地位和作用，正确认识淮安旅游工作所面临的新形势，切实增强发展
24、旅游业的自觉性和紧迫感。二、重视旅游规划在旅游发展中的先导作用淮安市旅游业发展总体规划已经编制完成并以政府文件的形式下发。对旅游规划的权威性进一步加强宣传，切实增强全社会按照规划进行旅游开发的主动性和自觉性。同时加紧编制县（区）旅游规划和景区景点单体规划，尽快提上议事日程。三、以项目为中心打造一批富有地方文化特色的旅游精品丰富独特的历史文化人文景观、旖旎的自然风光奠定了今日淮安在苏北旅游业中的重要地位，历史文化名城的特色主题也自然成为淮安市旅游业今后发展的根本立足点。淮安市旅游业的发展应利用现有的旅游产业基础，围绕历史文化名城的发展主题，加大名人文化、名城文化、漕运文化、美食文化等系列旅游品牌
25、产品的开发力度，重视和加强对淮安文化旅游整体氛围的营造以及相关的文化旅游商品研发，做大、做强、做响文化旅游的文章。围绕淮安20个旅游重点项目加快旅游新产品开发，努力形成一批上规模、有品位、影响大的景区景点和特色线路，尽快形成以市区为一级旅游发展核心，以盱眙为次级发展核心，以洪泽湖沿湖风景带为重点发展轴，以金湖、涟水为新的旅游增长点的淮安大旅游发展格局。四、加大旅游投入，探索多元化融资途径淮安属于经济欠发达地区，资金瓶颈更为突出，搞旅游开发更要积极探索多元化融资途径。融资途径有三条，一是制定优惠政策，降低市场准入门槛，加大招商引资力度，吸引民间资本和外来资本投入；二是抓住国家加大基础设施投入、加
26、快旅游开发的机遇，积极寻求上级的支持；三是加大地方财政金融支持力度。从近年情况看，在政府财力不足的状况下，由政府出面，挤出钱来抓一些重点项目建设，通过项目选题、策划、包装和建设，然后再以市场化手段进行公开转让或拍卖，收回前期投资，这是一种有效的旅游开发方式，值得尝试和推广。五、立足长江三角洲及华东市场，加强淮安旅游宣传促销政府和旅游部门通过媒体广告发布、参加旅交会、办好旅游网站、组织外出促销等多种形式，提高宣传促销的时效性和针对性，加强对旅游整体形象和旅游产品的宣传和促销。从淮安近几年的客源市场地域分布构成来看，以京沪高速和宁连一级公路、宁徐一级公路所构成的以淮安为节点“Y”型旅游交通骨架，形
27、成了淮安旅游市场地域分布结构的基本框架。作为苏北南部的重要旅游城市，淮安旅游业发展面对的长江三角洲及整个华东中短程旅游客源市场的开拓潜力非常巨大，将之作为近几年淮安旅游宣传促销的重点和突破口。六、通过举办节庆会展活动推动假日经济和商务旅游发展 近年来，“中国淮安淮扬菜美食文化节”、“金湖荷花艺术节”、盱眙“中国龙虾节”、“中国优质稻米博览会”等一系列节庆会展活动的陆续开展，吸引了游客、集聚了人气，有力推动了淮安旅游经济的发展。实践证明，政府组织策划大型节庆活动，打造节庆品牌，可以形成轰动效应，吸引外地客源，有力推动一个地区旅游经济、社会、文化各项事业发展，进一步扩大现有节庆会展活动的影响，同时
28、创造条件筹备举办更多具有地方特色的旅游节庆会展活动，大力发展假日经济和商务旅游，从而将淮安的旅游经济发展推向一个新的高度。第四章 专业市场需求分析第一节 房地产市场供求分析2009年1月，淮安楼市延续去年底走势，成交量持续放大，共完成商品房销售32.88万平方米，环比增加35%。但受季节等因素的影响，商品房上市量大幅度减少，而可售量压力依然很大，截至1月31日，商品房可售量达353.64万平方米。受此因素的影响，楼市将“继续调整”成为当时普遍的论调。但是春节七天长假，淮安楼市成交商品房44套，统计数据显示，增长率处于全省前列。市场意外的“春光乍现”，在给不少开发企业带来希望的同时，现在来看，或
29、多或少也为市场的回暖埋下了伏笔。2009年2月，在各项楼市暖风的吹拂下，加上房企促销力度的加大，商品房销售突然开始发力，在延续着第四个月持续增长的同时，最后三天突然呈“井喷”之势。据淮安市网上楼市统计显示，当月淮安市共完成商品房销售36.52万平方米。最后三天实现销售987套，成交量占到当月比例的30%。与此同时，由于12月商品房上市量较少，可售量出现了首次减少。2009年3月，淮安市共完成商品房销售37.48万平方米，统计数据显示，截至3月份，淮安市可售商品房变为300.7万平方米，比去年减少40.1万平方米，除开发区供大于求，楚州区供小于求外，市场已经趋于平衡。4月份，受暖市政策以及春季房
30、博会的顺利举行，各房企推出了目前来看“最后的优惠大餐”等因素的影响，商品房成交量创了去年以来的月度新高42.05万平方米。3月，虽然市场销售增加，但从统计的情况来看，不同区域、不同楼盘的销量出现了冷热不均的现象，有些楼盘仍然持续低迷，而有些楼盘则开始减少了优惠的力度，到了2009年4月，中心城区楼盘出现了价格上涨现象。进入2009年5月，随着市场回暖迹象日益明显，楼市失去的信心终于完全找回。从而催生出市场一派忙碌的景象。房企忙拿地、开工、开盘和招人，购房者则忙着看房、选房、买房。据淮安网上楼市统计显示，淮安市共完成商品住房46.64万平方米，销售商品住房套数4216套，成为今年以来最高成交量。
31、2009年6月，网上楼市数据显示，淮安市共成交商品住房34.30万平方米。资料显示，2009年1-3月份，淮安房地产市场商品房可售量逐月递减，而销售量则逐月创新高，初显房地产市场复苏迹象。到4月份，开发商开始提价，5月份，市场回复日甚，开发商拿地、开工、开盘和成交量均突破前期高点。分析人士认为去年楼市失去的信心已完全找回。第二节 写字楼客户市场分析一、客户类型分析随着淮安市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑淮安市写字楼市场发展的三大主力是：一是具有雄厚实力和长远发展历史的大中型公司。这类公司经过多年的发展
32、，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司已经在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼作为实力的见证； 二是发展中的中小型公司。这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对树立自身形象作为主要目标。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业； 三是刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。 二、客户基本需求分析是否符合公司发展及形象的要求；商务办公物业的租金和售价；进出办公地点的交通顺畅、方便；商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；商务和办公配套是否完善及方便程度；办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便，通风、采
33、光条件是否良好等) ；办公环境安静、整洁；停车便利、有充足的停车位；提供餐厅或餐饮配套，解决上班的工作餐；网络和宽带、中央空调的配备；对入驻企业的整体素质进行选择，事前控件有利于提升物业自身档次；建立整个物业内各租户的通讯录，方便业务联络。三、客户需求发展趋势分析大型企业客户群。该类客户群主要包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。这类客户群的写字楼主要集中在淮海路段与中山路段。该类客户是未来淮安高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小企业、外资企业、跨国公司驻淮安分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 中小型企业客户群。淮安经
34、济的发展过程也是大量民营企业快速成长的过程。他们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和西部商圈。 投资性需求的客户群体。随着淮安楼市物业价值的上涨，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率，将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来淮安写字楼市场的“助燃剂”与“润滑剂”。四、客户具体需求分析1、套型设计及消费特征 淮安市写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从50平米到2000平米的套型都有。如中鑫上
35、城、金马广场等，以小面积为主。这些写字楼通常以中小民营企业、个人投资等购买为主。民营小公司、外来集团公司驻淮安办事处、担保公司等一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；而投资行业、地产行业及流通行业的公司在选择写字楼的时候，一般都是以高品质专业写字楼为目标，户型面积在200平米以上。一些知名写字楼，如联通大厦、创业大厦等则是本地企事业单位、地产、装饰行业为主。中小企业或民营企业，在选择写字楼时，首选中小面积的中低档写字楼作为过渡，在市场上扎稳脚跟之后，逐步向中高档写字楼迁移。超级大型企业或国有企业则通常会选择整层买断、出租或自建商务楼来满足办公的需求。2、硬件配套特征在调查中，我们可以发
36、现，淮安市现有专业写字楼中的硬件配套普遍存在以下缺陷：电梯、车位配置不足，上下班时间办公人员等候时间过长，停车困难；楼层层高过矮，使用中有压抑感；公共洗手间配置不足等。在客户使用情况中我们了解到，客户对于写字楼空间、层高设计的要求，普遍都希望楼层最好无强制分隔，有利于消费者根据自己的实际需要进行空间间隔，层高一般不宜低于3米，避免办公人员有压抑感。生态型写字楼备受市场重视，很多客户都希望写字楼有一定面积的广场和绿地，通风、对流成为写字楼的重要卖点。另外，写字楼的外立面整体形象越来越成为影响客户决策的重要因素。对于写字楼的停车位调查发现，在2007年以后推出的写字楼，基本能满足停车的需求，而此前
37、开发的写字楼则普遍停车位不足，大部份占用写字楼外围的路面停车，影响写字楼的档次和大厦的美观。一般而言，以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。2007年后推出的写字楼中，普遍采用进口电梯，电梯数量也增多，按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，更好的满足了办公人员上下班的需要。随着房地产行业的逐渐成熟，写字楼的品质和配套要求也在不断的提升。专业写字楼普遍配备商务中心、酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费者服务。日益成熟的商业环境和商务氛围吸引着大批中介公司、服务型企业、金融机构甚至传媒、房地产机构的目光。人性化与智能化将是未来专业写字
38、楼发展的必然趋势。 3、软件服务特征目前，淮安市市场上的写字楼只能提供办公场地清洁和保安的基本物管服务，没有提供软件服务，如商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、设备维修养护、行李寄存、代订报纸，淮安写字楼市场从单纯的硬件配套时代进入到综合服务配套时代的特征尚未出现。新一代的写字楼将更为重视软件，强调以客户需求为导向，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，对那些高档专业写字楼物业来说，人性化服务是提升写字楼综合素质不可或缺的重要因素。随着中国加入世贸组织，一些金融、保险、电信服务、商务运输等行业的市场限制逐渐取消。外资增长速度已明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机
39、会，也为淮安写字楼的发展提供了巨大空间。随着网络经济时代的来临，一些新兴行业如网络业、律师业、广告业、咨询业等也逐步成为写字楼的主要消费群体。越来越多的开发商强调写字楼的专业性、商务交流性以及工作高效性。无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。对于写字楼而言，拼硬件、拼价格仅是初级阶段的竞争模式，而最终的竞争还是要取决于软件服务的质量。第五章 写字楼市场分析第一节 写字楼演变历程淮安写字楼演变历程主要分为下面四个阶段：第一阶段 中档以上的宾馆饭店由于宾馆的服务配套，形象都相对较好，它们会成为外地企业初入淮安所青睐的对象，这些企业会与宾馆商定几间长包房，安置自己的办事处或分支
40、机构。如邮电宾馆、东湖宾馆、梅园宾馆等。第二阶段 年代稍久的写字楼年代较久的写字楼一般地处市中心或商业密集区，适合对地段有所要求，需要浓厚商业氛围的公司作为营业性用房，如：九龙大厦、淮汽大厦、国贸大厦等。第三阶段 政府机关、金融行业、大型企业的办公楼政府机关、金融行业、大型企业都会有自己独立的办公楼，而且一般都处于显要的位置，多余的办公面积一般会用来出租。当地较有实力的服务性行业公司，例如装饰公司、设计公司、商贸行业，它们需要一定的办公面积，并且关注公司形象，它们会成为这些企业自建办公楼的主要租客来源。如创业大厦、联通大厦、水利大厦、淮安市经济贸易委等。但也有一部分自建的办公楼不对外租售，如电
41、信大厦、人寿保险大厦、建设银行、中国银行。第四阶段 商务公寓和住宅公寓近年来，随着全国公寓市场的逐步繁荣，越来越多类型各异的公寓成为商务型办公市场的主流房源。由于租用办公楼的支出相对较高，刚刚起步的小企业、外地企业等会选择在住宅或商住两用房内办公，以较低的成本投入，满足公司办公场所的需求。住宅和商务公寓成为写字楼市场的基本构成之一。例如：乐园大厦、天山大厦、曙光大厦、财富广场等。第五阶段 现代化纯写字楼随着城市的不断发展，优质企业已不能仅仅接受基本办公场所的服务需求，也更不愿天天同拎着菜篮子的住户为伍。最近新推写字楼和即将推出的写字楼都以纯写字楼的形象和诉求出现，虽然它们在硬件设备上已具备一定
42、的纯写字楼特性，而在软件服务和物管水平的创新思维上尚待完善。第二节 写字楼区域分布淮安的写字楼数量不多，大多数还是以商务公寓和住宅为主。淮安的中心区写字楼物业相对较集中；开发区是淮安政府近几年来重点发展的区域，因此办公物业也纷至沓来。所属区域主要写字楼清河区淮海第一城（在建）、金马广场、淮海购物广场、中鑫上城、联通大厦、淮汽大厦、创业大厦、新华书店大厦、乐园大厦、九龙大厦、九龙广场、曙光大厦、清中电子商城、康城明珠、工商银行大楼、人寿保险大厦、万达广场（在建）、电信大厦清浦区联盛国际广场（在建）、国贸大厦、财富广场、天山大厦、天龙御城（在建）、金樽国际开发区东方曼哈顿大厦、弘康兴旺角（在建）、
43、金太阳环宇广场、硅谷国际、河畔花城第三节 写字楼市场供求及分析调研资料显示，淮安写字楼与商务公寓的供应量差别不大，即使是写字楼，也不是真正意义上的纯写字楼，市场认知度还主要以商务公寓为主，因此淮安市民对于写字楼的投资明显相对陌生。写字楼是在经济发展之后隐性出现的，跟市民的生活关联不是太大，自然市民的关注度就小。传统意义上的写字楼，多是租赁经营，少有出售产权的，市民传统观念上认为写字楼就是给公司来办公的，尤其是在房地产刚刚发展的城市，市民没有意识到写字楼巨大的投资价值。第四节 写字楼市场产品特征分析一、中心为王，新区初兴淮安市写字楼物业主要分布在淮海广场商业圈（淮海广场健康东路和承德路沿线）和新
44、兴起的开发区企业办公区。而中心区的写字楼占到整体的60以上。中心区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心区写字楼的存在与发展提供了基本环境条件。中心区的商务集中区位于城市的黄金地段，因淮海广场、健康东路和承德路等均为市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，分布在其周围的写字楼较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。随着城市招商引资渠道的拓展和经济的发展，一些外企特别是台商纷纷进驻开发区，催生了开发区写字楼的兴起，如弘康兴旺角、金太阳环宇广场、硅谷国际等，主要为该地域的企事业和政府机构提供办公服务。二、
45、类型简单，商住混杂目前淮安市办公物业数量在30栋左右，主要由写字楼和商务公寓组成：写字楼大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。如创业大厦、联通大厦。商务公寓大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如金马广场、财富广场、曙光大厦、中鑫上城。三、档次偏低，功能单一淮安市办公物业档次以中低档产品为主，占到总体供应量的67%以上；中高档及最低档办公物业的比例相应要很小，其比例占总量的33。结合目前中高档物业较高的入住率来看，中高档乃至高档的供应量明显不足。淮安现有写字楼档
46、次划分级别写字楼名称评价淮海第一城、创业大厦、新华书店大楼、电信大厦、工商银行大楼、人寿保险大厦、硅谷国际物业档次较高、服务较好、业态比较接近纯正的写字楼金马广场、中鑫上城、淮海购物广场、新世纪豪园壹号-高巢、金太阳环宇广场物业档次较高、服务较好、业态不纯正的写字楼新世纪大厦、水利大厦、新淮海大厦、九龙广场物业档次不高，业态比较纯正的写字楼清中电子商城、乐园大厦、东方曼哈顿大厦、曙光大厦、财富广场、天龙御城、联盛国际广场、金樽国际物业档次不高，业态不纯正的写字楼九龙大厦、淮汽大厦、国贸大厦业态混杂、物业管理差四、近期开发的写字楼主要特征 新开发写字楼以中高档为主，并且多集中在商业环境发达、交通
47、便利的市中心和政府大力建设的开发区，而且外形比较现代，配套设施齐全，户型可自由分割，面积从几十米到一千多米不等，智能化、健康、生态、人性化已经成为共有的主题。如在建的淮海第一城和硅谷国际等。第五节 写字楼市场租金和售价分析淮安目前的写字楼主要分布在淮海广场商圈和经济开发区内部，其他区域的写字楼分布较为零散。从位置分布来看，市中心写字楼的租金和售价高于其他区域，即离市中心越近，租金价格越高；从项目属性来看，纯写字楼的租金和售价高于商务公寓和住宅；从硬件和软件设施看，硬件和软件设施较完善的写字楼租金和售价较高。租金范围在0.51.5元/天之间，售价范围在36007000元/平方米之间。第六节 写字楼市场出租率和销售率分析淮安已建和在建写字楼的出租率和销售率比较理想。表现一，市区写字楼的出租和销售要高于开发区。市区出租率基本在90%以上，如创业大厦、联通大厦、九龙大厦和清江电子城的出租率都达到了10
