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1、北京写字楼市场调研报告 天安科创置业北京写字楼市场调研报告第一部分 北京写字楼市场背景一、 经济、政策背景(一) 宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长：商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。2010年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长17.9%,实际利用外资同比增长20.7%,年底前全年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局的最新经济运行数据显示，2011年一季度，北京市实现地区生产总值3509
2、亿元，比上年同期增长8.6%，增长平稳。随着中国经济走出08年金融危机阴影平稳上行，国内需求持续增长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象的需求增长，对北京写字楼市场需求不断增加。(二) 通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。2010年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。10月份突破3%，11月份超过4%，12月份继续走高，达到4.7%。2010全年居民消费价格指数CPI比上年上涨2.4%，涨幅高于2009年3.9个百分点。2011年一季度，北京CP
3、I比上年同期上涨5.2%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。(三) 险资彻底开闸，助力商务办公类物业发展：2010年9月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸,投资上限为公司资产总额的10%。近7000 亿元的规模投资， 一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。2010 年年末，在北京CBD 核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6 地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均构
4、成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。(四) 住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低，商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。2010年-2011年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之
5、宏观经济向好，商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐挖掘，助力商务办公类物业市场的发展。二、 产业、规划背景(一) “十二五”规划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点2011年月日，国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，产业优化升级成为重要目标。发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。2011年第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增长2.1%。第二产业增加值784亿元，增长8%，第三产业增加值2709.7亿元，增长8.7%，第三产业在GDP中占比
6、达77%，达到发达国家水平，发达国家这一比重为。第二产业转变经济发展方式，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势明显，现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快。鉴于将北京建成世界城市的发展目标，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市的目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中将
7、发挥先导作用。加上人民币的持续升值，以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资持续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。(二) “两轴两带多中心”空间规划促进商务办公向多中心发展北京十二五规划纲要指出，将集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功能性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”的综合新城，显著增强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能，加强区域合作，推动人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。两轴两带多中心的空间规划自2004年提出（2004-2020），至20
8、10年十二五规划再度强调新城建设的力度，为新城持续发展带来新的机会，同时促进商务办公在传统商圈的基础上，逐步向边缘化多中心拓展。第二部分 北京写字楼市场概况一、 供需情况需求上涨，供应下降，空置率持续下降，核心商圈供不应求局面将呈现根据中国写字楼研究中心（CORC）统计表明，从供需关系来看，2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%.全市写字楼总存量约1500万平方米。2011一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量接近20万平方米，超过2010年季度平均水平，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体
9、空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为11.6%，较上季度回落2.6个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至2000年以来的最低水平。自2009年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐步得到释放，到2009年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随后需求持续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用，2012年核心商圈新增供应量仍将维持在较低水平，供不应求的局面将呈现，空置面积持续不断减少，预计市场需求仍将超过新增供应，市场需求可选择余地
10、越来越小，压力逐渐转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供机会。跨国公司发力，巨头迁移扩张，CBD需求猛增2010年，被压抑了两年的跨国企业升级办公环境的需求终于彻底释放了出来，市场上出现了大量的重量级客户迁移，典型如IBM迁往盘古大观，松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。这些企业的搬迁，首先是原所在项目已无法满足其扩租的刚性需求，其次就是升级办公环境的需要。但更重要的是，所有大客户搬迁后空出的面积，都能很快被其他客户填充。2011年一季度，外资公司对优质写字楼的市场需求继续明显增加，季度内多宗跨国公司大面积租赁交易完成，需求结构呈现多样化，行业涉及汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。本
11、季度写字楼最大租赁交易是TOYOTA租赁位于CBD的中海广场13,000平方米写字楼；沃尔沃承租了光华国际7,000平方米；保险公司CITIC-Prudential承租环球金融中心2,500平方米；同时BP也在环球金融中心租赁了2,500平方米;律师事务所DPW则在国贸中心II座承租了1,300平方米面积，上述交易均发生在CBD。作为写字楼市场风向标的CBD近期备受关注。一方面，CBD写字楼市场反转速度表现出异乎寻常地强劲，需求增长迅猛，导致该地区空置率大幅度下降。近12个月以来，的市场吸纳量达41.3万平方米，占全市整体吸纳量的近50，客户来源涉及多个行业，并且吸引了越来越多的国内公司和机构
12、进驻，使该区域的抗风险能力得到加强，同时区域供应高峰已过，随着需求不断增加，空置率压力逐渐下降，市场空置率已从金融危机高峰期的36.9%，下降到本季度的19.5%。二、 租售情况需求旺盛，租金售价持续上升从租售价格来看，由于今年房地产政策调控的影响和“商住倒挂”的继续存在，以及转投商业写字楼的资本需求持续加码，导致了北京写字楼租金和售价方面形成了一定比例的“补涨”要求。从租售市场来看，2010年租赁市场也逐渐走出金融危机的影响，租金上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场销售价格维持高位的基础上，自2009年第四季度开始，出现大幅回升反弹。中国写字楼研究中心（CORC）2002-2010年北京写字
13、楼历年租金与售价比较表根据中国写字楼研究中心（CORC）的统计数据，2010年北京写字楼市场运行状况保持强劲增长态势，全年表现超出所有研究机构的预期。截止2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨29%;平均空置率19.7%,与2009年相比下降35.6%.从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%.同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%。2011年第一季度，北京写字楼租赁市场表
14、现活跃，需求总量高位运行，租金继续上涨，空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米248.5元，较上季度升幅达7%，创2010年以来租金最高季度涨幅，而空置率是2000年以来最低水平。图为北京写字楼市场整体租金及空置率/高纬环球制图CBD需求增长迅猛，在需求不断增长和供应明显下降的市场趋势带动下，CBD写字楼租金从金融危机时期最严重的阶段上升了33.4%，到2011一季度末，CBD写字楼租金报价为每月每平方米271.3元。图为CBD核心区租金涨幅超过20%项目情况图表综上，对于2010年及2011年一季度北京写字楼市场强劲反弹的表现，一方面原因在于内资企业继续承担推动甲级写字楼市场
15、升温的角色，另一方面作为写字楼租赁市场需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐，需求回升明显。整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。销售市场大单成交频现，内资企业和外资企业集体发力，显示写字楼物业投资需求依然旺盛，投资者背景更为多样化。三、 北京写字楼商圈分布格局(一) 核心商圈呈传统3+x格局东二环中关村金融街国贸从上世纪90年代以来，北京写字楼市场一直呈现传统的“3+X”发展态势，即CBD、金融街、中关村三大商圈始终领跑霸主地位，形成三足鼎立的市场格局。CBD、金融街、中关村三大商圈板块理论上各自功能定位和目标客户定位不同，但实际上这三大板块之间的重叠之处却
16、是不争的事实。如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，CBD更多聚集了外资金融，金融街更多聚集了内资金融，而中关村同样把电信、金融纳入了目标客户群。 三大核心区域约占写字楼市场80%份额 。(二) 北京写字楼区域辐射外溢，向多中心发展 丰台丽泽商圈石景山CRD商圈燕莎CBD东扩亚奥上地亦庄商圈通州商圈随着（2004-2020）国家总体规划的出台，经过多年的发展，目前北京写字楼进入了多中心时代。随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”（“一主”就是以金融街作为首都金融产业发展的主中心，主要是发展总部金融。“一副”是以CBD作为金融发展的副中心，主要是发展国际金融。“
17、三新”是以海淀中关村西区作为科技金融功能区，主要发展科技金融；以东二环商务区为承载，主要发展产业金融功能；以丽泽金融商务区为承载主要发展新兴金融功能。“四后台”是构造四个金融后台服务区，主要是海淀的稻香湖金融服务区、朝阳金盏金融服务区、通州新城金融服务区，还有西城德胜金融服务区）的总体布局中，各区域功能更加明晰，东二环商圈开始向CBD、金融街、中关村三大传统商圈看齐。 在传统的三大核心商圈基础上，CBD东扩、金融街西扩，核心商圈辐射力外溢，逐渐向周边区域延伸扩张，新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，如东二环商务带的传统总部经济，望京
18、商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势等。外围边缘亦庄、通州、丰台丽泽、石景山CRD等商圈也在规划引导下，逐步进入写字楼市场开发行列。 (三) 城中心区商圈：CBD、金融街、东二环商圈概况1. CBD商圈：区位：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里。特点：北京重点发展的中央商务区，区域写字楼规模成熟。CBD规划正在不断完善中。交通：地铁1号线、十号线交汇，地面交通拥堵，东三环东四环和长安街主干道。目前正在建设地下汽车交通枢纽。现状及未来供应：写字楼总量400万平方米，2010年至今上市写字楼约60万平
19、方米。CBD东扩计划已经启动，东扩至东四环，预增写字楼300万平方米，未来4年内新入市写字楼约30万平方米。一般整售或持有出租。客户：客户以律师事务所、咨询公司，及外资银行、保险公司、外企驻京代表处、能源类等为主。入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，区域集中度最高。租金及空置率走势：需求旺盛，租金持续走高，年涨幅20%以上，空置率持续下降区域2009年6-12月2010年1-5月2010年6-12月2011-2-1租金较2010年涨幅空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价CBD25.20%206.821.30%215.912.30%238.78.60%260.220
20、%东二环15.40%176.411.05%189.65.30%213.63.10%230.721%金融街12.50%228.18.90%258.53.20%293.81.30%340.231%以上数据来源甲级写字楼网数据统计汇总。租金为净租金，不含管理费。售价走势：（数据来自搜房网监测）2. 金融街商圈：区位：西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，规划用地103公顷。特点：证券，银行等与之相关的产业链企业密集。弊端为整栋国企持有为多，且自用多出租少。交通：西二环主路，地铁2号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现状及未来供应：总建筑规模300多万平方米，201
21、0年至今无新写字楼上市。金融街西扩计划展开，未来新入市写字楼为整栋大型企业自用为主，不散售。4年内写字楼供应极其紧张。客户：以银行类企业、金融机构、IT、电信企业、内资企业或机构组织为主，外资金融机构如高盛、摩根大通、瑞银、加拿大皇家银行等。（租金、空置率走势见上图）售价走势：（数据来自搜房网监测）3. 东二环商圈：区位：西起东内南北小街、朝内南北小街，东至东城区边界，北起安定门东大街，南至建内大街总面积5.39平方公里。特点：东城区重点开发商务中心区，国家能源巨头密集地。未来还在开发更好的甲级写字楼物业。交通：东二环主路，地铁2号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现状及未来供应：总建筑面积约40
22、0万平方米，2010年至今无新写字楼上市。东二环区域未来预计写字楼总量达800万平方米，4年内预计新入市写字楼50万平方米。客户：外资及能源企业汇聚，多为自用。石油巨头、通信公司、银行及保险公司等,如中国石油、中国船舶、中国银行、中青旅、中国人保。（租金、空置率走势见上图）售价走势：（数据来自搜房网监测）(四) 外围新兴商圈：通州、丰台丽泽、石景山CRD、亦庄商圈概况随着北京市区域经济的发展，“两轴两带多中心”政策的稳步推进，城市以及城郊基础设施建设的不断完善，高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势，这种边缘
23、区域正在逐步形成雏型的写字楼项目聚集区。在政府规划引导下，以下几个区域在产业功能方面形成如下特征：1. 通州新城商圈：区位及空间规划：通州新城地处北京正东长安街轴线与东部发展带节点，属于环渤海经济圈的交汇核心地带。新城规划建设用地85平方公里，可承载百万人口，形成“一河两翼、南拓东进、组团发展”的空间规划结构。通州新城的运河核心商务区为未来商务办公集中区域，占地面积16平方公里，将重点发展高标准大型城市综合体，形成连接市区的商务门户地位。通州历史悠久，文化底蕴深厚，北运河等13条河流穿城而过，与“六园十八景”的万亩滨河森林公园水绿交融，构成新城独有的城市景观。通州新城规划图（2005-2020
24、）政策：具备条件的企业可享受北京市文化创意产业支持政策、金融服务业支持政策。交通：通州以“通”得名。京通快速路、京哈高速、城铁八通线、广渠路东延线、未来8条地铁线规划，具公路、轨道交通、铁路动脉、航空优势，交通路网密集，但八通线人多拥挤，城铁中段人群高峰上车难，京通快速路高峰堵车较为严重。产业规划特点：重点发展高端商贸、文化创意、电子商务、金融服务等现代服务业。市场特点：通州早期主要进行的住宅开发，基本和早期望京一样呈“睡城”状态，产业及商务功能尚在起步阶段，缺乏办公氛围，写字楼项目极少，区域内上品质的写字楼项目只有瑞都国际为中档，集聚了100多家科技、贸易、文化等中小型公司，另外房龄较早的京
25、贸中心商住项目提供一部分房源出租办公，档次及租金均较低。随着（2005-2020）新城规划的逐步实施，刚刚开始有高端甲级写字楼供应，如正在建设施工的北京ONE项目2.2万平米写字楼即将开盘，未来4年内预计出现40万平米供应。区域内品质相对较好的主要在租项目瑞都国际空置率高达19%，远高于北京市场一季度平均水平11.6%，市场刚刚起步，尚不成熟。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行2. 丰台丽泽商圈：区位及空间规划：北京丰台西南二环至四环之间，紧邻金融街，丽泽商圈所包括的范围大致如下：西四环以东，西二环、京开高速以西，西局东街、西局西街、西局南街、三路居路以南，丰台南路、南四环以北。其中核心
26、的丽泽金融商务区的规划占地面积5.25平方公里，规划总建筑面积397.89万平方米。其中住宅176.5 万平方米，公建163.92万平方米，工作用地（企业用地）42.31万平方米，配套公建10.24万平方米，开发建设高档写字楼、住宅、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。是本市三环内最后一块成规模的待开发地区。分外围居住、混合配套区、金融文化混合区、金融商务核心区、金融休闲混合区和商务区景观环多个功能区，规划将有近百万平米供应。核心区围绕莲花河水系风景，将建成六大主题公园、五条景观轴线、四个中心广场，计划打造成为金融街的“后花园”。 （2010年6月丽泽核心商务区规划图）政策：具备条件的企业除享受
27、本市现有支持金融业发展的各项优惠政策外，享受丰台区专门促进丽泽金融商务区发展的政策。交通：南二环、三环、四环，规划有地铁14、16号线，丽泽地区距离市区较近，又毗邻西客站，交通主干线路多,交通比较方便。丽泽桥区域商贸人车较为混杂。产业规划特点：在首都“一主一副三新四后台”的金融产业空间布局中的“一新”，规划定位为首都金融副中心，作为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。主要发展金融、保险、证券等行业。如创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构；此外也包括银行、保险、证券等金融业总部，以及国内外大型企业总部。市场特点：丽泽区域内现有建成项目
28、少，连片土地处于待开发状态。现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为中档项目，入市时间相对久远，体量小，配套设施相对落后,租金水平在2.5-4元/天/平米左右，较2009年同期租金水平相比，有0.70.8元的增幅，年涨幅10%。空置率持续保持在非常低的水平5%以下，由于区域内长期没有新入市项目,可选项目十分有限, 相对低廉的租金与区域内的发展中企业的办公空间支出预算相契合,入驻群体稳定。 丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，入住群体没有明显行业集中性,虽然有政策上的因势利导，但发展相对滞后，项目及周边配套设施相对落
29、后，办公氛围较弱，无法满足大型企业的办公需求。随着丽泽商务区规划的出台、南城计划中600亿元资金对该区域的投入，丽泽商务区写字楼市场开始启动，据2010年6月规划方案，核心区将建设一组地标性建筑，最高达300米左右。和亦庄、通州、石景山几个新兴的商圈相比，起步较晚，后续供应放量约在2-3年之后，未来几年内供应量约30万平米。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行3. 石景山CRD商圈：区位：北京石景山区五环路与长安街西北区域。石景山CRD规划，将打造集文化创意、商务办公、科技服务、休闲娱乐、旅游会展等功能为一体的首都文化娱乐休闲区，力求区域经济在首钢重工业搬走的契机下，转型升级，成为城区内拥
30、有最大后备发展空间的创新区，力求升级为京西副中心。背靠西山、永定河、八大处，生态环境良好。政策：其中中关村科技园石景山园为区内商务办公主要载体，入园企业有机会享受中关村科技园区产业发展政策、北京市文化创意产业支持政策和石景山园特色政策三重政策优惠。交通：地铁1号线、规划城铁S1线，阜石路、莲石路、长安街西沿线、西五环等城市快速路，杨庄路，交通良好。产业规划特点： 以文化创意产业为特色，高新技术产业为主体，现代服务业总部经济为支柱，汇聚现代商务金融、研发设计、科技服务等高端资源。其中以数字娱乐为特色的文化创意产业已成为石景山科技园区的先导产业。“国家数字媒体技术产业化基地”、“国家网络游戏动漫产
31、业（北京）发展基地”、“中国电子竞技运动发展中心”、北京市第一批“文化创意产业集聚区”相继落户园区。市场特点：区域内原来以首钢片区的厂房及住宅为主，交通及生活配套层次较低。早期建设的中关村科技园石景山园I区，为该区域最早的产业政策引导建设区域，多为低密度办公。后来首钢搬迁，腾出7.07平方公里区域用于产业建设，未来4年内供应约在40万平米左右。目前正在建设石景山II区。2011年5月，中关村石景山园新增2家上市公司，人人网（互联网）、易华录（智能交通应用），截至目前，石景山园境内外上市公司总数达到8家，其中境内3家，境外5家，企业孵化环境较好。客户及租售：随着石景山CRD规划的逐步实施，区域内
32、写字楼开发进入起步阶段，目前仅西山汇、融科创意产业中心有写字楼供应，项目较少，租售较为稳定。客户多以中关村科技园相关的中小型科技、电子、医药、机械、文化创意、传媒类为主。因区域内供应少，租售稳定，租金1.7-3元/平米/天，空置率相对较低，在6%以内，低于北京市平均水平。售价走势：（数据来自搜房网监测）上行平缓，整售拉低区域内新增项目少，其中融科、西山汇项目整售、及整栋产品价格较之2010年散售产品单价，因整售定价与散售定价的差别有所拉低。4. 亦庄新城商圈：区位及空间规划：北京东南部五六环之间京津塘高速东西两侧，西部核心区为亦庄写字楼较集中区域，路东区正在起步开发阶段。亦庄经济技术开发区是北
33、京唯一的国家级经济技术开发区，是环渤海经济圈的重要战略要地之一。亦庄新城是“两轴两带多中心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”和“国际宜业宜居新城”。至2020年，亦庄新城规划人口70万，建设规模约为100平方公里，发展为适合就业和居住的现代化国际新城。形成“两带七片”的空间规划结构。写字楼主要分布于路西核心区的荣华路、轻轨线沿线，商务带正在逐步形成过程中。政策：同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策。交通：扼守京津咽喉要道，连接首都机场、南苑机场、铁路货运站、公路货运主枢纽、国际物流中心，四环、五
34、环、六环、京津高速、京津塘高速、博大路、大羊坊路、成寿寺路、西环路、东环路路网密集，轻轨L2号线及未来规划M12、S6等多条地铁线，交通良好。但路东路西通道较少，东西交通较为不便，有待改善。产业规划特点：以高端产业和总部经济为依托，面向国际市场的高端产业园区，构筑东南部产业发展带。以高新技术与现代制造业为主，形成了生物医药、电子信息、汽车、装备、光机电一体化、新材料新能源和软件制造等产业链条。市场特点：产业发展在几个新城中起步最早，但多以工业厂房和现代制造业为主，写字楼市场总体不成熟，但发展势头较好，未来供应量约69万平米，竞争激烈。亦庄区域自规划以来，主要是以工业厂房和现代化制造业为主。因为
35、交通、商务氛围的发展较慢，区域内写字楼市场一直不成熟。除政府办公及少量中小公司办公外，市场供给与需求表现一般，发展较为缓慢。随着亦庄新城的规划，以及轻轨即将运行的便利，区域内的写字楼市场开始有了比较好的发展势头，未来供应量即将出现井喷，产品在硬件方面，都将得以升级，在营销方面，将以租赁为主，部分整售或散售。 项目名称档次未来供应量（万平米）租售方式力宝广场高档4整售荣京丽都北地块待定15租赁博达国际大厦南地块待定5租赁辛基铂尔曼地块待定11租赁瑞森国际大厦中档4.5租赁我司项目待定30销售小计69.5亦庄早期的写字楼大多规模档次较低，布局分散。近年中高端的朝林大厦、隆盛大厦、亦城国际逐步出现，
36、结合未来供应来看，由于区域写字楼需要交通及形象的保证，区域写字楼都点状的分布于荣华路沿线及轻轨沿线。特别是亦庄核心区内，整体交通条件，形象昭示感，与政府部门的便利性，都对商务氛围的形成都具有优势，路东区相对来说，展示性、便利性、可达性都处于劣势，但未来站前综合服务区的配套建设会对路东办公市场带来利好。客户及租售：原区域内的客户，以中小型公司的租赁为主，租金水平低下，普遍在2-2.5元/平米之间，但随着朝林大厦、亦城国际、国际企业大道C02、隆盛大厦的销售和租赁，北京南城区域品质较好的中大型公司的部分机构开始陆续进入到开发区，包括机械设备、生物医药、能源材料、科技科贸等，区域内的租金水准也开始涨
37、至3.7-4元/平米。中低档写字楼基本满租，空置率2%以下。中高档写字楼空置率在10%以下。购买客户以高速发展的中小型企业为主，多为自用，部分投资客户购买用于出租或升值转售。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行，速度加快四、 其他方面情况：写字楼客户选址需求、交易税费(一) 写字楼客户选址需求特征1. 写字楼选址遵循的三要素区域、位置、物业。有资料显示，国外的企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个要素。第一个要素是整个目标商圈的开发状况；第二个要素是具体的地点，即办公物业的地点选择；第三个要素是具体的物业和物业管理。在商圈上，很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企
38、业在选择一个大的区域。在产业环境的诸多构成因素中，除了考虑地区受教育劳动力数量、已有教育资源外，还会考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面，会把一次性成本降到最低，包括生产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、电力供应等。2. 写字楼选址会看运营成本这是当前企业写字楼选址所最关心的问题。以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施，是因为那时经济相对落后，城市发展水平较低，地理位置成为决定企业成败的关键因素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言，企业知名度不高，企业对所选办公
39、楼是不是能达到彰显企业实力、宣传企业形象的目的非常关心。同时，企业还关心写字楼的空调、电力、交通等配套设施，对运营成本则不大重视。现在的情况相反，当企业选择写字楼的时候，第一个考虑就是运营成本或办公成本，离开了成本就谈不到写字楼物业的好坏，这也是企业对股东负责，对财务报表、对现金流负责的表现。作为企业写字楼选址关键点的办公成本，包含许多方面，租金只是其中的一项，还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布区域而言，CBD地区的平均入住成本最高，金融街地区比CBD稍低，中关村地区次之。除此之外，企业写字楼选址还要注重交通状况、健康安全、配套服务，员工关系。一种新的趋势是，除了
40、企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外，人力资源部门也参与其中，在选址的时候开始考虑写字楼周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便，是否有利于留住人才等方面的问题。企业在做出写字楼租赁或者购买决策的时候，要把企业选址当作是企业经营活动的一部分，不只考虑物业本身的软硬件条件，还考虑财务关系、员工关系。买房,购房,装修论坛,房产论坛3. 一线商圈新兴商圈写字楼竞相辉映，按需选择在北京，企业办公选址大抵经历了几个发展阶段：分散型的高级酒店阶段、一线商圈的纯写字楼阶段和新兴商圈特色阶段。所谓一线商圈是指CBD、金融街、中关村三大商圈，新兴商圈主要是指BDA商圈、上地商圈、东二环商圈等新兴
41、商圈。九十年代初，很多外企选址基本上在高级酒店（如北京饭店等），以利于推广产品和吸引客户；在三大商圈逐渐形成过程中，企业发现酒店并非专业办公环境，于是搬到纯写字楼，如国贸中心、嘉里中心以及金融街的一些写字楼。随着经济的发展，具备产业聚集优势的亦庄、上地等商圈开始兴起，对企业的吸引力也越来越大。如TOM从东方广场搬到BDA，这都从一个侧面说明，企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境的要求越来越高，同时在一步步降低运营成本。坛,装修论坛,业主论坛# m/ x3 o& 4. 不同类型的企业有不同的写字楼选址要求对于一部分企业可能宜于选择新兴商圈，如：网络公司、软件研发公司等；但是银行、
42、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等服务类企业则更加适合CBD、金融街、中关村三大商圈，因为这些企业要大量接触客户，需要集聚效应，是不可分割的产业链。以北京金融街为例，统计显示，进驻金融街的企业主要集中在金融业，约占入驻金融街全部企业的二分之一，而随着该区域写字楼供应量进一步增长，将会有更多的金融企业和与之相关的企业入驻金融街。根据北京写字楼信息网的调查，在金融街的客户中，整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的占据相当比例。这正是由企业特点和产业链集聚所产生的结果。总之，企业选择写字楼会综合各方面因素。会选择适合自己公司的产业特点、适合自己公司财务状况、员工状况
43、的写字楼买入使用或租赁。房产论坛,装修论坛,业主论坛 R& u T! 4 J2 (二) 写字楼交易税费1. 二手买卖税费：卖方：单位 买方：单位卖方：去所在注册税务部门去核税 买方：契税：3%卖方：单位 买方：个人卖方去所在注册税务部门去核税 买房只需交纳：契税：3%卖方：个人 买方：单位卖方：无买方：营业税：差额的5.5%个人所得税：差额的20%契税：3%土地增值税：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。印花税：
44、万分之五2. 写字楼出租税费1) 业主为：个人营业税：租金3% (起征点5000元，5000元以下免)房产税：租金4%城市建设维护费：租金0.03%教育费附加：租金0.09%印花税：租金0.1%（2）个人所得税：租金1%租赁管理费：租金2% 2) 业主为国内企业：租赁管理费：租金2%租赁印花税：租金0.1%（2）房产税：房产原值70%1.2%（新建成或购置新建房屋免纳三年）带征企业所得税：租金2.3%营业税：租金5% (起征点5000元，5000元以下免)3) 业主为外资企业：营业税：租金5% (起征点5000元，5000元以下免)预计所得税：（租金-营业税）10%房产税：房产原值70%1.2
45、%租赁管理费：租金2%租赁印花税：租金0.1%(2)五、 北京写字楼宏观市场总结预判展望后市，随着全球经济走出衰退，国内经济继续发展，跨国企业和国内企业将继续保持对写字楼、商业地产的巨大需求，保证市场需求的强劲增长。另外，写字楼受到调控的影响较小，投资持有具有稳定的成长性和回报，发展潜力和前景依然良好。后市，乐观预计，未来十到二十年，北京写字楼市场都将保持在一个高速发展的时期。北京写字楼市场可能呈现如下特点：(一) 从宏观经济走势来看，由于实体经济的强劲增长，写字楼市场将继续强势运行，北京写字楼市场整体仍有一定上升空间；(二) 从供需来看，除了CBD区域外，郊区写字楼项目的发展将有力弥补核心区
46、域供应不足的问题，竞争也较为激烈。预计空置率，在核心商圈内如CBD、金融街、中关村等，依然保持低位运行，售价及年平均租金将持续上涨。(三) 从租售来看，由于房地产政策调控的影响和“商住倒挂”在一定时期内继续存在，写字楼平均售价和租金有望持续上扬“补涨”。随着保险资金投资不动产暂行办法的出台，国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资。保险机构或将成为大宗交易的主要买家。另外，由于商务部门的“限外”等政策，尤其对其中涉及对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查。预计国内投资者在2011 年北京写字楼大宗交易中的比重将加大。 (四) 从产品结构来看 ，项目整体以综合体形式居多，
47、多有商业、酒店或公寓配套，写字楼以整栋、整层出售增多，小面积分割销售较少，高端产品大单成交频现。2011年是“十二五”的开局年，在产业经济结构的升级和转型要求下，企业独栋、总部基地、绿色低碳写字楼等新形态的写字楼产品，将占据相当市场的市场份额。(五) 从商圈分布来看除了核心区域的CBD、金融街、东二环传统商圈继续保持优势外，同时郊区新兴商圈写字楼项目也迎来建设热潮，南部丽泽商务区及亦庄、西部CRD、通州运河商务区都在积极拓展新的市场。 第三部分 案例研究本次调研因时间有限，重点选取城市中心区传统核心商圈泛金融街、泛CBD区域及城市外围新兴商圈石景山、丰台丽泽、通州、亦庄区域在售在租典型项目进行调研，以期了解北京写字楼市场核心商圈及外围新兴商圈情况，为我司项目研究提供支持。一、 个案情况金贸中心1. 案例分布图：太平洋保险大厦百盛大厦光耀东方宏昌商务园西山汇融科创意产业中心优筑天龙华鹤北京ONE瑞都国际亦城国际燕
