《南京小户型市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京小户型市场分析.docx（16页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、南京小户型市场分析一、 近期宏观政策分析1、 近期政策分析近期国家为明确房价控制目标频繁出台调控政策，先是1月28号出台国八条政策、2月9号央行又相继对于人民币存贷款基准利率上调0.25%，公积金贷款利率5年期以上上调0.2%。由此可见一系列组合拳拉开了2011年的调控序幕。 “8”国八条要点对比解析：内容2010 年“国十条”及相关配套政2011 年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在
2、一定时期内限购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手段差别化利率二套房贷款首付 50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足 5 年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。n 首次明确提出“房价控制目标”，表明调
3、控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。n 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。n 金融、税收手段全面升级。n 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。2、政策对于市场影响分析政策解析：n 从此轮政策来看国八条主要是针对住宅的，金融政策主要目的还是以抑制通胀为目的，但其对于市场客户在一定程度上还是增加了一些压力。n 对于市场投资客户来说，总价较高的房源势必提高了投资门槛，而总价低的小户型将会是客户投资首选，因此政策的出台将促使小户型投资转热。n 对于市场投资客户来说，对于投资地产的信心会有一定打击，而二套首付、利率提高、及三套限购的出台势必挤压部分投资客转向商业地产。3、住宅商业
4、投资对比内容解析住宅商业政策涉及层面涉及未涉及限购本地居民限购两套，外地居民限购一套无首付一套30%、二套60%50%贷款利率部分银行首套8.5折、二套不低于1.1倍1.1倍贷款年限最多可带30年10年住宅、商业对比解析：通过对比我们发现，近期出台国八条对于住宅地产的调控非常严厉，而商业地产并未涉及，通过对比限购、首付、贷款等方面我们发现，投资商业地产主要劣势在于贷款年限，从政策调控分析，在信贷和限购方面，商业地产的优势得已显现，但商业地产对于投资环境要求较高，因此仍存在一定的经营风险。二、 目前市场小户型分析1、小户型分布目前南京在售的小户型楼盘约30个，从楼盘分布来看，主要分布在江宁和城中
5、板块各占39%和26%，河西目前在售楼盘只有2个，占6%。2、小户型销售分析目前市场共计约有小户型13810套，销售5323套，销售率为39%。从各板块小户型来看，小户型主要集中在楼盘较多的江宁，城中和城北销售率超50%。3、 各板块小户型价格分析从各板块小户型价格对比，江宁板块为12642元，城中为26634元，部分核心位置价格达35000元，城北均价17500元，城南价格为16515元，河西为17500元，部分核心位置楼盘小户型价格达到22000，浦口区域由于只有一个项目且为5.3米挑高，价格为15000元。4、 市场存量分析从市场小户型存量来看，主要集中在江宁板块，该区域占市场存量的45
6、%。而河西板块仅占市场的6%，可见此板块在市场存量还是非常少的。楼盘列表楼盘名称板块上市销售余量销售均价胜泰华府江宁24412112314800城市之光国际公寓江宁1349187116210600东渡国际青年城江宁5444150312800莱茵铂郡江宁71010061012000文鼎雅苑江宁36515121411000天泰青城江宁2131714212800丹佛小镇江宁1688088平层11000，挑高15000亚都天元居艾尚江宁29957242精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁4749837616000金陵天成金公馆江宁450803701400021世纪国际公寓江宁2004615
7、411700城开汤山公馆江宁108822613000长江路九号城中33613220432000金陵尚府城中1271151224000皇册家园三期南第城中1501173320800凯润金城城中67823044838000京隆国际公寓城中44423520925000蓝晶国际城中2345418020000万豪中心公寓城中1035782253待定晓庄国际广场城北90055934116000御湖国际城北78329349020000中央上尚城城北3132783515000玉桥国际公寓城北42079341挑高23000、平层19000德盈国际广场城南89560129417500蓝岸3G城南107217290
8、013000赞成领尚城南180018019000明门城南28313914416560天凤国际广场浦口96544215000盛世公馆河西55022432613000长发都市蓝瑟河西1904514522000合计1381053238487175205、 小户型特点分析通过调研我们发现目前南京小户型有以下几个特点n 在楼盘产品类型中，主要已挑高、平层两种，纯挑高项目占20%，纯平层占60%，挑高和平层结合的占20%。n 从各项目产品面积上，主力户型面积都在40-60之间。n 从楼盘装修情况来看，纯毛坯占36%、纯精装占50%、精装和毛坯都有占24%，其中平层产品主要已装修为主，挑高产品多为毛坯。n
9、在产品产权性质上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%.n 从各项目小户型价格上，小户型价格比其周边普通住宅要贵10-20%。楼盘列表楼盘名称板块主力面积（）是否精装OR挑高产权性质价格（元/）胜泰华府江宁32-80精装、平层70年14800城市之光国际公寓江宁40-60精装、平层65年10600东渡国际青年城江宁38-54毛坯、平层70年12800莱茵铂郡江宁46-65精装、5米挑高40年12000文鼎雅苑江宁30-80毛坯、4.85米挑高70年11000天泰青城江宁36-46、60-90精装、平层70年12800丹佛小镇江宁35-55毛坯、平层、挑高70年平层11
10、000，挑高15000亚都天元居艾尚江宁43、68毛坯、精装、平层40年精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁41-69、44-130毛坯、挑高40年16000金陵天成金公馆江宁52-87精装、平层65年1400021世纪国际公寓江宁50-60毛坯、平层70年11700城开汤山公馆江宁40-85精装、平层70年13000长江路九号城中50-80精装、4.99米挑高50年32000金陵尚府城中40-75精装、平层65年24000皇册家园三期南第城中30-60毛坯、平层40年20800凯润金城城中48-79精装、平层65年38000京隆国际公寓城中43、52-58、75精装、平层65年2
11、5000蓝晶国际城中53-81精装、平层70年20000万豪中心公寓城中4050毛坯、平层70年待定晓庄国际广场城北32-50毛坯、平层和5米挑高40/65年16000御湖国际城北32-120毛坯，平层70年20000中央上尚城城北40-80精装平层、4.8米挑高毛坯65年15000玉桥国际公寓城北40-80精装平层、4.7米挑高毛坯65年挑高23000、平层19000德盈国际广场城南50-80精装平层、5.2米挑高毛坯65年/40年17500蓝岸3G城南60左右精装、平层40年13000赞成领尚城南40、60、90精装、平层65年19000明门城南50、60毛坯、6米挑高40年16560天凤
12、国际广场浦口39-96毛坯、5.3米挑高40年15000盛世公馆河西40-50精装、平层40年13000长发都市蓝瑟河西50-81精装、平层70年220006、 市场小户型销售特点分析n 产品设置与销售的关系从市场小户型产品楼盘销售分析，目前市场产品2010年底存在集中上市，由于销售时间较短，现阶段整体销售率较低，就目前市场销售情况分析，挑高产品市场销售率最高，就目前市场产品来看，挑高大多是毛坯。n 产品年限与销售的关系从市场产品年限分析，目前市场70年的销售率最高，达46%，其次是50年，65年产品市场的销售率为30%主要原因是由于江宁城市之光公寓年底集中上市造成供应量短期剧增所至，因此，分
13、析认为，小户型产品40年产权的销售率相对较弱。 n 产品面积与销售的关系在对各面积段上市量和销售量的销售率分析， 41-50产品市场销售率最高，销售率达到了74%。n 产品功能设置与销售的关系通过对采样数据分析，市场公寓类产品有阳台设置的仅有25%，无阳台设置的占到75%，而从销售进度看，有阳台设置的销售率达到76%，较无阳台设置销售率提高了27个百分点。7、 市场重点项目个案销售情况项目名称晓庄国际广场中央上尚城德盈国际广场莱茵铂郡天凤国际广场挑高高度5米4.8米5.2米5米5.3米装修情况毛坯毛坯毛坯精装毛坯产品年限40404040（实际32）40主力户型(平米)46/57/6032/45
14、/5052/60/8046/6539/57在售价格（元/）1600015000175001200015000区位环境距离地铁迈皋桥站项目1.5公里距离中央门商圈2.5公里左右5分钟可达中华门地铁站5分钟可达1号线天印站浦口过江隧道口上市时间2010-10-232010-12-222010-11-272011-1-82010-07-28销售情况上市销售上市销售上市销售上市销售上市销售5605202281914954957101009654项目销售率93%84%100%14%56%从市场销售热点项目分析，项目有个共同的特点是距离地铁站较近，距离越近销售情况越好；从产品挑高特点分析，挑高4.8的比挑
15、高5米、5.2米的销售率分别低9%、16%，可见区位环境和产品本身是导致项目热销的主要因素。部分项目由于区位环境优势较弱、或因自身产品问题导致销售情况不佳，如莱茵铂郡，其与地铁的距离也较近，但因其实际产权年限仅有32年，导致其销售速度的下降，而天凤国际广场、丹佛小镇、玉桥国际公寓则因为距离地铁站较远，不具备的交通优势，一定程度上也影响到了其市场的整体销售。 三、 河西小户型市场分析1、 河西小户型发展概括河西的小户型发展要从05年初开始，早期项目有东渡青年城、宋都奥体名座，产品以平层挑高，东渡户型以50平米为主，奥体名座以55平米为主，价格为5000元左右，到05年4月紫金西区中央和嘉业国际城
16、推出2号楼小户型，产品为精装，价格在6000元左右，这些项目为河西最早的小户型项目，一直持续到06年底项目才都销售完。2007-2008年河西小户型开发出现断档，开发主要以住宅为主，直到2008年底调控政策出台，金马郦城推出部分精装小户型，主力户型面积为35平米左右，价格为7500元左右，2009年上半年河西小户型也出现了短时间的断档，到2009年金地明京9月推出280套左右精装小户型公寓，主力户型为75左右，价格为20000元-25000左右，目前都已售完，早期项目，推出的小户型都是整体项目的一小部分作为小面积公寓推出。2、 河西小户型价格分析项目类型项目名称在售价格（元/平米）均价（元/平
17、米）在售小户型盛世公馆1300017500长发都市蓝瑟22000二手小户型东渡国际1070314500紫金西区15761奥体名座14402嘉业国际15360金马郦城162742010年11月4号盛世公馆上市，2010年12月19号长发都市蓝瑟项目上市，该项目都为精装平层，目前盛世公馆在售均价为12000元/平米，长发都市蓝瑟销售价格为22000元，在售小户型均价为17500元，而目前河西二手小户型除东渡国际项目外，其余项目价格也达到了15000左右，整体二手小户型均价在14500元左右。3、河西小户型现状分析从河西区域环境来看，目前两项目总体市场存量约为740套，销售269套，销售率为36%，
18、项目都为纯小户型项目。目前区域已形成了一定的成熟度，在售仅有2个楼盘，市场存量也较少，从两楼盘销售来看，销售情况较好，在政策调控影响，河西板块利好的拉动下势必促使小户型市场发展，河西作为南京小户型的热点区域，发展前景较好。4、河西小户型个案解析项目名称盛世公馆长发都市蓝瑟产品类型精装平层精装平层产品年限4070装修标准（元）10002500-3000主力户型（平米）31/43/6850/53/67/78上市时间:2010-12-192010-11-04销售情况上市销售上市销售55022419045销售率41%24%河西现有小户型项目2个，都为精装平层项目，从产品年限来看，盛世公馆为40年，长发
19、都市蓝瑟为70年，从装修来看长发都市蓝瑟装修档次要高于盛世公馆，上市时间在去年11、12月，从销售情况分析盛世公馆销售率为41%，长发都市蓝瑟24%，主要原因为盛世公馆推出价格较低。四、 河西商业分析1、 目前商业发展基本概况经过六年的发展河西CBD一期已近建成，二期正在建设中，现有人口约35万，规划人口60万，目前中心区域主要商业有两大类，一是小型商业广场，二是项目底层商业，从商业分布来看，主要是沿中央绿轴两层。现阶段商业发展还不完善，目前商业主要服务于两类人群，一是居住在河西区域客户，二是在河西上班族，但主体还是已上班客户为主，主要业态已餐饮和银行为主。2、 目前区域商业销售概括楼盘名称售
20、价租金层高面积经营范围余量宋都奥体名座3万左右（正面朝奥体大街的门面）63（因是挑高户型，已隔成两层，实用面积大约在120）的租金9万/年（目前业主对外出租的报价）4.8米/1层1200多（目前在售的：早期宋都的售楼处）不可以做餐饮剩1200多的一套中泰国际广场（商铺：-1F4F）1.8万-3.3万/ 12的 1万多/月 2.5米 -1F-4F 12-40左右不可以做餐饮,目前是红星美凯龙，在经营家具 有部分紫金西区中央3万-3.3万元/（目前业主对外的报价） 100的 16万元/年（4号楼的商铺） 一层4.8米 100-170左右只有4号楼朝西的可以做餐饮，别的楼都不可以目前4号楼在对外租的
21、有3户左右嘉业国际城18000-50000元/（4F：18000 3F：25000 2F：30000 1F：50000）/4.5米20上千部分区域可做餐饮，根据实际情况剩2间铺面， 80多平米3、 未来商业发展趋势从各项目商业发展来看，铺商业基本都已成型，主要以餐饮、美容、银行、图文、超市为主，目前嘉业国际SHEWALK商业广场处于招商阶段，后期区域商业发展将以嘉业和中泰广场商业为中心，沿中央绿轴向南北两侧发展。五、 本案区位优势分析1、区域未来发展规划整体河西板块首先发展起来的是北部板块，依据龙江新城市中心的商业配套，拉动了其周边城市建设的大发展，目前该区域正面临着新一轮的开发势头。 中部板
22、块随着十运会的确定，加快的中部的建设力度，目前其板块以基本成型，板块内90%以上的土地均以出让，后续将基本无土地出让。 2、区域发展现状分析1）、CBD发展现状本案处河西发展的第一梯队，其后续的长效规划必将会本案带来更大的升值预期，更能影响更多投资者的关注，目前CBD一期已经落成，中心商务区已形成较好的办公氛围本案位于CBD一期东侧，距离CBD中心区500米，区位条件优越，目前CBD二期项目也都以开工建设。目前河西CBD区域工商注册企业数1300户，注册资本106亿元，其中千万元以上企业120户。金融及准金融企业76家-汇丰银行南京分行、乐爱金财产保险（中国）有限公司、南京紫金投资控股有限责任
23、公司、总部型企业35家-首都银行（中国）有限公司、中国石化集团华东石油局、中储粮集团等、科技研发企业98家南京联勘科技有限公司、南京皓都信息科技有限公司、南京苏惠信息技术有限公司等；贸易型企业140家南京万川医药有限公司、南京美泰实业有限公司；商务服务企业520家天健正信会计事务所江苏分所、江苏华康保险代理有限公司、南京新与力文化传媒有限公司等；商业企业40家法国家乐福超市中央公园店、南京红星国际家居广场奥体店等；酒店餐饮企业20余家联强国际国贸大酒店、仁恒国际公寓酒店、俏江南餐饮等。入驻企业职工约1.5万人。 2）、项目区位分析本案位于河西新城奥体片区，紧邻河西中心商务区一期，分别距离地铁1
24、、2号线673米和810米，交通条件优越，区域目前已近形成较好的配套，随着中心商务区的不断扩大和完善，区域成熟度将越来越高，同时10号线也将在2014年完成通车（连接江北区域），并在元通站设置中转站点，从而进一点的扩大了区域的人流量。3、后期发展利好2014青奥会确定在南京召开，主会场为奥体中心，前期青奥村选址在南部双闸村附近，原本是以此带动南部建议的快速发展，但据南京规划局官方网站8月12日发布的一则招标公告，青奥村最新地址在河西滨江大街东侧，江东路西侧，江山大街北侧。为原先河西国际博览中心的二期用地，就在国际博览中心会展中心的南侧，未来青奥村本案1500米左右，随着青奥村的确定，后期周边配
25、套建设将不断加大，对于本案的有着较大优势。六、 本案S、W、O、T的分析1） 项目优势（S）： 本案处于河西新城奥体中心片区，目前区域交通、配套较为完善； 本案距离地铁1号线700米左右，交通条件优越； 从市场销售情况来看，挑高产品销售量最高，本案产品为挑高，产品优势明显； 本案性质属商业类用地，从目前看，政策因素对其约束性小，在住宅市场受到较大打压的情况下，商业类住宅产品将会是今后市场投资的一个热点产品。 产品设置时尚，现代感强，较能吸引眼球，如辅以较好的推广，定能达到事半功倍的效果。 产品主力面积段属市场主需，易于后期销售。2）项目劣势（W）： 4.8米挑高可谓比上不足比下有余，优势有，但
26、并不非常的明显，对提升项目卖点和单位，自身存在一定的制约性； 项目为40年产权，产权年限较短，从前期市场产品的总体情况看，对销售速度和销售单价都会造成一定的影响； 从现阶段产品上，本案公寓产品没有做阳台设置，从市场的情况下，无阳台产品的销售速度和价格都将会受到一定的影响。3）发展机遇(O)： 区域目前已近具备一定的成熟度，后期环境将更加完善； 目前调控政策已形成，客户投资受限，而本案的商业性质，较好的回避了政策因素主力面的影响，产品投资利好凸显，市场机会较大； 市场挑高项目较少，区域竞争对手也较少，市场环境较好。 青奥会的筹办，青奥村的筹建、一、二号线的开通，十号线的筹建，对本案而言是绝好的发
27、展机会； 中央商务区二期已开工建设，后期商务人员将不断增加，小户型租赁需求将不断增加，本案紧邻CBD，区位条件优越。4）发展威胁(T)： 政策调控的不稳定性，对于市场投资客户信心有所打压；本案建议：1、政策方面：抓住现阶段政策层面对住宅市场强压而对商业地产还末涉及的特点，展开有效的项目推广，扩大项目的影响力，创造市场新的热点； 2、关于挑高：受南京容积率政策限制,4.8米调整的可能性较小,因此,建议在产品样板设置时,要充分的考虑层高分隔与空间的关系,达到即实用又好用的效果,提升项目的综合竞争能力,保证创造更大的利润值；3、精装修是小户型产品销售的主流模式，建议本案也以精装的形式出现，以满足对投资者的购房需求；4、上市时机：区域商务环境以日渐成熟，交通环境便捷，后续CBD南延也全面开工建议，青奥会各项配套也在加紧进行，同时区域内同质产品少，宏观政策影响面小，在政策对住宅市场强压的情况下，一部分资金将要流向其它领域，而本案的商业性质，公寓特点，必将会影响到较大一部分投资者的目光。 金石地产 2011年2月
