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1、南安市丰州项目初步市场调研报告恒丰伟业（泉州）策划顾问有限公司2007年9月第一篇：宏观市场和现状分析一、全国宏观经济概况1、全国宏观经济2002-2006年国内生产总值及其增长速度2006年，国内生产总值为209407亿元，比上年增长10.7% 国民经济连续四年保持两位数增长，经济运行平稳、持续； 国家在一段时期内不会出台大的经济政策。2.固定资产投资20022006年固定资产投资及其增长速度 2006年，固定资产投资增幅为24%，其中，建筑业增幅为50.1%，房地产增幅为25.4%，均高于城镇固定资产投资24.5% 。 固定资产增幅连续四年超过20%，城市基础设施进入更新改造时期，建筑业增
2、幅达到50.1%，投资过热。二、南安市宏观概况1、市场状况南安概述南安，地处泉州和厦门的连接区域，与台湾、金门隔海相望，战略地位极其重要。全市面积2036平方公里，人口147万人，海外侨胞和港澳台同胞300多万人，是全国著名的侨乡，福建沿海经济开放区的新兴城市。 全市现辖20个镇，2个乡，7个直属农场。作为定位为现代化工贸侨乡城市的南安，目前在十一五规划中，已明确提出确立“双擎四翼”总体布局体系，加速推进南安市城市化进程。 随着大泉州城市建设的推进，市政府提出“东进、南下、西拓”的发展布局，在西拓中，南安城区将成为泉州西翼副中心城市，成为泉州“半小时”城市群的重要组成部分，在此机遇下，南安城市
3、建设迎来新一轮发展，而在南安市“十一五”规划中，明确目标为至2010年，南安城市建成区人口25万平方公里，建成区人口达25万人，在推进南安城市进一步的发展中，南安中心城区将被打造成为全市新一轮发展主引擎之一。2006年全市完成生产总值比增12.1%，财政总收入比增一五.3%；工业总产值比增12.7%，其中规模以上工业产值比增19.7%；对外出口商品总额比增22.3%，自营出口商品总额增长29.4%。同时，全市又新获3枚“中国驰名商标”。55个重点建设项目已开工52个，开工率达94.5%；一五0个重点工业项目有91个开工或已投产，占60.7%，完成投资量较去年同期都有较大幅度的提高。一三件一八个
4、为民办实事项目建设进展顺利，基本实现时间过半、任务过半。全市合同利用外资14058万美元，比增171.3%；实际利用外资2886万美元（验资口径），比增26.1%。利用外资项目在规模和产业结构上都有可喜的变化，新批外商投资项目40个，项目投资总额17910万美元，比增240%；其中，已获泉州批准合同利用外资超1000万美元的项目4个，正在洽谈的投资超1000万美元的项目7个，涉及纺织、五金、水暖、电子、石材等行业。电力供应持续增长，全社会用电量增长12%，其中工业用电量增长一三.3%；最大日用电量首次突破900万千瓦时，达975万千瓦时。金融对经济支持力度加大，6月末全市各项存款比年初增加30
5、.6亿元；各项贷款余额一三2.24亿元，比去年同期增长24.6%。房地产市场持续活跃，全市商品销售面积16.67万平方米，销售金额4.23亿元，分别增长147%、283%；商品房新开工面积19.56万平方米，同比增长281%。五是系列经贸活动反响良好。招商引资和项目落地年活动扎实开展，富有成效。年初的全国泵阀水暖展洽会签订合同金额12.3亿元，展会规模、参展企业和参展产品数量、签约项目均达历年新高。出台实施了关于加快社会主义新农村建设的实施意见，年初确定的40个新农村建设示范村和1一三个农村环境卫生整治示范村建设扎实推进，并涌现出康美兰田村、官桥内厝村等典型。农村经济稳步发展，农村和农业基础设
6、施建设步伐加快，7月10日泉州乡村游启动仪式在南安市成果举行，引发全市乡村旅游的不断升温。农民增收渠道不断拓宽，上半年组织培训农村劳动力7761人、转移7114人，城镇居民人家可支配收入、农民人均现金收入分别比增9.9%和7.7%，均高于去年同期。加快推进教育强市创建步伐，素质教育全面实施，新课程改革继续深入，教育质量不断提高，今年高考600分以上达230人，居泉州各县（市、区）首位。组织申报4个国家级、8个省级科技项目。创建国家卫生城市工作取得新进展，重大疾病防治水平迈上新台阶。社会保证进一步完善，发放低保金426.6万元，新增养老、失业、医疗、工伤、生育保险参保人数1.95万人。继续保持较
7、低生育水平，环保工作取得较大进展，污水处理厂完成设备安装调试，垃圾焚烧发电厂动工建设，晋江流域水环境保护和近海水域环境整治扎实开展。2、地理环境南安市位于福建东南沿海闽南金三角中心区域,地处晋江中游,东经1一八8301一八3620,北纬24342519。东接鲤城区、丰泽区、洛江区，东南与晋江市毗邻；南与厦门翔安区的大、小嶝岛及金门县隔海相望；西南与同安区交界；西通安溪县；北连永春县，东北与仙游县接壤。全市陆域周长3一三公里，东西宽45公里，南北长82公里，陆地面积2036平方公里，海域面积61、6平方公里，海岸线长32.8公里。南安全境山峦起伏，河谷、盆地穿插其间。地势西北高，东南低。海拔高程
8、超过1000米的山峰有翔云的云顶山、东田的芹山、向阳的五台山、蓬华的天柱山。丘陵山地、水域、平原分别占全市总面积的73%、6.3%和20.7%，素有七山一水二分田之称。主要河道为东溪和西溪，系晋江上游支流,两溪在丰州的双溪口汇合为晋江，经泉州湾入海。滔滔两溪水，润泽着肥沃的土地，积淀了丰富的资源，孕育了丰饶的物产。南安地处亚热带,属南亚热带海洋性季风气候，依山傍海，山青水秀，气候温和，四季如春，雨量充沛。年平均气温20.8，降雨量介于1000-2000毫米之间。四序有花常见雨，一冬无雪却闻雷是南安气候特点的形象概括。3、自然资源 （1）地理资源 南安土地总面积3052869.9亩，现有耕地51
9、7410、1亩，园地311098、8亩，林地一三25一八2.7亩，草地198.1亩，其它农用地122034亩，建设用地448482.9亩，未利用地328463.3亩。（2）森林资源 南安森林资源十分丰富。全市林业用地面积170.8万亩，林木蓄积量一五0万立方米，森林覆盖率51.6%，现有森林多为天然次生林和人工林，主要的用材树种有马尾松、湿地松、杉木、木荷、相思、桉树等，还有南方红豆杉、樟树、福建柏、油杉、米槠、闽粤栲、格氏栲等珍稀树种。全市现已建设巨尾桉等速生丰产林基地4万亩，花卉基地面积1万亩，省级森林公园3个，县级森林公园2个。（3）水资源 南安多年来平均水资源量为17.366亿立方米，
10、入境客水41.406亿立方米，地下水资源1.035亿立方米。人均年占有水资源量1173立方米，占全省人均水资源量的39%。晋江水系在本境内的河流有东、西溪中下游段及晋江部份干流，有5条小流域被水利部、财政部联合命名为全国水土保持生态环境建设示范小流域。2001年10月南安通过省初级水利化试点县（市）建设的验收，全市已建成大中小型水库、机电灌站、江海防堤、拦河闸坝、水电站、乡镇供水以及节水灌溉等各种水利水电工程1.4万多处，现有小（二）型以上水库149座，占泉州市的67.6%，城区防洪堤总长25.26公里，防洪标准达20年-30年一遇（远期50年一遇）；乡镇供水工程26处，日供水能力19万吨。南
11、安有丰富的地热资源,其中最具开发价值的是码头新汤的温泉，可供开发为疗养、游览胜地。（4）水产资源 南安海岸线长32.8公里，10米等深线以内浅海面积5.6万亩，滩涂面积3.6万亩；大小溪流河道400千米，溪滩4.5万亩，可供养殖的水库、山围塘、池塘、井潭52729亩；可养鱼的稻田214425亩，可供热带鱼类越冬保种的温泉3处。水产资源较丰富，鱼、虾、贝、藻种类繁多，是我省坛紫菜主产区之一。（6）矿产资源 南安矿产资源丰富，已探明储量的矿藏有花冈岩、辉绿岩、陶瓷土、高岭土、铝土、绢云母、紫砂土、泥煤、钨、锰、铁、铅、锏、钼、水晶、锌、磷等28种。第一大非金属矿藏花岗岩，储量约30亿立方米，年开采
12、量约1000万立方米。其中产于丰州的砻石饮誉中外，可广泛应用于化工工业及雕刻，同时是优质建筑材料，可做高级装饰面板、异型线条、弧板等产品，已成为大型的城标雕塑、龙柱、罗马柱及知名建筑首选石材。北京毛主席纪念堂、厦门港海中覆鼎山上郑成功塑像、北京人民大会堂、南京中山陵等重要建筑都采用它。除花岗岩外，第二大非金属矿藏高岭土，总储量约8700万吨，目前年开采量约50万吨。4、交通航运南安交通四通八达，初步形成以市区为中心，高速公路、铁路为依托，国省道为枢纽，县道为辐射，乡村公路为连接，港口码头为延伸的交通运输一体化网络服务保障体系。福厦高速公路、国道324线、省道307、308、201、206线穿越
13、境内；全市公路通车里程2619.6公里，沈海高速公路12.9公里、国道324主干线25.94公里、省级干线4条120.46公里、县级干线一五条341.69公里、乡村道路2111.47公里、桥梁484座16846.3米。公路密度为128公里/百平方公里、17.6公里/万人口，高于全国、全省、泉州市平均水平，位居全省前列。连接漳平-泉州-肖厝的漳泉肖铁路在南安境内长33.73公里，设有石砻、美林、仑苍三个停靠站。5、经济状况国民经济继续保持适度超前的快速增长态势，综合经济实力显著增强。2005年全市生产总值2一五.55亿元，比上年增长10.4%，低于全省平均水平0、9个百分点。其中，第一产业增加值
14、14.41亿元，下降2%；第二产业增加值一三0.36亿元，增长10、9%；第三产业增加值70、77亿元，增长11、9%。人均地区生产总值一五624元，比上年增长16.7%，高出全省平均水平5.3个百分点。财政总收入16亿元，同比增长14、2%，其中地方财政收入7、68亿元，比上年增长14、7%，财政支出9、23亿元，增长一三、4%，税收收入一五.73亿元，增长一三、2%。市场商品供应充裕，全市社会消费品零售总额80、83亿元，增长一三%，实际增长11、4%，居民消费价格总水平增长0、9%。改革开放以来，南安农业生产组织实施粮食自给工程、菜蓝子工程、水果富民工程、农业综合开发工程等项目，培植壮大
15、粮食、水果、畜牧、水产、食用菌、花卉、蔬菜、茶叶八大农业支柱产业。通过调整和优化农业产业结构，实施科技创新和体制创新，建设农业支持保护体系、农产品质量安全体系和农业社会化服务体系，开展南台农业合作与交流，努力实现农业优质、高效、生态、安全的目标，确保农业持续健康发展，促进农业增效、农民增收。2005年，全市农业总产值23.06亿元，农民人均纯收入5904元，农林牧渔产值分别占农业总产值的43.95%、1.38%、45.96%和5.61%。6、主导产业近年来，南安根据区位条件、产业结构和经济发展情况，大力发展有自己特色和良好市场前景的支柱产业，推动县域经济快速成长。南安工业经济逐渐形成石材陶瓷、
16、纺织鞋服、水暖阀门、塑料化工、粮油食品、纸品制造等六大支柱产业，并积极培育机械汽配、电子信息、家私装饰、工艺制品等四个重点产业，产业和基地的建设初具规模，形成了石材加工基地（水头、石井、柳城、官桥），水暖生产基地（英都、仑苍、溪美、美林），建陶生产基地（官桥、水头、溪美），日用品生产基地（省新、诗山、洪濑），纺织服装生产基地（洪濑、诗山、梅山、美林、省新、水头），鞋业生产基地（九都、洪濑、梅山、美林、康美），粮油食品加工基地（官桥、水头），家私生产基地（梅山、洪濑、康美、官桥、水头）等区域块状经济，带动资本、劳动、物流、技术、信息、品牌的聚集。一批骨干企业迅速发展壮大，产品质量和市场占有率明显
17、提升，获得了中国名牌产品、中国驰名商标、福建省名牌产品、福建省驰名商标等诸多荣誉。三、丰州镇概况丰州镇位于南安市东部，与泉州市区接壤。面积56平方公里，其中耕地面积1.一五万亩，森林面积4.47万亩，森林覆盖率达53.2%；境内水利资源丰富。主要矿产资源为花岗岩，其中砻石以石质精细、洁白，被称为泉州白。自三国东吴永安三年（公元260年）作为闽南首置的东安县治起，丰州迄今已有1700多年的历史，历代人文荟萃，英才辈出，如南北朝时印度高僧拘那罗陀曾来九日山延福寺译经，唐代宰相姜公辅和名士秦系均在九日山寓居多年，还有宋末元初闽南黄氏燕山始祖答喇真、近代创办华侨中学的爱国华侨黄贻瓶等等杰出人物。南安市
18、丰州镇,位于泉州市区西郊 , 前瞰晋水 , 总面积 56 平方公里 , 现辖11 个行政村和 1 个社区 , 总人口 4.4 万多人。丰州在历史上长期作为郡、州、县治所 , 曾是闽南的政治、经济、文化中心。作为古代“海上丝绸之路”的发祥地、泉州市历史文化名镇之一,丰州已被纳入泉州市中心市区建设规划。丰州镇距离泉州市区5公里，省道307线、漳泉肖铁路横穿镇区，旅游资源主要分布于集镇中心、公路两侧，交通十分便捷；重点投资项目是泉州市申请海丝世遗项目之一的九日山风景区整治工程。2003年实现工农业产值达一五2907万元，比2002年增加12.93%，完成工商税收3271.9万元，出口贸易额达3.4亿
19、元,荣获福建省50强乡镇称号；已获国家绿色食品称号的九日山石亭绿茶远销国内外，产品供不应求；全镇已形成箱包制衣、五金汽配、机械制造、电子通讯、食品饮料五大支柱产业；企业总数351家。丰州着力改变原来粗放型、密集型简单劳动占统治地位的经济模式 , 谋求依靠科技带动经济社会全面可持续发展。1996 年南安丰州被国家科委列为国家星火技术密集区建设实施的资格单位 ,2002 年 10 月被国家科技部正式批准为国家星火技术密集区。2001 年继续组织实施建设“十五” 期间国家星火技术密集区。2005年8月,南安丰州“十五”期间国家级星火技术密集区通过专家组验收。密集区的预期目标 : 按照“一城一线二区三
20、基地”的总体布局, 把丰州建设成为经济发达、科技进步、精神文明、人民富裕、环境优美、社会稳定的社会主义新型和谐城镇。2005 年 , 总人口控制在4.57万人之内 ; 国内生产总值达到 11.6 亿元 ; 实现工农业总产值 17.68 亿元 ; 工商税收 4816 万元 ; 农民人均收入 5160 元。科技、教育、卫生、文化等社会各项事业全面协调发展。 五年来,经过全镇干部群众长期的艰苦奋斗 , 密集区建设成效显著 , 先后获得福建省“百强镇” 、福建省“农、科、教结合示范乡镇”、福建省 “培养青年星火带头人先进单位”、福建省“农业综合开发先进单位”、福建省“双拥工作先进单位”等 50 多个先
21、进单位称号和个人荣誉奖项。 2004 年 , 全镇实现国内生产总值达到 10.445 亿元 , 镇财政总收入 5463 万元 ( 含上缴工商税收 ), 农民人均收入 5706 元；2000 年分别增长 72.04%，145.09%，38.5%，2004年通过泉州市“基本实现小康镇”验收。丰州历史上长期作为郡、县治所，曾是闽南的政治、经济、文化中心，闻名遐迩的古代海上丝绸之路的起点。现有1处全国文物保护单位-九日山摩崖石刻，2处省级文物保护单位-陀罗尼经幢、莲花峰石亭寺及12处市级文物保护单位。目前丰州镇已逐步形成了九日山名胜古迹观光旅游区，莲花峰石亭寺、陀罗尼经幢、延福寺宗教朝圣旅游区和丰州江
22、滨生态园城乡周末休闲度假旅游区等三大特色景区，有较好的旅游开发基础。作为国家级星火技术密集区的丰州镇，科教发达，文体齐全，有一级达标完全中学1所，初级中学2所，小学一三所，中心幼儿园1所，卫生院1所，影剧院1所，此外还有众多老年活动场所，群众文体活动蓬勃兴起。第二篇:房地产市场分析一、全国房地产投资额20022006年房地产开发投资及其增长速度 2006年，全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8% ； 2005年，全年房地产开发投资一五759亿元，比上年增长19.8% ； 2004年，全年房地产开发投资一三一五8亿元，比上年增长28.1% ； 2003年，全年房地产开发投资101
23、06亿元，比上年增长29.7% 。小结：（1）中国房地产业的问题和国家当前经济目标：问题根底：中国在城市化的运动过程中面临的经济和产业增长方式的调整、改变、转型，房地产业成为社会经济政治的焦点。当前地产出现两虚：市场“虚火”国家宏观调空的主要原因； 楼盘“虚胖”90小户型出台的主要原因。当前国家宏观调控的目标：要减少资金流动性过剩的问题；故对炒房有所打压。（2）房地产发展宏观方面： 06年全国人均GDP2024美圆，房地产处于高速发展期，但区域发展不均衡； 固定资产投资过热，在流动性资金泛滥及贷款高速增长的驱动下，国内的房地产投资，尤其是住宅投资出现了较大幅度的反弹； 目前工业及地产用地的招拍
24、挂政策，增量了土地资源的供给紧缩，将会促使市场对存量土地资源的整合； 国家房地产新政，“国八条”的出台和“国六条”的继续标志着房地产进入新的发展阶段； 房地产行业是支柱产业，所以必须以国家宏观调控和大背景为前提， 国家的变化必然会影响到支柱产业。（3）对国内房地产企业 随着宏观调控的逐步实施，房地产业内部会加速淘汰力度，运作能力强并且品牌效益好的企业会获得大发展，从而导致行业集中度迅速提高，行业发展渐趋成熟。 中国房地产市场正在转型时期，整个市场进入新的发展阶段。对于开发企业来说要过如下三关： 第一关是产品关。 随着消费者的日趋理性、市场的日趋成熟，住宅的精细化和指标化是企业生存的源动力。 第
25、二个融资关。 房地产金融是影响房地产发展的主要、关键的因素。 第三关商业模式关。中国房地产行业未来要健康的发展必然要产业化、专业化。二、南安市整体房地产市场分析（一）、规划方面：1、泉州市区政府提出了“东进、南下、西拓”的发展布局，在西拓中，南安城区将成为泉州西翼副中心城市，成为泉州“半小时”城市群的重要组成部分。2、南安市政府“以江为轴、东进西连、北拓南疏、拥江发展”的思路，以西溪为分界线，新城往北拓展，老城区继续沿南扩张。3、南安市以构建“城北组团城东组团城西组团”四位一体主城区为指导思想，突出东进北拓，在近期重点拓展城北组团和城东组团。4、2010年，南安中心城区的人口规模为21万25万
26、人。5、美林新城区设计方案已经基本完成，西溪北岸新城区将重点建设一五个新行政办公设施项目，南安市新行政中心将移迁。南安市新行政中心将被移迁，新址将选在西溪北岸的美林街道区域。按照规划，至2010年，南安中心城区的人口规模为21万25万人，目前美林新城区设计方案已经基本完成，西溪北岸新城区将重点建设一五个新行政办公设施项目，总建设用地33.41公顷，具体包括市行政办公中心，市人民会堂，市公检法以及国税、工商、电力等，此外，还有金融商务、文体娱乐、医疗卫生和教育科研机构等配套设施。2、市场方面：1、市中心缺乏足够的辐射力，楼市较为分散，体量较小，以自建房为主，处于较封闭状态，南安市共管辖3个街道办
27、事处、19个镇、2个乡，与周边乡镇相比南安中心市区的楼市发展滞后，这主要与南安中心市区经济实力弱、可供开发的土地不多等有直接的关系。 南安市的经济向心力不够，仅有新华路、长安街两条比较繁华的街道，商业集中度不够；教育机构仅有实验小学、南安一中等较好的学校。并且各乡镇拥有自己的特色产品，如水头、洪濑、仑苍、美林等乡镇都拥有发达的经济产业，城市中心无法对周边产生强大的吸引力，并且市中心人口总量（含美林）仅16万人，消费群体有限。 南安的溪美、美林、水头、官桥、洪濑、丰州等地，有一个共同的特点：南安地大，楼市分散，楼盘小，以自建房为主，即使部分地区开始兴建新楼盘，在楼房建筑、外观主要以普通单幢的民间
28、商品房为主，极小数有小区物业。2、异地购房分流客户群，南安市区的购房群体，主要以本地的公务员、教师以及部分在外经商再返乡置业的人员为主，而且多为自住型客户，购房群体比较单一，而消费者在购房时考虑更多的是楼盘周边交通、文化、教育、医疗、卫生等基础设施状况和人文环境等因素。 3、南安市的地产行业正处在刚刚起步的阶段，楼盘数量很少，大型商业中心也少，新旧城区房价差价大， 因此，未来不管是商业地产，还是商品房销售，都具备很大的潜力。 4、南安市继续改造柳南片区、环城西路片区、长安片区，完成柳美北路建设，实现环城西路、外二环路贯通，抓紧实施城市畅通工程，优化中心城区人居和交通环境。再加之，南安新楼盘的品
29、质不断提升，届时未来南安的楼市将更具吸引力。三、丰州镇房地产市场分析1、总供应量分析：目前丰州房地产市场仍以自建房为主，受楼盘规模和市场接受力的影响，同时也考虑到房地产开发的成本，丰州的在售楼盘大多规划为多层建筑形式的格局。而有着观景优势、规范化管理的小高层的住宅在丰州镇尚未开发，但随着未来火车站的设点和小学等相关配套的完善，和泉州市区的商业、商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，丰州镇区域商品房的供应量将会迅速增大。2、物业类型分析：目前丰州镇区域物业中除侨新花苑、辉达花苑及少部分兴建商住楼为外销商品房，其它均为普通私人住宅。整体来看是以1000-2000元/平米的中低档住宅为主，超过2000
30、元/平米的中高档项目很少，因此丰州镇区域的物业以居住为主。3、物业品质分析：随着像恒星项目等本地私人兴建小区等中低档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位逐步抬升，但不明显。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊不大，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。随着丰州综合城镇规划战略的布局和实施，本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升为大势所趋。从目前市场调查分析来看，丰州镇开发商品牌意识较弱，环境规划设计和细节设计较不注重，从各个方面体现“以人为本”还不明显与泉州及南安地区整体发展状态差距较大。4、物业楼体分析：建筑形式：居住类物业项目为市场主流，产品形式多为多层
31、裙楼、塔板混合和板式多层的项目；环境规划：小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低；小区规模：除侨新花苑外绝大多数项目规模小，建筑单体数量少。市场表现：项目销售过程中，户型合理实用的大户型市场表现突出。5、装修情况分析：（1）自建房的装修情况大多数为涂料、外墙涂料，室内普通装修；（1）本区域内商品房的外部装修：最近推出的少数私人兴建项目外部装修及其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料；（2）本区域内商品房的内部装修：多数商住项目为毛坯房和粗装修，而且精装修项目为零，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质有待进一步提高。第三部分：区域城镇规划布局一、南安市“双擎四翼”总体布局体系 加快实施“双擎驱
32、动、四翼拓展、城乡融合、优势互补、梯度推进、联动发展”的市域经济社会发展战略，推进沿海舞起、中部崛起、四翼奋起，加快整体发展步伐，实现整体腾飞。 “双擎四翼”布局。“双擎”即溪美、柳城、美林、省新组成的中部滨江城区，着力强化全市的政治、文化、经济、商贸、交通中心地位，突出市域发展“主枢纽”作用，加快撑大城市框架，完善城市基础设施、公共服务、产业基地三大体系，发展壮大轻纺鞋服、五金机电、消防器材、日用品等产业，繁荣现代物流、科教文化、旅游商贸、金融服务、房地产业，迅速崛起成为新一轮跨越式发展的重要增长极。官桥、水头、石井组成的南部沿海片区，要乘势而上，充分发挥市域发展“主推器”作用，加快产业发展
33、与载体建设，重点发展石材建陶、粮油食品加工贸易、家俬装饰、石油化工等产业。推进对台往来与港口经济融通互促，大力发展对台贸易、现代物流和港口运输业，坚持工业化与城镇化相辅相成，率先实现现代化。中部和南部是南安经济腾飞的“双引擎”。“四翼”即东翼：丰州、霞美组成东部片区，主动对接泉州西拓，重点发展机械电子、五金汽配、鞋革箱包以及都市特色农业，着力建设城郊型“工业走廊”和以观光农业与度假旅游为一体的“都市休闲区”。西翼：仑苍、英都、东田、翔云组成为西部片区，近接市区、呼应厦门，重点发展水暖阀门、钢铝制品及特色优势农业。东北翼：梅山、洪濑、康美、洪梅、罗东、九都、乐丰、向阳、雪峰组成东北部片区，要强化
34、经济联结，加快产业集聚，建设纺织鞋服、日用化工、钢铁加工产业集聚区、现代农业基地区、文教旅游商贸发达区。西北翼：诗山、金淘、码头、蓬华、眉山组成西北部片区，要进一步以地缘联结促进经济一体化，重点发展纺织服装、伞业、纸品业以及茶叶、柑桔为主的特色农业、旅游业，促进产业集群化，实现发展速度、发展份量双提升。 “双擎四翼”体系突出中部城区的中心地位与作用，发挥南部沿海经济发达地区的带动作用，协调东、西、东北、西北四个片区齐头并进，形成布局合理、特色鲜明、功能齐备、有机统一的南安整体腾飞新格局。二、丰州组团规划布局市区北峰丰州组团分区规划（调整）方案通过有关部门和专家的评审。经调整后，该组团的性质被确
35、定为，依托名山名江、自然田园村庄和历史遗存的保护，形成融休闲娱乐、游览、居住为一体的田园都市。 北峰丰州组团东靠清源山，西靠九日山，西南临晋江，南与古城相连，空间环境相当优越，区内有丰州古镇、马路山、翠屏山、丰州滞洪区、西湖公园交相辉映，天际轮廓线丰富，城市空间设计以“山”、“水”、“古镇”、“田园”景观为主题，构成三条城市空间轴线。三条城市空间轴线：以山体为背景连接九日山、丰州古镇、丰州滞洪区、城市广场、清源山、马路山、泉州博物馆、西湖公园、泉州古城的城市开敞空间轴线，它贯穿整个组团，是整个城市空间景观的主轴。 沿晋江水体的城市滨水空间轴线。晋江是北峰组团一个特殊空间地带，是城市生产和生活主
36、要场所，表现城市形象的重要节点，也是分区城市空间景观的主轴。以城市道路广场，城市文化广场，滨水空间重点地段为主轴，以联结两个滞洪区和城市文化广场、博物馆的两条现代化城市道路景观为辅轴的城市空间结构。 两个片区四个组团：在总体布局上，该组团根据用地规划结构布局，基本形成“两个片区，四个组团”的布局结构形式。两个片区分别为北峰、丰州管辖区域，相当于居住区的管理等级，且与片区的人口、范围、历史上管理延续基本吻合，故不再单独规划一个分区行政中心。 丰州片区以丰州景观大道为界，分成东西两个组团，即A组团和B组团。北峰片区以省道305线为界，分成南北两个组团，即C组团和D组团。 A组团东至丰州景观大道，西
37、连九日山风景区，北以铁路为界，南临晋江，是丰州古镇所在地，海上丝绸之路的起点，具有很高的历史文化价值。该组团以居住和旅游功能为主。 B组团东至普贤路，西至丰州景观大道，北以铁路为界，南临晋江，是丰州片区乃至分区发展的重点，体现着分区的时代特征和地方特色，集休闲、娱乐、居住为一体的综合功能区。 C组团东至泉山路，西至普贤路，南以省道305线为界，北至铁路线，以清源山余脉马路山、翠屏山为主体，自然村落，田园地为背景形成具有生态型、田园型的现代都市居住区。 D组团东北以省道305线为界，南与泉州古城相连，西北临晋江，组团以西湖公园为中心，包括西湖小区、北峰工业区、西郊新村等用地，形成居住、娱乐相结合
38、的功能区。 北峰丰州组团的用地布局主要也是由火车站片区和西湖片区两个区域中心展开，随着北峰组团规划建设的持续发展，“两个片区，四个组团”相互融合，形成以火车站片区为分区发展主中心，以西湖片区为分区发展次中心的整体开发的集中布局结构。 生态型田园式人居：根据组团内人文景观、自然景观等条件，城市空间以“山”、“水”、“城”为景观设计主体，力求达到人与自然的有机融合，衔山、水、田、村入城的城市景观，体现生态型田园式的规划构想。在城市意象上，城市景观设计以“山”、“水”、“城”为基本框架，突出“一江、两山、一古镇”城市景观特征，它们与规划保留田园地和滞洪区绿地、水体景观等一起构成分区重要城市景观要素，
39、总体表现为一种自然、人文和历史民俗文化内涵，具有田园都市风光的现代城市景观风貌区。该组团内的风貌框架为九日山风景区、丰州古镇景观区；马路山、翠屏山景观区；滨水空间景观区。旅游特色和主题是：风景名胜游、农业观光游、民俗风情游。第四部分：项目综合分析一、项目经济指标1、工程名称：（暂无）2、工程地点：南安市丰州镇；3、工程规模：一期地上建筑面积4576.65, 地上建筑11层,建筑主体高度34.2米, 建筑占地面积345.74；4、工程性质：一期项目一层为店面,二至十一层为住宅；5、使用年限：50年；6、二期预计总建筑面积8000。二、项目区域优势丰州镇加快镇区改造步伐，充分发挥邻近泉州的独特地理
40、优势，抓抢机遇，大手笔、大气魄规划好丰州，高水平、高标准建设好、管理好镇区；主动衔接大泉州规划，结合城隍庙片区改造，建设丰州文化广场，突出体现千年古镇历史和深厚文化积淀，修旧如旧恢复古书院、城隍庙等文化古迹，全面展现古城文化风采。加快推进金潘防洪堤外移建设，充分运用市场化运作等各种方法，筹措建设资金，尽快落实项目建设，努力将该片区建成现代化亮丽的滨江景观带。整合教育资源，充分论证、规划全镇中、小学校布局，结合镇区改造，加强协调，建设好华侨初级中学、中心小学新校园。快速推进企业落地。把握机遇，加快项目区乃至石砻片区环保规划，加强项目区现场管理，督促项目区企业快速落地产生效益，培育经济新的增长点，
41、推动经济又快又好发展。三、项目区域配套交通：毗邻丰州路、南门街；往市区的公交路线6路、601路；学校：华侨中学、丰州中心小学、新建小学（暂未成立）、丰州中心幼儿园、新阳光幼儿园、托儿所等；市场：丰州路沿街业态、南门街市场、丰州蔬菜综合市场、小商品市场等；餐饮：东南大酒店、蛋糕坊、中小规模餐饮店购物：小商品市场、好生活购物广场、置源百货；其他：卫生所、邮电局、中国电信、银行、医药连锁店等。四、SWOT分析（一）优势（Strength）分析1、丰州镇为泉州市区的外延辐射范围，区位优势独特；2、项目毗邻丰州路和未来泉州高速火车站就舍在项目周遍，而且经过的市区公交有6路和601路，省道307线、漳泉肖
42、铁路横穿镇区，旅游资源主要分布于集镇中心、公路两侧，交通的便捷，加速带动区域经济的发展和产业结构的完善；3、从一期的设计规划看，产品设计方正、灵活、适合城市居民居住理念和居家生活； 4、项目土地成本低，产品价格调整空间大；5、区位竞争楼盘少，竞争压力小； 6、项目规模小，开发周期短，销售时间快，资金调控空间大；7、地段较好，有一定的人居氛围，居住环境较优越。优势点评：以上优势可作为支撑本项目获得市场空间的定位，也是价格的有力支撑点。（二）劣势（Weakness）分析1、项目规模小，而且是工业用地，规模经营难以建立，不利于造势；2、区域配套设施不全，发展受到限制，区域整体形象不佳；3、项目地旁边
43、是工厂，噪音指数较大，居住环境有影响；3、项目规模较小，人气聚集能力弱，难以在短期内形成气候；4、区域人员混杂，人文环境较差，整体素质普遍不高，影响楼盘整体素质的提高。劣势点评：有效地规避项目的劣势，将劣势转化为优势，是我司对项目进行营销推广的关键所在，在项目噪音处理和居住环境问题上，需要做到妥善处理，尽量满足项目自身的生活配套，最终实现良好的销售目标是完全可能的。对于项目噪音这个无法规避的因素，建议使用隔音墙和隔音玻璃，从技术上减少影响。（三）机会（Opportunity）分析1、城区建设的加快，多项政府基础建设项目（如铁路、小学等）即将开展；2、区域竞争项目对地段的炒作，提高项目所在的区域
44、区位和客户资源的可利用价值；3、项目周边逐步形成一定的居住规模和社区配套，吸引区域人气将聚激提升；4、一期项目设计定稿，户型设计方正、适用住宅，利于迎合市场；5、项目周边竞争楼盘，大多已进入后期销售，社区规模相当，户型无法提升，对于本案而言是一契机。机会点评：将项目市场优势和策划公司营销优势结合在一起，整合最大销售势能，必赢得最大市场利润。（四）威胁（Threat）分析1、项目区域地段，以自建房为主，而且周边项目的价格由于配套相对缺乏，价格具一定的优势，分流了一部分的客源；2、区域环境和现存居住模式，对产品的后续营销推广带来难度和成本投入的加大；3、房地产开发政策变动，提高了房产开发的门槛。威
45、胁点评：消费者购房观念渐趋成熟、理性，对期房的观望的因素较多，而对现房的期望值更高，因此，他们必定对在售楼盘进行比较鉴别，因此会导致一部分消费者持币观望。小结：对项目SWOT综合总结任何一个房地产项目的竞争优势、劣势、机会点、市场威胁点是客观存在的。从以上（SWOT）分析中可以看出，本项目有产品、地段、交通、定位等方面的明显优势，但是项目规模小、规划不合理、噪音指数高，都会给项目销售带来不同程度的影响，但是项目可以从市场定位、产品设计、经营管理上等加以弥补，注意威胁因素，把握机会因素，突显优势可以达到理想的开发目的和销售目标。五、项目周边个案楼盘分析辉达花苑：项目属自建房项目，无产权，只有统一
46、的土地证，使用年限为70年，目前相关证件未办理，工程项目处于打地桩阶段；一期开发四幢，共11层，100多套房子；户形为两房、三房、四房，其中三房为主；带电梯，一梯两户和一梯四户；付款方式：分期，两期，每期付50%；项目起家2000元/，每层加价50元。侨新花苑：为社区多层项目，均价在2500元/，以三房为主；恒星项目：独栋，有恒星机械公司开发的自建房，多层，均价在2000元/；房屋出租：一房一厅，租金为300-400元/月；商铺租金：丰州路沿街的租金为7001000元/月，面积约40左右；南门街沿街的租金为600800元/月；小商品市场的一楼服装店面租金为700800元/月，转让费为12000
47、元。结论分析： 整体购买力不足：丰州总体发展水平较快，人均生产总值较低，近几年经济虽有较大的发展，但大部分市民平均收入水平偏低，购买力不足，消费水平低、经济承受能力不够； 起步的自建型房地产业居多，商品房市场放量很少；市场销售价格偏低：商铺价格平均在10000元/以下，住宅均价在一五00-2000元/，整体市场价格有待拉升。 市场需求有待挖掘：随着项目的增多，住宅供量持续增加，竞争日趋激烈，再加之新政的出台，户型格局将会有所突破，将打破以往120-一三0三房为主力户型的时代，势必产生技术变革，可能出现多位组合户型的创新格局。 物业水平不高：楼盘的售后服务较差，物业管理问题普遍得不到消费者和发展商的重视，该方面的先行者应该能够开创全新的消费潮流。 营销策划处于起步阶段：纵观贵港市房地产市场的营销策划水平，除
