商业市场调研分析报告.docx

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1、樟树市商业市场调研分析报告（参考资料）一、樟树城市概况（一） 历史沿革江西省樟树市地处江西省中部，北距南昌88公里。樟树是一个赣江之滨的美丽古城，早在明清时代，素有“南国药都”之称的樟树就与“瓷都”景德镇等并列为江西省四大名镇，也是中国33大工商重镇之一。这个浸染着浓浓历史风味的古城，自古就是“四会要冲”、“八省通衡”的水陆交通要津。樟树又被称为版画之乡，明末清初，这里已是江南木版年画的集散地之一，樟树木版年画和湖南滩头年画齐名。樟树市原名清江县，史前就有了繁荣的城邑， 1988年清江撤县设立樟树市，至此走过了她辉煌的1051年。改革开放以来，樟树又以药都、酒乡、商埠、盐化城的新姿再现辉煌。（

2、二） 城市建设概况1. 城市面积樟树总面积1291平方公里，城市面积32平方公里，建成区面积18平方公里。2. 樟树人口：现在樟树市总人口约53.6492万人，其中市区人口约19万人。3. 行政区划：现辖11个镇、5个乡、4个街道办事处。4. 城市特色优势：1) 区位优势樟树位于江西的“天心”，也就是中部，离南昌也只有1小时的路程，一肩挑了两座名山，就是庐山、井冈山。2) 交通优势赣粤高速公路泰和段建成后，樟树的交通优势更明显，呈现“三条高速”、“两条铁路”、“两条国道”，还有一条“母亲河”赣江的交通格局。3) 产业优势药、酒、盐三大支柱产业和正在崛起的保险设备制造、食品加工、服务业等新兴产业

3、，在江西99个县市中也不多见。4) 文化优势樟树拥有悠久的历史，筑卫城遗址、吴城商代遗址属国家重点保护单位。药文化、道教文化在樟树源远流长，如有着“天下第三十三福地”的阁皂山、药界祭祖的三皇宫、大万寿崇真宫等。近代更有毛泽东、彭德怀、周恩来、曾山等老一辈无产阶级革命家曾经在樟树开展过革命活动。5. 城市发展：樟树声名远播的另一个原因是每年10月在这里召开的全国药材药品交易会，参会商家常常多达10余万人。至2012年这里已召开了41届药交会。樟树市以创建文明城为目标，全方位打造现代化花园城市。近年来，樟树市先后投入两个亿用于城市的美化、亮化、绿化工程。6. 樟树市远期城市规划1) 城市性质：著名

4、的酒都、药乡、盐化城具有浓厚历史文化地韵及特色生态环境良好的城市。2) 城市人口规模：2010年城市人口规模为21万，2020年成为32 万人口的中等城市。3) 城市用地规模：近期到2010年，2048公顷，2050年3150公顷。7. 城市化进程水平目前，樟树市城市化水平仅为22.5%，低于全省27.7%的平均水平，要实现建设中等发达城市的目标，必须广泛动员社会力量，参与城市建设，争取在2005年前达到35%的全国平均水平。（三） 自然地理1. 地理：樟树市位于鄱阳湖平原南缘，城区位于赣江与袁河交汇处。东临抚州，西接新余，南连新干，北界丰城。樟树处在全省以京九为主干、浙赣为两翼的大十字型生产

5、力布局的交汇点。境内浙赣铁路横贯东西，京九铁路和105国道纵穿南北，赣粤高速公路与沪丽高速公路在市境交汇，昌樟高速公路和 105国道在市区对接，清萍、清高和樟抚公路等省道由此向外延伸；樟树城区距昌北机场不过1小时车程。樟树的地形地貌特征是：境内以平原低丘为主，构成从东南至西北呈马鞍形的倾斜走向。樟树属鄱阳湖平原与赣中丘陵的过渡地带。 2. 气候：樟树地处亚热带季风区，气候温和，四季分明，年平均气温17；雨量充沛，日照充足，全年日照率为 43。 3. 矿产资源：樟树矿物资源较为丰富，主要有岩盐、煤、铁土、瓷土、耐火泥、石灰石、青石、花岗石和砂砾石等。岩盐是最具樟树较具优势的矿物资源，规模大、质量

6、好、有害成份大大低于国家允许标准，可供食用及工业用的岩盐矿。樟树的岩盐目前是江南最大的岩盐矿，在全国居第五位，按每年开采100万吨计算，可以开采2900多年。另外，煤炭储量比较丰富，开采潜力较大。4. 水资源：樟树境内有赣江、袁河、肖江、蒙河等八条河流，总长263.65公里，其中境内赣江长28.4公里；水库、湖泊星罗棋布，水域总面积24.2万亩，其中河流4.3万亩，池塘、湖泊7.3万亩，水库3.1万亩，沟渠、滩涂等9.5万亩。5. 旅游资源：这里是江西省县（市）古文化遗址最多的地方，现有古墓葬、古建筑、石雕、碑刻1000余处，国家级文物保护单位3个。距今已有4500多年历史的筑卫城遗址是我国迄

7、今保存最完整的远古大型土城之一；吴城商代遗址打破了“商文化不过长江”的定论，被评为“20世纪中国百项考古重大发现之一”。位于市东隅的阁皂山国家森林公园，钟灵毓灵，林木苍郁。唐代被封为“天下第三十三福地”，宋时与龙虎山、茅山并称全国道教三大圣地，吸引过无数历史名人。著名道教创始人之一葛玄，于东汉年间在此修道炼丹、采药行医达40余年；朱熹、文天祥、颜真卿、解缙等都曾躬临其盛，留下诸多题咏。樟树是以药物养生延寿为精髓的道教灵宝派的创始之地，1800余年的药业历史为这块土地留下了清晰的药文化烙印：葛玄的八卦图式百草园、洗药池、捣药臼、丹井、樟树药界祭祖的三皇宫、大万寿崇真宫、紫阳书院等至今尤在，让人遐

8、想连连二、樟树经济概况（一）樟树经济发展: （1）樟树市历年经济数据统计表年度樟树市PGD数值（亿元）增长百分比人均GDP（元）财政总收入（亿元）增长百分比财政总收入占GDP比值年财政人均收入（元）社会消费品零售总额（亿元）居民储蓄存款（亿元）人均储蓄存款余额（元）在岗职工人均年工资（元）2010年36.6220%-3.8825.2%10.6%722.914.4836-2011年5036.54%93164.610818.84%9.23%859.113.4944.528294128292012年（1月-5月）44.38-4.64-13.750.19-备注：（1）.樟树市继续保持人均财政全省县级市

9、第二。（2） 2011年引起全社会消费品零售全市总额下降的原因是2011年将2010年纳入零售行业的药品批发项目单列导致。（2）樟树市三业GDP增幅比例表项 目 增 加 产 值（亿元） 增长百分比 第一产业 12 28.76% 第二产业 23.8 49.49% 第三产业 14.2 24.56%（3）其它 五类成份经济突飞猛进，除国有经济仍为主导产业，起着主力军的作用外，其他五类成份经济发展快速。一是有限责任公司，同比增收653.5万元，增长14.1倍，成为该市经济中异军突起的生力军；二是股份有限公司，增长46；三是私营企业增长74；四是外商投资企业增收140.6万元；五是个体及其他经营全年组织

10、入库4955.2万元，增收1467万元，增长42。盐业生产设计能力到今年由38万吨增加到120万吨； 在盐化工企业有4家投产的基础上，今年又将有投资10亿元的年产10万吨离子膜碱项目落户樟树。 2012年预计药、盐产业继四特集团之后税收将各突破1亿元。 水果市场是江西重要的水果集散地，年成交量达1.5万吨； 生猪贩运为全省之最，辐射广东等沿海地区。 已沿105国道形成了15里的粮食贸易走廊，全市粮食储备库容达8亿斤；（二）樟树五大经济支柱产业樟树目前是以药业、酒业、盐业、商业、农业五大支柱产业撑起市域经济大厦，特别是其中的药、酒、盐等特色支柱产业日益强壮，推动了全市工业经济的迅速崛起。2012

11、年，樟树市药、酒、盐三大产业完成工业总产值986亿元，占全市规模以上工业总产值的60，上缴税收135亿元，同比增长273，增收2500万元，占全市新增财政收入83。1. 药业 樟树素有药不到樟树不齐、药不过樟树不灵之美誉，历史上有南樟北祈之说，与河北安国齐名，自古为中国药材集散地。近期樟树市政府提出了把樟树建设成辐射国内外市场的：“三大基地”和“五大中心” 的发展思路：【三大基地】药材种苗繁育基地、中药工业药材原料基地、药材出口商品基地；【五大中心】中药材集散中心、中药饮片加工炮制中心、中药科技研究和培训中心、中药营销中心、药材信息服务中心。 该市详细地制定了樟树药业产业化、现代化、国际化发展

12、规划。到2010年，药业对全市财政的贡献率要达到35以上，成为支柱性财源。2. 酒业樟树还是远近闻名的酒乡，酒文化可上溯到4000余年前，南宋诗人陆游曾留下“好酒来清江，嫩色如新鹅”的佳句。清代樟树娄源隆酒店酿出好酒，以四个特字相标，远销邻省，故名四特酒。1958年周恩来总理品尝四特酒后赞道：清香醇纯，回味无穷。1988年，著名白酒专家周恒刚等八人又给四特酒定出特香型新酒种。1989年，四特酒获国家银奖，产品覆盖全国30个省市区及港、澳、台地区。1989年，四特酒厂被批准为国家二级企业，随后荣获国家大二型企业称号， 近年来，四特酒厂根据市场行情，在保留清香醇纯特香型的基础上，开发出十五年陈酿、

13、四特春、五年陈酿、麒麟四特等高、中档四特酒，一上市便供不应求，被列入全省首批36个名牌产品之一。3. 化学工业此处主要是指盐化工业、磷化工业及精细化工。樟树盐矿在原来10万吨真空制盐的基础上，1999年5月又完成30万吨真空制盐技改，已形成40万吨生产规模，是江西最大的真空制盐企业。该企业同时积极争取国家支持，兴建年产5万吨绿碱工程，形成年产烧碱5万吨、液氯44000吨、盐憘卤31.5万立方米的生产能力，成为全省制盐和盐化工基地。樟树化工厂是全省化工行业重点厂家之一，产品有磷肥、高浓度复合肥、磷酸、黄磷、五硫化二磷等十多个磷系列产品，其中工业磷酸获部优，五磷化二硫、饲料磷酸氢钙获省优。精细化工

14、主要有维生素E，高科技项目尼龙11和日用、食用香精香料，产品有芳樟醇、乙酸芳樟脂、樟脑油、BPC柏木油、佳乐麝香等50多个品种，其中二氢芳樟酯被国务院生产办定为重点开发项目。4. 工业 2011年，樟树财政总收入跨越20亿元大关，继续跻身江西省十强。全年完成生产总值188.6亿元，增长14.6%；完成财政收入23.2亿元，增长35.7%；500万元以上固定资产投资128.2亿元，增长32%；规模以上工业增加值65.3亿元，增长23.8%；工业园区主营业务收入达180.3亿元，同比增长58.9%；农民人均纯收入达7842元，增长18.7%。樟树市工业除以药、酒、盐等发展较快外，保险柜、机械工业与

15、粮食加工业发展也较为迅速。以“金虎”保险设备为龙头的16家制造企业，产品销售额占全国市场份额的25%，“樟树”起重机跻身中国起重“十强”，以“春丝”和“变色龙”品牌为龙头的樟树面条，占全省面条市场份额80%，其中“春丝”进入全国面条企业前8名。5. 农业樟树市土地肥沃，水源充足，农业在全区占有十分重要的地位。1998年粮食总产达7.08亿斤， 樟树市享有赣中粮仓的美誉。1996年，列入全国大型商品粮生产基地。主要粮食作物有水稻、大豆、玉米、红薯、小麦等。经济作物主要有花生、芝麻、棉花、茶叶等。 作为柑桔基地，樟树的水果生产在全省占有重要地位，尤以柑桔闻名。其中，柑桔优良品种大红袍是江西的传统特

16、产，因其色红、皮薄、汁多、味甜而远销国内外，历史上曾获省政府果树生产第一红旗，并获国务院嘉奖。樟树的林业总面积46.9万亩，占土地总面积24.13%。全市有树种54科188种，主要种类有：杉树、松树、杨树。1995年始，列入中外合作江西省工业原料林基地。樟树是全省食品工业的重点市，食品工业是樟树工业的主要支柱。现有食品工业企业68个，粮油加工企业20个，形成了以酿酒、粮油、肉类、禽蛋加工为主的食品工业体系。主要产品有白酒、饮料酒、饮料、大米、面粉、油脂及饲料等。 樟树养殖业发达。在传统养殖业基础上，近年来逐步向特种养殖、规模养殖发展。肉用畜饲养以生猪为主，樟树是全国肉类生产百强县市之一。199

17、8年，生猪出栏58.7万头，水产品产量2.5万吨，家禽出笼356万羽，甲鱼、鳗鱼等生产形成一定规模。（三）樟树知名企业介绍1. 仁和（集团）发展有限公司创建于1998年的仁和（集团），拥有仁和药业有限公司、药都仁和制药有限公司、铜鼓仁和制药有限公司、峡江仁和制药有限公司和康美医药保健品有限公司等19家子公司，总资产3.6亿元，员工2000余人。集团拥有占地面积近12万平方米的现代化生产基地，注册生产中西药、保健品等200多个品种。目前仁和药业有限公司目前名列全国中药工业企业销售收入50强。2. 江西四特集团江西四特集团坐落在南国药都江西省樟树市，始建于1952年，现占地面积29万平米，建筑面积

18、16万平方米，资产总额2亿元，拥有职工2100多人，系一家以酿酒为主导产业，集科研、生产、销售、旅游于一体的国家大型企业。四特酒2005年销量全国排名第10。3. 江西盐矿有限责任公司江西盐矿有限责任公司 是在原江西盐矿正式实施“债转股”的基础上，由中国信达资产管理公司、省轻工行业管理办公室、省投资公司共同组成。拥有资产4.06亿元，占地面积65万平方米。员工1441人。是国家大型企业，为全国重点食盐生产定点企业和国家优质食盐出口基地。公司拥有丰富的资源条件和完善的基础设施。矿区岩盐面积达133.6平方公里，已探明岩盐储量103.7亿吨、且品位极高，不含有毒有害元素，是全国最佳食盐资源矿体之一

19、。4. 药都樟树医药集团1993年由全国重点中成药企业江西樟树制药厂、国家二级企业江西清江制药厂、医药二级批发公司江西樟树医药公司为核心组成的集科、工、贸为一体的大型医药企业。注册资本4000多万元，固定资产3000万元，2000年销售收入12945万元，实现利润287万元（其中消化历史包袱118万元），缴纳国家税收862万元。现有员工1100多名。公司占地面积15万平方米，生产建筑面积5万平方米，具有年产值亿元以上国内较先进的中成药制剂厂房、设备。5. 江西金虎保险柜有限公司江西金虎公司是我国金融保险设备、档案、图书装具行业中的大型骨干企业之一。公司现已拥有注册资金4658万元，占地面积11

20、8亩之多，员工总数769人，其中：中高级管理人员136人，高中文化程度以上专业技术人员633人。6. 江西起重机械总厂是江西省起重机械行业经营规模最大的企业，是中国机械行业在江西唯一定点生产制造系列起重机械产品的专业厂。厂区面积13万平方米，职工总人数400余人，企业总资产5800万元。三、丰樟高“金三角”经济圈概述1、丰樟高 “金三角”城市经济圈 作为江西省最密集的城市群之一，丰樟高是江西版图上离省会南昌最近、城距最密集的城市群，三市相距在20公里至50公里之间。 丰城、樟树、高安三个市为打造“丰樟高”经济快速发展圈，突破了地区分割，建立协调机制，统筹规划城乡建设，推进生产要素的加速聚集，大

21、幅度提高资源配置效率，形成资源共享、政策互惠、产业吸射，形成高素质人力资源集中、综合服务功能完备、科技文化创新能力较强的城市群。三市按照“合作、发展、共赢”的目标，规划发展蓝图，强力构筑“丰樟高”半小时经济圈，将成为江西区域经济发展的“金三角”。2、丰樟高城市经济圈简述丰城、樟树、高安是江西省宜春市下辖的三个县级市，人口约300余万（含新干县），三地间约需半小时车程。打开江西地图，可以发现“丰樟高”呈三角形排列于江西中部。这里的区位优势十分明显。“丰樟高”三地邻近省会南昌，沪瑞高速、赣粤高速、国道、国道、京九铁路、浙赣铁路在其境内纵横交错，交通十分便捷。“丰樟高”三地的支柱产业各具特色，丰城市

22、的电力、煤炭等能源工业优势明显；高安市是江西知名的陶瓷城，市内拥有货运车辆多辆，是全国汽运四强县市之一；作为千年药都，樟树市的支柱产业有“药、酒、盐”，药、酒、盐三大产业产值占全市规模以上工业产值的六成以上。目前 “丰樟高”经济圈中业已形成具有较强市场竞争力的特色优势产业。 3、丰樟高经济圈发展的强劲势头丰城、樟树、高安三市利用京九、浙赣铁路，赣粤、沪瑞高速公路，105、320国道，赣江航道等交通优势，联合招商，优化与“长珠闽”对接环境，构筑承接产业转移的高密区，培育新亮点，各地工业园实现了“惊人的一跳”。特别是樟树，一批具有较强竞争能力的企业纷纷崛起：仁和、枫华、齐灵、天齐堂等药业板块经济，

23、年总产值突破6亿元。江西四特集团年利税突破1亿多元，一举登上了全省白酒业冠军的宝座；江西清丽化工有限公司主导产品以及活塞环、保险柜等10多个小产品销售量获得了全省的“单打冠军”。另一方面，丰樟高三市整合资源，建设服务于省会南昌的后花园、近基地。樟树以“一山两城（阁皂山、吴城、筑卫城）”为重点，建设药文化、古文化特色；高安以大城为重点，着力建成南昌的休闲娱乐区；丰城以杨柳湖和工业城为重点，构建大工业旅游特色。高安以肉牛产业为依托，积极向樟树、丰城周边乡镇发展，力争五年内圈内肉牛产业发展达到100万头的规模。丰城、樟树利用丰富的水面资源，发展“三水”产品供应基地，促农民增收。丰樟高携手共建经济圈实

24、现了三赢。4、丰樟高领跑者核心城市樟树樟树是赣中交通枢纽，素有“四会要冲，八省通衢”之称，区位优势在宜春城市发展规划“一心一圈两走廊”中最为突出。在“丰樟高”经济圈中，樟树面积最小、人口最少，但经济特色最为明显，产业的辐射力、带动力最强，经过近几年的改革与发展，全市经济总量不断做大，实力日益增强，各项主要经济指标连续三年居宜春市首位、连续跨入全省县域经济十强行列，财政收入名列全省第二。目前，樟树市城市化水平仅为22.5%，低于全省27.7%的平均水平，现正广泛动员社会力量，积极参与开发城市建设，力争在2005年前达到35%的全国平均水平。从而进一步依托“金三角”，做大“三产业”，走在“丰樟高”

25、高速发展的最前列。四、樟树商业环境分析（一）调查目的：为华正道公司汽车城项目定位提供原始数据支持。（二）调查对象：项目周边的4条商业街，即位于药都大道、共和东路、共和西路、小香港街的商用物业。（三）调查数据汇总：1. 商铺类型沿街店铺约539个，约占总商业经营场所数量的80%；综合超市约5个，位于药都大道与共和西路交汇处的家旺福超市、小香港街的博彩超市；药都南大道中兴超市等。百货商场1个，位于香樟外滩的青龙商厦。专营市场约10个左右，位于药都大道的销售家居建材为主的双龙贸易广场、樟树家具市场、京九商贸城；樟树药材市场等。中小型卖场营业面积约在200500的共15个，药都大道的阳光家具城商场（主

26、营：星港床垫、安泰床垫、奥斯美沙发待）、大楼家俱城商场（主营：喜临门床垫专卖）、七星家电超市（LG、TCL）、百大家电超市、海尔专卖店；共和东路的樟树保安药店、清红平价大药房等。2. 经营业态4条街涉及约100多种经营业态；药都北大道经营品种比例最大的是建材类；共和西路前半段沿街店铺中品种比例最大的是服饰类。3. 商业形式以零售为主，批发为辅。4. 人 流 量人流量最大的街小香港街；人流量最小的是共和东路；5. 商品档次沿街商铺经营的商品档次最高的商业街为共和西路，以经营中高档服装、鞋帽为主；沿街商铺经营的商品档次最低的商业街为小香港街，以经营中低档服装、鞋帽为主； 6. 商铺个数4条商业街商

27、铺约539个；商铺个数最多的街共和西路，约203个；商铺个数最少的街共和东路，约107个。7. 商铺租金租金约在20200元/月/左右；租金最贵的地段位于药都大道与共和西路交叉口处到小香港街口大概百米多的路段是房租最贵的路段，月租金在110元/以上；租金最低的地段位于以上各商业街路段的末段，如共和西路的末段。从药都大道与共和西路交叉口起，沿共和西路往小香港街的路段为沿街商铺租金最贵的地段：110元/月/以上，再往下路段的沿街商铺，最低的租金：约在1520元/月/；8. 营业场所面积面积范围从133700不等，但50以上的商铺面积主要在2050左右。9. 商铺产权归属约40的商铺为只租不售的当地

28、机关单位的集体商铺；约50的商铺为只租不售的私人商铺；约10的商铺是由开发商开发的产权商铺；10. 各类型商铺现状A、专营市场： 樟树市大部分专营市场只租不售，且市场建筑规划、运营管理等还处在原始的状态樟树市大部分的专营市场营业面积较小、建筑规划不合理、商家进驻率低、没有专业的市场运营推广支撑，相当部分专营市场人气相对较差。比如：双龙贸易广场，原定位为建材商场，但实际上餐饮娱乐占大比例，而建材经营的品项与面积却很小；樟树市家具市场比双龙贸易广场相对专业，业态集中，但市场规模面积小、品项也少，规模效应不强。 京九商贸城属樟树市最早推出产权式商铺的专营批发市场，市政府重点扶持项目；但因为之前的代理

29、公司运作方式不合理，导致项目一期在较长时间内只售出40左右，在项目销售不理想的情况下，开发商只能采用封盘招商经营再销售的模式来操作。经过一定的时间，一期的市场经营才逐渐成熟。其业态主要是建材批发、副食品批发、摩托车市场。B、商业街沿街商铺： 建筑物比较陈旧；大部分商铺建筑形式是一层（底层）建筑物底商临街街铺，商铺格局不尽合理，此类商铺约占商业街的98； 铺主不同，造成商业街建筑规划大部份不合理、商铺格局不合理、使用结构不合理； 铺主不同，造成租金比较混乱，市场管理相对混乱； 由于缺乏统一管理，商业街真正比较旺盛地段才几百米长，再往后的商铺就形不成气候了，无法达成统一旺街。 由于历史原由及城市发

30、展的进程，樟树商业街较为集中，商业人气主要聚集于此。 11. 各商业街基本特征A、药都大道 主要经营范围：建材、五金水暖、管业、灯具、花店、电动车、专营市场、餐饮等； 商业主要分布：主体商业业态大部份位于药都大道西面； 主要商铺面积：950； 商 铺 租 金：月租金在20元85元/月/； 专营市场主要面积范围(除京九商贸城)：3003700； 专营市场主要租金范围：月租金在5.5元/9元/月/。B、共和东路： 主要经营范围：建材、五金、水暖、陶瓷、装饰、电动工具、音像、布艺、药店等。 商铺主要面积范围：1330； 商铺主要租金范围：15元/月/80元/月/； 两层捆绑型商铺主要面积范围：801

31、00左右； 平均租金范围：13元/月/18元/月/； 人流量相对较少，经营商品品项相对较杂，在任何方面与共和西路比较都有明显的差异，主要因为新老城区的原因，还有经营的品项大多数不相同，造成租金有很大的差距，此外也不排除一零五国道（药都大道）的天然阻隔。C、共和西路： 主要经营范围：服装、鞋帽、眼镜、黄金珠宝等。 商铺主要面积范围：2100； 商铺主要租金范围：20元/月/200元/月/以上； 商铺主要月租范围：400元/月3800元/月/间； 共和西路是樟树市自然形成的最繁华、人流量最大、经营服装、鞋帽、黄金珠宝等商品品种最全、档次最高的商业街； 处于共和西路交叉口到小香港街口大概百米多的路段

32、是人流量相对较大、经营中、高品牌服饰相对较多、租金相对较贵路段，且租金在110元/月/以上；再往下的路段人流量逐渐减少，租金就在110元/月/以下了； 各单元楼的商铺铺主分别是不同机关单位、企业或个人，承建时没有统一规划，所以造成现在商业街商铺的格局设计不合理、面积大小不一、租金差异很大的原因。D、小香港街： 主要经营范围：服装、鞋帽、精品、内衣、民用杂货等； 商铺主要面积范围：740之间； 商铺主要租金范围：40元/月/110元/月/以上； 同样为樟树市自然形成的相对繁华，人流量相对较大的商业街，商铺大部份比较陈旧； 各单元楼的商铺铺主分别是不同机关单位、企业或个人，承建时没有统一规划，所以

33、造成现在商业街商铺的格局、面积大小不一的局面。 东西两侧的商铺经营品种档次差异很大，造成整个市场定位拉不上去，整条街道路摊太多，给人感觉脏乱差； 小香港街的路程太短，地块面积小，以后发展受很大限制。樟树营业中的主要商场与超市简要一览表：序号名称面积（）主营项目1福旺家超市28001F：食品（副食、饮品、糖果、干货、冷冻食品）、小家电、烟酒2F：鞋类、日用品（化妆品、洗涤、炊具、文具、纸品等）男装、床上用品等2博彩超市35001F：化妆品、食品、箱包、服饰2F：小家电、儿童用品、男女休闲装、男式衬衫3中兴超市60001F：食品（副食、饮品、干货、生鲜冷冻）、肉、蔬菜2F：美容化妆品、洗涤、生活用

34、品等3F：服饰、家庭影院/儿童用品等4青龙商厦100001F北楼：品牌男装、1F南楼：化妆品、金银珠宝、皮具、家用电器2F北楼:品牌女装、2F南楼：食品、日用超市5名品电器商场（海信专卖海尔专卖）400海信电视机、空调；海尔电视机、冰柜、冰箱、空调、TCL彩电、音响等6百大家电商场500美的、志高空调；海尔、容声冰箱；创维、三星彩电；伊莱克斯系列等7七星家电超市550TCL系列、LG系列、康佳、长虹彩电、海尔洗衣机、热水器等8金太阳家电商场250格力、奥克斯、海信空调；奇声音响；创维彩电；新飞、容声、海尔冰箱等9新世纪家电商场250美的系列、科龙系列、格兰仕微波炉、长虹彩电、空调；创维彩电等

35、（四）樟树商业市场分析1. 樟树商业经营特点目前，项目周边存在形态各异的业态及业种，在实地调研的基础上，可以发现其有以下特点：1) 经营规模普遍偏小，绝大多数商家都为“独此一家”，个体实力及抵御市场风险的能力有限，规模效益尚不明显，当然，目前已有个别商家如流星雨服饰、博彩超市、开心小吃等已开始走上连锁经营道路。2) 以传统经营方式为主，尤其表现在管理方法、经营理念、宣传推广手段等方面，当地商家普遍因循守旧，缺乏创新和个性意识。3) 经营业绩总体尚好，当地商家开业时间普遍较长，如劲霸等品牌店平均开业时间为34年，可见平均业绩不错，同时，当地商业经济仍处发育期，未来仍有上升空间。因此，其未来平均业

36、绩仍可维持较好水平。（例如：美特思邦威2006年14月份较上年同期增长30）2. 樟树业态业种的组合构成特点项目所在区域业态业种众多，概括而言，其组合构成有如下特点:1) 总体上，属于无序组合，各类业态业种，不论关联与否都可互相杂处，充分凸现商家主观意识自发性商业行为。2) 区域内各条商业街，其业态业种的构成基本上大同小异，（个别街道虽有所侧重，但比重不大），总体上，各街定位不明确，商业形象不够突出，共性太多而个性不足。3) 局部成行成市初步成形，由于商业经济聚集效应的作用，当地商业街局部成行成市或以某种行业为典型代表，如共和西路的服饰、药都大道的五金建材和家电等。4) 零售业态占据主导地位，

37、批发为辅，目前，除小香港街有部分摊点批发兼零售外，各商业街大都以零售业态为主。5) 品牌店、专业店、专营店等在当地业态组合中占据相当大的比重，并逐步成为业态主流。6) 目前，项目周边区域的业态组合中，传统行业仍占较大比重，新兴行业或特色行业比重较小，同时，行业细分程度不高。3. 樟树商业环境特点1) 商业氛围目前，项目周边商业氛围北边（共和西路）、东边（药都大道、小香港街）较为浓厚，其次为南边（楼门前路，该路以餐饮为主力，但基本上是小饮食店），而西边（封溪路、居民区）几乎感受不到什么商业气氛。商业氛围的失衡，容易导致人气的离散，不利项目的整体平衡发展，有可能出现冷热不均的情形。主街商业气氛较好

38、，辅街较差，临街店铺人气较好，背街店铺人气较差。2) 店铺特征项目周边区域内除超市外，基本上以中小店面为主，小至十几平米大至百余平米不等，且装修大都简单，橱窗布置几乎没有，不少店铺的开间和进深尚不符合现代商业要求。沿街店铺基本上为单层形式，且多为旧房。沿街店铺公房比重较大，私房多为背街或辅街店铺。樟树市目前整体商业物业档次偏低，不符合樟树市未来商业发展需要。3) 租金（转让费）目前，项目周边区域内，商业租金处在40120元/月范围内，其中以共和西路上最贵，楼门前路上最低，此区域内的商业租金已成为樟树当地商业租金的“晴雨表”。转让费通常参照商业租金变化，目前，共和西路上的沿街店铺转让费最贵，均价

39、在400元/左右。部分地段位置、面积等较好者，转让费更高。4.周边商业发展趋势通过对项目周边区域内商业市场的认证调研，根据商业经济发展规律和当地城市化的发展以及广大消费者的需求，其未来发展有如下趋势：1) 以共和西路、小香港为代表的商业街将逐步特色化、档次化，重塑更高品质的商业形象。2) 区域内商业档次将逐步提升，未来将出现高档化、精品化现象。3) 商业重心将会发生新的转移，当地商圈的影响氛围将逐渐加大。4) 周边区域业态业种的组合将日趋合理、平衡，并提高当地商业发展水平。5) 新的商业观念日趋成为主流意识。12.31.202214:0314:03:3922.12.312时3分2时3分39秒12月. 31, 2231 十二月 20222:03:39 下午14:03:392022年12月31日星期六14:03:3932