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1、国内及深圳旅游酒店业市场研究与分析一、国内经济形势分析尽管全球经济普遍下滑，亚太地区受日本全面衰退及欧美经济影响表现出不均衡的发展。然而，中国大陆却表现出一枝独秀。2003年，国内生产总值已实现116,694亿元，同比增长9.1%。自1992年至今的12年间，每年的增长率都在7%以上，1991年到1998年的平均增长率更是达到了9%以上。从1986年突破1万亿元，到2001年突破9万亿元，中国只用了15年的时间。各年GDP见下图：2002年中国国际竞争力总体排名居世界第31位，比2001年上升了两位，虽然仍居世界中等偏下水平，但所表现出来的竞争力持续上升的状况也说明了近年来中国经济的持续稳步发
2、展。二、国内旅游业形势分析2003年旅游业受非典疫情影响较大。全年入境人数9,166万人次，比上年下降6.4%。其中，外国人1,140万人次，下降15.2%；香港、澳门和台湾同胞8,026万人次，下降5.0%。在入境旅游者中，过夜人数3,297万人次，下降10.4%。国际旅游外汇收入174亿美元，下降14.6%。全年国内出境人数达2,022万人次，增长21.8%。其中因私出境1,481万人次，增长47.2%，占出境人数的73.2%。国内旅游人数达8.7亿人次，下降0.9%；旅游总收入3,442亿元，下降11.2%。 三、深圳市经济形势分析尽管受到东南亚金融危机、美国911事件以及2003年上半
3、年“非典”疫情等不利因素的影响，深圳市的国民经济依然保持了平稳快速的增长，从1996年到2003年8年间全市经济年均增长14.88%，累计实现国内生产总值13,000多亿元，仅2003年深圳市国内生产总值就达到2,861多亿元人民币，增长率更是达到了1996年以来的最高值17%。如下图：在世界经济复苏加快，内需扩大的背景下，入世效应继续显现， 2003年我市进出口总额大幅增长，连续11年居全国23个大中城市之首，外贸进出口总额首次突破1,000亿美元，达1,173.99亿美元，同比增长34.6%，其中出口629.62亿美元，增长35.2%，进口544.37亿美元，增长33.8%，实现顺差85.
4、25亿美元，比上年多26.42亿美元，增长44.9%。外贸出口结构继续优化，机电产品和高新技术产品出口保持快速增长，全年机电产品出口461.34亿美元，占出口总值73.3%，同比增长43.1%，比重比上年提高4.1个百分点，增速提高13.0个百分点；以IT产品为主的高新技术产品出口251.55亿美元，占出口总值40.0%，同比增长60.3%，比重比上年提高6.3个百分点，增速比上年提高22.3个百分点。历年来深圳市外贸进出口总额情况如下图： 历年来深圳市固定资产投资逐年稳步提高，2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高9.1个百分点。其中基本建设
5、和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。按注册登记类型看，国有经济投资增速较快，比重提高，完成投资增长25.9%，比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资的比重从2002年的41.0%提高到2003年的43.0%。2003年利用外资继续增长，实际利用外资50.42亿美元，同比增长2.9%，其中外商直接投资36.23亿美元，增长13.6%；合同外资金额58.29亿美元，增长12.4%。四、深圳市旅游业形势分析 1、
6、2003年深圳市旅游业情况根据深圳市旅游局公布的数据，2003年全年深圳市共接待游客总人数为4,283.60万人次，同比下降15.38%，其中过夜游客1,448.82万人次，一日游游客2,834.78万人次；2003年全年实现旅游业总收入294.63亿元，同比下降17.12%，其中国际旅游（外汇）收入13.01亿美元，同比下降24.49%，国内旅游收入187.04亿元，同比下降12.17%。有关数据见以下图表：2、历年及未来深圳市旅游业发展状况根据深圳市旅游发展十五计划和2020年远景规划，其接待游客及创汇情况见下表： 接待总人数 (万人次)过夜海外游客 （万人次）过夜外国人 （万人次）旅游总
7、收入 （亿元）旅游创汇 (亿美元)2000年4294.06397.3461.09301.6014.112005年5480.43507.1289.76403.6119.79年增长率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00%2020年11393.421054.3284.74967.2754.60年增长率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00% 深圳市历年接待游客及旅游业国内、国际收入情况见下表：1998年至2002年间，随着旅游业的不断发展，深圳市宾馆饭店客房的出租率也基本保持了增长的态势，2003年由于受“非典”疫情的影响，馆饭店客房的出租率降到了1996年以来的最低点55.2
8、0%，预计从2004年起将逐年提高。第四部分 深圳市酒店业市场分析一、酒店物业概况酒店物业在房地产各类型物业中属特殊类物业。因为这类物业的供求量在很大程度上与一个地区或城市的流动人口、旅游业及经济发展水平有直接的关系，而且选址主要受交通及环境限制。由此，酒店的划分通常有五种类型，即商业旅游型、度假型、会议型、汽车旅馆、招待所等。商业旅游型酒店的客人是商业旅游者，是来酒店所在地办事的，因而入住的酒店会选城市中心地段或经济商务活动发生较多的地段，这类客人对酒店的服务项目、质量、水准有更多的要求，而且有相当一部分是回头客。这一类酒店受季节影响较小，但受经济环境的影响较大。度假型酒店则受季节的影响较严
9、重，通常都有淡旺季之分。这类酒店的会选景区附近，且交通便利的地方。会议型酒店最主要的特点就是拥有多间规格不等的会议室。汽车旅馆则会依地区间的交通要道路边而建。至于招待所，因其客人只是以居住为目的，对其它的服务要求较低，因此会散落在城市各个地方。由于酒店物业的特殊性，因此位置、交通以及酒店的建筑及装饰是成立酒店的硬件，而酒店软件是经营管理，这也是影响酒店能否成功的主要因素。一般来说，酒店的评比是通过星级来定的，星级划分标准是依据建筑、装饰、设施、设备及管理服务水平等方面来确定的。在国内，还分为旅游涉外饭店和对内酒店两种，其主要区别是涉外饭店可以评定星级标准，而对内酒店可以参照星级标准来管理。一般
10、而言，判断酒店行业的市场情况，主要是依据出租率这项指标，出租率越高，表示酒店市场客源稳定，盈利机会较大，但出租率高并不表示酒店的净利润就高，利润率的高低与酒店管理、经营水平直接相关。2002年，中国星级酒店数量继续保持较快增长。到2002年末，全国共有星级酒店8,880家，比上年末增加1,522家，增长20.68%；拥有客房89.72万间，比上年末增加8.10万间，增长9.92%；拥有床位172.95万张，比上年末增加19.64万张，增长12.81%。 2002年，全国星级酒店营业收入总额为914.43亿元，比上年增加151.11亿元；上缴营业税48.65亿元，比上年增加8.99亿元；年平均客
11、房出租率为60.15%，比上年提高1.7个百分点。二、深圳市酒店业市场分析1、深圳市酒店业市场概况据统计到2002年末，深圳市纳入统计宾馆酒店270家，客房28,640间，增长2.65%，床位数50,645张，增长1.74%，接待游客661.30万人次，比上年增长2.21%。从星级来看，到2002年末，深圳市星级饭店共152家，其中，五星级饭店10家，四星级饭店14家，三星级饭店54家，二星级饭店72家，一星级饭店2家，未评星级饭店118家。虽然2003年有关深圳市酒店行业的统计数据尚未公布，但据估计与2002年相比变化不大。从客房的规模来看，到2002年末，饭店客房数在500间以上的有4家，
12、300-499间的有10家，200-299间的有27家，100-199间的有65家，1-99间的有164家。2002年，深圳市宾馆酒店营业收入总额为44.98亿元，比上年增长4.86%；实现利润7481.68万元，比上年下降0.81%；上缴营业税金及附加为2.48亿元，比上年增长6.90%；全员劳动生产率为9.83万元/人，比去年增长13.77%。2、2003年深圳市旅游业发展情况2003年深圳市宾馆酒店共接待游客620.13万人次，宾馆全年平均出租率为55.20%。三、深圳市高星级酒店概况目前，深圳的四星级以上的高星级酒店总数已达到23家，成为全国高级酒店最密集的城市之一。其中五星级酒店首次
13、达到10家，四星级酒店达13家。深圳在1986年3月建起了第一家五星级酒店南海酒店，此后，南海酒店在整个八十年代曾一枝独秀。进入90年代，五星级酒店一家接一家拔地而起，富临大酒店、阳光酒店、香格里拉大酒店、富苑酒店、骏豪酒店、景轩酒店、彭年酒店等相继建成，2002年圣廷苑酒店、威尼斯酒店接连开业，并同时于去年评为预备五星级酒店（开业满一年后转正）。已评的10家五星级酒店加上未参评五星级但以五星级标准建设和经营的五洲宾馆、麒麟山庄等，客房总数超过4,000间，每日可接待客人8,000多人。深圳湾大酒店是深圳第一家四星级酒店，于1984年开业，1990年评定为四星级酒店，此后，到2000年之前，深
14、圳经评定的四星级酒店只有深圳湾酒店、新都酒店、晶都酒店和都之都大酒店。进入新世纪之后，一批新的四星级酒店，包括新世纪酒店、东华假日酒店、庐山国际酒店、中南海滨大酒店、格兰云天酒店、明华国际会议中心、宝民城花园酒店等迅速崛起，去年东方之珠酒店仅开业四个月，即荣膺四星级酒店，至此，深圳四星级酒店上升为13家，客房总数接近3,000间。在市各行政区域的高星级酒店拥有量中，罗湖区居首位，其次是南山区。龙岗区和盐田区目前暂无四、五星级酒店。各区的高星级酒店统计情况见下表。 深圳市四星级、五星级酒店客房数量、价格调查统计见下表： 四、深圳市各区高星级酒店分析深圳市各区拥有的高档星级酒店在位置分布、主要客源
15、又各有不同特征。九十年代，罗湖是深圳发展最早、最为成熟的区域，是当时的市中心区。罗湖区高星级酒店主要集中分布在罗湖口岸附近，罗湖口岸是深圳市火车站出入口，毗邻香港，作为深圳对外交流重要窗口，配套设施完善，高楼林立，商业繁华度高，各种商场、酒肆、娱乐消费场所等一应俱全，名噪一时的国贸商圈吸引了国内大批旅游者，人流如鲫。罗湖区高档星级酒店早期主要客源以国内外旅游者、旅游团体、港人为主，后期由于商务活动日益频繁，商务旅游客源也占有一定的比率，出租率在73%左右。罗湖高档星级酒店早期经营状况普遍良好，但近年来受市中心区西移，高档星级酒店数量的增加，以及行业竞争的日益加剧，酒店经营利润存在普遍下滑的趋势
16、。福田区高档酒店总体数量相对较少，分布较集中，主要在华强北、上海宾馆一带。该地区地处城市中心，交通十分便利，华强北已发展成为与罗湖“东门”并驾齐驱的著名商圈，形成了电子产品、服装、餐饮为特色的商业街，吸引了大批客流。该片区商务活动集中，除了来深圳办事的商务人员外，还有许多长期租客将其用做写字楼办公。所以，福田高星级酒店一般定位在商务型酒店，客源主要以商业旅游者、商务人士为主，酒店的服务项目、服务质量、服务水准都比较高，因此客源稳定，出租率一直较高，平均为78%左右，经营状况良好。南山区位于深圳经济特区西部，依山傍海，环境优美，旅游资源十分丰富，是深圳市旅游资源最为集中的地区之一。这里既有以现代
17、主题公园为特色的锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、未来时代、又有体现南山悠久历史的新安故城、天后宫、赤湾左炮台等历史人文景观，还有体现生态旅游、度假休闲新时尚的青青世界和野生动物园，全区主题公园有8个，旅游景点17个，历史文化景点6处。全区旅游景点每年接待中外游客近千万人次，约占深圳市接待游客总数的三分之二。由于区内丰富的旅游资源和独特的地理环境优势，南山区高档星级酒店定位在度假旅游、商务旅游为主，客源主要为国内外旅游客、商务旅游人士、商务会议。酒店分布较分散，分布在华侨城、蛇口、南山片区，另外档次、定位也各有侧重，竞争压力不大，经营情况均不错，平均出租率在77%左右。2003年深圳市各星级酒店出租率及房价情况见以下图表： （以下空白）15
