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1、第一部分：城南房地产市场综合分析一、区域市场供求分析（注：城南指茶山、清凉、兰陵一带）1、供应量分析1-10月份常州市场整体推案量与城南市场推案量月份一、二三四五六七八九十总计常州（万）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.91295.6城南（万）03.7203.81.5405.812.62027.48分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平
2、。而城南市场供应量进程与常州整体市场供应量进程基本保持一致，尤其是从7月份开始到9月份、10月份，变化特征最为明显。区域各个案供应量分析楼盘名称总建（万）已推（万）推出余量未来供应量总剩余量（万）乾盛兰庭1852.81315.8江南佳园2期近9万8.73.503.5水岸人家5.35.31.501.5中凉伟业6.7006.76.7世纪华城313.81.127.328.4江南经典60066人民家园2期6.96.94.904.9陈渡新苑1.5期28.5103.518.522荣亨逸都208.72.111.313.4嘉城尚座3.153.152.202.2新城长岛6093.852.556.3绿园爱舍148
3、.562.4810.4光华世家158.751.756.258合计223.55 77.8629.55149.55179.1单位：万分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为223.55万，除去已销售完毕的，未来可售面积约为179万，而区域内还有两块地（交警支队与江南佳园西侧地块）总建约16.8万已经被拍卖。这样，未来可售面积达到195.8万。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析 区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现少量的别墅产品，如水岸人家，独栋、联排。 3、供应户型分析供应平均户型
4、面积分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）乾盛兰庭60000498120.5江南佳园28953.96258112水岸人家53000369143世纪华城38304364105江南经典60000572104.9人民家园2期61369.76534114.9陈渡新苑80349.8782297.7荣亨逸都40782.36347117.5嘉诚尚座24613.75224110新城长岛89900.86744120.8绿园爱舍20693.7121198光华世家62480500125合计62.045万5443114分析： 户均面积在100平米以下的楼盘占17，户均面积100120平方米的占比5
5、0，户均面积120平方米以上的占比为33，整个区域供应户型均面积为114平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如水岸人家，但因位置较好，推出时间较长，去化已近尾声，目前140以上的大户型余留较多，销售率在30左右。区域位置较差的户型面积控制较小，多在100平米左右，如绿园爱舍、陈渡新苑，以期用低总价弥补项目地理位置的劣势，吸引消费者。供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例44707.5%8010525.4%11014261.4%1402005.7%分析：供应户型以三房为主，其中110-130紧凑实用三房占供应三房的主力。主
6、力户型面积分析 楼盘名称户型面积范围（）乾盛兰庭3房110140江南佳园3房120130水岸人家3房120140世纪华城3房120140江南经典2房、3房90左右，120左右人民家园2期3房110130陈渡新苑3房120左右荣亨逸都3房120130嘉诚尚座2房、3房8090、130140新城长岛3房110130绿园爱舍3房110120光华世家3房120140分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110130。4、供应价格分析销售均价分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到5100元/，如乾盛兰庭；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3300元/，如绿园爱舍。同区域的楼盘销售
7、均价相差不大，如世纪华城、陈渡新苑、新城长岛、绿园爱舍销售均价相差100元/左右；但也有相差较大的，如乾盛兰庭、江南佳园、水岸人家以及光华世家，地理位置相近，除了光华世家和江南佳园销售均价相近，其余相差达400元/，这与楼盘本身的质素有很大关系。 需要说明的是，江南佳园因为均为现房推出，故现今均价较高。平均总价：分析：整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，目前最高总价楼盘乾盛兰庭的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。总价对于楼盘去化的影响较为明显。5、去化情况分析楼盘名称总建（万）已推（万）已售面积（万）乾盛兰庭1852.2江南佳园2期近9万8.75.2水岸人家
8、5.35.33.8中凉伟业6.700世纪华城313.82.7江南经典600人民家园2期6.96.92陈渡新苑1.5期28.5106.5荣亨逸都208.76.6嘉城尚座3.153.150.95新城长岛6095.2绿园爱舍148.566.16光华世家158.757合计223.55 77.8648.31分析：区域内楼盘已售面积约为48.31万，占总量的21.6，余量达175万，未来区域内竞争激烈。二、区域市场营销分析项目推广主题报纸广告户外及其他广告活动营销优惠策略价格策略乾盛兰庭动感生活，流光溢彩常州日报展板会员抽奖，新加坡旅游无正常价格入市江南佳园2期收藏江南最美的风景低开高走水岸人家兰陵生活，
9、亲水社区常州日报常州晚报扬子晚报车身，售楼处裱板开盘限时折扣并赠送礼品，购买者送家电，并享受新年价值15万元的礼包抽奖活动。一次性付款97折，贷款98折低开高走中凉伟业世纪华城都市生活宽空间常州日报户外看板免费发放贵宾卡，开盘7000元优惠。直接下定5000元优惠低开高走江南经典城市生活再设计常州日报户外看板人民家园2期阅读城南故事，静赏繁华乐章常州日报户外看板开盘前交纳2万元诚意金，可享受100元/平米优惠。10个工作日内到款98折低开高走陈渡新苑1.5期陈渡新苑，温馨家园无户外看板，电台，车身，道旗无98折优惠低开高走，幅度不大荣亨逸都爱的保质区，一辈子的居所常州日报户外看板、DM、车身常
10、州大酒店品质见面会，老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。办理1000元的VIP贵宾卡，开盘可享受98折优惠低开高走嘉城尚座嘉景倾城，尚品传世常州日报户外看板，道旗60元/平米优惠正常价格入市新城长岛高品质水岸生活日报户外看板、车身98折绿园爱舍绿园爱舍，改变生活日报晚报主导23路公交车广告和罗马旗广告开盘前交2000元的意向金开盘享受3000元和98折优惠低开高走光华世家城南新都市，绿色生态城常州日报无低开高走分析：在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。区域内在售楼盘的活动促销一般，但价格
11、促销力度相当大。在价格策略上都采取低开高走的策略。三、区域消费者分析区域内较高档楼盘有乾盛兰庭，其客户分布以区域内及周边小区的客源为主，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群，其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里范围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。具体来说:劳动新村、工人新村等周边欲改善居住条件的居民，以120130的三房为主，中年客户居多。清潭一带的欲结婚的青年，以100110的小三房或者90的两房为主要需求，其中以100110的小三房销售最佳。还有就是周边一带的老人，以90以下的两房为主，承受总价在3035万元。区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但
12、在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买，尤其是上半年从荣亨逸都，还有绿园爱舍低价楼盘入市火爆销售也可以得知，消费者的刚性需求还是存在相当大的量，但对价格的反应更加敏感。第二部分：城南市场分析总结一、供应量在下半年大幅度增加，尤其从八月份开始，整个区域推案量达18.42万，占整个城南区域110份推案量的67。二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。三、供应户型平均户型在114平米左右，与整个常州的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。四、各楼盘供应平均总价在32.671.76万，总价一高一低差距也比较大，40万左右的总价楼盘相对比较少。五
13、、受价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化较好，总去化量占推出总推案量的60左右，价格仍是目前市场的主引。六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，但营销手段一般。郊区楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，尤其陈渡新苑，大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。七、区域客户除了乾盛兰庭分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境和未来发展潜力。第三部分：城南重点个案分析一、乾盛兰庭基本情况发 展 商：常州乾盛置业有限公司 行销企划：上海新联康 规划用途：住宅 工地位置：兰陵路15号，原牵引电机厂基地面积：6.5万 总建面积：18万新推面积：5万 新推户数：498户
14、平均单价：5100元/ 公开日期：9.21主力面积：110140付款折扣：一次性付款98折优惠，贷款99折优惠产品特点位于兰陵社区，东临晋陵南路，西接兰陵路，南靠光华路，北壤劳动中路，交通便捷多路公交车到达，离兰园两站路，附近配套设施也较齐全，菜场、信特超市、金农宾馆、医院一应俱全。项目共7幢纯板式高层住宅（26、28层，地下室1层），小区内有18班幼儿园及一些商铺，绿化率为40%，大片50-60年树岭的香樟树和广玉兰树紧密围绕遍布社区。面积配比房型面积户数比例二房899312224.5三房11113834869.9四房189285.6客源分析 本案客源以白领、企业私营业主、事业单位的人较多，
15、还有部分投资者。售价分析销售均价5100元/，楼层差价在6070元/，东西差价150元/，差价范围不大。因销售均价较高，去化一般，后推出优惠，一次性付款98折优惠以及贷款99折优惠，变相降价。营销分析项目主题：动感生活，流光溢彩主要卖点：城中心，兰陵绝版，兰陵路光华路中央路地位，以地心引力绽放完美魅力；峰之巅，高层社区，人文精神诗意居住。养心殿，满庭翠色，珍惜林木纯粹生态。地段是其优势，加上原先所拥有的数百棵5060年树龄的香樟树和广玉兰树，项目紧扣这两点做足文章，营造出闹中有静的画意生活。价格和优惠：项目开盘前无任何优惠，去化不是很理想，后为了吸引顾客改善状况，变相降价，一次性付款享受98折
16、，贷款享受99折。去化分析 由于推出价格较高，在区域内较为显眼，故前期去化并不理想，后推出一次性付款98折以及贷款99折的优惠，去化有所好转。目前整体已经销售280户左右，去化率达56。项目竞争力分析优势：紧邻兰陵路，交通便利。周围配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。离市中心较近，附近繁华，地段较好。小区配有幼儿园。劣势：离主干道近，噪音较大，空气也不好。单价高，总价高。二、江南佳园2期基本情况发 展 商：常州华泰房地产开发有限公司*常州长盛置业发展有限公司 全程代理：常州中信经纪规划用途：住宅 工地位置：常州市迎宾路3号 基地面积：2.54万 总建面积：近9万新推面积：2.9万 新推户
17、数：258户平均单价：4700元/ 公开日期：2005.12.3主力面积：120130付款折扣： 一次性付款98折优惠，贷款99折优惠。产品特点项目位于迎宾路上，距兰陵北路约60米，周边配套完善，全方位的流体交通系统，四通八达，小区靠江南春宾馆，小区以此为名，小区内部完全以江南水乡的构思来打造。小区规划为5幢住宅，一期为1#3#，现二期在售的是靠近迎宾路的4#、5#楼，现均为现房，目前剩余房源中最小的面积为119的三房。面积配比房型面积户数比例一房44606827二房90左右166.3三房12013016866.7客源分析 项目客源多为公务员、税务局人员、银行职员、医生以及周边居民。售价分析现
18、在售均价为4800元/，一户一价，其中顶层送阁楼，价格为5900元/左右。二期优惠价格比一期上扬了300多元/，原因在于现房推出，为了应对周边楼盘竞争，打出了折扣优惠。营销分析项目主题：收藏江南最美的风景主要卖点：地段；万方绿色的城市公园；先进的建筑设计理念。项目地理位置较好，周边配套齐全，在诉求上除了突出这些，还突出了万方的绿色城市公园，同时以质量打动消费者。提出了“先进的建筑理念”。价格和优惠：一期比二期均价上涨约300元/，原因在于目前为现房推出，同时为了应对周边楼盘的竞争态势，推出一次性付款98折优惠以及贷款99折的优惠。去化分析 由于项目一期低价入市，加上项目本上质素较好，故销售较好
19、，积累了一部分准客户，二期开盘适当抬高价格，并推出优惠，同时二期推出较多小户型以低总价赢得市场，目前二期总去化率在50左右。项目竞争力分析优势：离主干道有段距离，环境幽静。交通便利。配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。离市中心较近，附近繁华，地段较好。价格适中，与周边项目相比无价格劣势。准现房发售。劣势：小区入口道路狭窄，出行不便，交通拥挤。小区学区环境较差。项目主力户型面积偏大，总价高。三、水岸人家基本情况发 展 商：常州鸿裕置业 行销企划：上海尚安机构规划用途：住宅 工地位置：兰陵路264号基地面积：2.5万 总建面积：5.3万新推面积：2.4万 新推户数：189户平均单价：4300
20、元/ 公开日期：2006.3主力面积：120130付款折扣：一次性付款97折优惠，贷款98折优惠产品特点项目位于工人新村内的工舍路端，距离兰陵主要道路约500600m，西侧为白荡河道，未来出行道路将主要依靠工舍路，而工舍主要为工人新村道路，道路宽度约为68m左右，因此在人流高峰阶段，道路相对拥挤；同时与工舍道路相连接的兰陵路为城市主要干道，上下班高峰期，道路比较堵，因此对进入工舍路的直入交通都不是很理想。该项目位于工人新村内部道路的端头，周边多为90年代初的早期建筑，同时围绕项目的还有部分平房，因此区域内品质感不强，对项目形象具有一定的破坏作用。西面完全临河，河道对面为蓝色星空，河道呈浑浊状，
21、但污染性相对比较小。沿项目道路侧配套缺乏，其主要配套将以工舍路上工人新村配套为主，工人新村农贸市场，小学、银行、生活性配套设施均分布在工人新村内，与项目相差400m的距离，因此便利性仍不足。由于其与兰陵商业圈相距不远，未来欧尚购物广场，超市及九州商品城等购物及各项娱乐休闲场所皆能就近享受到，因此位置相对比较优越。1、14、38、42等十几路公交车缩短了水岸人家与大常州的距离，兰陵路四通八达的公交网络，可以“一站式”到达东西南北。面积配比：房型面积户数比例一房4849，697010932.6二房801005115.3三房12015017452.1客源分析 项目客源以工人新村、劳动新村、高宏小区及
22、清潭、湖塘区域为主，多为工薪阶层，少量私营业主。售价分析 3998元/起价，目前对外价格为4300-4500元/。价格上有优惠，一次性付款享受97折优惠，按揭贷款享受98折优惠。营销分析项目主题：兰陵生活，亲水社区主要卖点：中心地段，便捷交通，50绿化率，三级绿化全线临水，小区会所，多窗设计，双层恒温外墙。价格和优惠：一次性付款享受97折优惠，贷款享受98折优惠。去化分析项目去化较好，一房和二房基本售完，面积适中的三房去化也较好，余下的多为140面积较大的三房，以及复式住宅，销售已进入尾期。项目周边几乎没有小高层，小高层的得房率在86，因此去化较好，推出市场后很快销售一空。项目竞争力分析优势：地理位置较好 交通便捷，周边配套成熟小高层得房率高项目价格合理劣势：项目工舍路较狭窄，高峰期易堵。项目周边为老小区，对本案形象有一定影响。所临河流浑浊户型面积偏大 沿项目道路侧配套缺乏，因此便利性仍显不足。第四部分：项目状况第五部分：项目SWOT分析第六部分：项目建议
