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1、第一部分：城中区市场宏观分析一、区域市场供求分析1、供应量分析1-11月份常州市场整体推案量与城中区市场推案量（城中区：关河路、怀德路、劳动路）月份一、二三四五六七八九十十一十二总计常州（万）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.9139.3631.85366.85城中（万）12.658.497.72.71.940.29021.113.3610.711.380.24分析： 2006年18月份，城中区域整体推案成规律下滑趋势，推案量并不大。随着“金九银十”旺季的到来，9月份城中区推案量猛增，由上图可以看出曲线变化与整个常州市推案量一致。 城中区2006
2、年全年推案量占整个常州推案量的21.9，市区可开发土地已越来越少，竞争已从一般客户群向高端收入人群靠近。区域在售普通商品房供应量分析楼盘名称 总建万在售万总余量万备注楼盘名称总建万在售万总余量万备注河景花园21约30基本售完，只剩下办公房与商铺嘉禾国际0.58总148套，目前推100套左右，售60多套，目前总余量0.34万星河名居4总433套，其中住宅267套，33915，基本售完元丰宜家1.6总共180套售完鹏欣丽都1500101套，楼盘全部售完铭筑高第2.052.05总102套双子星座4.234.230.85768套，销售在80以上嘉宏盛世283.6725150套50天禧星园4.74总36
3、980，38380，总剩余量0.77万荆溪人家101.68.9132套70公园大厦6约2.326832，共364套国泰新都12住宅全部售完，目前只剩下商铺约2万合计总建109.2万平方米，总剩余量约43.21万平方米分析：受区域单价上涨原因，区域内目前所售房源以面积较小的房型占有一定比例。相比较而言这些楼盘的房源总价较低，且区域位置较好，去化较好。区域可开发土地越来越少，地块面积也不大，因此多建高层住宅。受位置和市区土地可开发量日益减少的影响，区域整体剩余量不多，为39.6。2、供应建筑形态分析 区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的95以上，部分楼盘出现别墅产品，如荆溪人家的联排别墅，
4、以及嘉宏盛世的联排别墅，需要说明的是那是用于商业办公的。3、供应户型分析供应平均户型面积分析楼盘名称总建万在售万在售户数户均面积楼盘名称总建万在售万在售户数户均面积河景花园21约30嘉禾国际0.58共148套39.2星河名居4住宅267套，33915127元丰宜家1.6总共180套88.9鹏欣丽都151.7101套168.7铭筑高第2.051.6102套156.9双子星座4.234.23768套55.1嘉宏盛世283.67150套164.7天禧星园4.74共369套，38380104荆溪人家101.6132套121.2公园大厦6公寓26832，共364套73.71国泰新都12二期594套，7.
5、6万127.8合计109.2区域供应户型均面积120.8分析： 区域供应户型均面积为120.8，比其余各区域的户型均面积都要大（城北为110.2、城南为114、城东为115.6、城西为118）。供应户均面积大于120.8的楼盘占总数的63.6，其余多为70以下的小户型房源，供应面积在90120之间的紧凑房型的楼盘很少。这说明区域内购房客户分为两种，一是二次甚至多次置业的以改善居住条件为主的客户群，另一种是带有投资性质的二次或多次置业的客户群。他们的共同点是经济能力强，其中一部分属于高端客户。供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例408016
6、10011061101504414040034分析：供应房型以三房为主，其中120150舒适宽大的三房为供应主力。主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（）河景花园星河名居3房130鹏欣丽都4房185双子星座1房60天禧星园3房100120公园大厦1房40.5左右嘉禾国际1房4050元丰宜家3房130140铭筑高第3房嘉宏盛世4房137142，160.73荆溪人家3房105142国泰新都3房120150分析：主力户型多以宽大舒适的三房为主，供应面积范围120140。4、供应价格分析平均销售单价：分析： 区域楼盘的销售单价都比较高，多数在6000元/，尤其是2006年新开的几个楼盘，如双子星座国际
7、公寓更是飙到8500元/，而尚未开盘销售的铭筑高第，据其售楼处传出的消息称也在8500元/，而且还是毛坯。这不但与这些楼盘处于市中心有密切的关系，更重要的是市区可开发的土地日益减少。主力户型总价： 平均总价分析： 区域楼盘主力户型总价相差较大，最高是最低的4倍多，究其原因是主力户型面积相差较大，如嘉宏盛世多以150以上的户型为主，而嘉禾国际是4050的公寓。 而区域各楼盘平均户型总价相差也较大，原因也与面积大小不一有关。5、去化情况分析楼盘名称总建（万）在售（万）已售（万）河景花园21约3约18星河名居40约4鹏欣丽都1500双子星座4.234.233.4天禧星园4.740.77约4公园大厦6
8、2.63嘉禾国际0.580.24元丰宜家1.601.6铭筑高第2.050嘉宏盛世283.672.2荆溪人家101.61.12国泰新都12210合计109.247.56分析： 整体去化率为43.6，去化尚可。 区域楼盘虽然单价较高，但由于某些楼盘“改大为小”的策略，造成总价比周边项目低的错觉，因此去化较好，如双子星座。而嘉宏盛世由于单价高，户型面积又偏大，去化较难。二、区域消费者分析区域高档楼盘林里，单价较高，多数在6000元/以上，总价也较高每套多在70万以上，由此造成区域内楼盘消费群体为高收入人群。再因为区域地处市中心位置，客源辐射面广，因此本区域楼盘客户：1、以企业营业主，政府机关人员，以
9、及都市白领群体为主。2、多数为二次置业，以改善居住为主，以120以上的三房、四房为主要需求。由于区域独特的环境，紧凑实用房型已不是市场主导趋势。3、有一定比例的投资客户，看中区域优异的地理位置，然而受总价影响，仍多以4070的小户型为主要需求。单身白领也看中此类户型的投资功能，而选择作为过渡型住宅。第二部分：城中区域市场分析总结1、城中区2006年全年推案量占整个常州推案量的21.9，18月呈规律下滑趋势，9月猛增。2、受位置和市区土地可开发量日益减少的影响，区域整体剩余量不多，为38.9。3、区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的95以上，部分楼盘出现别墅产品，如荆溪人家。4、区域供应
10、户型均面积为120.8，其中供应户均面积大于120.8的楼盘占总数的63.6，其余多为70以下的小户型房源，供应面积在90120之间的紧凑房型的楼盘很少。5、供应房型以三房为主，其中120150舒适宽大的三房为供应主力。6、区域楼盘的销售单价都比较高，多数在6000元/，总价相差较大，究其原因是户型面积相差较大所致。7、受总价影响，小户型去化较好，大户型去化较难。8、区域楼盘客源覆盖全市，客户多为二次置业，经济能力较强，以改善居住和投资为主。第三部分：城中区重点个案分析荆溪人家基本情况开发商：常州机关房产 行销策划：上海华燕置业工地位置：吊桥路与晋陵路交汇 基地面积：4.4万总建面积：10万
11、规划用途：商住单价范围：62008700元/ 平均单价：6500元/新推面积：1.6万 新推户数：132户公开日期：2006.12.15 交付日期：2008.12.30销售率：70 优惠措施： 现无销售热线：8129999产品介绍本项目由常州机关房产服务公司通过土地拍卖取得开发权。原巾被总厂地块，地处常州市老城区，位于晋陵中路东侧，东下塘南侧，吊桥路北侧，市河南侧，紧邻常州市机关房产服务公司旧城改造项目荆溪村改造项目， 在市河的北侧为青果巷文物保护区，区位优势得天独厚，与吊桥路，晋陵中路亲密接触，吊桥路即将拓宽，周边生活配套成熟本案一期共四幢，1为安置房，共144户。商品房为24三幢，11层一
12、梯两户，顶楼复式。个两单元。面积配比：楼号单元户型面积户数2顶复4户甲3/2/2111103/2/213413810乙3/2/2134138103/2/211110楼号单元户型面积户数3、4顶复8户甲3/2/1105203/2/213914220乙3/2/2139142203/2/110520户型面积（）户数比例（）3/2/11054030.33/2/21112015.23/2/21341382015.23/2/21391424030.3顶阁129客源分析： 本案客源主要是市区客源。客源经济实力比较雄厚，大部分是第二次置业，注重地段和周边生活配套，对于市中心有地域情节，另外，开发商的关系户也占
13、有较大比例。售价分析本案均价在6500元/左右，与嘉宏盛世比较还是有一定价格优势，另外，本案在售为小高层，购房者比较容易接受，但是从地理位置、产品品质等综合来看，本案价格有些偏高。营销分析 首先，本案位于市区，在市区土地稀缺的市场环境下，本案较受购房者关注；其次，本案总体案量不大，在售的商品房只有130余户；最后，本案关系户较多。综上导致本案营销力度不大，促销活动较少。从广告宣传来看主要借力于报广和户外看板。去化分析 目前，本案的销售率达到70。从楼层上看，中间楼层去化较好，顶楼复式和1楼还有较多的余房；从户型上看，111的三房产品和105的三房产品去化较快，除了户型较好以外，最重要的是总价相
14、对较低。嘉宏盛世（二期）基本情况开 发 商：常州嘉宏地产 营销策划：上海荒岛工地位置：吊桥路与晋陵路交接 规划用途：居住、商业基地面积：5.88 万 总建面积：28 万新推面积：2.47 万 推出户数：150 户 单价范围：灏景座7000-7650元/ 平均单价：灏景座7300元/ 瀚景座8000-9000元/ 瀚景座8300元/推出日期：2006 .11.5 交付日期：2009.5.30去 化 率：约 50 % 热线电话：0519-8889988优惠措施：开盘前定购96.8 折，开盘当天97.8折。产品介绍本项目位于晋陵中路和吊桥路交接处，同安桥逸，南临运河景观带，地理位置优越，各类配套设施
15、齐全。项目距离南大街商圈步行仅5分钟，银行、医院、超市、餐饮、娱乐一应俱全。项目有7栋高层住宅和10万的商业组成，一期推出东侧2栋高层住宅：灏景座和瀚景座，各33层。其中灏景座12层是商业。面积配比房型 面积 户数 比例3 / 2 / 1 113.22 31 21%楼号房号面积房型户数面积合计灏景座 2梯3户01（333）137.514/2/2314262.8102（333）113.223/2/1313509.8203（333）142.454/2/2314415.95瀚景座3梯两户01（124）210.845/2/3245060.1602（124）160.734/2/3243857.5201（
16、2533）401.146/3/493610.264 / 2 / 2 137142 62 41%4 / 2 / 3 160.73 24 16%5 / 2 / 3 210.84 24 16%6 / 3 / 4 401.14 9 6%客源分析：本案的客源主要有常州市区中高收入阶层，经济条件较好，基本有两套以上的住房，对市中心有地域情结，注重周边生活配套情况。其次，主力客源还有来自浦南、浦北、清凉等城南区域。售价分析：二期推出的两栋高层均价比一期有大幅度的提高，达到了7300元/以上，比周边的楼盘均价要高出1000多元/，由于其独特的地理位置，天然的河岸景观，刷新了市中心住宅价格的新标高。营销分析本案
17、前期的媒体广告投入比较大， 都是以整版大篇幅的广告推出，显示了项目的档次和品质，售楼处选在了嘉宏世纪大厦6楼，一反开发商将销售中心布置在工地现场的做法，这样做的有点在于可以向客户展现开发商的实力。销售中心装修豪华，功能分区明确，设置了接待区、展示区、洽谈区、贵宾房、咖啡吧台等，比较有特色的是将商业展示设置为竖向布置。二期住宅结合了商业街一起推出，并承办了 2006年第46届国际小姐总决赛，65国佳丽亲临开盘现场，为楼盘增色不少。去化分析本期推出案量到目前为止已经去化了将近50。总体两房的户型要比三房的户型好去化，灏景座相对瀚景座去化的要好，主要是灏景座均价要便宜1000元/，房型以三房为主，目前还剩余一些顶层的户型。瀚景座8000元/起价，面积都是大户型，25层以下的户型去化的比较好，2533层为401的空中别墅，目前销售了4套。主力户型
