天津市房地产市场分析研究报告.docx

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1、天津仁爱龙都建设有限公司传签单发自部门研究发展部发出时间2006.05.15文 件流水号YF-06-内容：2006年度4月份天津房地产市场报告拟稿人：吕璐部门负责人签名及日期：致：研究发展部经理 （请签署明确意见） 签名及日期：致：产品总监 （请签署明确意见）签名及日期：致：执行副总经理 （请签署明确意见）签名及日期：签发栏：（请签署签发日期）请相关执行部门对以下选项按 内打“”办理 将书面稿存入企管部 将电子版稿发企管部注：相关领导如认为依本人职责即可对上报文件签发，则请直接在签发栏签批意见。本期导读n 国际环境背景：人民币增值，国外热钱大量涌入，房地产行业成为国际炒家首选；n 国内环境背景

2、：宏观调控一周年，房地产市场全国漂红，主要大中城市价格呈报复性反弹。4月27日，央行一年半来的第三次加息被认为是拉开了新一轮宏观调控的序幕。房地产是区域性资本密集型行业，微观层面它与金融密切相关，宏观层面它区域壁隔更为显著。宏观调控需要针对不同区域，不同房地产细分市场，出台针对性举措方能疏导整体经济的良性发展。单纯提高贷款利率而保持存款利率水平，一方面反映出政府鼓励投资的态度，另一方面宣称抑制投机，稳定房地产价格。研发部分析认为，政府举措实施原因主要有以下几方面：1 提高贷款利率为规避由于人民币增值带来的通涨压力；2 提高贷款利率尽快盘活大量民间资本，推动整体经济运行；3 通过保持存款利率，鼓

3、励资金向证券市场流入，规避热钱进入带来的金融风险。4 由于房地产行业准入门槛的提高，规避由于热钱的过分集中造成的房地产泡沫，分散热钱投资方向。该举措给房地产行业带来的影响分析，详见月度热点政策方面：新一轮宏观调控山雨欲来报告索引第一部分市场概述5【一】土地市场5【二】商品房市场8【三】三级市场13【四】商业地产市场16第二部分重点楼盘跟踪20【一】5月份重点新增项目销售情况跟踪20【二】主要竞争项目5月份销售情况跟踪20第三部分月度热点22【一】政策方面：新一轮宏观调控山雨欲来22资讯一个人住房贷款基准利率上调0.27个百分点22资讯二个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点22资讯三央行

4、酝酿提升个人住房贷款首付比例22资讯四深圳：政府金融6部门合力 8招调控深圳房价23资讯五北京：扩容存量房23【二】市场方面：房交会成为行业晴雨表，市场推广职能逐步退化23资讯一天津房市步入一级城市阶段23资讯二商品房二手房成交套数基本持平25资讯三土地信息首次亮相房交会25【三】行业篇：去赚外国人钱26资讯一北京高档楼盘海外销售渐成气候26资讯二天津房产投资新亮点：去赚外国人钱26第四部分市场看点27【一】5月份房地产新增项目看点27【二】人民币利率上涨，引发房地产市场投资扩张27附件：各区县政府所在地城镇基准地价（2006-05-08）29附件：中心城区基准地价（2006-05-08）30

5、附件：4月份塘沽区挂牌成交地块公告31附件：中指研究院：2006天津最新住宅价格变动走势报告32附件：2006年春季房交会市场问卷调研分析（合富辉煌问卷调查报告）38第一部分 市场概述【一】 土地市场1. 数据指标2006年4月，土地供应面积3790113.48平米，相当于上月的两倍，与2月份基本持平。供应区域主要集中于静海、宝坻，市内六区在和平有小幅地块供应。本月土地成交主要集中在塘沽区，共成交13幅，总面积达到100余公顷。2. 本期土地市场主要特征 供应地块中公建性质占有较大比例，商业市场竞争将会愈加激烈。 随着十一五规划的逐步落实，天津市土地供应市场的重点逐步移向环外地块，环外新城的规

6、划建设将遇到前所未有的机会。 本月的成交主要集中在塘沽区，且大部分地块位于塘沽区海河以南，可见塘沽区海河以南规划的建设将会成为重点。另外，本月继续有4幅地块出让，总面积为28公顷左右。塘沽区将开始大规模的规划建设。 本月静海成交地块占有较大比重，主要集中在大邱庄和团泊村。附表1-1-1：2006年度1月份天津市各区县招牌挂及成交地块一览表（数据截止至1月25日）市内六区和平区河西区南开区河东区河北区红桥区本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交土地量幅112面积14752.20 7000.00 6830.00 起价万元环城四区东丽区津南区

7、西青区北辰区本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交土地量幅1面积25460起价万元郊县五区静海区蓟县区宝坻区武清区宁河区本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交土地量幅188152面积535622.24 215696.72 2502652.53205333.0 起价万元滨海各区开发区塘沽区汉沽区大港区本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交本月出让本月成交土地量幅2413面积31165.79284891.00 1018099.2起价万元总计招拍挂土地(幅)50总计面积3790113.48成交土地(幅)17成交面积1057

8、389.2出让重点地块1静海区18幅面积()535622.24容积率不详总建面不详位置起拍价不详预计成交价不详综合成本不详预计售价不详预计利润率不详出让重点地块2宝坻区15幅面积()2502652.53容积率不详总建面不详位置起拍价不详预计成交价不详综合成本不详预计售价不详预计利润率不详成交重点地块塘沽区13幅面积()1018099.20容积率总建面位置起拍价成交价加价率中标企业【二】 商品房市场1. 商品房总体销售情况分析2006年4月，天津商品房成交量为82.72万平方米，环比上升1.2%，同比下降1.1%。本月成交价格上升趋势明显，均价为5134元 /平方米，首次突破5000大关，环比上

9、升4.8%，同比则上升了38%。本月全市成交量走势平稳，成交量在3月份爆发后本月并没有出现周期性(参考2005年)的回落，仍保持了3月份的水平，说明市场购买潜力较大。5月份在较强的购买力支撑下，成交量将在高位保持稳定，考虑五一黄金周也会对成交有一定影响，同时参照去年同期水平，预计5月成交量将与本月持平，不排除小幅回调可能性。本月全市商品房价格突破5000，标志天津已进入一级城市发展阶段。整体价格在经济环境利好带动下走势继续保持平稳上升的趋势，预计在刚性需求的拉动下， 5月份价格将继续小幅上升。2. 商品房住宅销售情况分析四月份，天津商品住宅成交6317套，环比上涨1.2%。成交面积71.98万

10、平方米，同比上月70.2万平米上升2.5%；其中市内六区成交量35.6万平米，环比上升5.8%。全市成交额35.4亿元，环比上升6%。商品住宅成交均价平稳上升，本月均价4918元/平方米，较上月上涨3.3%。；其中市内六区商品住宅成交均价6271元/平方米，环比上升2%。中心城区中仅有河北区的交易价格有所回落，其他区域均有不同程度的增长。 南开区在富力城、城南新世家新开楼座的带动下交易放量，交易量为13.9万平方米，环比增幅达到17.7%，总交易额为8.7亿元，占全市总交易额的近1/4。 红桥区随着地铁1号线贯通利好的逐步显现，本月的增量达到了60.5%，交易面积超过3万平方米。 和平区经过大

11、幅集中放量后上月有所回落，交易面积仍旧超过4万平方米，环比下降15%，成交价格继续上涨，环比上升7.1，交易额达到3.47亿元，占全市交易份额的近10%。郊县市场成交量大幅上升，本月成交36.4万平方米，与上月成交量基本持平；均价为3600元/，较上月3486元/上升3.3%。成交额13.09亿元较上月12.74亿元上升2.7%。可以看出郊县市场的日趋成熟和较大的发展潜力。 塘沽区热度虽有所减弱，但依然保持了8.5万平方米的交易量。 武清区、大港区涨幅较大，分别为129.4%和46%，说明郊县整体市场成交趋好。 北辰区继上月上涨超过100%后的再次上涨34。北辰区瑞景、京津路沿线的大型社区的不

12、断完善，环境配套日趋成熟，使消费者对该区域的认可度不断提高，预期北辰区成交量将持续稳步提升。研发部观点根据国房指数天津报告分析，从天津主要城区2005年供需情况分析，明显看出，河西、河东、河北、红桥四区的商品住宅销供比超过了1，最高的河西区达到了1.25，表现出明显的供不应求态势，区域整体供应量进一步被消化。在市中心六区中有四个区销供比超过了1，供不应求直接拉动了此轮价格的快速上涨。天津市总体价格走势充分说明天津房地产市场由刚性需求拉动，稳步良性上升，预测未来36个月内，市场将以上升为主旋律，不会出现大幅波动。本月全市成交量保持平稳，市内、郊县市场平分秋色。成交量向近郊转移，北部、西部区域长势

13、明显。价格在需求量的支持下稳步提升。5月份以后将逐渐走近销售旺季，随新项目的大量上市，成交量还会有明显的提升，价格会将保持平稳的态势。考虑新一轮宏观政策的抑制因素和滨海新区城市战略利好因素双重影响，房地产投资偏重审慎分析，根据区位的不同加强针对性投资分析，不排除市场泡沫产生。附表1-2-1：2006年度4月份天津市商品房市场成交情况一览表成交面积（万M2）环比增长（）成交均价（元/M2）环比增长（）商品房市场82.7 1.2%5134 4.8%住宅中心城区35.6 5.8%6271 2.3%滨海新区15.1 2.3%3339 1.0%郊县21.2 -2.5%3693 1.7%全市72.0 2.

14、5%4895 2.8%附图1-2-1：2006年度4月份天津市商品房住宅市场区域成交面积分布图附图1-2-2：2006年度4月份天津市商品房住宅市场各地区成交均价折线图附图1-2-3：天津市商品房住宅市场成交状况变化动态示图附表1-2-4：2006年度4月份天津市商品房住宅市场各区域成交变化示图【三】 三级市场1. 交易面积阶段性回落天津市二手房交易面积经历3月份大幅上涨之后普遍回落，除滨海地区增长了7%外，主要交易区域中心城区回落15.3；交易价格稳定增长，滨海地区增长较快为9.5%。2. 红桥、塘沽成交表现稳定，未来继续稳中上升态势4月份天津市内六区及塘沽地区二手房交易面积现比上月普遍下降

15、其中河东、河西、南开降幅分别达到17.8%、16.7%、12.9%，而红桥、塘沽成交面积变化不大。交易价格除和平区外普遍小幅上涨。3. 二手房交易市场围绕中心城区展开，土地稀缺性引发的价值提升逐渐显现二手房4月份交易主要集中在市内六区，交易面积已超过半数，达51%，环城四区紧随其后达到19%，可以看出三级市场交易与二级市场不同，主要围绕天津城区而展开，并需求持续向中心城区集中。研发部观点 房地产二级市场供应结构失调，造成二、三级市场联系更加紧密；未来在增量供应没有大幅变化的情势下，存量房市场与增量房市场继续保持平分秋色的状态； 与作为二级市场中低端供应的补充地位相背离，三级市场的需求向地价较高

16、的中心城区集中，造成三级市场供求矛盾加剧，中心城区价格持续上涨。 新增供应户均面积缩水，一定程度上波及至二手房市场，预期未来将分流部分中端客户，造成近郊及城区周边二手房市场交易价格及交易量双双走低。 第二轮宏观调控，在打压投资需求的同时，更大的限制了中低端刚性需求向二级市场的进入。在二手房供应量限制的情况下，更多的低端客户将走向租赁市场，预计随新一轮宏观政策的出台，在低端需求土地供应没有放量的空挡期内，三级租赁市场将呈现比较明显的上升趋势。 此外，在滨海新区发展带动下，大批商务外来人口进入，高端租赁市场将表现越发活跃。附表1-3-1：2006年度4月份天津市二手房市场成交情况一览表成交面积（万

17、M2）环比增长（）成交均价（元/M2）环比增长（）中心城区25.4 -15.3%4671 3.2%滨海新区8.3 7.3%2452 9.5%全市50.4 -11.2%3582 2.3%附表1-3-1：2006年度4月份天津市二手房市场区域成交面积分布图附表1-3-2：2006年度4月份天津市二手房市场各地区成交均价折线图附表1-3-3：2006年度4月份天津市二手房市场各区域成交变化示图【四】 商业地产市场（全文引联合地产月评：天津西餐行业市场分析）月度专题：天津西餐行业市场浅析西餐市场快速形成的主要原因 改革开放使人们的消费观念发生了变化。有一部分人追求更异样的东西、更特殊的文化、更高档的享

18、受，于是，西餐消费群出现了。 生活水平的提高和支付能力的增加，促进了需求的多样化。 国家对外开放形成了大量的商务往来，同时也促进了外国人来华旅游和居住，特别是开放城市更为明显，增加了西餐的需求。 海归人士的大量增加，其生活习惯促成了西餐市场的发展。从以上几个方面，可以看出，西餐业的兴起是整个社会改革开放的结果，因此只要改革开放不停步，西餐业的发展就会不断地深入。改革开放不断地扩大、不断地深入，必将会带来西餐业的大发展，它将把天津西餐业引进一个新的发展阶段。天津目前西餐业的主要分布 相比较受殖民地时期的遗留文化和生活习惯影响较大的区域，如：五大道地区，当时外国人进入天津，带来了西餐文化，五大道是

19、当时的租界区，因此留下了部分西餐传统。 后来形成的河西涉外区。如：友谊路、宾水道，特别是友谊路受水晶宫酒店和迎宾馆以及天津宾馆的影响，西餐发展非常快。 商业设施完善的地区，如：和平路、滨江道、赤峰道等地商业氛围较为浓厚，客流量很大，吸引了很多西餐厅的入住。 市内各个旅游景点。这是目前西餐发展的一个分布状态，从这一分布可以看出天津西餐主要的消费群体，是近几年成长起来的，主要是人们支付能力的增加和消费观念的变化所致。应该把这种力量的生成看作一个开端，这种增长会随着天津整个大环境的不断变化发生裂变，会出现一个很大的突破。丰富多样是目前西餐业的重要特征让大多数中国人接受西餐的还要归功于麦当劳和肯德基，

20、麦当劳和肯德基用它自己特有的现代经营方式和理念很快在天津推广了西方饮食文化方式。因为麦当劳和肯德基产品最根本的东西还是西餐最基础的东西，而本市消费者接受了它。经过约十年的发展，天津的西餐已经呈多样化发展，国外的流行业态都能很快的进入到天津来。西餐业态主要分成以下几种形式第一种是西式正餐。西式正餐从它的服务到它的文化包装一直到它的菜品都有各自不同的体系，头主甜很讲究，法餐、德餐、意餐等不同口味也有明显区别。第二种是西式快餐。西式快餐以麦当劳和肯德基为主，包括比萨、主菜配饭、意面、日面等。第三种是酒吧和咖啡厅。酒吧是一种以酒为主，配有简易食物的结合体，所以归为西餐业态。目前咖啡厅分成两种形态，一种

21、是以咖啡为主，稍带一些小点心；另外一种虽然叫咖啡厅，但实际上是一种有咖啡、茶、便餐的混合体。这是咖啡厅的一个早期形态，在中国可能会存在相当长一点的时间。第四种是茶餐厅。茶餐厅是中国的一个特色，最早是从香港引进过来的，特点是可以让顾客在很西式的环境下吃有中式特点的东西，还有一些西式便餐。第五种是日餐、韩餐、东南亚餐等。都是以具有非常浓厚的地域特色的文化包装和菜品口味，为消费者提供服务。多样化的、丰富多彩的西方饮食文化给中国消费者提供了一种与中国传统的饮食文化完全不同的享受。每个西餐厅都有自己的特点西餐业是个庞大的市场，谁在西餐上搞错位经营，办出特色，实现本土化，谁就可以打开这个庞大的市场。从餐厅

22、风格方面看，在天津西餐市场上既有以“演绎西餐文化，品味浪漫人生”为经营及服务宗旨的成桂西餐厅、钟情西餐厅，还有环境高雅的喜来登、水晶宫、滨江万丽西餐厅，也有颇具异国风情的女士餐吧、苏伊士西餐厅，中西合璧的上岛咖啡、蓝山西餐咖啡厅、火烈鸟西餐酒吧、爱琴海西餐酒吧等。从口味方面看，起士林大饭店的德式大菜、水晶宫的意大利面食类、以经营东南亚菜品为特色的凯悦酒店等，都反映出天津西餐业整体水平的提升。天津的西餐厅(除各星级饭店的西餐部之外)越来越多，比较知名者还有：摩周西餐厅、客斯特西餐厅、里士满西餐厅、星期五西餐厅、佳园西餐厅、好望角西餐厅等几十家。 按档次划分天津西餐厅的特点天津现有的西餐厅大概主要

23、划分三个档次：高档的，人均消费在200-220元；中档的，人均消费在80-100元；低档的，人均消费在30-50元。这些西餐厅具有以下几个特点： 西餐业的网点发展非常迅速。不再是只有涉外区才有，很偏远的地方也有西餐，像上岛咖啡天津的六个区都有它的影子，与中餐比较，发展速度快，已经表现出了其强大的生命力。 多样化丰富了西餐消费者的选择。西餐这种业态一旦出现，即显示出多样化特色，从高档到中档到低档，从传统的西餐到便餐、茶餐同时出现，多种业态在西餐企业中发展的相当丰富，而且每种业态都有相当一部分的消费群在追捧，使西餐的消费出现了多层次、多品种的局面，表现出了十分活跃的生命力。 西餐很多企业是靠品牌、

24、靠连锁迅速发展起来的。许多近几年新兴的西餐企业一进入市场，即以现代化的风格与形式推进。品牌化、连锁化使西餐企业从初级阶段很快进入相对的成熟阶段，这对企业的经营产生了非常好的推动作用，特别是对企业经营品牌的附加值产生了非常好的作用。西餐企业的品牌包装的成熟度和对消费者的吸引力已超过了中餐。 西餐业要求有一支高素质的员工队伍，在调查中发现，西餐厨师和服务人员的比例很小。这个比例说明西餐服务人员的队伍在减少，它已不是非常密集型的服务。西餐的经营要求有一支比较高素质的服务、管理人员队伍，西餐企业从品牌包装到环境营造，以及菜品制作，都对服务人员提出了更高的要求。 西餐消费呈枣核形，高低差距不大。西餐的枣

25、核形消费是指价格低的西餐不太多，特别昂贵的也不多，都集中在中间的层面，高低差距不大。这个消费特点说明消费群体相对集中和稳定，西餐业定位在对西餐有追求的消费群体上，这种准确的定位给经营者带来了高效益，带来了稳定的客源，也给其管理带来了方便。从以上几个特点，可以看出西餐业正以强大的生命力进入天津餐饮市场，进入大众生活。这一进步与日益提高的天津消费需求相吻合。西餐市场的发展趋势 多样化仍然是业态发展主要方式。多样化的业态发展紧扣市场，更趋向于适应自己面对的消费群体。 与消费群体生活水平的发展速度合拍。西餐企业的发展将扣紧消费者生活发展水平，支付能力的提高速度和追求高品位生活群体的发展速度。 品牌包装

26、进一步严格。西餐企业的品牌化是随着西餐业在中国的兴起而诞生的，它将随着西餐业的进步而完善、丰富并成熟。 文化色彩更趋于潮流化和多元化。多元的文化色彩是基于西餐企业所出品的不同地方风格的菜品而展现的，为了区别于中餐和其它同类企业，西餐业将更加注重独特的文化色彩。 大量采用现代科技，成为餐饮现代化、标准化的排头兵。西餐业大量采用现代科技，从制作技术设备到酒水设备，从餐厅光照到装饰都成为餐饮现代化的排头兵。 本土化西餐会成为相当长一个时期的主流。或许有些西餐店经营的产品不那么正宗，但对于多少代习惯中餐的人来说已是一大进步，接受为好，适口者珍。企业效益是从越来越多的喜爱接受西餐的消费群中来的。 一批中

27、餐企业转入到西餐行业，形成西餐投资和经营主体的多元化。随着西餐市场的蓬勃兴起和西餐经营所带来的丰厚回报，部分中餐经营者开始转向关注和投资西餐，会有相当一批成熟的中餐企业家开始经营西餐。 西餐企业的竞争促进西餐业的发展。西餐企业数量的快速增加会使原本较为平静的西餐市场出现竞争的局面，而恰恰是这种自身的竞争会给西餐企业的经营、菜品、服务带来很大的推动。 更多的、正宗的西餐企业在本土化、大众化西餐中诞生出来。如果说本土化西餐是一个过渡阶段的话，它将引导出一批有品位的正宗西餐消费者，根据目前市场消费分析，这批高端消费人群的出现不会太久。随之而来的是一批高档西餐企业的出现。 全社会开放的国际化的文化氛围

28、是对西餐业发展强大的推动力。中国加入WTO及奥运会分会场、全面的对外开放，对整个天津饮食文化变化将产生巨大的推动，西餐将被越来越多的人认可和接受。第二部分 重点楼盘跟踪【一】 5月份重点新增项目销售情况跟踪新增项目位置产品形式面市时间销售均价窗体顶端户型区间备注首创宝翠花都北辰区龙泉路地铁一号线刘园站 多层、小高层5月底（预计）470080-110两室110-140三室一期10万平米6层，已开始内部认购。东丽湖万科城之城市天籁东丽区东丽之光大道多层3-6层 小高层11层5月2日450090左右的两室100-130三室5.2日、5.6日连续几次开盘橙house南开区复康路与兰苑路交口26层、小户

29、型6月18日580044-60只有一栋楼，卡已认购完了蚂蚁工房天津河西区解放南路518号小高层（11层x2）5月3日740050-10750-78一室，102-107两室，共80多套，其中2室40套【二】 主要竞争项目5月份销售情况跟踪序号项目名称所属区域本月销售套数成交价格备注1京津新城宁河1247452领世郡津南198424其中12套洋房3东丽湖万科城东丽别墅8别墅97264朗钜天域东丽1474085假日风景西青7352676唐郡西青262287玛歌庄园西青869858卡梅尔河西别墅1高层17别墅9240高层64179富力城南开129768410海河大道河北24737311犀地和平1988

30、3012海河新天地河东74666913洛卡小镇西青9520714阳光星期8河东1595109【注：该资料数据来源以房管局正式登记为准】研发部观点 从本月度各项目成交状况分析，户型面积缩水趋势明显；卡梅尔高层户均面积由前期的200缩至120左右，销量呈现大幅上升，本月销售套数占该项目高层累计销售总套数的近25；领世郡出现洋房产品，总价款在70万左右；东丽湖二期城市天籁目前在房管局尚未登记，但开盘销势火爆，据悉五一期间认购400套左右。 经过对数据的整理，我们研究发现，目前市场主流市场接受能力为以下两类：第一类，单价4500左右，总价款在40-50万之间，户均面积100-110；第二类，单价700

31、0左右，总价款100万左右，户均面积120-130。第三部分 月度热点【一】 政策方面：新一轮宏观调控山雨欲来贷款利率再次上调资讯一 个人住房贷款基准利率上调0.27个百分点4月27日，中国人民银行将一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%；其他各档次贷款利率也做相应调整，金融机构存款利率保持不变。资讯二 个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点建设部28日宣布，根据中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知，从2006年5月8日起将各档次个人住房公积金贷款利率上调018个百分点。利率调整后，5年（含）以下贷款由现行年利率396调整为414，5年以上贷款

32、由现行年利率441调整为459。住房公积金存款利率保持不变。资讯三 央行酝酿提升个人住房贷款首付比例对房地产市场将产生更大影响的则是近期传出的，央行可能将房贷按揭首付比例提高到40%50%的消息。尽管这一说法未得到央行最终证实，但有分析指出，如果此举能够落实，将对打压购房需求产生致命影响。研发部观点 贷款利率上调会加大购房者的资金成本，导致一部分购房者提前还款，一定程度上增加银行的金融风险。 贷款利率政策变化，促使商业银行丰富信贷产品，同时刺激固定利率信贷产品需求市场。 贷款利率变化增加开发企业的财务费用，导致开发商财务风险加大，行业准入门槛提高；但由于金融机构存款利率保持不变，促使民间资本结

33、构优化，开发企业资金渠道拓展，改变行业对于银行资本的依赖性； 提高贷款利率是人民币升值的前瞻信号，在人民币升值的压力之下，提高房地产贷款规避国际炒家过度投机对中国经济造成的金融风险。地方性组合拳出台资讯四 深圳：政府金融6部门合力 8招调控深圳房价深圳房价上涨幅度自去年下半年以来一直处于全国前列，成为各方关注的民生焦点，深圳市主管领导多次对外界发出了将稳定该市房价的信号。这一政策信号日前转化为现实，深圳市原则上通过了由市国土房产局会同市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见。资讯五 北京：扩容存量房从2005

34、年的宏观调控开始，北京市建委就一直试图通过存量房市场扩容来实现梯度消费，降低刚性需求对房价上涨的压力，并已出台了不少刺激措施，但却收效甚微。此次北京建委方面的考虑是，落实强租赁制备案之后，对所有房屋租赁收入征税，使租赁房屋获得的收益降低，从而逼迫房产持有者将房产出售，“租赁征税，卖房免税”，以此达到扩容存量房市场的目的。从市场供给入手，控制由于供给矛盾带来的房屋价格上升。研发部观点 此次宏观调控的重点区域为北京和深圳、广州珠三角区域； 除金融政策外，税收、行政政策注重区域差别性，地方性政策增多，针对性较前一轮增强； 如果政府旨在打压行业的快速发展，预测不久宏观政策的主要方向将是税收制度的重要举

35、措出台。 加速大型房地产企业对中小企业的兼并及整合，行业洗牌速度加快。【二】 市场方面：房交会成为行业晴雨表，市场推广职能逐步退化资讯一 天津房市步入一级城市阶段春交会体现了“一级”城市房地产市场特征，透露出天津房市向一级城市迈进的趋势。天津市场已经进入更加开放、快速扩张、全面成熟的发展阶段。 近期热点地段类别区域特征在售项目客群及产品第一类价格低洼区域：红桥区，河东区西北部，河北区东北部，北辰区，中北镇西部新城区域。房价启动基点低，虽然也有较大升幅，但总体仍低于市区平均价格，属于价格低洼区域。由于有京津走廊发展预期，有北辰开发区企业就职人员聚集，再加上今年首创宝翠花都及北部中心区三岔河口高档

36、项目的带动，其居住条件改善的价值空间很大。该区域在售或新开楼盘主要有河北区的春和景明、北斗星城等；红桥区的津河壹号、新逸家等；河东区的第六大道、百合春天、顺驰的太阳城、阳绿茵等；北辰区的阳光卡蒂尔等；中北镇的大地十二城、假日风景、金厦的水语花城等。适合人群：在附近就业、生活的居民；中等左右收入的自由职业者；来自北辰等开发区工作的就业人员等。适合房型：紧凑型户型、老少居、低密度洋房等。第二类近期快速交通通达区域：地铁、轻轨等交通沿线特别是两端地段，如将通车的地铁1号线、今年启动建设的地铁2、3号线、已通车的滨海快速路沿线区域。快速交通工具的使用拉近了城市距离，使这些区域地段距离明显弱化，进而提升

37、了居住和投资价值。一号线两端天津奥林匹克花园和海天馨苑的热销也证明了这一点。1号线沿线的首创宝翠花都、天津金地格林世界、复兴之门、麦收国际等；2号线的中北镇大地十二城等、格调春天、城南新世家、城市之光、百合春天、东丽湖及张贵庄新市镇等；3号线的麦迪逊广场、诚基中心、港湾中心、北斗星城、阳光100国际新城、博德花园等。适合人群：在沿线区域工作的就业者、中等及偏上收入的首次置业者；有较高收入的家庭第二套住房需求或投资者。适合房型：小户型公寓、普通中等户型、老少居、低密度洋房等。第三类城市重点建设区域及边缘别墅：市中心区域、海河沿线区域、滨海新区中心区、西南部边缘别墅等住宅项目多为有实力的开发企业承

38、建，其中多数为外地及外资品牌企业。由于这类区域有城市文化及经济核心特点，同时又拥有高价值城市配套及景观资源，所以是城市价值最高的地段。目前房价正处于上升通道中，仍有较大的远期升值空间。市中心区域富力城、后现代城、赛顿中心、金港国际、时代奥城；海河沿线区域的万通上游国际、海河大道、海河新天地等；滨海新区的万通新城国际、伴景湾、万科东丽湖、朗钜天域、水域未来城等。适合人群：中高档以上收入者；家庭第二套住房需求或投资者；适合房型：中等或大户型、紧凑型户型、小户型公寓、老少居、别墅等。 判断房屋品质主要有三方面一是房屋整体环境的营造：整体环境主要包括景观设计及配套及物业服务。今年的新项目整体规划设计方

39、面非常重视生活氛围的营造。如合理的商业配套比例、道路及车库的设置等。特别是大型居住区如泰达城、西部新城等，其商业、商务及休闲等设施都占到50%左右，使新居住区可以聚集人气儿。景观方面，出现了万通上游国际为代表的以天津历史居住形态及建筑文化为基础的街区设计；富力城、上海静安项目等为代表的城市闹区中自然景观设计；以首创宝翠花都、天津金地格林世界、大地十二城、阳光卡蒂尔为代表的低密度新城市街区与水景自然景观相结合的设计等等。二是建筑的科技应用：现在的新房质量除了建筑施工质量，更多的是体现在科技含量上。在建筑施工方面，多数外地企业都聘用了全国特级建筑队伍(目前全国特级建筑单位百余家，其中有30%在天津

40、有项目)。科技应用方面，出现了以赛顿中心及万科东丽湖、假日风景等为代表的高标准生态技术及智能技术的应用，如节能系统、新风系统、高智能系统等。这些具有高科技含量的房屋，将大大提高房屋的居住舒适度，延长建筑寿命，同时为今后城市供热等计量方式向热能计量改变作好了准备。三是开发企业的品牌：今年新项目中知名牌企业项目很多，如有一贯质量口碑的本市泰达、万顺、华厦、金厦等；外地的和记黄埔、万通、首创、金地、阳光100及外资的新加坡仁恒等企业。品牌企业的一贯性也可以从各个服务环节上体现出来。如在本次房交会上参展的企业只有阳光100、首创、金地、富力、松江等少数企业为参观者提供了饮水等必要的服务，表现出一些品牌

41、企业在市场顺利时服务意识的不足，实际上购房者就可以从这些细节判断一个企业的内部管理及服务意识，从而间接的了解项目的品牌价值资讯二 商品房二手房成交套数基本持平本次房交会二手房成交套数与商品房基本持平。5天来，共成交各类房屋1158套，112403平方米，成交金额51256.5万元。其中商品房467套，56621.8平方米，成交金额34274.6万元，平均价格6053元/平方米；二手房成交461套、36707.2平方米，16981.9万元,平均价格4626元/平方米；房屋租赁230套、19074平方米。资讯三 土地信息首次亮相房交会土地出让信息发布成为最大亮点。此次房交会更加注重创新理念，有20

42、宗经营性建设用地在房交会上展示亮相，规划用地面积245公顷，规划总建筑面积约400.5万平方米。具体包括地块：南口路、芥园西道、万东小马路、西宁道、南京路、卫津路、卫津南路、梅江十三号、瑞景三号、瑞景十三号、直沽街、马场道、密云一支路、昆仑路、南开小园、光荣道、金钟河大街、李公楼、淮安西路、十一经路地块。这些地块包括居住、商服、公共设施、工业用地，全部位于中心城区范围内，拆迁整理基本完毕，周边环境良好，可开发建设条件成熟，众多开发商对出让的土地表现出浓厚兴趣，五天来共接待70余家开发企业咨询。据了解，20宗地中商家咨询较多的包括：和平区西宁道地块、河西区梅江十三号地块、南开区卫津南路地块、河东

43、区万东小马路地块、河北区南口路地块、以及北辰区瑞景三号地块。研发部观点房交会越来越成为行业内信息、人员及操作方式的交流会，本次多家企业推出大宗新城项目，在操作层面上不仅仅停留在二级开发而转向一级运营，同时土地信息首次房交会亮相，同样是行业内的讯号，二级产品终端目标客户已退出房交会参观者主流，项目礼品鲜于出现在房交会现场，更多的是企业品牌推广、企业实力展示、业内人员的经验交流。论坛将成为今后房交会活动的主要活动形式；项目推广活动商业色彩蜕化。【三】 行业篇：去赚外国人钱资讯一 北京高档楼盘海外销售渐成气候2005年，由于受到宏观调控政策的影响，北京的楼盘尤其是那些定位于投资性质的高档楼盘的销售受到很大的影响，很多地产商纷纷走出国门谋求项目的海外销售。从目前到海外销售的项目看，主要有两大类产品：一类是中高端的住宅比如单价在1万元以上的公寓；另一类是以投资为目的的房地产项目，比如写字楼、商铺。从销售效果上看，很多楼盘的销售成绩都还不错。向海外客户展示产品，表明京城地产商的销售途径出现了新的突破。新的销售途径的开辟，一方面可以加快销售速度,为公司快速回笼资金，另一方面也是其品牌推广的一种手段和方式。开发商的项目在海外市场的推广宣传取得一定的知名度后，会坚定各个地区客户对公司产品的信心,提升