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1、天津市西青区房地产市场调研报告一、 西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天
2、房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了
3、西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。建设的西部新城，是
4、城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及20条放射状快速路和高
5、速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。 由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。二、 中北镇房地产市场天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人口3.7万，是中国百强乡镇之一。在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距天津机场25公里；距天津新港
6、40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭佳园，天津乐康置业的大地十二城、以及方正地产的项目，每个项目体量均在30万平米以上，其中大地十二城总建近100万平米。板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。目前已上市项目产品以多层、小高层为主；其中假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院
7、景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，目前已上市的多层及小高层产品的户型设计紧凑合理，细节化设计明显；以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端
8、客群为主。其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板
9、块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。三、 中北镇房地产项目天津市西青区中北镇板块楼盘分布图1. 中北镇房地产项目调研情况芒果郡芒果郡总建筑面积7.8万平米，绿化率在40以上，容积率仅有1.5，旨在打造低密度精致洋房居住区。从产品的类型上，芒果郡主要以5层半洋房为主，同时配有少量高层公寓，能够满足不同家庭的置业需求。而全明通透的主流户型设计，以及
10、部分产品的个性化空间设计。在园林景观方面，芒果郡将新加坡风情园林引入，在7.8万平米的社区内，将规划两大组团景观以及8-10处异国情调的景观节点，整体上以植被的层次感，体现出新加坡的特有的自然元素。项目接近清盘，只剩为数不多的几套住宅，洋房均价6800元/平米，高层均价5750元/平米。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位芒果郡西青区中北镇高层5750元/平米洋房6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间76000平米80000平米2008-72009-11容积率绿化率物业费装修标准1.540%高层1.96元/月/平米洋房1.06元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业
11、5层、10层、18层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线便民6路物业公司开发商天津华夏物业管理发展有限公司天津泰康地产有限公司截止09-6-29日该项目共售出544套住宅，占总套数70%。富力湾富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化的生活场景指日可待。富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。户型设计以77-172
12、m2精装住宅。富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自然的湖岸线。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位富力湾西青区中北镇高层5750元/平米洋房6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间100000平米200000平米2008-52010-11容积率绿化率物业费装修标准245%1.98元/月/平米精装建筑形式户型配比周边配套商业26-28层高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商恒富物业公司天津富力城房地
13、产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出1496套住宅，占总套数55.4%。华亭国际华亭国际以纯板式小高达到了足以洋房标准的超低容积率，既可拥览高处的生活境界，又可私享洋房式的高尚品质，使上层的居住境界和洋房的居住品质完美的融为一体；超大楼间距，偏东18-25度阳光房型，采光、通风达到了最佳，一梯两户，品质生活全面保证。55-138平米多种尚品户型选择，一居、二居、三居，充分迎合市场需求，全明宽厅、超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1房型（多功能室）设计。 在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑的天际线、屋顶、边侧墙体、老虎窗等综合运用。天际轮廓线：建筑群落的楼层高低起伏，错落有
14、致，赏心悦目；边侧降层：建筑的顶层局部向后退缩，构成形体的变化；局部退台：部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落的形体变化；多坡顶组合：双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合；老虎窗：在部分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼创造更多的采光条件。社区内40%的绿化率， 2大中央主题景观轴纵横交错、30个景观节点有机连接；叠水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位华亭国际新津杨公路西行1.8公里6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间2200003200002007-102009-
15、10容积率绿化率物业费装修标准1.3740%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业11层小高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通一次性1%单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商上海新世纪房产服务有限公司天津上投置业有限公司截止09-6-29日该项目共售出1705套住宅，占总套数70%。金厦水语花城金厦水语花城坐落于4平方公里西部新城内，占地面积384亩，规划总建筑面积30余万平米，位于新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，更有地铁二号线起始站，交通出行方便快捷，
16、创造速度与效率并重的生活指数，20000平米的一站式商业街和6000平米的社会会所为假日休闲生活提供更多选择。 金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功能的宜居社区；以步行生活作为基调，社区规划强调的生命力与活力来源于周边天然资源的有效使用；自然错落的建筑关系，构成外高内低的天际线，形成自由流动的建筑美感。 项目40%绿化率与六大主题景观组团组成社区主景观轴；主入口蝶泉与会所喷泉灵动生机，更有社区内水系环绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、景观墙等水景作为配合。洋房采用欧式坡屋顶设计，具备隔热性强、排水顺畅、通风良好的优点。 项目三期“花半里”面积区间为60-1
17、2平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区隔分明。作为独立的自主型商业配套，20000平方米的大型商业金街满足居住人群购物与休闲消费。6000平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功能综合型泛会所，带来不同的休闲方式：游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型主题运动场所。项目只有剩余几套余房住宅，其余已全部售罄。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位金厦水语花城西青区卫津南路津涞公路6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间4200004000002007-102009-10容积率绿化率物业费装修标准0.9635%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业洋房与小高层两室物美超市主力
18、户型供暖金融医疗两室90-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线便民6路物业公司开发商香港港联物业天津津投金厦房地产发展股份有限公司截止09-6-29日该项目共售出2581套住宅，占总套数99%。假日润园假日润园首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，精装修低密度大盘。在规划上建筑物风格以简洁明快为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住环境。基于天津北部寒冷的地理条件和工业港口城市的定位，一期景观设计以北欧设计风格为主导。假日润园全面提升了居住品质，是万科“全面家居解决方案”在城市西部的首个实施项目。户型布局紧
19、凑合理，并且配有独立玄关设计，独立的家政阳台和生活阳台等。注重细节的精装修方案。项目小高层已经售罄，预计八月份两幢26层高层住宅开盘。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位假日润园西青区新津杨公路外环线以西1.5公里预计8000元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间3.85万平米6.5万平米2008-62009-12容积率绿化率物业费装修标准1.740%1.6元/月/平米精装建筑形式户型配比周边配套商业小高层与高层两室物美超市主力户型供暖金融医疗两室60-90平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商天津
20、万科物业天津兴海房地产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出726套住宅，占总套数72.1%。项目小高层清盘，高层尚未开盘。大地十二城由天津乐康集团开发的大地12城项目是中北镇西部新城体量最大的项目，该项目建筑面积100万平方米。它包含大型多功能会所、幼儿园、小学、大型群落商业街区等完善的配套设施。整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样。大地十二城中的12组团规划为从项目整体结构规划上，大地12城在天津首次提出了以建筑风格和居住感受来划分组团，并分别以：宁月城、朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、蓝草、易楠林、夏尔、水语州、茉湖镇、西铭城、红石12种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“
21、城”的概念的独立项目。产品形态是大地12城创新的亮点。大地12城除了继续提升水木天成的多层洋房的产品形态外，还糅合了纯粹的西班牙建筑风格，设计出全新的邻里别墅、庭院洋房、风景洋房、小高层、高层公寓等多种建筑形态，开拓出一室半、空中花园、半地下室等多种创意空间。5万平方米的中心示范区园林景观亦采取简约西班牙主义风格。整个中心景观轴线以音乐文学艺术为主题，以形态丰富的水景贯穿，中央的铺装以质地较硬朗大气的花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。在大地12城的景观中，随处可见特色的手抹景墙、抽象的灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。 目前项目1、2、3、期均已售罄，在售4
22、期均为5.5层砖混洋房。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位大地12城西青区中北镇6200元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间70000010000002009-32010-11容积率绿化率物业费装修标准1.345%1.98元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业别墅、洋房、高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通一次性1%单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商阳光家园物业公司天津乐康置业有限公司截止09-6-29日该项目共售出2913套住宅，占总套数29%，4期共售出546
23、套。分析：对于中北镇而言，其项目众多以及相对中档的价位，备受上班族以及年轻夫妇的亲睐。当南开华苑地区如今进入一个成熟地带后，毗邻其周边的最大居住区域中北镇居住区成为了广大婚房和改善置业者的首选，对于早期的中北镇，虽然很多人还不熟悉，但是随着中北镇地区的生活化改造和道路改造，越来越多的婚房和改善置业者选择了这里。随着中北大道的开通，随着周边的大型超市集蔬菜市场的正式营业，这样大的一个居住区在逐渐成熟。中北镇居住氛围已形成规模，目前大地十二城、华亭国际、假日风景、水语花城、富力湾、芒果郡等项目的总供应体量已达200多万平米，中北镇地区整体销售均价为6500元/平米。中北镇市场需求以90-120平米
24、的两室为主。板块内市场潜力巨大，产品需求较为理性。具有性价比的适居户型较容易得到青睐。考虑到天津居民在购房时表现出较强的地缘性，因此未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。而未来地铁2号线的修建运营，也将促进部分中低端档次产品的供应。这主要因为地铁作为大众化的交通工具，受其影响最大的购房者还将是以工薪阶层为主的中、低端自住型客群；随着地铁1号线开通运行后，地铁对于此类客群的影响将逐渐明显，地铁效应开始体现，此类客群也必将成为板块内项目有效目标客群的重要组成部分，预计供应一方也将保持一定量的中低端产品供应以适应市场需求。四、 西青区南部板块房地产市场近年以来，河西梅江迅速
25、成长壮大，并成为天津地产高档楼盘聚居区。其影响与辐射日益深远，并对西青与其相邻区域产生影响。西青南部地区依托梅江的成熟与市场认可，背靠西青开发区，成为项目高产区，洛卡小镇、领世郡、富力桃园等一批项目乘势而起，共同构成西青南部地区房地产格局。此板块商品住宅建筑形式以洋房为主，别墅、多层为辅，重点突出低密度居住品质。在某种意义上可以看作梅江高品质生活的延续。由于区域差异，此板块在价格上相比梅江区域更具优势。 虽然此区域仍被认为是相对高档的居住区，但其位置毕竟更接近南外环，该区域的花园洋房和公寓等产品类型在价位上优势明显，属于经济型产品，受到年轻置业者的追捧。除了价格相对低廉外，区域内的户型面积也相
26、对偏小。洛卡小镇洋房的户型为90190平方米，领世达观洋房为80140平方米，富力桃园60-150平米。由此分析出，此区域除别墅产品外，其他建筑类型以中小户型居多。以此为例，总房款四五十万元，在中心城区只能买到四五十平方米的房子，而在环外环，却可以买到低容积率、高绿化率，更舒适、更宜居的住宅。购房者牺牲的是距离和便利程度，换回的却是宜居住宅，而随着交通网络的发展，这种距离和便利程度也都不是问题，也就是说，地铁、公交等交通设施的不断完善促进了人们对这一区域从不习惯到习惯的演变过程。房价即圈定了置业人群，显然，这样的产品类型吸引了大量偏年轻的客户群，特别是一些刚刚走上工作岗位的年轻人。此区域很可能
27、成为一个年轻置业人群或首次置业者的聚居地，并和大梅江区域结合形成一个基本客群相似的梯级消费结构，正好是梅江区域的补充。五、 西青南部板块房地产项目洛卡小镇洛卡小镇位于天津中心城区南部大梅江生态区。洛卡小镇东侧为天津第一迎宾大道友谊路的延长线，20分钟抵达市中心区域。距友谊路中央金融区仅6公里，距市中心地段在10公里之内。在小区入口附近设有公交838路、705路、826路，还有将来的地铁5号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，建筑形式为4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅。小镇容积率为1.0，绿化覆盖率40%，拥有12万平米的园林景观。洛卡小镇现
28、已推出三期，产品以90平米小户型洋房为主。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位洛卡小镇西青区友谊南路与外环线交口以南200米7500元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间20万平米20万平米2008-52009-12容积率绿化率物业费装修标准140%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业5层洋房两室梅江新海湾商业街、蓝水假期商业街、华厦津典商业街、第六田园商业街主力户型供暖金融医疗两室90平米左右集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水梅江幼儿园、水晶小学、大寺中心小学、翔宇中学705、803、826物业公司开发商天津倍思佳天津方正投资发展有限公司截止09
29、-6-29日该项目共售出1094套住宅，占总套数99.4%。富力桃园富力桃园坐落于天津市津南区东南板块外环线附近，位于微山南路旁，毗邻梨双公路，并有直通车和多条公交线路。富力桃园总建筑面积40万平方米，54000亩别墅和生态高尔夫公园近在咫尺，与社区南派景观园林形成“双公园”的格局，产品秉承富力一贯的港派装修风格，并采用小户型。项目所处的东南板块是连接市中心与滨海地区二元经济圈的核心点和交通枢纽。周边配有丰富教育配套，紧邻泰达国际学校，有助于对本项目投资人士的涉外租赁和买卖。此外，社区内有大型商业设施，将为业主提供完备的生活保障。产品形式为板式高层建筑，户型设计以90平米小户型为主，配以高品质
30、豪华精装修。项目拥有13万平米项目商业综合体。项目所处的东南板块是连接市中心与滨海地区二元经济圈的核心点和交通枢纽。周边配有丰富教育配套，紧邻泰达国际学校，有助于对本项目投资人士的涉外租赁和买卖。此外，社区内有大型商业设施，将为业主提供完备的生活保障。辐射大梅江区域，可共享天津高端居住区的共有资源和配套。毗邻梨双公路，紧邻地铁一号线，并有直通车和多条公交线路。建筑形式为24-28层。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位富力桃园津南区南外环微山南路6400元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间16.64万平米41.6万平米May-08Sep-10容积率绿化率物业费装修标准2.53
31、35%2元/月/平米精装建筑形式户型配比周边配套商业24-28层高层两室小区内商业配套主力户型供暖金融医疗两室80-90平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水泰达国际学校、国际双语小学682、304物业公司开发商广州天力物业公司天津鸿富房地产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出1135套住宅，占总套数40.6%。领世达观领世达观与富力桃园虽然在行政区划上属于津南区而不属于西青区，但其位置与西青区紧临，而且与洛卡小镇同属于一个板块内，所以暂把这两个项目与洛卡小镇项目归为同一类项目。项目的设计风格定义为原版北美洋房风格与当地文化气息结合。强调人性化的居住理念。用建筑语言凸显
32、人居环境的均衡性、亲切性与文化性，保证整体风格谐调一致。领世达观内部的枝状尽端路延伸到每栋楼前，保证组团居民进入，将车行干扰降到最低。在产品设计上，采用四层半层层退台的洋房设计，近乎奢华的演绎纯血统洋房的真正风姿。每一层都能看到天空，每一层都有属于自己的瞭空视野。领世达观的整个社区被一条景观带贯穿，是一条以林荫路、绿地、广场、水体空间等构成景观界面的轴线，整个景观带是与主景观轴相串联的各组团院落的景观序列空间。项目总占地面积120319平方米，总建筑面积175836平方米。其中，洋房产品610户，总建筑面积92734平方米，容积率0.96；高层产品792户，总建筑面积80262平方米，容积率3
33、.37 。项目绿化率达到35%，车位共计950个。容积率，高层：3.37 洋房：0.96。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位领世达观津南区友谊南路与外环线交口东行四公里处6600元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间12万平米17.6万平米09-62010-5容积率绿化率物业费装修标准1.538%1.5元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业11幢五层、4幢10-11层两室小区内商业配套主力户型供暖金融医疗两室85-101平米地板采暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水泰达国际学校、国际双语小学、领世郡小学682、304物业公司开发商天津市红磡物业经营管理有限公司天
34、津市红磡房地产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出95套住宅，占总套数18.6%。分析：此区域位于天津市城区东南，项目北依天津市最大的成熟高档居住区梅江居住区、梅江南居住区和友谊路CBD，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区;东连微山路，西接规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；由于地处天津市区与滨海新区的中心位置。随着梅江及梅江南两大生态居住区可开发土地的日益减少，居住区可开发用地已经基本饱和，而南外环以外地处市区与西青开发区之间，交通便利，经济活动频繁，而且与梅江仅一路之隔，在自然环境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此，该地区将有很大的发展潜力。它依托梅
35、江板块成为一个新兴开发热点。目前，区域内有红磡领世郡、富力桃园、洛卡小镇等项目相继亮相，领世达观组团、洛卡小镇的洋房项目及富力桃园高层精装修项目纷纷热销，领世郡将会有花园洋房、公寓和高层等差异化产品丰富区域市场。与大梅江相比，此区域自然环境优越，非常适合开发住宅产品。目前，后梅江不但有售到11000元/平方米左右的别墅项目，而且开发了很多均价每平方米六千元左右的洋房、精装修产品，吸引了大批年轻的置业人群，且很多是首次置业者。区域地块位于天津市上风口，与梅江同样具备良好的自然生态环境。其自身虽没有大面积的自然水域，但由于紧靠梅江南，大梅江的广阔水域南向辐及后梅江，加之其本身所拥有的天然活水河外环
36、河，与500米宽的绿化带同时起到了充分的减尘隔噪作用。区域内大盘红磡领世郡自有1800亩国际高尔夫球场，加之社区内遍植的万株百年成树，令该区域景致优美，空气清鲜，堪称天然氧吧，且噪声分贝值远远低于市内，基本无噪声污染。并且是天津市空气质量最好的区域之一。而目前人们对居住环境和生活质量的要求越来越高。于是清新的空气、大面积的绿化，这些促进人体健康的要素连同别致的楼体造型，成为许多购房人关注的焦点。但有一点不可否认的是，很多配套设施仍在进一步规划建设中，该区域拥有成熟的配套设施还需要有一定的时间，从这方面来讲相对于市区，目前该区域的生活和交通配套仍显匮乏。对居住者来说还不是非常的方便。综述：以现阶
37、段天津市总体市场与西青区市场表现来看，现阶段西青区已成为天津房地产市场热点，在未来几年内这种态势不会发生改变。天津中心城区商品住宅开发空间有限，成交重心正逐渐向城市外围环城区域发展，而西青区作为天津小城镇计划的关键节点，随着许多大盘超大盘的入市，大居住形态已经形成。随着一些项目入住，周边的生活配套设施也随着人群不断的增多而更加丰富起来，交通方面除现有的公路交通外，地铁线路也正在抓紧时间建设及规划，从这些方面来看，此区域在今后一段时间内项目的价格与成交量还会有一定的增长。在中北镇区域，目前销售最好的是大地12城4期项目，根据国土资源网站上的信息来看，项目4期清枫园从09年3月份中旬开盘，截止到6
38、月底，不到4个月的时间里共成交546套住房。其如此受到市场的欢迎，通过分析，主要是以下几点因素。首先，项目的建筑形式全部为6层洋房，这在现今的中北镇区域比较难找，现在的中北镇项目多为小高层或高层住宅，部分有洋房住宅的项目接近于清盘，购房者选择的余地较小。而大地12城项目结合这个市场的空档期进行推广销售。其次，项目的销售价格在此区域比较低，洋房均价只有6200元/平米，低于市场内其它项目洋房尾盘的价格。项目户型面积适中，一室的面积在60-70平米之间，两室内的面积在87-95平米之间，出房率比较高为84%，37万-60万之间的低总款，更突出了项目的高性价比。而且与其临近的富力湾项目高层均价都达到
39、了6800元/平米，虽然该项目为精装修，但其精装标准远远低于其所说的1000元/平米标准。最后，项目的营销方式比较全面，其与中原地产进行二、三级市场的联动，结合中原地产遍布全市的二手房置业店，扩大了市场推广面，使众多的中端客户来项目购房。另外一个新近开盘的项目是领世达观2期洋房项目，其于09年6月6日开盘，建筑形式全部为4层半洋房，户型设计在80-120平方米之间，以两室、小面积三室为主，100%全明通透设计，均价为6600元/平米。根据国土资源网站上的信息来看，截止6月底共成交95套住宅。项目虽然距离中心城区较远，但还是受到了购房的青睐，其原因也是由几下几点构成的，首先是产品资源稀缺，洋房住
40、宅在天津城区已经很难看到，而且洋房的出房率高，购房者得到了更多的实惠。其次是价格低，6600元/平米的均价只有与其邻近的梅江、梅江南区域住宅价格的一半。最重要一点是，来此购房的置业者看重的是领世郡项目整体的规划与园林景观的营造。领世郡项目最初以别墅大盘形象面向于市场的，项目无论自然环境还是其自身规划设计的园林环境都在天津市场中首屈一指，并且，经过几年的开发建设，项目内的商业配套、会馆设施、道路状况、交通工具等设施条件不断的完善，已经非常适合一些中高端客户来此居住。通过上面两个项目的分析，不难看出，这两个近期在西青市场表现活跃的项目产品的共同点主要有两点，一是洋房的建筑形式，二是面积适中，总款低
41、。这样的产品对项目的客群无限放大，比如领世郡，之前只有别墅住宅，吸引的是少量的高端客户群，对中低档客户的影响非常大。而其后项目内出现了一些中端产品，使得这样的局面大大改善。大地12城项目与其外环线相对的是住宅集团的限价房项目，虽然两者之间的每平米的均价相差一千多元，但建筑与居住品质的不同，使得部分符合限价房标准但有一定经济条件的中端客户在此购房。所以，中端客户是市场最大的一部分客群，只要赢得了这部分客群的心理，满足他们的需求，项目的销售就会取得很大的成绩。目前西青的中高档楼盘主要集中在外环线延线一带。以中北镇区域为例，该区域现有项目除个别项目超大体量外如：大地12城及上投二期地块外，其余大部分都处于即将售罄或即将入住阶段。从土地供应量来看，接下来的土地供应预计会向外环线延线以外延伸。而伴随着西青区第一批小城镇建设开发所总结下来的经验，会将积极的运用在下面的开发建设中，所以西青区的开发建设会更加合理，建筑品质会更加完善。12.31.202214:5514:55:4822.12.312时55分2时55分48秒12月. 31, 2231 十二月 20222:55:48 下午14:55:482022年12月31日星期六14:55:48
