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1、目 录一、 宏观市场分析（一）中国商业经济发展状况分析（二）中国房地产经济发展状况分析（三）长江三年角洲未来十经济发展形势研究（四）商业与房地产产业发展之纽带关系（五）上海整体经济发展状况及趋势分析（六）上海市房地产市场分析（七）上海市商业房地产市场分析二、 区域市场分析（一）南汇市场商业经济简介（二）南汇市场城市规划（三）南汇市场商业布局（四）南汇市场交通配套（五）南汇市场公建配套（六）南汇房地产市场综述三、 国内产业化市场情况介绍（一）国内专业化市场项目调查情况针对义乌、柯桥个案详细罗列市调信息（二）上海地区专业市场情况针对上海地区类似专业市场的情况介绍一、宏观市场的分析 (一)中国商业经
2、济发展状况分析在世界经济复苏的形势下，2002年510户中国重点企业实现利润超过2800亿。其中实现利润超过百亿的行业是：电信、石油、电力、汽车、冶金、石化、烟草和轻工，合计实现利润2406.2亿元，占重点企业实现利润的85.6%。2003年将是中国经济发展中重要的一年，中共“十六大”提出了“全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面”的战略构想，中国经济将进入一个新的发展阶段。今年中国经济将添新动力,GDP可增7.5% 。中国入世以来，一系列政策措施已经陆续出台或正在酝酿出台；一批实力雄厚的国内大型企业集团将加快国际化步伐；允许外资企业和民营企业购并国有企业的政策将为国有企业带来新的生
3、机；全球制造业向中国转移的速度将进一步加快。汽车、住房等新的消费热点将促进消费需求的增长，预计2003年消费品零售额名义增长率可达到10.3左右；外贸进出口有望继续较快增长，预计全年出口增长10左右，进口增长9.5左右，增幅均比2002年略有下降，但贸易顺差将略有扩大；经济的持续活跃将使社会总供求关系有所改善，2003年全年居民消费价格总水平有望由负转正，微涨0.5；商品零售价格下降幅度逐步缩小，全年零售价格水平基本与上年持平。2003年中国宏观政策环境将更加宽松，有利于经济的适度快速增长。今年政府仍会坚持实施积极的财政政策，并将进一步发挥货币政策对经济增长的支持力度，继续发行特别国债进行大规
4、模基础设施建设，银行对企业的信贷力度也将有所扩大。此外，税收政策、外贸政策、收入分配政策也将向有利于经济增长的方向调整。连续几年扩大内需的积极财政政策和稳健的货币政策效果正在积聚，国债投资建设的基础设施已经开始逐渐发挥作用，对经济的增长的促进作用将越来越大。据推测，人均GDP将首次超过一千美元大关。以下是一些中国经济发展趋势图：从流通市场的表现看，2002年中国社会消费品零售总额突破400亿元，达到409.11亿元，同比增长8.82%；国际旅游发展迅速，2002年国际旅游创汇收入204亿美元，同比增长超过14%。在诸多有利因素共同作用下，2003年中国经济仍将保持良好的发展态势,随着WTO效应
5、不断显现在更大程度上推进中国经济的持续增长特别对于外贸会展和房地产等行业也给予更好的发展契机，从而给本项目带来了无尽的商业机遇五角大楼世贸商城项目投身于如此之大背景,可以说是顺应时代大背景,占尽了天时，我们期待着它的开花结果（二） 中国房地产经济发展状况分析 从1998年到现在，房地产一直保持206的增幅，竣工面积增幅为196，销售面积保持224的增长速度。销售增长率大于竣工增长率，可见房地产高速增长是由于需求拉动，是理性的，增长的原因是因为“好卖”。2001年国内城市化率为376，2002年城市化的水平达到39，假若每年增长14个百分点，就会有1800万人进城。这些进城的人群初期会居住在城乡
6、结合部，进城的人10年以后就有了购房的能力。这样，中国的城市化进程将为房地产提供旺盛的原动力。其次是旧城改造，很多地方城市改造的总量非常大，持续时间较长，为房地产提供了持续的发展后劲。住房制度改革的转制、房地产市场从计划经济到市场经济的转轨、从初级到现在具有一定档次的产品的转变等，都将直接拉动房地产市场，特别是住房制度改革为行业发展造就了千载难逢的机会。城镇化、旧城改造的加快，加上房改的继续深化，以及原有的住房需求，房地产市场快速发展没有理由发生逆转，今年完全有可能是一个黄金年。 虽然房地产市场非常火热，但总需求还远远没有释放，未来发展必须要考虑农民进城。现在看来势头还是很猛的，对房地产市场的
7、需求拉动很大。从目前的情况来看，居民住房需求存在较大发展空间，现在我们的人均住房面积是22平方米人，而发达国家是30平方米人，而且功能和品质也存在一定的差距；再就是主动需求，包括大量的拆迁、改造等，这种需求是刚性的；另外，还有城镇化建设的需求，每年需要1500万平方米，假若2020年我们的城市化率达到60。这些需求的综合作用，房地产发展将会持续发展而不是下降。但有一个问题业内人士必须留意，那就是房地产开发有一定的周期性和时间，现在开发的产品可能几年以后才会销售，如果因为信息不对称，可能还会存在风险，只有性价比良好、贴近市场的房子才能造就有效的供需关系，推动市场健康发展。在经济全球化日益加剧的今
8、天，在日益开放的经济体系中，每一个经济体的发展不仅与本国经济状况及政策有关，而且备受国际经济大环境的影响。加入世贸组织后，我国的房地产业将会直接面对国外强大对手带来的巨大竞争压力，这将极大地促进我国房地产业的发展。加入世贸组织以后，由于关税的总体下降，我国许多的社会产品要同国外产品竞争。这样各行业在竞争压力下，会更加积极地采用新技术，新工艺，改变产品结构，提高产品质量，降低产品成本，从而引致消费品价格的下降，居民的消费结构也会随之发生变化，使其用于住房等耐用品的消费增加。同时，随着关税的下调，用于房地产的建筑、安装、装修等进口材料的价格也将会大幅度下降。这样，一方面可以直接降低用进口材料的造价
9、，另一方面迫使国内厂商改进技术和工艺，加强管理，降低成本，提高竞争力。建筑安装材料价格的下降必然使房地产成本下降，从而房地产价格也会下调。因此，房地产的有效需求会不断增加。房地产业发展状况是房地产投资的直接结果，它与社会经济的发展状况密切相关。现有的房地产是房地产投资存量的结果，而现在房地产投资又决定着房地产业的发展趋势。据统计，2001年111月份，房地产投资比上年同期增长了31.4，全国商品房销售为8977.3万平方米，比上年同期增长26.6，按“十五”计划，2005年我国城镇居民的人均住宅面积增加到22平方米，那么在“十五”期间要增加住房建筑面积2770万平方米，这是一个巨大的商机。我们
10、从国内房地产投资的资金来源分析，国内房地产开发中，自有资金投入比例符合国际标准，但银行信贷比例较低，预售收入所占比例过高，而且资金来源渠道较少。从房地产市场环境的发展趋势来看，未来预售收入的获得越来越难，这就要求增加银行信贷的额度。但银行从风险管理的角度出发，又不可能将大量的资金投向房地产开发这一环节。这就为外资金融机构向房地产开发商提供短期信贷支持留下了空间。外国金融机构的进入将使我国房地产传统融资方式发生根本性的改变，企业债券、公司股票等众多金融工具将进入房地产市场，中外房地产开发商将有更大的选择空间。还有，外国金融机构成熟而规范的个人住房贷款和住房保险业务的理念，将影响和改变国内居民的购
11、房方式及金融观念，从而引致居民消费和投资的增加。总体上看房地产业是健康的，中国房地产的形式可以概括为“高速发展，供需两旺”，在一定程度上带动了相关经济的发展使该产业的辐射效应得以加强，为本项目带来更大产业背景的支持也对本项目的整体规划和发展方向提出更高的要求。（三） 长江三角洲未来十年经济发展研究21世纪是都市圈的世纪，都市圈之间的分工、合作和竞争将决定新的世界经济格局。尽快培育和形成牵引中国经济增长的大都市圈，是中国在经济全球化环境下赢得国际竞争的关键所在。中国经济需要“世界级”都市带的支撑。目前，我国已形成“三大都市带”，即长江三角洲都市带、京津唐都市带和珠江三角洲都市带。这三个区域经济是
12、我国最具实力的地区，是共同拉动中国经济起飞的重要增长极。未来510年，随着洋山深水港和沿海大通道的建成，长江三角洲完全有可能更加紧密地融入世界经济体系的分工和循环，建成世界上人口最多和规模最大的大都市带。长江三角洲包括上海和隶属江苏、浙江的15个地级以上城市，是中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域。长江三角洲地区作为中国经济的最亮点，越来越受到海内外的瞩目。2002年这一地区以仅占全国1%的土地面积、5.8%的人口，创造了国内生产总值19105亿元，占全国18.5%；财政收入4046亿元，占全国22%；出口总额924亿美元,占全国28.4%。实现GDP占全国近1/5。长江三角洲
13、地区的第三产业比重比全国高8.6个百分点。2002年，在国内生产总值中，15个城市第一、二、三产业的比例为5.9：51.8：42.3，第一产业比重比全国低8.6个百分点，第二产业与全国水平持平，第三产业高于全国8.6个百分点。15个城市中，上海、南京、舟山的产业构成呈三、二、一格局，其中上海市的第三产业比重高达51%。其余12个城市三次产业比重均呈二、三、一格局分布。其中苏州、绍兴两市第二产业比重达到58.2%和57.6%。上海作为长江三角洲的中心城市，起着引领这一地区经济发展的龙头作用。各项主要经济指标遥遥领先，稳居首位。2002年上海完成国内生产总值5409亿元，财政收入2202亿元，出口
14、总额321亿美元，分别占该地区的28.3%，54.4%和34.7%，成为名符其实的领头羊，对长江三角洲地区的城市连动发展起着举足轻重的作用。党的十四届五中全会明确提出，建设以上海为龙头的长江三角洲及沿江地区经济带。这一跨世纪的伟大战略决策，被正式列入国家“九五”计划和2010 年的远景规划在中国加入 WTO 的新历史背景下，积极应对全球经济竞争的挑战，进一步提升长江三角洲地区经济合作的范围和层次，加快区域经济一体化进程，这不仅对长江三角洲地区经济发展具有重要意义，而且对提升整个中国在全球的国家竞争力也具有十分重要的意义。如果说，在近20多年的世界经济发展进程中，中国是最具活力的增长点，那么已经
15、保持多年、年均增幅高出全国3到5个百分点的长三角经济区，就是其中的最亮点，对于本项目而言依靠长三角其独特及相对成熟的经济环境配合其强大的辐射功能增强项目的联动效应使项目经济效应充分加强。（四） 商业与房地产发展之纽带关系全国一个引人瞩目的现象是：不少商业管理和运营集团跨行业投资房地产。三联集团、哈尔滨的东方集团大力进军地产市场。北京王府井开发了万博苑，国美开发了鹏润家园，华普集团开发了华普家园。他们的钱是从哪里来的呢？众所周知，商场、超市的经营能带来大量的现金流量。可以说：商业集团投资房地产，相当大的一部分资金来自于商业经营。商业经营的利润很少甚至于没有利润，但很多商家乐此不疲，是因为手上能拥
16、有大量的现金流量，可以用来周转，这叫做“头寸”，只要商场存在，“头寸”是始终可以用的。如果“头寸”不用来直接使用，而是支付银行利息的话，能撬动的资金就更不得了，地产公司这么做，有可能。因为相对来说地产公司的利润是非常高的，更抗打击，资金量大。由于是跨行业经营，做“头寸”投资地产开发的方法虽然很见效，但风险性也非常大 要将一个地段做旺，通常是商业先行。因为老百姓特别容易拿一个兴旺的商场作为地段标识。在美国，小区居民常常会集合起来，拯救社区商业。社区商业遭遇危机时，大家共同想办法更新改造商业，吸引商家，把它做起来，因为社区商业要是赔了钱，将导致它的店面价值下降，大家会觉得这个地段不行。房屋就会相对
17、贬值。恒基在香港沙田做的新港城，留出一个巨大的展示空间，每到周六、周日跳健美操，请刘德华、张曼玉来表演，每年都有不少这样的明星来表演，从而把这个商场给做旺，人气吸引进来后，对于商铺和住宅的销售都有好处。这是一个做地段的概念。促销活动可能赔钱，但在该地段进行的其他开发可能赚钱。五角大楼可以借鉴此种做法的思想，将一期做旺，对于二期出售，招商都极有裨益。虽然可能需要一定的开销，可是此种做法应当是一种产出效果远大于开销的做法。在香港和东南亚的一些国家，商铺卖出后，开发商依然不撤场，而是提供物业管理和服务。除了管好卫生、保洁等等小事之外，还要从商铺经营的流水里提倒扣，一年0.5个点，这是一个经营性的管理
18、基金，每年张榜公布。管理基金有两种用途：一是打广告，商场不能不打广告，即使经营很好也要打广告；其次是搞促销活动，要定期邀请演艺明星，这是小业主做不了的。小业主有的想做但缺钱，所有商铺很难做到统一形象对外促销，必须是大业主来做。大业主会张榜公布管理基金的使用情况，如今年的管理基金是100万元，50万元打了广告，还有50万元请了五次明星来做表演，请一个明星出场费实际上花费就是10万元。表面看，大业主没有赚小业主的钱。但大业主通过活动可以带动其他物业的租售。 对于区域性的开发商而言，在商业街、大型商场引进经营性管理，营造良好的商业气氛恐怕是当务之急了。五角大楼项目投资巨大，业态繁多，商铺投资客，商铺
19、经营户众多，如不统一管理则势必会造成经营混乱，引进现代化的管理理念和方法势在必行。（五） 上海整体经济发展状况及趋势分析中国经济已保持多年快速发展，“十五”期间是产业结构战略性调整时期，又是西部大开发的起步阶段，难以继续保持以往的高速发展步伐，保持平稳发展势在必然：国家战略重点西移，政策倾斜西转，上海及浦东的政策优势已不复存在，而劳动力、土地成本高的劣势凸现，必然迫使上海今后要更多发挥功能性优势：上海自身存在的所有制结构调整迟缓，企业市场主体地位较弱，政府干预行为较强等劣势，将影响上海的经济发展。上海虽然面对种种挑战，可是入世等良好的国际，国内环境给上海带了了前所未有的机遇。中央对上海发展的既
20、定目标不会改变，仍然是“三中心一龙头”，而且中央赋予上海浦东新区10年的优惠政策，已为上海奠定了较好的基础，上海已到了应该为全国多作贡献的阶段，特别是要支持国家西部大开发战略的实施。为此，上海必须要在新世纪的第一个五年内，加速“三中心一龙头”的功能性建设进程，全面提升城市的国际化、市场化、信息化、法制化水平，初步确立现代化国际中心城市的地位。“十五”期间年均增长率预计达到810，“十五”期末GDP总量预计达到7800亿元左右，人均GDP预计达到7000美元左右。上海，外商直接投资仍将是首选之地，尤其是国外对中国的销售中心会更多地落户上海，以便向我国市场的辐射；更多的外商将来上海举办研究开发(R
21、&D)中心，以充分利用我国廉价专业技术人才进行技术、产品开发，提高其国际竞争力；更多的外商将来上海开拓中国的金融、保险、证券等第三产业市场，必将推进上海建设“三中心一龙头”的进程。从挑战看：上海的工业长期是以进口替代为主，加入WTO后，大量舶来品将取代上海的进口替代产品，首当其冲的将是上海生产进口替代产品的国有企业和国产化配套生产的企业，其中有些企业生产要萎缩、淘汰，乃至破产倒闭：第三产业放开后，外商将首先在上海登陆，对上海第三产业产生巨大冲击，其中有些行业和单位原有的一块蛋糕要受到外资的瓜分，抗冲击能力受到WTO制约将有大幅下降的可能； 自从上海实行改革开放以来，经济所以能持续发展，扩大对内
22、对外开放是最重要的因素。今后，上海仍将执行进一步扩大开放的方针。在对外开放方面，扩大对外开放的领域，尤在金融、保险、电信等服务贸易领域：提高利用外资的层次和水平，加大吸收跨国公司、投资性公司以及一些大项目等；在开拓世界市场方面，努力实现出口市场多元化：积极采取走出去办企业，扩大对外工程承包；进一步放开企业的对外经营权等。 在对内开放方面，积极参与西部大开发，加速对西部地区生产要素的流动；浦东新区要以功能开发和制度创新为重点，发挥辐射和示范效应，等等。 上海是全国的上海。我国的宏观调控权集中在中央政府，尤其是财政政策、货币政策、价格政策，利率、汇率、税收等经济杠杆等，地方只是执行贯彻问题，自行调
23、控的空间余地极为有限，地方只能在计划中充分体现中央的宏观调控政策、方向，找准事关全局的主要问题，制定地方的奋斗目标和指导方针，明确发展思路和实施步骤，协调好经济、社会和城市发展的关系，等等。综上所述，上海在未来得经济形势总体上呈欣欣向荣之势，建设上海成为国际贸易中心，金融中心，航运中心的战略部署正在有条不紊的酝酿，进行中，未来的上海必然会成为一个世界范围内最璀璨的一颗明珠从另一角度也给本项目带来更好的地域经济的支持。（六） 上海市房地产市场分析近来关于上海房地产市场是否存在“泡沫”的争论日趋热烈。在市场化程度较高的市场中，收入与房价有着高度的相关性，上海人目前人均可支配收入与房价相关系数为57
24、，且呈现明显的上升态势，未来的上海楼市发展趋势总体向好，但仍然要及时规避潜在的风险。现在，许多人在看待风险时只是简单地谈论楼市的价格。事实上，在一个完善的市场经济体系中，同一种商品的价格差距经常可以拉得很开。因此，不能笼统地说中低价房一定好卖，高价房一定风险大，供应结构与需求结构能否匹配却是首要问题。自2000年以来，每平方米3000元以下的商品房市场交易比重不断下降，2002年9月，其市场占有率仅为16；而每平方米5000元7000元的中档价位商品房市场比重由2000年的9.19上升到20.1，逐渐成为市场重要组成部分。与此同时，高档房未来供应充裕，市场竞争激烈。集中供应区域有西向东的趋势，
25、传统的西区已经较为成熟，未来热点地区将伴随大规模的旧区改造、黄浦江和苏州河改造而涌现。而对于顶级房来说，单价1万元1.4万元/平方米的市场竞争将异常激烈，市场风险相对加大，而1.4万元1.8万元/平方左右的顶级住宅则供给相对较少，市场比重为20；超出1.8万元/平方米的金字塔塔尖的住宅，会因为地段优势的不可复制性等因素，从而得到海外人士青睐，市场承受能力应该更强。由于境内外人士和投资客的介入，商品房面积会朝“大大小小”方向发展。目前，面积超过150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市场成交比重中都有上升趋势。“大”的理由是，处于特殊景观的项目适应了海外和高层次客户的需求，特意采用
26、大房型的设计。如座落在武夷路上的路易凯旋宫由法国设计大师夏邦杰主持设计，每户180平方米的超大房型受到境外人士的青睐，居然一天有着10多套的销售奇迹。“小”的原因在于，年轻的置业者有着上升趋势，他们需要总价不高但相对地段较好的物业，所以小房型成为他们的首选。与此同时，由于小房型容易出租，成本较低而受到他们的青睐。目前，上海房地产市场面临着较多的有利因素，高位运行、供需两旺、稳步发展的态势至少可以持续到“十五”期未。同时随着上海“申博”成功，预计到2010年期间还会上升。主要依据是：上海经济快速平稳增长，市民收入水平稳步提高，改善住房条件的愿望更加迫切；上海作为更加开放的国际大都市，正在吸引更多
27、的海内外资金、企业和人才进入上海；上海城市建设面临新一轮大发展，旧区改造、浦江两岸综合开发、小城镇建设和轨道交通设施等将会扩张房地产的投资和消费。由此可以推断，上海房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平；存量房在交易中的比重将不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域；有关房地产市场的法规体系和管理体系将逐步趋于完善，对市场行为的规范和市场发展方向将会起重要的调节作用。保持上海房地产市场持续健康的发展态势，既需要通过政府部门的引导和实施，更需要通过市场机制引导企业自我调节去实现。2002年上海完成房地产投资突破720亿元，占全国房地产投资总额近10%
28、，占全市固定资产投资三分之一；房地产占全市GDP的比重从上一年的6.4%上升到6.9%，支柱产业地位初步确立。全年商品房销售面积为1960.6万平方米，供需比例1：1.08。上海加速城市现代化与都市房地产互动发展的进程，至少从十方面给房地产开发带来了机遇。目前我国的城市化水平还很低，平均才30左右，而目前世界平均城市化水平为47。最近，上海在“两会”上提出：“到2007年，上海的城市化水平将达到80，基本上与发达国家保持同等水平。”大批住宅小区的营造、成片商业用房的崛起、城市集群功能设施的兴建，这些无疑给房地产开发带来千载难逢之良机。“十六大”后，各地干部、群众迸发的“加快城市化，致富奔小康”
29、强烈愿望；相当一部分地区通过近10年的招商引资，有了相当的实力，且不同程度地集聚了人气和财气；政府在资金、税收上的积极支持和扶持；当地城镇领导通过近年的考察、培训和“充电”，“换脑融智”改变了观点；诚信和信誉程度的提升等，皆有利于房地产资本的输入和开发营运。老城市的改造和新都市的规划发展，为新一轮房地产业的规模化、集约化开发，展开了时代的机遇。以上海为例，随着申博的成功，新一轮城市规划改造和发展建设已经全面展开，其面积从原先的670平方公里的市中心城区向6300平方公里宽泛的区域拓展，整个申城呈现城市纵深建设和房地产精品开发的勃勃生机。到2007年，上海将形成以中心城、新型城、中心镇为重点的城
30、市总体布局，在人均GDP从5000美元到7000美元的发展跃升期间，上海将继上世纪八十年代、九十年代后，进入第三轮城市发展阶段，其设计规划的标志是按照世界级城市布局，形成“四条轴线（从陆家嘴到大、小洋山，建成长三角最重要的新型产业集聚地；从浦东机场到虹桥机场建成东西向现代服务产业带；从金山到宝山建立现代工业带；沿浦江两岸建成住宅、会展、文化、科教、旅游产业带）”和“一条环线（东半环线为战略产业带，西半环线为产业转移带）”。今后10至20年，从城市功能形态而言，上海将面向亚太地区和东北亚建成一个“枢纽”（国际信息枢纽）；六个中心：国际管理控制中心、国际航运中心、国际观光中心、国际会展中心、国际文
31、化中心、国际科研中心。“长三角”经济圈是中国三大城市经济圈之一，是中国区域经济综合实力和竞争力最为强劲、最为发达的区域。以“经济圈”启动“生活圈”，已日趋成为“长三角”区域房地产业开发的巨大商机。现代交通的发达、高速公路的遍布，产业经济的链接，使“长三角”经济圈泛起了层层涟漪。上海市近三年来，江、浙、闽等外地人买走的商品房面积比重由11.7上升到26，调查显示：“长三角”地区有能力跨地区、跨城区购房买楼的“置业候鸟”群体，大多出自这个区域先富的人群，而且呈“滚雪球”趋势。时下，中国的主要大城市都已开始进入了老年化或老龄化时代。其中北京为13、广州近12、上海逾18。十年后，中国将全面进入老龄化
32、社会。直面汹涌而至的“白发浪潮”，那么中国的银发住宅，即适应老年人颐养天年，便于老年人康复居住，凸现对老人人文关爱的“爱心住宅”是否准备好？回答是不尽如人意的。需求就是市场。一些人文专家针对当前的“银发住宅”开发设计提出了诸多中肯建议。目前我国城市老人收入比十年前提高了3.1倍。老年人应该有条件享用“银发住宅”。“2010年上海世博会”是第一次在发展中国家举行，其筹办过程正好赶上上海新一轮的城市化建设，因此其投入、开发、运作、规模都将是申城开埠以来前所未有的。据预算，“世博会”直接项目投资逾100亿美元，而所配套和带动的动态投资将近3000亿人民币。为“世博会”配套的现代化人文生态居住小区开发
33、建设，将达数平方公里，总投资逾200亿人民币。另外，大面积的旧房改造、大规模的现代商业商务区营建，都将在申城刷新记录，其中星级宾馆建造，就需要在原有基础上增加200倍。显见，“世博会”给房地产带来的前景是不可估量的。经济学家的研究结果表明：当人均GDP突破1000美元时，置业和购车消费将会同时开始启动。常言道：只有“居住宽裕”了，才会考虑到“出行潇洒”。据权威部门预测，汽车已成为国人新一轮消费升级的领航商品。如果2003年中国汽车仍保持两位数增长的话，那么，中国将超过德国，成为美、日之后的世界第三汽车市场。据悉，到2007年，申城汽车销量将达到160万辆，而全国的汽车销量将突破1000万辆。可
34、以想象，今后5至7年，汽车业的发展和销量的突飞猛进，将会催发房产业开发和消费的长波推进，这是可以预料的，尤其是在人均GDP已经超过5000美元的上海，其双向发展进程和增长势头，更将是前景看旺。就业和再就业，是中国经济高速发展中必须正视和高度关注的问题。据多方面统计的口径看，目前整个中国大约有13就业人口未能得到充分就业，有相当部分的在职人员已经离岗。借鉴国外的成功经验，大力兴办家庭工业，不失为扩大和安排都市就业的一条重要思路和通路。另外，随着信息时代发展，知识经济时代的到来，上班、办公场所的边际将越来越模糊，“流动办公”和“移动办公”将成为趋势。据未来学家预测：5年后的申城将有三分之一的白领在
35、办公室以外的场所办公（而其中的70会选择在家里办公）。那么，基于上述家庭工业和家庭办公发展趋势和演进的速度，现代都市的房地产开发是否已经看到了其中潜在的商机、“卖点”和市场？是否为即将到来的家庭工业和家庭办公预留了作业空间？现代商业是现代都市的“橱窗”，随着建设上海现代化国际大都市步伐的加快，申城的现代商业将会出现前所未有的大整合、大发展。近年来，上海市中心大面积的商业街市改造，已经拉开了序幕。其中，具有标志性、导向性的运作，是南京路的世纪改造。黄浦区政府不惜花费数百万元，请来全球著名的“头脑公司”进行策划，结论已经公布报端：花10年时间，投资180亿元，将南京路打造成为世界一流的商业街。与此
36、同时，现代商务楼和甲级写字楼的紧缺，也将成为商业房产开发的又一“热门”。目前，申博成功后的上海，已成为海内外瞩目之地，全球置业投资“热土”，世界500强企业，现已有八成进入上海，近200家海外金融机构问鼎申城，120多家跨国公司地区总部安营浦江两岸，近百家国际采购中心和研发中心扎寨沪上。这一切为海内外房地产开发商带来千载难逢的盛世机遇。原中共上海市委书记黄菊对现代上海市区和郊区的功能定位提出了明确的发展方向：“上海的市区要体现现代上海的繁荣；上海的郊区要凸现现代上海的实力。”这就意味着上海的产业结构要进行战略性的调整，即在近700平方公里的市中区，大力发展以现代金融、贸易、房产、科研、文化等为
37、主的第三产业，以体现现代都市的繁荣。此外，对于上海本地和海内外的房地产开发商来说，瞄准申城的产业结构调整，觅求房产资源商机，至少有三个方面的“热点”可以聚焦：第一，今年上半年上海工业系统的大批二级公司将推进产权改革，有实力的房地产开发商能够参与工业企业的产权改革，回报丰厚的工业房产的开发经营应该说是一块诱人的蛋糕；第二，现代都市工业楼宇的置换、改建和营造，同样为房产开发商留出了大量的开发和拓展的机会；第三，随着世界制造业中心向中国转移的步伐加快，上海的产业基础好、知识技能高、配套门类齐全、劳动力成本相对低的综合优势，将成为世界制造业转移中国的首选地，现代工业厂房的开发和租赁，将会成为房产开发的
38、又一热门。相信随着上海房地产开发建设的全面启动以及给商业地产这一领域给于更好的发展机遇对于本项目投资建设奠定了更好的经济基础。（七）上海市商业房地产市场分析2002年7月25日28日，上海举办有史以来第一次商业房地产展示，作为一种尝试，人们都在关心此次展示情况。面对川流不息的参观人群，一些参展商慨叹：没想到现在投资商铺的人还真不少！一本商铺投资专著在展会上几个小时就卖出300本，500多个客户委托“商铺中介”介绍商铺业务这些情况是否表明：上海商铺市场正在悄悄孕育着一股热流。此次约有80家商业房地产开发商参展，其中有在建的上海规模最大的亚太盛汇地铁商城、亚洲屈指可数的虹桥购物乐园、五莲路杨高北路
39、区域的证大家园商业中心、火车站地区的永盛苑商厦、闵行都市路的好爱商业广场等等，还有来自江苏周庄地区的江南人家公园式休闲购物中心。走进几家商铺展位，发现上海人对商业房地产热情很高，但无论什么人，大家第一关心的是目前上海的商铺租售价格行情。也许眼下商铺市场正在转暖，许多商铺价格都不菲。位于浦东世纪广场地铁站的亚太盛汇商业广场出售部分剩余商铺，2002年5月份开盘单价是1.3万元，随后展示价上升到3万元。位于中山南路南浦大桥森南商办大厦底层商铺出售单价是1.62万元，2-3层楼为1.53万元。位于浦东五莲路附近的证大家园住宅区商业步行街商铺单位租价是1.52.5元。位于闸北天目路大统路的永盛苑高层商
40、业用房出售单价约8000元。 来自周庄的江南人家购物中心商铺出售单价是4700-8000元。上述不同地区不同性质的商铺价格都具有一定的代表性，这就是目前市场大致行情。据不完全统计，2001年上海南京路、淮海路、徐家汇、豫园商城四大商业街商铺平均出租率90，2002年上半年升至95。2001年南京路黄浦和静安段、淮海路及徐家汇四大区域商厦平均出租率为94，2002年上半年升至99。2001年南京路商铺年平方米租金13700元，2002年上半年升至14400元。2001年襄阳路市场日平均租金28元，2002年上半年升至40元。目前上海商铺总量位居国内各大城市之首，前三位分别是上海、北京和广州。据信
41、义房屋对2001年上海商铺投资分析说，回报率约在8-12间，高的可达到15。而上海一批知名商业街商铺回报率可能更高一些。今年一季度，四川北路和中山公园地区成为上海商铺市场的热点区域。前者是原有市级商业街，加上当前大规模的中心造绿计划，未来商业环境、功能和品位均有较大的提升；后者则基于大型公交换乘中心和一批高档住宅的建成，人气渐旺，逐渐成为了大商厦的集中地。 据中原地产的一份市场研究资料显示，2002年一季度本市商铺供给量为85665平方米，以次中心区域较为集中，而市中心则有两个商场上市。一个是南京路上的摩士达商厦，另一个是位于延中绿地的地下休闲广场霓虹时尚广场。相对而言，城市边缘地区无新商场上
42、市。从新上市项目的分布来看，商业分布的聚集效应越来越明显，先前提到的四川北路和中山公园地区最近有多个商场上市，七浦路服饰市场随着几个专业市场的落成也渐成气候。 从租金水平看，地段已不是决定商铺价值最重要的因素，人气的旺盛才是商铺租金的关键。一季度次级商业区的平均租金达到每平方米每天22元，高出中心商业区2元，便是最好的证明。另外，部分上市商场的售价也有所上升，如七浦路服饰市场这样的零售物业的售价达到了每平方米34万元，无形中拉伸了全市的商铺销售均价。 规模和主题将成为今后零售物业竞争的焦点，中心城区大型商场的未来供应，主要集中于综合性物业的裙房，长宁区将成为上海西部的新商业旺地。今年，将有7个
43、面积在1万平方米以上的大型商业项目在长宁启动，包括：中山公园换乘中心、虹桥上海城购物中心、华美达广场、上海友谊购物中心、万都中心大厦、新锦江商厦等。 另外，正大广场有望使浦东新上海商业城成为本市时尚购物的新焦点。而协和世界广场拟在南京西路上兴建的主题商业街将为申城商业发展注入新元素。据悉，世界闻名的“泰坦尼克号”也将被依原样大小搬到该商业街内，届时，市民们可以在其中边购物、边休闲，好不快乐。 本市近十年来商业用房面积增长了近4倍。目前中心城区商业街的店铺租金普遍攀升，新建居住区的社区商业面积增长迅速，发展势头良好。商业房产和商铺投资正成为开发商和投资者的新目标市场。 近几年，伴随着旧区改造、市
44、政改造、社区成片开发，本市商业用房面积成倍增长。90年代初期，商业用房面积仅385万平方米，到2001年，商业用房面积超过1200万平方米。以市中心静安区为例，去年商业用房营业面积为60万平方米，人均达到2平方米，至2003年该区将达到100万平方米。按照上海市“十五”发展规划，上海将形成市级商业中心、区域商业中心和社区（居住区）商业三大层次。伴随着商业和服务业等第三产业的迅猛发展、商铺投资客的大量增加，中心城区商业街的店铺十分抢手。如南京路、淮海路沿街商铺每平方米年租赁价格已上升至二三万元，销售价格达每平方米十多万元。据不完全统计，目前全市已形成114个大型居住区，待开发的社区商业营业面积将
45、达到250万平方米，销售价格可达600亿元。对房地产开发商和投资客来说，这不啻为一块十分诱人的“大蛋糕”。 面对如此巨大的商业房产市场，本市商业用房在招商、招租上却存在信息流通单一、售价租金定位盲目的现象。由于缺少规模，缺少气势，难以招徕大买家，同时对于急于寻求商业连锁网点的企业和投资客来说，缺乏统一的市场交易和交流的平台。 本市非居住房屋内外销并轨实施，继商品住房并轨、土地实行招投标供应之后，非居住房屋又实行并轨，使上海房地产市场投资及消费环境更趋公平，也展示了上海房地产市场全方位对外开放的态势。 2001 年7月，上海内、外销商品住房的并轨，对加快上海房地产市场对外开放，进一步刺激住房消费
46、，拓展住房市场规模等方面发挥了积极的作用，使来自境外的购买量快速放大。非居住房屋并轨，也将产生同样深远的意义。 并轨也为商铺的可持续发展提供了可喜的机遇。境外人士进入非居住房屋交易市场，对商铺的持续发展提供了“燃料”。购买划拨土地上的各类非居住房屋的，在补缴统一标准的出让金后，可按规定办理登记，取得房地产权证。对于境外中小型企业而言，意味着商务成本的降低，将促使大批欲在沪经营餐饮、服装、软件开发的东南亚商人，以及欧美的咨询公司、旅游公司等中小企业加入到买铺大军中来，使去年如日中天的商铺交易今年还能热情不减。将来上海的商铺市场，也不再是浙江人、江苏人一统天下，而是面向世界各国商人。 两年前，上海
47、的商业用房还是一种难以消化的令人头痛的产品，很多发展商用当时房价的1.5倍不到的价格出手卖掉，就连沿街店铺也有这种情况。近两年房地产投资风气的日益兴起，市民开始意识到商业用房的价值，不少商铺在预售时由内部预定就全部卖完，此时市民才发现商铺价值。以两年前的商铺价格看，一般出租的年租金可以达到房价的1/12 以内，也就是6到8年的租金等于房价，这样的回报率对投资客而言是极有吸引力的，于是上海市场上的商铺就出现了很大一段时期缺货现象，价格也随之快速上升：南京路上一个商厦的地下室，规划为出售礼品市场，原先评估价约为1.2万元/平方米，但实际出售时1.8万元/平方米的价格仍然一扫而空。目前内环线内的新建
48、住宅小区所建的临街商铺和小区内商铺一般价格都在2万元/平方米以上，而且还很不容易买到。看来，虽然高价住宅房有点退烧，但商铺投资热还远没达到顶点。商铺之所以近来还会那么热，主要是与租金投资回报率有关。原先上海的商铺租金相当于68年的房价时，房价明显被低估，而住宅市场上12年的租金回报时间仍然被认可，所以前两年商铺价格翻一倍有其合理性。上海目前投资商铺依然是有合理回报的。 但是这里要特别注意一点的是，商场有别于商铺，商铺指沿街独立商家的形态，而商场是整体的面积较大，必须多家商家共同经营的形态。商场如果零拆散卖要看地段，如做分散型小店经营，类似华亭路那样还可以，若不具备那样的客流条件，商场散卖后的经营情况和管理是必须被注意的。 商铺的销售可以采取先租后售的方式，经营起来后再带租约出售，这对投资者相对是比较有保障的做法，应该看到随上海经济不断发展，未来商业用房的投资还会有潜力。区域中心的未来定位来看，其中蕴含的投资机会就比较多。未来区
