宿迁市项目市场分析报告.docx

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1、欢迎来到豆丁网 目录第一篇 宿迁社会经济分析-1第二篇 宿迁房地产市场供应分析-17第三篇 宿迁房地产市场需求分析-28第四篇 老城区和新城区在售代表项目-39第五篇 项目地块分析-48第一篇 宿迁社会经济分析一、城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬3383425，东经11710之间 ，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔 71.2m， 最低点海拔高度 2.8m 。行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人， 其中市区面积30平方公里。人口面积2007

2、年末，全市总人口531.53万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。全年人口出生率8.2，人口死亡率3.94，人口自然增长率4.26。宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点：市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。外来人口比例偏低暂住人口比

3、例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。交通情况宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路

4、纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。城市概况宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”二、社会经济概况历

5、年GDP增长情况我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：人均GDP与房地产发展关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求为主改善需求为主单纯数量型数量和质量并重以质量为主综合发展型根据以上的标准判断，宿迁当

6、前人均GDP水平下，房地产处于快速发展阶段。人民收入水平根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。3、宿迁市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，宿迁的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明宿迁总体的购买能力不足。虽然宿迁人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合宿迁的私营经济发展水平来看，宿迁存在着一定数量的高收入

7、阶层。城乡居民储蓄存款水平宿迁居民储蓄存款总体呈上升的趋势。由此可见近年随着宿迁经济的不断发展和人民生活水平的提高，宿迁居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。三、城市规划及重大市政建设状况规划时间城市总体规划期限为2003-2020年，近期2003-2007，远期2008-2020年，远景至2050年。城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个

8、：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。中心城市规划范围规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。中心城市性质东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。中心城市建设目标建设具有历史底蕴和文化内涵，集湖光秀色，运河景观、黄河新姿

9、、人文景色、城建品位于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。城区总体布局通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区综合性生活片区。市经济开发区全市主要的工业生产基地。骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。第二篇 宿迁房地产市场供应分析一、土地供应情况历年土地成交情况2006年至今宿迁市共成交179宗土地，总面积927.7万平方米，成交金额477368.8万元。2006年宿迁成交44宗

10、土地，134.9万平方米，金额135965.4万元，平均土地单价1007.9元/平方米。 2007年宿迁成交41宗土地，78万平方米，金额96293.19万元，平均土地单价1234.5元/平方米。 2008年宿迁成交32宗土地，187.8万平方米，金额62199.5万元，平均土地单价331.2元/平方米。 2009年至今宿迁成交62宗土地，526.9万平方米，金额182910.7万元，平均土地单价347元/平方米。从历年土地成交量看，09年各区的土地放量大幅增长，从增长的绝对值来看，以开发区和宿城区最大，也在某种程度上反映了政府发展新区的力度。由于本案虽位于老城区内，因此，下面将08年和09年

11、至今老城区成交的地块信息。08年至今老城区成交地块信息编号位置出让面积（亩）用地性质容积率成交单价（万/亩）08C-宿城14东至运河堤路绿化带，南至枫情水岸用地，西至运河路，北至规划道路。56商住2.05609E-宿城-27东至邮政局宿舍，西至幸福北路32商住2.07509D-宿城区-16东至浩源国际项目用地，南至马陵山市场路，西至黄河路及加油站预留用地，北至小路42.44商住3.512009B-宿城-04东至运河风光带，南至公园路，西至运河南路，北至南菜市一期用地。37商住2.05009B-宿城-02东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东大街，北至渔市口路及凤凰城用地。9.05商住6.532

12、0.0209D-宿城-17东至规划商城用地，南至规划夜市用地，西至黄河路，北至小路4.13商业1.0120.0209F-宿城-30东至运河堤路，南至江山城市广场项目用地，西至运河路，北至罐头食品公司用地35商住2.55508年至今老城区成交土地区位图二、住宅市场供应情况1、分区情况版图不断扩张，形成五大片区，其中以老城区为中心，市府新城和宿豫区为两翼发展开发中心主要在城市西面，同时由南望北发展，打造湖滨新城区域开发区开发区位于宿迁市新城区南侧，紧临宁宿徐高速公路和城区主干道徐淮路。距市政府仅15公里，地理位置优越。开发区规划控制区面积近100平方公里，中期规划面积39平方公里，建成区面积20平

13、方公里。市府新区随着宿迁经济的发展，新城区越来越成为人们关注的焦点，新城区的楼市也成为人们追捧和议论的话题。新城区的楼盘品种多样，非常适合不同的投资者进行选择。目前新区在建和在售的楼盘品质、价位几平可以满足所有的消费人群。中豪国际等高层楼盘已经成为宿迁楼市品质的象征，是高端消费人君的首选之地；而希望城以其低廉的价位，较高的性价比成为城南的代表性楼盘，可以满足普通市民的居住要求。老城区 根据宿迁市的实际情况，宿迁市市级商业中心设置地域应该在城市规划的中心商业区和已经形成的商业聚集地。功能定位应该是购物、文化娱乐、休闲、旅游与金融、商务结合。宿迁市的市级商业中心是以幸福路商业带和霸王举鼎商业圈为两

14、个组团，以黄运中和西湖路为连接纽带的区域，包括幸福路商业带和霸王举鼎商业圈两个组成部分。这一地区是宿迁市最繁荣的商业聚集地，已经开成了一定的规模。幸福路商业带位于老城区，南起黄运中路、北至市府东路、东起幸福路、西至黄河路，总面积为36公顷。这一路段无疑是购房投资的佳地。宿豫区宿豫区房地产业发展迅速，今年以来，宿豫区采取一系列有效措施，全面优化投资环境，房地产业发展迅速。随着运河五座大桥的建成通车，有力地推动运河两岸生产、生活要素的跨河流动，宿豫区人气、商气迅速聚集。该区紧抓发展机遇，加大力度促进房地产业迅速发展，要求在建和未建住宅小区都要商标准规划内部景观设计和建设各种休闲、娱乐、健身场所，打

15、造出一批优秀的住宅小区。湖滨新城从市区驱车经过通湖大道桥，宽阔的通湖大道直达宿迁的最北部，两年前的穷乡僻壤正梦幻般崛起一座现代化湖滨生态新城湖滨新城开发区。2006年2月，湖滨新城开发区在市委、市政府“北扩西进”战略中应运而生，成为中心城市的重要板块，享受省级开发区待遇。湖滨新城开发区以“创全国一流园区，建生态湖滨新城”为目标定位，致力于湖滨新城的大开发、大建设、大发展，壮大城市产业，提升城市人气，营造城市特色，努力把湖滨新城建设成为中心城市发展的新空间、区域经济新的增长极和现代服务业新的集聚区。2、各区域房地产市场特点板块特征产品类型典型项目老城区老商业中心，配套成熟，土地稀缺多层、高层并存

16、滨江国际花园、维多利亚花园 市府新区新的文化、行政中心，配套待建，土地出让较多政府重点打造区域，目前主要以多层为主，逐渐过渡到小高层、高层住宅中港 雅典城 、鹏润 格林上郡 开发区主要以产业为中心，配套稀缺以多层为主，大体量的商业开始进驻希望城 、雅蓝国际宿豫区新兴城区，规划成工业、教育、金融等一体城区主要以多层为主中通 名仕嘉园 、众大 上海城 、浦东国际花园湖滨新城政府未来新城资源丰富，目前别墅较多世外桃源、夏阳银湖花园老城区中心板块地段、配套优势明显，板块价值勿庸置疑市府新区为政府行政中心所在地，未来市场前景优越开发区为工业集中地，但未来政策导向望北移动湖滨新城作为政府未来规划新城区域，

17、自然资源、政策导向目前看好区域3、宿迁房地产市场供应情况小结：看一组官方数字，以09年上半年数据为例，市区商品房批准预售67.82万，较去年同期下降39.25个百分点，其中商品住房批准预售54.05万，同比下降36.62个百分点。商品住宅销售70.14万，较去年同期增长9.39%。截至6月底，市区商品房和商品住宅累计可售面积分别为163.3万和79.85万，与2008年底相比，分别减少了19.02万和16.09万，可售房源去化进一步加快。这也进一步说明目前宿迁商品房销售量增加，市场供应减少，可售房源减少。 可以说目前是宿迁市房地产市场供应的空缺点。下面通过土地供应情况、各项目销售情况，对宿迁未

18、来1-2年的供应体量做一估算。通过目前宿迁市场在售项目，可以大致估算未来一年内的上市体量。按照正常每年上市4万平方米计算，未来一年的上市量大约有160万平方米。根据宿迁建设局的有关数据资料，09年1-8月共完成95.04万平方米，如果按照这一去化速度看，未来一年的供销也基本能够保持均衡。 据统计，08、09年土地放量大幅增加，尤其是09年以来土地成交量已经超过前三年之和，大致估算08、09年土地全部上市将会有1451.5万平方米的体量（其中宿豫区有201.6万的体量）。这些土地也将会在未来2-3年内上市，由于土地成交体量非常大，这些土地分批推出的体量将不可避免的大量集中爆发。再加上已经销售项目

19、的剩余体量，可以非常明显的看出，未来2-3内的竞争非常激烈。第三篇 宿迁房地产市场需求分析一、未来需求预测宿迁“十一五”规划目标为到2010 年城市人口达到50万。估算按照目前人均居住面积27.15平方米（数据来源：宿迁建设局），08年宿迁城区人口42万，估算2010 年人均居住面积28平方米。 到2010 年宿迁需要新增商品房面积=80000*28+420000*0.85= 259.7万平方米 （理论测算，实际购买力不能达到100%，拟按照70%计） 即采用乐观的估算（70%的居民能买的起新商品房）到2010 年宿迁市区商品房需求量为181.8平方米 。二、消费者调研分析为了对准确把握宿迁房

20、地产市场当前和未来的需求情况，特进行了问卷调查。共进行了200份的样本调查。1、家庭月收入家庭月收入在3001-4000元所在比例最高，达到32%，其次是月收入2001-3000元之间的，总体来看，56%的家庭月入2000-4000元之间；另外家庭月收入在4000-6000元的家庭也占到了34%，还有大约5%的高收入家庭，月收入达到8000元以上。总体来说，城区居民家庭月收入比较可观。2、现住房面积情况受访者目前居住的房屋面积多集中在80-100平方米之间，101-120平米之间的也占了32%左右。总体看来，市场存在一定的改善型需求。3、现有住房来源高达79%的受访者现在居住的房屋均为购买的商

21、品住宅，其次是农村自建房。4、高层、小高层认知度在所有的受访者当中，71%的人表示愿意购买带电梯的小高层、高层住宅，而且大部分人认为购买小高层和高层是身份和面子的象征5、购房户型选择66%的受访者表示以后购房会选择三房两厅，其中39%受访者愿意选择舒适度比较好的三房两厅两卫住房；15%的消费者会考虑两房两厅，总体来看，未来购房改善型需求的消费者将比较多，功能性和舒适度都成为消费者考虑的重要因素。6、建筑面积选择从房屋面积的选择来看，当地37%的购房者表示会考虑111-120平方米的房子，其次是27%的购房者愿意选择101-110平方米的住宅，这也与受访者大多数人表示将会考虑三房的房型相吻合，1

22、10平米以内的小三房和120平米左右的舒适性三房正是最受欢迎的市场产品。7、对宿城区房价选择当地受访者认为宿城区的住宅单价在2300-2700元/平方米之间。8、购房总价承受能力在对于购房总价的承受能力方面，大部分受访者能接受总价在21-27万元的住宅产品。同时50%以上的人表示会在2-3年之内购房，而且改善居住环境的购房者达到了47%左右，投资性购房和首次置业的购房者也占据相当的比例。9、购房考虑因素在将来购房所考虑的外部因素方面，地理位置成为消费者最关注的方面，这一比例高达68.29%，这表明当地居民对购房区域非常的敏感。绝大多数的本地人都会选择就近原则购房。其次是价格，51.22%的受访

23、者认为价格是重要的决定因素，这也说明当地消费者对价格的敏感度比较高，再次是小区周边的配套。10、小区配套关注度购房者对于超市、幼儿园、医院、农贸市场、综合商场等生活配套的关注度远高于其他。【3】宿迁房地产市场需求分析小结1、通过估计预算发现，到2010年，宿迁的商品房住宅需求量为181.8万平方米，供需大致能保持均衡。2、通过对消费者调查分析发现，当地的居民家庭收入水平还是比较乐观，有购房商品房的经济基础。而且目前当地居民对小高层和高层的认知度比较高，普遍认为能够购买该类产品是面子和身份的象征。同时，他们在选购商品房时倾向于购买100-120平方米的三房两厅和三房一厅。在商品房总价上普遍能接受

24、的价格范围是21-27万元。在购房考虑因素上，非常看中地理位置，他们对购房区域非常的敏感，大多会选择就近原则购房，当然对价格、小区周边配套也非常看重。第四篇 老城区和宿城区在售代表项目一、在售项目分析本案位于老城区和宿城区的交接处，下面将老城和宿城的楼盘信息资料做了比较详细的罗列老城区项目名称 地址 物业类型 开发商 总建（万） 占地（万） 滨江国际花园 幸福南路商业街玉米人餐饮南侧 多层住宅 江苏润石房地产开发有限公司 11 上城丽景 八一东路幸福路派出所隔壁 多层住宅 宿迁市鸿飞置业有限公司 6.6 4.15 维多利亚花园 环城北路南侧、幸福北路东侧 多层、高层住宅 宿迁恒鑫房地产开发有限

25、公司 5.96 3.35 项目名称开盘时间均价项目介绍面积区间主力产品销售情况月均销量（套）滨江国际花园 一期07年12月开盘，二期09年5月开盘 2900 分2期开发，25栋多层，800户左右 55-144 80-110平方米的两房和三房产品 住宅产品全部售完 38上城丽景 2950 共12栋 80-104 90-104平方米的两房和小三房 共12栋，目前可售6栋 30嘉汇 枫景 住宅08年4月开盘 3000多 由2栋20层的高层住宅、2栋12层的小高层、1条商业街 86-11998-119平米的两房三房高层和小高层住宅已经售罄 30维多利亚花园 一期09年5月开盘，二期高层预计明年开盘 3

26、100 共13栋，600多户 86-130 86-108平方米的两房和小三房 一期9栋，242户，目前可售2套 40 从均价看，价格区间在2900-3100元/平方米以上。供应产品的主力面积区间80-110平方米的两房和小三房。 从销售速率看，滨江国际花园、上城丽景、嘉汇枫景三个项目的月均销售套数都在30套以上，而维多利亚花园可以达到月均40套的销量。 宿城区项目名称 地址 物业类型 开发商 总建（万） 占地（万） 中港 雅典城 洪泽湖路1号 联排别墅、多层住宅 江苏中港房地产开发有限公司 29.7 12.2 黄河上院 发展大道与八一西路交汇处 多层、高层住宅 宿迁建豪置业有限公司 9 鹏润

27、格林上郡 黄河北路 花园洋房、平层、多层住宅 宿迁鹏润地产有限公司 28.8 银河花园 洪泽湖路与黄海路交叉口 多层、高层、小高层住宅 江苏省闽兴房地产开发有限公司 10 希望城 威海路88号 小高层、高层住宅 宿迁市希望房地产开发有限公司 36 23.9 中豪国际星城 霸王举鼎广场东侧 小高层、高层住宅 江苏中豪置业有限公司 100 190项目名称开盘时间均价项目介绍面积区间主力产品销售情况月均销量（套）中港 雅典城 住宅09年3月开盘，联排别墅09年8月开 3000 共有13栋多层，288户，联排别墅60套，300多平方米， 多层住宅已经全部售完， 41 黄河上院 08年10月开盘，总计2

28、1栋，有11栋多层和10栋小高层，共1000多户。 2900 分三期开盘，一期开多层100套，二期09年5月开盘150套 89-130 91-120平方米的两房和三房产品 一期售完，二期目前可售5套 20 鹏润 格林上郡 09年7月一期开盘 2900 一期开出多层住宅共200套，平层4栋 84-120 87-106平方米的两房和小三房 目前一期多层全部售完98 银河花园 07年5月一期，07年10月二期开盘。三期预计2010年3月开盘 2680 分四期开盘，共39栋，1000多户，一期8栋，300多套和二期12栋，400多套，全部售完。 55-122 86-102平方米的两房和小三房 目前一期

29、二期全部售完，三期待售 35销售均价从2680-3600元/平方米。供应的产品类型多样，普通住宅的主力产品是86-120的两房和三房。从销售速度看，各项目差距比较大，格林上郡由于新项目开盘前期蓄水缘故，开盘两月销售近200套。中港雅典城和银河花园由于靠近宿城区政府，月均销售分别是41、28套之间 。而黄河上院由于位置较偏僻，月均销售仅17套。二、小结【1】从目前的售价来看，两个片区的价格差距并不大，老城区的价格区间在2900-3100之间，而宿城区则在2680-3000之间，因此价格之间的竞争比较大。不过也更能凸显老城区的优势。而在与9月份相比，以上各项目的售价都有不同幅度的增长，如下表所示：

30、区属项目名城9月份均价11月份均价增长幅度老城区滨江国际花园28002900100上城丽景27002950250维多利亚花园30003100100宿城区中港雅典城25503000450黄河上院25002900400格林上郡27002900200银河花园25002680180【2】从其销售情况看，大多数项目目前的可售房源不多，而且不少项目正在准备推出新房源。这一状况也表明目前宿迁的商品房市场比较火热，需求旺盛。 【3】目前来看，老城区在售项目所剩房源不多，仅上城丽景有部分房源可售。而宿城区（在此仅列举了代表性楼盘）目前已经推出的房源所剩也不多，可见目前市场需求量大增导致供求出现了短缺。【4】两个

31、片区主要供应的普通住宅产品看，主力的产品比较相似，基本都在85-110多平方米的两房和三房，市场竞争的差异化比较小。二、老城区商业分析本案位于黄河路与市府东路交汇处，而且距离宿迁商业中心的幸福路非常近，项目地可以受到幸福的商业辐射，因此，在此，将幸福路和市府东路的商业做介绍。商业街主要经营业态在售均价（元/平米）租金水平（元/平米.天）代表商业幸福中路主要以服饰、超市、银行、商场为主1F：50000 1F：1900058苏豪国际、女人街幸福路商业分布马陵路纪念碑大众水果超市极乐律院市府东路市府路春城书店文马陵中学千仞岗吴良材眼镜店苏果超市信用社中国建设银行双星华南购物中心新华书店商香港城黄运西

32、路黄运中路华城购物中心金柏年购物广场时代广场百货大楼普玛特千家惠服侍广场红旗电影大世界金港花园五星电器人民商场幸福路宿城区文化馆中心大酒店苏源广场中国电信建设银行大光明眼镜现有建筑购物中心幸福中路作为宿迁重点商业街，集中了宿迁金融、购物、娱乐、休闲、餐饮等多种商业该地段商业主要以服饰为主，包括品牌专卖店，如圣迪奥等但该地段商场营业一般，包括人民商场，时代广场，在对地方人员访谈中发现，本地人对于人民商场态度一般，而且本地人很少出入该商场，原因就是该商场定位单一，不符合本地人需求该地段一般租金水平在58元/平米.天商场名称位置营业面积项目主要情况经营内容招租方式女人街幸福中路南首地下营业部分180

33、00主力20-60平米，层高4.4米，开间约7-8米，进深5米主要经营女士服饰，分A/B/C/D四个区域经营，提供一站式购物广场先售后招租（售价19000元/平米）香港城市府东路南侧一层商业，部分两层，约5万平米主力30多平米，层高3.9-4.2米，开间3.2-4.5米，进深10米左右由商业街和儿童街组成，主要经营产品为服饰类或者美容儿童街：8000元/平米，商业街：9300元/平米；带租约式销售，三年内返回固定租金四季青服饰批发市场幸福路257号三层经营，约5万平方米1700个自由分割的铺位分区经营，男女服饰折扣、童装、小百货、小饰品、箱包、鞋类、皮革等，前两年免租嘉汇名店区（在售）黄河路西

34、侧两层共40余套，面积70-150平方米，主力在50-70平方米一层均价1.2万/平方米；二层4000元/平方米皇冠国际底商（在售）宿城区洪泽湖路两层约50多间，140平方米左右（2层）均价2万/平方米宿迁商业主要以幸福中路为核心商业区。由幸福中路延伸的市府东路成为幸福中路商业街的补充宿迁商业中心主要是幸福中路，主要是市府东路和黄运中路的中间路段，该路段近百家商业成为宿迁消费者购物的主要场所。第五篇 项目地块分析一、地块概况地理位置：该地位于老城区内，市府东路与黄河路交叉处， 西侧临黄河路，南侧临市府东路，北侧临电视塔，东侧临目前还未招商的大光明商业广场，地块内部有大量需要拆迁的民房和沿街门面

35、。（地块位置和周边环境如下图）地块面积：约40亩左右二、SWOT分析1、项目优势【1】区位优势：项目位于老城区内，市民的认知度比较高。【2】交通优势：地块南邻市府东路，西邻黄河路，对内、对外的交通通达性非常好。对内沿市府东路向东可以拐入幸福路，进入老城区；对外沿黄河路可以快速进入高速路。【3】配套设施：地块位处老城区，周边配套较齐全，沿市府东路有金港花园和兴鸿名城的社区商业，以及北侧的四季青服饰批发市场。而且也可以比较便捷的享受到市中心的商业配套和宿城区的大润发超市（皇冠国际公寓旁边）。而且在地块东侧北侧有宿城区实验小学和马陵中学，南侧还有宿迁实验小学，将来社区居民上学非常的便利；同时在地块南

36、侧和北侧均有医院，东方医院和市人民医院。【4】景观资源优势：东西两侧均有景观资源。东侧是马陵公园，西侧沿黄河带的河滨公园。【5】沿市府东路两侧有不少的沿街商业，金港花园、兴鸿名城的社区底商，以及大光明商业广场，商业氛围较好，将来项目商铺提供比较好的基础。【6】地块周边有几个比较成熟的新小区，如金港花园、兴鸿名城等，社区入驻率比较高，而嘉汇枫景住宅已经全部销售完毕，即将交付，周边的居住氛围比较浓郁。【7】地块规模较小，仅40余亩，有利于快速去化，规避市场波动的风险。【8】价格优势：经过走访中介公司发现，紧邻地块南侧的金港花园（纯多层，档次比较高）目前二手房价格在5000-5200元/平方米之间，

37、而目前已经基本售完的嘉汇枫景园均价在3000多元/平方米之间，这样的一个价格差异，对本案的价格发挥有比较大的空间。2、项目劣势【1】地块内部有大量需要拆迁的民房和沿街门面，地块内部小巷子蜿蜒曲折，而且绝大部分的民房都是两层、三层的小楼，还有两栋5层八十年代左右的的旧房子。总体拆迁量非常大（地块内部现状如下图）。【2】地块规模较小，不利于营造规模效应。3、项目机会【1】目前宿迁市房地产市场需求旺盛，消费者购房热情高涨，入市时机较好。【2】目前老城区内可售的商品房源较少，附近的皇冠国际公寓、嘉汇枫景等的普通住宅已经基本销售完毕，周边直接的竞争项目不多。【3】宿迁目前各个区普通住宅价格差距不大，本案位于老城优越的地理位置，完善的配套设施，比其他片区的项目将更具吸引力。4、项目威胁【1】项目西侧、皇冠国际公寓东侧有一空地目前已经规划为金鹰国际购物中心，未来该项目上市对本案有一定的冲击。【2】从08、09年的土地上市量看，土地上市量巨大，也导致将来的竞争会比较的激烈。而且宿迁各个区普通住宅价格并没有拉开太大的距离，必然会一定的客源分流。【3】宏观政策威胁，到年底关于购房的各种优惠政策将会全部取消，而且目前来看，贷款政策也开始收紧，未来这种宏观政策的不明朗性会对本案上市造成不小的冲击。