山水凤凰城市场调研报告.docx

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1、 山水凤凰城项目市场调查报告 山水*凤凰城 市场调研报告 编制单位：-房地产信息咨询有限公司山水*凤凰城市场调研报告目 录前言第一部分 项目简介 4第二部分 桂林宏观经济分析 9第三部分 房地产市场现状 16一、别墅篇 22二、住宅篇 36三、商用篇 57四、营销篇 65五、总结篇 88第四部分 项目市场分析与建议 93一、 项目SWOT分析 94二、 市场支撑点 101三、 初步建议 103第五部分 项目总体规划概念 115前 言为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月18日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人

2、调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调查共走访楼盘42个，其中对33个楼盘进行了详细的调研，包括纯别墅盘8个，别墅与洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。编写人员名录指 导陈宗力统筹与整合汤仲坚编写组成员汤仲坚、李谌、张庆锋、谭宜溯、陈琳、齐可各成员具体负责章节：汤仲

3、坚桂林市概况、市调总结、项目SWOT分析、项目潜在消费群分析、项目开发目标李 谌桂林市房地产发展状况、消费者分析、项目开发目标张庆锋、谭宜溯区域状况及竞争对手分析陈 琳区域状况及竞争对手分析（广告部分）齐 可区域状况及竞争对手分析（产品设计部分）第一部分：项目简介一、 项目概况 项目名称：山水凤凰城投 资 方：临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司地理位置：桂林市临桂县世纪北道西侧，北距机场路约500米，南靠世纪大道土地情况：一期工程占地280000 M2合420亩，总建筑面积68362.85 M2（约420亩），容积率0.244，住宅64262.85 M2，商业铺面600 M2，会所1000 M

4、2，设备及管理用房1000 M2；民航医院1500 M2绿化用地面积25913 M2，道路用地面积29239 M2，地质条件优越，给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。场地基本平整，内有一些小山坡。周边环境：随着桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路，321国道改造等大型基础设施工程的相继完工、交付使用，临桂县的投资软、硬环境得到改善。 其 他：一期3/5已经由广西民航订购。二、 城市概况1、 桂林市地理环境桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区（象山、秀峰、七星、叠彩、雁山）和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其

5、中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。临桂位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。城区驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，实行区县合一，是全县政治、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国

6、道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。全县由广西主电网供电，建有20000KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。 第二部分 桂林宏观经济分析一、经济概况1、国民经济概况2002年桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资97.4亿元，比2001年增长10%，其中房地产投资在前三年平均递增28.3%的基础上比上年增长31.8%，公路建设投资增长33.1%。2003年桂林国民经济持续增长，各项社会事业蓬勃发

7、展。据初步统计，全年完成国内生产总值397.46亿元，较上年增长9.8%；全社会固定资产投资110.64亿元，较上年增长13.6%；财政收入37.04亿元，较上年增长12.6%。经济结构调整初见成效，三次产业发展确立新格局，结构优化对经济增长的拉动效应日渐突出。三次产业比例由上年的30.9：30.1：39调整为28.6：32.4：39，第二产业所占比重提高2.3个百分点，超过第一产业；财政收入占GDP的比重也有所提高。2、财政金融税收及国有资产收益、国土收入等征管力度进一步加大，财政收入平稳增长；财政支出保证了正常的需要，财政资金运转效益不断提高。财政改革不断深化，按属地划分税收权属为主要内容

8、的城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳，年末金融机构存款余额414.78亿元，增长13.2%，贷款余额245.41亿元，增长13.9%，金融行业对我市经济发展的支持力度加大。3、旅游以旅游为龙头的第三产业完成增加值155.3亿元，增长10.9%。接待旅游者854.29万人次，其中海外旅游者44.56万人次，实现旅游总收入34.34亿元；接待会议951个，参会人数增长49%；成功承办了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目的地开发与管理地区合作研讨会等国际会议，成功举办了“韩国周”、“日本周”活动，开通了桂林至泰国、马来西亚航线。政府利用2004年10月中国东盟博览会在南宁召开的有利时机，发挥桂林

9、旅游优势，在桂林举办东盟旅游区合作相关活动。鼓励发展旅游地产项目，适时启动环城市旅游度假带建设；新推出一批特色鲜明的景区景点和主题旅游城镇，继续培育发展优秀旅游县，发展农村旅游业，扩大城乡旅游交流与合作，扩大旅游经济覆盖率。4、商贸商贸服务业良性运转。商贸企业进一步挖掘促销；国有企业改革继续深化；多方位建设、培育城市商品市场，宽领域开拓现农副产品市场；城乡商品购销两旺，居民消费层次逐年提高；全社会消费品零售总额150.35亿元，较上年增长10.5%；物流管理技术和装备、各类物流基础设施进一步完善。5、企业竞争力桂林市经贸委近年排出全市企业利税大户榜，三金药业集团公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有

10、限公司、客车集团公司三家企业从2001年开此一直居于前三名、其利税2002年分别为23824万元、17788万元和10395万元。除三金、燕京和客车集团外，排在前10名的还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业，这些企业在市场经济的大潮中，始终如一创新，不断加大新产品和市场的开发力度，增强企业的竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中的“新人”，他们或是具有品牌优势，或是通过改革得以轻装上阵，或能抓住机遇抢占市场。近年来。临桂投资环境在逐年改善，娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业公司先后入驻，房地产开发方兴未

11、艾。6、非公有制发展随着非公有制经济发展环境的不断改善，经济总量有较大的增长，效益不断提高。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增长11%以上。规模以上非公企业产值92.87亿元，增长23.2%。非公企业完成固定资产投资63.72忆元，增长30.7%。7、招商引资对招商引资的签约项目全面实行领导跟踪负责制、积极参与“中国东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家，增长21.3%。引进外资9819万美元，实际利用外资6354万美元。“非典”过后，紧抓国际市场的开拓，自营生产企业的进出口额均大幅增长。外贸进出口总计达26226万美元，增长10.1%，其中进口97

12、39万美元，增长0.9%，出口16488万美元，增长16.5%。“百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资112.05亿元，实际到位资金23.18亿元。争取联合国和外国政府无偿援助的项目数量、金额居全区之首。各项经济数据详见下表:项目2003年金额增长率社会消费品零售总额135.64亿元10.43%工业总产值144.16亿元13%财政收入19.05亿元13.8%税收327580万元8.71%旅游收入343404万元-30.39%GDP397.46亿元9.8%城乡居民储蓄存款2826839万元13.63%居民人均可支配收入8246元5.02%居民人均消费性收入6326元3.31%第三

13、部分 房地产市场现状一、 宏观状况 1、概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大, 人口增加，经济持续发展，随着一系列城市基础设施重点项目的竣工及投入使用（如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足的发展。以下是2003年桂林市房地产的有关数据：项目2003年金额增长率房地产投资262400万元51.21%商品房施工面积629.07万平方米51.56%新开工面积226.02万平方米112.11

14、%销售建筑面积105.15万平方米74.64%空置面积25.38万平方米39.3%销售额224109万元59.54%售给个人209345万元61.82%2、区域发展过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水”中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。市区东向的七星区，因为已经发展了好几年，发展得比较早，比较成熟，整个片区基本

15、上已经接近开发完成，市区内剩下的土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。南区和七星区的情况相似，都是发展得比较早和成熟，开发得也差不多了。故对此两区不作过多论述。桂北板块从城市发展的视角来看，设置有桂林北火车客站、桂林北火车站货站、汽车客运北站、公交三公司等交通枢纽，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，价格在1500元/幅度。主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽

16、裕的购房者。西部是桂林市政府规划的重点发展方向，国务院关于桂林市城市总体规划的批复中明确指出：“城市建设主要是向西发展，适度发展东部地区组团，控制向北扩大。”而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。政府为发展西部，正进行机场路的扩宽工程，无疑2004年后的房地产西部板块又将围合机场路区域，掀起新的投资浪潮。3、竞争态势由于过往政策的宽松，桂林介入房地产领域的公司众多，但随着政府土地政策的收紧，一些没有实力的发展商已被淘汰出局，这两年已有近百家房地产公司退出市场，目前尚存180多家

17、；竞争的出现已引起各房地产公司的重视，安厦、七彩等房产公司率先以产品系列形式推出自己的品牌，许多公司亦逐步加大了广告宣传的力度，以加深大众对自身的认同。4、发展特征1） 借鉴发达城市的经验，减少了发展过程的弯路，速度快；2） 市场上产品素质参差不齐；3） 无论是房地产开工或销售均呈供销两旺；4） 同行之间竞争开始出现，优胜劣汰；5） 专业分工逐步细化，投资、开发、规划设计、园林设计、营销策划、销售代理等已开始走向专业化。别 墅 篇市场状况2002年初开始，别墅市场开始发力，其后众多别墅项目陆续登场，别墅市场群英荟萃。表现为：1、 市场竞争激烈2、 现有别墅产品受到追捧（国家对别墅用地审批叫停）

18、项目名称麒麟湾楼盘地点桂林机场高速公路机场收费站旁总占地面积340000总建筑面积136000绿化率70%总户数410容积率0.4户型独立、联排建筑特色欧式面积275-426价格均价3000元付款方式一次性、按揭销售情况1、2期已销售完毕，3期已售八成，4期未动工配套设施会所、网球场、村巴、便利店、社区幼儿园、社区保健站、泳池外部环境山、水道、村屋内部环境水景园林、私家花园装修标准清水房物管费1.00元开发商桂林市安厦房地产开发有限责任公司项目名称九里香堤楼盘地点桂林机场高速公路机场收费站旁总占地面积380000总建筑面积25000绿化率51.20%总户数联排21套、独立16套容积率0.335

19、户型独立、联排建筑特色欧式面积220、280、350价格均价3000付款方式一次性、按揭销售情况一期销售完毕、二期未开始销售周边设施会所、网球场、羽毛球、篮球、足球、高尔夫练习场、泳池外部环境山、水道、制药场、村屋内部环境水景园林、私家花园装修标准清水房物管费1.00元开发商桂林市兴达房地产开发有限公司项目名称龙聚山庄楼盘地点桂林市西城区世纪大道北侧总占地面积200000总建筑面积110000绿化率50%总户数400容积率0.54户型独立、联排建筑特色徽派中式古建筑面积252、285、301价格均价2500付款方式一次性、按揭销售情况30%周边设施会所、游泳池、运动场外部环境三面环山内部环境园

20、林绿化装修标准清水房物管费1.00元开发商广西恒龙实业股份有限公司项目名称金山龙谷楼盘地点位于临桂党政机关宿舍旁总占地面积266680总建筑面积130000绿化率53%总户数109（一期）容积率0.5户型独立、联排、 叠加建筑特色英式、美式、法式、 罗马式面积167、172、177、208、304、319、332、350价格2100-2600付款方式一次性、按揭销售情况1期已售60%周边设施会所、游泳池、网球场外部环境三面环山、周边配套齐全装修标准清水房物管费 0.6元开发商桂林市正文房地产开发有限责任公司项目名称蓝洲湾别墅楼盘地点桂林市灵川县八里街总建筑面积 /绿化率45%总户数约200多户

21、容积率0.6户型独立、联排、多层建筑特色欧式面积20、290、210、203、232、255、282价格均价2400付款方式一次性、按揭销售情况1期已售50%周边设施会所、商铺外部环境四面环市政路、周边为未开发和在开发楼盘内部环境园林绿化装修标准清水房物管费0.6开发商桂林金达房地产开发有限责任公司项目名称漓江奥林苑楼盘地点离桂林9公里的黄沙河与漓江交汇处，桂磨路旁总占地面积429000总建筑面积120000绿化率62%总户数360容积率0.28户型独立别墅、联排、 叠加联排建筑特色欧式面积价格内部认购价格太低，将调整为3000付款方式一次性、按揭销售情况未建，但推出少量内部认购单位被抢购一空

22、周边设施会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼儿园外部环境黄沙河、田园内部环境水景园林、私家花园、体育配套场所装修标准清水房开发商桂林润松休闲健身有限公司、松杉房地产开发有限公司项目名称漓江华府楼盘地点桂林市临江路帝苑酒店旁总户数别墅20套容积率 /户型联排别墅建筑特色欧式面积289-296、238-258、173-175价格6300付款方式一次性、按揭销售情况20栋联排已售8栋外部环境直面漓江，视野开阔，风景优美内部环境私家花园装修标准清水房开发商桂林泰华置业有限公司项目名称江岸美庐楼盘地点桂林芦迪岩风景区桃花江岸总占地面积41056总建筑面积20528绿化率40.20%总户数102容积

23、率0.5户型独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户建筑特色欧式面积238价格2800付款方式一次性、按揭销售情况90已售完周边设施会所外部环境三面环山、远眺桃花江内部环境特色园林、私家花园装修标准清水房物管费1.00元开发商桂林市惠龙房地产开发有限公司项目名称安厦世纪城楼盘地点桂林市崇信路28号总占地面积368000总建筑面积460000绿化率0.38总户数2870容积率1.25户型独立别墅、联排、多层建筑特色欧式面积 42：149价格叠加别墅3600元/付款方式一次性、按揭销售情况一期销售率达100%、交房率达100%配套设施幼儿园、小学、运动俱乐部外部环境居民区内部环境山、水、园林装

24、修标准清水房物管费0.7元/开发商桂林市安厦开发有限公司、世纪房地产开发有限公司规模、户型和面积比较项目名称总户数总占地面积（m2）总建筑面积（m2）户型面积（m2）漓江华府别墅20套/联排别墅289-296、238-258、173-175江岸美庐1024105620528独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户238麒麟湾410340000136000独立、联排275-426九里香堤1期联排21套、独立16套38000025000独立、联排220、280、350龙聚山庄400200000110000独立、联排252、285、301、320金山龙谷109（一期）266680130000独立

25、、联排、叠加167、172、177、208、304、319、332、350蓝洲湾别墅约200多户/独立、联排、多层320、290、210、203、232、255、282漓江奥林苑360429000120000独立别墅、联排、叠加联排/特征归纳规模：市区盘占地较少，郊区盘占地一般在20万43万平方米（300645亩）户型类型： 面积：三个区间 167177平方米 208296平方米 304350平方米 200多平方米面积所占比例最大价格：市区 3600-6300元/ 平方米 郊区 2100-3200元/平方米总体比例：独立40 两层半设计60 联排50% 三 层 设计40 叠加10桂林的别墅楼盘

26、一般以纯别墅产品作为开发思路。产品包括独立、双拼、多联排三种形式，风格上有以麒麟湾、九里香堤为代表的欧式风格和以龙聚山庄为代表的中国民居风格。优点：1、 纯粹2、 有规模缺点1、 单调（类型户型品种少）2、 冷清（人气不足）3、 门槛高（总价大、受众面小）4、 配套少，运营难风险对别墅产品开发一哄而上，也使得市场多年积累的需求被大量的消化。新一轮的消费浪潮的产生需要一段时间来积累。现阶段开发别墅，如果产品单一、供应量过高，则有较大市场风险。机会市场上现阶段的竞争，是同质化竞争。本项目开发如能：1、 导入差异化竞争概念2、 产品类型、户型、面积、风格等方面做到多元化。增加消费者类型3、 降低总价

27、门槛，扩充消费者基数4、 配套齐全，增加入住人气 必将取得对市场阻力的突破。结论别墅类型产品市场有竞争，但可以突破 住 宅 篇市场状况：需求旺盛2003年销售面积105.15万平方米，新增空置面积仅7.16万平方米升值快房地产综合价格，99年1496元/平方米到2001年已增长到1758元/平方米桂林多层住宅市场，由于长时间的发展，竞争激烈，市场产品成熟度较高。户型产品多样、面积设计合理实用。以下图表分为多层洋房和小高层/电梯洋房的资料：一、多层洋房项目名称时代花园楼盘地点桂林临桂县城世纪大道电信局旁总占地面积153000总建筑面积198420绿化率37.50%总户数1300容积率1.23户型

28、洋房、别墅建筑特色欧式面积22：80 / 32：116价格均价1200元付款方式一次性、按揭销售情况一期全部售完，二期为期楼周边设施幼儿园、菜市、银行、小学外部环境临街内部环境景山、灵秀峰装修标准清水房物管费0.28 元/开发商桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司项目名称金源太阳城楼盘地点临桂县城大圆盘旺角大厦右总占地面积41202总建筑面积75183绿化率33.60%总户数622容积率1.82户型洋房、别墅建筑特色欧式面积11：44-55 /22：80-85 /32：110-130 /42：140价格1080-1220元/付款方式一次性、按揭销售情况已售近8成周边设施门球场、篮球场、羽毛球场、

29、幼儿园、菜市、银行外部环境临街、位于临桂汽车站旁内部环境在小区内部做雕塑廊装修标准清水房物管费0.3 元/开发商桂林东源房地产项目名称米兰春天楼盘地点临桂世纪大道1号总建筑面积 /绿化率45%总户数350容积率 /户型洋房、复式建筑特色欧式面积单间：35 /22：79-81 /32：92-112 /42：123-136 / 复式：135价格808-1200元/付款方式一次性、按揭销售情况已售近9成周边设施电信局、药店、会所外部环境临街内部环境2000平方米的中庭花园装修标准清水房物管费0.3元/开发商桂林振达房地产项目名称恒利花园楼盘地点金水路与机场路交汇处总占地面积27000总建筑面积286

30、68绿化率56.40%总户数350容积率户型洋房建筑特色欧式面积32：118 / 22：92价格858-988元/付款方式一次性、按揭销售情况一期二栋售完，其余未建配套设施会所外部环境靠近铁路较嘈杂内部环境简单绿化园林装修标准清水房开发商桂林成信房地产项目名称金色嘉苑楼盘地点城北区入业街伟四路与信二路交叉中心大圆盘处总占地面积27840总建筑面积45000绿化率50.91%总户数720容积率1.64户型洋房建筑特色欧式面积22：90-100 / 33：100-120 / 42：140-180 /52：200-260价格1600元/付款方式一次性、按揭销售情况第一期售完80%周边设施学校、医院、

31、市场、幼儿园外部环境郊区内部环境水景装修标准清水房物管费0.4元/开发商蜀都股份-灵川县蜀都房地产开发有限公司项目名称富庭苑楼盘地点桂林市入业街开发区总占地面积11000总建筑面积300000绿化率28%总户数252容积率2.54户型洋房建筑特色欧式面积32：126-146.72价格1058元/付款方式一次性、按揭销售情况40%售完配套设施休闲中心、儿童游乐中心外部环境工业大道、汽车站内部环境喷泉装修标准清水房物管费0.2元/开发商桂林市国满房地产开发有限公司、桂林雨田工贸有限公司项目名称丰泽园楼盘地点桂林市普砣路56号(航天宾馆对面)总建筑面积30000绿化率 /户型洋房建筑特色欧式面积11

32、：38-45 / 21：65-75 /32：78-114 / 42：130-150价格2278元/付款方式一次性、按揭销售情况80%售完周边设施超市、市场外部环境居民区内部环境树木装修标准清水房物管费0.5元/开发商桂林市齐新房地产开发有限责任公司、华鼎房地产开发公司项目名称安厦世纪城楼盘地点桂林市崇信路28号总占地面积368000总建筑面积460000绿化率0.38总户数2870容积率1.25户型独立别墅、联排、多层建筑特色欧式面积 42：149付款方式一次性、按揭销售情况一期销售率达100%、交房率达100%周边设施幼儿园、小学、运动俱乐部外部环境居民区内部环境山、水、园林装修标准清水房物

33、管费0.7元/开发商桂林市安厦开发有限公司、世纪房地产开发有限公司规模、户型和面积比较规模、户型和面积比较规模、户型和面积比较洋房特征：规模：中小户型为主，除安厦世纪城外，多数楼盘都为10万平方米以下的规模户型：市场产品类型丰富，平层、跃式、错层、叠加等都有面积：各类型产品面积设计理性、适用。地 区一房（ ）二房（ ）三房（ ）四房（ ）市中心30-5070-90100-120140-160市 郊/80-103115-140150-180价格：市区28003800元/郊区（包括临桂与桂北） 早期8001200元/ 近期11001600元/市场现有产品优点1、 户型类别丰富2、 面积合理3、 绿

34、化率高缺点市区1、 规模小，相当数量是单体楼2、 规划布局单调3、 成本/价格高4、 小区环境与配套不足5、 园林绿化无主题，少变化郊区（临桂）1、 档次低，只满足基本居住需求2、 消费面狭窄，以本地客户为消费主力3、 公交配套不发达威胁1、 市区居民郊外生活观念尚未形成，2、 桂北区市场供应量较大，存在区域竞争机会1、 规模大产生集聚效应，大盘通过集约成本、完备配套、营造小区环境、周到物业管理、高品质高性价比的产品，扩大消费者层面。2、 临桂现在并无中高档住宅产品的开发，区域内存在市场空白3、 桂北的城市功能定位以物流为主，环境较差。中高档住宅开发的板块竞争威胁有，但不大。4、 产品后发优势

35、。向外界吸取先进经验、本地取长补短，打造出档次提高、品质优良的产品赢得市场结论多层中高档住宅产品开发，大有可为。 项目名称先锋天地楼盘地点钟山南路汽车总站对面总占地面积5000总建筑面积35000绿化率总户数192容积率户型电梯洋房建筑特色欧式面积单间：28 / 11：36-45价格均价3900元付款方式一次性、按揭销售情况小复式全售完外部环境市区装修标准清水房物管费0.8元/开发商桂林市兴进实业有限责任公司、合通房地产项目名称金世纪豪庭楼盘地点临林大世界总建筑面积58000绿化率34.20%总户数57容积率户型洋房、电梯洋房、建筑特色欧式面积32：131-178 / 21：104价格1500

36、元/付款方式一次性、按揭销售情况只剩5、6楼的4套周边设施汽车站、银行、超市、菜市外部环境临街内部环境带电梯装修标准清水房开发商桂林长城房地产项目名称七彩小康城楼盘地点桂林城北入街开发区总占地面积90004总建筑面积109240绿化率38.50%总户数1240容积率2.2户型电梯和多层洋房建筑特色欧式面积322：105-135 /11：40 /22：56-80 /复式：140-175价格均价1600元付款方式一次性、按揭周边设施（自有）商业街、运动场、学校、幼儿园外部环境居民区内部环境喷泉、园林装修标准清水房物管费0.5元/开发商桂林七彩房地产开发有限公司项目名称金马大厦楼盘地点桂林市中山中路与五美路交汇处总占地面积4280总建筑面积30000绿化率总户数530容积率户型12-14层电梯洋房建筑特色欧式面积11：40-50 / 32：80-110付款方式一次性、按揭销售情况剩4套小户型外部环境市区装修标准清水房物管费0.68元/开发商桂林华侨房地产开发有限公司项目名称罗马花园楼盘地点桂林市中山北路104-111号总占地面积23000总建筑面积70000绿化率47%总户数720容积率户型洋房、电梯洋房建筑特色欧式面积11：68-70 / 21：77-117 / 32：77-149价格928-1108元/付款方式一次性、按揭销售情况40%售完外部环境居民区内部环境喷泉