市场综合调研前期策划报告.docx

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1、汉中市旧体育场开发项目市场综合调研、前期策划报告目录 页码第一部分 市场调研 一、 汉中市宏观经济形势分析 3二、 汉中市房地产概况及特征 19三、 项目住宅部分竞争区域市场调研 21四、 住宅消费者调研及分析结论 37 五、 汉中市商业基本情况及消费者调研分析 39第二部分 前期策划 一、 项目地块分析 62二、 项目住宅部分定位 67三、 项目住宅部分建议 76四、 项目商业部分SWOT分析 88五、 项目商业竞争对手分析 91六、 项目商业部分定位 99七、 项目商业规划布局建议 106八、 太白路以南地块定位建议 123第三部分 投资估算 整体开发节奏建议 127太白路以南地块财务估算

2、 128太白路以北地块财务估算 一三7项目整体现金流 145附件1：住宅消费者定量分析报告及深访记录 146 附件2：高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录 一八0附件3：商业深访记录 197157市场调研第一部分：市场调研市场调研一、汉中市宏观经济形势分析一、 汉中市宏观经济形势分析1. 汉中市国民经济总体运行状况1) 宏观经济环境调查 汉中市概况汉中市位于陕西省西南部，北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共11个县区，234个乡镇（办事处）。全市总面积2.7万平

3、方公里，人口372万。汉中气候温和，资源丰富，有“西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜力。 汉中市近年经济指标u 地区生产总值 资料来源：汉中市统计局n 20012004年，汉中地区生产总值年均增长8%，与全国同期平均增长率持平。n 20032004年，年增长率均在9%以上，呈现加速增长的势头。n 经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。u 产业结构 资料来源：汉中市统计局n 农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上“靠天吃饭”的农业来说很不容易。n 20012004年，第三产业增加值年均增

4、长11%，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第三产业比重也从2001年的37%提高到2004年的40% n 第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支柱工业有很大关系。20032004年，汉中工业回升，工业产值和增加值快速增加，2004年第二产业增加值在整个产业结构已占到36.36，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整个城市将有望实现经济总量较大幅度的提升。u 社会消费品零售总额 资料来源：汉中市统计局n 20012004年社会消费品零售总额稳步增长，年均增长率7.6%，其中2003年和2004年增长率分别达到9%和10.4%，呈现快速增长的趋势，说明汉中商业零售的

5、发展速度加快。 城镇居民可支配收入资料来源：汉中市统计局n 城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从20012004年，汉中城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率8.7%，其中2004年城镇居民可支配收入5,748元，比上年增长10.9%，增幅较大。u 城镇居民人均消费性支出资料来源：汉中市统计局n 20012004年，汉中城镇居民人均消费性支出年均增长率达12.6%，其中2004年人均消费性支出4,574元，比上年增长14.2%，高于居民可支配收入年均增长率（10.9%），反应出汉中市居民消费意识强，对未来收入的预期比较乐观，

6、这为城市商业的进一步发展提供了有利条件。u 城乡居民年末储蓄存款余额资料来源：汉中市统计局n 20012004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长16.3%，增长速度较快。2004年全市人均储蓄存款余额达到5,000元。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业、餐饮、娱乐等行业的发展带来机遇。u 居民消费价格指数n 居民消费价格指数反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况。从20012004年汉中市居民消费价格指数变化趋势看，除2002年消费价格指数较低外（99.7），2003年、2004年居民消费价格指数较高，尤其是2004年物价比2003年上涨6.

7、2%，居民生活成本提高。n 居民消费价格指数较高，另一方面，也说明汉中商品供应和竞争还不充分，商业还有较大的发展空间。u 人口增长状况年份城市总人口（万人）比上年增长（万人）非农业人口（万人）比上年增长（万人）非农业人口所占比重2001369.50/68.7/一八.6%2002370.440.9470.351.6519.0%2003372.121.68721.6519.3%2004373.981.8672.980.9819.6%资料来源：汉中市统计局、n 汉中市总人口增长缓慢，城市化水平总体来说不高，非农业人口仅19%左右，但近3年来非农业人口占总人口比重每年以0.3个百分点的比例递增，说明城

8、市化进程仍然取得一定进展。n 汉中市政府目前正在实施的大规模旧城改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动汉中城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产业、商业等行业带来了难得的发展机会。u 旅游收入全年旅游收入(亿元)入境旅游(人次)外汇收入(万美元)国内旅游人数(万人次)国内旅游收入(亿元)20015.35,45064.54605.320026.65,90073.84906.620033.92,25029.32793.920047.46,530/526/资料来源：汉中市统计局n 2003年各项指标的大幅度下降是受“非典”

9、的影响，2004年各项指标全面回升。n 汉中旅游收入大致相当于社会消费品零售总额的一三%，旅游业对零售业的推动显而易见。汉中有着众多的“三国”和“汉文化”遗迹，旅游资源得天独厚，地方政府大力发展旅游业的政策必将有力地推动地方商业等相关行业的发展。u 与相邻二级城市经济比较汉中及周边二级城市2004年主要经济指标的对比。地区生产总值（亿元）人口（万人）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资（亿元）汉中192.5373.9854.767宝鸡320.337393.4140.2安康119.6294.9735.856.2广元127.5304.0855.655.4天水125.5347.7842.244.1

10、资料来源：上述各城市统计局n 对比汉中与周边二级城市2004年主要经济指标，可以看出，汉中市的经济总量比宝鸡略低，而强于安康、四川广元和甘肃天水，在该区域里有一定经济优势和辐射能力。u 2005年上半年汉中主要行政区主要经济指标对比（单位：亿元）地区生产总值社会消费品零售总额固定资产投资汉台区一八.8512.696.69城固县12.103.751.22南郑县一五.632.721.03勉县10.882.692.80资料来源：汉中市统计局n 作为汉中市政治、经济、文化中心，汉台区在商业上对其它县具有绝对的吸引力。而汉台区大规模城市改造的实施会进一步强化这种趋势，也会吸引更多的人到汉台定居。u 汉中

11、市城市规划n 汉中市城镇体系规划到2020年，把中心城区建设成城市人口在60万人以上的大城市,规划市区范围包括汉台及南郑。城市规划确立以中心市区（含老城区、鑫源及大河坎）为核心，包括周家坪、铺镇、褒城河东店和圣水城市组团为一体的城乡间隔，相互联系、各具不同城市功能、规模和空间形态结构的组团式城市体系。2) 相关政策环境调查 国家宏观政策环境20032005年，是中国房地产业最受关注，也是针对房地产业的政策出台最多的时期。总体来看，面对全国性的经济过热以及部分城市房价快速上涨、出现明显的地产泡沫经济，国家出台了一系列政策，从供需两方面对房地产行业进行调控。u 2003年6月一三日央行“121文件

12、”（关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知）出台。央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。u 2003年8月31日，国务院发布一八号令关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确了我国房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业，指出房地产市场发展还不平衡的问题，一些地区住房供求结构性矛盾较突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全；房地产开发和交易行为不够规范，对其监管调控有待完善。一八号令被业界普遍当作“121文件”的翻盘，

13、房地产又重新“活”了起来。但是其中指出的局部增长过快等问题，实际上是为后来的政策变革奏响了序曲。u 2004年2月26日中国银监会公布了为期一个月的商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿），明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50（含50）。在某些地区房地产行业投机氛围日浓的情况下，加大了信贷监管的力度。u 2004年4月，央行提高存款准备金率，调高0.5个百分点，从7上调到7.5。根据预计该项措施共收缩了可贷资金约1,100多亿元，对信贷的规模进行了量的控制。u 2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25及以上提

14、高到40及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20及以上提高到35%及以上。此次通知，直接指向房地产，摆明了要抑制房地产过热倾向，银根再度缩紧，进一步防止潜在金融风险。u 2004.6，国务院发出国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知通知，要求各地区、各部门和各有关单位对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理。u 2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提

15、高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。u 2005年3月17日，央行提高个人住房贷款基准利率及首付比例；u 2005年3月26日，国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，被媒体称为八条“铁规”，简称“国八条”。u 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新八条”）。“新八条”与“国八条”新八条（2005年4月底出台）国八条（2005年3月底出台）1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低

16、价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运

17、行；7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施8、 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。u 2005年6月，按照“新八条”的要求，各省会城市相继公布了普通住房享受优惠的具体标准。u 2005年7月21日，央行宣布人民币升值2%。 当地政策环境汉中地处属于西部欠发达地区，地理和交通的原因使汉中的房地产行业没有融入全国性的房地产发展热潮中，在汉中不存在“开发过热”，反而是市场尚未真正启动的问题。因此，汉中地方政府为了促进当地经济的发展，出台了一些鼓励房地产投资的政策，主要有：u 汉中市对外开放优惠政策u 汉中市招商引资奖励办法u 汉中经济开发区招商引资优惠政策u 汉中市优惠政策细则u 汉中市人民政府

18、关于鼓励投资城市开发重点建设项目的优惠政策u 汉中市人民政府关于“一江两岸”江北滨江路区域开发建设优惠政策的规定等等3) 宏观经济和政策环境对汉中房地产市场的影响u 宏观经济向好，成为汉中房地产业和商业发展的良好基础和支撑。凭借其相对优越的自然条件和旅游资源，汉中对周边城市也有一定的商业辐射能力。u 如果汉中市在改造城市居住环境上的努力取得较大的效果，加之天汉高速公路的全线通车会缩短汉中与周边城市的距离，商品住宅市场也会逐渐成为u 房地产行业与地区国民经济和社会发展息息相关，而商铺市场的主要需求群体是第三产业，所以我们主要从投资环境和第三产业两方面来说明宏观经济环境对商铺市场的影响。n 投资环

19、境在国家西部大开发的大背景下,汉中市正努力改善各种城市基础设施，力图创造一个更加良好的投资环境。投资环境的改善，必将吸引到更多的外来投资，带动本地商铺和商品住宅市场的需求。 新的城市定位:新的城市定位提升了汉中的发展空间。汉中市政府已经将“花园城市”与“人居城市”建设目标。新的城市规划与商业布局将带动商铺和商品住宅市场的发展。 对内、外交通改善：为配合新的城市定位, 汉中市正在实施大规模的旧城改造和新城区的开发，其中最重要的是“西汉高速公路”、“天汉大道”工程。预计于2007年全线贯通的西汉（西安汉中）高速公路将西安到汉中的地面通行时间由目前的10个小时以上缩短为3个小时左右，交通的便利将吸引

20、更多的外地人来汉中旅游和定居。预计于明年建成通车的天汉大道，北起汉宝路与108国道立交，南至南郑大道，全长12.5公里，道路宽度45米，贯穿城市中心区，为城市南北向交通主干道。天汉大道的建成，会大大改善汉中中心市区的交通条件，也将改变城市商业格局。 城市基础设施建设：桥闸工程（“一江两岸”规划的控制性工程）、石马立交桥（天汉大道的重要组成部分）、拜将坛、饮马池、滨江绿化带、城市道路改造以及旧城改造力度的加大，将使城市面貌焕然一新，大大改善投资环境。n 第三产业的发展 20012004年，第三产业增加值年均增长11%，高于同期地区生产总值平均年增长率3个百分点，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第

21、三产业比重也从2001年的36.6%提高到2004年的40.2% 2004年汉中市第三产业增加值占到地区生产总值的40.2%，比2001年增加了3.6个百分点。而零售、餐饮、娱乐等行业是商铺的主要需求来源。第三产业的快速增长将直接促进对商铺的需求。2005年上半年，第三产业增加值39.42亿元，占到地区生产总值的41.2%，在产业结构中所占比重保持在40%以上。汉中近年第三产业增加值概况年份地区生产总值（亿元）同比增长（%）第三产业增加值（亿元）同比增长占产业结构比例（%）2001一五3.08561236.62002141.3-8611043.22003163.59.170.18.442.92

22、004192.510.977.57.840.22005年16月94.89.839.429.241.2 资料来源：汉中市统计局u 商铺投资需求比较旺盛根据我们的调查与分析，近年来商铺已成为本地及外来投资者的主要投资工具之一。主要原因如下：n 现阶段其它投资方式对投资者吸引力不大 经过2004年10月底的加息，目前国内银行一年期存款利率为2.25，但扣除物价上涨因素，存款利率其实不高，甚至可能为负值。 股票市场表现一直不佳，投资者损失惨重，投资风险大； 其它金融投资如外汇、期货、黄金等在汉中还不具备条件。n 与现阶段其它投资方式相比，商铺投资具有以下优点： 进入门槛低（首付金额低），这对众多中小投

23、资者至关重要； 投资收益相对较高而稳定，尤其是在市场总体向好的情况下，好的商铺升值空间巨大； 融资便利（银行按揭支持）； 投资直观（可看见实物），相对而言无需太多专业知识。u 汉中属于欠发达地区，在发展商品经济的观念上，即使和西部经济发展较快的城市相比也存在较大的差距。汉中近年来经济发展速度尚可，但绝对数仍然较低。政府虽着力改善投资环境，但有力度的政策不多。房地产行业还处于起步阶段，商品房尤其是商品住宅还远远没有在城市普通家庭中普及，房地产业也没有成为拉动地方经济发展的重要力量。u 中国各个城市的发展过程表明，随着城市经济的发展，房地产行业必将成为城市支柱性产业，汉中的房地产业由于起步较低，相

24、应地具有更大的发展空间。u 2005年是国家针对房地产行业进行宏观调控力度最大的一年，不管从政策出台的频率、涉及的范围和深度还是执行的力度，都是空前的，产生的效果也是明显的，投资性购房集中的热点城市如上海、杭州，平均楼价（尤其是住宅）已经有了超过10%的下跌，市场气氛转为观望。u 对于国家宏观调控制应当理性解读：中央政府调控的目标包括投资规模过大、房价上涨过快、供给结构不合理、市场秩序混乱四个目标。对汉中而言，不存在前两个问题；供给上，汉中目前并非高档楼盘太多，普通消费者买不到中低价房，而是几乎没有或者只有极少的具备一定品质楼盘可供消费者选择；维护市场良好的秩序，反而有利于市场资源逐步向有实力

25、的开发商集中，而将在资金、开发水平和经营理念上没有优势的开发企业淘汰出局。总体来看，汉中经济发展的滞后使其没有参与到20042005年全国性的“房地产热”中，其房地产业面临的主要挑战仍然是进一步启动和扩大市场，国家宏观调控对汉中的影响远小于发达城市。市场调研二、汉中市房地产市场概况及特征 二、 汉中市房地产市场概况及特征1. 汉中市房地产宏观市场总体分析汉中20012004年固定资产投资与房地产投资资料来源：汉中市统计局u 20012004年，汉中市固定资产投资规模逐年增加，年均增长率达19.一五%，2004年固定资产投资67亿元，仅比上年增长9.8%，增幅减缓。u 20012003年汉中市房

26、地产开发投资增速较快，年均增长率达27.5%，2004年投资力度增速减缓，房地产开发投资额达一三.37亿元，增幅减小，仅为5.1%。u 房地产投资占固定资产投资比例逐年上升，由2001年的u 总体来看，虽然有20012003年房地产开发投资的较快增长，但由于基数较低，整个汉中的房地产开发还处于相对较低的水平，尤其在整个全国房地产投资普遍较热的2004年，汉中的增长率仅为5.1%，反映出汉中房地产市场无论是在观念，市场还远远未被开发尚未市场化。另一方面，也反映出汉中房地产市场的发展空间较大。2. 汉中市房地产市场特征n 市场总量较小，住宅开发为主，商铺为辅，写字楼市场基本上还没有形成。商品住宅主

27、要以满足当地及周边居民自住需求为主，商铺则自用和投资兼具。n 商品住宅总体开发水平较低，观念比较落后。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都还处于较初级的水平。更大的差距在营销推广的观念和手法上。大多数楼盘几乎没有营销而只有销售的概念。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法还没有被开发商广泛接受。销售阶段，不少楼盘销售手法陈旧，销售人员素质低下，专业知识缺乏，销售物料简陋，无法引起潜在消费者的关注和兴趣。值得关注的是， “汉水名城”、“银钩美居”、“艺苑”等近年开发的楼盘，引进了外地的一些先进理念和营销手法，楼盘品质有一定提高，也取得了不错的销售成果。n 汉中商业发展水平低于全

28、国平均水平，这与汉中市民的收入水平不高有关。商业网点多是过去七八十年代的建筑上改建而成。在私营经济发展迅速的二十几年里，汉中市民的思想没有四川来得开放，政府在商业发展方面没有作出引导作用。商业以底商为主，业态正在逐步走向集中。市场调研三、项目住宅部分竞争区域市场调研三、 项目住宅部分竞争区域市场调研1. 竞争区域住宅概况汉中市城区目前分为三个区域：老城区、汉中经济开发北区和汉中经济开发南区。由于汉中市整个城区面积较小，并且没有形成热点居住区域，城市每个区域位置的楼盘都将影响或覆盖到整个本项目。而汉中经济开发北区，主要以工业及科技开发为主，目前几乎还没有新开发住宅楼盘。因此，对于本项目的竞争区域

29、确定为老城区和汉中经济开发南区。2. 竞争区域住宅市场走势汉中市老城中心区域的住宅建设用地已极少，有少量的住宅建设用地分布在老城区边缘位置，而大量的住宅建设用地都集中在汉中经济开发南区，在未来几年，它将逐步成为汉中的住宅热点开发区域。汉中开发南区自然景观较好，汉江环抱周围，远离市中心区域的嘈杂，更适合居住。但南区目前的配套设施还不完善，尚待市政配套设施的跟进。从楼盘规模和品质发展走势看，大项目楼盘将逐渐增多，小项目楼盘将逐渐减少。楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，但楼盘品质和产品设计水平发展缓慢，还没有具有代表性的精品楼盘出现。3. 住宅竞争项目的遴选由于本项目处于老城区中心地段，

30、项目规模较大，建筑产品为电梯公寓住宅，即将在年底开工并销售。通过我们对汉中市所有住宅楼盘的调查，并与本相情况做详细的对比分析，最终我们确定项目的竞争楼盘主要是：汉水名城、银钩美居、祥瑞花园、明珠小区、艺苑、三通大厦。4. 住宅竞争楼盘供应现状特征竞争区域调查住宅楼盘项目共12个，其中老城区有10个住宅项目，经济开发南区有2个项目。从住宅楼盘供应的产品状况上分析，除“莲湖居”项目和即将开发的“三通大厦”项目是纯电梯公寓外，其它都是多层住宅（只是开发后期顺带开发一些少量的电梯公寓项目）。多层住宅的供应量远远大于电梯公寓住宅的供应量。从住宅楼盘销售情况分析，多层住宅总体销售情况较好，电梯公寓总体销售

31、情况较差，主要是销售者目前对电梯公寓的认可度不高有关。5. 住宅主要竞争项目个案分析n 项目名称：汉水名城地理位置：汉台区明珠路西侧开发商：金泰房地产发展有限公司物业管理顾问：英联华（香港）物业管理公司占地面积：203亩（其中一期40亩，二期163亩）建筑面积：26,000左右建筑形式：多层（6层）、小高层、别墅（一期全部为多层建筑，小高层及别墅项目将在二、三期中陆续开发）建筑风格：现代风格容积率：1.7绿化率：45%总户数：163户（一期）户型面积区段：80260（平层和复式户型）公摊：9%左右开盘时间：2004年11月车位数：22个（售价3,000元，租赁价格暂时未定）物管费：0.28元平

32、方米月入住率：一期部分住宅已交房，目前入住率为80左右，复式住宅将在2005年10月份交房销售均格：1,600元付款及优惠方式：可提供4成一五年按揭付款，一次性付款优惠1，按揭无优惠。销售情况：本项目销售情况较好，目前只剩98和261两套户型未售出。项目周边环境：1、项目周边自然环境一般，处于一环路中心城区外侧，噪音较少；2、汉水名城景观大道和劳动西路全线贯通和2路车始发车站在汉水名城的设立，交通出行将十分便利；3、项目周边生活配套设施不太完善，无法满足业主的购物、休闲娱乐等生活需求。项目周边现在还没有其他楼盘及住宅小区，要形成较成熟的住宅社区还需要较长一段时间。项目产品分析：1、项目规模较大

33、，整体采用围合式组团规划，楼间间距较大，采光性突出；2、项目建筑立面设计相对较好，较能吸引消费者目光，户型设计合理，一梯两户，良好的通风采光，居住使用方便；3、社区内配套设施完善，会所、游泳池、健身中心、篮球场、网球场等；4、物业管理较好，红外线监控，24小时保安巡逻。项目销售推广： 1、本项目是汉中市目前所有楼盘营销推广方式相对最完善和最成功的项目，形成了较大的影响力，树立了一定品牌优势；2、主题语突出“居住，改变生活”；3、销售人员服务态度较差，无销售技巧。无样板房装修。4、采用各种媒介组合运用对项目造势，如：户外路牌、户外看板、电视广告、报纸广告等。销售热线：09162683888，26

34、83999n 项目名称：银钩美居地理位置：江南路银钩桥小区开发商：汉中大华房地产发展有限公司物业管理：汉中阳光物业管理公司占地面积：381亩（共分五期开发）建筑形式：多层（6层）、高层电梯公寓、别墅（一、二期全部为多层建筑，高层电梯公寓及别墅项目将在三、四、五期中分别开发，目前在售为二期的多层住宅）。建筑风格：江南民居风格户型面积区段：142229（平层和复式户型）公摊率：6%7%开盘时间：2004年6月车位数：地面停车（租赁价格暂时未定）物管费：0.3元月入住率：一期住宅已交房，目前入住率为95%以上，二期住宅将在2005年10月份交房销售均价：平层1,050元；复式1,350元付款及优惠方

35、式：可提供4成一五年按揭付款，一次性付款优惠1，按揭无优惠。销售情况：一期已基本销售完，二期销售60左右，平层及面积偏小户型销售较快，复式户型销售困难。项目周边环境：1、项目毗邻汉江，自然景观优越；2、地处汉中经济开发区南区，交通便利，但离市中心区域较远；3、项目周边生活基础配套设施不太完善，南区经济开发部区的完全兴起，还需要几年时间；项目产品分析：1、项目整体规划无特色，完全体现不出所要表现的江南民居风格；2、建筑立面效果一般，户型设计较差，影响居住使用功能，造成住房面积利用的浪费；3、复式户型面积设计过大，总价高，总体性价比低，是其销售不好的主要原因；4、社区内配套设施完善，设置有会所、幼

36、儿园、喷泉、花园等设施，绿化景观较好。项目销售推广：1、项目营销推广做得较差，没有形成整体包装、销售策略及媒介组合推广等基本的销售体系；2、销售人员水平较差，对楼盘的基本情况讲解诉说不清楚，更无法做到对客户的引导消费。销售热线：09165367786,2626877n 项目名称：祥瑞花园地理位置：汉中路中段（邮政酒店北侧）开发商：汉中祥瑞房地产开发有限公司占地面积：45亩建筑面积：86,000左右建筑形式：多层（6层）、小高层电梯公寓（12层）、商业广场建筑风格：现代风格容积率：2.9绿化率：31总户数：300户左右户型面积区段：140220公摊率：一三14%开盘时间：2004年5月车位数：地

37、面停车（售3,000元，租赁价格暂时未定）物管费：0.32元平方米月入住率：30入住销售均价：多层1,500元；电梯公寓1,800元付款及优惠方式：可提供4成一五年按揭付款，一次性付款优惠1，按揭无优惠。销售情况：多层销售较好，已基本售完电梯公寓还剩下10未销售，主要是面积较大的户型。项目周边环境：1、项目地处市中心区域，无自然景观，噪音较大；2、交通十分便利；3、项目周边配套设施十分完善，购物、休闲娱乐等设施近在咫尺。项目产品分析：1、项目整体规划为住宅与商业广场相结合，但布局较差，影响了项目的整体品质；2、建筑外观立面效果相对较好，具有一点时尚的现代风格；3、户型面积设计偏大，总价高户型结

38、构设计，对使用功能有一定影响；4、社区内配套设施少，绿化景观差。项目销售推广：1、销售大厅装修布置较差，无楼盘销售资料2、销售人员服务态度较好，但对楼盘知识的讲解和销售技巧还比较差。3、几乎没有运用任何销售推广策略和媒介，处于“修楼等卖”的销售意识销售热线：091621一三111 2112333n 项目名称：锦锈华庭地理位置：汉中市北团结街开发商：正众集团海安房地产开发有限公司占地面积：2000左右建筑面积：22,000左右建筑形式：小高层电梯公寓（12层）建筑风格：现代风格绿化率：20总户数：72户户型面积区段：128162公摊率：一八开盘时间：2000年车位数：无车位设置，暂停楼下物管费：

39、0.45元月入住率：30入住销售均价：1,400元付款及优惠方式：提供5成10年按揭付款，一次性付款优惠2，按揭优惠1。销售情况：销售情况极差，销售时间长达几年，目前销售率60左右项目周边环境：1、项目地处市中心区域，无自然景观，噪音较大；2、交通十分便利；3、项目周边配套设施十分完善，购物、休闲娱乐等设施众多。项目产品分析：1、项目2000年开始修建，至今未销售完，产品设计与目前市场产品状况相比已十分落后；2、没有景观绿化及社区任何配套设施；项目销售推广：1、销售大厅装修布置很差，无楼盘销售资料；2、销售人员水平极差，除了知道户型价格外，楼盘情况和楼盘销售知识一无所知；3、没有运用任何推广策

40、略和媒介，处于最原始的销售方式。销售热线：09162643098n 项目名称：怡欣园地理位置：南环路东段63号开发商：中山市房地产开发有限公司占地面积：55亩（分四期开发）建筑面积：32,400建筑形式：13期多层住宅，4期小高层电梯公寓（12层）建筑风格：现代风格绿化率：40总户数：486户户型面积区段：98192（三期）公摊率：9开盘时间：2005年5月（三期）车位数：地上车位，2,000元物管费：0.2元月入住率：一、二期已交房，入住率90，三期年底交房销售均价：1,370元付款及优惠方式：可提供5成10年按揭付款，一次性付款优惠1，按揭无优惠。销售情况：二期还剩几套未售，三期销售率30

41、左右。项目周边环境：1、项目地处市郊区域，旁边为一些新建项目和农田作物；2、交通较为便利，有102及6路公交车站离项目不远；3、项目周边生活配套设不完善。项目产品分析：1、项目整体规划无特色，建筑外观立面差；2、三期采用错层式的户型结构，但房间布局较差，影响居住的使用功能；3、有景观绿化，但无风格主题几乎无其他社区内配套设施。项目销售推广：1、销售大厅装修布置较差，无楼盘销售资料；2、销售人员服务态度较好，但对楼盘知识的讲解和销售技巧还比较差；3、几乎没有运用任何销售推广策略和媒介，处于“修楼等卖”的销售意识。销售热线：09168168502n 项目名称：明珠小区地理位置：汉中市区西门口开发商：汉中广厦房地产开发有限公司占地面积：48.5公顷（分9期开发）建筑面积：789,260建筑形式：多层（6层）、小高层电梯公寓（12层）、别墅建筑风格：欧式风格容积率：1.586绿化率：34.7总户数：5,一五2户户型面积区段：95199（四期）公摊率：一八开盘时间：2004年3月（四期）车位数：地面停车（售2,600元，租赁价格暂时未定）物管费：0.3元月入住率：13期入住率95左右，4期明年6月交房销售均价：多层1,400元；电梯公寓1,580元付款及优惠方式：可提供5成10年按揭付款，无任何优惠销售情况：多层销售较好，已销售70左右，电梯公寓销售较慢，大概