广州住宅商业形态与会所功能市场调研报告.docx

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1、凯旋新世界广场广州住宅商业形态及会所功能调研报告N&D联合工作组 2001-12-一三目 录第一部分 调研结论 21.1 会所的设置及注重要素 21.2 楼盘配套与销售的关系 31.3 配套类型与目标市场的关系 41.4 配套设施与主题或卖点的关系6第二部分 商业配套建议方案 82.1 会所 82.2 住宅商业配套设施 9第三部分 项目概述 103.1调查对象 103.2调查方式和时间 103.3调查内容 10第四部分 重点楼盘住宅商业及会所功能的分布状况介绍 124.1. 天河区 124.1.1 美林海岸花园 124.1.2 南国花园 144.1.3 新城海滨花园 164.1.4 金碧华府

2、一八4.2 海珠区 194.2.1 中海名都 194.2.2 珠江帝景 214.2.3 光大花园 234.2.4 金碧花园 254.3 番禺区 274.3.1 星河湾 274.3.2 华南新城 304.3.3 南国奥林匹克花园 31第一部分 调研结论根据本次调查的结果，我们可以明确软件配套是建立楼盘差异化优势的重要途径之一，我们尝试结合房地产市场的发展，对调研样本楼盘配套的结论做出一定的归纳：一、 会所设置及注重要素；二、 配套设施与目标市场的关系；三、 配套设施与主题或卖点的关系；四、 配套设施与销售的关系。1.1 会所的设置及注重要素此次共调查了10个楼盘的配套情况，会所的建筑面积参差不齐

3、，小型的只有几百平米，而大型的则有几万平米。会所面积的差异主要由发展商前期规划、会所在楼盘中发挥的功能以及整个楼盘的建筑面积等因素所决定的。通常来说，对于大型的楼盘，发展商根据配套的考虑会将会所设为几个，或建一个比较大的会所。从购房者的角度来看，与会所面积的大小这个因素比较，购房者最为关注的是会所的建筑装修风格和基本配置。因为：建筑风格、装修特色是否与楼盘定位相匹配，会所对楼盘的陪衬是否相得益彰，品位档次是否能吸引或感动消费者会对购房者的购买决定产生一定的影响。更重要的是，购买者还会观察会所的建筑风格特色是否与自我感觉的身份地位相称。如果会所建筑设计风格上与楼盘、目标市场的自我定位能够取得一致

4、，那么楼盘的品牌价值将会得到提升，所以发展商往往通过建立配套的差异性来争取目标顾客。以光大花园为例，其销售主体是那些首次置业、月供价钱适中的工薪人士，与此相应，其会所装修风格以欧式现代实用主义为格调，强调实用、简朴和清新的风格。而以豪宅为自我标榜的珠江帝景的会所风格为“欧洲古典建筑风格”，宏伟高大的欧洲古罗马柱梁衬托出其气势，皇家城堡式尖顶、独特的外立面均显示建筑的标志性和点睛之笔，设施豪华，充分体现业主的身份和地位。这样的设计、装修能与楼盘品牌产生共鸣，彰显住户尊贵且深黯生活品味的个人身份。本此调查显示，会所基本提供以运动为主、娱乐休闲为辅的设施，一般会有：乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室、

5、健身房、儿童娱乐场、桑拿、商务中心、网球场、室内恒温游泳池、中西餐厅等设施。而不同的会所则可能根据顾客群的需要或特征，相应提供一些特殊的设施。1.2 楼盘配套与销售的关系近两年，广州房地产市场上不同层次的新盘如雨后春笋般涌现，尤其表现在某些典型地段，显示出广州地产市场一派红火。但实际上，由于楼盘被大量的推向市场，房产供给增加的速度比消费需求增加速度要快得多，所以房产价格稳中趋降，有的地段楼盘“暗降”严重，甚至打起价格战。例如，滨江东地段一带的楼盘因其地段、卖点的相似性，(基本卖的都是临江豪宅的概念)，价格战屡屡发生。珠江新城楼盘的售卖也存在很大的相似性，卖点多集中为“中央商务区、未来发展的核心

6、地段”等等。为避免直接的价格战，提供完善且有特色的小区配套以争取目标客源是开发商的惯常策略。楼盘的配套已逐渐被开发商们确认为是楼盘的一种增值服务。开发商重视楼盘的配套，认为配套是整个产品包装中的重要一环，与产品的销售直接挂钩。n 配套设施的工程进度与热点效应和拉动销售节奏的关系楼盘的工程进度与产品宣传及销售节奏是紧密相联、息息相关的，开发商利用工程的进展来营造一种热烈的气氛,制造一种热点效应,吸引消费者前来购买,并利用人为造成的氛围、销售的节奏来促使消费者尽快购买,给外界一种楼盘日趋完善,价格有上涨的趋势的形象，从而引发市场的关注。随着竞争的激烈,发展商越来越重视环境、景观、园林及商业、教育等

7、配套设施，往往在楼盘建成完工之前，把以上配套先建好，让消费者看到感受到未来生活的真实，从而促进销售。n 配套设施与公关活动场所、销售场所的关系配套设施中公关活动场所及销售场所是必不可少的,如广场、园林、泳池、售楼部之类的活动场所、销售场所通常是在楼盘建好之前先做好,并且装修好。公关活动场所为看楼者提供一个悠闲轻松的环境增加楼盘的吸引力，同时为宣传活动提供场所；销售场所则是存在于楼盘销售的全过程，为销售服务提供场地,使消费者在轻松的环境中做出购买决定。随着产品的个性化发展，楼盘的公关活动场所的美化和销售场所的装修和装饰将为大多数的发展商所重视，因而现场的包装越来越具有艺术化和人性化，并成为衡量发

8、展商服务意识强弱的指标之一，也是消费者对发展商所承诺的未来配套设施的可信度的衡量指标。n 配套设施与环境及建筑的相互推动对销售的作用楼盘的卖点往往不只一个，如果单是一个环境、配套或建筑卖点对消费者的吸引力不够，三方相互配合则会为楼盘形成更多卖点支持，使楼盘宣传推广更有力。楼盘卖点越多，对销售的推动越大，并且配套、环境、建筑可以满足消费者不同层面的需求，让其购买行为更坚定、迅速。因此各有特色的三方面的紧密结合，将对销售产生极大的推动力。n 配套设施对产品差异性的支撑及对销售的推动现在的房地产市场进入个性化、差异化时代，每个楼盘都力图做得独特新颖、与众不同，从楼盘本身产品质素来说，除建筑风格、园林

9、规划外，小区的配套设施的全面化、规模化、智能化、差异化的深度将对销售造成极大的影响，小区的配套设施在满足业主的基本需求后，其独特的创新点，与众不同的功能会满足业主更高层次的需求。这不仅是挖掘出一个新的市场，同时还会让消费者更乐意购买该项目楼盘，楼盘配套的差异化可让消费者发现自己的潜在需求，更促进了销售。1.3 配套类型与目标市场的关系为了促进销售，发展商挖空心思提供全面和合种各样新颖的配套给业主。星河湾提供直到凌晨两点交通车接送住客往返市区和星河湾。为了增加楼盘的附加值，发展商都根据目标市场的需求，尽可能提供全面和完善的配套给顾客。由于顾客对住宅的功能需求更为具体，楼盘配套可以概括为四种类型：

10、n 生活便利型配套生活便利型配套是满足业主的必须的配套设施，业主作为楼盘的购买者又是此配套的使用者，它直接影响业主的日常基本生活。它只是解决业主日常的生活购物等方面的基本消费，不受业主工作地点、生活方式等方面影响，但与其家庭成员构成及年龄有关，如家庭成员中老人或儿童较多，则对以上配套的依赖性更大，更需要此类配套的齐全完善。此类配套包括超市、银行、快餐店等提供生活便利的配套设施。这种类型的配套作为楼盘基本设施是所有楼盘都附带的。在调查中，有楼盘在生活配套方面务求做得全面、细致的例子。如光大花园，生活配套就有面包屋、精品店、洗衣店、农贸超市、茶厅、网吧、花店、超市、美容屋、影视厅、零售文具店、五金

11、店、家电专卖、房屋租赁、婴儿托管等，以双职工为主要市场的特点要求他们必须将配套做得比别人更出色。n 休闲享受型配套休闲享受型配套是为目标客户定做的，主要是满足个性化方面的需求，业主是购买者和使用者，因而此类配套设施与目标客户的年龄、工作方式及地点、家庭成员构成有一定的关系，目标客户的喜好直接决定了配套设施的内容。娱乐享受型设施主要是为目标顾客度身定做的一些设施，能满足住户追求高境界享受的个性化需求。例如，为迎合目标顾客的需要，越来越多的楼盘(特别是豪宅)设置了高尔夫练习场、高尔夫球场等设施。又如，番禺祈福新村针对部分购房者主要以是一家三口度假之用，特设了“亲子农庄”，可以让饱受喧嚣的城市人尽情

12、享受野外劳作的乐趣。因此，配套要作得有特色必须以目标市场需要为依归。n 教育配套教育配套是教育产业与房地产业嫁接的结合点，业主作为购买者并不是使用者，是为了其子女成长提供一个良好的环境，因此教育配套质量的高低直接决定目标客户特别是子女年龄较小的客户兴趣的大小。现在的父母都想为子女的成长创造一个良好环境，对未来看得较重，此类配套设施已日显重要，但并非不可或缺，消费者对楼盘办学的信心依然不足，“教育是政府的事”的观念在人们心中印象深刻，因此人们在选择购房时候虽不把该类配套放在第一位置，但也是较重要的因素之一。教育配套是现今房产销售的一个新卖点。结婚用房是一块越来越大的蛋糕，而且在广州这个以私人购房

13、为主的房产市场中所占的份额越来越明显。故此，开方商在教育配套方面的设置不遗余力，各种各样的教育配套层出不穷。开始幼儿园、与名校合办中小学、建立光纤远程教学等等。所以，我们在设计凯旋新世界的配套时有必要重视教育设施对销售所产生的作用。n 健康休闲型配套健康休闲型配套既是体现目标客户个性化方面又是目标客户健康生活的必备配套，它与目标客户的年龄喜好，有直接关系，目标客户在购买楼房时会因个人喜好而决定是否购买，其家庭成员的年龄、构成将间接影响其决定，如家庭成员中有与其相同爱好或该配套中有满足其需求的部份，目标客户将坚定购买。住宅的健康休闲配套是在满足了首要的居家功能之后能满足住户健康休闲享受的个性化需

14、求，在个性化设施配套中规模大的住宅则占有很大的优势，其配套比较齐全，规模小的楼盘因所受的限制较多，在这一方面往往是欠缺的。要真正配置好物业的休闲功能需根据定位层次的需要作好小区或片区的整体规划。1.4配套设施与主题或卖点的关系楼盘的规划布局充分体现其主题或卖点，每个配套设施的创新都会成为产品的卖点，为产品的广告宣传提供真实有力的支撑，如今的房地产市场，随着消费者的理性和成熟，配套的设置也越来越具针对性。随着市场的细分，项目的卖点必然是为了吸引目标客户，其配套设施亦必然为满足目标客户需求而设，因而随着各种卖点的提出如：智能化、直饮水、教育等卖点，其相关的配套也一一产生，随着市场的竞争，卖点的提出

15、也越来越多，但概念有时会与现实有差距，如果开发商宣传的卖点太不实际，而等到目标客户亲临现场的感觉与广告落差太大，就会失去对该项目的兴趣，因此卖点的宣传必须与配套设施相吻合，而不能差距太大。配套设施与项目卖点是相结合的，开发商要设置好二者的关系，不能滥开空头支票。综合来看，在会所与商业配套上表现出如下的趋势与特点：n 为了推出楼盘销售的展示：会所或商业配套大多为有部分的在销售之初而完成，营造强烈氛围，但由于楼盘人气不足，常常会导致门庭冷落，因而一些大楼盘如丽江花园、中海名都等多利用节假日，推出各类的公关活动形成热点强化人气聚集，促销意念浓重；n 根据楼盘规模不同，会所一般都会形成主题，以突出和配

16、合项目主题，大规模楼盘甚至令推出多个主题会所，以求会所形成特色（在满足齐全功能同时）经营和作风；n 商业配置基本上形成三种方式，小型规模在会所内配置并入会所功能，中小型楼盘会形成散落门面与会所并行的商业配置，而大型楼盘多会形成商业街，会所要么与商业街独立形成内外不同的服务，要么并入商业街；n 商业功能的入住，目前都面积看在首批入伙前的消费空白期，招商困难所以经营方向存在较大的变性；n 会所及商业配套一方面是硬件配设，同时也是能够挖掘出不间断的新闻热点的有效武器，如会所落成、开放主题商业引入、一些明星活动等，能够有效的支持销售节奏；n 商业街与会所的建筑风格及服务方式极易让消费者感受到楼盘档次；

17、n 会所及商业配套，表面上都力求齐全，但实际上随着市场热点的推动，都进一步主题化；n 部分大发展商利用其实力和多盘支撑纷纷引入联合会所和一卡式服务，服务范围涉及各项目会所及全市各类居家生活消费，通过集体消费、采购为住房争取到比零售更优惠造的价格；n 综上所述：会所及商业配套已是房地产产品不可或缺的软件产品之一，同时它和建筑与园林风格、样板房销售、现场及广告媒体形成了楼盘向外界表现的五大支点，能充分利用其发展过程完成与消费者的沟通和诱导，特别是其建筑风格、经营服务方式、风格及基本配套成为各开发商花心思之所在。第二部分 商业配套建议方案根据凯旋新世界的自身特点，及针对凯旋新世界的建设用地布局及所处

18、地域珠江新城的目前现状，提出针对该项目的方案，建议会所及住宅商业内容如下：2.1会所（一） 会所分布设置：根据四个不同分空间及首层架空空间划分为动静分离、居商分离、集中与泛会所分离的不同空间，分设商务主题会所、健身运动主题会所、文化娱乐主题会所、女士、儿童、老人主题会所、便利消费泛会所（首层架空与环境相融合，体现随意、方便、优雅）。1、设置原则：（1） 概念新颖，且与楼盘地段及定位相称，以国际化为主题；（2） 功能齐全且有切合目标市场需要的会所，项目设置有效的击中目标购买者既要休闲娱乐又能促进自身发展的心理需求；（3） 各主题会所相互辉映，主题会所突出主题定位，泛会所以生活概念为主。2、主题会

19、所经营内容：（1）主题会所：位置在城市广场，突出国际化、开放、全面主题。（2）会所名称及内容会所名称：国际商务联谊会所（暂定）经营内容：国际商务会务中心、国际网络商务中心（提供电子商务、最新科技资讯等网络服务）、大型露天酒吧等。会所名称：国际健身运动会所经营内容：引进国际健身新概念，提出针对人体健身的科学方法，并定期举办培训班，经营内容有保龄球、桑拿蒸浴、露天泳池、室内恒温泳池、舞蹈室、钢琴室、健身房等内容的青少年活动中心、儿童活动中心、女士活动中心、老人活动中心、医疗保健中心等。会所名称：国际文化娱乐会所经营内容：引进世界各地的特色文化，让消费者享受到世界各地的风情文化，并提供各种娱乐设施，

20、经营内容有图书中心、娱乐游戏中心、世界风情食府、国际风情娱乐中心、中西餐厅、KTV包房、酒吧等。3、经营模式：对外经营，对内凭业主卡优惠。4、建立凯旋新世界会员制度，并制定会员卡广州卡。（二） 泛会所1、 设置原则：n 作为主题会所的补充；n 以便利消费、陶冶性情、促进发展、娱乐休闲性质的卖点为主；2、 经营内容：钢琴吧、陶艺吧、画室、手工艺室等。3、 经营方式：免费或低收费。2.2 住宅商业配套设施（一） 设置原则：1、 配套齐全，种类多，所有的日常生活购物能在小区内解决。2、 种类多，位置集中在城市广场及各区会所附近（二） 经营内容及种类：1、生活配套：超市、菜市场、洗衣店、布艺店、家电、

21、服装店、饰品店、书店等。2、市政配套：邮局、银行、住户巴士站等。3、 娱乐餐饮：网吧、餐厅、咖啡馆、儿童娱乐园等。（三） 运营方式：出租经营或联营（四） 建立广州凯旋新世界商业联盟、持卡者可获刷卡消费及优惠。第三部分 项 目 概 述3.1 调查对象本次调查研究主要围绕广州的住宅小区的会所及商业配套进行，调查重点是广州具有代表性的住宅小区，包括以下方面：l 会所的经营服务内容l 会所的面积l 商业配套的性质、数量及规模l 小区内的园林、教育、医疗、交通等其他生活配套这次调查主要以小区会所及商业配套为主，主要有美林海岸花园、珠江帝景、中海名都、金碧花园、光大花园、星河湾、南国奥林匹克花园、华南新城

22、、新城海滨花园、南国花园等具有代表性的楼盘。3.2 调查方式和时间1、调查方式：采用对每一个住宅区会所服务内容、经营方式、商业配套的种类、数量及规模进行统计，并对之进行分析比较，为凯旋新世界广场提供市场参考。2、调查时间：调查进程开 始 结 束实地数据采集11月9日11月20日数据统计处理11月21日 11月26日分析报告11月27日 11月30日3.3 调查内容通过本次对住宅商业的调查，详细了解掌握广州市住宅小区，特别是比较成功的楼盘住宅商业状况与会所功能及经营方式，从而确定住宅商业配套及会所功能在房地产销售中的作用，为即将进行的凯旋新世界住宅商业配套的定位和设计有理性的基础及数据支持。调查

23、内容有以下二方面：I 住宅小区的商业配套的分布及会所功能的特点1、住宅区的商业类型及性质特点 2、住宅区的商铺面积、规模及位置特点II 住宅区商业布局及会所功能在销售中的作用1、住宅商业规模、种类、会所功能与人群消费的关系。2、商业规模、种类、会所功能在房地产销售中的作用。第四部分 重点楼盘住宅商业及会所功能的分布状况本部分，我们对本次楼盘商业配套及会所调查的分布情形作详细介绍。（另在本章节后附有对以下各楼盘概况的统计表，以便参阅）4.1天河区 4.1.1美林海岸花园 一、 楼盘概况规模占地面积：12.6万，由50栋多层及小高层住宅组成建筑/绿化面积300000m2,绿化率33.4%园林大型水

24、景园林社区；4万的园林设计了40多个景点； 户型面积1房1厅，2房1厅，2房2厅，3房，4房以上；主要卖点天河巨大型临江休闲小区，大型水景园林社区主要客户群天河白领阶层销售状况首期推出单位销售率达到70%均价4200元/ m2物业管理公司发展商自管（广州美林基业房地产开发有限公司）管理费1.2元/ m2二、 会所1、 会所面积及位置：会所位于美林海岸花园小区西北入口、美林广场后，人工河道侧的醒目位置，占地约700，高三层。2、 建筑特色：欧洲现代建筑风格，红黄色坡顶，大幅高厅落地玻璃，具有现代气息。3、 经营功能：经营服务功能包括西餐厅、桌球、乒乓球、阅览室、健身房、桑拿等。4、 经营特色：不

25、对外营业，业主凭住户卡享受优惠。三、 商业配套美林海岸花园商业配套内容包括零售店、干洗店、超市等其他商铺，小区楼盘首层为商铺，高层地下层为车库。商铺位置在住宅楼的底层，面积比较小，大部分面积在一五0250，其他少数商场面积较大。商业配套种类较少，以满足生活为目的的便利店为主，目前该项目规划中没有大型购物中心，仅以满足业主的基本生活为前提。四、 其他配套1、 教育配套包括小学、幼儿园，位于小区东南区较独立的一区。2、 园林景观有三个庭园、六处水景，园林以水景为主。3、 其他配套有网球场、篮球场、高尔夫练习场、泳池、住户巴士车站等。五、 配套设施工程状况：首期楼盘年底交楼，小学要延迟几年，其他配套

26、正建设中。六、 配套设施与项目主题及卖点的关系评价美林海岸花园的卖点为休闲水景园林，其临水会所体现出一种浪漫、悠闲的滨江文化特色，会所的功能集中体现在其精致典雅、豪华高贵的格调。从会所的地理位置、建筑风格到会所的功能，无不体现出整个小区的一种休闲度假的观光水景园林特色，同时其商业配套及其他配套设施，如教育配套、园林景观、运动场所等配套的分布、功能等特点无一例外的体现这一特色。但从小区的规模及业主实际生活角度考虑，会所及商业配套设施的设置则不够实际，功能不足的结果将不能满足业主的日常生活需求，该楼盘的价位不高，其针对的消费者以工薪白领为主，这部分人日常需求丰富实际，小区的功能不足将对这部分消费者

27、购楼的决心有影响。4.1.2南国花园 一、楼盘概况规模占地面积9万，2栋低层，12栋高层组成；园林3万m2的中庭绿化园林； 户型面积3房，4房，5房以上；主要卖点华师教育，环境优美，靠江边配套设施完善智能化系统主要客户群私营企业老板，天河北高级经理层销售状况7层以下销售率为40%，17层以上销售率为20%均价7500元/ m2物业管理公司发展商自管（广州瑞华房地产开发有限公司）管理费1.5元/ m2二、会 所1、 会所规模：建筑面积一五000平方米，独立六层，以运动、动感、美食、健康、商务、未来等六大内容为主题，全方位满足业主的生活需求，露天会所与室内会所相连，可称得上广州第一会所。2、 建筑

28、特色：蓝色屋顶，入口欧式立柱，豪华气派，欧式雕花立柱，体现建筑的独特气质和风格。3、经营服务内容：2001年12月落成。（1） 运动：室外自然景观泳池、中庭缓跑径、户外健身区、网球场、老人健康天地。（2） 动感：一层、二层动感数码影院、壁球室、室内恒温泳池、健身美容中心、体育品店、乒乓球室、桌球室、羽毛球室、机动游艺中心、网络酒吧、射箭室、击剑室。（3） 美食：三层世纪风味村、大型中餐厅、西式酒廊。（4） 健康和未来：四层保健中心（身体检测中心、老年康体中心）、棋艺室、陶艺室、展览室、家政学习室、大型图书馆、阅览室、兴趣活动中心。（5） 商务：五、六层可视会议厅、电子办公室、名豪天下商务特区。

29、3、 经营方式：对内经营，凭业主卡消费。三、商业配套南国花园商业配套内容包括：大型超市（2001年12月落成）布艺、购物中心、医院、家私、五金、装饰材料、家电等商铺。位于临街楼房12层，面积：200500平方米不等。商业种类以布艺、家私、五金、装饰材料、家电等居多，该项目的商业设施设在邻街住宅1-2层，且商铺面积较大，约200-500平方米。四、其他配套1、 教育配套：小区内学校包括：南国中英文实验幼儿园、南国艺术实验小学、中英文实验中学，构建南国精英教育系统，为住户子女营造良好的教育、成长环境。2、 智能化设施：（1） 智能家居系统：楼宇自控管理系统、自动抄表收费、自动化监控、 煤气泄露自动

30、报警、紧急呼叫、红外线自动防盗系统。（2） 网络生活系统：EWORKSOHO功能，ESTOCK 股票证券即时交易系统，EPLAY网上游戏，ETALK视像通话或IP电话，HOMENET家居内联，网上咨询购物3、 景观园林：3000平方米榕荫广场、大型泳池、雕塑等。4、 交通配套：小区住户巴士及公交大巴车，每栋住宅楼下有地下车库。五、配套设施与本项目主题及主卖点的关系评价南国花园作为广州CBD的一个大盘，以其规模大、配套齐全、环境优美而畅销广州楼市，其卖点主要是宣传其齐全的生活配套、完善的教育设施、先进的智能系统及江景、园林等环境优势，小区内的会所及商业设施的布局和功能则真实体现小区配套功能设施的

31、齐全，这在珠江新城整体市政配套设施不全的情况下极具诱惑力，因而受到市场的追捧。南国花园的配套设施真正满足了业主的生活需求，超大型会所不以豪华为主，而以功能齐全著称，其商业配套更是从生活方面入手，让业主的生活更真实，因此作为小区的配套有力地辅助了小区的主题卖点，成为其市场宣传的有力支撑。齐全的配套，优美的环境，让业主看到真实的未来生活，有利于形成强劲的人气，促进项目的后期销售。先进的智能化配套真正体现CBD的国际潮流，使楼盘有了保值的基础，在短期内不会落伍，因而符合其所谓“广州第一花园”的未来前景和广州CBD楼盘的定位和层次。不过由于其商业设施多为装饰材料、五金家电等品类，对业主的生活将会有一定

32、的影响。4.1.3新城海滨花园 一、楼盘概况规模占地7万平方米建筑/绿化建筑密度22%/绿化面积近100%园林3万的中心花园； 户型面积2房2厅，3房3厅，4房3厅；主要卖点一线望江主要客户群私营企业老板，天河北高级经理层；销售状况销售率达到98%；均价7500元/ m2物业管理公司发展商自管（广州南岳房地产开发有限公司）管理费2元/ m2二、会所1、 会所规模：会所面积约6000左右，2002年年底投入使用，合计两层。2、 经营内容：泳池、健身房、娱乐室、乒乓球室、台球室、阅览室等。3、 经营方式：内部经营三、商业配套新城海滨花园暂无商业配套设施。四、其他配套1、 教育配套：幼儿园。2、 交

33、通配套：配有住户巴士，车库，小区拥有2万平方米大型地下车库， 可容纳车位2000多个。3、 景观： 江线风景，6米高架空园林。五、配套设施与项目主题及卖点的关系评价该楼盘的会所功能简单，且无商业配套设施，从楼盘本身来说，生活配套设施严重不足。楼盘的主卖点为一线江景，从其楼盘的设计来看，6m高的架空层，确实抬高了视线高度，能更好的欣赏江景。但是随着置业者观念的改变，已由仅仅满足于居住功能转变为对住宅物业全方位的要求，单单一个江景概念是不能满足业主的需求，现在的生活要求是现实的，加之楼盘的外部环境珠江新城市政生活配套不足，而项目本身的也是配套设施不足，这将逼迫业主外出消费，这将会给业主生活带来不便

34、，且楼盘离江较远，所谓的江景只是一种概念而已，因而会所及商业配套设施的不足对楼盘的主卖点没有形成支持。4.1.4金碧华府 一、楼盘概况规模占地面积11万m2，11栋高层；建筑/绿化空中花园园林10万m2的中央园林； 户型面积146 m2-170 m2；280 m2复式主要卖点面对珠江公园，每家每户获赠一个空中花园，一梯一户，综合优势尽显尊贵主要客户群成功人士；销售状况销售率不到40%；均价8500元/ m2物业管理公司发展商自管（恒大集团）管理费2元/ m2 二、会所1、 会所：中心会所加私家会所，天然采光。2、 经营内容：恒温泳池，保龄球馆、网球场等设施。3、 经营方式：内部经营三、商业配套

35、金碧华府商业配套：位置在住宅楼底层，性质未定，面积未定。商业配套设在住宅楼首层，目前性质未定。四、其他配套1、 教育配套：幼儿园。2、 交通配套：公交车站，大型地下车库。3、 智能化管理： 自动抄表、宽带网、一卡通、远程视控系统、家具 电子报警及紧急报警系统、全立面红外线监控系统等。4、 景观：中心园林及每户空中花园。5、 其他配套：独立户式中央空调、热水供应、分质供水系统、隔音 防爆钢化玻璃等。五、配套设施与本项目主题及主卖点的关系评价作为广州CBD珠江新城的豪宅楼盘，金碧华府宣扬其楼盘的豪华尊贵，一梯一户，每户一个空中花园，因而其会所也是装修豪华，不过商业配套性质则未确定。该楼盘所针对的是

36、私营企业主，经理人阶层，因而品味较高，但这部分人一般事务繁忙，一般很少会在会所消费，只有在周末会消费，由于项目会所装修豪华不够实用，且缺少商务功能，因而对目标客户的吸引力不够，虽然具有智能化配套，但在配套不足的珠江新城，小区生活配套设施明显不足。目标客户商务活动较多，因而会所和其他配套设施不能很好的满足业主需求，从销售角度来说起不到有力的支撑作用，从宣传角度看该楼盘卖点太少，虚浮不够实用，如果给会所赋予一个与CBD相称的主题概念，功能再实用些，将会成为卖点之一，为楼盘的销售增添一个亮点。4.2海珠区4.2.1中海名都 一、楼盘概况规模9.2万m2建筑/绿化面积401649.4 m2,绿化面积4

37、万m2，绿化率65.7%园林新加坡生态环境； 户型面积3房2厅（103-120 m2）；主要卖点大型园林规划水体设计，300m长人造河，区内配套完备，交通便利。主要客户群私企老板，二次置业人士，金领人士等；销售状况低层销售率达70%，一八层以上销售率85%；均价5800元/ m2物业管理公司中海物业管理费1.8元/ m2二、会所1、会所面积及位置：中海名都会所建筑面积约3000，独立三层，位于小区西入口北侧，小区西北端。2、 建筑特色：现代建筑风格，外立面为凸式欧洲立柱雕花，巨幅落地窗体，高厅大堂。3、 经营服务内容：规划会所内容包括乒乓球、棋牌、阅览、桌球、网球、中西餐厅、桑拿、娱乐等。4、

38、 经营方式：中海名都会所不对外营业、业主消费凭住户卡优惠。三、商业配套中海名都商业配套为商场、银行、超市、各类商铺等，商业配套设在住宅楼底层，以出租形式经营，高层住宅地下设有车库。 四、 其他配套1、 教育配套：规划中的幼儿园位于小区西入口，会所南侧，配套的中学、小学位于小区南端独立一角、较僻静的地段，占地8000。2、 园林水景配套包括四个特色水景区（住宅区内）、六个特色园林、300m人工河及滨江公园等。3、 其他配套设施有一个网球场（会所屋顶）、三个篮球场（小学及中学附近）、1000的室外泳池（会所后）等。五、项目及配套设施工程状况该项目约2000年6月份交楼，幼儿园约2002年10月左右

39、使用，会所等配套约2002年12月左右交付使用，中、小学则在2、3年之后建造。六、配套设施与项目主题及卖点的关系评价该楼盘会所功能仅为一些基本的休闲娱乐功能，商业及其他配套，因周边配套设施较全而仅仅突出其部分职能如教育、银行、超市等，作为水景园林，中海名都主要体现其休闲的职能特点，而会所的功能及建筑特色也主要体现其楼盘的主题，作为二线江景楼盘，中海名都临江风景优势不大，因而其主卖点为园林的规划、配套的齐全，其配套设施中的商业、教育等配套设施，在楼盘宣传中起到重要的支撑，为楼盘销售所不可或缺的，其会所的功能较普通，如加之一个概念，如“滨江文化的功能会所”将更加完美。4.2.2珠江帝景 一、楼盘概

40、况规模总175万m2,首期65万，建筑/绿化面积80万m2/绿化率38%园林立体绿化覆盖率100%，2.5万江畔公园；户型面积3房2厅，4房2厅；主要卖点新城市中轴线，三面环水，环境优美，江畔艺术之都主要客户群私营老板，文艺界人士；销售状况首期推出单位销售率达到85%均价6000元/ m2防物业管理公司康景物业管理费1.8元/ m2二、会所1、 会所面积及位置：珠江帝景会所建筑面积20000 ，共4层，位置在小区正门入口，小区的中心点，一期与二期的中心交汇处，目前工程状况为正在打地基，约2002年9月份交付使用。2、 建筑特色：会所建筑风格为欧洲古典建筑，宏伟高大的欧洲古罗马柱梁衬托出其气势，

41、皇家城堡式尖顶、独特的外立面均显示建筑的标志性和点睛之笔，设施豪华，充分体现业主的身份和地位。会所前后的广场、泳池将突出体现其地位的独一无二，展现出小区中心座标之风彩。3、 经营服务内容：会所服务内容包括乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室、健身房、儿童娱乐场、桑拿、商务中心、网球场、室内恒温游泳池、中西餐厅等。4、 经营服务方式：珠江帝景会所不对外营业，只对业主服务，业主凭住户卡可享受优惠的折扣。三、商业配套规划中区内生活商业配套设施包括大型商场、超市、商店、商铺、诊所等设施，面积约38000，位置设在临街住宅楼的底层，分别对外、对内营业，其他区内住宅楼则没有商铺。珠江帝景商业配套设施较齐全，与

42、会所相补充，满足客户的不同需求，位置在临街住宅楼底层的商铺同时对外、对内经营。四、其他配套1、 教育配套：规划有两座幼儿园，一座小学，位于小区东南角，较 僻静一角。2、 园林景观配套有2个艺术广场，9个特色庭院，3个特色水景，2个游乐 场， 1个11万广场及1.5公里长的沿江翠堤的江畔公园等。3、 其他设施有车库（车库设置为地下车库，位于高层住宅楼的地下和小高层住宅的底层，收费及售价未定）、游泳池、室内恒温泳池、室外园林泳池（会所后）、2个网球场、巴士总站等。五、项目配套设施工程状况项目会所及商业配套约2002年9月支付使用，学校及其他楼盘配套约2002年6月份使用。六、配套设施与项目主题及卖

43、点的关系评价项目会所建筑风格独特，为欧洲古典建筑，其建筑特色体现了其艺术之都的主题，且会所的位置也处于小区中轴线上，齐全、完善的配套功能也体现出其小区中心的地位，豪华气派、体现品味。楼盘商业配套设施齐全、规模大，与会所结合在一起构成了一个商业整体，作为其宣传推广的卖点之一，在宣传上有利于吸引消费者。小区的其他配套，如景观等设施充分体现了楼盘滨江风情特色，优美的景观及建筑文化特色展现江畔艺术之都的形象。珠江帝景生活配套、教育配套设施的完备与楼盘的主题定位新城市中轴线相吻合，成为销售上的一个有利支撑。4.2.3光大花园 一、 楼盘概况规模43万m2，共50栋，建筑/绿化面积100万m2/绿化率33.4%园林1万m2的中心花园，森林涧、彩虹广场等的组团式园林； 户型面积2房1厅，2房2厅，3房，4房以上；主要卖点市区超大型绿色健康家园，交通便捷，配套齐全，全程教育陪伴下一代健康成长。主要客户群白领、公务员阶层销售状况销售率达到80%以上均价4900元/ m2以上物业管理