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1、成都市曼哈顿项目市场分析报告一、成都市住宅市场供需研究近年来，成都市相继完成了一、二环路、内环路、府南河综合整治城区段工作和天府广场一期工程。城市面貌和生态环境明显改善。实施了蜀都大道、羊市街西延线、东城根街和长顺街南北延线等多条城区道路的改造建设，城区旧房改造力度明显加快，向城外发展的大型住宅项目呈现不断增长态势。住宅市场的快速发展，已形成多方竞争格局。国内知名的开发商纷纷进驻成都，而本土企业也在不断提升自身品牌形象。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场研究，在产品营销上开始向集约化、品牌化方向上发展。住宅产品将逐步向个性化、多元化方向发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设
2、计更加注重细节创新，以体现以人为本的开发理念。住宅竞争的焦点将在个性化的结构、特征明显的主力户型、纯粹的社区型态等方面展开。1.1.供应量情况分析从下表中可以明显看出，土地购置费、住宅投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等相关指标，每年呈现二位数增长态势。尤其是今年前三个季度土地购置费同比增长达到75.2%，总额已超过去年全年水平。剔除今年成都市实行一级土地公开拍买、二级土地柜台转让交易、土地基准价格调整等政策变化而导致的土地价格上涨因素，今年土地实际购置面积也将会达到近年来的最高峰。随着土地储备面积的增加，预示着今后几年成都市房地产市场将会得到进一步发展。1999年2000年20
3、01年年平均递增2002年(1-9月)同比增长土地购置费（亿元）25.833.426.127.475.2%住宅投资（亿元）55.486.8122.848.9%93.647.6%住宅施工面积(万m2)1003.61244.41597.626.2%1378.810.6%住宅新开工面积(万m2)503667659.714.5%541.24.1%住宅竣工面积(万m2)375.2464.8716.338.2%306.12.7%住宅销售面积(万m2)336.9400.1638.137.6%348.39.9%住宅空置面积(万m2)85.9100.8114.715.6%113.442.5% （根据成都市统计局
4、年鉴资料整理）1.1.1.竣工面积主要反映供应量指标的住宅竣工面积，近四年来在逐年增加，每年以百万平米递增。今年前三个季度，成都市住宅竣工面积为306.1万平米，比去年同期增长2.7%，表面上看增幅很小。由于受投资阶段性的影响，每年第四季度通常是竣工验收的高峰期，约占全年的60%以上，同时，今年前三个季度住宅投资额增进与去年水平基本持平，所以，今年竣工面积与去年相比增长幅度在30%以上应该是有保证的。以近三年住宅投资与竣工面积平均比率以及全年前三个季度投资额增长率相关指标分析测算，今年成都市住宅竣工面积可能会达到1000-1100万平米，比去年净增加300万平米以上；以此类推，明年住宅竣工面积
5、可能会达到1400-1600万平米，比今年增加400万平米左右。测算方法是以成都市近年来住宅投资平均增速。继续保持10%以上的国内生产总值增长速度以及无重大政策变化。由于受不可预见性因素的影响，明年实际情况可能会与测算值略有差异。1.1.2. 空置面积供应置指标中除竣工面积以外，空置面积近年来的增长率及绝对值也不可忽略。今年前三个季度成都空置面积为113.4万平米，同比增长42.5%；已接近去年全年的空置量。前三年来平均每年约增加15万平米，空置面积，以此增速推算，今年将达到130万平米。考虑到今年以来空置面积增速较快的因素，今年实际空置面积可能要大于130万平米，约在140万平米左右；明年可
6、能会达到160万平米。1.1.3. 批准预售面积近年来住宅采取预售办法已成为一种主要销售形式，所以，供应量也须包括正在施工、尚未竣工验收但已取得房地产部门的预售面积。2001年，我市住宅批准预售面积为1052万平米(成都市房产局提供)，比同期竣工面积高46.9%。由于“批准预售面积”指标是从1999年下半年开始统计（年报形式），统计时间较短，无法准确反映趋势性变化，所以，今年实际情况只有待年报汇总后才能得知。综合上述分析情况，以及我市近年来房地产投资相关因素的增长趋势，预计今年我市住宅实际供应量约为1400万平方米，明年约为1900万平米。1.2.需求量分析从统计资料来看，住宅实际销售面积较为
7、准确地反映了住宅市场销售情况，与需求量存在着高度相关性。需求量一般来说肯定会大于实际销售面积，因为市场产品在价格、户型、面积、配套、环境等诸方面不可能完全满足社会需求。所以，能够得到实现的最终需求实际销售面积，客观地反映了市场有效需求，滤除了开发商的无效供给（空置房）和消费者的无效需求（心理预期目标和现实存在的差距）。从上表中可以看出，住宅销售面积近三年呈现年均递增37.6%的快速增长趋势。今年前三个季度达到348.3万平米，比去年同期增长9.9%，增速放缓。按此增长率测算，今年将达到700万平米，如按前三年平均年递增率测算，今年将达到878万平米。保守估计，今年实际需求量约有800万平米，供
8、需比为1：0.57；明年约有1000万平米，供需比为1：0.52。二、区域市场研究及比较分析2.1.城南区域 城南是成都房地产开发较早的区域之一，区内有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕树、桐梓林、紫荆等多个成熟社区。随着城市向东向南的发展，桐梓林、紫荆东侧在近几年得到了重点开发，并延伸了城南高尚社区的范围。从图表中可以看出，城南楼价主要集中在3000元/M2以上,占68%；4500元/M2以上的价位也占到了18%。这与其高档住宅社区是一致的。2.1.1. 物业形态物业形态多以高档电梯公寓、联体别墅为主。在已有的别墅、跃层、平层等建筑形式后,联体别墅成为该区域的主流建筑形式。2.1.2.小区环境城南
9、的小区规模都不大,但开发商都十分注重小区环境的营造，绿化率一般在40%以上以及配备完善的生活设施，如完善的小区安全系统、智能化系统、中央供水、户式中央空调、游泳池、会所、幼儿园、小学等。2.1.3.成功人士的聚集地 在这一区域，各类高档成品专卖店星罗棋布，高档车随处可见，直接体现了财富的高度聚集。据不完全统计，城南的小区居住了成都市90%左右的外籍人士，而他们大多是各大跨国公司驻成都的高级管理人员。2.1.4.生活配套设施经过10多年的积累，城南的教育设施、体育设施、医院、各大银行商业网点、大型商业配套项目等配套设施日益完善，交通便利，商业气氛较浓厚。2.1.5. 城南社区的开发前景 随着开发
10、量的不断增大，用地面积的不断减少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社区可供开发之地几乎没有。玉林社区房屋与其他后开发的社区的房屋相比略显陈旧，并且存在户型设计不合理等问题；桐梓林社区由于政府规划的原因使该社区目前高档住宅与经济适用房混杂，这种状况在一定程度上限制了该社区的完善。城南社区开始从人民南路向东、西两侧横向延展，人南以东则向棕树片区延展。随着人南延线的开通，城南最后的一块处女地-棕树小区，锦官新城就占了一半的土地。此外，风格雅园，名士公馆、水漪袅铜等项目也正在开发之中。城南的部分楼盘一味强调小区环境而忽略了户型设计，面积过大，导致楼盘在热销一段时间后开始滞销。锦官新城、凯莱帝景就是很好的例子
11、。2.2.城西区域 城西是成都市空气质量最好，公园最多，绿化率最高的区域之一。区内的杜甫草堂、青羊宫、文化宫、南郊公园、武侯祠、石人公园等风景点以及清水河、摸底河两条主要水系共同构成了城西的独特人文景观。城西楼价主要集中在20003000元/M2之间,占该区域楼价的76%；3000元/M2 以上只占24%。这说明城西以中档盘为主。2.2.1. 开发数量、规模居各区域首位据不完全统计，城西目前的开发数量、规模遥遥领先城东、城南。在2001年成都市楼盘的开发中，城西占31%，城南占25%，城东占10%；以羊西线二环路为中轴点、呈扇状辐射的城西片区，盘踞着成都花园、蜀风花园城、博瑞都市花园、置信金沙
12、园及齐力花园等大规模项目。2.2.2. 物业形态该区域以多层为主，其房产价格正在稳步上升。以锦城花园为代表的楼盘已超过3000元/m2，大石西路，羊西线及其它楼盘也一路飘红。2.2.3. 区位优势得天独厚区位优势是城西楼盘的一大亮点。城西上风上水，周边植被保护好，环境优美，绿化程度高，并紧邻国家级生态示范区温江、郫县，空气清洁指数达到30%，拥有得天独厚的生态环境，是较理想的居住地。2.2.4.生活配套设施 目前，城西开发逐渐向二环路以外转移，生活配套设施与其现在的开发速度和规模是脱节的，如学校、商场、医疗、餐饮等问题尤为突出，完善其设施至少还需用35年的时间。2.3.市中心区域 市中心楼价主
13、要集中在3000元/M2以上，占该区域楼价的85%；4500元/M2以上的占38%。由于市中心地段位置的特殊性，土地资源又非常有限，住宅开发只能以高层电梯公寓为主，其土地成本、建安等开发费用相对比其它区域要高，导致房价相对最高。2.3.1.土地成本高昂春熙路的土地曾一度达1520万元/亩，创造了成都市单亩土地价格的天价。东大街现已进行改造，36万平方米旧房需拆迁，19块总面积达800多亩的土地可供开发，但土地价格估计在800-900万元/亩，位置好的可能突破1000万元/亩。由于市中心土地成本的高昂，使开发商的操作空间大打折扣。2.3.2.住宅形态多以高层电梯公寓为主在天府广场、盐市口一带，城
14、市之心、摩尔百盛则是高层电梯公寓的典型代表。摩尔百盛、城市之心开盘不久就销售了65%左右。在府河边，几乎是清一色的小高层、高层电梯公寓，金海岸，国嘉华庭等楼盘，几乎都以3000多元/m2的价格热销。小户型是市中心楼盘的又一大亮点。市中心以其高度完善的生活设施，使小户型住宅开盘一个热销一个。2.3.3.市中心住宅存在的问题虽然市中心各种配套设施齐备,交通方便,但房价相对最高，加之车流量大，空气污浊，居住环境较差，其性价比与其他区域住房的性价比没什么优势。2.4.城北区域 “两站一口岸”的区位优势，使城北成为重要的交通枢纽和物资集散地。但由于历史和现实原因，使城北住宅房产一直处于比较落后的状况。城
15、北楼价主要集中在20002500元/M2之间，占该区域楼价的31%；3000元/M2以上的占27%。这说明目前城北住宅房产还处于起步阶段。目前较成熟的社区主要是九里小区和五块石小区，楼盘以多层为主，平均价格在2100元/M2左右。城北由于外来流动人口较多，治安环境繁杂，使开发商、消费者在此开发、购置有所顾虑。北门专业市聚集了大量的经营户，这部分人多来自于外地或近郊，在成都购房欲望很强，购买力比一般工薪族或白领要高。相信随着城市配套设施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市场将会有新的发展。 2.5.城东区域城东是传统工业区，同时也是成都二、三环路内唯一有大规模土地储备的区域。建设用地将从现在的5
16、6.24平方公里扩展至107.4平方公里，其中居住用地38平方公里，控制人口规模将达139万人，其中通过工业用地置换为居住用地将达到相当规模。如此大的规划居住区，表明未来新城东居住区必将强力崛起。城东楼价主要集中在1500-2500元/M2之间，占该区域楼价的69%；3000元/M2以上的仅占18%。这说明城东住宅以中低档房为主。2.5.1.城东楼盘正在升温虽然目前城东楼盘价格、环境和配套设施与城南、城西存在较大差距，但城东楼盘的性价比可能更合理。从地价上看，城东二环路周边地价每亩约为30-80万元，三环周边每亩约为20-40万元，其价格较之城南、城西相对较低。相对低廉的地价，使开发商在建筑与
17、景观环境设计方面可以投入更多的资金，塑造楼盘品质。随着沙河整治的实施，大部分厂区外迁，城东将发展成为继城南、城西之后又一开发热点，从而形成三足鼎立之势。2.5.2.消费需求巨大城东是城市人口密度大的区域，消费需求约占全市总需求的1/3，住房供应量占全市比例却不足25%。供求不均的状况很明显。从早期的香木林花园、海棠花园，到今天的万科城市花园、蜀都花园、朝阳名宅等，大部分项目的销售率都在90%以上。高销售率及销售周期较短，让每个开发商都心动不已。2.5.3.升值空间巨大城东的地价和房价普遍比城中、城南低30%左右，给未来很大的想象空间。随着城东大环境的改善，选择城东居家渐成一种趋势。加之开发商之
18、间的竞争，城东楼盘品质得到了提升。像河滨印象、万科城市花园、蜀都花园、东方明珠、海棠名居等项目，开发商在品质上都下足了功夫，房价却明显较城南、城西低。现在城东地价连连上涨，房价也有攀升的迹象，开发商准备推出更高档次的楼盘。如海棠名居二期准备推出联体别墅和独栋别墅，东方明珠将推出TOWNHOUSE升级产品，万科二期也将走中高档路线。随着城东配套设施的全面改善，住宅的升值空间将大大提高。2.5.4.城东楼盘的劣势首先是基础设施的不足，以及文化、商业、医疗、餐饮等公共服务设施的匮乏;二是城东流动人口较多，社会治安存在较大隐患;三是东郊大气、噪声、工业三废等问题尚需解决。2.6.比较分析2.6.1.价
19、格集中度分布成都房价主要集中在15003500元/M2之间，占72%；20003000元/M2的价位占49%。这是最适合消费者购买力的价位，此价位的楼盘非常热销，反映了目前居民主要购买力水平。如城东的莲花新区均价2200元/M2，现已基本售完；城西的香榭名苑，均价2450元/M2；城南的名士公馆，均价2700元/M2。这些楼盘基本上是多层或电梯公寓，户型主要是80-150平方米的两房两厅和三房两厅。2.6.2.区域价位最高频率分布从上表可以看出，除城中以外，城南、城西价格频率最高的是3500-2500元/平方米，以3000元/平方米为价格分水岭尤为明显；城东、城北价格频率最高的是2000-25
20、00元/平方米。这与区域间经济水平基本吻合。2.6.3.3000元/平方米以上价位楼盘分布从单价在3000元/平方米以上的楼盘占该区域整个楼盘比例的情况来看，城中比例高达85%，这是与该区域高度完善的生活配套设施，四通八达的交通网络有着密切的联系。紧随其后的是城南区域，所占比例为68%；最低的是城东，为18%；城西、城北分别是24%和27%。价格相对集中度差异情况基本上反映了我市各区域的经济发展水平。2.6.4.高价位楼盘出现滞销4000元/M2以上高档楼盘占整个楼盘比例的19%，它的客户群主要是公司老总、私营企业主和某些特权阶层，是别墅、联排、高档高层电梯公寓的主要消费者。他们对小区环境、物
21、管、配套设施要求很高。如锦官新城，绿化率达50%以上，两个会所，游泳池，人工湖，两万棵大树，多重安防系统，以及幼儿园、小学等设施。但这样的楼盘也开始出现滞销，说明需求已相对饱和，除非有新的更好的产品。通过上述比较分析，住宅开发在我市来看则是首选城南。这无论是从市政配套设施的完备性，还是从该区域内的社会治安状况，以及景观环境、人口素质、生活、交通便利度和与市中心的距离等诸方面来说，城南均是最佳的居住区域。由于城南棕树小区及附近可供开发的住宅土地现已只剩零星几块，并且土地规模较小,所以，曼哈顿二期项目既有的土地资源优势又有得天独厚的地理优势。本项目开发具备了良好的充分条件。三、棕树小区与桐梓林小区
22、的比较分析结合曼哈顿二期项目开发规模和地理位置，我们选取了棕树小区、桐梓林小区内10个有影响力和可比性的楼盘作为分析对象，为本项目定位提供客观依据。3.1.建筑形态棕树小区内主要以12层小高层电梯公寓和联排别墅为主，桐梓林小区主要以12层以上高层电梯公寓和联排别墅为主。本项目北边一街之隔的是锦官新城联排别墅，南边“邻居”则是风格雅园联排别墅，东、西边空地未来建筑形态暂不详.从现状来看，本项目地南北朝向空间开阔，具备良好的观景距离和空气畅通性。3.2.容积率和绿化率 该社区小高层电梯公寓的容积率一般在2.53.0左右，绿化率在30%40%之间。与本项目占地面积相近的“水袅漪铜”、“名士公馆”容积
23、率为2.7和3.5，绿化率分别是40.5%和30%，这对本项目有较大的参考价值。3.3.配套设施 在分析的十个代表性楼盘中，配套设施中基本上都有会所，其次是广场、网球场、健身房及其他形式的锻炼场所。这为业主休闲、户外体育运动提供了很好的硬件设施。体育运动主题十分突显，在棕树小区内，生活配套设施还不尽完善，这为本项目的商业建筑规划，提供了充足的扩展空间。3.4.主力户型及价格 “名士公馆”、“水袅漪铜”、“圣安卓花园”等楼盘，主力户型基本上是3室2厅2卫，面积在122136平方米之间，均价为27003000元/平方米。“凯莱帝景”主力户型同样是3室2厅2卫，面积在130180平方米，均价是428
24、0元/平方米，项目定位是中高档。从该区的整体情况来看，主力户型面积都在120平方米以上，中小户型比例较少，这是目前该社区楼盘市场最显著的特征。棕树片区：楼盘名称形态占地容积率绿化配套户数主力户型（平方米）户形区间（平方米）价格(元/平方米)锦官新城联排别墅独栋别墅电梯公寓418亩1.458%会所、网球场、恒温泳池、户外泳池、保龄球馆、生态广场、龙珠湖20003-2-2，141735-3-3，237.57-3-5，488.99-3-7，697.213126923869833005700翠云庭2栋12层电梯公寓10亩338%水景庭院、会所2002-2-1，96.96其余为可变户型901402850
25、风格雅园联排别墅33亩1.345%社区慢跑道、休闲凉亭、会所、中庭广场、观赏水池867-3-3，265.537-3-3，345.96-5-4，3455-4-3，2912653974300名士公馆7栋12层小高层60亩2.530%会所、茶馆、图书馆、健身跑道、健身房、太极练习场、景观泳池、城市果园7002-2-2，1013-2-2，1224-2-2，141902152700水漪袅铜6栋12层小高层电梯公寓44亩2.740.5%水景园林、会所、阳光泳池、栈道、广场7003-2-2，135.982-2-1，93.55702002800桐梓林片区：楼盘名称形态占地容积率绿化配套户数主力户型（平方米）户
26、形区间（平方米）价格元/平方米中华园华苑国际区1栋小高层、3栋别墅、3栋联体别墅、35栋联排别墅51亩1.3140%标准泳池、景观泳池、网球场、会所、中华园国际学校2004-2-2，165.92-2-1，85.845-2-2，186.156-2-5，3605-3-3，280851862784507800锦绣花园锦绣之约1栋16层高层8亩1.637.7%花园、喷水池、网球场、会所、泳池685-3-2，214.963-2-2，145.336-3-4，301.811433027000世纪锦苑2栋15层电梯、6栋多层、4栋低层100亩1.260%人工瀑布、五彩喷泉、游泳池、会所、网球场5044-2-2
27、，182.773-2-2，134.062-2-2，129.74702603500凯莱帝景3栋30层电梯公寓28亩5.5351%网球场、高尔夫推杆果岭、恒温泳池、篮球场、羽毛球场、慢跑径4923-2-2，177.833-3-2，159.913-2-2，138.671301804280圣安卓花园4栋12层电梯公寓25亩2.545%游泳池、会所、广场2514-2-2，1473-2-2，1263-2-2，1181301903000四、小户型市场项目调查分析目前市场主流产品主要是120多平方米的两居室、三居室，但主流市场产品现已基本趋于饱和，市场已经到了细分的阶段。对小户型的需求主要来自初次购房者和投资
28、，同时，也是购房群体急速年轻化带来的突出现象。开发小户型产品从当前来讲是缓解供需结构性矛盾的手段之一。以下，针对当前成都市场（一环路以内）出现的小户型项目，参照调查得到的数据，对市场进行深入的细分研究。4.1.项目用地规模（1时代天骄2金港空中花园3锦宏丽景4蓝色港湾5都世驿站6梧桐世家7长富花园8武城自由度9世纪太升10玉林风景线11成都国际公寓12流星花园13大地城市脉搏14城市阳光15玉林生活广场16蓝色加勒比17新绿季节彩世界18宜家HOME19青年公寓20时代100 21紫薇银座22美丽人生）在所调查的项目当中，大部分为纯小户型住宅项目，用地规模最大的是长富花园，面积为15808平方
29、米，最小的为锦宏丽景花园，仅有2670平方米，有59%的项目用地规模在6000平方米以下。另外，在市中心和其他区域开发的大型项目中，也有部分小户型产品。2001年度由于市中心区域可供开发的大块规模用地存量极少，此类开发在市中心区域并不多，但随着今年大规模旧城拆迁改造等市政规划的实施，相信这一开发形势将会出现增长的势头。纯小户型定位产品的用地规模普遍较小，除了同项目定位具有一定的相关之外，地价成本也是关键因素。地块规模的限制导致了在开发过程当中某些方面难以发挥，例如在配套设施与景观方面就难以做得更加精彩。从这次消费者调查的数据来看，消费者普遍还是比较中意于配套较为完善的产品形式，所以开发商在进行
30、项目定位时要综合考虑配套因素。结论：就目前而言，中、大型项目中的小户型单位同纯小户型项目比较，具有相对较高的性价比。市中心区域的小户型项目普遍用地规模较小，在整体规划、设计水平不高的前提下，是开发过程中的限制性因素。4.2.项目定位类型项目定位分布图1999年和2000年是小户型在成都产生和发展的第一个高峰时期。步入2001年上半年，由于小户型趋于滞销,开发小户型的房地产商亦相对减少，于是小户型楼盘的发展速度大大减缓。而进入下半年之后，随着时代100、成都国际公寓等小户型项目的热销，小户型产品又逐渐增多起来。进入2002年，瑞景、紫薇银座产权酒店、流星花园的出现，产品无论从形式上还是在数量上都
31、呈现出增长势头。在各种类型的小户型项目中，以“酒店式公寓”、“商用物业型”为项目定位的小户型项目呈现增长势头。“普通住宅型”虽然在当前市场中所占比重较大，但其增长势头正在逐渐减弱。“商用物业型”将其细分还包括两种形态，一种为居家经商型，产品形式为一楼一底或平层家带店，另一种为纯商业物业型。从发展趋势上看，“商业物业型”产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。“产权酒店型”属于新一类产品形式，由于成都市酒店行业竞争激烈，其市场容量有限，预计不会出现较大增长。“社区小户型”发展趋势一路下滑，这首先是由于地价的因素造成的。“办公居家型”项目为数不少，并且有一定的市场容量。比较而言，大部分
32、小型企业、办事处购买住宅比租用市中心的写字楼要划算得多，其市场前景还是较为乐观的。“办公居家型”项目与“居家型”不尽相同,需要增加部分配套设施。从市场现状来看，拥有成都CBD美誉的顺城大街辐射圈内小户型项目分布较少。目前对于事业刚起步的白领来讲，动辄100多平方米以上的面积、数十万元的首付款，圆住房梦是难以企及的。而真正在CBD工作的人绝大多数还在离单位较远的地方买房或在CBD附近租房。因此，在CBD附近需要这种总价不高的、同CBD相配套的小户型住宅。结论：市场当中小户型产品呈现多元化分布态势。市场当中缺少在CBD附近的小户型项目。 4.3.销售价格分析在这里，我们如果对小户型的单价进行对比分
33、析，将没有研究意义。因此，以下只对总房款进行对比分析。由于有的项目提供了装修、配套等因素，所以，将按照装修及家电产品的市场平均价格进行剔除。 最低主流总价分布在11-15万元之间，最高主流总价分布区间相对最低主流总价较宽。16-18万元住房分布数量与19万元以上基本相同。若从单价上来说，项目的销售价格同周边其它楼盘相差无几，有的甚至偏高一些，这是由于小户型项目从成本上来说要高些。调查样本当中最小的户型面积仅有16平方米。我们按照一环路以内平均户型分布在50平方米左右的户型来进行计算，其清水房的单价则为3300元/平方米，这与同等区域内大户型的加权平均价而言，相对较高一些，原因是土地、设计以及建
34、设当中的成本所导致的。但是按照我们对房地产行业平均收益水平的的经验估计，这个价格属于比较保守的范畴。由此看来，在今年开盘的项目当中，开发商对于价格这一敏感因素做出了一定的让步。几乎所有的小户型项目都说自己的楼盘具有投资价值。但是要考虑到，大量小户型项目的推出，更加拉动租金和房价走低。另一方面，现在成都二级市场并没有完全开放，如果其市场进一步开放，就会有大量的二手房上市，同样也会压低租金或房价，对小户型投资带来一大冲击。结论：一环路以内项目的平均单价同区域市场相差无几，平均总房款为15万元左右，大大低于区域平均水平。成都市二级市场的开放程度将直接影响小户型产品的生命力。4.4.户型指标分析4.4
35、.1.户型面积分布小户型项目的户型分布情况 单位：平米以上所列为当前市场当中具有代表性的小户型项目户型分布情况。最小面积平均值是38平米，主流面积平均为50平米，最大面积平均为72平米。其中面积最小的为青年公寓16平米单套住宅。在调查当中我们发现，在市中心区域,除了单纯以小户型产品定位的项目之外，还有许多项目在产品构成当中采取了分配少量小户型的办法。例如长富花园推出的57平方米单位、蓝色港湾推出的55平米单位。单纯从套型面积方面来讲，市中心小户型面积普遍集中在两室或者三室、5060平方米这一产品形式。这一产品特征与市中心较高的土地转让金造成成本居高不下相关性较大。4.4.2.户型结构这次市场调
36、研，我们将较为典型的小户型住宅项目进行了统计，具体情况见图： 由此可见，市场供应量当中，占比例最大的为两室一厅的住宅，其次为一室一厅，最少的为三室两厅。调查过程中发现，今年新增的小户型产品以一室一厅、面积在18平方米至50平方米为主。例如青年公寓，单纯是为“飘一族”打造的产品，这部分群体大多数的人目前是租住在旧公房、集体宿舍中，需要购房，是房地产的目标客户群之一。于是，根据这些人的月收入，结合贷款并按照首付23万、月供500余元左右，推出了适合这部分群体的人的户型面积。4.4.3.功能用房面积细分此部分分析首先将住宅面积按照20-40平方米、41-60平方米、61-80平方米三个区间进行划分。
37、在此基础之上对市场当中各功能用房的面积与分布情况进行探讨。20-40平方米首先此区间的单体并不是严格意义上的住宅，仅仅是一个更加细分市场的之下的产品，其消费者的针对性相当强，因此在功能划分上面并不苛刻。设计：几乎全部采用大进深设计，开间不超过4米，通常的情况为3.63.8，进深较长，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上（包括阳台）。卧室面积：普遍在10平方米左右，一般不超过12平米。客厅面积：由于采用通廊式设计，客厅开间同卧室一样，其不同之处在于客厅进深稍多一些，这样，客厅的面积基本上在14平方米左右，普遍都是客厅采光。卫生间与厨房：卫生间面积普遍在4平方米左右，没有设计洗衣和浴缸位置。
38、这两个功能房在此面积区间内全部都为黑房子，有的甚至取消了厨房，仅仅设置了供加热用的电磁炉，而卫生间有的也是采用毛玻璃隔断的方式。40-60平方米设计：此类产品居住的舒适性有所增加，普遍是一室一厅一卫，各个功能用房相对独立。一般房间都比较方正。卧室面积：由于功能用房的相对独立性，卧室开间与进深的搭配比较合理，面积普遍在10平米左右，也能够做到卧室通风、采光，有的在卧室外设计了阳台，方便晾晒衣物。客厅面积：市场当中主要有两种形式，一是客厅同卧室相对独立，二是客厅同卧室在一个区域，两种设计面积相差不大，都在14平方米以上。卫生间与厨房：相对独立的卫生间和厨房增加了设计的美感，同时由于面积的增加，也可
39、以摆放更多的卫浴、烹调设备。60-80平方米设计：如果说前两个产品尚属于完全过渡化的产品，那么60-80平方米范围内的产品可以说是真正的住宅了。这个区间的产品以两室一厅，两室两厅居多，有的甚至80平方米的户型做到了三室两厅，功能划分非常紧凑。功能房的分布也比较合理，基本上都做到了干湿、动静分离。卧室面积：根据户型组合的不同，卧室面积呈现不同分布特色，大的有3.8 x3.8、面积在14个平方米左右，小的有3.3x3.3、面积在10平方米左右。客厅面积： 75平米的产品，客厅面积普遍在23个平米左右。卫生间与厨房：面积上与40-60平米产品差不多，但是增加了用餐区域和洗衣区域，使得功能划分更加合理
40、细致。通过统计分析，此区间卧室面积平均而言较20-40平方米区间卧室面积有所下降，这主要是由于功能房的划分合理型以及增加了室内通廊的原因所造成的。 在调查的过程当中还有一种跃式结构的小户型住宅，面积在40-50平方米之间，层高在4.8米左右。这样分割下来，上下空间加隔板，局部层高仅只有2.2米左右，而客厅层高保持不变，这样造成的结果是客厅层高与客厅进深、开间比例不，造成比较压抑的感觉。而且这类小户型采用的是廊式设计，在通风、采光方面更加受到限制。此类设计易造成局部空间的比例失调和不舒适性，从市场产品来看，中小户型做成跃、复结构并不是主流，也不可能成为主流。2.5物业管理以及配套服务就目前而言，
41、购买小房型的主力军为大部分为白领阶层，且多是单身的年轻人，但在这个知识层次普遍提高的环境中，住户普遍在白天上班，并且崇尚的是一种比较现代的生活方式，所以就需要一种针对小户型产品的专业物业管理，一方面为业主提供较为贴心于便利的服务，同时在营销方面也要做到针对不同的需要提供个性化的服务，例如，居家清洁、洗衣服务等等。另一方面表现在业主的沟通，当前城市年轻人特有的生活方式式邻里之间的干扰性逐渐渐少，相互之间很少沟通，这就需要创造一种全新的生活方式来提高各单位之间的干扰性。以下是物业管理以及配套服务工作方面较为出色的项目：项目名称配套设施及服务物业管理项目特色时代100中央供热水系统恒温游泳池社区网络
42、会所（餐厅、咖啡屋、茶坊、网吧、书吧、自助式洗衣房）24小时酒店式物业管理数字化示范工程样板楼酒店式物业管理流星花园包括常规与特约服务，其中特约服务包括清洁、礼仪、健康、商务、维修等人性化非常强的服务内容楼宇电视监控背景音乐系统煤气泄漏报警多元化的配套服务丽阳天下中央供热水系统中央冷暖空调商务服务家政服务（24小时配餐中心等）家庭医生酒店式物业管理酒店式物业管理成都现代城会所形式配套，游泳池、网球场、市政公园等，俱乐部运作方式式的，小区内以后可以组织各种沙龙、party，是一种比较全面的居家生活方式俱乐部式配套服务经典坐标商务配套保姆式家政服务（丁送餐、送洗衣物、特约保健医生等）健全的安全防护
43、体系常用的家政以及商务服务从上表中可以看到，成都市目前在物业管理以及配套服务方面比较出色的小户型项目力求在各个方面都做的出色，是一种大而全的管理方案。从目前已经入住的小户型项目来看，业主的差异性也较大，有纯居住，也有居家办公、同时还有纯办公业主，这三种类型的业主同时居住在一个项目当中，造成了需求的差异化，同时在配套服务方面也需要差异化的管理方案，成都现代城的俱乐部式管理方案是一个靓点，有一些类似于置信提出过的置信生活方式，只不过现代城的业主资源大部分都是年轻人，拥有着类似兴趣爱好更容易交流出火花。在当前，成都市的小户型项目当中，真正做到专业的小户型物业管理相当少，在我们所调查的样本当中，小配套
44、与物管能够达到专业水准的不过三四家，比如流星花园等。小户型产品要想赢得市场先机，除了在产品方面的优势之外，配套服务也是一个非常重要的环节。相信随着小户型产品消费者的逐渐成熟，他们对物业管理水平的关注程度也将越来越高。关于物业管理服务需求方面的市场状况，将在消费者问卷调查与物业管理人员深度访谈报告部分给予详细的分析和探讨。四、个案分析 4.1.清华坊4.1.1.整体印象：清华坊9月19日正式销售以来，时至今日已成功发售近百套，销售态势确实有点火。到了清华坊，你能看见三五成群的人进进出出，他们之中有的是购房者，有的是参观者，其中不少人是对传统居民和民族文化有着深刻或浓厚情意的长者、学者、建筑师，还
45、有的是房产界的同仁、同行，地产界的大腕和明星。4.1.2.项目定位：“川西民居”为主格调，中国式的联排别墅。清华坊独领现代民居风骚，正是引来八方看客的最大亮点，亦是最大卖点。4.1.3.周边环境清华坊的北面是紫微东路；东面是自由星城（西航宿舍）和健身公园；西面是神仙树南路，路边紧靠体育公园、滨河公园和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄轨铁路，再往南就是机场路的航空大道（立交桥）。4.1.4.概念设计（工程策划）4.1.4.1.技术指标： 占地： 105亩 住户： 129户 容积率： 0.82 绿地率： 61% 室内私家车库 262个 露天车位： 50个 公共苏州式园林： 1800m2 每户私家前庭： 20-40 m2 每户私家后花园： 100-1800 m24.1.4.2.六大特色： 院落格局：传统居民的现代版 庭堂楼阁：功能齐全的多元空间 私家花园：四面围合的自家山水
