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1、摘要近年来，房地产业在我国国民经济中的地位日趋重要，而房地产价格的快速上涨已经引起了社会各界的广泛关注与重视，尤其是引起了中央对房地产价格调控的关注。此外，房地产价格的波动是伴随着我国当前经济投资过热、消费不足的现实情况相紧密联系的。如何保持房地产价格与宏观经济的协调发展，己经成为摆在我国政府面前的一个突出难题。因此，正确认识房地产价格的波动规律，尤其是将其与宏观经济的变化相联系，科学评价当前房地产价格波动的趋势，准确评估房地产价格对宏观经济的正向和负向的影响，对我国政府采取的宏观调控具有十分重要的意义。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，结合我国近年来的房地产价格波动与宏观经济发展的实际情况，
2、以房地产经济学、宏观经济学为基础，以计量经济学为工具，研究了我国房地产价格波动与宏观经济之间互动机制的理论框架，定性的分析了它们之间的作用渠道和机理，最后通过实证研究分析，分别从房地产价格波动对宏观经济的作用机制和宏观经济基本面以及宏观调控对房地产价格波动的作用机制两个方面说明了我国房地产价格波动与宏观经济实际发展之间的协调关系。本文的结论认为:一、我国房地产价格在全国总体范围内是由宏观经济基本面支撑的，可以合理保持其适度的上升，同时使其不脱离经济基本面的约束;二、目前房地产价格的增长已经对我国的消费产生了负面的抑制影响，即产生了明显的储蓄效应和负的财富效应;三、房地产价格的增长己经对企业产生
3、了明显的成本效应，会影响到企业的投资决策;四、宏观调控中的利率、货币供应量等货币政策以及土地政策对房地产价格波动有明显的作用效应。希望本文的研究成果能有利于房地产市场参与者科学的认识房地产价格变化的规律，深入理解房地产价格与宏观经济、宏观调控之间的互动机制;同时能够为政府进行宏观调控提供足够的理论依据和实践证明。关键词:房地产价格宏观经济基本面波动互动机制浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申ABSTRACTInreeentyears，therealestateindustryinthenationaleeonomybecamemoreimPortant.FUr
4、themore，therapidriseoftherealestatePrieeshaseausedtheeommunity，5eoncem，esPeeiallyeausedthegoVenllnent，5attention.Inaddition，thefluetuationsinProPertyPriees15alwaysaccomPaniedbythecurrenteeonomicoverheatedinvestmentandtheinsuffieienteonsumPtionelosely.Asaresult，howtomaintainthePropertyPrieesandtheeoo
5、rdinationofmaeroeconomicdeveloPmenthasbeeomeaseriousProblemforChinesegovernlnent.Therefore，it15ilnPortantthatthegovenunentmusthavetheeorreetunderstanding，PartieularlyinthevieWPointofmaeroeconomies，oftherealestatePrieefluetuationlaw，theseientificevaluationoftheeurrentfluetuationsinthePrieeofrealestat
6、etrendsandaeeurateassessmentofPositiveandnegativeeffeetsofrealestatePrieesonmaeroeeonomies.Basedontheresearchfromhomeandabroadinreeentyears，wefouesedontherealestatePrieefluctuationsandthedeveloPmentofthemaeroeconomiesituationinreality.Bytheway，weusetherealestateeeonomiesandmaeroeconomicsasthetheoret
7、iealfoundation，andalsousetheeconometriesasatool.Basedonthese，weanalyzesthetheoretiealframeworkoftheinteraetionmeehanismoftherealestatePrieefluetuationsandthemaeroeeonomies，andqualitatiVelyanalyzestheroleoftheirehannelsandmeehanisms.Finally，weanalyzestheroleoftherealestatePricefluetuationsonthemaeroe
8、eonomicmeehanismsinehinabyemPiriealresearch，ontheeonirar又wealsoanalyzesther()leofthemaeroeeonomiefundamentalsandthemacro一eontrolontherealestatePrieesfluctuations.TheeonclusionshowstheeoordinationbetweentherealestatePrieefluetuationsintheactualdeveloPmentandthemaeroeeonomie.Atlast，thisPaperdrawsconcl
9、usionsasfollows:firstly，therealestatePrieesintheoverallrangeofthewholeeountry15suPPortedbymaeroeconomiefundaments，50it15reasonabletomaintainamodestrising，subjeetedtotheeonstraintoftheeconomie允ndamentals;seeondly，thegrowthinProPertyPrieeshasinfluencedtheeountrysconsumPtion，orhadanotieeablenegativeimP
10、aetonthesavingsandthewealths:thirdly，thegrowthinProPertyPrieeshasinflueneedenterprisesfromtheobviouseost一effeetiveness，andhasimPacteedontheirinvestmentdeeisions:finally，bothofthemonetaryPolieiessuehastherateandthemoneysuPPlyandthelandPolieyinmaero一eontrolhavetheimPortanteffeetsontheProPertyPricefluc
11、tuations.TheobjeetsofthisresearehalsoineludethatiteanhelPtheProPertymarketPartieiPantsunderstandthelawofrealestatePrieeehangesandthein一dePthunderstandingoftheinteractionmeehanismbetweentherealestatePrices，themaero一eeonomy，andthemaero一eontrol.Furthemore，iteanProvideadequatemaero一eontroltheoryandPraet
12、icalcasesforthegovernlllent.Keywords:therealestatePrieefluetuationsthemaeroeeonomiefundamentalsinteraetionmeChanism浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动一与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申目录摘要.，.IABSTRACT二.，.11第一章绪论.11.1问题的提出及研究意义，”“11.2相关研究及综述，、，、51.3研究内容及方法81.4小结、10第二章房地产价格波动度量方式研究.n2.1房地产价格的涵义及类型n2.2房地产价格波动的涵义，122.3房地产价格指数理论研究192.4宏
13、观经济基本面的概念252.5小结26第三章房地产价格波动与宏观经济基本面互动机制的理论研究.273.1房地产价格波动对宏观经济基本面的作用机制273.2宏观经济基本面对房地产价格波动的作用机制313.3宏观调控对房地产价格波动的作用机制343.4房地产价格波动与宏观经济基本面互动机制的理论框架423.5小结45第四章房地产价格波动对宏观经济基本面传导机制的实证研究.，464.1房地产价格波动对消费的传导机制研究464.2房地产价格波动的投资效应实证研究694.3房地产价格波动的成本效应实一证研究854.4小结，96第五章宏观经济基本面对房地产价格波动传导机制的实证研究.985.1宏观经济基本面
14、对房地产价格波动传导机制的实证研究985.2宏观调控对房地产价格波动的实证研究1165.3小结，123第六章结论.，.1256.1结论1256.2政策建议，.1286.3本文的不足1296.4展望，130参考文献131致谢一136浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申第一章绪论房地产业是我国国民经济中的重要支柱产业，如宏观经济波动一样，世界各国的房地产业的发展都不是一帆风顺和平稳的，而是曲折变化的。房地产价格和房地产投资额等其他要素一样都是反映房地产业发展状况的重要指标，过于激烈或是频繁的房地产价格波动不仅会对房地产业的发展带来不利影响，还会影响到宏观经济的资源
15、配置、产业政策和产业结构调整等方面，干扰政府对经济的宏观调控，甚至会影响到整个国民经济的正常运行。20世纪80一90年代，日本以及东南亚各国和地区相继发生的房地产价格崩溃都出现了房地产价格与宏观经济严重不协调的现象，曾给这些国家和地区的宏观经济带来了巨大的负面冲击。对于我国而言，在消除了通货膨胀影响之后，我国2005年的房地产平均销售价格是1992年1.634倍、人均可支配收入是1992年的2.657倍、GDP是1992年的3.505倍，由此可以得出一个感性认识，即总体上而言，我国的房地产价格与社会经济基本处于协调发展的轨道上;但是，这种感性的认识缺乏定性和定量的分析和研究，不具有充分的说服力
16、。因此，自20世纪90年代以来，房地产价格波动与宏观经济基本面的关系研究一直是我国和世界上相关领域的一前沿和热点课题之一。1.1问题的提出及研究意义1.1.1问题的背景(1)房地产业已经成为我国的支柱产业十几年来，中国房地产业快速发展，它对扩大内需，拉动相关产业，扩大就业，促进国民经济发展，做出了重要贡献。特别是在东南亚经济危机之后，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面发挥了积极作用。首先，我国房地产业作为一个新兴产业，其增长速度高出国民经济增长速度约一倍左右，90年代的平均增长速度约为20%，近年来更是以超过27%的增长速度迅速发展;其产值也占到我国GD
17、P的5%，其中上海等大城市的房地产业产值己经占到了10%左右;从1998年开始2006年，房地产开发季度投资占固定资产投资总额的比例平均达到了21.33%。可见，房地产业已经在国民经济中浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动一与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申占据了举足轻重的地位。其次，房地产业产业链长、关联度大，能间接或直接引导和影响到很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各个产业部门中处于平均水平之上。根据有关部门的统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设;每投入100元的住房资金，可创造相关产业170
18、一220元的需求;每销售100元的住房，可以帮助130一150元的其他商品销售。如以1995年商品的房屋销售额125.4亿为基础，我国房地产业所带动的社会商品总体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费零售总额的14.22%。最后，房地产业还能直接和间接的解决大量的就业。从1990年到2001年，房地产业直接吸纳的就业人口直线上升，从44万人增加到107.5万人，就业人口平均增长率为13.22%闭。此外，我国房地产业的发展间接带动了上游的建材业、和下游的建筑业、金融业及物业管理业等部门就业人数的大量增加。因此，房地产业已经不仅仅是一个关系到国计民生的基础产业，更是一个关系到国民经济发展
19、和人民生活水平提高的支柱型产业。(2)房地产价格己经成为各方关注的焦点自1998年取消福利分房开始，我国的房地产价格开始进入到一个上涨的快车道，从1998年到2006年每年四季度的房屋销售价格指数可以看出，我国房地产价格上涨幅度(见表1一l):尽管2005年以来的房地产市场宏观调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从2006年初开始回升，下半年来走势平稳，房地产价格在暴风骤雨式的宏观调控政策之下仍保持着适度的上涨。而且在调控的重糙之下，今年以来全国房价仍然继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓，地区之间差别较大，深圳、北京、广州仍为热点城市。据国家发改委最新数据显示，今年2月份全国70
20、个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅较1月份回落0.3个百分点，浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申环比上涨0.6%，涨幅与上月持平:新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.1个百分点;分地区看，新建商品住房价格涨幅位列前三名的城市是:深圳9.9%、北京9.7%和广州9.6%。如果以1998年同季为基期，到2006年四季度的我国房屋销售价格指数已经达到了133.01，房地产价格的飞涨己经引起了社会各界尤其广大民众的高度关注和忧虑。自2003年起，房地产业的快速发展和房地产价格的迅猛上涨也引起了
21、中央的高度重视，多次出台宏观调控政策并将其上升到了政治高度，希望将其波动程度控制在可控范围之内。(3)房地产价格已经成为宏观调控的重要内容2003年4月的“121号文件”拉响了我国房地产宏观调控的警报:中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。此后，针对我国房地产市场的宏观调控政策更是屡出重招:2004年3月的“831”大限提高拿地门槛，此举是中央政
22、府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措;2005年3月的房贷优惠政策取消标志着房地产调控开始涉及消费层面，央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大;与此同时“国八条”出台，这是我国第一次将房地产宏观调控上升到政治高度，国务院出台八点意见稳定房价，其中明确提出对于宏观调控，一是高度重视稳定住房价格，二是将要稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，这是房地产调控开始向抑制房地产价格上涨过快的第一次明确要求;为了贯彻中央关于房地产调控的精神，2005年5月，建设部等七部委意见关于调控的细则出台，明确要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调
23、控的一项重要任务。2006年以来，我国房地产市场调控政策密集出台，没有哪个领域像房地产行业一样承受如此大的调控力度，也没有哪个领域像房地产一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通老百姓的神经。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申款利率0.27个百分点，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%，这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格;接着在2006年5月17日“国六条”出台，新一轮的调控直指房价过高，对宏观调控的政策进行了前所未有的细化和量化，注重“
24、区分对待”和“分类指导”原则下的连续性和稳定性。通过我国的房地产宏观调控政策可以发现，2004年主要是进行总量调控;2005年已经开始关注供求和房地产价格增涨较快，但总体仍偏重于存量t3;进入2006年之后，与之前两年的更多站在经济角度进行调控不同，中央开始更多的关注房地产价格对民生、民意的影响;在今年的“两会”上更是将合理控制房地产价格作为了重要的议题。这些充分表明了房地产价格己经成为了我国宏观调控的重要内容和目标。.2问题的提出从全球角度来看，20世纪90年代末的经济繁荣刺激了各国房地产价格的上涨，全球股市泡沫破裂后许多西方国家的房地产价格仍然持续上涨。各国政府和学界都在研究房地产业的繁荣
25、能持续多久，房地产价格的上涨是否会引发经济过热和房地产泡沫。2004年6月美联储4年来首次提高了基本利率，而我国更是在最近年内几次上调利率和存款准备金率，人们对房地产价格的波动越发关注和敏感，而且更加关心房地产价格与居民可承受程度、与宏观经济发展相协调的匹配程度。一方面，如果房地产价格违反其经济规律而过快上涨，会引起宏观经济的不稳定。在日本20世纪90年代的泡沫经济中，房地产泡沫扮演了非常重要的角色。日本的经济泡沫破裂之后，房地产价格急剧下跌，房地产市场也一撅不振。尽管日本政府为了刺激经济的发展而采取多项措施刺激房地产价格上升，但收效甚微。1998年前后的东南亚经济危机中，房地产价格过高引发的
26、房地产和经济过热，最终诱发了金融危机，因此更是成为了我国正确处理房地产价格波动与宏观经济关系的前车之鉴。另一方面，如果正确处理房地产价格的波动与宏观经济之间的关系，将对经济的发展起到非常大的促进作用。如美国在“9.11”之后的房地产价格的上涨促进了居民消费，抵消了股市下跌的负面影响，进而促进了美国经济的继续发展。浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申2003年3季度的美国经济增长率达到了8.2%，是1984年以来的最高点4。因此，如何判断和分析房地产价格波动与宏观经济基本面之间的互动机制便成了应有之题。同时，这也是为我国近年来的宏观调控提供足够的理论依据和必要前
27、提。1.1.3研究意义及必要性一方面，我国房地产业的发展历史不过20年，而真正开始市场化的历程更是不足10年，房地产理论研究还存在着许多空白和不足，房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究就是这样一个重要的理论补充点。本文着重研究并分析了房地产价格波动与宏观经济基本面之间的计量关系，揭示出两者之间相互作用的机制和规律。此外，我国已有很多专家、学者对房地产价格与某些具体的宏观经济变量的定性和定量的分析，本文在他们的理论成果的基础上，更为系统的分析了房地产价格波动与宏观经济基本面之间的互动关系，进一步结合了我国最近时期的实际、有针对性的进行了实证分析并对其进行了合理的解释。另一方面，本文还可以
28、更好帮助市场参与者科学的认识房地产价格变化的规律，深入理解房地产价格与宏观经济基本面、宏观调控之间的互动机制。对于一般参与者和金融机构而言，可以通过对房地产价格波动与宏观经济基本面之间的互动机制把握当前房地产价格的走势，对未来房地产价格的变化做出科学的判断，避免投资的盲目性;对于政府而言，正确把握房地产价格波动与宏观经济的互动机制可以有助于其更好的通过市场机制对房地产市场进行供求关系和价格水平的自动调节，能够有助于政府有效的对房地产市场进行干预和国民经济的总量上的调控，做到能够有的放矢的同时取得更好的效果。1.2相关研究及综述1.2.1房地产周期波动的研究房地产周期的存在己成为公认的事实，国外
29、对房地产业的周期研究取得了众多的成果。clayton(1996)发现了资本市场对商业房地产周期的作用5。clapp(1997)研究了房地产长周期，发现了长为30年、50一60年和甚至几百年的房地产周期61。weaton(1999)对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期【71。Pyhrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类，即房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地产周期【8。最新研究表明，各国的房地产之间具有很强的相关性。1984一1995年全球房地产
30、周期波动以及东南亚金融危机都与各国房地产周期的关联性有关。对于已加入WTO，进一步融入了经济全球化进程中的我国而言，国外房地产业周期研究对我国有着重要的借鉴意义。国外的房地产业周期研究成果被介绍到国内后，我国的一些专家、学者、业界人士纷纷对房地产业周期波动加以分析和研究建设部住宅与房地产业司原司长张元端(2001)认为房地产业的周期波动大概是4一6年。而王勉、唐啸峰(2000)研究了我国房地产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研究，得出二者具有正相关关系9。曹振良等人(2002)的研究认为房地产业存在与国民经济相似的周期波动o。1.2.2房地产泡沫的研究2003年以来，我国上海、杭州等地商品
31、房销售价格持续快速上涨，国内外学术界和业界对于“中国是否局部存在房地产泡沫”的问题争论不休。从历史上看，房地产泡沫破灭虽然是小概率事件，但一旦泡沫破灭，将给该地区的经济和社会发展带来长期破坏性的影响。尤其是20世纪90年代初，日本房地产泡沫的破裂，爆发了人类历史上迄今为止最为严重的一次房地产经济危机，给日本经济带来了沉重的打击。日本学者竹内宏(19%)利用收益还原模型，计算土地理论价格并与市场价格比较，从而计算出房地产泡沫度大小，对房地产市场的安全情况进行预警川;Krtlgman(1999)认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”
32、2;Allen等人(1998)发展了一些模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致地产泡沫的存在3。Kim和lee(2000)根据收益原理，通过对房地产价格指数和主要宏观经济变量进行协整检验，从而对韩国房地产泡沫进行了实证研究4。面对着房地产价格的快速上涨和房地产投资不断显现出过热的迹象，我国学者在研究日本和东南亚的房地产危机的基础之上，对我国房地产泡沫也进行了较多的研究。李晓西等(2000)对虚拟经济、泡沫经济与实体经济的涵义进行了界浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申定，同时研究了三者之间的关系仁习;李维哲和曲波(2002)把泡沫的预警指标分为生产类指标、
33、交易类指标、消费类指标和金融类指标，并采用功效系数法来计算泡沫的综合测度系数“J:刘琳和刘洪玉(2003)利用综合指数的合成方法对我国房地产泡沫测度指数进行了设计和计算，认为我国房地产市场出现泡沫的可能性不大7;袁志刚和樊潇彦(2003)构造了一个房地产市场的局部均衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的可能，以及有泡沫时的泡沫规模和存在的概率81;高汝熹和宋忠敏(2005)在对上海房地产泡沫的实证研究中，分别界定房地产投资占GDP的比重、房价收入比和租售比三个指标值的合理区间，根据单项指标指数加权平均结
34、果判断出上海房地产泡沫己经进入危险期，9。房地产宏观调控的研究近年来，如何有效的对房地产市场进行宏观调控问题一直是困扰我国学者和政府的问题。自2003年“121号文件”出台以来，我国的房地产调控一直在进行之中。2006年之前出台的房地产调控政策一直着眼于调控产业，关注的重点是房地产业投资规模和增长速度，争论的焦点为房地产业是否过热、是否存在房地产泡沫，至于房地产价格，则并未成为调控目标，如为遏制房地产过热而出台的土地、信贷“双紧”政策，在为产业降温的同时却进一步刺激了价格高烧。而自2006年的“国六条”开始，房地产宏观调控则直接将政策目标定为“稳定房价”。关于宏观经济调控问题，自“凯恩斯革命”
35、以来己经成为经济理论届的热门话题。对于宏观调控中的重要内容一房地产业方面的宏观调控，国外也提出了很多卓有成效的政策和措施并积累了不少成功的经验。西方学者积极倡导政府采用经济手段(货币政策、税收政策等)对房地产市场进行调控和干预，特别是对住宅市场的干预尤为重要。比较有代表性的学者有:wi11iamC.wheaton(1993)等运用了宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场进行干预和调控的效率和政府职能z0l;Huton(1996)研究了房地产与国民经济的关系、房地产与地方政府的关系，提出了政府对房地产市场进行干预和管制的必要性;DenniSJ.Mckenzie和RichardM(1996)提出了
36、政府要介入住房方案，理由是政府干涉住房市场以改变供给和需求作用所不能满足的方面价。浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申我国学者对于房地产宏观调控也做了很多的研究:宋春华(2000)提出了我国房地产市场宏观调控的四个主要任务:总量调控、优化结构、规范行为、调节收益卿;曹振良等人从房地产的可持续发展、预警、法律以及政策的角度出发研究了房地产经济宏观调控【“;曲波(2003)则提出了宏观调控六要素23;徐松明(2003)通过对美国房地产立法和法制化的研究，提出了我国加强房地产业立法以确保房地产调控的法制基础z4。.4房地产市场与宏观经济相协调的研究进入了20世纪90
37、年代以后，研究者们开始综合考虑各种宏观经济因素对房地产市场的影响。Clapp和Giaccott。(1994)利用简单回归分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有效市场的假说25;Quigley(1999)采用供求平衡确定价格的模型，认为宏观经济基本面的相关指标可以解释房地产价格的变化，宏观经济因素对房地产市场短期影响不大，但其长期影响非常显著26;Mikiseko(2003)通过利用计量模型分析出日本各地区的住宅价格和经济基本面有着比较强的相关性，可以预测房地产市场的发展27l。随着房地产业成为我国国民经济中的支柱产业，其与宏观经济之间的协调性发展问题也越来越受到我国
38、学者的重视。顾云昌(1998)通过定量分析，认为房地产业的发展对国民经济增长具有明显的拉动效应28l。在此基础之上，王国军和刘水杏(2004)则测算出了房地产业对相关产业的带动效应29l;沈悦和刘洪玉(2004)从建设投资、房地产资产价值量的角度出发，运用计量模型分析了房地产业与GDP以及国民经济之间的关系4;这些研究分别从房地产投资规模、投资结构以及房地产周期等角度出发，系统的研究了房地产业与宏观经济协调发展存在显在的联系，对于系统、深刻的揭示房地产业与宏观经济的关系提供了重要的理论视角和方法，取得了一系列有价值的成果。1.3研究内容及方法1.3.1研究思路具体来讲，本文的研究思路如下:(1
39、)房地产价格波动的度量方式首先，研究房地产价格波动需要明确什么是房地产价格、房地产价格有几种浙江大学硕士毕业论文房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究吴宝申类型，这是研究问题的前提。其次，在清晰了房地产价格的基本含义之后，明确什么是房地产价格波动以及它的特征、影响因素便成为了应有之题;房地产价格作为特殊的商品价格，其形成机制必有自己的变化规律，分析房地产价格波动的形成机制是研究的基础。最后，研究房地产价格的波动就必须明晰如何度量它的波动，这是进行定量分析的前提。(2)房地产价格波动与宏观经济基本面的联系经过国内外学者多年来的研究，已经明确房地产价格波动与宏观经济(基本面)之间存在着显著的相关性。在此基础上，基于定性分析基础上的互动机制分析和判断是定量分析的理论基础:一方面，必须明确房地产价格波动为什么会以及如何
