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1、1,第二章 房地产价格评估理论基础,第一节 地租理论一、马克思的地租理论二、西方经济学中的地租理论,2,地租的概念：地租意指报酬或收益。就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。马克思指出不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。,3,一、马克思的地租理论,马克思的地租理论是在批判和继承前人，特别是李嘉图的地租理论的基础上创立起来的。马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，对资本主义社会的地租进行了
2、深入分析，指出资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。地租就是为使用土地而支付的代价，它有三种表现形态：绝对地租、级差地租和垄断地租。,4,1.定义：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。 级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。马克思分析资本主义级差地租以下列假定为前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售
3、。,(一) 级差地租理论的基本内容,一、马克思的地租理论,5,2.产生原因土地自然条件的差别（即土地等级的差别）是形成级差地租的自然条件.土地的有限性所决定的土地经营的垄断是产生级差地租的原因。3.级差地租的形式级差地租由于形成的具体情况不同具有两种形式，即:级差地租和级差地租。级差地租:是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租:是指对同一地块上的连续追加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。,一、马克思的地租理论,6,级差地租和级差地租形成方式上虽有区别，但实质相同，都是由投入在土地上的等量资本所具有的不同生产率而产生的结果，都是由
4、农产品的个别生产价格低于社会生产价格之间的差额产生的超额利润转化而成。,一、马克思的地租理论,7,（二）绝对地租理论的基本内容定义：土地所有者凭借土地所有权的垄断，对租种任何土地都必须收取的地租，叫绝对地租。 马克思在分析级差地租时，为了说明级差地租而假定劣等地是不缴纳地租的。其实，土地所有者出租的土地无论优劣都要收取地租，否则“就意味着土地所有权的废除，即使不是法律上的废除，也是实事上的废除。”因此，租用劣等地的资本家也必须缴纳地租。从对级差地租的分析看，租用劣等地的资本家只得到了平均利润，如果让其从平均利润中拿出一部分缴纳地租，农业资本家得不到平均利润绝对不行，可又必须缴纳地租，显然绝对地
5、租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。,一、马克思的地租理论,8,农产品市场价格高于生产价格的原因是：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。,一、马克思的地租理论,9,（三）垄断地租1.定义：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 垄断地租的形成，除了土地所有权垄断
6、这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使这些产品的价格不仅大大超过其生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。生产者便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后，便形成垄断地租。2.结论：垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。,一、马克思的地租理论,10,（四）矿山地租定义：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。 马克思指出：“真正的矿山地租的决定方法，
7、和农业地租完全一样”，经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。这是因为：由于各矿山的蕴藏丰富的程度不同，开采条件不同，距离消费地点（即使用矿石的企业）远近和运输条件也不同。因此，各个矿山开采的矿产品的个别生产价格也不同。采矿业同农业一样，存在着资本主义的垄断经营。所以，矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。由于矿山采掘业的资本有机构成低于社会平均资本有机构成。这样，矿产品的价值也就高于它的生产价格。由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按其价值出售。,一、马克思的地租理论,11,（五） 建筑地段地租1.定义：建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得
8、建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。 建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。 马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；并且指出，建筑地段地租同样存在着级差地租，“而这种级差地租”同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律。”,一、马克思的地租理论,12,2.建筑地段地租具有其自身的特征：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。（3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性（特别是在采矿业
9、）只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。”（4）建筑地段地 租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。,一、马克思的地租理论,13,二、西方经济学中的地租理论,（一）西方古典经济学家的地租理论1. 威廉配第的地租理论 威廉配第是西方古典政治经济学的奠基人，他在赋税论中曾论述过地租地价，认为地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必需品后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。,14,配第在地租地价理论中作出的主要贡献包括三个方面：首先，他明确回答了土地地租是从哪里来
10、的，能提供多少的问题。他说“我认为，这个从他人的收获之中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给与别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然真正的地租”，即地租是劳动产品扣除土地投入、维持劳动者生活必需后的余额。这说明地租的本质是剩余劳动的产物。其次，配第提出级差地租的最初概念。第三，指出土地的价值不过是一定年数的地租总额。,二、西方经济学中的地租理论,15,2.弗朗索瓦魁奈 重农学派的创始人，提出“纯产品”学说：把社会生产部门归为两类，一类是使社会财富扩大的部门，一类是使社会财富相加的部门。 农业因有自然的协助使得农业生产部门生产的农产品扣除耗费生产资料、工人和
11、资本家耗费的生活资料后，还会有剩余产品，使社会财富扩大。而农业以外的部门，如加工工业部门，只实现已经存在的物质因素的结合，将各种使用价值结合成一种新的使用价值，它只能是社会财富的数量相加而不能是社会财富扩大。他把农业中由于自然协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为“纯产品”，并认为，它应以地租形式归土地所有者占有。,二、西方经济学中的地租理论,16,3. 亚当斯密 亚当斯密出版的国民财富的性质和原因的研究（简称国富论）中认为地租不是投在土地上的资本的利息，而是“为使用土地而支付的价格”，是土地所有权的要求。他还第一次提出谷物地租决定其它耕地地租的思想。他还论述了土地肥沃程度、土地位置与地
12、租的关系。,二、西方经济学中的地租理论,17,4. 大卫李嘉图 大卫李嘉图在政治经济学与赋税原理中设有几个篇章专门论述地租问题。他阐述了级差地租产生的条件：一是土地数量有限，二是土地的肥沃程度与位置的差别。他还简要地提到不同条件形成的级差地租，即丰度地租、位置地租、资本地租。 他还论述了级差地租变动的规律及其影响，他说：“使相继投入同一土地或新土地上的各份资本的产品的差额减少的任何事物，都有降低地租的趋势；而增加这种差额的任何事物，必然产生相反的结果，趋向于使地租增加。”,二、西方经济学中的地租理论,18,（二）西方庸俗经济学家的地租理论1让巴蒂斯特马尔萨伊的地租理论 让巴蒂斯特马尔萨伊的地租
13、理论的基础是“生产的三要素论”。生产三要素论：即所生产出来的价值归因于劳动、资本与土地，这三种生产要素在创造效用的过程中分别提供了生产性服务，应得到相应的补偿或收入。工资是对劳动服务的补偿或收入，利息是对资本服务的补偿或收入，地租则是对土地的补偿。 三要素论想要证明地租来自于自然要素土地的作用，而不是来自于工人的劳动，以此否定劳动价值沦和资本家与地主对雇佣工人的剥削。,二、西方经济学中的地租理论,19,2.托马斯罗伯特马尔萨斯的地租理论 托马斯罗伯特马尔萨斯在其著作政治经济学原理中提出“地租是总产品价值中的剩余部分，或者用货币来计算，是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资、利润后的剩余部分。”
14、剩余部分产生的原因有三个：一、主要的是土地的性质，土地能够生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品；二、生活必需品所特有的性质，生活必需品在适当分配以后，就能够产生出它自身的需要；三、肥沃土地的相对稀缺性。土地的性质是剩余产品即地租产生的基础或主要原因。地租是自然对人类的赠与，与垄断完全无关。托马斯罗伯特马尔萨斯的观点似乎与重农学派相同，但实际上把重农学派的观点进一步庸俗化了。,二、西方经济学中的地租理论,20,（三）西方新古典主义的城市地租理论 新古典主义城市地租世理论的诞生可追溯到19世纪末至20世纪初，当时有大量的文献对地租问题进行探讨，但绝大部分或侧重于对农业地租进行分析，或是偏重于对
15、土地在生产过程中的作用进行讨论。进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析应用于传统的地租理论中，从而产生了该领域内的革命，孕育出新古典主义城市地租理论。,二、西方经济学中的地租理论,21,新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。新古典主义对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个“非完善市场
16、”的阐述有其独到之处。新古典主义解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。由于新古典主义更注重对政府政策的研究，因而使得它有良好的应用前景。,二、西方经济学中的地租理论,22,1.政策因素与地租和地价 政策因素的概念非常广泛，其作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。,二、西方经济学中的地租理论,23,（1）土地利用规划。 土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国1973年出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保
17、护农业用地、公共活动空地（open space）和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升。”同时，由于规划对土地供给的影响，会导致土地投机现象的增多。也有的专家认为，规划限制了某一特定用途用地总数量，这不仅会从总量上造成地价上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的价格发生影响。,二、西方经济学中的地租理论,24,（2）进入20世纪80年代以后，有些学者研究后发现，规划控制还会“增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平”，这样可保证这部分用地不被用作其他用途。（
18、3）关于规划对土地供给的限制，有学者将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例（Zoning）、土地细分法规（Subdivision Regulation）等。这两种政策都可能增加土地的供给。,二、西方经济学中的地租理论,25,由于这些规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的、有不连续的折线，如图所示：,二、西方经济学中的地租理论,26,（2）城市基础设施政策。生地很少直接进入市场，在市场上交换的一般都是经过
19、开发的，具有某些基础设施的熟地。有关统计资料表明，基础设施投资在地价中占有很大比重，这一比例从35%到80%不等。 有的学者指出，对一个具体地块而言，“设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量”是三个最关键的因素，若出现这三方面与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。 与此相关的一个问题是基础设施建设的时机问题，建设晚了就会导致用地短缺和地价上升，早了又会造成投资的浪费。同时由于这些设施的建设周期较长，更使得建设时机问题变得特别敏感。,二、西方经济学中的地租理论,27,2. 阿兰索的地租模型 这里主要介绍阿兰索的地租模型，这是新古典主义地租模型中最杰出的代表。阿兰
20、索的突出贡献在于他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡（Location Leguilibrium ）这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。,二、西方经济学中的地租理论,28,（1）假设条件假设在一个平坦的、没有任何地理差异的平原上，土地质量处处相等。每片土地都可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足（对企业为生产利润最大，对个人为满意程度最高）。在该平原上有一座单一核心的城市，在该城市中，任何方向的交通都极为方便。,二、西方经济学中的地租理论,29,（2
21、）竞租原理 竞租原理是阿兰索引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出的，并作出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式。 土地作为特殊的生产要素，会在不同的用途间转换，转换的结果形成了土地在不同用途之间的合理分配。如某一用途有较其他用途高的地租报酬，这种用途就是该土地的最高层次和最佳利用。,二、西方经济学中的地租理论,30,二、西方经济学中的地租理论,地租额最高的土地利用方式通常是土地利用效益最大的土地。如果较低级的土地利用方式占据了好的、效益高的土地，则相对于它较低的地租支付能力而言，它不可能与效益高的利用方式竞争，就会被排斥出去，直至到那些它有足够能力与其他利用方式相竞争的地段。这种由地租高低决定的土地利用方式的竞争形式称为竞租原理。,31,二、西方经济学中的地租理论,
