新景祥_厦门商圈分析及翔鹭花城商业定价报告_105页.docx

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1、目 录 第一部分 厦门商圈概况1第一节 各商圈概述1第二节 厦门各商圈分析8第二部分 翔鹭花城店面定价建议72第一节 厦门各商圈级别确定72第二节 可比项目选取76第三节 本案B区店面定价81第四节 本案A区店面定价88附件：95第一部分 厦门商圈概况第一节 各商圈概述一、中山路商圈中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态大型购物

2、中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的

3、商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。二、火车站富山商圈火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最

4、喜欢的购物区域之一。目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站富山商圈商业建筑面积将达到100万，其商圈影响力以日剧增。三、莲花SM商圈莲花SM商圈位于厦门岛几何中心，是以莲花路口周边商业和城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。随着2001年底SM城市广场的开业，莲花SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周

5、边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。四、禾祥西商圈禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。随着禾祥西商圈区域商业中心地位的

6、日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。五、莲前前埔商业区90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此

7、东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。六、湖里步行街商业圈湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，影

8、响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。七、金山社区商业商圈 金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约1.5平方公里，规划居住人口2.8万，目前约有8000居民。社区内有金山小区、金山花园、锦绣金山等8个住宅小区。其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。明

9、年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。八、麦德龙商圈早年，在厦门人的印象中，寨上、殿前是边远的城乡结合带，虽然在岛内，可是城市化程度不高，商业发展也并不看好。随着2003年年初，麦德龙湖里店的正式开业，寨上、殿前商业开始吸引着市民的目光，麦德龙商圈慢慢浮出水面。该商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着巨大商机，面对企业工人的长虹路商业街、殿前商业街迅速崛起、繁华，成为湖里商业的一朵奇葩。随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。另外，翔鹭国际大酒

10、店9.8开业，闽南古镇开工建设等众多利好消息更是让该商圈充满美好的未来预期。但是，由于该商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。而麦德龙辐射力影响到全市，但其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，东方家园对商圈人气聚集也缺乏贡献力。另外，殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自独立，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。 第二节 厦门各商圈分析一、中山路商圈（一）一类商业街区 1、一类商业

11、街区界定 界定范围：以中山路与思明南北路交汇处为中心点向四周延伸的商业街区，向东沿中山路延伸至来雅百货，向西沿中山西路延伸至末端，向南沿思明南路延伸至“好又多超市”，向北沿思明北路延伸至“国美电器城”。 2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况消费群体百货商场：来雅百货、巴黎春天、达意商业城、华联百货、厦门第一百货。主题商城：宏辉移动通讯商场、永乐电器、国美电器。超市：诚达好又多、联华超市（即将开业）。沿街店铺：中山东西路、思明南北路部分沿街店铺。服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等。整体经营状况极好沿街店铺主力租金：8001000元/思明南路

12、: “老虎城”沿思明南路一层店面，挑高5.4米，预计售价89万元/。/中山东路： 名汇铜罗湾广场一层沿中山路6间店面，挑高4.5米，均价8万元/，销售率100%。/全厦门；/外地游客。商业业态： 大致可分为百货商场、主题商城、超市、沿街商铺四大类型，百货业态在中山路商圈全业态中所占份额较大。经营业态 主要有服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等，特别是时尚服装类为主流经营业态。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足。对于一个全市居民及大量游客光顾的商业街来说，餐饮配套不足将无法满足逛街、购物、旅游的消费需求，这一点应该是中山路商业街一个不足之处。经营情况 随着“好又多”入驻、

13、“国美电器城”、“巴黎春天”大陆商厦店开业、特别是中山路西段改成步行街后，中山路核心商业街区人流量剧增，特别是节假日更是人流如织，多数店铺经营状况重拾往年繁华。租金情况 随着中山路商圈核心商业街区经营状况明显好转，租金也明显回升，现主力租金区间为8001000元/。店面售价及销售情况 一直以来，厦门中山路核心商业街区的店面无论是租金还是售价都是厦门最高的，随着中山西路实行步行街、中华片区改造、各大商业项目改造动工，开发商对中山路商圈的未来前景较为看好，店面定价也频频亮出天价。目前位于“老虎城”沿思明南路一层店面，挑高5.4米，预计售价89万元/。名汇铜罗湾广场一层沿中山路6间店面，挑高4.5米

14、，均价8万元/，销售率100%。消费客源 厦门中山路是厦门商业发源地，“中华十大名街”之一，邻近全国知名旅游胜地鼓浪屿，每天除了吸引大量的厦门岛内外客源来此购物外，也吸引着大量的外地到这里游览、购物，节假日外地游客更是人潮如织。（二）二类商业街区 1、二类商业街区界定界定范围：以月租金在300-500元/的商业街区局口街、中山东路（来雅百货新华路口）、思明南路（好又多镇海路口）界定为二类商业街区。 2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体百货商场：南中大地广场沿街店铺：普通的沿街店铺思明南路（好又多镇海路口）:服装、精品局口街:时尚少女服饰品经营情况一

15、般中山东路（来雅百货新华路口）：300-500思明南路（好又多镇海路口）：300-500局口街:300-400/思明南路（好又多镇海路口）：中华城未售/局口街：南中大地广场沿局口街一层主力均价5万元/左右,主力挑高5米，认购完毕，未正式销售。/厦门本地；/外地游客。 商业业态： 商业业态主要以普通沿街商铺为主，百货商场有正在建设中的“南中大地广场”，大型商城有刚开工的“中华城”。经营业态 主要有服装、饰品及部分餐饮等组成。从业态比例来看，服装类为二类商业街区的主力经营业态，餐饮休闲类依然严重不足，无法满足顾客的逛街、购物之余的饮食需求。经营情况 经营情况总体一般，从局口街和思明南路（好又多镇海

16、路口）商家反映生意已非往昔。调研了解原因有二：1、商圈聚客力在下降，众多消费群体到世贸、SM去购物；2、南中大地广场的建设、中华片区的改造，商业流量被阻断。租金情况 现主力租金区间为300500元/，租金水平依然坚挺，没有下滑迹象。店面售价及销售情况南中大地广场沿局口街一层主力均价5万元/左右,主力挑高5米，未正式销售。消费群体 客群情况与上述中山路相似，但比例有所改变，二类商业的本地客群所占比例较游客更多，这与商业街区的知名度休戚相关。（三）三类商业街区1、三类商业街区界定 界定范围：以月租金在100-200元/思明北路（国美电器厦禾路口）、大同路、霞溪路、思明西路等商业街区。2、 商业情况

17、 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体百货商场：香港时代广场、南中大地广场沿街店铺：普通的沿街店铺思明北路（国美电器厦禾路口）：服装、饰品、餐饮、影院思明西路:服装、精品、音响大同路:餐饮、服装霞溪路:干货海鲜经营情况不好思明北路（国美电器厦禾路口）：主力租金150200思明西路：120-200大同路：70-150霞溪路:150-200/霞溪路:名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价45万元/，主力挑高4. 5米，销售率60/思明西路：南中大地广场沿思明西路一层预计均价5万元/,主力挑高4.5米，未正式销售。/大中路：南中大地广场沿大中路一层预计均价5万元/,主力挑高

18、4.2-4.5米，未正式销售。/思明北路（国美电器厦禾路口）：香港时代广场预计9万元/，未售。（买一层送两层：地下一层5米、地上一层6.6米可作两层用）客群基本以本地厦门及周边顾客为主。商业业态： 商业业态主要以普通沿街商铺为主，大型商城有香港时代广场、南中大地广场。经营业态 主要有服饰、精品、电影院、饮食、干货海鲜等。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足，服装占绝对主力份额。这点不足之处应该是整个中山路商圈的共性。经营情况 经营情况今非昔比，出现部分空置现象，如大同路空置10，思明西路、霞溪路则空置到3035。从商家反映：现在中山路商圈被其它如SM、富山商圈分流后，经营情况每况愈下，尤其是小品

19、牌、低档次产品更是经营难以为继。但从前瞻性眼光看，随着名汇铜罗湾广场、南中大地广场的相继崛起，未来临近商业氛围将有所回升。租金情况 现主力租金区间为100200元/，由于经营不善，租金水平有所波动。店面售价及销售情况霞溪路:名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价45万元/，主力挑高4. 5米，销售率60。思明西路：南中大地广场沿思明西路一层预计均价5万元/,主力挑高4.5米，未正式销售。大中路：南中大地广场沿大中路一层预计均价5万元/,主力挑高4.2-4.5米，未正式销售。思明北路：香港时代广场预计售价9万元/，未售。（买一层送两层：地下一层5米、地上一层6.6米可作两层用）。消费群体 客群基本以

20、本地厦门及周边顾客为主。二、富山火车站商圈（一）一类商业街区1、一类商业街区界定以世贸商城和明发商业广场为两个中心点所辐射的厦禾路邻近沿街店铺及商场等，月租金在300400元/。2、 商业情况商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况消费群体大型综合性购物商城：世贸商城、明发商业广场小型综合性购物商城：富山女人街主题商城：嘉年名华、假日商城、国美电器城、百安居家装建材城超市：沃尔玛、好又多、家乐福百货：新世界百货、巴黎春天百货沿街店铺：厦禾路、湖滨南路、嘉禾路等沿街店铺超市、高档百货、服饰、家居建材、电器、休闲娱乐、餐饮美食等。整体经营状况良好。沿街店铺主力租金：300400元/明发商

21、业广场一层沿嘉禾路主力售价：56万/，基本售完。/源昌商业中心沿厦禾路店面，挑高6米，售价5.5万元/。销售情况一般，10间只售出4间。岛内为主，其次为泉州地区客源，其他外地客源将明显增多。（1）商业业态 商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城为该商圈的商业业态，其中世贸商城总建面积约6万，明发商业广场总建面积近40万。（2）经营业态 相对于中山路商圈核心商业街区，富山火车站商圈商业街区业态规划更为完善、合理，目前经营业态主要以日用超市、高档百货、服饰、家居建材、电器、休闲娱乐、餐饮美食等为主。将来随着明发商业广场的全面

22、完工及投入经营，富山火车站商圈商业街区经营业态将进一步完善，特别是休闲娱乐业将成为该商圈的主力经营业态之一。（3）经营状况 富山火车站商圈位于厦门岛内几何中心，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。凭借优越的交通条件，完善、合理的业态规划，目前富山火车站商圈核心商业街区整体经营状况良好，特别是世贸商城，几乎天天熙熙攘攘，节假日更是人潮汹涌。据悉，世界知名的法国“家乐福”超市于2006年2月25日开始试营业，试营业四天便取得不俗的业绩， 客流量达到了30多万人次，营业额近千万元，远远超过了“家乐福”高层的预期。（4）租金情况 目前“富山

23、火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力租金在300400元/之间，未来随着明发商业广场全面营业，租金必将继续看涨。（5）店面售价及销售情况 目前“富山火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力售价56万/，“明发商业广场”沿嘉禾路一层店面售价6万元/左右，已基本全部售完。“源昌商业中心”沿厦禾路店面，挑高6米，售价5.5万元/，销售情况一般，10间只售出4间。（6）消费群体 据调查了解，目前“富山火车站商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源较少。 将来随着明发商业广场的全面经营，“富山火车站商圈”除具备购物功能外，休闲、娱乐、特别是旅游的功能将得到补

24、充，外地客源将明显增加。（二）二类商业街区1、二类商业街区界定界定范围：以月租金在150300元/的湖滨南路（国贸湖东路口）、禾祥东（湖东路口双涵路）界定为二类商业街区。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体沿街店铺：普通的沿街店铺湖滨南路（国贸湖东路口）：服装、饰品、餐饮、婚纱摄影禾祥东（湖东路口双涵路）：餐饮、服装、零售小超市经营情况良好湖滨南路（国贸湖东路口）：250300 禾祥东（湖东路口双涵路）:150-250湖滨南路（国贸湖东路口）：裕盛园价格3万元/，挑高6米国际文化大厦价格4.3万5.2万元/,挑高5.6米禾祥东（湖东路口双涵路）：店

25、面价格3-3.5万元/,挑高5.8米/厦门岛内；/全厦门。商业业态： 商业业态主要以普通沿街商铺为主。经营业态 主要由服装和餐饮组成。从经营档次看，湖滨南路（国贸湖东路口）比禾祥东（湖东路口双涵路）业态档次较高，品牌服装和西餐业种更丰富。经营情况 经营情况良好，二类商业街由于没有众多重要的商业节点吸纳人气，与厦禾路火车站富山两端相互聚客牵引相比，该二类商业街主要依托富山一个端头聚客，商业经营相对较逊色。租金情况 主力租金区间为150300元/，整体租金坚挺，年租金保持在10左右的上涨势头。店面售价及销售情况 湖滨南路（国贸湖东路口）：裕盛园价格3万元/，挑高6米；国际文化大厦价格4.3万5.2

26、万元/,挑高5.6米禾祥东（湖东路口双涵路）：二手店面价格3-3.5万元/,挑高5.8米消费群体 消费客群以本地顾客为主。（三）三类商业街区1、三类商业街区界定界定范围：以月租金在40100元/的福津大街一节点、湖明丽景周边商业界定为三类商业街。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体沿街店铺：以普通的社区店铺为主。福津大街一节点沿街店铺：餐饮、食杂点、零售小超市湖明丽景沿街店铺：餐饮、食杂点、零售小超市经营情况良好福津大街一节点店铺：4070湖明丽景店铺：70100湖明丽景店铺：价格2.5万元/,挑高6.9米，仅两间在售转让。福津大街一节点店铺：价格

27、11.2万元/,挑高4.5米，仅一间在售转让。湖明丽景店铺：消费客群以槟榔本地居民、富山周边的娱乐人士为主。福津大街一节点店铺：消费客群以流动人口为主，住户层次较低。商业业态： 商业业态主要以普通社区商铺为主。经营业态 主要由餐饮、食杂点、零售小超市组成。经营情况 经营情况良好，依托固定的社区住户产生的日常消费需求，社区商铺经营收入稳定。租金情况 主力租金区间为40100元/，由于人气固定，租金基本浮动不大。店面售价及销售情况湖明丽景店铺：价格2.5万元/,挑高6.9米，仅两间在售转让；福津大街一节点店铺：价格11.2万元/,挑高4.5米，仅一间在售转让。消费群体 湖明丽景店铺：以槟榔本地居民

28、、富山周边的娱乐人士为主；福津大街一节点店铺：以流动人口为主，住户层次较低。三、莲花S商圈（一）一类商业街区1、一类商业街区界定 以莲花路口和SM城市广场为两个中心点所辐射的邻近沿街店铺及商场等。2、 商业情况商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况消费群体大型综合性购物商城：SM城市广场主题商城：国美电器城、永乐思文电器城、苏宁电器城、KK娱乐城超市：沃尔玛、新华都百货：来雅百货莲花路口店、来雅百货SM店、天虹商场沿街店铺：嘉禾路沿街店铺其他日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱乐、餐饮美食等。整体经营情况良好，但逊于富山火车站商圈核心商业街区；不同经营业态经营状况略有不同。主力租

29、金：200350元/。盛世华城沿嘉禾路店面月租金280元/。主力售价在35万元/之间，盛世华城沿嘉禾路店面挑高7.2米，价格5万元/，已售罄此为转让店面。新景大厦沿嘉禾路店面价格挑高6米，价格3.54万元/，已售罄此为转让店面。以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。（1）商业业态 商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城、百货为该商圈的商业业态，其中SM城市广场总建面积约12万。（2）经营业态 莲花SM商圈核心商业街区经营业态以日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱

30、乐、餐饮美食为主。从经营业态来看，与其他商圈核心商业街区有明显不同区别是，休闲娱乐业态所占比例较大，是厦门休闲娱乐业最集中的商圈核心商业街区。（3）经营状况 莲花SM商圈交通便捷，同时周边拥有莲花、松柏、唐边等大型居住区，消费客群密集，莲花SM商圈核心商业街区经营状况整体而言良好，但与富山火车站商圈核心商业街区相比略显逊色。同时，对于不同经营业态而言经营状况略有不同。定位为时尚百货的“来雅百货”（莲花路口店）成为全厦门特别是居住在莲花、松柏生活区1825岁时尚女孩常顾之店，几年来生意一直红火，是全厦门来雅百货经营状况最好的分店。“天虹商场”商场百货类经营情况尚可，而蔬果超市类经营则甚忧。同为厦

31、门大型的商业城，因地理位置、交通便捷度、业态功能规划等方面的不同，“SM城市广场”日平均人流量明显少于“世贸商城”，整体经营状况也逊于后者。 莲花SM商圈是厦门娱乐场所最集中的商圈，这里聚集了“KK”、“宝龙夜总会”、“康康柳厅”、“劳拉”等厦门知名迪厅、夜总会、KTV、演艺吧等娱乐场所，且几乎每家经营状况均极为火爆。 （4）租金情况 莲花SM商圈核心商业街区主力租金200350元/之间，盛世华城沿嘉禾路店面月租金280元/。（5）店面售价及销售情况 莲花SM商圈核心商业街区主力售价在35万元/之间，盛世华城沿嘉禾路店面挑高7.2米，价格5万元/，新景大厦沿嘉禾路店面价格挑高6米，价格3.5万

32、元/。（6）消费群体据调查了解，目前“莲花SM商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。 将来随着SM城市广场二期的建设，“莲花SM商圈”休闲、娱乐功能将得到补充，岛内其他区域、外地客源将明显增加。（二）二类商业街区1、二类商业街区界定界定范围：以月租金在200300元/的台湾街、莲花北路、莲花南路界定为二类商业街。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体主题商城：国联建材城、美食天地百货：丰联达商业中心沿街店铺：普通的沿街店铺台湾街：建材及部分餐饮莲花北路：服饰、麦

33、当劳莲花南路：餐饮、首饰、服装经营情况良好台湾街：200300 莲花北路:200-300莲花南路：200300台湾街：新景天湖广场沿台湾街店铺几近售罄，仅剩1间，挑高6.6米，成交均价4万元/。 莲花北路：二手店面价格4万元/,挑高5米。台湾街：江头区域居住客群、有购置建材需求的厦门顾客；莲花南北路：莲花周边居住的本地客群及娱乐人士。商业业态： 商业业态主要以主题商城、百货和沿街商铺为主。经营业态主要由建材、服饰及餐饮组成。其中台湾街为建材及部分餐饮；莲花北路：服饰、麦当劳；莲花南路：餐饮、首饰、服装。经营情况 经营情况良好，周边购买力强劲，商家反映多数经营情况良好，店面转手出租频率低，多数经

34、营多年，空置现象较少。租金情况 主力租金区间为200300元/，年租金增幅10左右。店面售价及销售情况台湾街：新景天湖广场沿台湾街店铺几近售罄，仅剩1间，挑高6.6米，成交均价4万元/；莲花北路：二手店面价格4万元/,挑高5米。消费群体 台湾街：江头区域居住客群、有购置建材需求的厦门顾客；莲花南北路：莲花周边居住的本地客群及娱乐人士。（三）三类商业街区1、三类商业街区界定界定范围：以月租金在60200元/的社区商业街如东方巴黎广场步行街、中港花园沿街店铺界定为三类商业街区。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体沿街店铺：以普通的社区店铺为主。东方巴黎

35、广场步行街：美食一条街；中港花园沿街店铺：建材、杂货店、房屋中介、美发。经营情况良好东方巴黎广场步行街：150200；中港花园沿街店铺：6070。东方巴黎广场步行街：价格4.2万元/、挑高5.8米，售罄，此为二手转让信息；中港花园沿街店铺：价格2.5万元/、挑高6米，售罄，此为二手转让信息。东方巴黎步行街：消费客源以江头区周边高尚社区的中高端客群为主。中港花园：消费客源以周边居民和购置建材需求的厦门客群为主。商业业态： 商业业态主要以普通社区商铺为主。经营业态 经营业态为餐饮、建材、杂货店、房屋中介、美容美发等。经营情况 经营情况以东方巴黎广场步行街生意最为红火，很少有转租店铺；中港花园经营状

36、况一般，商家反映这里人气不足，购买力弱。租金情况 东方巴黎广场步行街租金近两年上涨势头迅猛，现主力租金150200元/。中港花园沿街店铺60700元/，近两年租金变动不大。店面售价及销售情况东方巴黎广场步行街：价格4.2万元/、挑高5.8米，售罄，此为二手转让信息；中港花园沿街店铺：价格2.5万元/、挑高6米，售罄，此为二手转让信息。消费群体 东方巴黎步行街：消费客源以江头区周边高尚社区的中高端客群为主。中港花园：消费客源以周边居民和购置建材需求的厦门客群为主。四、禾祥西商圈（一）一类商业街区 1、一类商业街区界定 界定范围：以禾祥西路与后滨路交汇处的聚祥好又多商场为中心点，覆盖范围内3050

37、米半径的街区。 2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况客源超市：好又多超市（聚祥店）、好又多超市（时代广场店）、倍顺便利店。 店铺：聚祥好又多商场内外，沿禾祥西路店铺。服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等。整体经营状况很好沿街店铺主力租金：（层高4m）385400元/商场入口附近沿街店铺：（层高4m）410430元/禾祥商城靠好又多二手店面转让价约5万/，挑高6米。禾祥首府：3.85.8万/1.周边住宅社区居民2.周边写字楼上班族3.厦门其他区域客群4.少量外地客群商业业态： 大致可分为超市、沿街商铺两大类型，从经营体量上看，独立店铺在禾祥西商圈中心区占较大份

38、额；大型超市只有聚祥好又多超市一家。经营业态主要有服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等，特别是服饰、日用品占据绝对主力，其中包括“好又多超市”，“倍顺”便利店等超市以及“李宁”、“七匹狼”、“ZIPPO”等国内著名品牌的专营店。餐饮次之，包括“麦当劳”、“雅格仕咖啡”众多知名店面。经营情况禾祥西商圈核心区域为中高档消费商圈，消费聚客力强劲，为厦门名流聚集地。禾祥路连接中山路和火车站富山两大商圈，禾祥西商业氛围日趋成熟广泛，“好又多”超市的辐射力，带来禾祥西路中段街区人流量很多。特别在节假日人头攒动的现象十分显著，禾祥西商圈的范围和影响力也在不断扩大。没有作为步行街的规划在一定程度上影响了

39、区域内店铺的经营，可是就整体情况而言，该街区店铺经营状况很好，现暂无空置率。租金情况 禾祥西商圈核心街区的店铺日益红火，租金也明显上涨，为区域内最高，如今主力沿街店铺租金区间为385400元/，而聚祥好又多商场内的独立店铺，租金已经达到410430元/。店面售价及销售情况 禾祥商城靠好又多二手店面转让价约5万/，挑高6米。消费客源 主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区的居民，也有湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族；加之禾祥西作为全厦门最具小资情调的商业街，政府旨在打造为精品走廊，知名度与美誉度之高吸引众多游客与厦门人趋之若骛慕名前来逛街购物。（二

40、）二类商业街区 1、二类商业街区界定 界定范围：除禾祥西路与后滨路交叉路口四面沿街店面之外，沿禾祥西路东西象延伸，西至后江棣路，东至湖中路（禾祥西路与禾祥东路交汇处）。 2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况消费客源沿街店铺：沿禾祥西路店铺。服装、服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等。整体经营状况良好沿街店铺主力租金（层高3.5m）250340元/二手房市场该区域店面均价：35000元/空置率：01.周边住宅社区居民2.周边写字楼上班族3.厦门其他区域客群4.少量外地客群商业业态该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路的店铺为主。经营

41、业态主要涵盖了服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，包括“O.T.T ”、“Inwear”这些高档女装专营店，以及“花，武器”、“M2”如此年轻时尚品牌专卖店，也有“单恋”、“玫瑰河”此类中低档次服饰经营店面，高中低档服饰经营业态齐全。餐饮次之，以 “杨红川菜”、“花溪粉”等小吃店为主。经营情况禾祥西路拥有可观的人流量，其中上下班人流对餐饮、服饰业态的发展有明显的促进作用；在节假日，禾祥西已经成为吸引众多厦门居民休闲购物的主要街区之一，特别是年轻客群带来足够的人气。该街区店铺经营状况普遍良好。租金情况禾祥西商圈二类商圈的店铺经营状况普遍良好，租金区域内仅

42、次于毗邻聚祥好又多商场的沿街店铺，也达到250340元/。店面售价及销售情况 在二手房市场，该区域沿街店铺均价达到35000元/（层高3.5m）。商业集中地，几乎无店可租，只有非常少量店面等待转让，店面空置率0%。消费客源 主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区居民，湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族，还有厦门其他各区域的客群。（三）三类商业街区 1、三类商业街区界定 界定范围：后江棣路以西，一直延续到白鹭洲路附近；湖中路以东，沿禾祥东路延伸至后棣溪路；南达厦禾路，北与滨南路相邻。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况店面售价及销售情况客

43、源店铺：沿禾祥西路店铺、沿禾祥东路店铺。服装、服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等。整体经营状况一般沿街店铺主力租金：(层高3.5m）150200元/现暂无二手店面转让1.周边住宅社区居民2.周边写字楼上班族3.厦门其他区域客群商业业态：该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路和禾祥东路的店铺为主。经营业态主要涵盖了服装、服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，主要以中低档服装店铺为主，包括“西西儿”、“时光倒流”、“阳光男装”等。餐饮次之，多以社区快餐店、烧烤店为主。其他经营业态皆有，可是所占比例较小。经营情况相对禾祥西商

44、圈核心区域偏远的地理位置，相比核心区域较少的人流量，使得人气略显不足，造成该街区店面经营状况较核心区域与二类商业街区普遍一般。租金情况禾祥西商圈边缘商圈的店铺经营状况普遍一般，沿街店铺平均租金为150200元/，为区域内最低。店面租赁情况 无店可租，少数店面等待转让，店面空置率0%。消费客源 主要来自周边住宅社区的居民，湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族，厦门其他区域的客群比较少。五、 莲前前埔商圈（一）一类商业街区1、一类商业街区界定 界定范围：前埔不夜城及其门前两侧即前埔东路南段沿街店面，在建中的加州城市广场、瑞景商业广场及其邻近沿街店面。2、 商业情况 商业业态经营业态经营情况租金情况（元/）店面售价及销售情况消费群体综合商城：加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）、前埔不夜城；沿街店铺：不夜城门前两侧沿街店面，即前埔东路南段。服饰、餐饮为主，其次日用超市，少量休闲娱乐。不夜城正对面两侧沿街店面经营状况良好，不夜城一层经营一般，二、三层较差；加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）。前埔东路南段沿街店面：130-150元/