杭州市某项目市场调研报告.docx

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1、A. 钱江新城CBD调研报告 B. 一、片区概况1、片区总体概况1）位置及范围片区具体位置和行政所辖范围描述钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15.8平方公里。目前正开开发的为沿江近8平方公里的区域，其中约4平方公里为核心区，即杭州的中央商务区（CBD）；同时沿钱塘江东上，规划了2.86平方公里的钱江新城扩容区域（二期），东至和睦巷，北至规划中的凤起东路，西至钱江二桥，南至钱塘江。2、片区土地利用现状目前规划

2、范围内有保留建筑（含在建项目）约79.28万平方米，在建、待建项目约7项（意向性项目未计），可开发地块面积约173.41万平方米。具体开发建设情况如下：（1）保留现状采荷东区和观音塘地区30.85公顷住宅及配套公建用地。（2）保留杭州第二长途电信枢纽大楼、江干区政府、邵逸夫医院等公共建筑用地24.91公顷。（3）在建、待建项目：包括市民中心，杭州大剧院和其对应的“日月同辉”建筑国际会议中心，宋都房产开发公司二处住宅用地等；（4）此外在清江路、之江路、新安江路和钱江路围合的范围内已有部分土地有招商意向。3、片区写字楼市场发展钱江新城核心区可建30幢商务大楼，这些项目基本在2005年逐步开工建设，

3、2006年起可进入市场预售，开发量预计达152万平方米。目前为止，新城核心区块内尚无商务写字楼项目预售；边缘区域在预售的商务写字楼项目有：采荷嘉业、四季星座等；北部区域的商务写字楼基本已售完，现以租赁为主，主要有：新城市广场、新城时代广场、元华旺座等。在建项目开发已是一片热火朝天的景象。据了解，新城目前已经动工的项目有高150米的集美大厦、高100米的荣安大厦、高100米至150米的国际时代广场、高160米的尊宝大厦、高150米的日出钱塘大厦、高150米至268米的浙江财富中心等项目，而高70米至150米的光彩国际广场等项目也将于今年下半年陆续开工。开发趋势：核心区开发量达400万平方米据统计

4、数据，2005年以前钱江新城核心区块内公开出让了34宗公建用地，总建筑面积达到370万平方米。而钱江新城管委会的数据显示，今后5年，钱江新城将继续推出综合办公用地，预计每年推出的公建项目开发量约40-60万平方米，钱江新城开发量基本呈现高开低落走势。到2010年，核心区块公建项目开发基本完毕。3、片区各项配套设施现状1、综合配套：学校：附近有浙江大学华家池校区、杭州市第九中学、南肖埠小学、南肖埠幼儿园。娱乐设施：附近有富士温泉、中豪酒店棋牌中心、中豪夜总会、外海夜总会、酒吧、茶楼、网吧。宾馆、饭店：附近有外海宾馆、中豪大酒店、金川宾馆、东茂宾馆、田园宾馆、四季青大酒店、张生记大酒店、片儿川等。

5、购物商场及市场：附近有外海家友超市、可的超市、快客超市、东方家私市场、佳好佳家居市场、四季青市场、中豪建材市场、国美家电市场、永乐家电市场、百安居家居市场、华东电子市场、浙江省家电市场、新型材料市场、凤起花鸟城、文具市场。银行：附近有中国工商银行、中国建设银行、商业银行、中国农业银行、中国银行、招商银行、上海浦发银行、华夏银行、光大银行等。2、交通配套：线路有20路、21路、40路、44路、87路、199路、55路、56路、305路、64路、834、186、32、517、路等多个班次和站点 3、医疗配套：邵逸夫医院、华夏医院4、绿化配套：目前的绿化配套为定海村原有绿化设施，呈现量小，质低的特点

6、。4、片区交通组织现状交通组织以分等级和到达式交通设计理念为原则，尽量减少主要道路交叉口数量，弱化过境交通流量。预留主要道路交叉口用地和下穿隧道。两条轨道交通穿越新城核心区，设置三个轨道交通枢纽点和五处集中公共社会停车场。考虑到城市未来发展的需要，新城规划强调核心区块地下空间的开发和贯通，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间的联系。同时，结合主要的开敞空间和景观轴线，构造优美的城市景观廊道。交通规划核心区道路分析步行系统分析图交通组织与停车分析1）、功能布局钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合

7、服务、生产创新和要素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业，吸引国内外的大公司、大集团、知名民营企业总部入住新城。在新城内，将建设市民中心、文体中心、广电中心等大型公共建筑，兴建商务、金融办公等现代化写字楼，并有高档酒店、购物中心、餐饮娱乐配套。布局分布上分商务办公区、证券金融中心、行政办公区、文化休闲区、商业娱乐综合区、滨江游憩区和精品商住区。2）、建筑风格钱江新城，是建在江面宽达1000米、比黄浦江甚至宽一倍钱塘江边上。因此，新中心区的空间规划布局上，将从大范围、大尺度、高视点的角度，体现现代城市以高层建筑群为核心的特色。但是，钱

8、塘江边上的建筑也要有杭州的特色，设计符合本地区地理、历史、文化特征的独特的建筑实体布局和建筑天际线，内涵有杭州的一些灵气、杭州的文化、杭州的历史、杭州的个性。在注重建筑独特性、标志性同时，新城建筑还注重建筑物彼此之间呼应与兼容性，倡导开放性、亲民性3）、生态景观钱江新城水体景观主要从观水和亲水两个层面来处理。针对钱塘江防浪墙的特点，运用城市阳台的理念，形成江边生态带，最大限度地接近水体；充分利用区域内外的丰富水系，沟通诸多水体，体现杭州以“水”闻名于世的城市特征。新城绿化坚持“以人为本、以活动为中心”的原则，结合区内水系的布局，强调绿化的系统性和网络性，注重商业旅游功能与绿化功能的复合，关注广

9、场、道路、街景、雕塑、喷泉及河道景观绿化等的设计与建设，着力营造诗意般的城市栖居空间。7、片区SWOT分析1）优势：(1)、地理位置与交通的优势：钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。该区域定位为杭州的城市中心核心区. 即杭州未来的中央商务区CBD。本案位于该区块的新塘路和航海路的交叉处，项目毗邻江干区政府大楼，地理位置优越。目前，区块内的“两横九纵”(富春江路、钱江路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路)已经启动，其中新安江路、灵江路、衢江路将于年底前完成；而连接钱塘江与西湖的主干道解放路延伸工程已于8月底开工，将于2004年8月

10、全面通车，届时，西湖与钱塘江的距离将缩短为4.5公里。 本案周边拥有通达的交通网络，向西由庆春高架、凤起高架与武林商圈、延安商圈相连向北由秋涛路、新塘路直达汽车东站、火车东站和高速彭阜入口，向南为钱江三桥，可直达萧山机场，交通便捷。(2).公建配套与前景的优势：项目周边拥有众多的政府公建项目及商业项目，如1.5万平方米的庆春广场，60亩的中央公园，杭州大剧院，易初莲花超市和乐购超市，百安居建材市场，项目南面为900个停车位的大型政府公建停车场，为项目带来完善的生活及商业配套。未来的钱江新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它将是即体现时代特

11、征、杭州风格、钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城，形成未来杭州大都市的“心脏”。位于该区域中的本案将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为中小型企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台。 (3).“钱来运转”风水的优势：老底子人们说起杭州，总会提起“三面云山一面城”，日过境迁，随着过江隧道的开工，由当时的“西湖时代”向“钱塘江时代”迈进。本案地处江干区，北临垦山西路，依附着具有千年文化历史的京杭古运河，东至宽达1000多米的钱塘江咫尺之远，这就是古人所说的“钱来运转”，相当于“時來运转”，掌握好时机,让所有本项目投资者和业主以及企业經營者能够“钱来运转”，企业的效率也能“

12、时来运转”。2）劣势：(1)、周边环境劣势:目前钱江新城北部地块三面均为农居点，加上附近的外来劳动力市场，人员和环境嘈杂，降低了整个区域的档次。办公氛围目前还不够浓厚。(2)、交通劣势:由于地铁尚未开通,目前周围只有少数几路公交车经过，对于以公交车为主要交通工具的上班族来说非常不方便；另外，这里的出租车数量也不多，平均每分钟不过2-5辆。3）机遇：(1)、市场机会6月国家对房地产业进行调控，但此次调控主要针对住宅市场，而商铺和写字楼不在此列。在住宅投资的利润下降和风险增大的情况下，越来越多的房产投资资金转向商铺和写字楼等长期投资。而且现在杭州市场的写字楼价格尚处于低位，投资收益一般在6%-8%

13、左右，十年即可收回成本，更受到多方投资者的关注。而且杭州经济的快速成长，加大了市场对于写字楼的需求，写字楼市场的前景广阔。(2)、地铁规划升值机会杭州地铁将在2010年建成，规划中本案附近即有地铁出口。地铁效应必将带动楼盘的升值。4）挑战： （1）、没有产业支撑：钱江新城开发热浪掀起的同时，业界有另外一种论调指出，钱江新城与杭州另外三个在建的CBD项目并无太大差异，它们更像一场地产盛会，借助CBD这块金字招牌一起拉抬周边房价，而且，曲解总部经济含义、盲目运作很可能给城市发展带来沉重打击。况且这一带没有大产业支撑，对钱江新城写字楼的初期销售会带来难度.（2）、供应量威胁：到2010年，钱江新城核

14、心区将建设650万平方米的公建建筑体，其中写字楼开发量约占60%以上，即约400万平方米。杭州写字楼市场每年消费量仅40万平方米，如果简单计算，需要10年才能消化完。（3）、其他区域楼盘竞争威胁钱江新城内的写字楼楼盘品质均较高，高层部分多数能直面江，景观较好。但由于价格高、尚未竣工、相关配套仍不齐全等因素，使得传统的黄龙板块、武林板块、庆春路板块、滨江板块等新老写字楼将一道分食未来几年的杭州写字楼市场。C. 二、片区相关的城建规划状况钱江新城，将发挥中央商务集聚和辐射功能，成为杭州城市现代化进程高效能的驱动器和城市芯片。钱江新城，将体现时代特征、杭州风格、钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵

15、的沿江园林新城。钱江新城，将集中体现杭州现代化建筑群，成为新世纪杭州大都市的象征和标志。1、片区新城产业导向1）、钱江新城重点发展行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业，在国家、浙江省和杭州市政策允许范围内，优先进行外资金融、咨询、财务等中介服务业在钱江新城按照国家规定开办相关中介服务业务。2）、外地大中型企业集团（包括国外跨国公司）在钱江新城设立总部，研发中心、决策中心，决算中心，采购中心、分销或区域性总部。并在本市工商行政管理部门办理变更登记或设立登记，在本市国税、地税部门办理税务登记的，享受本市鼓励来杭设立地区总部及研发中心的各项政策。3）、积极吸引国际组织的驻华机构、国际

16、知名的律师事务所、会计事务所、商务组织和外商代表机构等入驻中央商务区。4）、外商在钱江新城内投资零售业，在国家政策允许范围内，优先在钱江新城内设立外资合营商业零售企业。2、规划特点1）、以高绿地、低建筑密度构筑了西湖到钱塘江的城市生态发展轴线；2）、贯彻在钱江新城边建设“城市阳台”的设计构思，并对每个“阳台”的建设高度、功能提出了原则性要求，以增强新城的亲水性和江景的利用；3）、以高建筑群构筑新城天际轮廓线，新城开放、大气和现代城市格局与西湖周遍灵秀的建筑风格形成鲜明对比；4）、新城核心区的开发采用低密度、高容积率，增大核心区内集中绿地面积，控制总开发量在820万平方米，形成绿色生态新城；5）

17、、以杭州“天堂硅谷”为依托，充分运用数字化技术，打造“数字”新城；6）、以轨道交通建设为着眼点，开发新城地下空间，形成新城独特的地下空间层。3、绿化开敞空间 设计区域内的绿化开敞空间系统由以下几方面构成：1）、滨江绿带与高架“城市阳台”从滨江地区的总体环境来看，绿带与“城市阳台”只是其组成部分之一，还应把周边建筑、道路与广场共同纳入到整个滨江环境空间之中。而滨江绿带的性质和功能也是由周边建筑的性质所决定。设计考虑核心区段的滨江空间与沿江其他地段相比应该拥有鲜明的个性，这不仅体现在三个高架阳台形成了高低错落的空间层次，还表现在绿化配置的多样性和丰富的季相景观，建筑、楔型绿地与城市阳台的空间组合、

18、竖向关系。规划认为核心区段的滨江绿化应该体现郁郁葱葱、疏密结合的布置原则。即主轴线两侧绿化种植多而浓密，与建筑结合的高架阳台疏密适中，成为市民纳凉、休憩与休闲活动的主要场所，各种活动设施散布于树林间；与之相对比，在主轴线处空间豁然开朗，视线完全打开，在以硬质景观构成的空间环境中为市民提供观赏江景和杭州城市中心形象的舞台。一条散步大道沿江设置，局部或向内蜿蜒，或空间放大与广场连为一体，将各功能空间串联起来。2）、市民广场作为杭州连接西湖与钱塘江“ 城市轴线”的结束点，该广场形成了以100米高的市民中心为主体，以“日月同辉”建筑为辅，绿化与铺地、广场、水体穿插渗透的开敞空间。由于广场内建筑建成后必

19、将吸引大量的人流，加上轨道交通站及附近办公、外来办事人员的穿梭来往，使这里将成为核心区人流最密集的地区。因此设计强调广场在与钱塘江垂直的主轴线空间方向上以铺地、草坪为主，通过水体和列植的树木将人流引向江边；在与主轴线垂直的方向上建筑之间可通过树木的密植改善广场生态小气候，增加绿化遮荫空间。3）、中央公园从景观上看，是观赏现代化杭州城市中心的主要开敞空间，也是市民中心西北部的重要开敞空间；从使用上分析，这里白天将成为上班族休息、交往的重要场所，清晨和夜晚又将是周边居民生活休闲、散步的重要场所，因此其绿化设计应更多的体现对人的关怀，同时兼顾不同视点了望新城风貌的景观要求，形成以两侧密林与建筑结合限

20、定中部开敞大气的绿化空间的布局形态。这种处理手法使两侧围绕建筑内的各种商业、休闲设施所进行的活动更加安静和相对独立，中部通过水面与疏林草坪构成的活动空间更加开阔，满足了不同的人流活动要求，同时在景观上形成了建筑在花园中的感觉而不致过于突兀。4）、楔型绿地是改善高层林立的建筑群内部生态环境的重要地区，在嵌入城市内部的绿地内，将通过大量绿化、自然起伏的地形以及水面形成供人们漫步、交往的活动空间。设计中利用现状条件将新塘河水体引入绿地，水面周围环境适当开敞，大部分草坪、游步道和休憩设施沿线布置，其外围以茂密的树林界定空间并自然为休憩的人们提供一个安静、安全的环境。此外，设计考虑整个绿地地形起伏变化呈

21、西北向东南逐渐抬高的趋势，最终通过天桥与滨江高架阳台自然连通，保证步行系统不受之江路交通的干扰。5）、滨河绿带考虑到与周边建筑环境的相互借景，新塘河滨河地带的设计中更加强调人的活动和对道路噪声的遮挡，因此靠道路侧以乔木、灌木结合的绿地为主，中间穿插少量的游步道；而靠建筑一侧以铺地、草坪为主，辅以孤植或丛植的景观树种，沿河岸设计亲水河埠头和下沉式广场，丰富空间层次，并有利于将轨道交通人流和地下商业走廊人流自然引向地面。6）、街道绿化街道绿化是整个核心区的基本绿化，为体现核心区道路景观特色，设计考虑主干道尽量设计为双排行道树，次干道及支路通过单排行道树与各季节花坛组合体现不同的风格。本设计重点在与

22、灵江路和新安江路垂直的两条支路上以市民中心为对景形成以休闲散步为主的生活性林荫道，强化地区形象，同时缓解高层建筑林立造成对街道空间的压抑感。4、配套规划1）、商业设施核心区块步行系统的建立与商业形态构成、绿化开敞空间有着密切的联系，而为了体现“以人为本”的环境设计概念，设计中在确定商业发展地段的位置时也综合考虑了周边的环境条件，因此提出沿新塘河、沿楔型绿地设置停留性强的商业功能，如咖啡馆、酒吧、各种餐厅等，而在区块内部通过建筑群体组合形成内向型的步行商业街区，设置服装零售、高档精品店等功能。总体来看，整个核心区的商业街区结合地下空间形成了“一横两纵”的构成形态，即沿富春江路地下在两个轨道交通枢

23、纽站之间设置横向的购物走廊，将围绕轨道交通枢纽点布置的两个纵向商业街区联系起来，同时通过几个下沉广场的设置使地上与地下空间联系起来，将商业活动串联起来。纵向上，在综合考虑商业集聚性、与航海路商业衔接、与周边建筑功能关系的情况下，建议核心区形成奉化江路北地块的商业为主，新安江路与曹娥江路之间商业为辅的布局形态，同时构筑立体层次的步行系统。（1）地下步行商业主要布置在地下一层，通过富春江购物走廊将奉化江中心和新安江中心一主一次两个商业区域与中部的波浪文化城联系起来（具体参见地下空间概念规划）。（2）地面层商业设施：结合地下商业设施，形成两大区块、两条步行商业街，三条休闲商业带，零售店面沿城市和区内

24、支路线状分布的特征：两大区块：即在地下奉化江中心和新安江中心的地面部分形成两个主要的商业区，其中奉化江中心将以大型购物中心为主，新安江中心以高档精品主题店、旗舰店为主；两条步行商业街：分别位于奉化江中心内和原航海路位置，可考虑为不完全步行商业街模式；三条休闲商业带：在新塘河、两个楔形绿带沿线形成；零售商业：主要为核心区内的工作人员、外来游客、公寓服务的商业设施，沿着区内的大小支路分布。在商业设施的垂直分布上：街道平面层的商业设施是直接通向街道的商业设施，这种商业设施在裙房的四周（沿城市主干道的除外）均可设置，只是根据环境的不同而设置不同的商业功能。建筑首层以上的商业设施分两种情况，其一为出入口

25、设在建筑地面层，如餐厅、咖啡厅等，建议布置在沿河、沿绿化开敞空间等外环境好的地段；其二为直接开向各层的商业零售店面，基本位于步行商业街的两侧，通过建筑间的天桥连通。2）、步行系统以城市主轴线为步行主区域，以楔形绿地和滨江地区作为步行次区域，并在三个高架城市阳台处交汇；沿新塘河和规划四号路、九号路形成以市民中心为对景的休闲散步道；形成两个主要的步行商业街；通过建筑的围合形成若干个半开敞公共活动空间节点。七、空间景观构架 1、景观骨架：由城市主轴线和富春江路形成核心区“十”字形景观主骨架，将中央公园、市民中心和波浪文化城三个主要的公共开敞空间串联起来；2、绿轴与水轴：沿规划4号路和9号路通过自然流

26、畅的绿化与休闲步道结合形成以市民中心为对景的绿轴，并在另一端以街头绿化广场结束；沿之江大堤以观江为目标形成水轴，沿线绿化结合高架城市阳台伴随地形的起伏而富于变化，创造不同视角与环境的观江氛围。3、界面：沿富春江路、新安江路、灵江路形成连续界面，采取统一的建筑后退、连续的裙房与建筑布置；沿庆春东路、清江路、曹娥江路、奉化江路形成韵律界面，注重高层建筑的组合关系与韵律感的塑造。4、标志性节点：设计中结合现状建筑形成三组高层群，成为整个核心区的标志。5、视线组织：重点考虑主要道路与标志性建筑之间的视线通廊，包括钱江路、新安江路与市民中心的视线、灵江路与高层标志性建筑群的视线等。5、城市功能定位及特点

27、根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道。整个核心区功能定位为：杭州市市级中心，以行政办公、商务贸易、金融会展、文化娱乐、商业功能为主，居住和旅游服务功能为辅，体现二十一世纪杭州现代化城市景观的行政商务中心区。1）、保留 “双轴、双核、两带、七片”的规划布局结构。即以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线，沿

28、富春江路构成核心区以商务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线，结合城市主次干道将规划区划分成相对独立的七个片区，包括四个商务办公片区、两个居住片区和一个会展片区，同时两条楔型绿带穿插入各片区，成为市中心高密度建筑开发的缓冲带，在空间上又起到界定、虚实对 比的作用。2）、保持分等级的道路结构和到达式的交通组织特性，主次干道格局、坐标不再改变。3）、注重新、老中心交通、功能、旅游和景观联系，并强调高绿地率、低建筑密度的开发方式，为改善中心区生态环境，限制两个中心高开发强度的无限延伸而造成更大的交通、环境压力起到缓冲作用。4）、保持钱塘江边的三个“城市阳台”特色，并与楔型绿地、主轴线沟通形成完整、连续

29、、层次丰富的步行系统。5）、以高层建筑群构建新城天际轮廓线，并通过与钱塘江垂直方向的纵向组群式布置形成错落有致、通透、多视角而富有韵律感滨江景观，最大限度地将钱塘江边良好的自然生态环境引入城市内部。6）、保留结合水系形成的“两轴、两带、三廊、四点”的绿地结构。7）、保证预留的发展备用地，为以后的发展留有空间。8）、结合轨道交通站场附近发展步行商业设施。 9）、采用高标准和适当灵活的指标体系，包括对土地使用兼容性的引导，鼓励办公综合体的建设，以及部分地块的高强度开发，允许容积率、建筑高度有一定的容许浮动范围，整个核心区范围绿地指标综合平衡等。D. 三、片区内典型项目及代表性物业分析1、钱江新城北

30、部区域物业分析：1）、元华旺座个案调查楼盘名称元华旺座所属区域江干区地理位置东临新塘路，南接景御路，西面庆春广场规模类型高层双子楼开 发 商元华商务大厦建设有限公司投 资 商耀江建设集团股份公司建筑单位耀江建设集团股份公司建筑设计浙华东筑发展设计有限公司策划推广杭州泰及广告设计公司交楼标准现房大 厅160平方米层 高5米车位数量200个价 格800元/月占地面积11977平方米建筑面积45000平方米得 房 率85%容 积 率314广 告 语未来关注东部，东部聚集旺座，元华旺座中心，领航东部 （地旺、势旺、财旺）起 价15元/平方米/天租金均价15元/平方米/天销 售 率已售磬电 梯西子奥的斯

31、等待时间25米/秒洗 手 盆Standard便 池Srrow男 厕4个便池，1个洗手盆女 厕4个便池，3个洗手盆物业管理屋宇物业管理有限公司物 业 费3元/月/平方米客群分析入住的公司大多为小型服饰贸易、建设、行销传播、设计公司。此类公司多受资金限制，对办公环境的相关硬件配套及服务要求不高，只需写字楼所处地段稍好即可。综 述元华旺座分AB两幢各21层的写字楼，A座2F为星光之夜KTV。单层面积约为680平方米（19层以上660平方米），整体采用灰色调，沉稳，外墙采用高档石材干挂，中空玻璃，3800平方米中心广场绿地，2楼屋顶花园，商铺层高6.9米，2楼6米，每层标准户数为2户，共380户。2）

32、、三新大厦个案调查楼盘名称三新大厦所属区域江干区地理位置新塘路教堂对面规模类型高层租 金2元/平方米/天楼 数19层层 高34米左右中央空调美佳电 梯西子奥的斯数 量4部等待时间25米/秒电梯间面积12平方米主力户型整层1580平方米，整层出租，或者分割为3户，平均面积在450平方米左右。销 售 率100%女 厕5个坐便器男 厕3个坐便器,2个小便池洁 具Casero管 理 费28元/平方米/月楼层分布1F大堂、中信银行、物业管理处，2F两岸咖啡，3F-4F喜乐大酒店，5F-7F空置，8F以上为公司办公楼层。客群分析三新大厦的楼盘定位较周边的几栋写字楼要高，主要为大中型企业。拥有投资、银行、建

33、筑保险、会计师事务所等。3）、天翔凤起时代个案调查楼盘名称天翔凤起时代所属区域江干区地理位置下城区凤起路与新塘路交接处开发商杭州天翔赭山房地产开发有限公司规模类型高层代 理 商售楼处地址凤起路与新塘路交接处售楼电话:86786155 86786133预售许可证杭售许字（2003）第0084号装修状况:初装修开盘时间2003-12-25入住时间2005-5-30容积率3.10绿化率20.40%占地面积10000平方米建筑面积40000平方米均价7500元/平方米租 金15元/平方米/天总户数200停车位120大 厅100平方米左右大厅层高35米层 数24层层 高3米销 售 率90%剩余房源704

34、，1404入 住 率95%地下车位500元/月电 梯西子奥的斯数 量3部等待时间15米/秒左右物业管理绿城物业管 理 费38元/平方米/月能 耗 费33元/平方米/月客群分析办公的公司主要为服装贸易、装饰、建材、等中型企业。该类企业正处在发展壮大之际，渴望迅速提升企业形象但有受资金的限制，故只能选择地段、硬件、服务相对较好的写字楼办公。（因为在和同地段元华旺座和三新大厦两座写字楼相比，天翔凤起时代正是处于中等水平。）综 述无中央空调，每户另装，每户配备有独立卫生间，无公共卫生间，电梯等待时间长，上下班人员极多，人员杂，层次不高。裙楼部分为4层商铺，空置率在90%左右。整栋楼办公气氛浓厚。总体档

35、次不高，租金较低。4）、采荷嘉业个案调查楼盘名称采荷嘉业大厦所属区域江干区规模类型7层与22层双子楼发 展 商杭州宋都房地产集团有限公司物业管理杭州宋都物业管理有限公司开工时间2005年05月17日开盘时间2005年11月占地面积15586平方米建筑面积58728平方米施工进度已结顶入伙时间2007年底层 高34-42米建筑密度3383%绿 化 率30%容积率3推出量现推出7层副楼，2部电梯，24层主楼预计在1个月后推出车位形式地下车位和车库数 量400个左右车库售价车库20万/个；车位16-19万/个付款方式首付50%，1个星期后再付50%物业费4元/月/平方米物业维修基金65元/平方米，5

36、0年一次性交清总体均价8000-9000元/平方米朝向差价800-1100元/平方米楼层差价100-200元航海路与新塘路差价100-150元付 款40%-50%折 扣不打折扣优惠政策5层整层购买者送露台，4层同时购买靠露台及转角的2间办公室的送露台送中央空调。广告推广语新城门户立业天堂客群分析四季青周边的服装外贸类企业为主5）、新城市广场个案调查楼盘名称新城市广场所属区域江干区地理位置秋涛北路西侧规模类型高层写字楼开发商滨江房产开发有限公司推出时间2003-11均 价8000销 售 率100%入伙时间已入住占地面积12200建筑面积66000绿 化 率30.2容积率4.2车位数量248个售楼

37、电话28036677租 金15-16元/平方米/天物业管理滨江物业管 理 费3.5元1、小区规划设计分析：由一座28层酒店式公寓和一座18层写字楼组成，将建设成为该区域中最高的标志性建筑。2、建筑风格分析：体双塔式结构规模，呈分别坐落在南北向平行布置，而两座塔楼均有良好的采光通风，下部由四层的大型裙房商场连接一片，使建筑成为统一、协调的整体。3、小区园林、景观分析：小区的环境优美，采用住宅和办公结合的理念，配套齐全，办公休闲两不误，还有休闲场所。4、小区周边配套：（1）交通配套：春路、凤起路、秋涛北路均为杭城交通干线，新城市广场周边公交系统非常发达，线路有20路、21路、40路、44路、87路

38、、199路、55路、56路、305路、64路、834路等十余个班次和站点，方便出行到杭州其他各处。（2）教育配套：附近有浙江大学华家池校区、杭州市第九中学、南肖埠小学、南肖埠幼儿园。（3）商业配套设施：宾馆、饭店：附近有外海宾馆、中豪大酒店、金川宾馆、东茂宾馆、田园宾馆、四季青大酒店、张生记大酒店、片儿川等。购物商场及市场：附近有外海家友超市、可的超市、快客超市、东方家私市场、佳好佳家居市场、四季青市场、中豪建材市场、国美家电市场、永乐家电市场、百安居家居市场、华东电子市场、浙江省家电市场、新型材料市场、凤起花鸟城、文具市场。（4）饮食娱乐设施：附近有富士温泉、中豪酒店棋牌中心、中豪夜总会、外

39、海夜总会、酒吧、茶楼、网吧。（5）医疗配套设施：附近有青春医院、邵逸夫医院、红会医院等几家大医院，就医方便。5、项目定位分析（1）物业定位：中高档高层写字楼（2）目标客户定位：周边一些中小型企业如：四季青市场、佳好佳家居市场、华东家电市场等，有了产业的支撑，写字楼的需求是人气十足6、销售推广策略分析：电台 现场 报广等7、SWOT分析：优势：位于江干区中心位置，交通便捷，周边配套已经全面完善，为楼盘的人气需求做足了前期劣势：附近都是居民房，写字楼定位不是很明确，建筑设计上有空间浪费，办公环境吵杂。机会：周边市场不完善 ，支持产业多，人流量大，针对性强挑战：有许多企业已经有办公地址6）、钱江新城

40、北部区域物业SWOT分析：（1）、优势：地理优势：该区域邻近江干区政府大楼，是庆春商圈的核心地段。北面与庆春广场隔街相望，地理位置优越。交通优势：周边拥有通达的交通网络，向西由庆春高架、凤4起高架与武林商圈、延安商圈相连，向北由秋涛路、新塘路直达汽车东站、火车东站和高速彭埠入口，向南为钱江三桥，可直达萧山国际机场，交通非常便利。公建配套优势：周边拥有众多的政府公建项目及商业项目，如1.5万平方米的庆春广场，600亩的中央公园，杭州大剧院，易初莲花超市及乐购超市，百安居建材市场。南面对900个停车位的大型政府公建停车场，为此区域带来完善的生活及商业配套。（2）、劣势：周边环境劣势：目前阶段项目靠

41、近航海路周边的环境较差，车流量大，人员复杂，影响楼盘整体感觉。整体劣势：以上几个项目做为写字楼的一些基本商业配套缺乏，大多数写字楼不具备员工餐厅、会议室、商务休闲厅或咖啡厅等设施，不采用中央空调及国外原装进口的电梯，降低了楼盘档次。定位劣势：写字楼本身在电梯、车库车位、外立面设计等方面的规划设计定位都不是非常恰当。（3）、机会：区域发展机会：位于钱江新城门户位置，新城规划、相关公建配套及后续的发展潜力为项目带来巨大的发展前景。地铁机会：规划中的地铁2号钱沿庆春东路穿过，出入楼就在此片区附近。规划中的地铁4号线与2号线结合，将在项目周边形成畅通的地铁网络。2、广宇大名空间个案调查楼盘名称广宇大名

42、空间所属区域钱江新城地理位置钱江路与飞云江路交接处规模类型高层写字楼发 展 商宋都房地产开发有限公司施工单位中宇建设集团建筑设计中国联合工程公司园林设计美术学院风景建筑设计研究院占地面积8353建筑面积52667绿 化 率20.6%入伙时间07年7月均 价9800车位数量212个车位价格8-25万售楼电话87048008管 理 费4元1、小区规划设计分析：楼盘有23层，立面采用灰色调，入口设置景观水体，给人感觉上大方。典雅2、建筑风格分析：采用错落体块，秉承简约精致，细腻大方的理性主义精神。3、小区园林、景观分析：小区大厦入口设置的景观水体，让人感觉小桥流水的意境。4、小区周边配套：（1）交通

43、配套：有多路公交车如；404 13 308等 位于秋涛主干道 交通便捷（2）教育配套：周边多个中小学 清河中学 建兰中学 江城中学 秋涛路小学（3）商业配套设施：中国针织城 农业.工商银行 联华超市（4）医疗配套设施：临近医院有 第三第四医院 邵逸夫医院5、项目定位分析（1）物业定位：中高档高层写字楼（2）目标客户定位：针对周边中小型企业 还有中国针织城的各业主办公场所6、销售推广策略分析：电台 现场 报广等7、SWOT分析：优势：楼盘的设计上给人新颖，入口的设计很别致，3.6*2.8的特色阳台给人心情畅快，采用5A智能化管理体系，有着豪华走廊和酒店式大堂章现气派。拥有7部日立电梯在客户往来上

44、的垂直交通上保持通畅！劣势：因为靠近四桥，在一定程度上造成了一定影响，开发商在名气上有一点劣势，还有就是周边可选择项目多。机会：本楼盘在四桥边上，在交通上有一定优势，离杭州未来的钱江新城核心区域较近，针对周边一些企业，为他们提供办公场所挑战：楼盘体态小，户数有限，周边竞争楼盘多，给以后的销售造成一定的影响。3、凤凰中心个案调查楼盘名称凤凰中心所属区域钱江新城地理位置飞云江路与秋涛路交接处规模类型高层写字楼开 发 商凤凰城房产开发公司物业顾问英国威格斯国际物业机构景观设计日本仓永景观设计推 广新天地行销机构推出时间2006年10月发售时间2006年10月入伙时间07年年底建筑面积2.3万均 价9

45、800车位数量212个车位价格8-25万售楼电话87048008管 理 费4元1、小区规划设计分析：本小区有四个楼盘 ，属于凤凰城，配套齐全，高档2、建筑风格分析：规模宏大错落有致，细腻大方的理性主义精神。3、小区园林、景观分析：小区的环境优美，采用住宅和办公结合的理念，配套齐全，办公休闲两不误，还有休闲场所。4、小区周边配套：（1）交通配套：有多路公交车如；404 13 308等 位于秋涛主干道 交通便捷（2）教育配套：周边多个中小学 清河中学 建兰中学 江城中学 秋涛路小学（3）商业配套设施：中国针织城 农业.工商银行 联华超市（4）饮食娱乐设施：小区配套齐全有各个场所。（5）医疗配套设施：临近医院有 第三第四医院 邵逸夫医院5、项目定位分析（1）物业定位：中高档高层写字楼（2）目标客户定位：针对周边中小型企业 还有中国针织城的各业主办公场所6、销售推广策略分析：电台 现场 报广等7、SWOT分析：优势：楼盘的豪华商务配套，打造尊贵荣耀，可远眺凤凰山，玉皇山，风景比一般好劣势：因为靠近四桥，在一定程度上造成了影响。旁边就是高架，机会：本楼盘在四桥边上，在交通上有