昆明学府路区域市场调研报告.docx

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1、昆明学府路区域市场调研报告一：昆明市宏观背景1、昆明地理优势1昆明是亚洲的地理中心，是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。（图1）：昆明宏观发展地理优势12、昆明地理优势2昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段。（图2）昆明宏观发展地理优势2东南亚、南亚经济圈昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合

2、作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇;3、昆明战略定位省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市，中国未来面向东南亚和南亚的“桥头堡”。 昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四个 “国家门户”级的枢纽机场； 昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场，对国家 西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义； （图3）昆明上水国际机场4、昆明行政版图辖区14个。昆明共辖6个区、7个县、代

3、管安宁一市，另管辖3个国家级开发区。 面积：昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。（图4）昆明行政区域图4.1、昆明行政区域各城镇发展体系架构（表1）昆明城镇发展体系架构序号等级城镇主要经济职能分工11主城区贸易、服务、高新技术产业21空港经济区空港经济31呈贡新区行政、教育、物流、高新技术产业42安宁重化为主的新型工业52嵩明轻型工业、现代农业62宜良轻型工业、现代农业72昆阳新型装备制造工业、旅游服务82海口新型装备制造工业、资源精加工工业92晋城现代服务业103石林旅游服务

4、、现代农业113寻甸新型资源深加工工业、现代农业123富民休闲旅游、观光农业133禄劝现代农业、新型资源深加工工业143东川新型资源深加工工业153倘甸旅游服务5、昆明城市发展规划昆明城市格局城市发展将主要围绕滇池，进行环滇池“一湖四片”，“一湖四环”。（图5）清末-2007年，同心圆发展模式（图6）新昆明发展模式5.1、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础 昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增1

5、90平方公里核心昆明=主城呈贡新区空港经济区；（图8）城市规划区范围图（图7）现代新昆明城市体系5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”，城市规模进一步放大，空间布局更加合理，组团化，区域化发展趋势更加明显 以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区；由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区；（图10）现代新昆明城市体系2（图9）现代新昆明城市体系16、昆明未来发展国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市 减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力，昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发

6、展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发 展；由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围；城市郊区的发展就满足了三个需求：城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求；城市定位加快城市职能片区化趋势，但从功能看，主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值，主城区商业商务中心的地位不改变。（图11）现代新昆明城市定位7、轨道交通轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以

7、此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；1号线线路起于主城核心区，到达呈贡南部大学城，是连接主城与呈贡新区，支持和促进呈贡新区建设的发展轴线；（表2）昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系 （图12）轻轨建设分期远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线

8、3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.67.1、昆明城市交通布局与项目关系公路匹配度较高，轻轨略显不足。项目区域轨道交通（2016-2017年营运）轻轨4号线：距项目835米，白泥山站（莲花池附近）轻轨5号线：距项目570米。（图13）昆明轨道交通及路网配置二、昆明市房地产市场发展及趋势1、昆明市区住宅类土地供应情况昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况：2010年，昆明市主城区居住用地供应为47宗，总供应面积为2877

9、亩，单宗土地平均供应为58.72亩；2011年，昆明市主城区居住用地供应为163宗，总供应面积为10473亩，单宗土地平均供应为64.25亩。2012年，上半年昆明市主城区居住用地供应为32宗，总供应面积为2226亩，单宗土地平均供应为69.57亩。（图14）2010年-2012年上半年居住用地供应情况1.1、2010年至2012年上半年昆明市区居住用地各板块交易情况（表4）2010年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积 （亩） 楼面成交均价 （元/平米） 平均容积率 北市板块居住119316831.80滇池板块居住952238042.16东市板块居住5552359

10、51.30二环内板块居住2377141164.02高新板块居住433120024.78官南板块居住18438452.61世博板块居住642331701.95（表5）2011年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积（亩） 楼面成交均价（元/平米） 平均容积率 北市板块 居住 31 2266 1358 2.66 滇池板块 居住 23 1370 3079 2.33 东南板块 居住 36 2902 2031 2.96 东市板块 居住 1 273 195 3.00 二环内板块 居住 17 578 2596 4.84 高新板块 居住 2 90 2519 3.69 官南板块 居住

11、6 210 2639 5.01 教场板块 居住 9 657 631 2.62 世博板块 居住 5 112 1320 4.83 西山板块 居住 28 1969 696 2.54 一环内板块 居住 5 46 8761 4.17（表6）2012年上半年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积（亩） 楼面成交均价（元/平米） 平均容积率 东南板块 居住 9 1080 1696 1.71 东市板块 居住 2 171 3576 1.96 二环内板块 居住 2 33 3533 5.62 高新板块 居住 3 128 1961 3.60 官南板块 居住 5 173 3067 2.76 教

12、场板块 居住 3 342 1630 2.81 世博板块 居住 1 18 2730 2.50 西山板块 居住 1 146 1106 1.40 一环内板块 居住 4 133 2960 5.39 (图15)田野按城市功能及配套性综合考虑，划分主城区十一大板块（不含呈贡）1.2、2010-2012年上半年昆明市二环内居住用地成交情况（图16）昆明二环板块居住用地成交情况1.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情况昆明城中村自2008年以来开始大规模改造，就目前来看将出现集中放量的趋势。（表7）城中村改造土地成交情况年份 住宅及商业用地成交量（亩） 城中村土地成交量 （亩） 城中村占比 2

13、008年 2855 20 0.7% 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （图17）城中村改造土地成交趋势三、昆明市商品住宅成交情况1、昆明住宅发展趋势分析新增商品住宅需求已经进入平台期，增长乏力。新增商品住宅升值潜力堪忧，不再成为投资品（图18）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅供求关系（图19）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅价格变化1.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市场成交情况分析（图20）2011年8月-2012年8月昆明主城区商品房成交量

14、及成交价格连续性变化（表8）2012年8月昆明主城区商品房成交对比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增长环比增长成交套数（套）396358637776196%33%成交面积（）425952550602724135170%32%备注：数据包含昆明主城区包括盘龙区、五华区、官渡区、西山区、三个开发（度假）区及呈贡新区。数据表明：昆明主城区成交面积和成交套数环比7月上扬。1.2、二级市场和三级市场价格连续变化情况（图21）2011年8月-2012年8月昆明主城区住宅二三级市场整体均价连续性变化8月昆明主城区住宅二级市场均价上升，整体均价为8280元/。8月昆明主城区住宅三级市场

15、均价与上月相比有所回升，整体均价为7331元/。数据表明：目前住宅市场在6、7、8月价格相对平稳的情况下，成较量出现一定上升，一次置业及换房客群在沉寂18个月后出现释放。2、未来市场预期中国和昆明房地产市场将进入一个长期的低速增长期（图22）田野房地产价格预测系统2012年预测（2012年1月）四、区域房地产市场情况1、学府路8号项目半径1.5公里内竞争楼盘关注度分析住宅总供应量（面积/套）：3489套，356107平米，月均总去化率（面积/套）：41.5套。(图23)项目半径2公里内竞争楼盘位置图（表9）项目半径2公里内竞争项目关注度评判关注级别 项目名称 现状 目前价格 五星 万科云上城

16、一期开盘 10000 关注因素：国内知名房企，在昆已有成功项目。区位与项目为直接竞争关系，一期市场反映较好 五星 滨江俊园 二期开盘 11000 关注因素：昆明龙头房企，在昆明项目均很成功，消费者认同度极高，项目区域竞争关系直接。 五星 莲花国际 项目同期拿地，目前售楼部已开放 关注因素：项目同期拿地，占地规模为项目2倍（含住宅及商业），临学府路主干道，昭示性好。 四星 昆明广场 一期团购 8600 四星 葡萄街区 一期开盘 8900 四星 戎锦花园 开盘 9600 关注因素：间接竞争关系，项目定位及产品属中下游定位，但有一定的客户争夺及区位竞争关系。 三星 沸城 项目通期拿地，回迁房在建 关

17、注因素：回迁安置及房企资金问题节奏缓慢，市场公信力差。 （表10）项目半径2公里内竞争项目供求情况项目名称住宅总套数住宅开发量截至今年销售面积推出套数预计今年下半年新推面积预计今年下半年新推套数2013-2014年可供应面积2013-2014年可供应套数备注万科云上城190230.8 1.6 2400029.2 1662滨江俊园474050.4 17.5 17276.260026.6 2413莲花国际235525.9 0.0 00025.9 2355 2012年8月获得117亩土地，其中居住用地86.7亩，预计住宅开发量26万平米，住宅总量2355套昆明广场484242.2 5.3 7604

18、500 33.8 3582 葡萄街区195616.5 5.4 6712.53008.6 985沸城6640603.13000014.351415 2012年8月获得51.3亩土地，预计首期开发量17.1平米，住宅总量1715套，2010年前期通过公交公司认购及对外认购一部分约300套，价格在4500元/平米左右，对外售价开盘均价大概在9500/左右，目前主要为回迁房建设合计22435225.8 33.0 344312.7 1400 138.5 12412 2、竞争楼盘案例分析1）云上城项目基本信息：项目名称云上城开发商万科地产项目规模总占地面积:80000总建筑面积:400000总户数总户数1

19、902户 ，公寓240户，住宅1710户建筑形态小高层、高层开盘时间公寓2011-4-23商铺2011-5-14商铺2011-11-24开盘物业公寓、商铺价格(开盘、当前）110002652046019开盘所推面积49-10710.59-3298.9215-1231开盘销售率45%59%34%开盘推盘量240套37间41间产权年限40/70年交房标准毛坯项目土地成交情况交易时间 成交面积（亩） 规划 用途 容积率 绿地率 建筑密度 成交价 （万元） 楼面地价（元/平米） 竞卖 形式 2010/9/17 76.31 居住 5.23 44.11 27.16 56671 2128.741039 挂牌

20、 2010/9/17 16.71 居住 5 29.8 46.45 73212 6045 挂牌 2010/9/17 5.58 居住 5.99 16.54 39.2 4154 1864.364757 挂牌 项目规划情况规划指标：净用地面积：65659.04平方米总建筑面积： 449448.73平方米地上建筑面积： 338210.86平方米地下建筑面积： 111237.87平方米建筑密度：29.95% 容积率：5.151 绿地率:：40.12%开发分析：项目一期规划有1号楼（6栋11/24/25层住宅）、2号楼（ 24层公寓）、3号楼（ 1栋26层的写字楼和4、5栋31层、其余30层的住宅）。 1号

21、楼总户数：636户，2号楼总户数：240户，3号楼总户数：1092户。一期总建筑面积203594，一期可售面积为158394；二期预计可售面积为114616。 万科云上城9月1日开启认筹，样板房、售楼处全新开放，项目预计9月中旬开盘，届时将推售面积为48-137平米的住宅和79-600多平米的商铺，装修价格9200-11500元/，目前办卡1万/张开盘优惠1.5%，一次性付款优惠2%。 整盘营销节点：开盘销售情况：1、住宅：栋号房型面积区间（平方米）总建筑面积均价（元/平方米）推出套数（套）销售套数套数比（%）销售率（%）2-12-2A107.2915738.2311000403817%16%

22、B71.39402317%9%C49802833%12%D49801933%8%总计49-107.2915738.2311000240108100%45%产品总段分析面积总价区间（万元） 供应套数 供应占比 107.29100x110 40 17% 71.3970x80 40 17% 4940x50 160 67% 合计 240 100% 由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源总供应有160套，是当天各总价段区间数量供应最多的价格总段分析面积 总价区间（万元） 成交套数 成交占比 107.29 100x110 38 35% 71.39 70x80 23 21% 49 40x50 47 4

23、4% 总计 108 100% 由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源成交47套，是当天各总价段区间数量成交最多的2、商业：2011-5-14房源 状态 分布地块 分布 楼层 面积区间 （） 推出套数 （套） 所占 比例 销售单价 （元/） 销售套数 (套) 已售比 （%） 销售 10.59-950.3 37 70% 27060.49 22 59% A1地块 10.59-950.3 20 26052.40 10 50% 一二层 141.06-950.3 13 25308.92 3 23% 一层 10.59-121.02 7 32190.53 7 100% A3地块 18.29-842.99

24、 17 27743.10 12 71% 二层 763.87-842.99 2 25855.77 1 50% 三层 763.87-842.99 2 19392.45 0 0% 四层 763.87-842.99 2 19392.45 0 0% 一层 18.29-139.63 11 60352.59 11 100% 自持 21.63-3298.92 16 30% 13564.18 A1地块 21.63-3298.92 16 13564.18 一二层 3298.92 1 11912.00 一层 21.63-329.46 15 16506.03 总计 10.59-3298.92 53 22353.92

25、云上城2011年5月14日开盘，销售认筹卡约60张，推出53套，自持16套 ；可售37套，销售22套，开盘销售率为59%；可售房源37套房源，涉及A1和A3地块商铺，户型面积区间为10.59-2873.46。； 开盘优惠政策：项目认筹卡10万元/张，最高优惠6%。2011-11-24日幢号 面积区间 （平方米） 均价 （元/平方米） 推出套数 （套） 销售 套数 套数比 （%） 销售率 （%） 3-1 41.25-945.5 53650 7 2 16.5% 29% 3-2 15.02-732.47 44705 6 2 15% 33% 3-3 15.02-724.78 44153 6 2 15%

26、 33% 3-4 15.05-1230.28 46020 6 3 15% 50% 3-5 15.05-101.03 49440 4 2 10% 50% 3-6 15.05-271.23 43169 7 1 16.5% 14% 3-7 15.05-1230.54 40404 5 2 12% 40% 总计 15.02-1230.54 46019 41 14 100% 34% 商业总平面图云上城学府路钻石街2期商业整体平面图，3-1幢是写字楼，3-2至3-7为住宅；3-1至3-7幢的1-2层均为商业。项目名称葡萄街区开发商昆明神州天宇置业有限公司项目规模总占地面积:76989.11 ，总建筑面积:5

27、50000总户数总户数3109户 当期户数1956户建筑形态小高层、高层开盘时间2012-3-312012-6-172012-9-1开盘物业住宅、商铺、写字楼三次：商铺、SOHO公寓、多功能物业、普通住宅价格首次：住宅：8538 商铺：26116 写字楼：10436二次：住宅：一期8384；二期8412商铺：24817 写字楼：11517三次：25483；11350；14711；8832开盘所推面积住宅：81-137 ，商铺：57-273 ，写字楼：49-82二次：住宅：一期81-137；二期71-84商铺：57-273写字楼：49-82三次：17-448；48-82；91-118；65-12

28、4开盘销售率住宅：51%，商铺：51%，写字楼：54%二次；住宅：一期20%；二期50%商铺：27% 写字楼：42%三次：75%；22%；33%；24%开盘推盘量住宅:346套 商铺：53间 写字楼：61间二次：住宅：一期121套；二期204套商铺：37间 写字楼：19间三次：39；32；3；257产权年限70年交房标准毛坯规划分析：葡萄街区由5个组团组成，包含13栋超高层及高层住宅，项目共分三期建设。一期的45层4栋楼1-A,1-B,1-C,1-D都是开放式结构，2层底商，总户数：1485户，总建面164835，一期可售面积：91525。 二期4栋住宅（2栋28层高层，2栋13/14层小高层

29、）、1栋写字楼（43层），总户数：471户，总建面37680，可售面积约21360。 三期：回迁房（不售），写字楼,，总建面347485。交易时间成交面积（亩）规划用途容积率绿地率建筑密度交易起价（万元）成交价（万元）楼面地价（元/平米）竞卖形式2010/9/1729.08居住6.5742.6327.9220059.40755975932.230759挂牌2010/9/1720.06居住5.654127.3213839.54138401830.40665挂牌2010/9/178.67商业8.6433.0952.315985.4159851197.675491挂牌2010/9/1710.72商业

30、6.843540.157399.0273991512.729913挂牌2010/9/177.60居住741.4422.375240.6852411476.845055挂牌2010/9/175.21居住9.2829.8950.913592.6335931114.719106挂牌2010/9/1715.09居住1.814121.7310412.41104125715.537745挂牌2010/9/176.18商业4.293729.274261.5042622411.230708挂牌2010/9/176.96居住2.6643.4921.794806.2648063891.092025挂牌2012/2

31、/77.87居住5.740239164.449164.443061.48983挂牌整盘营销节点 开盘销售情况：2012-3-31类别栋号面积区间（平方米）建筑面积均价（元/平方米）推出套数（套）销售套数套数比（%）销售率（%）住宅1-A82-137380608080453113%69%1-B81-1258637432512%58%1-C86-1308752945427%57%1-D86-13285261646747%31%住宅总计81-137380608538346177100%51%商铺1-A57-2102561011521%45%1-B102-20827799306%0%1-C60-273

32、259647312%43%1-D58-1242531912823%67%B-C71-21326512201138%55%商铺总计57-273261165327100%51%写字楼4-A49-82104366133100%54%写字楼总计49-82104366133100%54%开盘推商铺产品，共53间；推写字楼产品，共61间，推住宅产品，共346套。 截至下午16点30分，项目共销售住宅177套，商铺27套，写字楼33间，开盘销售率分别为51%、51%和54%。由于实际价格与宣传价格有1000多元的差价。 2012-06-17类别栋号面积区间（平方米）建筑面积均价（元/平方米）推出套数（套）销

33、售套数套数比（%）销售率（%）一期住宅1A81-137121008104635%50%1B80-1258479716%14%1C85-119853736530%14%1D85-1328318721560%21%汇总81-13712100838412124100%20%二期住宅3-A71-84163208519604129%68%3-B71-8483681446171%42%汇总71-84163208412204102100%50%商铺57-273248173710100%27%写字楼48-8211517198100%42%开盘推商铺产品，共37间；推写字楼产品，共19间；推住宅产品，共325套

34、，其中一期121套，二期204套。 截至中午12点，项目共销售住宅126套，其中一期24套，二期102套，商铺10套，写字楼8间，开盘销售率分别为20%、50%、27%和42%。由于此次开盘包含上次开盘剩余房源，且该房源销售不畅，整体上拉低了本次开盘的销售率。项目名称滨江俊园开发商云南俊发凤凰置业有限公司项目规模占地面积：247亩，总建筑面积：774800开盘时间2010-6-30（一期）2012-9-1（二期）开盘物业住宅建筑形态高层所推户型（一期）（二期）价格(开盘、当前）8000-9600元/ （一期）9480-1280/（二期）开盘所推面积75.3143.51（一期）47 -144 （

35、二期）开盘销售率60（一期）60（二期）开盘推盘量895套（一期）320套（二期第13栋）产权年限70年交房标准精装修规划：滨江俊园至公示建设项目行政审批滨江俊园A1-1、A1-2、 A1-3地块 规划申报指标 净用地面积:60453.456平方米总建筑面积:247371.77平方米地上建筑面积:209168.97平方米地下建筑面积:38302.8平方米建筑密度:22.5%容积率:3.46销售动态：开盘销售情况：一期：2010年6月20日滨江俊园一期开盘，一期为1-5栋。第1栋为24层的小高层，2梯6户；第2栋和第5栋均为33层的超高层，3梯8户；第3栋和第4栋均为33层超高层，2梯6户。当盘

36、当天共推出房源895套，（其中对外销售推出537套，工行团购房358套）到目前为止对外销售170余套，团购房全部售完，价格：7680-11000元/平米，均价9600元，面积：75.3-143.51平米，共8个户型。二期：二期总建筑面积592740，地上住宅面积395313，商业面积47659。第一批开盘主推6个户型，分别为107的三室两厅的S1户型、113三室两厅的S2户型、47的R户型、144的U户型以及95的复式T户型等。总房源共320套。项目名称同德昆明广场开发商云南城投同德房地产开发有限公司项目规模建筑面积834943.39开盘时间2012-下半年（上北区）开盘物业住宅建筑形态超高层

37、所推户型价格(开盘、当前）均价9500元/平方米开盘所推面积80-300 不等开盘销售率开盘推盘量575套产权年限70年交房标准精装，毛坯规划：上北区主要经济指标地块面积 8850.85净用地面积 7730.25绿地面积 3483.25内部道路硬地面积 2779.8总建筑面积 48803.06地上建筑面积(计容积率）37838.97地上住宅建筑面积 35938.27商业网点建筑面积 1746.1其他用房建筑面积 154.6地下建筑面积（二层）10964.09车位数200个左右净用地绿地率 45.06%净用地容积率 4.9净用地建筑密度 17.87%楼层 29层户型面积 3395平米销售动态：上

38、北区销售情况：栋号房号户型建筑面积/套内面积/标准总价/元优惠总价/元1栋2901C187.9775.76￥761,820.00￥723,729.001栋2902C243.3637.34￥396,527.00￥376,701.001栋2903C373.7563.51￥671,199.00￥637,639.001栋2904C489.9877.49￥838,974.00￥797,025.001栋2906C689.9877.49￥840,593.00￥798,564.001栋2907C373.7563.51￥678,721.00￥644,785.001栋2908C243.3637.34￥396,787.00￥376,948.001栋2909C187.9775.75￥764,371.00￥726,153.002栋2901C185.273.24￥724,200.00￥687,990.002栋2912C185.2