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1、 绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3 一、绍兴市商业整体情况介绍1（一）、现状1（二）、动向3二、绍兴市各主要商业业态分析41、百货42、超市便利店53、大卖场54、专业店65、餐饮业7三、绍兴市商业地产整体分析71、现状72、开发情况9四、绍兴市商业地产区域情况分析101、古城区板块102、袍江板块113、绍兴生态产业园板块11五、典型案例12（一）、国际广场12（二）、国际摩尔城14（三）、财富中心15（三）、世纪广场16（四）、府山乐购17六、地块分析18绍兴市商业地产市场调查分析一、绍兴市商业整体情况介绍（一）、现状绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年
2、全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消
3、费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在
4、着许多问题：一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则是严重不足，说明当地居民的消费水平还处在一个较低的水平，与其的经济发展水平不相适应，这一方面是由于当地缺乏一些高水平的商业业态和设施，也跟当地保守的消费观念有很大的关系。这从当地民间资本非常充足，而消费总量却增加缓慢的情况一致。由于浙江人具有较强的投资理念，当地人把资本大都投向了一些房地产等投资产品，而较少用于消费。这跟绍兴市兴旺的房地产投资市场，却只拥有较低的消费水平相适应。同时由于城市相对于周边的宁波杭州较小，而且现代交通使得绍兴与它
5、们之间的距离缩短，消费能量被分流，使得绍兴的商业处于比较尴尬的境地。 二是由于商业固有的分散性、低门槛、规模小，制约了产业的发展；虽然有着较为浓厚的商业传统，但绍兴当地商业除了几家老字号之外，大部门都以独立分散经营的店铺为主，因此商家规模普遍较小。一些较大的大型商业企业也是当地的国有商业流通企业改制而来，目前也只限于本地区的发展。因此从目前绍兴的参与市场主体来看实力不足，也难以提高绍兴市整体的商业水平和效率，但可寄希望于外来商业企业。三是整体层次不高，市区尚缺乏规模较大、设施现代、功能完好的大型购物中心，新型业务偏少，比重偏低。从最能体现商业消费水平的高档商品的消费来看，目前这类商品较少进驻绍
6、兴，使得当地高档消费能力外流，居民更多的是去附近的杭州和上海消费。缺乏大型休闲购物中心一直制约着绍兴商业的发展，同时也造成大量消费群外流。要留住绍兴人赴杭购物的脚步，商业中心的开发是先决条件。（二）、动向随着绍兴向百万人口大城市目标不断迈进以及国民经济的快速发展，绍兴的商业也经历着悄然的变化。在国家宏观调控趋紧，土地、电力、资金等要素供给紧缺的情况下，商贸流通业继续保持稳步发展势头，商厦规模不断扩大，连锁经营发展迅猛，新型业态不断涌现，市场集散作用与辐射功能日益体现，消费水平不断提高。具体表现为： 1、传统商贸稳步发展。今年以来，骨干商厦加快改造步伐，走品牌营销和规模经营之路，发挥着流通主渠道
7、作用。市区国商、华谊、华联三大商厦的二期改扩建工程全部完工，单体营业面积均在2万平方米左右。通过改造，骨干商厦扩大了经营面积，提升了经营品位。限额以上企业零售增长大大快于限额以下企业，成为推动零售额增长主要力量。2、新型业态增势强劲。连锁经营不断壮大，绍兴市最大的连锁超市供销超市门店数达到近200家，连锁经营的范围从百货、副食品向餐饮、医药等多个行业延伸。可的便利店、永乐、苏宁等家电大卖场等外来连锁商家也在绍兴布点，提升了绍兴这一文化古城的现代气息。随着我国加入WTO和零售业对外开发，一些国际零售巨头在一线城市扩张之后也逐渐向绍兴等这些经济发达的二线城市拓展，目前进驻绍兴的有好又多，乐客多等大
8、卖场，易初莲花、麦德龙等也已经选好地址，其他未进驻绍兴的如欧尚、沃尔玛、欧倍德等也都在当地寻找合适的地块，以期在合适的时候进驻。这给当地的零售业以一定的冲击，但也提高了当地的商业水平。从最能体现生活时尚的百货业来看，由杭州大厦管理润和购物中心、香港公司管理的巴黎春天以及马来西亚的百盛近年来也在绍兴的黄金地段扎根，并给绍兴人带来了全兴的消费理念和生活方式，并取得了不俗的业绩。这都说明绍兴还存在巨大的商业发展空间。3、政府行政推动力度明显加大。今后当地政府将加大商贸基础设施建设力度，开展商业特色街培育建设。国际摩尔城和国际广场等大型商业项目的基本建成，市区府横街、仓桥直街、鲁迅路的特色街改造以及将
9、要进行的迪荡新城开发建设都将使得绍兴的商业设施水平提高一大步。而随着商贸零售业入世过渡期结束，外国资本进入我国商贸领域将出现一个新高潮。当地政府主动加大对外引资力度，发展开放型商贸服务业。利用现有商贸基础设施，重点引进国际商贸巨头和国际著名品牌，引进连锁经营、现代物流、电子商务、会展物流等新型业态业种，推动绍兴市传统商贸服务业向现代商贸服务业转变。市区依托国际摩尔城、国际广场等，引进主题商贸、专业店、专卖店、折扣店，突出发展精品经营、品牌专卖、休闲娱乐、文化旅游业等以时尚化、个性化为特征的现代零售业和高档次服务行业，改变绍兴市大型商业中心缺乏的现状。二、绍兴市各主要商业业态分析1、百货百货业的
10、发展情况是一个城市居民消费水平的重要标志，目前绍兴市有各类大型百货6家，并且主要分布在解放路等主要商业街，其中国商大厦、华联商厦、华谊等传统百货商家主要定位于中档甚至中低档。而随着居民消费观念和消费水平的变化，一些新型百货如百盛、春天百货等也进驻绍兴市，提高了绍兴的商业水平和城市形象。案名百盛春天百货国商华联华谊润和供销大厦位置胜利东路与解放路交叉处解放南路85号解放北路449号解放北路489号解放北路588号解放北路489号解放北路489号商业规模600080001800020000220002500013000档次中高档中高档中档中档中档中档中档1FAquascutum、Ports、BOS
11、S、dunhillDunhill、麦当劳、STARBUCKS、化妆品、珠宝化妆品、珠宝化妆品、珠宝食品、百货、手机、电脑、数码产品、精品小家电、工艺品、药品等，并设有羊绒衫专柜和必胜客餐厅化妆品、珠宝2FGoldlion、DIKENI、posemen、US polo、G2000、Zippo、friend男女各式服装各式女装各式女装化妆品、黄金珠宝、饰品、钟表、各式箱包、男女皮鞋各式女装3FByford、Embry form、KITERA、曼尼芬、千代织、33layer、床上用品、箱包各式男装各式男装职业女装、淑女装、休闲装、精品内衣各式男装4FOchirly、shes、fornari、JACE
12、A电器、通讯产品床上用品床上用品男士职业装、休闲装、运动休闲、儿童用具、床上用品及办公用品系列，儿童娱乐天地床上用品2、超市便利店近年来，绍兴的连锁超市发展迅速，本土超市在以国商超市为代表迅速壮大，并开始在全市范围内布置网点，目前全市超市数量已经超过300家。然而外地超市如“好又多”、“家友”、“乐客多”等大卖场的入住，对本土超市构成了很大的竞争压力。在此形势下，绍兴连锁超市开始把进驻社区，甚至是里弄小巷。这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但绍兴连锁超市的各自的特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。引进实力强大的大型连锁超市企业来整合绍兴市的超市行
13、业已经成为提高绍兴零售市场效率的必要手段。以下为当地超市和便利店的数目统计。超市名称供销超市供销便利店可的便利店千客隆其他零散超市目前绍兴店数3625155200余家3、大卖场大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，当地的供销超市于2002年首先布局绍兴，然后外地和外资零售企业也逐渐进入。自从外资企业好又多在2003年首先进驻绍兴之后，其他一些世界零售巨头在完成一线城市布局之后多次考察绍兴，并最终达成投资意向。目前乐客多、易初莲花、麦德龙等已经完成选址工作，在今年之内就会开张营业。这些都表明商家对绍兴的消费者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同，也使得绍兴市零售市场的竞争因此加剧。 卖场
14、名称地理位置面积目前绍兴店数目前经营情况好又多越都店 金时代店5600 2好乐客多环城东路1868号、鲁迅东路与环城东路路口100002好易初莲花汽车西站附近250001未开张麦德龙袍江工业区120001未开张沃尔玛150001未开张供销超市新河弄总店 城东总店 柯桥总店 4000 4500 80003好家友人民中路636号42731好4、专业店 专业店主要以家电为主，据估计，去年整个市区的家电销售量约为个亿。绍兴家电业目前基本上有三种经营业态，一是传统的大型商场中家电分商场，如国商、华谊、供销的家电部；二是单一的家电专业卖场，如雄风家电；三是专业家电市场，如市区新文桥家电市场等。永乐、苏宁和
15、五星、国美以大卖场的形式同时进驻市区，必将对绍兴市场进行重新分割，冲击本土家电。卖场名称地理位置面积目前营业额目前经营情况永乐中兴中路108号6000争取2亿元好苏宁中兴路5000左右争取2亿元好雄风胜利东路号55001亿元好五星中兴路红太阳小商品城6550不祥今年5月开张国美筹备中另外建材市场在绍兴的专业市场上也有一席之地，随着绍兴房地产的大量开发，目前已经有美家居、东方家园等专业超市入住，欧倍德等国际专业建材零售上也对绍兴进行多次考察，相信不久就会进入绍兴。5、餐饮业绍兴既是一个经济发达的地区、也是一个著名旅游城市，外来流动人口占有比较大的比重，因此餐饮业一直是绍兴的一大特色，具有当地特色
16、的餐饮业更是获得了良好的发展。但目前绍兴市连锁餐饮的发展尚不足，除了肯德鸡、必胜客等国际著名连锁餐饮进驻之外，当地的餐饮基本上是各自为战，独自经营，这对有着悠久饮食文化传统的绍兴不得不说是一个损失。三、绍兴市商业地产整体分析1、现状近年来绍兴在经济持续快速发展的背景下，居民生活水平、支付能力不断提高，对生活环境和消费环境的要求也不断升级，与居民生活水平密切相关的商铺市场已具备了发展基础。同时第三产业在绍兴市经济发展中所占比例并不太高，提升空间很大，服务业的发展也为商业用房提供了经济、产业基础。2004年绍兴市被福布斯列为中国内地最佳商业城市第九位，说明了绍兴市的商业环境和发展潜力得到普遍的认可
17、。由于绍兴市悠久的商业历史和近年来当地市政府的大力改造，目前绍兴市的商业设施主要集中在一些传统商业区，而且随着绍兴商业的快速发展，使得相应的商业设施的租金水平也在不断提升，其中市区解放路一直是绍兴市商业金铺，目前的租金水平最高已经达到30元每天每平方米，这相当于一些一线城市闹市区商铺的租金水平。绍兴商业地产前几年比较短缺，以至于解放路一带商铺租金特别高，甚至超过了宁波、杭州，直逼上海。近年来，随着城市化进程的加快，绍兴商铺每年以万万平方米的速度增长，目前绍兴的楼盘都附有商铺，开发总量占到楼盘总面积的。这一轮商铺热有一个显著特点，就是由开发商发动、以市场为主导、以赢利为目的的自发行为。这使得绍兴
18、的商铺开发量猛增，连同原有的商铺，绍兴市区人均商铺面积将在平方米以上，商铺密度与上海不相上下。市区内已有不少商铺出现已经售出却招商困难无人经营的局面，因此今后绍兴商铺销售将面临严峻的考验。 随着市场经济的发展和新政策对住宅投资的限制，商铺已成了投资热门。与开发商的商铺开发热相对应的是，绍兴市民商铺购买热也热情飞扬。绍兴商铺投资回收周期一般是年，此后年出租收益率为左右，回报率已大大高于投资股票和住宅。 市民兴起商铺投资热的另一个原因也与绍兴市区大规模的旧城拆迁改造有关。目前价格相对便宜、而又具发展潜力的城市边缘的营业房最为吃香。随着绍兴市民投资商铺热的升温，商铺投资已不再是简单的“买商铺租商铺获
19、取利润”的模式，而正成为一种综合性理财举措。许多投资商和市民纷纷投资于解放路商圈，现在解放路的商铺价格最高也已经达到10万每平方米以上，而且还呈上涨趋势，而受解放路商业圈的商业气氛的辐射，以及绍兴向百万人口大城市目标的迈进，附近中兴路的各种店铺的租金也在猛涨，目前已经突破10元以上，尤其是2004年，许多白领、商业人士，一批大公司纷纷进驻与解放路一路之隔的中兴路，一些商务楼行情日日看涨，尤其是随着工行、建行、信用联社等乔迁进中兴路以及苏宁、永乐等大商家进驻，中兴路已发育成一条商业味十分浓郁、金融业集中的“绍兴第二街”。绍兴市区解放路商业圈的南延、中兴路商业圈的崛起，正当商贸业在这两条路上日渐红
20、火时，附近的人民路、胜利路等也渐渐起色，租金和售价随着入住商家的增多和档次的提高而节节高升。以下为这些商业街的一些数据统计： 商业区预计商业规模租金水平售价典型商家解放路20万1530610万国商、春天百货、花谊、润和购物中心、华联、名牌银楼中兴路10万81548万红太阳百货、永和生活广场、苏宁电器、绍兴小商品市场人民路5万51046万家友超市、上岛咖啡、颐高数码城胜利路4万31034万百盛、震元堂、八达大厦2、开发情况近年来绍兴市城市建设的大力根据形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的商贸服务业体系这一目标，在绍兴市区及绍兴县范围内，将构建个城市商业主中心、个城市商业副中心和
21、个城市商业圈（区域商业中心），建设条城市商业特色街区；培育发展大型购物中心、百货店、仓储商店、大型综合超市、专业店、专卖店、便利店等多种业态。这一指导思想将指引今后绍兴市商业地产的发展。作为名列福布斯排行榜及拥有中国最具魅力城市等多项殊荣的绍兴，无疑商家必争之地。绍兴目前的店铺投资热完全可以用“井喷”两字来形容，商业地产的开发量在绍兴迅速放大，光2004年绍兴市区有万平方米商铺推出，开发类型主要倾向于社区商业街和大型购物中心两大类。国际摩尔城、国际广场、润和世纪广场、嘉业广场和金时代广场等市区几只大型楼盘，营业房面积都在1.5万平方米以上，而袍江、城南、绍兴生态产业园区以及近郊区域，商铺更是“
22、见缝插针”，如此规模的商铺，是否有足够的市场，值得拭目以待。目前来看，绍兴市商业地产的开发呈现以下特点：一是精品商铺势头看好。一些开面宽、地段好、规划好的商铺很受投资者欢迎，解放路上部分商业楼底层价格都在万元以上，有的甚至超过万元，在袍江一些楼盘，位置相对偏远的商铺价格仅仅在4000元左右，目前，市区多数高档商业楼盘，都全力打造精品商铺来吸引客户。开发商也从简单卖商铺到打造特色商街、特色商业中心，开发商对商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。如宏大美安居和纵横国际财富中心，销售率皆达到，这在同行中已算是骄人的业绩。 二是主题商城独领风骚。引进国际国内知名商业企业以聚集人气，进而增加投
23、资者的信心，已成为绍兴楼盘开发的一大亮点，如国际摩尔城引进易初莲花和哨兵海鲜城，国际广场打造玛格丽特商业中心，宏大房产与香港美安居牵手，润和世纪广场与杭州大厦联姻等等，都是先把市场焐热后再推出。此外，国际摩尔城、国际广场等同时提出“一站式”休闲购物理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体，让市民耳目一新。从实际销售来看，这些楼盘的人气和商气得到迅速集聚，相当部分绍兴人特别是学历较高的市民，都对休闲购物中心的崛起寄予厚望。 三是商铺以外销为主。据了解，绍兴市的商铺都被市区外的投资者买走，比较集中的客户群包括柯桥、钱清的布商，上虞、嵊州的投资客，此外还有来自温州的职业炒房团，而马山、孙端的建
24、材老板则是袍江商铺的大主顾。除了手头较紧外，这说明市区居民对商铺投资的意识还较薄弱，这也使得多数商业楼盘纷纷前往柯桥、钱清方向促销，如国际摩尔城重点向轻纺城布商推介，美安居则将眼光盯在绍兴县的建筑老板上。 四是有众多商铺存在销售困的情况。由于近段时间商业地产的开发量巨大，众多开发商在开发一定住宅的同时也开发了相当量的商业设施，对外都号称步行街、商业街，在城市的整体规划上各开发商各自为政的开发局面造成了城市规划不统一，建成商铺销售和招商困难，目前一般楼盘商铺的推出都要销售一年以上销售。由此可以看出，绍兴商业地产的发展，已经进入市场激烈竞争阶段，商铺开发应寻求产品个性化、差异化、品牌化之路。同时可
25、以预测在经历一段无序开发之后，绍兴市相当部分商铺将不会出售，而是开发商用来自己经营。四、绍兴市商业地产区域情况分析1、古城区板块该商圈凭借其政治、经济、文化中心的地位，依然具有不可替代的优势，是绍兴商业物业的主中心。商圈浓厚的文化内涵和人气指数，经过长期的积累才形成，具有不可移植性，因此这一带的商铺抗风险能力也特别强。该商圈主要由解放路商街、人民路商街、中兴路商街、胜利路等商业街组成。随着绍兴市政府提出了改造传统商业中心，提升商业水平的政策。因此近年来在该区出现了大量新型的商业设施，这些 目前，老城区的商业格局正走出“解放路时代”，除了润和世纪广场、嘉业广场、星洲商务楼等外，已开始向东西两端延
26、伸，特别是东面的八字桥商圈和西面的府山商圈初现雏形，香舍丽都、翰林越府、府山乐购等众星捧月，集聚的功能正在凸现。以下为这一板块商铺的典型代表：案名位置开发商商业面积定位售价恒柏商厦解放路县前街中国恒柏集团10000购物中心89万 金时代广场解放南路与环城河交叉口金时代房地产公司70000好又多超市、香港雪尔丹商场、肯德鸡5万国际广场环城东路与解放北路交界处绍兴万通房地产75000购物、娱乐、休闲、餐饮一站式消费平台25万国际摩尔城胜利东路39号浙江永建房地产60000大型购物中心28000翰林乐府商铺府山西路与武勋坊路交界处浙江嘉城建设8000商业街30000江南世家商铺环城东路绍兴越红房地产
27、20000商业街1F2万2F7千毓兰华庭商铺环城西路鲁迅西路浙江宝业房产7500商业街23万星河国际解放北路浙江嘉业建设占地15000国际精品百货、超市、休闲、餐饮待开发情缘龙山府山西路鲁迅西路浙江巨星房地产30000体验式休闲商业广场待开发2、袍江板块 袍江板块是在绍兴市政府开发了袍江工业区之后为配合园区的发展和绍兴市城市整体发展的主要而进行开发的，它的商铺推出力度更甚于市区。目前该区在建只住宅项目中绝大部分都带有商铺。按照袍江“既是高新技术产业的集聚区，又是温馨平安的绿色生态城”的目标要求，袍江商圈正处于成型和孕育过程中，袍江十分重视营造温馨的人居环境，不断增强城市的综合服务功能，加快产业
28、和人口的集聚。几年来，袍江中心商贸区已建成达平方公里，整体形象已初具规模。在一些行政机关逐步搬迁进入之后，政府在中兴大道和世纪街一带进行了大力开发商业设施，以期在这一位置设立袍江的商业中心，比较大的楼盘有财富中心、世纪广场等。但袍江商圈要真正热起来，还有待时日。以下为这一板块商铺的典型代表：案名地理位置开发商商业规模销售均价开盘时间绍兴财富中心商铺袍江工业区中兴大街与世纪街交叉口浙江纵横房地产开发有限公司50000以上54002004.12世纪广场商铺袍江工业区世纪街益泉房产2000060002004.4丽都花园商铺袍江越王路世纪街新昌县诚辉房地产1500045002005.6天工华庭商铺袍江
29、中路浙江天工置业50005000两层2005.1鸿通金都商铺袍江越东路绍兴鸿通房地产300003000八折2004.5美安居商铺袍江劳动路绍兴宏大房地产开发有限公司15000产权式专业商铺4600两层2004.7越中新天地商铺袍江世纪街南一路绍兴越红房地产120005500两层2004.10伟业新城苑商铺袍江钱陶公路旁绍兴伟业房地产10000300040002004.63、绍兴生态产业园板块绍兴生态产业园位于绍兴市区的东部，距市中心约7Km，西靠东湖风景区，西南方向为会稽山旅游渡假区。随着该板块的开发，园区内2004年推出商品房总量约在万平方米左右，其中有相当的一部分的配套商业。随着这一板块的
30、楼市逐渐成型，住宅的销售价格也从节节高升，相应地商铺价格也从刚开始的3000元攀升到现在的4500以上。从政府的配套加速以及附近迪荡新城的开发的联动效应来看，这一板块的后势还具有较大的上升空间。以下为这一板块商铺的典型代表：案名地理位置开发商商业规模售价开盘时间金地阳光住商楼商铺生态产业园绍兴大自然房产15568.694800（一、二楼）2004年6月怡康园住商楼商铺生态产业园绍兴银鑫房产14273均价45002004年12月天赐良缘住商楼商铺生态产业园浙江中天房地产3451.72均价45002005年5月金宇苑住商楼商铺生态产业园绍兴市鸿通房产1274043002005年3月三鼎银蝶苑商铺生
31、态产业园浙江三鼎置业1000048002004.9鸿通金宇苑商铺生态产业园绍兴鸿通房地产5000400050002005.4五、典型案例（一）、国际广场1、地理位置国际广场位于绍兴市解放北路与环城北路交叉地段，北面正对绍兴市火车站，居于绍兴越城、柯桥、袍江三大组团与镜湖新区的核心，商气直接覆盖周边杭州湾工业新区、上虞、诸暨、萧山、新昌等地。2、商业规划与定位该项目是一种综合项目，建有住宅、底商、产权式酒店等，整体呈现欧式风格，其中商业面积共75000平方米，在规划上有六大欧洲风情步行街，十二大各具特色的休闲广场，一改绍兴江南格调的传统，属开放式购物中心。项目规划有多种商业业态，共拥有主力百货、
32、大型超市以及餐饮娱乐等四大业态，兼具购物、酒店、餐饮、娱乐、休闲、金融、文化及旅游等八大功能，立志于打造一站式消费平台，成为绍兴城中的超级不夜城，并由万通商务有限公司进行商业管理。据业主方介绍，目前有以下著名品牌意向入驻，如资生堂、兰蔻、BOSS、伊丽莎白雅顿、雅斯兰黛、S-、Dior、GIVENCHY、dunhill、CK、KENZO等国际著名品牌以及家乐福、肯德基、STARBUCKS，必胜客等大型商家，但实际招商效果值得商榷。国际广场不论从规划设计、建筑立面、环境艺术、广场文化、商业步行街、经营管理策略和品牌整合 等“软硬”结合，让顾客眼前一亮，紧扣顾客的心，着实让顾客兴奋不已。国际广场寓
33、含财富型、国际 化的文化理念和商业形态不只是吸引：国际广场作为绍兴“第一客厅”，其卓越的商贸平台和优越的区域 环境有机融合，定会成为资本和财富的象征，成为绍兴商业核心的“度量衡”，事业的大平台。国际广场 作为活力四射的欧洲小城，其“商业旗舰中心”的美丽指日可待，让人无法离开视线开盘当日国际广场可 谓是绍兴楼市有史以来最美的一次绽放之一。时尚、品位、文化的国际广场。3、销售情况由于该项目体量巨大而且定位于高端，该项目一推出就举行了强大的营销攻势，但售价在25万，略显偏高，商铺推出一年多销售情况一般，（二）、国际摩尔城地理位置：位于绍兴城西商贸中心辕门桥，为自古繁华盛地，也是绍兴未来的新都市中心点
34、。西面、北面紧接景色秀丽的环城河，东连中国黄酒博物馆（筹建中），南临104国道线，相望国际大酒店和汽车西站，地理位置得天独厚。国际摩尔城占地约11万平方米，总建筑面积达13万余平方米，其中商业面积在50000平方米左右，整体由倡导新商业模式的财富销品茂和高尚生活的御景苑、雍景苑、颐景苑、汇景苑四大住宅组团组成。该项目的商业部门规划定位于摩尔，近来引进了面积25000平方米的易初莲花大卖场以及面积为12000平方米的并有太平洋百货管理的奥特莱斯购物中心品牌折扣店这一新型业态，充实绍兴市的商业业态，由于招商成功，该商铺得到投资者的追捧，价格一路走高，现达到28000元每平方米，并有望突破3万元，销
35、售率也达到70左右，这在绍兴市属于比较成功的销售业绩。（三）、财富中心项目简介： 地处绍兴市袍江区。占地148亩，总建筑面积18万平方米。拥有国际甲级纯写字楼、酒店服务式写字楼、至尊金坐（企业总部大楼）、商业步行街、国际大型仓储式超市、大型知名品牌餐饮连锁店、休闲广场、金融中心等高档物业，共同构筑起强大的商业、商务、生活互动中心。建成后将成为绍兴档次最高、建筑面积最大的建筑群（总建筑面积达到18万平方米），同时也将成为绍兴绝对地标型建筑物。地域分析： 本项目位于绍兴市区北部、杭甬高速公路入城段-绍三公路的东侧。距杭州35分钟车程、距宁波60分钟车程，距杭州国际机场仅30公里，距宁波100公里，
36、距上海200公里。区内沪杭甬高速公路、杭甬铁路、104国道、329国道和京杭甬大运河穿境而过，区位优势十分明显。同时目前已有多路公交线穿行于本案区域，依靠已形成的交通网络，本案于绍兴其它组团距离均在10分钟车程之内。袍江区划分为五大地块，其中绍兴|国际财富中心所在地-中心商贸区位于袍江区的中心地带，是整个袍江生活、居住、商务、办公、休闲、餐饮和娱乐中心。潜力分析： 袍江区建设目标为以电子信息、机电一体化、新型材料、生物医药及环保等高新技术产业为主导的浙江省建设规模最大的开发区。政府对开发区的招商引资做出了用地优惠、税收优惠、贴息政策、收费减免等许多优惠政策，以使袍江区尽快的成熟。 财富中心是集
37、娱乐、休闲、购物一体化的综合项目，南侧由特色步行商业街贯穿侧设立独立商铺，定向于酒吧、茶吧、咖啡吧等，可为在本区域办公、生活的人们提供集中的消费场所，因此本案地块可以极大的聚集人流，成为袍江乃至整个绍兴未来的核心商圈。目前，国际级超大型卖场，世界500强之一的麦德隆已决定入驻本案，这将极大地提升本中心的商业氛围。 财富.国际商务广场 A 座 财富.国际商务广场 B 座 财富中心紧邻世纪广场等大型商业项目，预计近两年该区域的房地产开发总量将达到近百万平方米；政府规划今年在袍江区完成80万平方米的拆迁工程，而其中的大部分被拆迁人口将被统一安置在本项目所处的中心商贸区内，并且开发区行政中心等政府职能
38、部门也将迁至项目附近，中心商贸区浓郁的居住、办公与商业氛围的形成势在必行，进而吸引整个袍江区乃至绍兴区域，形成一个大的消费支撑。（三）、世纪广场楼盘简介：绍兴世纪广场地块位于绍兴袍江工业区中心商贸区核心地块，南至南一路，东临东一路，西靠支五路，北至王家池。地块东面紧邻拟建的袍江区行政中心，总用地面积为125971平方米，用地性质主要是综合商业、高档公寓区和拆迁安置区。 商业规划：世纪广场采用功能性引导，根据新兴城市的生活需求，打造三条特色鲜明的步行街。其中凯旋路定位于餐饮、娱乐。诚信路定位于精品、时尚商品。诚意路定位于商务、办公。 世纪广场总平图目前销售情况： 目前该楼盘商铺售价沿街均价在60
39、00元每平方米左右，里铺均价在5000元每平方米左右，二层商铺一起销售，在袍江地区属于定价较高的商铺。加上两条商业街间距太窄，以及商铺面积过大等原因，目前销售情况一般。（四）、府山乐购该项目位于绍兴市环城西路与府山西路之间，周边有多个居民小区，人口在5万以上。步行街总长250米，仿古设计，总建筑面积近万平方米，有二至三层独立商铺百余间，商铺开间4米，进深8米，基本面积在70100平方米左右，全框架结构，可自由分割组合。该商业街以餐饮为主题的商业休闲步行街规划亮相绍兴，给绍兴市商铺投资市场带来一丝新意，独特的整幢沿街大店面设计非常适合经营各类餐饮茶馆和各式酒吧，加之步行街带来的人流，势必成为投资
40、餐饮业者的首选。立面图 地理位置图目前该商业街销售情况较好，达80以上，售价也达2万以上。但是开业商家不多，少数开业的店铺经营惨淡。从中可以看出开发商在营销上下了不少功夫，但却抛弃了该商铺的后期经营管理。六、地块分析大滩地块位于绍兴城区的北部，南临火车站，北面为袍江工业区，成为连接袍江新城与古城区的连接纽带。目前除了南面的火车站区域商业较为发达之外，其他方位的商业基本上为空白。但目前周边一些地块正在开发过程中，具有较好的商业成型气候，随着解放大桥的建成，这一区域与绍兴市中心的交通条件更加便利，解放路的繁华商业氛围将延伸至该地区，这必将大大促进该地区商业地产的开发和升值。迪荡新城地块位于绍兴城区的东部，原址为绍兴钢铁公司厂址，因为市政规划和效益等原因，该钢铁厂撤销，并规划成为一个占地200多万平方米的集合住宅、商业、办公等多功能大型组团。该地块由于历史的优势，目前周边商业已具备一定基础，但比较分散和陈旧，都以杂货店为主，但周边由于近邻环城东路和云东路等交通主干道以及临近主城区，因而交通比较方便，各方面发展条件也比较好，在此地块开发商业具有很大的发展空间。建议发展大型综合商业设施以填补绍兴城东这一空白，同时提高本项目在绍兴商业市场上的号召力和凝聚力。
