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1、福州正祥【尊园】项目近期市场分析简报n 福州市近期房地产市场状况简报n 【尊园】项目周边市场现状分析福州大家投资顾问有限公司二零零八年三月二十六日目录第一部分 福州近期房地产市场状况简报一、福州楼市2007年1月-11月市场综述二、福州楼市近期交易信息统计分析三、福州1月的各板块公寓价格情况四、福州1月份的新开楼盘信息五、福州成交地块统计资料表第二部分 项目区域的周边市场现状分析一、竞争项目分析二、价格分布与走势分析三、消费结构分析四、产品结构分析五、本项目区域市场机会与困难分析前导部分n 本次市场分析是针对正祥地产尊园项目所进行的有针对的市场研究，n 研究分为两部份进行：第一部分 福州近期房
2、地产市场状况简报第二部分 项目区域的周边市场现状分析n 通过对这两部份市场的研究分析，从中把握2008年目前福州房地产市场的宏观运行态势以及项目区域内的竞争状况，为本案的项目前期规划设计及后期的推广提供有力的市场支持，为正祥公司的项目运营提供市场论证。第一部分 福州近期房地产市场状况简报一、 福州楼市2007年1月-11月市场综述总体来说，2007年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，然而，从10月份起，福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前整体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。数据：关于福州房地产市
3、场的07年成交数据趋势图分析：、福房指数涨幅放缓福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.52点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨小结：进入2007年以来，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最
4、低水平，只有15.54万平方米。与一月份相比，十一月下降了40.35万平方米，下降达72.2%。与去年同期的45.79万平方米相比，成交量下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。从一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，涨幅达40.5%。二、 福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等）。表一：近期福州商品住宅交易明细表时间套数面积均价2007年10月3033套3030627481元
5、/2007年11月1677套2659397671元/2007年12月3396套3763167705元/2008年1月2012套1773107830元/2008年2月1179套1419677900元/小结：上表主要针对福州10月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在12月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。 图一：12月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）1月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）图二12月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：）图二1月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：）小结：
6、以上两图表可以看出，目前福州的商品住宅交易套数最多的板块处在“金山板块”，所占的比例可达到35%-37%，而中心城区和北区板块的所占比例为其次，其他板块的成交总量相差不大。金山板块依据其面积的开发总量以及相对的单价优势，还处于目前福州的热点房地产销售板块区。与交易套数、交易面积各板块出现悬殊情况相比，在均价方面却出现了少有的接近，12月份“中心城区”与“西区板块”均过万元/，“江滨板块”也以9430元/紧随其后，“金山板块”和“北区板块”最低，分别是6205元/、6203元/。而在1月份，“金山板块”、“仓山板块”、“北区板块”、“西区板块”分别是7713元/、7815元/、7705元/、78
7、64元/。图三12月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/）1月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/）三、福州1月的各板块公寓价格情况板块名称项目名称价格情况均价(元/)上涨情况板块均价市中心板块（14）51公馆期13500元/（面积38-60）1350012247半山千叶期8600元/（尾盘）8600左海帝景9300元/（尾盘）9300财富主场10000元/（面积50、70、122）10000世纪豪门13000元/13000七星景15000元/（1月新盘）15000福州星势力13000元/（仅剩余6层）13000香颂枫丹13000元/（最低价9800元/，南北差价1000元/）13
8、000中庚财富天下均价13500元/（精装）13500香樟林城市花园9700元/（尾盘）9700福晟钱隆天下15500元/15500福晟钱隆首府14500元/（一梯一户设计，面积130-140）14500五四北板块（5）君临香格里高层开盘，均价7600元/（1112号房，7499元/）76007900摩卡小城7700元/（尾盘）7700福晟钱隆御景9000元/（2期推出50套特惠房，优惠最高达6万/套）9000北尚期二期8000元/（尾盘）8000西区板块（1）大儒世家均价8300元/（四期御峰）83008300东区板块（3）大景城7200元/（中央风景园100-120）72008575君临晋
9、安商业中心8000元/8000武夷绿洲7300元/（1月3日开盘）7300日出印象11800元/（2期1月18日开盘）11800北江滨板块（1）半岛国际13000元/（最小面积180）1300013000南江滨板块（3）融侨观邸13000元/（开盘价，当天销售5060%）1300010200江南水都8600元/（5期心巢）8600中联水岸名居9000元/（尾盘）9000金山板块（6）融信宽域期7000元/（尾盘）70008334品阁6800元/（尾盘）6800凯旋枫丹13500元/13500金山大景城7300元/7300金山公元7500元/(9.3折优惠)7500国际华府期8800元/（16号
10、楼王）8800世欧彼岸城7500元/（当天下定前30套优惠28000元/套）7500浦上板块（7）正祥1品新筑期7500元/（垫付1成首付，无垫付9.8折，垫付9.9折）75007300金辉枫尚期7500元/（售完）7500融信西班牙期7300元/（售完）7300海润尊品期起价6100元/、均价7000元/（四期售完）7000金辉天鹅湾起价6900/，均价7500元/7500福晟钱隆金山7500元/(2期1月19日新开盘)7500金山好景城7000元/7000乌龙江板块（2）公园道一号期3期未开，预计12000元/未定8000中天金海岸8000元/（既买即送车位）8000仓山板块（2）金辉伯爵
11、山8600元/86008600城南板块（2）大唐世家预计6500元/（二期即将推出）65006500马尾板块（1）东方名城7400元/平方米（推出2000套，销售500600套）74007400四、福州1月份的新开楼盘信息项目名称开盘时间产品价格电话金山大景城1月1日二期推出375套，户型面积30-100以上。起价6300均价7300元/88783907/88783908金山公元1月1日20层一梯一户纯板式观景楼王，主力面积140。均价7500元/88196111/88196333武夷绿洲1月3日三期推出45、46、47#楼，面积110-170均价7300元/83617999/83669130
12、柒星景1月13日5至25层，户型面积36-123。均价15000元/87662277日出印象1月18日二期户型面积120-190推出278套均价11800元/88103333福晟钱隆金山1月19日推出360，户型面积65-122。均价6500元/（特惠房）87771333江南水都心巢1月19日此次推出2号楼162套，户型面积45-96均价8600元/88078888/880777772008年1月报版投放前10大楼盘项目表名次项目名称投放版数投放总额（万元）推广主题1东方名城49409.74华郡组团VIP认筹卡2008年1月5日正式发售;华郡组团2008年1月5日正式公开对外登记购房序号;东方
13、名城点燃08年度福州楼市“第一把火”;华郡/香郡组团登记购房序号火爆启动持续热抢中;华郡/香郡组团登记购房序号持续登记中;世界级港湾住区香郡/华郡组团2008年1月27日一次性震撼开盘;2008年1月27日震撼开盘;特大利好，敬请关注;2000套房源公开发售倾城抢购;2000套房源分秒递减，见证诚信品牌力量2江南水都心巢14.75126.0420%首付30年按揭;1月19日心巢炫彩开盘;心巢开盘劲销80%;1月19日心巢2号楼倾城热销 1月26日6号楼应势加推;心巢江岸精装纯小户6号楼火爆预约中;3云亩天朗溪谷12.5106.14云亩天朗II期 溪谷 即将开盘！捷扬地产向福州人民拜年！4金辉天
14、鹅湾12.597.47奢实数学的惊叹与价值;天鹅湾一期绚丽亮相，1月26日艳倾全城;金辉天鹅湾倾城绽放，全城赞赏不绝5江南水都美域1064.88融侨贺岁巨献 “福克斯”开回家；6号压轴楼王冠冕王座130160王者席位接受甄选；融侨贺岁巨献 五重大礼等你拿6君临晋安商业中心449.16君临晋安商业中心独立商铺1月26日盛大开盘；君临晋安商业中心成功开盘7福晟钱隆金山6.540.00直飞奥地利 鉴定钱隆金山；钱隆金山57号楼65122房源浓情盛放；“直飞奥地利”幸运业主即将揭晓；二期64122户型持续热销中8世欧彼岸城638.36家节乐翻天9水岸君山636.53A5区全景双拼300平方米私家庭院；
15、A3区滨湖独栋1.2亩专属领地10世纪豪门435.40开启五一广场新精装豪宅时代；1月31日新精装豪宅样板间对外开放，恭候莅临品鉴！总结n 从目前福州的房地产销售形势来看，住宅平均价格的提升已经进入了一个高价阶段与缓慢期间，目前的房地产市场泡沫将会减少，消费从狂热转而将会进入一个相对的良性和理性期，这也符合城市楼市发展的一般规律。n 2008年的新开楼盘项目多数仍处于金山板块区。而除心巢外开盘均价都未超过7500元每平方米，开发商对目前的市场观望形势已表现出了谨慎态度。而从各板块价格段来看，目前金山区与北区的板块价格均价也最能代表了福州市现状价格接受水平，该区楼盘的持续热销正应该说明了这一点。
16、相比，市中心的价格基本全部破万，具有购买力的客群将逐而减少。鼓楼台江区交界的中心板块，本项目附近的几个楼盘均价也都达到了13000元/左右。而井大路的柒星景已经突过15000元每平方米。n 另外可以看到的是，由于这一时期的市场价格的攀高，开发商在产品的同质化表现上将相当明显。（同质化主要表现有四个特点：其一，产品普遍成熟度高。其二，产品软硬件同质化程度高，即从外立面、户型、配套、景观、物业服务等方面。其三，产品营销的手段不仅高而且十分相似，无论从推广概念，还是推广手段等方面都十分相同；其四，项目开发水高。）因此，同地段的价格区间的拉开将非常困难。因此，2008年的市场营销首先要解决的将是真正的
17、市场细分。而由市场细分而来的产品整体细分定位，将迫使开发商重新评估市场和寻找产品的市场生存空间，重建产品的购买生存理由。无差异化竞争或弱差异化竞争的格局将一去不复返。五、2007年福州成交地块统计资料表宗地编号位置面积竞得人用途成交价每亩单价（万元/亩）（平方米/亩）（万元）宗地2007拍01号鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司福州羽绒厂4404.3/6.61福州市鼓楼区建设投资管理中心商业2350355.89 宗地2007拍02号仓山区,南江滨路以南、港头河以北，港头岛滨江地块四40479.6/60.72福建正荣集团有限公司商业、居住42200695.35 宗地2007拍03号仓山区,南江滨路
18、以南、港头河以北，港头岛滨江地块五31538.1/47.31福建正荣集团有限公司商业、居住36100763.48 地2006拍16号鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口31009.5/46.51福建汇友源投资发展有限公司居住、商业金融（允许兼容办公）41500892.65 宗地200706号仓山区，福湾片工业集中区4号地块西北侧19219.47/28.83陈炳钿居住用地（限于作为福湾工业区工人配套公寓及服务设施）4880169.36 宗地200707号晋安区，新店镇厦坊村、金城投资区管委会北侧金城商业中心地块5349.3/8.02福州旭源房地产有限公司商业金融用地（C2）、办公用地（C1）5000
19、623.45 2007挂-02号鼓楼区，五四北路东侧琴亭村10560/15.84晋安区第二建筑工程公司商业金融用地（C2） 二类居住用地（R2）209001320.10 200708号地块一：群众路与广达路交叉口西南角，地块二：国货路与广达路交叉口西北角，地块三：广达路以东，儿童公园路南侧）茶亭街二期52443平方米（合78.66亩）世茂房地产控股有限公司地块一：商业金融用地(C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途) 地块二：商业金融用地（C2）、二类居住用地 地块三：二类居住用地（R2） 1151001463.91 200709号晋安区,官前路以南,东方公寓东北侧(原福州市汽车运输总公司用地
20、) 2762.6/4.14福州康讯信息科技有限公司居住用地2750663.96 2007-10号台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）2949/4.42福建省交通规划设计院教育科研设计用地(兼容办公)3120705.68 宗地200715号晋安区福飞北路东侧，南平路北侧166736(合250.1亩),厦门万科房地产有限公司地块A：公共绿地 地块B：幼儿园用地 地块C：居住用地2720001088.09宗地200716号公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块）1954m2 福州闽翔房地产开发有限公司办公用地2400819.24宗地200718号西二环南路东侧（长汀外旧屋区
21、改造地块）22778 m2欧国强商业、金融（兼容办公）、居住用地 534001563.69 宗地200719号前横路以东，警官学院南侧（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块）34887m2福建巨成实业发展有限公司商业、居住用地 42200806.82宗地200720号连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留地块）13162 m2 福州筑家房地产开发有限公司居住用地13000658.79宗地200721号连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块）8196 m2 福建福晟房地产开发有限公司居住用地10150826.02宗地200723号澳门路西侧，安泰河南侧地块A:2567 m2福州聚
22、春园集团有限公司商业用地69301800.67(兼容办公)宗地200724号澳门路西侧，安泰河南侧地块B:2505 m2陈学伟商业用地58301552.34 (兼容办公)宗地200725号澳门路西侧，安泰河南侧地块C1:3111m2福州聚春园集团有限公司商业用地93401667.50 (兼容办公)地块C2:625 m2宗地200726号澳门路西侧，安泰河南侧地块D1:1999m2福州聚春园集团有限公司商业用地61101501.61(兼容办公)地块D2:715 m2（10月20日土地拍卖会）宗地200716号位置公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块）面积1954（合2.93亩）用途办公用地
23、使用年限办公50年容积率1.89绿地率12.5%建筑密度38%建筑高度6层建筑面积3693办公3693商业楼面地价6498元/成交总价2400万竞得单位福建闽祥房地产开发有限公司宗地200717号被收回 位置西二环中路以西（华侨新村二期地块）面积2866（合4.3亩）用途居住用地使用年限居住70年容积率1.4绿地率30%建筑密度25%建筑高度6层建筑面积4012居住4012商业楼面地价备注2600万起拍，未达到保留价2700万，被收回。宗地200718号位置西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块）面积22778（合34.17亩）用途商业、金融（兼容办公）、居住用地使用年限商业40年、办公50年、
24、居住70年容积率2.8绿地率25%建筑密度20%建筑高度130米建筑面积63778居住商业5000 楼面地价8373元/成交总价5.34亿竞得单位正荣集团宗地200719号位置前横路以东，警官学院南侧（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块面积34887（合52.33亩）用途商业、居住用地使用年限商业40年、居住70年容积率2.2绿地率30%建筑密度20%建筑高度50米建筑面积76751居住商业3%楼面地价5500元/成交总价4.22亿竞得单位汇诚地产宗地200720号位置连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留地块）面积13162（合19.74亩）用途居住用地使用年限居住70年容积率2.0
25、绿地率30%建筑密度20%建筑高度60米建筑面积26324办公26324商业楼面地价4938元/成交总价1.3亿竞得单位福州筑家房地产开发有限公司宗地200721号位置连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块）面积8196（合12.29亩）用途居住用地使用年限居住70年容积率2.1绿地率30%建筑密度20%建筑高度80米建筑面积17211居住17211商业楼面地价5897元/成交总价1.015亿竞得单位福晟集团宗地200722号被收回位置仓山区南江滨路南侧，港头河以北面积地块1：8010（合12.02亩）地块2：37508（合56.26亩）地块3：31184（合46.78亩）用途商业金
26、融业用地（兼容办公用地）商业金融业用地居住用地商业金融业用地居住用地使用年限商业40年、办公50年商业40年、居住70年商业40年、居住70年容积率1.02.12.0绿地率30%30%30%建筑密度25%20%22%建筑高度20米75米75米建筑面积8010商业100%78767商业3%62368商业8000-10000备注只有一家以10亿3000万起拍价应价,未达拍卖保留价10亿3500万被收回,创今日土地拍卖大冷门。宗地200723号位置澳门路西侧，安泰河南侧面积地块A：2567（合3.85亩）用途商业用地（兼容办公）使用年限商业40年、办公50年容积率1.6绿地率建筑密度80%建筑高度1
27、1米建筑面积4107居住商业100%楼面地价16873元/成交总价6930万竞得单位聚春园集团有限公司宗地200724号位置澳门路西侧，安泰河南侧面积地块B：2505（合3.76亩）用途商业用地（兼容办公）使用年限商业40年、办公50年容积率1.4绿地率建筑密度75%建筑高度11米建筑面积3507居住商业100%楼面地价16623元/成交总价5830万竞得单位陈学伟(音)以个人名义宗地200725号位置澳门路西侧，安泰河南侧面积地块C1：3111（合4.67亩）地块C2：625（合0.94亩）用途商业用地（兼容办公）使用年限商业40年、办公50年容积率C11.5绿地率建筑密度C175%建筑高度
28、C111米建筑面积5610居住商业100%楼面地价16648元/成交总价9340万竞得单位聚春园集团有限公司宗地200726号位置澳门路西侧，安泰河南侧面积地块D1：1999（合3.0亩）地块D2：715（合1.07亩）用途商业用地（兼容办公）使用年限商业40年、办公50年容积率D11.1绿地率建筑密度D170%建筑高度D111米建筑面积2984居住商业100%楼面地价20475元/成交总价6110万竞得单位聚春园集团有限公司近期土地挂牌宗地200801号位置鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧面积33482.7 m2（合50.22亩）用途商业、居住用地使用年限商业用地40年，居住用地70年容积率
29、D13.8绿地率D130%建筑密度D124.2%建筑高度80米以上建筑密度24.2%居住商业5%楼面地价成交总价竞得单位宗地200802号位置鼓楼区，湖东路北侧、公正村面积6035.4 m2（合9.05亩）用途商业金融 (兼容办公写字楼)、社会停车场库用地使用年限商业用地40年，办公、停车场用地50年容积率D15.8绿地率D125%建筑密度D130%建筑高度主楼80米以上建筑密度30%居住商业集中式商场楼面地价成交总价竞得单位第二部分 项目区域的周边市场现状分析n 竞争项目分析n 价格分布与走势分析n 消费结构分析n 产品结构分析n 本项目区域市场机会与困难分析（一）竞争项目分析n 2007年
30、，本项目的区域内已经集结了数个的房地产项目，已知的在售以及即将推出的周边项目有5个，还有拍到土地但尚未进行开发的世茂项目，2008年的区域市场竞争将同样是惨烈的是不可避免的，但竞争中同时也存在着诸多机会。n 市中心是房地产开发中永恒不变的吸引力，市中心的开发已经不仅仅意味着高价值，高便捷，更象征着对稀缺，绝版的拥有。在大多数的一线、二线城市，中心即意味着永远保值与无限升值的魅力；2008年的福州，市中心住宅百万价格早已难称豪宅。n 市中心的高价格迫将使开发商实力与运营水平的将进行绝对提升，同时项目产品水平也将紧随全面提升，茶亭街几个热点项目一旦接连启动，这一区域的楼盘在社区规划以及户型创新的各
31、个细化方面上，都将体现福州城市高素质楼盘的最优秀特征。2008年本项目区域内在售以及即将推出的项目及其发展商一览表：项目名称发展商项目位置目前在售价格茶亭8号晨恩地产斗西路1号12888元/平方米香颂枫丹三迪地产白马路与工业路交汇处12000元/平方米51公馆高士达地产五一路，长途汽车南站正对面13000元/平方米群升国际群升集团817中路工人文化宫门口12000元/平方米君临盛世茶亭华辰地产八一七路中段未定世茂项目世茂集团广达路未定世纪豪门昌盛房地产鼓楼区五一路与古田路交汇处13000元/平方米区域内竞争楼盘地图项目名称：茶亭8号项目开发：福建晨恩地产项目规模：30.6亩项目规划：高层/商业
32、工程进度：封顶交房时间：2008年下半年项目户型：43-86M2，主力户型39-44M2项目价格：12888元/平方米本项目区域内周边项目资料说明项目名称：香颂枫丹项目开发：福建三迪地产项目规模：65.5亩项目规划：5幢18层、1幢30层工程进度：施工中期（到7层）交房时间：2009年项目户型：120-130平方米项目价格：起价9800元/平方米，现价12000元/平方米；项目名称：51公馆项目开发：高士达地产项目规模：49000元/平方米项目规划：高层住宅/商业工程进度：建筑封顶交房时间：项目户型：主力38-60平方米项目价格：13000元/平方米项目名称：群升国际2期荣域项目开发：中国群升
33、集团项目规模：项目规划：商务公寓工程进度：建筑封顶交房时间：未开盘项目户型：30-60平方米项目价格：12000元/平方米项目名称：盛世茶亭项目开发：福建华辰房地产项目规模：项目规划：高层/商业工程进度：打桩阶段交房时间：项目户型：项目价格：项目名称：世纪豪门项目开发：昌盛房地产项目规模：7.5亩项目规划：高层/商业工程进度：封顶精装修交房时间：2009年项目户型：38-168平方米项目价格：13000元/平方米（二）本项目区域内楼盘价格分布与走势分析区域项目销售已备案情况一览：项目名称：世纪豪门已开盘、可备案 #楼楼号1#楼2#楼1#2连体可售套数（套）1821170已售套数（套）23100
34、成交均价（元/M2）13036140650项目名称：茶亭8号已开盘、可备案 #楼楼号可售套数（套）41已售套数（套）89成交均价（元/M2）11857项目名称：柒星佳寓已开盘、可备案 #楼楼号可售套数（套）152已售套数（套）80成交均价（元/M2）14359 1、本项目区域内竞争楼盘价格对比列表：案名茶亭8号香颂枫丹51公馆群升国际世纪豪门起价（元/m2）9800元/平方米9800元/平方米均价（元/m2）12888元/平方米12000元/平方米13000元/平方米12000元/平方米13000元/平方米 上表显示一：本项目区域板块目前均价： 12578元/平方米 上表显示二：在项目价格上，
35、靠近鼓楼市区繁华位置（五一路、东街）的项目比周边项目的价格上略高出800-1000元/平方米。 上表显示三：在同一地段上，好的产品与规划将会有更多的价格空间，在价格上会超越同类产品。 提示一：根据上表显示，市中心项目的位置一样对销售价格会产生影响，以靠城市主干道地段基本价格明显将高于中心板块的周边项目价格。鼓楼区中心仍是房地产楼盘的高热点板块。 提示二：根据上表显示，同一地段不同产品也会有不同的价格，因此可以推测如果有创新产品项目可以不受地段限制，可以超越街区价格达到一个全新的高度。关于正祥尊园定价比较分析n 本案与竞争楼盘评估得分比较表项目名称茶亭8号香颂枫丹51公馆群升国际盛世茶亭世纪豪门
36、正祥尊园地理位置9897998规模7979987工程进度9887798配套设施8688888交通方便程度8888887外部环境情况7777876户型7787879景观规划6877877综合分61616260656360比较系数1.021.021.0311.081.051可调均价（元/平方米）1314612240133901200014040估）13650注:比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分n 正祥尊园项目评估均价: 13078元/平方13146+12240+13390+12000+14040+13650/6=13078元/平方（三）消费结构分析客户主要来源于鼓楼区的省市机关单位、五区八
37、县主力客户群年龄为2540岁之间位于中心位置高价地段，二次置业人士逐渐增多1、 客户群来源：从表上可以看出110平方米以上户型达到80%，中户型是该项目的主打产品和主力户型。大户型单套在1300000元/套以上，在福州市场可谓是高档高价房。总价在1300000元/套以上，最高估计在2000000元/套，因此针对目标客户集中有限。多数将面对福州市高收入阶层。而本项目位置因素也决定多数客群将来自鼓楼中心区。另外，五区八县的客群一直是福州中心城区的高端产品一个重要的消费群体。2、 客户群年龄主力消费者为年龄在2540之间的中、青年。客户特征是工作几年的企事业单位青年、机关单位人员、企业管理阶层、私企
38、老板、高级职员等。3、 购买者类型n 一次购房/投资 30平方50平方n 一次购房 80平方110平方n 一次换房 120平方130平方n 二次置业升级型 140平方160平方（四）产品结构分析n 本项目区域板块项目状况分析本项目区域内楼盘的规模以中、小盘为主，产品全部以高层为主区域板块竞争项目对比列表：案名茶亭8号香颂枫丹51公馆群升国际盛世茶亭正祥尊园世纪豪门占地（亩）30.665.573.56751329.267.5总建（m2）20，424130，00049，000450，00088，13228，67350，000规划形态1-4层商业，5-16层为住宅5幢18层、1幢30层1-4F商铺， 6-23F为3
