某某区域商业地产调查市场分析.docx

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1、商业地产调查市场分析第一部分：酒店宾馆篇一：引言性酒二：区域代表店分析三：各区普通酒店分析四：在建酒店分析五：附录第二部分：写字楼篇一：简介二：各区分布状况及物业租赁情况三：客户简析四：小结五：写字楼总体趋势（相关资料）六：目前写字楼市场的机遇壹： 酒店宾馆篇一、前言市是一个重点旅游城市，随着该市经济的迅速发展，城市相关配套设施也日趋完善，也带动了酒店、宾馆的日益增加，在区域内的大街小巷，各种档次的宾馆、酒店不下300家。分布与城市的每一个角落，本次调查主要就市的四个区不同档次酒店的坐落位置，客房数量，相关配套（餐饮，会议室，康乐中心的有无），不同档次房间的价格，入住率及根据住宿时间的不同相应

2、的折扣等几个方面做一个整体的分析。二、区域代表性酒店分析目前市较高档次具有代表性的酒店有海螺国际大酒店、铁山宾馆、汉爵大酒店三家，经济型酒店代表为锦江之星宾馆。 海螺国际大酒店：海螺国际大酒店由海螺集团投资兴建，总占地面积约3万多平方米，座落于北京东路，广电中心旁。它北临两站广场，南眺繁华闹市，交通便捷。 酒店拥有208间套各种类型的客房，装修高档、豪华。房内设有中央空调、程控电话、Mini吧、私人保险柜、闭路电视和24小时客房服务等。19个风格迥异的餐厅，提供各种菜系美食，可容纳1200人同时就餐。房型门市价优惠价普通标准间660378商务标准间(单/双)770448豪华房880520商务豪

3、华间880568二间套1188768宾馆早餐价自助早餐：30宾馆加床价加床：120宾馆餐饮设施中餐厅西餐厅娱乐与健身设施迪斯科舞厅卡拉OK厅健身室桑拿浴室宾馆服务项目商务中心票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场理发美容室全部房间免费宽带上网宾馆接受信用卡类型万事达(Master)/运通(AMEX)/威士(VISA)/ 大来(Diners Club) 铁山宾馆铁山宾馆位于市中心著名的风景区赭山之麓，此酒店离机场11公里、离火车站4公里、离码头2公里。建成年代较早，为市委宾馆。宾馆现有总统套房、豪华套房、标准间等各式客房220间套。22个风格不同的中、西式餐厅，提供徽、淮扬、川、湘、粤等菜系和

4、该市特色小吃服务。拥有各种会议厅规模不等，风格迥异，其中的国际会议中心具备四国语言同声传译功能。商务、健身、娱乐、购物、停车、保健、洗涤等配套设施俱齐全。 周围景观：鸠兹广场、步行街、赭山公园、镜湖公园。房型门市价优惠价烟岚楼标间(双床)388233竹苑楼标间(双床)488342竹苑楼单间(小床)468327竹苑楼套间(大床)880616松苑楼标间(双床)588412 汉爵广场大酒店酒店位于市中心两站广场，与汽车站、火车站相连，距市中心：2 公里，距飞机场：2 公里，交通便利。相关配套齐全，拥有西餐厅、快餐厅、咖啡厅，会议厅棋牌室，还可以提供订票、商务中心、美容美发、租车等服务。该酒店共有客房

5、159间。房型原房价优惠价氧吧房396元200元单人商务房430元240元标准间（双人）480元260元联通套房（三人）1390元760元双人商务房546元260元行政房（单人）546元280元单人套房696元380元三人套房1090元600元三、各区普通酒店分析1、镜湖区此地区是该市酒店的密集区，有三星级酒店2家四星级酒店2家，准三星级酒店多家，以及有数不胜数的小旅馆。此地区还含有一家经济型旅馆（锦江之星）。此地区的酒店的入住率为整个区域最高，因为该市的商业中心在此区域，使得此地成为该市最繁华的地方，游客络绎不绝。基本上三星级酒店的入住率都在7080，特别指出该市的首家经济型的宾馆（锦江之星

6、）的入住率更是达到了惊人的90左右。下面就此区域的不同星级的宾馆做一下分析。 奥顿大酒店奥顿酒店于1996年3月18日正式开业；2005年年初经省旅游局正式批准挂牌中国三星级饭店。奥顿酒店是该市首选港澳酒店管理模式的三星级商务度假酒店，位于市中心北京路与九华中路交汇处，距火车站、汽车站、港口均只有10分钟左右路程；西邻全国十大商业街之一“中山路步行街”、鸠兹广场；北面为赭山公园、九华广场，地理位置极其优越，交通便捷。目前奥顿酒店共有111套的高中档客房，其装修主要是简约的时尚风格。该酒店的一些相关规定：加床另收80元/位；逾时退房（至下午6：00时）加收半天房租；未付订金者订房只保留至下午6：

7、00整。 客房：经全新装潢，采用当今国际流行的简约主义风格，尽现人性化、个性化设计，既有清新、淡雅的房型又现古朴、大方的格调。房间采用复合地板，卫生间配淋浴房，房间内电话可直拨国际、国内长途，可免费宽带上网、卫星电视接入客房，各类房型相信可以适应各类人士度假、办公、商务洽谈等不同需求。客房房型有：标准间、单人间、三人间、豪华商务套间等。 大堂：按四星级标准设计，大厅明亮、宽敞，带背景音乐、中央空调。 谷美精菜馆：汇聚徽菜、粤菜、川菜、杭帮菜等菜系，装修风格典雅。因其在本地的知名度较高，加上位置的优势，本身内部的康乐实施及休闲娱乐的实施齐全，造成它的客流量的强大，入住率较高，一般可达85。房型门

8、市价优惠价A座标准双人房538元238元 A座标准双人房518元228元 A座豪华单人房598元288元 A座双人商务房738元378元 A座单人商务房738元378元 A座豪华大厅套房878元488元 A座豪华小厅套房878元488元 点评：该旅馆在该市三星级酒店的客房价格上高于其他的宾馆。原因在与它的得天独厚的地理位置，及相比周边酒店的档次较高，而且经营时间较长。因此酒店的知名度，入住率等相对与其他酒店有优势。 锦江之星锦江之星旅馆有限公司系中国规模最大的综合性旅游企业集团锦江国际集团的子公司，是经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁旅馆“锦江之星”的专业公司。此宾馆开业才三个月，其入住率

9、目前可以达到90左右，其原因可归纳为四点：一、 该旅馆的品牌效应。二、 该旅馆的服务精神。公司通过锦江之星品牌经营的方式管理旅馆、锦江之星品质的服务特点为“清洁质优、经济舒适、安全便捷”。其中服务台提供购票、传真、复印、打印和异地订房等。三、 旅馆的配套实施。它拥有为满足一般商务客人和社会大众需求及以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌。附设停车场四、 该旅馆的消费较低（因其本身定位就是经济型宾馆） 注：由于该宾馆部分房间可以看到赭山景观即观景房，再加上旅馆很受广大消费者的欢迎与信赖，其价格近期可能会上调。享受优惠可以办理会员卡：费用158元/张（有限期为两年）以后需要续卡的话，交

10、20元/次。另外，若客户的年龄达到55周岁，可以免费办理优待卡与会员卡享受同等的优惠即九折优惠。另外还具有一些优待政策：例如：预定房间可以保留到晚上8：00整，退房的时间可以延迟两个小时。点评：该旅馆系锦江集团在省内创办的第一家，位于五一广场旁，赭山公园对面，大部分是标准间和单人间，房价较低，为128138元/间，还有少量的套房，为面对赭山的朝阳房间。其中房间内拥有一个小的会客厅，一到两个阳台。房价为158。可以说是该市经济型宾馆代表，因为刚建成开业，相关的配套设施不是非常的齐全，只有住宿，会议，餐饮等，没有网线及相关的娱乐设施配套。但是由于其经济型宾馆定位因素，所以迎合了市场需要，入住率高。

11、2、鸠江区此地区的酒店从数量上及档次上较镜湖区酒店有所下降，只有为数不多的几家星级宾馆，其他零散的分布一些小宾馆，但是此地区较镜湖区同档次的酒店从价格上有优势，平均价格下降100元左右，但地理位置较偏，人气不足，入住率不高，大约为5060左右。 国信大酒店国信大酒店是省国元控股(集团)有限公司独资兴建的四星级商务酒店，其位于经济技术开发区蒲江路117号，离机场30公里、离火车站8公里、离市中心8公里。建筑面积达18000余平方米，拥有客房166间（套）；房内均设有INTER宽带接口；十余间风格独特的宴会包厢，400余餐座的中、西餐厅；可容纳400人的多功能厅及6个中小型会议室；还拥有商务中心、

12、商场、网球场、桑拿中心、康乐中心等功能完善的综合服务设施。豪华套间4间行政套间11间行政层客房45间豪华标准间106间客房面积2788平方米楼层总数6层行政楼层2层可连通房间4间无烟客房2层女宾客房1间情侣客房1间退房时间12：00内设：独立控制的冷暖空调系统及新风系统/10M宽带接口/24小时卫星电视节目/直接饮用水系统/冰柜及迷你酒吧/自动喷淋、烟感报警、电子门锁等安全消防系统/电子保险柜/110V/220V剃须刀插座/化妆镜/电吹风。房型门市价优惠价A区豪华单人间520元300元 A区行政标准间520元300元 B区行政标准间580元330元 B区行政商务间660元380元 康乐设施：在

13、酒店在康乐中心设备及服务一应俱全。国际标准的娱乐和休闲设施包括健身房、网球场、英式台球、棋牌室、美容中心。点评：国信大酒店是四星级酒店，在该市现有酒店中是档次较高的，又因为地处开发区，占地面积大，相关配套设施齐全，此酒店在晚上时，较为热闹，门口外地车辆较多，入住率较高。证明此酒店利用开发区的品牌及开发区内入住企业关系，吸引外来商务旅客。 鑫海洋大酒店鑫海洋大酒店地处赭山东路，是一家国际三星级标准的涉外旅游宾馆，拥有客房、餐饮、娱乐、桑拿四大营业部门，功能齐全，设施先进完善，可以提供住宿、休闲、娱乐、商务洽谈。全新的商务中心可以提供打字，复印，传真，预定车，船，机票及洗衣中心等服务。A：住宿：大

14、约80间左右的客房，其中房型门市价优惠价标准双人房368元160元高级蜜月套房628元300元豪华套房668元320元高级行政商务套房728元320元休闲公寓式套房868元400元点评： 此酒店客房部拥有全市绝无仅有的按家庭生活模式兴建的休闲度假公寓16套。硬件设施全。但是因酒店座落位置较偏僻，房价是此次调查中三星级酒店最低的，主要的客源来源于关系客户及工程科技学院历届的毕业生回母校聚会。所以入住率相对较低，大约为40左右。3、新芜区此地区酒店的档次最高在二星级左右，或是准三星级，价格较鸠江区酒店又有所下降，由于此区域酒店年代比较长，内部设施一般，。入住率一般为30。 海员宾馆海员宾馆是隶属于

15、该市的长江轮船公司，地处于吉和街江岸路17号，紧邻吉和广场，濒临长江。是集住宿、餐饮服务、糖烟酒、糕点、日用百货、美容美发、工艺美术品、服装零售于一体的综合性宾馆。建筑年代较早，在该市又一定的知名度，但由于该市近几年新的宾馆层出不穷，使得海员宾馆显得在同类宾馆之中破旧，内部在去年从新装修，外立面却没有改观，人气不旺。酒店共有七层，内部有76间客房。旁边的一栋楼是酒店的餐饮即其他的设施。房型门市价优惠价标准间258元180元豪华标准间318元220元 单人间238元168元 豪华单人间298元210元 商务休闲间388元260元商务套间458元320元双人套间328元220元豪华套间108812

16、88元788900元点评：海员宾馆始建于1992年，其配套设施较为齐全，吃、住、行、娱、一条龙，因为其濒临长江，房间有观景房，但是由于建筑年代较早，房间内的硬件设施配套不是非常齐全，没有网络连接。入住率较低，为304、马塘区：马塘区无特别出名的酒店，只有一些零散的小宾馆分布，价格低廉，硬件设施差，基本上是由住宅改建成的宾馆。入住率一般，以短暂住宿人员为主要的客源。 总体分析：从调查可以看出，该市酒店基本上呈现出良好的经营状况，总体看来镜湖区的酒店入住率都是非常高的，以及火车站的汉爵广场大酒店和新建好的经济型宾馆的人气也非常的高。证明该市宾馆酒店呈商业中心及交通中心集中住宿的特点。住宿的客人主要

17、以旅游的客人占大部分，其次是有重大的会议在该市召开。客人入住酒店主要是住标准间。 新建酒店各方面要素分析：从上不难看出，酒店的地理位置是投资建酒店的最重要的因素，这就是为什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相对差一些。其次才是考虑价格、停车场、房间内的硬件设施是否齐全。相关娱乐休闲设施配套等其他方面。 客房规划简析：酒店的客房是以标准间为主，相应的规划一些豪华房，套房等。（如建设酒店星级准许的话，可以考虑规划一到两间总统套房）。 酒店淡旺季及客流高峰期简析：酒店的旺季主要是在56月份，910月份及元旦期间，入住率一般在80以上，其他月份相对差一些，为40左右。一般晚上住宿的人较多，客流高峰期

18、为每日的79点。 各区酒店宾馆价格（优惠价）对比：马塘区镜湖区鸠江区新芜区豪华无800700800标准间88228180180单人60200120120四：在建酒店分析该市在建的酒店有融汇房地产建筑开发的酒店（待建，五星级，中和路旁），中侨房地产在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地产投资开发的酒店（待建，五星，奥林匹克体育馆附近），深圳华强投资的梦想家园（内含五星级酒店一家）。总体看来，该市在建或是待建的酒店项目以五星级酒店为主。点评：该市是省内重点的旅游城市，但是在明年一年之内开工建设那么多的按五星级酒店标准建设的酒店，势必会产生过量的现象，对酒店的经营带来极大的竞争压力，客户面的相对

19、狭窄，使得该档次酒店的入住率低，又因为五星级酒店的相关配套齐全，维护费开支大，所以酒店可能提高单个客房的价格以及提高服务质量、提供特色服务项目来吸引市场消费者，以使获取利润的平衡。五、附录酒店客房价格名词解释酒店客房的价格分为：门市价，优惠价，协议价门市价：门市价即为酒店的挂牌价格，相对较高，一般酒店是以此价格为酒店的定位价格。一般不是实际的入住价格 优惠价：优惠价即一般宾客入住酒店的价格，即打完折扣后的价格，一般是门市价的7折协议价：协议价即酒店和某公司有长期的合作伙伴关系，在优惠价的基础上给与更大幅度的折扣，一般为5折左右。贰 写字楼篇一 简介由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政

20、策，以及目前推出的二手房征税政策，对住宅市场会产生持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。但对写字楼市场而言，影响相对不大，由于该市 为商业城市，因此写字楼经营情况良好。该市写字楼主要集中在市中心地段，出租率达到90以上，在火车站，新时代商业街及开发区也有少量的写字楼。，出租率也可以达到60%80%，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。二 各区分布状况及物业租赁情况1：CBD区域据调查可见，伟基商厦写字楼，银联写字楼，银座大厦写字楼，中山大厦及三泰大厦写字楼等都是集中在CBD区域，这个区域写字楼的比例可以占到该市写字楼总量

21、的80。 个案分析1伟基商厦写字楼名伟基商厦写字楼写字楼位置步行街中段物业公司伟兴物业管理有限公司租金15元/月物业管理费元/月3.5元/月总层数7层剩余数量4间水电费用水费在物业费内电费另记剩余房间面积126一间，90两间，60左右一间租赁周期一年工作时间9：0018：00租金支付方式半年付电梯数量两部电梯是否有独立卫生间无押金两个月的房租租住率85点评：伟基商厦建立较早，内部的实施也颇为简单，整体的装修陈旧。其一到三层为商场因为它的业态已经对租户进行了选择，而内部的物业管理要求了工作时间：9：0018：00，且每个租户的加班时间不得超过四次，这无形给租户带来了极大的不方便。但由于项目是建设

22、在市中心，占据了位置的优势，并且有部分的房间可以看到镜湖的全貌，景观好，阳光充足，房间通透，租住率较高。2中山大厦写字楼名中山大厦写字楼位置步行街物业公司租金18.8元/月物业管理费元/月1元/月总层数6层剩余数量三间水电费用民用电、水费用剩余房间面积186租赁周期无工作时间无限制租金支付方式月付电梯数量两部电梯是否有独立卫生间有押金一个月的房租租住率85 点评：中山大厦其本身的业态是用于商住楼，2002年建成，房屋成色交新。一到三层是沿街的商铺，从四楼开始是住宅。由于所处的地段刚好在步行街上，物业的升值飞快，造成一部分投资者先将其房屋用于出租，但租户不全是以公司为主体的，这势必会造成管理不专

23、业，所面对的群体不单一、混杂。但作为办公来说：第一、其建筑全为框架结构，给公司的装潢布局带来极大的方便。第二、其水电均按民用来算，为公司降低了成本。第三，位置佳，景观好，交通便利。综上，中山大厦也是办公的理想之选。3：银联写字楼写字楼名银联写字楼写字楼位置新百北楼物业公司私人管理租金15元/月物业管理费元/月2元/月总层数7层剩余数量7间水电费用民用电、水费用剩余房间面积504间，60两间，80一间租赁周期一年工作时间7：0024：00租金支付方式季度付电梯数量一部是否有独立卫生间有押金1000元/间租住率80点评：银联写字楼的一到三层均为沿街的商铺，从四层起才为办公区。四层以上大部分被一夫妇

24、所购买，然后用于出租，管理也是其雇佣的个人来实行。内部的实施陈旧，层高较其它的写字楼低，作为办公，有点压抑；因为是私人的，其管理也势必不如其它写字楼专业。但由于所处位置位于步行街，再加上目前该市的写字楼供不应求，造成其租住率也相对较高。从建筑结构为框架来考虑，可以按其需要来分配;水电也是根据民用来收取；其外部的玻璃窗可以做广告，非常的醒目。4：银座大厦写字楼名银座大厦写字楼写字楼位置步行街银座大厦物业公司安信物业管理有限公司租金12元/月物业管理费元/月5元/月总层数15层剩余数量两间水电费用电费另记，水费20元/月剩余房间面积150左右两间租赁周期一年工作时间无限制租金支付方式季度付电梯数量

25、两部是否有独立卫生间无押金一个月的房租租住率90点评：银座写字楼目前来说是CBD区域唯一一个用来全办公的项目，总共15层。因业态单一，管理相对较容易。再加上有专业的物业管理，为广大租户营造了良好的办公氛围。就其位置来说，位于步行街上，交通便利，对面是长江，景观好，空气清晰，采光好，且内部硬件实施也较齐全。综上种种，银座写字楼是很多客户的首选之地，故其租住率很高。5：三泰大厦写字楼名三泰大厦写字楼写字楼位置步行街三泰大厦物业公司租金15元/月物业管理费元/月2.5元/月总层数9层剩余数量无剩余水电费用另记剩余房间面积无租赁周期一年工作时间无限制租金支付方式半年付电梯数量两部是否有独立卫生间点评：

26、三泰大厦写字楼位于步行街中间部位，位置好，共九层，其中一层部分为沿步行街及中和路的商铺，世纪联华租赁三泰国际大厦的除沿街商铺部位的其余一到三层面积，上面的六层为三泰大厦写字楼，因位置好，出租率高，目前所有的房间全部出租完毕，没有剩余，据一楼的保安介绍，租金为17. 5元/月/平米。为15元的租金和2.5元的物业管理费。共有两部电梯供租户上下楼。物业管理规范，有保安24小时询查。因保安不让上楼，不能确定内部设施是否完善。2：火车站区域6：润翔商务中心写字楼名润翔商务中心写字楼位置北京路与赭山路交叉口物业公司租金18元/月物业管理费元/月2元/月总层数6层剩余数量一间水电费用另记剩余房间面积60租

27、赁周期一年工作时间无限制租金支付方式季度付电梯数量一部是否有独立卫生间无押金一个月的房租租住率95点评：此区域的写字楼只有一个润翔商务中心，坐落于北京东路和赭山东路交汇处，北临汽车站和火车站，交通便利，共六层，除一层为沿街门面外，二到六层为向外出租，每个房间的大小为50-60平米左右，现存有剩余一间，为北面的房间，面积为60平米，具其中的工作人员介绍，有一间面积为100平米的房间一月份即将到期，每个房间内没有独立的卫生间，每层楼只有一个公用的卫生间在安全通道旁。此写字楼建筑时间不长，但相关内部设施较为差，且租金为此次写字楼调查中租金价格最高的，为20元/平米/月，其中20元里包含18元的租赁费

28、用和2元的物业管理费用，因为房间内无独立的卫生间，水费为20元/月/间。电费为1元/度。3：新时代商业街区域7：新时代商业街东口南楼写字楼名新时代商业街东口写字楼写字楼位置新时代商业街物业公司租金23.8元/月物业管理费元/月1元/月总层数9层剩余数量19间水电费用另计剩余房间面积42/间租赁周期一年工作时间无限制租金支付方式半年付或是年付电梯数量2部是否有独立卫生间有押金一个月的房租租住率70点评：该市城南区域是一个在刚刚发展的新新商业及住宅区，城南人口数量巨大，但是商业相对发展缓慢，整个城南的写字楼的数量极少，只是在新时代商业街有一部分，租金价格从去年的500700元/间/月，上涨到今年的

29、10001300元/间/月，每个房间的面积为42平米左右，计算得出23.8元/平米/月。租金较去年上涨幅度为100左右，但因为商业不是非常繁荣，使得此区域的房间有大量的空余。但是从该市整体的发展趋势来看，城南必将是一个新的商业圈，所以新时代商业街的写字楼是有发展前景的。4开发区（鸠江区）8：新源大厦写字楼名新源大厦写字楼位置越秀路与银湖北路的交汇处物业公司新源物业租金18元/月物业管理费元/月2元/月总层数7层剩余数量3间水电费用水费8元/人/月，电费是办公用电为0.8元/度剩余房间面积127两间，71一间，租赁周期一年工作时间无限制租金支付方式按季度电梯数量一部电梯是否有独立卫生间每层有两个

30、公共卫生间押金两个月的房租加物业费租住率85点评：由于新源大厦的建成较新，它内部是统一的中央空调，实施齐全，并且是开发区唯一较专业的写字楼，开发区是该市工业的主要集中地，对此需求量大，即使位置较偏，但租金和市中心写字楼的租金不分伯仲，租住率也相对较高，并且正在建造中的波尔卡大街，为其营造了良好的商业氛围。周边有银湖华庭，北城水岸等新建的居住区及正在建的银湖春天别墅及已经建成的沃尔特五星级别墅酒店使其生活、娱乐休闲、商业等一体化。三：客户简析1：CBD区域：银座大厦所面对的租户主要是广告公司、装饰公司、服饰代理公司、货运代理、集装箱代理、船运公司、商贸、信息咨询公司、安利公司销售点、相关食品的营

31、销部、美容护肤中心以及一些驻外的办事处。商之都集中在印刷、保险公司、科技信息、国际贸易、投资公司、工贸公司、担保公司、评估公司、电子行业、医疗、装饰公司、婚庆公司。2：新芜区： 杰成大厦租户面临的行业主要是建筑如星辰工程建设监测公司与设计规划公司、广告公司还涉及船务、杨子航道公司。3：马塘区： 正在形成的新时代商业街集中的是装饰公司（八家）、装饰污染监测公司、科技公司、印务公司、商贸、商务公司、建材、美容美体中心、日用品商行、安利销售部及其他的一些公司的办事处。4：鸠江区： 新源大厦涉及房产公司、中原货运公司、集装箱船务公司、贸易公司、投资公司、汽车电子公司、物流公司、办公家私。就目前该市写字

32、楼所面向的客户群体大体可概括为房地产及其相关行业（如房产公司、装饰公司、担保公司、评估公司、房产销售代理公司、设计规划）、运输业（如船务公司、货运公司、物流公司）、金融业、贸易行业（如国际贸易、工贸公司）、科技电子业（如信息咨询中心、电器）、服务业（如美容、婚庆）、还有一部分是一些驻外公司的办事处或销售点。可见，其所面对的租户涉及行业相当广泛，市场空间较大，这也为写字楼由目前的租赁情况部分转为销售，提供了一定的市场条件，奠定了良好的基础。四：小结该市市中心区域写字楼主体呈现出供不应求的情况，原因在于该市整体写字楼供给量较小。基本上出租率都在90左右，如果有空闲的房间出来，马上就能够出租，一般空

33、闲期不会超过一个月，从租金上来说步行街上的写字楼价格相对余其它地方的租金低，其原因主要有以下几点：1、 从市场的需求角度来看，CBD区域的写字楼分布集中，各个写字楼相互存在很大的竞争，故对这一区域租金上调产生了一定的抑制作用；另外一方面，其它区域的写字楼有其唯一性，这势必会导致价格上升速度较快、幅度较大。2、 从写字楼本身的建设角度来看，其它区域写字楼较CBD区域建成新、房型自由、配套设施更齐全，管理手段更系统化，这些都适应了其业态的发展趋势。五：写字楼总体发展趋势（相关资料）我们简单回顾一下2005年初到近几月出台的各项房地产市场宏观调控政策：从上调个人住房公积金贷款利率，到关于切实稳定住房

34、价格的通知，到国八条，再到控制二手房转让，不难看出政策是直接作用于过快增长的住宅市场的，而非针对包括诸如商铺、写字楼等其他类型的物业市场。 房地产市场是一个整体，各种业态的发展也都是相辅相成的。所以，宏观调控政策对写字楼市场虽然不会产生直接的影响，也值得认真分析。 负面影响间接、有限、持续 首先我们需要明确，政策不是针对写字楼市场，所以影响是间接的。这种影响主要是，投资者会重新从整体上调整对该市房地产市场的风险评价，从而调整投资策略，写字楼市场也不会独善其身。 其次，投资写字楼的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一样，所以政策的影响有限。第一，写字楼市场是有产业支撑的，主要出租给实体企业办公。快速

35、发展的该市经济为它提供了坚实的后盾。第二，营销模式不同。有些写字楼是企业根据自己的发展情况自行建设的；而很多写字楼在建造之初，就已经开始跟有意向的租户签订合同。所以，相对于住宅市场，它和真实的需求方联系更紧密，也就不容易快速积累出泡沫；第三，写字楼的投资资金要大于住宅市场，投资周期也更长。这样不同于住宅市场的散兵游勇似的无序状态，倒买倒卖也更不容易，投资者更为理性。 最后，房地产市场是一个关联度非常高的产业，也是一个随经济周期波动明显的产业。而写字楼又是其中一种很特殊的物业形态。住宅市场直接面对最终消费者。而写字楼不一样，它的客户都是因为各自的行业发展而产生的需求，因此和一个地区的整体经济情况

36、、政府的产业规划，以及产业结构调整密切相关。经济学常识告诉我们，任何经济体的发展都是有周期起伏的。整个中国，包括该市经历了几年的高速发展，总体经济正在在一个高点。这样一来，各行各业也都要经历这个调整期。因为对未来预期的不确定，不同行业不同企业会相应调整自己的扩张设点计划。这就会影响到对写字楼的需求。但是这个过程是伴随经济周期而来的，因此，不会表现为短期内明显的波动，而是持续的缓慢的显现出来。 正面影响 1. 新政的 “挤出效应” 其实，宏观调控政策对该市写字楼市场的影响是双方面的。尽管从总体上长期来看，资金投入哪个领域都是自由流动的。但是，中短期内，投入到每个行业的资金量规模是比较稳定的。因此

37、，政府对住宅市场发展的严格控制，必然使仍看好该区域房地产市场前景的资金转向其他的物业形式。这就是新政带来的“挤出效应”。 2. 其他利好因素国际化、投资品种单一 房产市场的泡沫问题不是单独房地产市场发展的问题。涉及到投资品种、投资方式等金融制度的全方位创新。这个过程是漫长的，只要房地产市场的收益率还稳定，那些有规模但是不具备实业投资背景的资金就会将置业当作一种安全的保值增值方法。更何况，相对于住宅投资，写字楼还有租金作为现金流的保证，收益模式要灵活得多。 新机遇小房型产权式写字楼 从各种市场现象中，我们发现了一个新的写字楼投资的热点“全产权式写字楼”。越来越多的新建写字楼提供的投资模式日趋灵活

38、，出售取代只租不售。 这种趋势很符合小规模的社会闲散资金的要求。可以吸引之前从住宅市场上抽离的个人投资资金。对于一些中小型的民营企业，购买写字楼可以分摊固定资产投资。 所以小房型产权式写字楼的市场潜力巨大。 风险提示与规避等级风险、区域风险 写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。 不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。企业在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。 所以，对开发商来说，要规避写

39、字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解企业的需求，地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级，相关物业的配套。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的，无法持久的。 六：目前写字楼市场的机遇写字楼一直是商业地产的主角，它不仅代表了一个城市的商业形态，也更能体现一个城市发展的速度与现代化。从目前该市房地产市场发展情况来看，这几年发展的重点一直是住宅，但现阶段的住宅市场越来越处于饱和状态，其发展的空间不容乐观。并且随着该市经济发展速度的加快，居民生活水平的不断提高，这势必会使房产市场倾向于商业地产，来适应市场发展的需要，其中写字楼就是一种重要的业态。就现该市写字楼的发展状况来看，经营模式均为租赁，其出

40、租率一般都可以达到85左右，这反映了该市市场的整体供给量不足。从投资角度，对该市房产消费者来说，在住宅楼、商铺供应量巨大的区域市场，因为现阶段住宅升值空间有限，商铺投资风险较大，对上述两种房产的投资者已经日趋减少，急需要一种新的投资产品来激活该市的房地产市场。所以写字楼投资可以在此时期吸引众多该区于市民的眼球，抓住一部分在此时想投资房产市场的市民，还有就是本地和外地的自用户、投资户，例如：外地公司想在该市设立办事处等。该市目前写字楼建造水平不高，配套设施较差，迫切需要新的标准形成来适应市场的需要。所以正在规划的两个写字楼（中江融汇及侨鸿国际）都将以高标准，智能化为理念，这也是今后的发展方向。1.2.202316:5816:58:5623.1.24时58分4时58分56秒1月. 2, 232 一月 20234:58:56 下午16:58:562023年1月2日星期一16:58:56