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1、泰兴项目调研报告一泰兴基本情况泰兴位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，风光秀丽，人文郁盛，宛如一颗璀璨的明珠镶嵌在长江“金三角”上。泰兴东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。全市总面积1252.61平方公里,总人口128万，其中市区面积64.08平方公里，市区人口24.49万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外，以优越的区位、便捷的交通、扎实的产业基础和良好的社会治安与政务环境深受中外客商青睐
2、。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，2007年城镇居民人均可支配收入一三500元，农民人均纯收入6530元，分别递增12.3%和11.2%。在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。交通区位优势明显 泰兴市具有得天独厚的交通区位优势。有穿越腹地的宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级公路经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，形成了发达的高速公路交通网络，缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距离；铁路有连接陇海线和京
3、沪线的新长铁路贯穿南北；长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络；从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场；交通区位优势明显。 城市建设步伐稳健 泰兴市区面积达64.08平方公里（其中经济开发区5.66平方公里），城区人口规模达24.49万人。2000年以来，泰兴市政府更加注重中心城区的旧城改造和新区建设，市政府行政办公中心顺利搬迁。新区二期工程完成拆迁一五万平方米，三期工程完成征地任务。南二环东延和泰兴银杏公园、城市购物广场、新都双语学校等工程顺利建成，文江路、东润路、学院路二期工程、曾涛路
4、和济川路南延工程相继实施。姜八线泰兴段、江平线城区段拓宽改造和沿江高等级公路泰兴段、北二环西延等交通工程项目有序推进。通过旧城改造和新区建设，加快了城市建设步伐，提升了城市品位。2006年全社会固定资产投资111.01亿元， 较上年增长32.1%。城市建设投资23.10亿元，比上年增长19.63%。新区极具发展潜力泰兴市城市新区位于泰兴主城区的东侧，毗邻京沪（宁通）高速公路。规划用地范围东起东三环路，西至学院路、济川路，北至大庆东路、南至兴南路，规划用地3.28平方公里，居住人口规模近4万人。泰兴新区以“新城区、新形象、新人文”为规划主题，以承担行政职能为主、创造新世纪现代化城市居住风貌，营造
5、功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明为目标，采取一次规划、分步实施的运作方式，通过三年多的努力，“五横五纵”道路基础设施建设，市政府行政中心大楼、法院大楼、商业街区、2.6万平方米的大润发超市、洋思中学、变电所、泰兴国际英特学校和一些新建住宅等项目全部实施到位。泰兴新区银杏公园、双语小学、新区综合市场、新区四星级宾馆、高层住宅公寓和供电、建设、规划、国土、人武等部门的行政综合大楼均已到位。近年来，泰兴的城市建设和房地产开发事业稳步、快速发展，交易较为活跃，房地产市场供求旺盛，供应结构合理，呈现出规范、健康、有序的良好发展势头。 二.市场篇（宏观分析
6、）如果说过去的十年是上海，北京，深圳等一线城市房地产开发的黄金时代，但随着这些城市拿地标王的一个个诞生。土地中标价的不断被刷新。使一些地产开发商也将目光投向了以前被忽略的二三线城市。而这些以前被市场所忽略的二三线城市房地产市场随着整个中国经济的高速发展，城市化水平的不断提高，居民收入的增加，改善居住条件的愿望的增强。这些曾经被市场遗忘的角落正日益成为被各“地产大佬”纷纷驶入的“蓝海”目前苏南地区的无锡，苏州等城市的房地产市场的发展一些住宅项目的价格已达六七千元。一些高端住宅产品的价格更是突破万元大关。而作为同处一省仅一江之隔的苏北地区也紧随苏南迎来了房地产开发的一个新的高潮。一大批新建在建楼盘
7、项目的出现整个房地产市场出现了供需两旺的态势。他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅，而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。二、三线城市已经处在房地产繁荣的时代近三年来，泰兴城区历年用于房地产开发土地总量基本控制在每年600亩左右，开工面积逐年小幅上涨，土地市场较为平稳，房屋需求量逐步攀升。房屋销售价格稳中有升，多层住宅平均交易价格为3300元/平方米，小高层达到3200元/平方米，房价每年增幅相对较高。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设
8、的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高，市场需求空间较大。 泰兴的房地产市场正处于快速发展的起步阶段，投资空间巨大。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区的新址使的泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念更得以充分的体现。也进一步提升了泰兴市东部新城区的发展潜能。在新城主干道中兴大道及市府新址周围出现了一批较具规模，功能齐备，规划合理的购物，酒店及休闲娱乐的商业项目。一个新兴的CBD区已初现身姿。作为一个经济高速发展城市的核心价值区域，新城区的道路交通，商业网点及相关的市政配套也将得到更进一步的大发展。对于整个泰兴
9、房地产市场来讲，在“跟着配套买房，跟着规划买房”理念的指导下东部新城区的房地产项目更加得到了市场和客户的关注。三环境篇（1）道路状况分析：本项目位于泰兴市中心东部的开发新区，地块东面为东润路，西面为学院路，南面为南二环路，北面为曾涛路。比邻新城区的商业中心，距离城市购物中心和大润发买场仅60米。整个位置闹中取静，属于泰兴市新区的黄金地段。基于以上所述，为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为以中兴大道路为轴线，东至文江路，西至济川路，南至南二环，北至中兴大道的地块为核心区域。按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本区域进行环境踏街，利用所
10、采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。区域道路状况走向道路名车道状况东西向中兴大道双向四车道曾涛路双向二车道南二环路双向二车道南北向文江路双向二车道学院路双向二车道济川路双向二车道从对泰兴市的初步掌握的情况来看，在本项目周围所有道路都是新建街道，以下分别就重点路段进行说明：中兴大道：中兴大道是泰兴新区东西向商业干道，也是连接新老城区横向的轴心大道，跨越整个市区，是市区的重要干道。中兴大道主要商业集中于东润路以东路段，人流量及车流量较大。此段中两端为泰兴市新旧商业中心，作为新区核心道路，中兴大道目前商业已初具规模，相信随着一些商业项目的建成将确
11、立新区商业中心乃至泰兴市新兴商业中心的地位。商业发展前景可观。曾涛路：曾涛路作为一条新建道路马路两侧多为新建的小区和政府办公大楼。今后主要的商业设施均为在建工程。分别是曾涛路学院路处的东方国际大厦，本案在建的沿曾涛路和东润路的沿街商铺。新能源.新城市花园项目规划的2.3万的商业项目。可以预见今后曾涛路是构成新区CBD的一个重要组成部分。南二环：南二环路作为一条新建成的道路南侧是一些新建成的小区，北侧目前还是尚未开发的农田。几乎没有任何商业配套是东部新区的边缘。2007年南二环路南侧有两块土地被出让拍卖。但道路两侧景观要有大的改观还要等待一段时间。文江路：文江路靠近泰兴市政府新址，道路规划较为开
12、阔。道路东侧是新建小区。与曾涛路交界处有洋思中学。道路的东侧是沿河的银杏公园景观优美。济川路：济川路是新区和泰兴老城区连接的一条马路在与中兴大道交接处有一些酒店、银行、书店，人流车流也较繁忙。 总之项目周遍的道路多为新建道路。除在中兴大道大润发附近初步形成了一个初具规模的商圈外其余的道路无论是整洁程度、两侧绿化、商业设施、公共配套均还有待发展和改善。（2）区域交通状况由于泰兴市区面积不大，本项目位于泰兴市东部新区的距老城仅五分钟的车程。所以仅在商业网点聚集的中兴大道处的有一八路公交线路的一个站点。该条公交线路由庆云寺出发经西站，济川中学，到离本案最近的站点大润发。一直向西至市政府，永大翠景园。
13、始发车时间为早晨6：50，每隔12分钟一班车。虽然项目周围只有一条公交线路但是着条公交线路由东向西贯串了泰兴的新老城区的主要的区域和道路。而项目如 作为作为新区的核心路段，距离老城主要的商业配套设施的距离并不太远，基本控制在5分钟的车程。所以自备交通工具出行也很便捷。本区域内公交线路的分布， 公交线路起始站点一八路庆云寺西站电视台华泰新村大润发市政府永大翠景园（3）区域公建配套分析：由于本项目优越的地理位置，区域内公建配套设施已相当成熟、齐全，分布于各交通主干道上。教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立。基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。在区域内的几条主干道上均
14、有设立，为区域人口积聚，日常消费需求等创造了良好的条件。中兴大道扬州大学曾涛路洋思中学、学院路北京新东方泰兴外国语学校、南京师范大学泰兴实验幼儿院济川路济川小学、伟才幼儿园星火路新都双语幼儿园休闲娱乐设施、该区域娱乐休闲设施较多，特别在中兴大道上有一个目前泰兴最大的SHOPPINGMORE 项目大润发。以他为中心附近休闲娱乐设施较为集中。而且泰兴市对中兴大道的绿化进行了精心的维护，是一条景观道路。马路两旁的房屋也大多是新建小区，沿街一层为店铺，外立面统一，沿街的商铺也干净整洁。中兴大道肯德鸡、寻味坊、永和豆浆、流行百货、东洋大酒店、上城大酒店、城市购物广场济川路银光大酒店、国安商务大厦、新华书
15、店东润路金帝KTV、蓝坊娱乐城、96餐饮会所、美泰茶楼金融设施区域内金融设施配套齐全，特别是中兴大道尤为集中。这些金融机构能满足区域内金融、储蓄、经营往来的需要。中兴大道中国工商银行、中国银行济川路中国建设银行、中国工商银行医疗机构区域内的医疗机构主要还是依赖西部老城区的几家医院，但距离本案均在2公里范围内。故居民看病就医还是较为便捷。具体如下：国庆西路泰兴市人民医院国庆路（鼓楼北路）泰兴市第四人民医院大庆东路（济川北路）泰兴市中医院济川路振泰药房、振泰卫生院商业设施本项目所处区域内基础商业设施较多，基本上每条道路上都有商店和超市，但规模都比较小，经营业态也比较杂乱，规模较大的只有中兴大道上的
16、大卖场大润发。其他道路上没有现存的大型的商场和购物中心。但在本案附近的几个在售楼盘均有商业设施的规划，在曾涛路上有一个规模较大的在建商办项目，曾涛路的东润路口处也有一个达3.5万的商业广场。并且在文江路中兴大道处在建的毫庭名品广场项目由21层的酒店项目和四层裙房组成的名品广场组成。其中商业项目面积在1万以上。可以预见在不久的将来随着这些商业项目的逐步建成这里将成为泰兴一个新兴的集餐饮休闲娱乐购物于一体的商业中心。极大满足了附近居民的购物需求。绿化该地区中目前最大的绿化地是位于文江路西侧的银杏公园。区域内其他位置的绿化很少，即使有也仅限于一些新建成小区内的集中绿地。因此现在该地区的绿化环境有待改
17、进。政府机构 该区域的政府机构较多且均集中在中兴大道及曾涛路附近。包括泰兴市市政府、泰兴市法院、规划局、建设局、人防办等均为新搬迁至东部新区的。总之，本项目位于泰兴市东部新区的核心位置，周遍的在建的住宅和商业项目必将大大优化这里的环境。因此，静态分析，本项目所处区域为新城的行政中心和商业中心。目前以大润发为核心中兴大道上的商业已较繁荣，附近并有多个在建的大型的商业项目。道路规划整齐。完全是新城区的形象。动态分析则本区域被列为泰兴市重点发展的区域，发展前景可观，如果正常，这里将成为泰兴市房地产最具发展潜力的区域。四.产品篇（1）开发商简介：（略）（2）产品基本资料；开发商：泰兴中船久华房地产有限
18、公司设计单位：扬州建筑设计园施工单位：项目位置：东润路1一八号项目均价：3300元/基地面积：9.1万建筑面积：12万容积率：1.4得房率：85%绿化率：45%建筑形态：多层、小高层、联体叠加别墅房型面积范围：92142（多层、小高层）主力房型：三房二厅一卫、三房二厅二卫（119-127）单价范围：29003600元/总价范围：35万45万（3）项目SWOT分析：优势分析：（strngth）地段位置：项目位于新区中心地段。目前周遍已形成了一定规模的商业配套设施。而且位置与新区的商业中心距离适中。既可享有购物休闲的便捷又可以避免人流车流的吵杂。配套：周遍的配套较为齐全。可以满足本小区业主的生活配
19、套需求。而且随着包括市政府等政府机关搬迁至新区，项目周遍的公共配套还将得到进一步改善。工程形象：本项目的开发商和销售团队是上海企业。较易在当地客户中形成高品质，高质量的印象。有利于争取客源推动销售。户型：无论是多层还是小高层面积控制较好。主力房型的面积在120左右，房型紧凑、舒适、合理。主力户型以小三房为主较好的符合了当地市场需求。产品：建筑外立面选用目前较为流行的三段式。色调明快，线条流畅。层高达2.9M并且使用了保温隔热的双热的双层玻璃、270飘窗、太阳能热水器和变频供水系统。小高层选用了东芝电梯。小区内规划了天然河道和集中式绿化，做到了户户有景，窗窗见绿。劣势分析：（weakness）规
20、模：项目的体量虽然达到12万,小区内包含了商铺、多层、小高层、联体叠加别墅等产品形态。规模比直接竞争对手新城市花园小。产品同质，竞争激烈。片区：虽然处于新区的中心地块但周遍的商业配套还不成熟。一些商业项目还是在建项目即使建成开业也需要一段时间进行业态调整和人气的积聚。最重要的是泰兴市民对新区的接受和认可。这不仅需要商业设施和公建配套的不断完善而且更需要人流的良性导入以及人气的逐步培养。而这恰恰是当前该区域短时间所无法解决的，因为新区除了永大新都花城较早几期有业主入住。区域中几大供应楼盘的交房时间大多集中在08年的下半年。机会分析：（oortunity）商业配套：区域内不仅有大润发商圈而且在建的
21、豪庭（国际）名品广场、东方国际商厦及规划中的新城市花园商业配套项目的营业面积均达到数万平米。这些商业项目的规划建成将大大完善和丰富新区的商业形态，在满足新区居民的商业需求的同时也吸引老城的客流与人气从而推动新区的房地产市场进一步发展，形成良性循环。公建配套：泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念并且将包括市政府、法院、规划局等政府机构搬迁到新区、加大了教育、道路、绿化市政配套的力度。而且去年出让的几块开发块也在新区范围。威胁分析：（threaten）区外竞争：目前新区的房屋均价已达3300元以上，个别位置好的房屋单价甚至达到了4000元/价格已和泰兴老城区的楼盘价格相当接近。而目前本地客户显
22、然由于老城区的成熟的商业市政配套在现阶段的相对成熟更倾向购买老城区的楼盘项目。区内竞争：目前新区内在本案附近竞争楼盘较多。特别是本案东面的的新能源.新城市花园无论在小区规模、产品形态、价格制定都与本案构成了直接的竞争。而且随着南二环路的两块土地的拍卖出让今后区域内的竞争将更加激烈。销售时机：随着去年全国房价的新一轮启动，国家出台了一系列宏观调控政策。目前市场出现了持币观望的态势。08年房地产市场会不会出现“拐点”成为最近市场议论的热点。08年的销售态势不容乐观。在资金、产品、营销上对开发商提出了更高的要求。综上所述在08年应当加快销售速度。相对市场及周遍竞争楼盘本案定价应采用价格稳中有升的定价
23、方案，并辅之多种促销政策和优惠措施加快资金回笼。根据工程进度可以在小区内设置样板段和样板房。样板房的装修风格以简洁大方，温馨典雅为主。这样既可弥补房型上的缺点也可突出设计上独特之处，营造家的氛围激发客户的购买欲望。对于推动销售上难度较大的户型产品具有较大的帮助。五周边竞争个案情况新能源新城市花园市调情况项目名称：新城市花园项目位置：泰兴市东润路东侧，文江路西侧，曾涛路南侧，南二环路北侧。开发商：江苏新能源置业集团有限公司项目形态：多层（5F）小高层（11F）总建筑面积：约26万 (住宅22.5商业3.6)占地面积：19.07万均价：3300元/绿化率：45.2%总户数：1744户容积率：1.3
24、4销售方式：因为楼盘体量较大，经管二期开盘销售价格比一期价格略有提高但是为了加快销售采用了多种促销策略：1. 购买指定房源，凡购房者具有高级职称的享受30元/的优惠，具有中级职称的享受20元/的优惠。2. 在开盘后十天内签定购房合同并付足首付款的可享受10元/的优惠。3. 签定购房合同后在一个月内付清全部房款的可享受30元/的优惠。4. 二期小高层开始预定，但价格尚未最终确定。价格比一期均价3300元/略有提高。预定方法为在开发商指定的银行用自己的身份证开户并存入2万元意向金即可保留该套房屋。如开盘后对小高层的价格不能接受可以将2万元取回。5，为了推动小高层的销售开发商将小高层的物管费定为0.
25、85元/比本案和周遍竞争楼盘低。6，针对电梯的维护保养费用和使用若干年后更换的问题推出了开发商用小区商铺的收益和出让费用来抵冲这笔支出项目基本情况：该项目一期推出的房源销售情况较好。其中8栋5层楼的多层已基本售完。从07年年中开始销售的一八0套房源目前以销售了96共计173套。还剩余7套房源。这批推出的5栋高层销售情况也较为理想。位置相对较好的11，12，一三号楼的销售情况要比北面靠近曾涛路的5号10号楼好。其中11号楼已全部售完。12，一三号楼还剩余10套可售房源。还有25套可售房源集中在5号和10号楼的中区位楼层（这批高层的顶层复式全部售罄）。目前这部分房源正在进行绿化施工。08年5月份即
26、可完工交付适用。该项目目前主推的是二期的多层。共计七栋五层多层，其中两栋南向景观河道，两栋北临景观河道。总体位置处于小区的东部。外立面设计线条流畅，色调明快。一楼车库的外墙采用大理石贴面，二楼以上采用面砖贴面。房型设计较为方正。但房型设计普遍偏大，主力三房的面积在一三0平米以上。基本房型布局采用两段式布置。餐厅客厅南北布置，两间卧室的南北布置，三间卧室的两间向南一间朝北。做到了南北通透，兼顾了采光通风。提高了居住的舒适度。 绿化景观设计较出色。一期的绿化已基本建好，引入了人工水景，小桥亭榭，种植的绿化苗木较高大，品种也较多。景观河道目前正在施工中。今年的11月份这批房源也将交付使用。项目销售情
27、况：这批房源的均价比上一批房源3300元的均价上涨了200300元。其中多层的水景房3楼大面积120平米三房的房价已达到4100-4200元/。南面临河的5号12号楼的房型面积设计较大。在1号楼和2号楼的三楼及四楼设计了203平米的复式5房大面积房型。单价总价均相对较高。因此这批房源中5，12号销售情况没有其余几栋好。4号11号因北面临河且单价较高销售不如不临河道的几栋楼。销售较好的是面积在99110左右总价在35万40万的小三房房型。其中不临景观河道位置靠中的小三房的价格参见下表：面积为103的多层价格（元/）楼层12345价格35623665373434922835另有两栋北临小区商业用地
28、的小高层正在预订中。预定金2万，届时不买可退还。目前售价未定。据售楼处称售价将比一期的小高层售价高。一期小高层的定价上最高价不高于3600元/。详见下表：面积为128.38的小高层价格（元/）楼层1234567891011价格32333216326632993429349535603560359335933429目前小高层的预定情况是1、2层的小三房及楼层适中（价格适中），景观较好，楼间距较大的单元预定情况较好。项目评价：该楼盘与我公司项目仅一街之隔，规模比我项目略大。周边的基本配套，道路，商业生活设施基本相同。从项目位置，小区布局，产品定位及销售价格与我公司项目均有相似之处。房型设计，小区总
29、体布局和景观绿化在东部新区中均算较好。是与我项目竞争最激烈的楼盘。目前主推的靠近河道的二期组团因售价较高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因价格低开策略以及新能源实行分批交房该批房源5月份即可交房入住。小高层和多层的销售情况均很好。二期房源目前因价格较高的因素以及一期交房在即，绿化工程已初显雏形。使许多客户分流更倾向于购买一期推出的房源。但是随着一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景观的初步呈现，销售速度会随着整个工程进度的推进而好转。一期已建成的小区绿化景观环境起到了一个示范样板区的作用也会推动二期的销售。目前二期高层从去年12月份至今已预订了3个多月。因目前二期多层出现的价格上涨而较大
30、的影响销售速度的情况以及预订的情况可能并不理想至今价格未定。考虑到周边几个竞争楼盘目前的售价，估计不太可能出现像二期多层上涨两三百元售价的情况。即使价格上涨也会充分考虑周边竞争楼盘的推盘量和售价，采用略涨售价而大搞优惠的销售策略。这不仅符合该公司的以往销售策略，而且也更符合目前的市场现状。后期的销售情况可能更依赖泰兴房地产市场的总体状况乃至整个房地产市场的走势。项目基本情况：目前逸景园主要在售房源是位于整个小区最北面的两栋高层和前期推出一三栋5层楼的多层中剩余的少量房源。这部分房源位于大庆东路的南侧，貽芳路西侧。是整个项目的最北面也是整个东部新区的北部边缘的地块了。一些主要的市政配套和商业设施
31、都位于南面。特别是中兴大道两侧以大润发为中心的一批商业设施。因此该区块的主要的出行交通动线是向南向西。而北面和东面则基本还未形成成形的商业和市政配套设施。特别是最北面的两栋高层东侧设有一个加油站。尽管与这几栋楼中间隔着貽芳路但或多或少还是对临近的几栋楼产生了一定的不利影响。两栋高层中西侧一栋高层设置了四个单元，中间两个单元为16层，两侧的两个单元为14层。东侧的一栋高层设置了三个单元中间一个为16层两侧为14层。采用两梯两户的配置。纵观新区的几大在售楼盘中小高层这样的配置标准应该算是高的。高层的房型均是一三0平米至141平米的三房，其中以一三4平米的三房房型居多。该种房型的设计较为方正，三间卧
32、室中的两间朝南。客厅在两间朝南的卧室中间。客厅餐厅南北通透，厨卫全明。但在房型设计上并没有太多的亮点。因考虑卫生间的通风采光从而控制减少了北侧开间，将厨房设计在餐厅的北侧。从而造成了餐厅北侧的采光通风只能依赖北面厨房的间接采光。而且全套一三4平米的三房只设计了一间卫生间，三代人居住可能会带来不便。总体房型设计只能称为中规中矩。没有明显的缺陷但也无太多的亮点。但东西两侧单元的房型将客厅设计在南北卧室的中间而采用东西两侧采光。而且在朝东的客厅处设计了南向转角阳台。使客厅的的采光通风更加良好。同时也增加了立面的丰富性和层次感。项目销售情况：目前高层在售均价为2540元。一层为商铺，售价在500060
33、00元之间现已全部售罄。二楼2200元起售。8楼以下每高一层单价增加50元， 8楼以上每高一层单价增加30元。总价在31万元至39万元之间。目前电梯的品牌未定，高层物业管理费为每平米0.8元是新区中最低的了。多层均价为2700元。以2692元为基价定价策略如下表;1F售价基价02F 售价基价+63F 售价基价+74F售价基价05F 售价基价一三从网上房地产的销售情况表来看该楼盘前期推出的多层房源销售情况较好。房型均为三房设计。因为区位因素价格较周边的楼盘低许多，而且房型设计合理，面积控制适中。三房的面积有99140平米的多种户型可供客户选择，小面积的三房北面房间如不需要可以改做餐厅使用。房型布
34、局较为灵活，客户的选择余地较大。可以同时满足购买两房和三房的客户需求。现在只剩下少量（约24套）的多层房源。从去年年中就推出的高层的销售情况则不理想。200套可售房源中至08年2月26日只销售了34共计69套。因客户购买该楼盘时很大部分因素是从价格方面考虑，在两栋高层中已售的房源基本位于3至10楼的中低楼层。一三层以上的几乎没人购买。项目评价：该项目是目前泰兴东部新区体量最大的一个小区。整体项目在区域中的位置较好。紧邻中兴大道商业街。比邻新市政府。周边的市政配套和商业设施正在发展成熟中。小区的面积较大可以有足够的空间设计布置绿化景观和小品水景等设施。虽然售价较低但小区的品位不低，建筑外墙采用了
35、外墙保温配备了中空玻璃，彩铝窗。小区内设置了5重智能报警系统和楼宇可视对讲系统。因永大的开发商取得土地的时间早，土地成本低。有足够的价格调整空间。目前三千不到的价格其利润空间并不比其他开发商小。其下一批开发房源紧邻目前销售房源的南面。位于貽芳路和星火路的交界处。该批房屋的建成则将整个逸景园小区连为一体，改变目前的在售房源独处一隅的格局，淡化其区位较偏的劣势。我认为该楼盘本身的品质较好，随着新区商业配套设施的建成跟上，以及当地消费者对新区的经一步的接受认可。其后期将逐步加快去化速度，打破目前销售缓慢的僵局。隆兴花园市调情况项目名称: 隆兴花园项目位置:济川路近南二环路开发商：泰兴市兴隆房地产开发
36、有限公司总建筑面积:6.5万平米 容积率:1.6建筑密度:28%项目基本情况项目西临济川路,南靠泰兴市有线电视台和泰兴市国土资源局。东面和北面临河.整个项目地块呈东西狭长的矩形。该项目总体的布局规划较为单调.按照地块的形状沿东西方向布置了三排房屋共十栋六层楼的多层,靠近济川路东侧布置了三栋九层楼的小高层.沿济川路一侧是两层的沿街商铺。目前济川路两侧都是旧式新村，外立面显得非常陈旧。沿街的商铺门面非常破旧.经营业态也是五花八门缺少规划。道路状况较差，马路两侧的绿化基本没有。靠近隆兴花园小区正门处有好几家洗车店和汽车美容店,生意繁忙。马路边的人行道和非机动车道全是积水。而且近阶段也没有改造的规划和
37、改善迹象。小区南面是有线电视台和土地资源管理局,在它们之间是两栋非常陈旧的多层房屋和一块荒地。小区的次入口就设在这两栋多层和土地局之间.这里特别应指出土地局的楼高较高而且和小区内的1号楼8号楼南北间距很小，可能对这两栋楼的采光会造成一定的影响。但是1号楼的东侧部分单元因对着土地局的绿化位置和小区东侧的天然河道采光通风和景观视野较好。小区北面河道尚未改造治理，河的对面是银杏小区的在建工地和私人民房景观较差。即使对面的银杏小区建成但河道何时治理好也是个问题。而且北侧的私人民房在短时间内不太可能得到治理和改观。因此小区北面的5号6号11号楼是有河景房之名但无河景房之实。小区的东侧是一条天然河道，已经
38、在进行治理工程。河道的对岸也是一个新建小区。东侧的环境景观是整个小区的一个亮点。小区内一些大面积的房型大多布置在小区的东边。因单价高面积又大1、3、5号楼西侧没有紧靠河道的01单元的销售情况不是很理想，总共销售了4套。只有靠近东侧的1、2、3、5楼中的面积适中的两房买的较好。项目销售情况目前售楼处主推的是在小区中心位置的7号和10号两栋多层和靠近济川路的12号一五号16号三栋九层的小高层。多层房型为97平米的两房和114平米的三房。均价在3500元价格范围如下：1F40004100元2F42004300元3F43004400元4F39004000元5F35003600元6F31003200元该
39、项目的房型设计总体不是很理想。房型南北进深较长故房型布局采用“三段式”。北面是厨房和卫生间如是三房再加一间朝北的房间。中间是客厅和餐厅。东西两端的房型可有一个朝东或西的阳台。而在当中单元的两厅布置则只能通过朝北的一扇小窗采光通风，有的两房房型更差，房间采用南北布局餐厅通过厨房间接采光。造成这种房型布局的原因是开发商当初在设计时考虑。如缩小单元的南北进深增加面宽，布置四排建筑则南北栋间距过小。如采用短进深大面宽布置三排建筑则容积率没用足。因此为了增加建筑面积，利润最大化。只有采用长进深短面宽的总体房型设计，从而造成了房型设计上的先天缺憾。故小区中除面积在一三0平米左右的大三房可采用“两段式”设计
40、，房型尚可。其余房型均不理想。这次主推的7号10号楼是两房和小三房位于小区的中心位置。房型面积适中，两房的两间房间均朝南，三房均布置在东西两端，因此两厅可以设计有东西向的阳台。三间房间中的两间房间可以安排在南面。景观主要是小区内的绿化景观，比小区相临的河道的其余几栋楼因景观牵涉到市政规划和改造相对更具的确定性。而且在今年上半年的交房时小区内的景观就可以完成。因此这两栋楼的销售情况相对其他几栋销售情况好。北侧沿河的5号6号11号因定价较高而且北侧河道尚未改造，环境还没有改善，无法体现景观房的优势。还剩有大量的可售房源。其中5号楼的东面和北面都有天然河道经过。由于北面的河道尚未改造而东面的河道已经
41、已经在做沿河的护拦和绿化平整工程，因此5号楼东侧的06室单元已全部售完。同样靠近河道的3号，2号1号楼东侧沿河景观房销售情况比北临河道的三栋楼去化快。小高层的价格在3500元至3900元，每高一层价格增加30元。面积为105平米的两房和一三9平米的三房。三房总价在50万元左右，两房总价在38万元左右。因和多层有一定的 价格落差，所以销售相对情况较好。根据网上销售表反映小高层可售反源92套，已售58套。销售率已达63%。特别是东侧01单元的一三9平米的三房两厅大户型因朝向向东，景观尚可，间距较大特别是小高层大户型的三房与同样面积的多层三房有6万元左右的差价。吸引了一批原本购买多层大面积三房的客户
42、。因此销售情况较好。总共23套01室已销售19套还有4套可售房源销售率达83%但朝西方向的一三9平米的三房因朝向问题特别是西侧济川路的环境杂乱，销售情况则较差。23套可售房源中从07年8月至今只销售了6套。中间的02，03室的105平米的两房因总价控制在40万之内销售情况也较好。小高层46套两房也只有高区位价格偏高的部分单元在售。已售36套，销售率在78%。项目评价：该项目虽然靠近泰兴老城区，但属于老城区的边缘地块。任何一个城区的边缘地块的市容和配套规划均发展的不是很好的。只不过有一个项目对口的重点学校襟江小学，距离老城的配套设施路程近一些,可以“借”一些人气。该项目的周遍环境、小区规划和房型
43、并不理想，但售价在东部新城中却是最贵的。其最大的买点不过是距离老城区距离近。但是最近这几年泰兴市的中心东移。随着市政府等重要部门纷纷搬迁到东部新城和一大批新建商品房小区的建成。东部新区的市政配套、道路、绿化、商业设施已逐步完善。当地消费者对新区的环境及新推楼盘的认可度将逐步提高。而该楼盘的环境、道路、配套、商业设施方面的劣势将逐步突现。而地处新老城区的交界处今后均得不到两大区域的辐射带动。处于新老城区建设发展的真空地带。今后的环境不大可能有大的改善！根据网上房地产的数据反映，该项目最后一批房源是07年8、9月份推出的。目前还有大量的未售房源。这当然有竞争激烈，市场较小和一些证策方面的因素影响。
44、但从其剩余的房源分析。大多是小区北侧环境不好的和一些单价较高、房型较大、总价控制不理想的单元。该项目主打的买点和我公司的项目卖点恰恰相互错开。其主推的卖点是位置，靠近老城近，到老城出行购物方便。而淡化环境、周遍配套、房型等本身相关因素。但随着房地产市场的逐步发展和购房客户的日渐成熟。消费者将更加重视项目自身的因素。因为环境是可以发展的。而开发商提供给客户的产品是一次性的,定型的,不可更改的！根据售楼处了解最近一段的去化速度已经放慢。可以预见而在今年4月6月份交房后客户看到最终的现房对销售速度并不会产生多大的帮助。因为现在还可以听销售员在沙盘上用嘴描绘心中最美好的蓝图，可能看到实景后也就更切实的
45、感受到产品自身的一些不足。套用一句俗语“丑媳妇总要见公婆的”。这个项目给人一种过分依赖所谓的“区位优势”，忽略了产品自身的设计规划。附：一周销售情况（2008年2月26日至2008年3月4日）新能源。新城市花园本周共销售四套房屋。多层2套分别为5号503室，7号305室 小高层2套分别为10号406室，12号103室永大新都花城逸景园本周无销售房屋隆兴花园本周共销售六套房屋。多层5套分别为6号505室，7号504室，10号502室，5号203室与504室 小高层1套为一五号804室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）一周销售情况（2008年3月4日至2008年3月11日）新能源。新城市
46、花园本周共销售十套房屋。多层5套分别为4号503室，5号505室 12号301室504室，一三号102室 小高层5套分别为10号204室，12号202室304室 5号404室704室 这周该项目共销售十套房屋，其中五套多层房屋均在二期组团位置，因一期的房屋剩余房源不多而且即将交房，所以售楼处目前主推二期多层房源。由于一期的小区绿化环境已经基本建成。起到了一个样板示范区的作用。对二期房屋的销售起到了促进推动作用。尽管二期景观房的单价相对较高但因客户对于一期已建成小区景观满意度较高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小区的景观河道两侧。这周小高层的五套成交房源大部分是单价较低位于小区北面沿路位置的低区位楼层。这样通过不同产品的价格落差使客户自然分流。使那些注重环境景观而对价格有较高承受能力的客户去选择二期位置较好多层景观房源，而那些对单价敏感的客户去选择价格更具优势单价选择余地更大的小高层房源
