深圳某商业广场市场调研及建议.docx

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1、名流商业广场市埸调研及建议（一）深圳市联昌房地产交易评估有限公司二零零零年一月二十六日深圳市万利达房地产开发有限公司： 总经理陈达岗先生： 副总经理莫伯平先生： 衷心感谢贵公司的信任及给我们提供这种机会。 承蒙信任，我们有幸能向贵公司提交我公司深圳市联昌房地产交易评估有限公司的“名流商业广场市场调研及建议之一”，供贵公司领导决策时参考。本建议是基于目前深圳市及龙岗房地产市场，结合我司专业人员近10年的专业经验及对本项目相关物业调查研究而完成的，由于受时间和资料的限制，未必能把本项目所有情况考虑在内，希望有进一步沟通和合作的机会，使之更加完善，更具操作性，以达到成功开发和销售的目的。再次表示感谢

2、！策划：谢建民、协助：田贞佘总监：汪春林二000年一月二十六日目 录第一篇 深圳地产及商业 第一章 房地产政策和市场情况-5 第二篇 龙岗中心城商业第二章 龙岗区及房地产概况-11第三章 龙岗中心区商业状况-13第四章 龙岗中心城商业的发展 -17第五章 谁在购买商铺 -22第六章 中心城商铺市场前景 -25 一：中心城商服物业的供应 -25 二：开发投资注意或遇到的新问题 -26 三：发展前景：困难不小，值得一搏 -27第三篇 名流商业广场 第七章 项目概况 -29第八章 困难点与机会点 -30第九章 规划设计建议 -33第十章 营销策划建议 -35第十一章 准备工作内容及安排 -36附件：

3、龙岗楼盘资料第一篇： 深圳地产及商业l 国家政策于市埸有利，但深圳开发和空置量太大，市埸饱和，有降价要求。l 综合商城、主题商城、住宅裙楼，出现过量开发，导致商业的供应量大增。超过了市场承接力。市埸竞激烈。l 98年以后房地产总体开发水平大有提高，开发商和代理商在开发和营销方面苦下功夫，但是难有新招。l 深圳住宅和商业在硬件设施与服务内容方面日趋完善，竞争中价格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地产政策和市埸情况一、 政策面对楼市的影响政策方面的评价：目前效果欠佳，总体对深圳楼市十分有利1、 中央银行第七次大幅度降息，以图刺激消费，初始短期10多天引起躁动，股市大涨，中央领导电视讲话，热闹一

4、阵后，仍没有达到刺激消费的目的。其它的信用贷款担保，没有明显作用。但是对于赶出存款资金，对于开发商降低资金成本的作用是积极的。2、 国家征收20%的储蓄利息所得税，刺激消费市场的力度进一步加大，并使存款收益进一步减少，相当于降息，于房地产、汽车等高额消费有促进作用，而房地产具有的投资保值作用的看法更让人偏爱。3、 房地产减免部分税费，以图刺激房地产市场，由于各种交易税费的直接减免，使购房者的购房成本有所减少，对购房者来说机会好于以前。4、 房地产按揭贷款年期加长，按揭利率降低，对于刺激房地产有直接的积极作用。二、 市场面对深圳楼市的影响市场方面评价：供应总量太大、竞争激烈，有降价趋势1、 总供

5、应量过度增长，造成形势更加严峻99年比98年的市场形势更为严峻，99年年供应总量1000万平方米，销售量只有450万平方米左右，空置大大超过去年，平均每个房地产项目有1/2的空置。成交量比去年增长，但价格在98年下半年的基础上小幅走低4%，由于新老楼盘太多，需求追不上供给，空置将在较长时间存在。下半年新盘、大盘、超大型楼盘不断涌现。如：中心区的中海华庭、金海湾花园、黄埔雅苑、共和世家、瑞达苑、江苏大厦；罗湖区的鹏兴花园二期、翡翠园；龙岗区的万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥花园；南山区的文德福花园、蔚蓝海岸、创世纪海滨花园、招商海琴、海月花园等等。今后三年，政府对物业的供应会在所控制，但数量

6、仍然很大，供大于求将长期存在。2、 有降价空间和要求。 尽管中央和地方政府采取各种办法刺激消费，刺激房地产，但是目前作用并不十分明显。本方案认为，深圳房地产如无特大经济、地产政策发生作用，未来二年内，深圳房地产价格将呈现下跌态势，平均下跌510%后，成交量才会根本好转。进入地产正常竞争状态。实际上，一些聪明的地产商意识到：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，价格竞争的作用谁都不可否认。有些开发商追求的是薄利快销，以低价或降价取得成功。特别是近年位置十分优越的楼盘，如嘉汇新城、星河明居、国际文化大厦、金地翠园、彩福大厦等无不是以低价取胜（起价50006000，均价为6500-8500）。

7、这些地产商大多能够面对现实，不存侥幸心理。其审时度势的理智作为，值得许多开发商深思。深圳地产经过几年的价格调整，平均毛利率降低至21%（市统计局公布）。3、促销大战爆发并持续时间长 99年下半年，深圳房地产将以价格为主要促销售手段，明降暗降的势态。许多楼盘在上半年，出于市场的各种原因没有力推，在年底全面释放而套现，百仕达以震撼全球的折扣6.5折已在豪宅市场掀起波澜，200年为了消化空置，各种促销大战将长期全面开展，可供楼盘和楼盘信息量铺天盖地。 以深圳特区报社、深圳商报社为主要主办单位，1999年下半年在高交会馆二次举行的房地产交易会，尽管使出浑身解数，但只是业内热闹，市埸冷清。三、外销市埸：

8、将稳步发展 香港经济从98年的稳定到2000年经济的恢复性增长，已使香港楼市日趋活跃，也将与深圳楼盘的价格差距拉大，还由于国外对人民币贬值的看法或预期长期存在，因此对于住宅和商业的外销市埸都是有利的。四 、商铺市埸：关内空置严重，关外机会尚存1、关内整体市埸偏淡：从98年中至现在，商铺空置率不断上升，全年空置达51万平方米。据深圳市信息局社会经济调查中心99年资料显示：1999年前三个季度全市共批准预售商业用房29.27万平方米，比1998年同期减少14.55万平方米，降幅达34%，前三个季度批准的预售商业面积主要集中在福田区和罗湖区，达14.65万平方米，占全市的48%。99年商铺销售情况较

9、去年大幅回落，前三个季度共售12.26万平方米，同比减少31.7%，商铺现楼比楼花销售较好。99年商铺空置与98年持平，得益于政府对商业用地的控制。 深圳各区的商服物业价格走势及销售不理想，宏观环境的不景气和商铺的供过于求，是商辅市埸整体偏淡的重要原因。2、关外机会尚存：总体的淡势并不排除局部市埸的活跃。商铺发展商在淡市中的灵活应变能力是热点商铺走强的主要原因。近两年深圳的商铺热点主要在东门、国贸、华强北一带。今年商业热点除了罗湖和福田外，南山和宝安已呈新热点。南山区原有的愉康、人人乐、法国的加乐福使竞争相对平静，但99年出现更大商业和主题商城使南山的商业异军突起。如：主题商城南山女人世界分店

10、、女儿国、西部电子时代广场、东方巴黎服装批发市场；大商业有海雅百货、美国沃尔玛（在建）。 在宝安区，万佳第四分店、美国沃尔玛进驻将使宝安区的商业总体水平上一个新台阶，并呈龙争虎斗的竞争格局。3、龙岗还是处女地 龙岗商业的总体开发及经营水平走在全市各区最后，起步晚，水平低，规模小、无品牌，这也是龙岗的布吉镇及龙岗中心城区内的铺位多被看好的主要原因。诸候混战，各自划地而治，称雄一方，各自小有收获是龙岗开发企业的反映。一些号称当地大商埸的企业，与市内商业比较，无论从哪个方面都是无法比较的。如果龙岗进入大型象万佳、沃尔玛一类的知名商业，龙岗的中小商埸、商铺的销售及经营将受极大的冲击，万佳、沃尔玛所到之

11、处都是横扫千军。4、商服开发和经营思想更为成熟主要表现在：l 放弃纯粹依靠大买家的不切实际的想法，按市埸规律脚踏实地办事。l 改变过去出售、出租后就不管的做法，而是考虑长线投资，可持续经营，与小业主商家共进退。l 开始注重“以人为本”，从规划开始就能替消费者或业主解决实际问题的考虑。l 从大小分割随意到更专业的分割，商铺的人流、物流、布局展示等更适合消费者或小业主。l 主题式商业显示了强大的竞争力。第二篇： 龙岗中心城商业l 城区规划国内一流，“圈地运动”完成，但开发还处低水平、慢速度。住宅和商业在硬件设施与服务内容方面有待完善。l 城区配套不足、人气不旺、商气偏差大。l 低档次、小商铺一统天

12、下，目前供应量太大，有效需求不足，商铺泡沫现象严重，炒家占买家重要比重。上档次、大商业存在机会。l 开发商业比开发住宅的风险小，相对成本低，获利空间大，销售比住宅好。目前还有一定的市场，抢时机开发，可能获得满钵黄金，即使滑坡，也就是打一埸价格战， 第二章、龙岗区及房地产概况一、龙岗区概况龙岗区是深圳市六区中面积最大的一个区，面积达940.9平方公里，约占深圳市总面积的“半壁江山”，它东临美丽宁静的大亚湾、大鹏湾，南临是繁华大都市-深圳特区和香港，西边与宝安区相邻，北边紧靠惠州、东莞两市。龙岗区于1993年1月1日成立。现辖平湖、布吉、龙岗、横岗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鹏、南澳10镇，总人口

13、近百万，常住人口17.1万人。数十万外来人口移居此地投资兴业、打工创业，使这里充分体现了深圳这座移民城市的特点，构筑成了这片热土十分诱人的兴旺景象。深圳市的重要工业基地，龙岗区内可供开发的土地达300平方公里，居全市各区的首位，是深圳市“二次创业”的大工业区所在地。至今，已有6000多家工业企业落户龙岗，逐步形成了以电子、通信、机械、服装、玩具、食品、建材行业为主导，其他行业互为依托协调发展的工业新格局。龙岗区有着得天独厚的区位优势：紧邻华南地区唯一的国际集装箱中转大港盐田港，是盐田港的后备仓储区基地；区内三条铁路的交汇，建有大型的平湖编组站和一个控制面积40多万平方米的铁路仓储区。优越的地理

14、位置，便利的交通设施，良好的经济基础、广阔的市场交易体系，为龙岗发展以运输业、仓储业、商贸金融业、房地产业为主的大流通提供了独一无二的条件，龙岗将成为深圳这座经济中心城市的区域性物流中心。 二、龙岗区地产概况 龙岗区地产市道平稳发展，总体稳中有升，特别是布吉镇一直表现良好，良好的交通条件，大量的可开发用地，工业发展的人口汇聚，市、区两级政府对中心城建设的支持和给予的优惠都为中心城房地产业的发展带来了极好的机遇。从95年至今，龙岗中心城及布吉镇的房地产一直发展平稳，受大环境影响虽略有回调，但没有受到大的挫折，住宅售价始终保持在23002800元/M2，而商用物业则稳中有升，由7000元/M2一路

15、升至11000元/M2，平均年增幅达9.52%。龙岗中心区的房地产还处在一个发展阶段，中心区内规划一流，但目前显得规划超前，建设滞后，现时中心城仍是人气清淡，市政配套特别是生活配套滞后严重，对住宅开发的制约较大，商用物业也是困难不小。目前该区不论是开发企业、物业管理企业、商业企业、房地产项目都没有知名度，房地产档次有待提高。深圳日新月异的发展经历，充分给予人们信心机会总是来得很快，很突然。龙岗也是一样，特别是的市政道路系统和近5000套住宅单位开发的完成，中心城住宅物业，商用物业的投资前景上升到了一个看得见信心的层面。开发商的“圈地运动”结束后，大兴土木的景象指日可待。第三章、 龙岗中心区商业

16、状况一、龙岗中心区商铺分布及经营情况龙岗商服物业主要分布于龙岗镇和龙岗中心城。龙岗中心城新规划区域和老区龙岗镇相联在一起，二个区的商业有不同特点：1、龙岗镇商铺与大中型百货共存；龙岗镇由自然村落发展而成，有国际商场，人人购物广场，南城百货等大中型百货商场。在这三家大商场周围还有大量中小型商铺，深惠公路、龙兴街、龙平东路、龙昌街、平南路及华西街两侧是商铺高度密集的区域，其它村落也散布着大量小商铺。龙岗镇的商铺数量众多，但大量的商业用地属农村集体用地，无商品房产权，只能出租不能出售。龙岗镇的商业经营长期稳定发展。商铺与大百货虽是低水平经营，但没有大起大落情况。大中型商场如南城百货，国际商场等经营百

17、货零售，商品门类齐全，档次中等，服务对象为当地富有居民和高收入阶层；小商铺则多经营服装、杂货、餐饮、服务业等，档次较低小型商店服务于周围工厂的打工族及当地居民。深惠公路两侧的小型商店大多经营餐饮、机电产品，服务于周围的工厂及往来车辆。由深惠公路、龙平东路、龙兴街构成的三角地是龙岗商业最繁华，人气最旺的区域，日人流量10万人以上，商铺极少空置。2、中心城小商铺占绝对比重；龙岗中心城是按照现代城市标准规划建造的新城，兼有居住、行政办公、商业物业和各种配套设施，是龙岗区政府机关所在地，还有天健花园、城市花园、碧湖花园、紫薇花园、愉园等住宅小区。现有商铺主要分布于清林东路、吉祥中路、龙福路、德政路两侧

18、，多为各住宅小区的一、二楼临街铺面，以面积30-80M2的小商铺为主。龙岗中心城的商铺有商品房产权，既可出售又可出租。中心城大商家屈指可数，小商铺空置过半。中心城内规模较大的商场仅有碧湖花园的好亿佳商场，经营食品、洗涤品及化妆品，其余商铺规模都较小，面积30-200M2，主要经营建筑装饰材料。龙岗中心城发展较晚，公交线路少，各商铺都以中心城及周边居民为服务对象，而中心城及周边居住人口少，人气淡，消费总量有限，很多商铺空置。调查统计表明有50%的商铺空置，已开业商铺中，有10%正在转让。二、龙岗中心区商服业的现状分析1、规模小，档次低，无知名度。目前，龙岗商业服务业整体上初具规模，商铺数量多，分

19、布广，并在龙平东路两侧形成了类似旧东门老街。从商业构成来看，小商铺在数量上一统天下，占绝对优势，大商场很少，大商场的规模也偏小，经营品种不够丰富，商品档次低，服务也差，知名度也不高。2、大商业有需求，但有待时日。随着龙岗的发展，龙岗本地的居民越来越富，外来人口大量涌入龙岗，部分外来人员已步入高收入者之列，对中高档商品及良好的购物环境和服务的消费需求在增加。经营中高档商品的大中型商场将进一步发展，今后会出现几家规模大，经营商品门类齐全的一站式购物场所，类似万佳百货、沃尔玛的经营模式。 龙岗全区依然是没有龙头商业和品牌商业的状况。面向中高收入阶层的大中型商场出现是必然的，集中化、规模化、一站式购物

20、、集吃喝玩乐为一体的超大型商城必将会出现，但目前不具备条件，大型商业进驻龙岗的任何消息没有出现。龙岗中心城大商业的发展需要时间，至少二三年。3、低档廉价商业长期存在。龙岗大工业区正在迅速发展，市内工厂不断撤出市区到龙岗大工业区落户，使龙岗外来人口迅速增长。外来人员从人口总量来看，大多属低收入打工者，购买低价服装及日用品，这一群体人口众多，消费水平不高，但总的购买力很强，是龙岗镇及散布于各工业区小商铺的主要顾客群体，以经营低价商品为主的平价商场、商铺将长期存在。4、中心城商业蓄势待发龙岗镇的商业发展较龙岗中心城更早、更好。目前中心城的居住、行政办公成为主体，但居住率不高，集中、密集程度还不够。中

21、心城交通不便，商业仅为中心城及周边居民服务，辐射范围窄，影响力小还没有形成人气，商业自然不成气侯。龙岗镇的龙平东路两侧已经发展成为商业中心，其商业功能还会进一步加强，其商业地位将长期存在，龙岗镇的龙平东路商业中心区交通方便，辐射范围包括深惠公路沿线及坪山、坪地、坑梓、横岗等村镇。没有繁华就成了失败的规划，长期来讲政府不可能容忍中心城没有商业，没有人气，没有繁华。龙岗区政府必将出台优惠政策刺激中心城发展，对龙岗中心城的房地产业、商业发展必将有较大的促进作用。第四章、 龙岗中心城商业的发展一、中心城的商铺现行价格1、 近几年商铺价格不断上涨自1995年以来，龙岗中心城的商铺价格逐年上升，从1995

22、年7000元/M2的均价上升到2000年11000元/M2，平均每年上涨9.52%（见下表）。1995年以后，龙岗中心城的发展速度很快，居住人口增长迅速，众多投资者及商家看好龙岗中心城的发展前景，踊跃购买商铺。虽然龙岗中心城的商铺供应量急速增大，客户选择面广，承接能力趋弱，但价格依然平稳，说明投资者对龙岗中心城的商铺前景信心十足。2、商铺售价高，租金低，销售状况好龙岗中心城的商铺有租有售，目前商铺首层售价介于9000-12000元/M2，商铺现房销售率70%，销售情况良好，但商铺空置率很高，达50%。已经出租的商铺首层租金为30-70元/M2，与售价相比，租金明显偏低，说明商铺买家投资意愿强，

23、看重龙岗中心城的未来发展前景而不是眼前利益。最近新推出的商铺如天豪商业广场、楚丰广场已被认购一空，说明龙岗有一批商铺投资者，对商铺进行短期炒作或长期投资，他们对商铺市场的价格走势影响甚大。龙岗中心城商铺价格情况表楼盘名称商铺层数 商业用房面积（M2） 首层价格（M2）首层销售率（%）二层价格（M2）二层销售率（%）鸿基新城120001100080新鸿进花园115001100070紫薇花园180001180095碧湖花园2200001200085600020城市花园130001100090尚景园120001200060东都花园1140009000新亚洲花园1150001000060愉 园1250

24、01000095欧景花园12000900050和兴花园13000950010龙兴商业32000012000580002天豪商业32600090楚丰广场22000090城龙花园13000960020二、中心城的商铺销售及其怪现象 经调查统计分析，我们发现中心城商铺销售率有一种怪现象：不同信息渠道所反映的销售情况存在相当大的差距销售情况以谁的为准呢？调查结果都没有错。下表反映不同渠道的销售情况：中心城商用物业销售统计表 名 称层数官方及地产人士销售率（%）现场信息销售率（%）销售率差 值首层二层三层首层二层三层鸿基新城1805030新鸿进花园1704030紫薇花园1956035碧湖花园285305

25、01030城市花园1906525尚景园1603030东都花园1-新亚洲花园1602040愉园1958015欧景花园1503515和兴花园11010-龙兴商业广场34未售0未售-天豪商业广场39030未售4015未售50楚丰广场29020351050城龙花园120155分析： 上述的怪现象主要表现在首层商铺，官方及地产人士的销售率较高，而售楼处的反映的销售较低，中间销售率的差额到哪里去了呢？后经多方调查发现出现这种现象的原因中间销售率的差值被炒家拿走。始作蛹者炒家，通过各种办法，拿到铺位的支配权，再委托售楼人员或进入三级市场交易。目前三级市场的供应量已达2万平方米之多，在大量商铺新开发入市的情况

26、下，人们为什么要买转手商铺呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或投资者（而非短线炒家），实际上销售情况，实际上各楼盘商铺营业率与售楼处反映的销售情况基本一致。三、 商铺的经营情况用家和经营者的需求才是真正的市场需求。否则象海南的房地产或93年以前的深圳地产市埸，炒家占绝对比重，即形成泡沫市埸，最后总有一个吃苦头。因此有必要对商铺的经营情况进行了解。 龙岗部分商铺营业率情况楼盘名称销售时间 销售率（%） 营业率（%）转租率（%）主营项目鸿基新城96年80707建材装饰新鸿进花园96年704011建材装饰紫薇花园95年95459建材装饰碧湖花园97年854513建材装饰百货城市花园98年90606建材

27、装饰尚景园99年60东都花园2000年新亚洲花园2000年60愉 园95年95804建材装饰小商品欧景花园98年50109建材装饰和兴花园99年10龙兴商业广场2000年4天豪商业广场2000年90楚丰广场2000年90城龙花园97年20分析：营业率普遍较低，但不是太低，对这种市埸情况要引起警惕，租价的支撑是投资的重要依据之一。据调查龙岗中心城一层租赁价普遍在30-70元/M2之间，不够或仅够支付贷款利息，长线投资价值前期得不到体现，但不至于投资损失或大损失，投资者或者有投机思想或者是长期看中发展前景和升值前景。不断开发商铺的开发商也许同这些小投资者同样的心态。第五章、谁在购买商铺？一、市场客

28、户的分类：根据我公司调查资料显示：目前龙岗中心城及附近的商业物业购买者主要有以下几类：1、中心城附近的村镇居民。根据官方公布信息：龙岗区中心城及北部地区的原著居民多数为客家人，约有2-3万人，总共有5-6千户。这部分人受宅基地和现有房屋建筑规模的限制。一方面不易翻盖加高，另一方面房屋出租和村镇经济实体红利等收入积累了相当的闲余资金，而银行利率则一降再降，更增收了20%的利息所得税，因此急于为资金寻找出路。而商用物业的投资一方面可能有迅速转手的炒作获利机会。另一方面也宜于作长线投资，风险也较小，所以商用物业就成为龙岗中心城及近土著居民较佳的资金流向。约有40%的份额。 2、公司或企业。 这类客户

29、主要是商业经营公司如百佳、万佳、华润万方等，但这些公司多以物业租用形式实现经营、真正购置物业自用的较少。目前，在中心城的大商家只有碧湖花园的好亿佳。由此判断商业投资者在龙岗中心城投资极少。相反龙岗的平湖镇倒是出现如南城百货、紫荆城商业广场等有实力的商业买家。龙岗因人气淡的局面在短时间难有大的改观。所以有实力的企业在中心城的投资也难有自然增长，除非另有原因或办法。还有一些当地生产企业有闲散资金，投资又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展销企业商品，这类客户约占5%左右的份额。3、专业的房地产投资者。 以投资获利的角度来审视物业，主要考察两点：一是该商业物业是否有可观的最终获利空间。二是商业物业是否

30、有炒作获利的机会。实质上就是长线投资和短线投资。约有40%左右的市场份额。专业投资者是最具资金筹措能力和资金实力的一类群客户，从庞大资金支持需要看，专业投资者在龙岗中心城商用物业市场中的份量绝对不轻，但这些专业投资者是以长线投资为主介入的呢？还是以短线炒作为主介入的呢？在调查中发现：中心城商铺销售中有一重要现象：所有的发展商售出商铺时对不同付款方式的折扣差距较大，综合折扣也极大，这是为炒家或说炒作留下空间的常用做法。刚刚发售的龙兴广场更甚，不仅最低折扣打到6折，还采取时段打折和抽奖选择折扣的方式来助兴，这些无一不是发展商迎合炒作口味而设计的。4、政府公务员及龙岗区外的普通置业者。 从投资多样性

31、和政府公务员架构看，这部分人更倾向于在工作地以外区域投资在方式上比较喜欢变现能力较强的股票、债券投资。但房地产也是一种投资渠道，这一部分人购置物业主要关心的是物业有没有前景，一般是以当作资金转移存放的心理来看待物业购置过程，所以较为随意，但购买时往往非真实身份。只有15%左右的市埸份额。5、开发商自留5%。 由于房地产开发获利性强的特点，且又有银行按揭，所以开发商开发商往往自留一部分商铺，或用于投资，或引进小区需要的配套商业或知名商业。开发商自留5%。综上分析：我们认为龙岗中心城商铺市场现况是；炒家领市，村镇居民托市。灰色收入者及其它置业者跟市。第六章、中心城商铺市场前景一、中心城商服物业的供

32、应1、龙岗镇商业用地受局限，但新建，改建量不小龙岗镇的大中型商场有国际商场、南城百货，人人购物广场、富佳商场等，建筑面积共计约5万M2。由于龙岗镇建筑密集，且土地属村镇集体用地，今后较少新建商厦，但会有一些现有房屋改造成大中型商场，预计今后三年大中型商场建筑面积共计约4万M2，以出租形式进入商服物业市场。2、中心城裙楼模式化，大量商铺抢市场。龙岗中心城现有的商铺都是住宅小区底层临街铺面，如碧湖花园、紫薇花园、天健花园、城市花园、愉园、盛龙花园、欧景花园、爱地花园、新鸿进花园、鸿基新城等，各住宅小区的底层临街铺建筑面积共计约9万M2。今后三年商铺供给量还将进一步增加，一类为新建住宅小区的底层商铺

33、，如尚景园、名流山庄、东都花园、新亚洲花园、佳馨园、城龙花园、和兴花园等，另一类为大商厦，如龙兴商业广场、天豪商业广场，楚丰广场等，商服物业潜在供给量约10万M2。3、大型商业广场涌现95年到99年上半年开发的项目都是临街裙楼模式，99年底开始出现了以商业为主甚至纯商业物业，单体建设规模正在扩大，由几千平方米临街商铺发展到二、三万平方米商城，如近期发售的龙兴商业广场、天豪商业广场，即将发售的东都800米购物长廊。4、二、三层商用物业开发的增加 鸿基、新鸿进、紫薇等都是首层商用物业；碧湖花园首层、二层则均为商用物业；而龙兴商业广场、名流广场、天豪商业广场、楚丰广场、新亚洲花园部分等是一、二、三层

34、全商用物业。5、 市场供应量仍在增大，开发商热情不减 98、99年中心城的商用物业增加了近10万平方米，供应量增加了一倍。调查中发现98年以前的开发者和炒家大部分人赚到70-100%的利润。特别是开发者乐此不彼。 市场总量：目前仅龙岗中心城及深惠路、龙翔大道沿线在95年后的商业物业（中心区为龙平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路围合区）有近23-25万平方米。 现上市量：现正上市的主要有龙兴商业广场、新亚洲花园、楚丰广场、天豪商业广场和鸿基、新鸿进、紫薇、碧湖、天健、宏兴苑、欧景等的存量，另外还有量转手的商铺，总计约达总量的六成左右，即有13-15万平方米左右的商用物业需要买家。2000年春上市

35、量：2000年春之后主要上市的有龙兴商业广场、东都花园等，估计总量近4万平方米左右，约占总供应量的18%。二、 开发投资注意或遇到的新问题 由于市场供应量大增，而有效需求不足，因此开发企业要注意以下新的情况，对开发有所准备1、 商用物业开发已从中心区转向其辐射区，物业地段风险不断增加。2、 99年底，2000年初的大量推出盘，只完成了认购过程，而资金已显疲态。3、 总本商铺营业率平均不到50%。4、 一般居民跟风入市。5、 发展商的销售行为主要针对炒家。6、 前景的主要支撑题材龙岗中心规划的市政硬件规划部分都已完成，特别是中心城的道路系统（第二通道都已开通）现在已见不到政府投入中心城建设的那种

36、红尘滚滚的场面，建设场面都是发展商在演绎。7、 住宅市场持续走低，入户政策效果日益降低，人口始终缺乏， 人气过淡。三、发展前景：困难不小，值得一搏龙岗中心城及附近的商业在96年以前一直是处于较低价位，成交量也很少，从96年下半年开始其开发量逐渐增加特别是98年和2000年，而经营情况则一直没有多大改善，空置率长期保持在较高水平。从理论和实际来讲，继续开发商业的风险在加大，开发商也有此认识，但是市埸经济不是因困难或风险加大而不为之，其它原因更直接影响开发商决策。至少有以下几点： 1、开发商业比开发住宅的风险小，相对成本低，获利空间大。2、 商铺的销售率不会比住宅的低，反而好。3、 至少目前还有一

37、定的市场，抢时机开发，可能获得满钵黄金，即使滑坡，也就是打一埸价格战，又如何。深圳的发展能力，市埸承受能力是任何地区无法比的。第三篇： 名流商业广场l 机会与困难并存，目前市埸良好，但时机很重要，商业面积可增加，商业的获利空间大，销售比住宅好。l 争取大商家、知名商家进驻l 注重住宅和商业开发的长期行为，提供良好的管理和服务，开成开发企业，和开发项目的长期，良好的品牌。 第七章、项目概况一、位置：名流商业广场属龙岗中心城一级辐射区，位于如意路和龙翔大路交汇处，在如意路北、龙翔大道乐，距龙岗中心城南部边界吉祥路约1500米。二、地形及区域环境名流商业广场地形形状规则，平坦，紧临两条交通主干道，其

38、中龙翔大道为深龙第二快速通道的一部分。如意路南是历史民居和爱联村及工业区，再过是山坡。龙翔路西是设建中的景园花园，依山，地形狭长，景园花园南是少量民居，名流商业广场北700米左右即是东都花园。四周除新亚洲花园，东都花园、景园外没有其他新楼盘，如意路上靠近深惠路的两侧是少量的临街空置商铺。三、工程进度尚处在设计阶段，即将进行地质勘探。四、技术经济指标总用地面积：26513.9平方米建设用地面积：24429.2容积率：1.80，绿化率：30%建筑面积：43972，其中商业面积4080平方米机动车泊车位：220个 （注：开发商拟增加商业面积）第八章、困难点与机会点一、名流商业广场主要困难点：1、 交

39、通出行不便： 名流商业广场所处龙岗新兴开发区，目前由于周边还待发展，故交通网络还没有形成，公交能力尚不具备。项目东西面是交通大动脉深惠公路和龙翔大道，目前对本项目的直接作用体现不了，但今后有利。2、 项目街区功能暂时不具商业条件 本项目周边没有象样的建筑物和知名物业，没有自成的商业、居家、文体娱乐等气氛，周边没有形成闹市状态，必须待三年左右时间才会有大的改观，目前必须要靠物业本身制造人气。项目南面基本无居住物业和街区，无法对接。3、 项目周边环境太差 项目周边有与本商城极不协调的破旧农民房，形象很差。周边改造不是一朝一时的事，对本项目所需要的环境陪衬没有正面作用。周边人口均散布在200米以外，

40、基础人口的接近、密集还有待时间。4 项目所在地规划一般 本项目所处龙岗中心区以东，属中心或中心辐射地带，目前区政府所在地区域规划和发展良好，但本项目周边还不太理想，本项目周边规划为商业住宅混合用地。要发展还有待时日。目前没有龙岗区的重要规划项目。5、如意路没有人气如意路目前和未来二、三年内人流、车流均较少，人气太淡。如意路上两旁商业均未有经营起来，商业开发如果量太大有一定的风险。6、竞争楼盘不小少 距中心区有1500米远，沿龙翔大道有新亚洲花园和东都花园800米的购物广场，竞争压力极大，对中心区的亲缘性不及上述两楼盘，规模上也赶不上上述两楼盘。还有新开发大型商业物业龙兴商业广场正在寻找出路。7

41、、工程进度没有 工程尚处在设计阶段，能否抢时间，抢客户，抢机会还难以定论。 二、名流商业广场主要机会点：1、 紧邻第二通道、深惠大道、如意路。龙岗中心城将来往深圳的人流主要通过本项目区域。东行千余米是深惠公路，对商流，物流的汇聚占尽优势，但要引导。处于第二通道与如意路交汇之十字路口属商业的黄金段位，需要充分利用。2、 第二通道向区内、市内流动，因而在这一通道两边的商用物业具有较强的亲和力，容易为消费者熟知，有发展前景。3、 相邻有爱联村居民区及工业区，拥有较多的基础人口，如能针对性的服务并形成品牌，会具备相当消费和投资能力。4、 中心城商业房市仍处良好状态，托市者众，如能抢到时机对开发极为有利。5、开发商业比开发住宅的风险小，相对成本低，获利空间大。商铺的销售率比住宅好。至少目前还有一定的市场，抢时机开发，可能获得满钵黄金，即使滑坡，打价格战也不怕。6、开发商有一定的实力，可将部分铺位出租，出租物业有利于控制并制造成经营气氛，开成人气。 7、项目本身有一定的住宅量，相互依托，对商铺有需求和一定的支援作用。第九章、规划设计建议根据市场分析和项目自身的商住特性