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1、湘江雅颂居广告推广方案公司介绍:(省略)行业分析:国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是近年来长沙高端物业供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。高端别墅高端洋房高端电梯房 高端消费者高品质好资源好服务高价格 从官方的界定来看，低容积率（1.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价格高的产品被称为高端住宅产品；从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费需求的产品，高
2、品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。一、高端别墅市场【1】、别墅竞争格局 长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品n 目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达38个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势n 纯别墅项目不多，占总量的20%，其中纯独栋别墅项目有3个。n 大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为药引，以提升楼盘形象。n 目前在售的项目约为23个n 其中顶级别墅项目以青竹园、阆峰云墅、美洲故事、藏珑为代表。【】、07年各类别墅总供应量、07年供应别墅套数约为
3、2600套左右；、 联排为07年别墅供应主力，其次为独立别墅，双拼与叠加作为辅助型产品。08年1-11月与07年相比，各类高端别墅批售量大幅下降。1、07年，长沙市高端别墅产品量较大，由于其受众小，造成销售周期都较长；2、由于07年所推新货尚有不少的存量，加上08年大市场环境不景气，批售量大幅下降。长沙高端别墅产品总体销售速度慢，08年销售量最多只占到07年销售量的一半，甚至更少【3】、高端别墅价格情况高端别墅面价相比去年有所微升1. 目前长沙的高端别墅价格大多在10000-12000元/平米之间，顶级别墅价格达到17000-20000元/平米；2. 从面价上来看，高端别墅的价格相比去年没有出
4、现下浮，反而有部分项目的价格有所提升；不过，据调查，由于市场不佳，在能确定客户购房意向的情况下，开发商通常都能放出较大的折扣。【4】、高端别墅产品特征1. 高端独立与双拼别墅的的主力面积300-500平米之间；独立与双拼的总价在300-1100万之间不等，价差大，据了解，总价在300-500万之间的高端别墅销售速度是最快的。2、叠加与合院高端别墅总价相对低，面积主要在200-300平米之间，这些项目主要是从地段上占据优势，相对而言，销售速度一般。高端别墅风格从北美中分化多种建筑风格融于一体 长沙高端别墅的建筑风格喜欢采用北美风格，主要原因在于北美建筑受到各国建筑的影响，风格多样化，不显单一。
5、其中一些风格与欧式风格有相关联之处。绿城青竹园（北美）绿城青竹园（北美）汀湘十里（中式）西街庭院（中式）【5】、别墅客户分析1、 从年龄上看，独立别墅的客户年龄段要大于其他类型别墅客户的年龄段。购买别墅的客户年龄段基本在35-45岁之间，购买独立别墅客户的年龄段基本在40-45岁之间。2、从区域上看，07年客户来源开始突破地域性。07年外地客户的比例是历年别墅客户中占比最多的。60%-80%为长沙客户，10%-25%为省内市外株洲、湘潭、衡阳等客户，10%-25%之间为省外深圳、广州大城市客户。3、从职业层次看，买别墅的中端、中高端客户明显增加。几年前的别墅项目的客户基本都是私营业主与个体户，
6、与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围宽广，主要包括私营企业老板、个体户、企业中高层、泛公务员（公务员、老师、医生）等，但高端别墅的客户范围会更小一点，主要是私企老板、大型企业高管。4、从置业目的看，置业以自住为主，购买独立别墅基本全是自住。长沙高端别墅市场特征小结:1. 08年高端别墅供应量大幅下降，销售也大幅萎缩；2. 高端别墅面价不降，反而部分项目价格上调，但在客户意向较强时，会有大幅暗折；3. 融合多样化风格的北美风格是高端别墅项目的主要选择方向；4. 客户年龄偏成熟，省外客户仍然占有较大的比例，客户群体非常窄众，主要是私企老板和部分企业高管。5.窄众活动，对话高端是项目营销活动的主
7、要方向。由于市场不景气，一些楼盘出台极强势的营销手段，如汀湘十里的高佣金全国聘兼职无理由退房保值承诺二、高层高端市场(含小高、高层) 【一】、高层高端项目布局n 高端项目主要分布在中心城区、东城、南城、金鹰月湖、芙蓉北和市府麓谷这五个板块靠近中心城区的地段。麓南板块中心城区板块芙蓉北板块市府麓谷板块东城板块经开。星沙板块南城板块金鹰月湖板块新河三角洲市场大众接受总价基本处于30-60万之间，60万总价基本成为高端总价的分水线。【二】、长沙市高层高端住宅典型楼盘基本售完在售长沙奥林匹克花园中隆国际御玺万科西街庭院书院观邸华盛新外滩金色屋顶西山汇景藏珑万国城MOMA上述楼盘是长沙市高层高端楼盘的典
8、型代表【三】、高层高端市场产品分析高端市场以三房和四房为主要供应结构；三房主力面积130-145、四房主力户型面积150-180，户型面积偏舒适【四】、高层高端市场价格分析高端市场均价基本在4600-6700元/，三房主力总价区间60-88万；四房总价区间主要在70-120万。在以价格为导向的市场环境下，如何突破价格体系，树立标杆成为营销关键从目前高端市场销售价格来看，价格区间基本为4600-6700元/；从供应房型与总价来看，三房主要成交总价范围60-88万，四房主要成交总价范围70-120万元。【五】、高层高端项目销售情况分析08年销量下滑，月均售大多在20套左右（含开盘）07年，项目开盘
9、销售通常能达到80-90%的销售率，高端楼盘略低，但08年往往通过半年左右的时间也达不到这个量。各 项目的月均售套数大多在20多套。书院观邸成为淡市中的一个销售热点，月均售达到90多套，主要由中心地段、江景、产品多样化、周边有换房需求的老社区多等综合原因造成。【六】、后续高端竞争货量分析据不完全统计，未来三年内有近400万的中高端住宅新项目推出市场长沙高层高端项目市场特征小结1. 目前长沙市高层高端项目均价基本处于4600-6700元/平米；2. 60万基本成为高端的总价分水线，三房总价基本在60-88万之间，四房总价基本在120万之间；3. 价跌量减；4. 后续供应量大，竞争激烈；5. 营销
10、推广面战线铺得更广，深入周边县市等地。三、高端洋房市场高端将售项目在售项目售完项目【一】、价格情况同项目内，大部分洋房的提价能力远远赶不上别墅，因为在别墅货量大的市场前提下，洋房稀缺价值不明显，在客户定位上容易造成高不成低不就的局面。洋房通常成为高容积率、中小规模楼盘的价值提升产品，如融科融香山。四、长沙市豪宅价值分析 长沙是一个处于快速发展的城市，城市价值的日益多元化，将形成多个城市化亮点区域； 资源、产品、品牌、服务、地段等因素成为目前高端市场竞争的重点要素。在城市社会价值（地段、品牌）既定的情况下，竞争力体系逐步形成资源、产品、服务（智能化）三大核心体系。城市珍稀资源型：如湖泊、湿地、江
11、景等资源；强势产品，创新与纯粹；超前的智能化设施与完美的服务；城市珍稀资源型代表楼盘：藏珑国际社区、西山汇景、青竹园青竹园借用资源n 27洞高尔夫球场n 300亩原生青竹湖n 大幅原生山水资源临风苑栖霞苑揽秀苑18洞高尔夫球场9洞灯光高尔夫球场望峰苑听泉苑听泉苑枕云苑南区规划中绿城青竹园别墅区坐携风景秀丽的山地高尔夫球场、碧波荡漾的近300亩原生青竹湖水面等稀缺自然条件，形成了湖南省最大规模和最高档次的高尔夫社区，山水灵秀，风景如画。形态多样、种类丰富的别墅，极具艺术品味与文化气息。建发西山汇景借用资源n 30亿打造西湖文化公园藏珑湖上国际社区自造资源江景楼盘代表滨江城枢，双景高层大邸幸福生活
12、，从外滩启航主要诉求湘江、人文高层市中心，第一师范人文价值书院观邸湘江高层市中心，区位优越华盛新外滩资源景观、环境物业类型区位价值楼盘名称借江景资源之势，突出项目形象；华盛新外滩在推广和形象上，以“外滩之上，世界是平的”之气势，成为目前长沙江景楼盘的典范。书院观邸华盛新外滩产品型代表楼盘：万科西街庭院、融科檀香山、中隆国际御玺产品型楼盘代表在无资源、无景观条件下，通过自身产品打造，营造核心竞争力；融科檀香山是该类型高端楼盘的典型代表，四层电梯洋房，美式院落将成为长沙城区明星楼盘。四层电梯洋房洋房/高层210武广新站，离市中心10分钟车程融科檀香山大户和合院别墅纯大户社区物业亮点高层/合院别墅5
13、4东城，芙蓉区政府所在地，离市中心10分钟车程万科西街庭院高层176体育新城区域，离中心10分钟车程中隆国际御玺物业类型占地面积(亩)区位价值楼盘名称智能化、服务型代表楼盘：西山汇景、金色屋顶n 高端国际智能化西山汇景具有120多年历史的霍尼韦尔（Honeywell）是世界自动化控制技术的领导者，霍尼韦尔安防（Honeywell Security）l隶属于霍尼韦尔自动化控制集团，是全球最大的安防产品和系统提供商之一，其视频监控、防盗报警、门禁控制、智能家居产品及系统集成解决方案正保护着全球数百万的家庭、企业单位、商业单位、工厂及政府机关的安全。此次霍尼韦尔首度来到长沙，为西山汇景提供的全新77
14、00智能系统，此前在全国仅有4个项目采用。该系统在功能上是一个高集成化的系统，基本涵盖了智能家居系统所有的功能，在以家庭网关为核心的同一平台上分别集成了可视对讲功能、门禁控制功能、家居安防功能、信息管理发布功能、灯光窗帘空调电梯智能控制等众多功能，让用户在一套智能家居系统平台上就充分感受到了舒适、安全、信息化所带来的享受。如此一体化的系统性配置加之最新的产品标准，不仅在目前的长沙高端住宅中前所未有，放眼全国亦属领先。智能化配套：n 美国特灵户式中央空调n 意大利名牌户式热水系统n 日本松下户式新风系统n 美国原装OTIS智能电梯n 世界STO外墙漆及外保温n 美国HONEY WELL家居安防系
15、统n 远程家电操作系统n 新加坡3A公共广播系统金色屋顶重点项目分析: 藏珑藏珑片区规划户型价格点式 6500元/平米均价 25楼板式 4000元/平米均价 18楼蝶式 5500元/平米均价 18楼 130140平米 3房两厅 145155平米 4房两厅 170175平米4房2厅价格：5500元/平米 价格：5500元/平米 价格：6500元/平米均价12楼 三方两厅 125130平米 4房两厅 150155平米 4房两厅 155160平米9楼130平米总价：520000 9楼155平米总价：620000 9楼160平米总价：640000藏珑在业内人士中均标榜为长沙目前最高档楼盘，是名副其实的领袖。就如藏珑的项目定位：“为这个城市树立一个领袖”。藏珑以其奢侈的园林、高档物业管理、高端的定位笼络了所有人的心。
