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1、 业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第1页共39页收文部门代码受 控 文 件受控文件受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮引言物业工程部负责项目范围内房屋的日常维护管理工作。主要负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作，保证水、电正常供应，弱电信号正常，电梯运行安全可靠，并及时接受其他部门和业主的维修要求。每年更新设备清单并于年底前完成制定年度设备维修保养工作计划，以达到设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定与提高，实现物业的保值、增值。维修服务手册目录序号文件名
2、称文件编号版本页码备注1强电设备管理YGPM-Sm-AAO2-52弱电设备管理YGPM-Sm-AAO6-93空调暖通设备管理YGPM-Sm-AAO10-114给排水设备管理YGPM-Sm-AAO12-165公共维修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207内部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329应急预案YGPM-Sm-AAO33-39业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第 20 页 共 39 页收文部门代码受 控 文 件受控文件受 控印 章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮强电
3、设备管理1.0目的：保证小区内的强电设施、设备处于良好运行和备用状态 2.0适用范围：阳光城集团物业强电设施的管理 3.0 术语：4.0 职责：4.1工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养4.2 工程负责人进行工作安排、巡查、监督5.0 方法和过程5.1配电房/间5.1.1每天应巡视各主要配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入内。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等进入配电房/间。5.1.3巡视时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，并记录相关数据。5.1.4若巡检时发现有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查
4、，同步通知工程负责人。5.1.5配电房/间的环境温度应在40摄氏度以下，超出上述温度时应采取有效措施降温。5.1.6对停止使用半年以上的设备（根据各地区实际环境条件），在恢复送电前，必须作绝缘电阻测试，避免发生意外。5.1.7高压配电房若需作业操作，需根据高压配电房安全操作制度进行。5.1.8每年两次根据低压控制柜、配电柜及电气设备保养记录表进行维护保养作业，并在夏天高峰期测量、记录主要母排、母线槽、电缆等连接处的温度情况。5.1.9各类水泵电机应根据“给排水设备”维护周期每半年进行电机绝缘的测试（如需要更换电机轴承）等。5.2发电机5.2.1对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。5
5、.2.2巡检时需包括如下内容：消防设施的有效性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统有无渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有无受损（若有）、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。5.2.3日常发电机维护保养需根据发电机组维护保养制度进行。5.3户外电控箱和用电设备5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮及散热处理，箱体应有“有电危险”等警示标识，箱体无明显腐蚀生锈迹象。5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间根据节假日及天气变化调整，并报工程负责人和项目经理，若有时间
6、控制器需每周校准时间和漏电保护一次。5.3.3所有户外照明灯具固定应牢固，灯具接头处安全可靠，照射角度正确，无明显锈蚀现象。5.3.4每周目测“航空灯”运行是否正常。5.4电梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1电梯机房门锁良好，机房内无异味、无明显异声，告示牌清晰挂于显眼处。5.4.1.2使用中电梯需张贴电梯使用须知及各种警示、提醒标识。5.4.1.3机房通风良好，温度不得超过35C，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入的可能。5.4.1.4 机房的灭火器材确保有效性。5.4.1.5机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。5.4.1.6 机房照明、电源插座要保持良好。5.
7、4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。5.4.1.8补偿链运行时无碰撞及明显异声。5.4.1.9当电梯出现故障时，立即通知并要求电梯维保人员排除故障，并通知客户中心按客户服务手册进行派工处理。 5.4.1.10故障排除后在机电设备故障记录表及派工单上完善相关记录。 5.4.1.11发现电梯困人事件时，中控室人员不间断与被困人员通话进行安抚工作，工程维保人员20分钟内施救完毕。 5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保公司的相关专业人员负责实施。 5.4.1.14专业电梯保养公司每月根据电梯维保合
8、同（不低于 15天 1 次的标准）对电梯进行全面的检查保养，并做好各项数据的检测维修记录，物业工程部留底。 5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。并按电梯周巡检记录表要求填写巡检情况。 5.4.1.16工程部负责人每月对巡检情况进行审核签字。 电梯年检 5.4.2.1物业专业人员配合，电梯维保单位负责实施，每年填写电梯检测申请表并报送当地省（市）特种设备安全检测中心进行年检。 5.4.2.2在电梯使用合格证到期前必须完成年检工作并取得新的电梯使用合格证（电梯限速器每两年年检一次）。合格证需在电梯轿箱内张贴。 5.4.2.3电梯检测报告由物业资料室统一归档管理。 5.4.3日常保养及
9、维修 5.4.3.1根据国家电梯相关规范制定并签署电梯维修保养合同，监督电梯维保公司严格按照合同要求进行保养及检测，并保留相关记录。 5.4.3.2电梯保养需提前 24 小时告知客户中心，以便打印、张贴维保通知。 5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。工作完成后必须认真清理现场，清点工具和物品，防止遗留。 5.4.3.4电梯维保公司在每月 25 日前须提交次月电梯维保计划，并由物业项目工程负责人审核后实施。 6.0 相关记录： 6.1 R-Sm-01-A绝缘电阻测试记录 6.2 R-Sm-02-A电气工作票 6.3 R-Sm-03-A机电设备故障记录表 6.4 R-Sm-04-
10、A柴油发电机保养记录表 6.5 R-Sm-05-A配电柜、控制柜保养记录表 6.6 R-Sm-06-A低压配电房巡检记录 6.7 R-Sm-07-A电梯周巡检记录表弱电设备管理1.0目的：保障园区弱电设施设备的正常运行及可靠性2.0范围：适用于阳光城集团物业弱电设施的管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责日常的操作和维护保养4.2 工程部负责人进行工作安排和巡查、监督及联系外部资源5.0过程和方法控制:5.1消防控制系统5.1.1消防系统控制主机应独立设置记录本（记录内容包括但不限于时间、事件、处理情况、记录人等），发生任何非正常情况须记录在案，并将主机打印的各种记录完好保存以备
11、查阅（或黏贴在记录本相应的报事记录旁边），工程部负责人每天查阅复核。5.1.2系统内突发各类报警，消控中心当值人员应立刻通知相应巡查人员赶扑报警点处警（要求5分钟内），并将现场情况及时反馈于消控中心。5.1.3因装修不可避免相关报警，应事先做好交接记录和安全临时处理及主机上悬挂相关告示。5.1.4因装修需要增减喷淋头时，相关的放水及补水作业必须于施工当日内完成，确保水系统处于工作状态。5.1.5每季度需进行消防设施设备联动测试。5.1.6每月需进行紧固接线桩头、清灰及末端设备测试检查（包括温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等），每半年为一个循环周期。5.1.7每两年需将所有温感、烟感进行清洗
12、（根据实际情况调整）。5.1.8遇设备损坏，原则上需当天完成修复；若不能修复需请示工程主管及协调其他部门做好安全防范措施，直至修复。5.2电子围栏和红外对射：5.2.1每月定时进行现场实地模拟测试并核对报警区域。5.2.1.1电子围栏短路测试：用金属线短路两个负极或两个正极，约过5秒左右（根据使用产品型号），主机对外输出报警，撤销短路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.2电子围栏开路测试：任意拔掉接线柱上的一根绝缘线，约过5秒（根据使用产品型号）主机对外输出报警，撤销开路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.3电子围栏断电测试：拔掉电源插头，此时若有后备蓄电池电源
13、，可由蓄电池单独供电。5.2.1.4红外对射：人为阻断红外线光束，主机对外输出报警，查看报警防区与阻断位置是否一致，确认后复位。5.2.2每月定时检查系统各支架、线路的牢固度和松紧度以及树叶绿化的影响，必要时紧固调整和修剪（如因乔木生长造成误报则应即时进行修剪）。5.2.3每月需进行主机清灰和户外电箱的锁具、箱体防水和散热的检查保养，每半年需紧固各接线柱和线路的整理。5.2.4电子围栏需每隔10米左右悬挂一块专用的“电子围栏，禁止攀爬”警告牌。5.3视频监控系统5.3.1每月进行末端摄像机角度的调整工作（根据实际和中控人员的管理要求），同时调整查阅影像资料的保存时限、清晰度和矩阵的操作灵活性。
14、5.3.2每月定时清洗摄像头防护罩，每半年为一个保养周期。5.3.3每月测试摄像机的电压，确保在正常的电压范围内。5.3.4每月进行清灰工作（包括录像机、显示器、监视器），每季需进行录像机内部的清灰工作，并检查散热风扇的工作情况，如需则进行更换或加注润滑油。5.4安防系统5.4.1门对讲5.4.1每月需现场测试各功能的使用效果（包括影像、语音、报警、开门等功能），同时检查各门口机的固定、防水、遮阳的效果。5.4.2每季需测试电源、紧固模块、接线柱，进行清灰和线路整理。5.4.3定期测试户内门对讲系统各功能系统（包括影像、语音、报警、开门等功能），测试周期为一年。5.4.2户内紧急报警按钮5.4
15、.2.1每季需紧固和整理主机、各模块、电源及接线柱线路，并进行清灰工作。5.4.2.2定期测试户内紧急报警按钮的灵活性、功能性和复核报警地址码，测试周期为一年。5.4.3电子巡更5.5.3.1每次使用前需确认巡更棒电池电量，避免数据丢失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需确认巡更棒存储空间，避免无法数据存储。5.5.3.3定期校核时间，及核对巡更数据是否有丢失或线路错误。5.5.3.4每次巡更须留意固定巡更点有无松脱、变形及接触不良，若有应及时修复或更换。5.6机动车道闸系统5.6.1道闸在工作时，严禁打开箱盖和箱门，避免发生意外。5.6.2落杆时禁止在档杆（栏）下摆放物品或人员站立、走
16、动。5.6.3停电时应关闭总电源后用手把手动摇摆旋至闸杆（栏）在垂直位置。5.6.4严禁调整平衡弹簧、限位开关及光电开关限位，如需要调整应有供应商或专业人员进行，并做好记录。5.6.5每月进行清灰和线路整理及紧固保养，包括箱体和各电子设施的防水、防潮处理。5.6.6确保整体设施设备的整洁归一，不得有明显的腐烂、生锈、线路外露、箱体（盖）关闭不严等现象，如需要则进行防腐、防锈处理和更换密封条工作。5.6.7若有免费车辆（如消防、公安及其他特殊车辆）应在系统内设置免单功能健及手动记录相关信息（如抓拍的照片，事由等）。5.8背景音乐5.8.1每月定期清灰及紧固线路、测试电压和紧急事故广播的切换试验（
17、户外实施需检查其防水、防潮功能，特别是线路过渡盒）。5.8.2如长时间不使用应定期（根据现场天气情况）通电，可利用自身元器件发热来去除潮气。5.8.3开关设备电源之前，把功放的音量旋钮旋至最小，避免因误操作而对音箱的危害。5.9弱电设施注意事项5.9. 1严禁非工作存储设备进入系统主机。 5.9.2严禁利用计算机进行无关作业。 5.9.3严禁擅自修改任何运行程序文件。 5.9.4严禁擅自修改任何 IP 地址和运行数据。 5.9.5设备设施标识清晰，无明显锈蚀，线路敷设状况良好、绑扎整齐。5.9.6定期备份系统及运行数据。5.9.7设置使用、修改权限。5.9.8设备保养的运行参数符合产品使用要求
18、。 6.0 文件记录 6.1 R-Sm-08-A 消防、视频保养记录6.2 R-Sm-09-A 周界、门对讲、红外报警保养记录表6.3 R-Sm-10-A 背景音响系统检查测试记录6.4 R-Sm-11-A 车管系统保养记录6.5 R-Sm-12-A 消防报警系统联动测试记录空调、通风设备管理1.0目的：规范送风机、排烟风机、加压风机操作，确保风机的正常运行。为地库提供良好的通风条件及火警发生时风机能自动联动运行。2.0范围：适用于阳光城集团物业空调、通风设施的管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责日常的操作和维护保养4.2工程负责人进行落实工作和巡查、监督及联系外部资源5.0过
19、程和方法控制:5.1送排风机5.1.1每天按规定进行启停及巡检工作（采用闻、听、看、摸等手段进行），确保正常运行5.1.2每周进行一次风机房日常保洁工作，确保作业场地整洁无杂物。5.1.3每月对消防送排风机（或不经常用的风机）试运行测试（每次不少于10分钟），确保有效待机状态。5.1.4每季度进行一次风机保养工作：5.1.4.1检查轴承润滑情况，视运行频率适当增补或更换相匹配的润滑油（测量温度、运行电流及有无异声）。5.1.4.2检查传动皮带的松紧度（运行时保证皮带在最松的状态且不跳动和打滑）和主动轮从动轮确保在同一直线上（若发现传动皮带有老化或开裂现象需更换）。5.1.4.3检测电动机的运行
20、电流及风阀的启闭动作和电机绝缘情况。5.1.4.4紧固控制柜内所有接线柱、校准时间及进行清灰工作。5.1.5每年对设备系统整体进行防腐保养作业，包括支架、法兰、螺栓、风阀和金属风管等（去除已锈蚀表面，刷涂两道防锈漆和两道面漆）。5.2机房分体空调：5.2.1每月定时清洗空调过滤网（若运行环境差可两周一次）并做好清洗记录。5.2.2每年5月份进行一次散热翅片清洗、制冷剂测试压力、测试运行电流及紧固接线柱（采用翅片专用清洗液配合清水冲洗）。5.2.3每年6月至10月每天对电梯机房、监控中心等特殊机房进行巡查测温。5.3换气扇5.3.1厕所、设备机房、储物间等场所的换气扇需每月进行清灰及润滑保养。5
21、.4故障处理5.4.1送排风机不启动或效率下降：5.4.1.1检查电源是否到位、正常5.4.1.2检查控制柜是否有异味、烧焦现象或接线柱松脱5.4.1.3检查皮带松紧度和叶轮有无受损5.4.1.4联系外部售后维修专业公司5.4.2分体空调不工作或效果不佳：5.4.2.1遥控器失灵，先确认遥控器和电池的有效性，（可将遥控器红外发射端对准手机摄像头操作，若有发光代表该按键功能正常）。5.4.2.2将空调主电源进行失电、上电动作，再进行遥控操作5.4.2.3根据说明书指引，进行手动操作。5.4.2.4检测其运行电流和高低压侧压力与额定名牌比对，若低于正常范围需补充相应制冷剂。5.4.2.5拨打相应售
22、后服务维修电话5.4.3换气扇异声或不工作5.4.3.1检查叶轮是否变形或运动部件固定情况5.4.3.2检查电源和电机5.4.3.3更换6.0文件记录6.1 R-Sm-13-A 通风机巡查记录表 给排水设备管理1.0目的：1.1保证项目供、排水正常及符合卫生检验标准1.2保证在任何情况下消防系统设备能正常启动运行1.3保证给排水系统畅通，为业户创造良好的工作与生活环境1.4防止故障的发生和扩大2.0范围：适用于阳光城集团物业给排水设施的管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责给排水设备日常的操作和维护保养4.2 工程负责人进行工作安排、巡查、监督5.0过程和方法控制:5.1水箱：5
23、.1.1每周检查每个水池（箱），应结构完好、无渗漏，检查口应加盖，水池（箱）周围及定盖应清洁、干净、上锁。5.1.2水池（箱）应每隔6个月（根据当地政府要求）清洗、消毒一次（清洗时间宜跳开正常的工作时间或高峰时段），清洗员应持有卫生防疫站认可的健康证，并取得政府部门认可的“水质监测报告”。5.1.2.1在水池（箱）内作业时，光源应使用手电筒、应急灯，或供电电压在36v以下的安全照明灯。5.1.2.2水池（箱）消毒人员需要戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。5.1.2.3排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，经使用让水池（箱）水位降到最低
24、控制水位，以免浪费。5.1.3水箱内的液位控制装置应每半年进行测试、保养。5.1.3渗漏水故障，选用符合国家饮用水标准的相关建材维修5.2减压阀组：5.2.1每周巡检一次，记录相关运行数据。感官应无渗水和锈蚀现象，各阀门及压力表处在正常范围5.2.2一用一备应每周切换使用，确保备用阀组处在待工作状态5.2.3生活供水应根据水箱清洗频率清洗保养减压阀组5.2.4故障处理：5.2.4.1维修保养时使用备用阀组，确保不影响正常使用5.2.4.2减压效果不佳：先调整减压控制导阀，再检查各控制阀门及连接管是否有堵塞现象5.2.4.3拆卸清洗阀体，查看内部器件有无受损，若有即可更换5.3给水泵：5.3.1
25、巡检要求：5.3.1.1每两小时对设备巡视签到一次，对下列情况应增加巡视次数5.3.1.1.1水泵有过负荷或负荷有明显增加时5.3.1.1.2刚安装完毕投入使用或检修、改造及长期停用后重新投入使用5.3.1.1.3水泵缺陷近期有发展或运行中有可疑现象5.3.2.巡检项目5.3.2.1支架无锈蚀、损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防振垫无损坏。5.3.2.2运行过程中有无异常振动、噪音。5.3.2.3检查轴承温度不允许比环境温度高出60，且轴承温度不超过90。5.3.2.4检查轴封有无渗水、水管与水泵连接完好，接口无松动、泄露。5.3.2.5水泵进出端阀门动作灵敏、准确、无锈蚀、无滴漏、标示牌按设备状
26、态悬挂。5.3.2.6压力表完整无损坏，连接牢固无滴漏，表面清洁，读数准确，指针灵敏。5.3.3水泵保养（每半年保养）5.3.3.1检查泵体外观应无破损，铭牌完好，水流方向指示及水轮转向指示明确清晰，整体外观整洁，各部油漆完好。如有不妥应进行处理或油漆。5.3.3.2检查润滑油情况，进行补充，若油质改变或变色，有杂物等应予以更换。5.3.3.3检查机械密封器的密封情况，若有漏水现象应更换机械密封器等元件。5.3.3.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。5.3.3.5检查或校正泵体与电机联接的轴心线，紧固机座螺丝并做除锈防锈处理。5.3.3.6生活水泵等运转频繁，每年应拆卸两端轴承进行
27、清洗和更换润滑脂，如有磨损应更换轴承。5.3.3.7用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意辨别泵体内有无摩擦声和异物滚动等杂声，如有则应设法排除，并将联轴器的护罩安装好。5.3.3.8泵的主要易损件包括弹性联轴器、机械密封、动静环、O型橡胶卷、轴承、填料压板等，维保时需注意仔细检查，如损坏应及时更换。5.3.4 闸阀、管道及附件的保养（2米内与水泵相连的同时保养）5.3.4.1 各阀门的检查，阀门开、关灵活可靠，内外均无渗漏现象。如有不灵活、不可靠、渗漏情况应进行处理或更换。5.3.4.2单向止回阀动作应灵活自如，阀体内外均无渗水现象，阀芯间隙正常无锈蚀（可利用阀体前后压力表判断
28、止回阀性能），若有不妥应进行修复或更换。5.3.4.3检查压力表的情况，压力表指示应准确，表盘清晰（若压力表有问题应进处理、送检或更换）。5.3.4.4 检查管道及各附属元件，表面应整洁干净，油漆应完整无脱落现象。如有问题应进行修复、处理、更换、刷漆。5.3.5故障处理：5.3.5.1汽蚀异音：检查进水系统是否顺畅（或清洗进水过滤器和检查单向阀）并排气处理5.3.5.2松动异声：检查水泵叶轮、轴套在轴上是否松动（若有会周期性的发出“咯噔咯噔”的撞击声），及检查轴承的润滑和磨损情况。5.3.5.3泵体温度偏高：根据汽蚀方式排查及检查水泵出口的阀门和管道是否通畅5.4消防水系统5.4.1：消防泵同
29、5.3给水泵5.4.2消火栓泵和喷淋泵不低于每季进行一次试运行（手动和自动切换操作，确保在火警状态下能正常启动），每次运行时间不少于5分钟，管网顶部（屋面）试验消火栓出口喷水射程需满足国家及地方要求5.4.2.1启泵前需检查各地角螺栓、管线及法兰是否松动，阀门开关是否灵活。5.4.2.2用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意辨别泵体内有无摩擦声和异物滚动等杂声并排除泵体内气体。5.4.2.3对消防计量表的示数做好记录5.4.2.4启动水泵后需关注压力上升情况，并时刻注意泄压装置的动作压力（若到达设定泄压压力不动作应关闭水泵同步进行紧急泄压操作，并对泄压装置检修）。5.4.2.5水
30、泵启动后全面检查有无异常，如发现严重泄漏、振动、尖锐声响、温升过高等现象，立即停泵处理查找原因。5.4.2.6消防水泵定期启动方式：5.4.2.6.1现场手动启动：直接在消防和喷淋电柜上选择“1#”或者“2#”按启动按钮，水泵启动。5.4.2.6.2监控远程启动：监控中心联动柜上将消防或喷淋启动按钮按下，消防或喷淋泵启动运行。如要停止，可在联动柜上进行停止操作，按停止按钮。也可在水泵房现 场进行停止运行，需要将转换开关拨打到“停止”位置5.4.2.6.3消防火警方式启动：当消防喷淋末端有大量水流失，消防稳压泵无法进行压力恒定，使湿式报警阀动作，消防主机报警，同时消防喷淋泵启动运行。5.4.2.
31、6.4消防火警启动：当楼层任一个消防栓报警器动作时，消防栓泵启动运行 5.5地库集水井系统5.5.1排水泵同5.3给水泵。5.5.2每周轮流转换水泵使用。5.5.3地库集水井：5.5.3.1每月进行各信号装置的模拟测试检查污水池浮球或水位开关动作灵敏度，控制准确可靠，水位超高能报警。5.5.3.2每月查看井盖的完整性和保养防护情况，杜绝安全隐患。5.5.3.3每月查看井内清洁情况（若积泥超过2cm立刻清除），每半年彻底清理杂物和淤泥5.5.4隔油池：每天进行清掏（可根据实际排放量），并检查清掏口的密封情况或确保隔油池房间处于负压状态（防串味）。 5.6外围排水系统：5.6.1每周对屋面地漏、户
32、外明沟、水篦子等排水设施进行巡检工作，确保排水顺畅无阻碍物（雨季前应增加频率）。5.6.2每月进行雨水井、污水井、化粪池（若有可根据实际排量定时）的检查清疏工作（雨季和国定假日前增加一次）。5.6.2.1管网走向位置是否有渗漏现象（可观察覆土部分有无不明塌陷或沉降现象），发现渗漏立刻组织维修。5.6.2.2检查孔或盖是否被土或其他覆盖，发现立刻清除。5.7卫生间、洗涤间公共设施5.7.1水龙头长流水应及时维修（重新紧固、更换密封圈或更换新的水龙头），小便感应器开关不灵应检查电池、电源，如有故障及时维修或更换。5.7.2 马桶有摇动或漏水应做固定工作，每月紧固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了的拆
33、开检查看是否有异物落入，或用疏通机疏通。5.7.3如有渗漏应先检查原因然后关掉水源更换零件。紧固松动变形的管网、管件。6.0文件记录6.1 R-Sm-14-A 公共厕所、洗涤间巡查表6.2 R-Sm15-A 集水井巡查表6.3 R-Sm-16-A 减压阀巡查表6.4 R-Sm-17-A 每月雨水井巡查表6.5 R-Sm-18-A 每月污水井巡查表6.6 R-Sm-19-A 喷淋消防泵每月测试记录6.7 R-Sm-20 -A 水泵、水箱房巡查记录表6.8 R-Sm-21-A 水泵保养记录表公共维修日常管理要求1.0目的按照房屋维护保养规定进行预防性维护，延长其使用寿命。2.0适用范围适用于阳光城
34、集团物业设施设备维护的管理。3.0术语无4.0职责4.1工程部制定公共区域维护保养规定及要求，并组织培训。4.2工程负责人制定计划、审核。4.3工程负责人定期抽查、监督。5.0过程和方法控制5.1建筑物本体设施5.1.1楼顶日常抽查，对发现损坏等问题及时处理。每季度对楼顶全面检查一遍，对隔热层、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝的及时维修。5.1.2外墙饰面每季度全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污染的及时维修，若涉及到安全隐患的同步需做好防护和警示。5.1.3内墙饰面日常抽查，发现破损、污迹、起壳、开裂、污染、掉砖、缺损等及时处理。每月全面检查一次，发现严重破损、污迹要及时修补，对发现有安全隐患的须
35、即刻处理或临时围护、警示。5.1.4楼梯间同5.1.35.1.5单元门每季度全面巡查一次，发现单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时补漆等修复，每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，做防腐防锈处理并刷原风格面漆。对合页及闭门器有计划的循环检查及紧固固定螺丝、上油润滑，并有计划的根据实际使用情况结合理论使用寿命周期性的更换。5.1.6防护栏杆日常巡查，发现问题及时处理。公共防护栏每半月巡视一次安全稳固性（人为摇动牢固性，查看有无掉漆、变型及易至人伤害的地方），损坏的应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆。5.1.7公共门窗日常抽查，发现问题及时处理。每季度
36、巡视一遍启闭的灵活性、密封情况及牢固度，对窗门破裂、松脱、变形应及时修复；每年全面检查一遍，除对前述问题进行维修外，应检查玻璃松动、窗结构变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。5.1.8吊顶日常抽查，发现缺损、脱落、开裂、变型、起皮、明显色差等及时修复。必要时揭开天花板检查吊顶龙骨是否松动、吊顶螺杆是否锈蚀，对松动的龙骨、锈蚀的螺杆进行更换。5.1. 9露天管道日常抽查，发现管道渗漏水、保温破损、管道扭曲变型、支架生锈腐烂、管道及构件生锈受损应及时维修。5.1.10楼顶避雷针（线）每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈及牢固度，若有应及时进行维护保养。根据政府文件要求，每年联系有关
37、单位（有资质或政府认可单位）对防雷接地情况进行检测，并取得相关报告。5.1.11挡雨蓬每年全面保养一次，包括金属件的防腐防锈，紧固各种螺丝、螺栓，查看密封胶有无松脱、断裂或老化等现象，日常巡查发现问题及时维修。平时进行同常巡查（设有排水沟的因每周清理一次，确保排水畅通）。5.1. 12玻璃幕墙日常巡查。每年全面检查一遍，确保其灵活性、牢固性、防水性和美观性（若发现五金件松动、玻璃爆碎、密封胶老化等应马上更换修复），同时须根据政府相关文件要求定期由第三方检测，并取得相关检测报告。5.1.13水管闸阀每半年全面检查一次，对生锈的应做好防腐防锈处理，对各螺丝、螺栓及螺纹阀杆涂抹黄油；对漏水、开关不灵
38、活、关不住水的应及时维修或更换。5.1.14公共地砖公共部位的地砖每年应全面检查一次，对日常巡查中发现的空鼓、松脱、破损等问题及时修复，在维修及养护期内需做好围护提示。5.1.15水泥路面日常巡查，发现破损及时处理。每季度定期对路面检查一遍，发现路面起砂、塌方、破损、路沿石破损的作全面检修，在维修及养护期内需做好围护提示。5.1.16健身游乐设施日常检查，发现损坏的应及时维修。每月对所有设施设备使用、检查。对特殊位置易造成碰撞的需包扎做好防护；每年全面保养一次设施设备（做好防腐、防锈和紧固螺丝螺栓等），对有安全隐患的应即时停用，并做好围护和提示工作，同时进行维修或更换。5.1.17建筑饰品、雕
39、塑：每月巡查一次牢固性，对破损、污染、变色的进行修补。5.1.18对公共区域的维修和保养的情况要及时填写在房屋、公共区域检查保养记录表上。工程负责人每月抽查2次，并在房屋、公共区域检查保养记录表签字。5.2人防设施设备5.2.1工程结构5.2.1.1防护密闭设备、设施性能良好, 防护门、防护密闭门等完好，胶条完好，密闭性能好，金属件无锈蚀，油漆层完好，人为启闭其灵活性，各种零部件完好，确保正常待命状态。5.2.1.2扩散(活门)室无杂物，进出口道路畅通。5.2.2其他设施5.2.2.1进、排(烟)风口保持干燥清洁，无杂物（运行无明显振动）；5.2.2.2照明设备固定牢固无松动、清洁，无任意接线
40、用电，应急照明设备性能良好；5.2.2.3防汛设施安全可靠，水泵定期进行保养。5.3入户维修5.3.1接到报修信息，工程人员除携带事先准备好备用配件外，上门维修需牢记（四带）即：一带工具、二带地垫、三带抹布、四带鞋套。5.3.2身着工作服、佩带工作牌，文明礼貌，按维修派工单上的维修时间，如约到户提供维修服务或进行公共设备设施的维修。5.3.3入户维修时，应穿上自带的鞋套，持公司服务收费价目表，在检查所需维修的项目后，将维修的收费标准告知业户，经业户认可后再动手维修。5.3.4对业户大项维修项目或短期内需重复查验和维修的项目，工程人员应耐心地向业户解说，征得业户同意后，方可进行。5.3.5当业户
41、提供产品要求安装时，工程人员在安装前应对业户提供产品的数量、外观、合格证、质量等方面进行查验，符合安装要求的方可进行安装。对不待合安装要求的，应向业户说明原因，请业户自行处理。如果业户坚持要求安装，要向业户特别说明：我方验证不能免除业户提供可接收产品的责任，并请业户在维修派工单签字确认。5.3.6原则上不提供为业户购买产品配件材料的服务，对确有困难要求我方帮忙的，应将购买产品配件材料价格和质量可能产生的问题事先向业户做好解说，并让业户在报修单上签名确认。5.3.7维修完毕，工程人员应对维修后的项目进行自检。自检合格，请业户在维修派工单上就维修费用、服务质量等有关项目签字确认；并按对外公示的收费
42、标准收取维修费用。5.3.8维修过程要尽量保持周边环境不受污染。维修结束时做好现场卫生的清理工作，随手带走用自备垃圾袋装入的维修过程产生的垃圾。对维修中更换下来的零配件，在征得业户同意后方可带走。5.3.9工程人员负责将已完成的工程人员作记录在维修派工单上，并即时将此维修派工单和收取的维修费交给物业服务中心管家客服。5.3. 10对业户的报修项目，物业服务中心管家客服主管应按照维修量的50%、工程负责人按照维修量的30%、项目经理应按照维修量的10%回访抽查；公共设备设施维修项目，管家、工程负责人应100%抽查验证。6.0 相关文件及记录6.1 R-Sm-22-A房屋、公共区域检查保养记录表6
43、.2 R-Sm-23-A维修派工单程序文件名称维修服务手册生效日期版本A0编号YGPM-Sm-A页码第 39 页 共 39 页收文部门代码受 控 文 件受控文件受 控印 章编制更改审核批准内部管理控制要求1.0目的创造良好工作环境，提升组织管理效率。2.0适用范围适用于阳光城集团物业设施设备维护的管理3.0术语无4.0职责4.1工程负责人根据要求对节约能源和控制成本采取有效措施，职能部门负责审核监督执行成效。4.2非公共性钥匙，其使用人即为保管人，应对钥匙的安全合理使用负全责。4.3公共性钥匙应存放在指定的钥匙箱内，由各部门及项目指定负责人进行管理。5.0过程和方法控制5.1特种作业日常管理5
44、.1.1特种作业人员要责任心强，热爱本职工作，遵章守纪，服从指挥，按技术规范办事。5.1.2对所配备的特种作业人员必须经政府有关部门培训合格，持证上岗，并按期复查，参加再培训 5.1.3严禁特种作业人员无证上岗或酒后作业。 5.1.4对特种作业人员上岗前要进行技术交底，无技术交底不得进行上岗作业，上岗后要严格实施安全措施。5.1.5各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现问题或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向工程负责人报告。5.1.6高空作业时，必须配戴好安全带和安全帽，并有专人负责监护。 5.1.7使用汽油、天燃气等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火
45、源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。5.1.8使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物，确定无危险因素后，方可动工使用。 5.1.9原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。 5.1.10对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器，找好水源等。5.2能源日常管理5.2.1职能部门对能源消耗的统计、分析和技术改造及节能进行指导。5.2.2应加强给排水管网的维修和保养，避免跑、冒、滴、漏。5.2.3工程负责人对水、电、气、油等能源消耗情况进行统计汇总，并以报表的形式上报公司职能部门，保证能源使用的合理性。5.2.4工程部对主要用电设施设备进行监测（在预算范围内对监测结果不理想的，可采用更换节能灯具、加设变频器等方式节能降耗）。5.2.5通过加强对电脑、空调、照明等系统的维护管理，做到人走机停，提高能源利用效率，降低日常能耗，延长使用寿命；对上述设备明确管理责任人。5.2.6空调开停
