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1、高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录高层电梯公寓现实消费者定量分析报告一、背景及调研目的通过对汉中市汉台区符合一定要求之高层电梯公寓现实消费者的住房现状的调查，了解其当时购房的目的、购房决策过程、考虑因素及居住感受，为本项目住宅部分高层电梯公寓初步定位提供市场依据。整个调查以问卷式调查与深访相结合进行。二、 定量调研设计、组织工作与实施情况1、样本条件汉丰小区、花园小区高层电梯公寓业主2、调查对象符合要求的汉中居民，以汉台区为主3、访问方法问卷式入户和拦截访问4、实施情况时间：2005年8月20日-2005年8月21日收回样本：35份有效样本：29份有效样本率：82.9%抽样复核率：4
2、3%复核合格率：93.2%三、定量分析报告（一）居住现状调查 问题a1：居住楼层在对被访者目前居住楼层的调查中，各楼层分布比例较平均，较好的体现了随机调查的特点。 问题a2：现有住宅户型结构户型结构比例（%）房间数量比例（%）二房一厅一卫3.4二房6.8二房二厅二卫3.4三房一厅一卫3.4三房89.6三房一厅二卫6.9三房二厅一卫6.9三房二厅二卫72.4四房二厅二卫3.4四房3.4现有住宅户型以三房为主，占样本总数的89.6%，其余户型均在10%以下，选择二房的有6.8%，选择四房的有3.4%。厅和卫生间的数量上，选择2个的比例相对较高，说明被访者的住房消费倾向于舒适型消费。 问题a2：现有
3、住宅建筑面积面积比例（%）100-12013.8121-13034.5131-14020.7141以上31.0现有住宅建筑面积主要集中在120以上，尤其是120-140。 问题a3：现有住宅各功能房间面积分配 客厅面积选择以30以上居多，占41.4%，其次为25-30和20-25，分别占31%、24.1%，20平米以下客厅所占比例较小。说明被访者倾向于较宽敞的客厅。 主卧面积选择以20以下为主，所占比例高达89.7%，尤其是选择15-20的比例最大，为 62.1%。而20以上的主卧选择比例偏小，可见被访者对主卧面积的选择还处在经济型阶段，尚未形成舒适型主卧的概念。 卫生间面积选择以8以下居多，
4、占75.8%；其次为8-12，占20.7%。12以上的比例较小。可见被访者对卫生间面积的选择比较适中。 厨房面积选择以8-12占主导，比例高达55.2%；其次为5-8，所占比例为24.1%。说明被访者倾向于较宽敞的厨房。 问题a4：现有住宅空间结构形式在户内空间形式选择上，被访者现有住宅空间结构均为传统平层。 问题a5：常住人口结构可以看出，三口之家所占比例达一半一以上，其次为三代同堂占27.6%，而二人世界和三口以上家庭结构所占比例相对较小，均为10.3%，单身独居的没有。 问题a6：购买单价被访者购房的单价价位选择主要集中在1,200-1,400元/之间，占62.1%；其次为1,000-1
5、,200元/，占34.4%。1,400元/以上的相对高价区间累计比例不到1成。由于花园小区入住时间已有1年，汉丰小区更长，在当时的市场条件下，高层电梯公寓主力单价能达到1200-1400元/，可见针对本项目的价格定位具有一定的市场支撑。 问题a6：购买总价购买总价以19万和18万居多，结合被访者住房面积、购买单价和当时的市场行情，可见在当前市场上接近20万的总价在消费者的承受范围内。 问题a7：物业管理费用被访者现居住小区的物业管理费用为0.5元/平米。（二）购买决策过程调查 问题b1：购房目的被访者当时购房均出于自住考虑。 问题b2：被访者在购房决策过程中所处角色从以上结果可以看出，被访者在
6、购房决策过程中担任主要决策者的占据比例为69%。其次为主要决策参与者，占据比例为27.6%。在购房决策过程中仅提供参考意见所占比例明显较小，仅为3.4%。 问题b3：购房决策过程中主要征求意见对象注：此题是复选题被访者可以有多个选择，因此，此处的统计结果以答案的累加为基础。序号征求意见对象提及频数提及率（%）1配偶2340.42子女1017.53父母915.84有买房经验的朋友610.55兄弟姊妹476在房地产行业工作的朋友477男朋友或女朋友11.8比较提及频数和提及率，不难看出人们在购买住房时所征求意见的对象主要分两大方面，一是家庭成员，他们是主要的征询意见对象，他们的意见要远远重要于其他
7、人，比如配偶、子女父母；二是有买房经验的朋友。 问题b4：购房获取信息渠道注：此题是复选题被访者可以有多个选择，因此，此处的统计结果以答案的累加为基础。 由此可见，被访者当时购房获取信息渠道主要通过亲朋好友介绍、自己亲自考察、房地产信息网站三种方式，提及率分别为38.9%、36.1%和20.7%。因此针对本项目要把推广重心放在产品品质上，同时一定要注重楼盘的口碑宣传作用。 问题b5：购房决策因素注：此题是复选题被访者可以有多个选择，因此，此处的统计结果以答案的累加为基础。序号购房决策因素提及频数提及率（%）1位置优势1826.12采光通风好1623.23交通便利1521.74上下方便1521.
8、75周边配套全34.36性价比22.9比较提及频数和提及率，被访者在当时购房决策时考虑因素较周全、分布较平均、无明显偏好，其中位置优势、采光通风好、交通便利、上下方便的提及率相对较高。 问题b6：当时购房没选择多层的原因注：此题是开放性问题，因此，此处的统计结果以答案的提及频数累加为基础。序号没选择多层住宅的原因提及频数提及率（%）1上下不方便1632.72可选择楼盘较少1530.63结构老式过时1326.54采光通风不好48.25多层小区密度大12调查结果说明，上下不方便、当时可选择楼盘较少以及结构过时等问题，成为导致被访者当时没购买多层的主要原因。问题b7：当时购房选择此住宅的原因注：此题
9、是开放性问题，因此，此处的统计结果以答案的提及频数累加为基础。序号当时购房选择此住宅的原因提及频数提及率（%）1户型布局合理1020.82价格合适816.73上下方便714.64区位优势612.55结构现代时尚510.46采光通风好510.47朝向好48.38质量好24.29开发商信誉好12.1从以上统计结果可以看出，被访者在当时购房时，比较看中目前住宅的户型布局合理、价格合适、上下方便等特点，尤其是对户型布局合理提及率达20.8%，其次为价格因素，提及率达16.7%，可见产品品质和价格仍是消费者最关注的因素。（三）居住感受调查问题Qc1：目前居住的电梯公寓需要改进的地方注：此题是开放性问题，
10、因此，此处的统计结果以答案的提及频数累加为基础。序号目前居住的电梯公寓需要改进的地方提及频数提及率（%）1物业管理问题1540.52细节设计不合理1027.03电梯数量少、等待时间长513.54公共设施少410.85电梯质量问题25.46公摊大12.7从以上统计结果可以看出，物业管理问题、细节设计不合理是被访者认为目前居住的电梯公寓最需要改进的地方。由此，针对本项目应在产品尤其是建筑细节以及物业管理上多下功夫。问题Qc2：对目前居住小区内部环境的满意度注：此题是开放性问题，因此，此处的统计结果以答案的提及频数累加为基础。序号不满意原因提及频数提及率（%）1配套设施不完善（缺少运动设施、柴房、停
11、车位）2335.42停车混乱2030.83绿化不足1523.14治安不好710.8从统计结果看，被访者对目前居住小区内部环境均表示不满意，主要是对配套设施不完善、停车混乱不满意，由此针对本项目应加强小区内部物业管理、增加小区应有的配套设施。问题Qc3：目前居住小区需要添加的配套设施注：此题是开放性问题，因此，此处的统计结果以答案的提及频数累加为基础。序号需要添加的配套设施提及频数提及率（%）1运动健身设施2851.92会所7134游泳池59.35农贸市场47.46休闲娱乐场所35.67停车场23.78柴房11.99棋牌室11.910阅览室11.911超市11.912公厕11.9由上述统计表可以
12、看出，运动健身设施的提及频数达28，提及率达51.9%。其次，会所、游泳池、农贸市场的提及率也较高，分别为13%、9.3%和7.4%。问题Qc4：对目前居住小区物业管理的满意度不满意：92%序号不满意原因提及频数提及率（%）1管理不得力、安全无措施1037.02责任心不强518.53维修服务不好518.54乱收费311.15卫生问题311.16解决问题效率低13.7满意：8%序号满意原因提及频数提及率（%）1每单元分开管理2402负责、进出管理严格2403态度热情120建议： 一户一表 合理收费 设楼层号码牌 严格进出管理问题Qc5：对现居住宅在户型设计和室内功能布局的满意度不满意85.6%序
13、号不满意原因提及频数提及率（%）1公摊面积大1744.72各功能间面积比例不合理1026.33建筑细节考虑不周（如空调排水管道问题）513.24面积浪费大、有效利用面积低410.55通风采光不好12.66朝向不好12.6满意14.4%序号满意原因提及频数提及率（%）1内部结构合理3502通风采光好233.33公摊还合理116.7问题Qc6：对现居住楼盘在外观设计上的满意度满意82.8%序号原因提及率（%）1外观色彩不错42.92简洁明快28.63美观大方14.34给人有安全感14.3不满意17.2%1外观无新意502无建筑顶部造型253外立面比较脏25被访者均表示楼盘外观设计在购买决策时影响因
14、素不大。问题Qc7：对开发商服务的满意度满意 55.6%序号满意原因提及率（%）1手续办理即时372物有所值（现房）25.93办事效率高18.54态度热情14.85基本能兑现承诺3.7不满意44.4 %1办事效率低42.92未能兑现承诺42.93合同不公平14.3 问题Qc8：印象较深的楼盘序号印象较深的楼盘提及率（%）原因1汉水名城41.4规划布局合理、环境绿化好、宣传好、管理科学2银沟桥小区24.1环境绿化好、设施完善、房价合适3艺苑小区13.8设计好、环境好4明珠小区10.3设施完善5锦江小区6.9宣传好、环境不错、设计好、管理不错6青龙小区3.4朝向好深访记录1深访对象 陈霓背景资料
15、男，50岁， 个体工商户，汉中人。联系电话 0916-2824402访问时间 2005年8月21日18：0019：07l 目前居住现状 127平米，客厅约在30平米以上。室内布局还满意。l 购买电梯公寓原因 电梯公寓是未来住房的发展方向，这样可以一步到位，电梯布局较为合理，适合家人居住。l 购买决定 自己决定，但也会考虑家人意见。l 信息渠道 自己看见广告宣传图，亲自实地考察l 选择该小区的原因 出于当时的经济能力而且当时也没有合适一点的高层住房，经过实地考察感觉布局还可以。l 目前居住感受 排水管设计不合理，也没有设计空调排水管道，车辆乱停，治安较差。l 对体育场项目的看法 比较看好，以为位
16、置比较好，离市中心较近，但房价会很高。深访记录2深访对象 李果背景资料 男，40多岁，汉中人，连同小孩共3人居住联系电话 13992690288访问时间 8月21日 19：2019：56 l 居住感受 130平米，在13层南边，购买时花费17万左右，小区环境不太好，没有柴房，摩托车没处停放，不安全，而且房产证一直没有发下来。物业管理不负责任。l 购买原因 楼层高，采光好，通风效果也好，而且上下方便。l 改进意见 希望能修建柴房和停车位，增加健身设施，物业管理应该加强，不要让陌生人随便进入。l 对体育场项目的看法 还好，比较当道，位于繁华地段。深访记录3深访对象 杨玉萍背景资料 女，50多岁，
17、南郑人，儿女不在身边，目前在带自己的小孙子。联系电话 09162820652访问时间 8月20日 17：0017：54l 目前居住现状 三室两厅，127平米，物管费每平米0.5元。l 居住感受 汉丰小区管理不好，物管不负责任，有很多问题不能够及时解决，小区内生人较多。室内设计还可以，但是排水管设计不合理，每次洗衣服屋内都会有大量的积水。l 购买电梯公寓的原因 主要是通风采光好，低层的通风不好，室内家居容易发霉。l 信息渠道 通过出售信息得知，买的是二手房l 改进建议 小区需要增加健身运动设施，物业管理要负责任，小区环境应该治理好。l 对体育场项目看法 是个较好的项目，只是房价会很高，环境不好，
18、里市中心较近，太吵杂。深访记录4深访对象：汪彩霞 （汉丰小区3#电梯公寓业主）背景资料：女 49岁 党校教师，三口之家，丈夫为陕西理工学院老师，家庭收入每月4000元以上联系电话：0916-2820856访问时间：2005-8-21 11：25-12：20l 在学校本身也有住房，多层住时间长了希望住在外面，认为目前住的房子还满意，朝向好，三个卧室均朝南，采光好，隔音好，总体而言，高层电梯公寓符合现代生活需要。l 认为在楼盘广告宣传上大家都倾向于自己亲自实地考察，一般楼市广告可信度不大。l 入住以来认为房内结构基本满意 ，该楼结构建筑采用空心砖，双曾玻璃，冬暖夏凉，有利于节能，符合科学发展观和节
19、约型社会标准。l 但是，物也管理存在很大问题，缺乏必要的娱乐健身等必备设施，小区停车位收费太高，大家乱停车普遍，管理混乱，绿化无人休整，打扫卫生不和要求，保安也不尽心。l 此楼开发相对较早，有些具体细节做的不好，如：空调无排水接口，上下楼因空调滴水而吵闹不宁。l 楼内排烟管道互相传味。l 居民楼内有开设公司，经常大批人员出入拥堵电梯，造成出入不便。l 针对整个物业管理存在问题，认为应普遍改进，实行科学化管理，使物业公司和业主间矛盾能和谐处理，政府也应制订相关规定，用制度来约束物业公司。l 楼内因部分住户不交或拖延物业费，所以只开一部电梯，出行不便。l 建议水电非收取采用插卡式管理更科学，业主更
20、放心。深访记录5深访对象：杨玉梅 （花苑小区电梯公寓业主）背景资料：女 53岁 曾任汉中某县县长，现调入某机关工作，并有过建筑设计，房管等相关工作经历联系电话：0916-2626363访问时间：2005-8-20 16：30-17：00l 买高层电梯公寓主要因为是出入方便，多层公寓结构不太合理，采光等不如高层。l 特别指出小区内无运动健身休闲场所，景观不好，基本无车位，草坪无人维护，大家随意踩塌，自觉性差，应增加健身场所，会所，有游泳池更好，应修亭台楼阁供人休闲。l 小区应设有公用厕所，严格讲无公厕是不能通过验收的。l 小区物业管理应更科学，公用设施要加强维护，并加强小区居民环境教育，提高大家
21、自觉意识。l 关于楼盘外观，认为银灰色或淡绿色色调看起来较优雅，外观也会影响购买，而且应该注意该楼盘与周围楼盘的整体色调相融合。小结：一 住户普遍反映客厅的窗户比较小，采光不好，有的房屋的窗户好有点斜；室内布局不合理，卫生间正对着厨房，平时不敢开卫生间的门，但是卫生间里面的空气又不能排出去，气味不好。二 花苑小区外观一般，不大气，颜色是冷色调，有一部分住户不满意；住户反映小区公摊比较大，走廊太长；小区也没有适当的停车位，车辆乱停，影响住户的出入；小区外面没有共休息的长椅，也没有任何的施，住户目前只能在小区打打羽毛球；小区也没有邮筒，信件和报刊的收发很不便利。有住户反映小区曾经发生过偷盗事件，大门门卫不负责任。花苑小区整体状况还是很好，用户抱怨比较小，情况比汉丰小区稍强。这很大程度上是由于开发商对承诺的履行较好及物业与住户的关系相处比较融洽。196高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录
