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1、长沙某待建地块前期规划调研报告总 目 录第一章 总体结论3一、 总体结论3二、 态势分析结论概述3第二章 城市与区域的地位及功能分析3一、 长沙城市经济发展态势评估3二、 长沙城市规划及区域功能研究3三、 长沙城市文化对本案的影响3四、 面对城市发展态势的战略选择3第三章 长沙房地产行业发展态势研究3一、 房地产业供求关系研究3二、 房地产发展与竞争态势评估3三、 消费需求态势3四、 面对房地产发展态势的开发模式创新3第四章 基地分析3一、项目所处大区位分析3二、地块与周边关系分析3三、地块内部分析3四、小结3五、基地的战略选择3第一章 总体结论一、 总体结论经过近三个月时间的调查研究，我们对
2、本案的发展态势的基本判断是：1、长沙作为典型的单核型中心城市、消费城市和生态城市，其经济发展与城市化已经进入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现代服务业正向这一地带集中，大长沙的新格局正在显现。本案作为中环与外环之间的大块留白区域的开发，正躬逢其盛，潜力与价值不应等闲视之。2、在大长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代。大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争终于开始；东南西北几大板块各抱地势，板块竞争序幕已经拉开。2004年是长沙房地产的调整年，2005年将是长沙房地产的洗牌年，2006年将是一场前所未有的地产恶战。本案如何适度
3、超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何与竞争对手差异化，如何与同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势，是生死攸关的命题。3、本案的基地优势十分突出，比闹市区的楼盘更生态，比郊区的楼盘更都市，能打造成为长沙最适合人居的田园都市。二、 态势分析结论概述1、 关于城市或区域的地位与功能(1) 长沙城市的发展现状长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长的、资本高度青睐的、商品流通业高度发达的，正进入快速工业化阶段的，居民消费意识超前的典型消费型城市。长沙是中南地区能级不断上升的重要中心城市。经济的持续高速上升、工业化进程的加速将带来大量高素质人口的导入，带来巨大的房地产市场需求，同时降低
4、市场风险。(2) 长沙城市的未来发展趋势以中心城区为核心，城市继续沿十字扩展，未来5年左右，将形成“东部生产制造城，西部科研文教城，南部省级行政生活中心区，北部大型物流、重工业城，中部商业商贸区”的新格局。未来15年内，长沙城市将重点沿湘江、319国道两条主生长轴线、京珠高速次级生长轴线十字拓展，构筑“一主、两次、四组团”空间结构，重点建设河西新城、星马新城、省政府新址片区。(3) 面对城市发展态势的战略选择根据长沙经济发展趋势分析，可以预见：东边的开发区、北边的重工业区、南侧的商贸流通业将是本片区的主要导入人群。对开发区、重工业区人群而言，本片区更接近长沙主城；对商贸流通业从业人群而言，本片
5、区的居住性价比更高，居住质量更好。因此，本案所在的该板块的战略价值是：“一根扁担（该地块及该板块通过该路作为城市东部发展主轴带的带动作用成为城市生态居住走廊）挑两头（中心城区和经开区）”，连接城市的两个重要经济圈（商业圈和产业圈），扮演CLD中央居住区的特殊使命，是经开区外挂的“集中生活配套区”。根据规划，该板块未来人口导入量为6-7万人，约新增300万平方米建筑面积的开发量，是生态型、综合性的大型人居板块，其产业导入以现代服务业为主，成为长沙新型第三产业高地。2、 关于房地产行业发展态势(1) 总体评述当前长沙房地产发展正处于房地产发展的第四阶段“卖环境阶段”，房地产市场伴随着新一轮加速推进
6、的城市化运动正面临着全新的洗牌。随着房地产商品化、市场化进程的加快，市场格局发生重大变化：中端市场开始真正发力，中高端市场迎来新的发展机遇。在新一轮以基础设施建设为主要拉动的大盘角逐中，板块竞争更加剧烈，产品同质竞争的风险加大。真实的消费市场开始在市场化进程中显现，随着消费者的逐渐成熟，市场开始细分化，更新换代的产品格局逐渐形成。(2) 关于对未来房地产市场的预判土地供应增量吃紧，存量有余：近年来持续投入城市建设的长沙市政府，日益认识到经营城市的意义，开始提出“限量供应土地”，并由土地储备中心开始收购散落在各级区政府手中没有进入开发状态的土地资源，希望通过收缩土地政策调节房地产市场。但存量的开
7、发在未来3-5年将集中释放，加上政府将取消非市场化因素的利好使得房价上升到较理想的空间，所以这一时间段的地产供应将会相对充分。城市化拓展房地产发展空间：根据长沙市政府的总体规划，到2015年，要使长沙市区非农业人口从现有的180万增加至350万，城市化水平将达到60%，而当前长沙市区人均建筑面积仅为22平米左右，距离小康居住水平还很远，房地产市场的发展空间巨大。市场去化表现：低端产品：非市场化集中放量，成为主导，市场化为8%，产品形态集中在多层，区域集中在近郊和郊区。中端产品：当前约占18%，市场未来集中放量，市场化力量与非市场力量的博，产品形态集中在多层、小高层，区域集中在新区。中高端产品：
8、当前约占43%，为绝对主力。高端产品：当前约占31%，为市场异化区域，说明市场相对不成熟，未来开发具发展空间，产品形态集中在类别墅和市中心区小高层，未来集中在独立别墅，区域集中在城区和近郊。而楼市调查表明，长沙楼市同质化倾向明显。而来自消费终端调查却表明，36.8%消费者所能承受的价位为1500-2000元/平方米。激烈的中端市场竞争呼唤大众精品、高性价比楼盘。(3) 关于未来房地产板块竞争未来3-5年长沙房地产的竞争进入板块竞争阶段：从本质上看，房地产板块所依托的是城市板块的拉动，城市分片区发展的格局和特征也决定了地产板块的格局和特征。未来3-5年城市化分片发展时序为：中心片岳麓片新井片星马
9、片新世纪片捞霞片；在此背景下大盘的集中开发形成规模效应，有力推进区域的成熟，主要竞争的板块有：麓南板块、省府板块、体育新城板块、该板块、星沙板块，竞争首先取决于板块的胜出，首先实现的是板块的倾向性集中认同和购买（有可能实现10%以上的份额），其次才是板块内各楼盘之间的市场份额瓜分。只有把该板块率先打造成具备“最适宜人居的生态居住走廊CLD中央居住区”，才能使得整体板块倾向性购买。(4) 关于对未来房地产产品的预判产品品质时代到来：初级阶段的产品形态正在被逐渐淘汰，未来3-5年是产品更新换代的集中期。产品多元化时代到来：住宅地产、商业地产将成为产品主力市场：商业地产将显现出真正的价值，成为拉动区
10、域成熟的强大力量；办公物业会逐渐集中在相应的板块，层级分化；住宅产品中端市场的同质化会加剧，中高端细分市场会得到关注；多层为主的局面会打破，形成多层和小高层为主力，联排和独立别墅为提升的丰富的产品类别；中心城区为主的局面会打破，形成几大板块分割市场的局面，新板块会逐渐在城市化进程中付出水面，比如：该板块。产品将向舒适型转换：三房两厅将成为普通住宅主力产品，联排将成为别墅的主力产品（过渡阶段的表现）。(5) 关于对未来房地产需求趋势的预判休闲居住时代的到来：城市生活的种种弊端显现，渴望把城市生活与田园式的生态休闲生活结合起来，渴望放飞心情，这样迎合这样需求的【生态休闲中央生活城】将成为都市人“出
11、尘不出城”的最佳选择。(6) 关于对目标消费群的预判根据项目的总体规模（约100万方总建面，导入约1-1.5万户，计2.5-3万人）、市场年吸纳量（房地产市场的真实消费需求空间约500万方/年，非市场化去化约20-25%，未来3年年预计年需求空间为500-520万方，非市场化去化约20-30%）、最佳销售楼盘年倾向性购买量（12万方）等综合因素评估，该地块项目的目标消费群不能锁定在单一群体，而应是多元的。未来新世纪片区主要受主城区、星马新城、捞霞组团影响。在大片区背景下该板块将承接来自主城区的人口疏解，重点吸引来自商贸区和星马新城的人流，次重点吸引来自捞霞组团的人流。2005年，随着该路贯通，
12、板块将与主城浑然一体，进入快速发展阶段。基于此：竞争项目组团人群可能成为本项目的头羊型购买者，成为舆论领袖；高校组团的未来项目可能会对本案形成竞争；马王堆市场群、星沙开发区将成为本案的主要地缘市场；该地段、月岛公园的建设/改造将极大提升本案的居住品位；主城区原住民将成为本案的重要购买者。(7) 关于对竞争态势的预判从总体来看，高消费-低房价使得开发商逐渐认识到只有通过品牌和品质地产才能实现快速大量销售，水云间就是例证，所以房地产的门槛在不断提高；从基地周边来看，利用不同特色的自然资源进行综合开发的大盘有三个：碧桂园、公园和竞争项目，除了竞争项目的自然资源具有雷同性外，其他两个都以水资源为背景，
13、所以从资源差异性上可以排除其他两个；从开发模式上，碧桂园沿袭大盘开发的模式，引擎先动，低总价入市，冲击较大，开发以集约式社区开发模式为主，公建配套不足，而竞争项目威胁最大，城区的开发模式下的社区开发，前期的公建配套很充分。(8) 面对房地产发展态势的开发模式创新超越竞争法则：开发商要超越竞争，必须实现差异化竞争，引领新潮流，打造真正属于自己的产品。惟其如此，本案才能在长沙楼市的平淡中抓住一个起爆时机。设立全新标杆超越大盘开发；铺设全新跑道实施城市主题聚居区开发策略；创建新游戏规则区域再造的倾向性购买；建设长沙新地标邻里中心-潇湘会馆-原生态山地森林公园。开发模式创新：采取新市镇理念下可持续发展
14、的开发模式，主要的五大原则：复合开发-弹性开发-峰值预留-产业导入-市场导向。通过开发模式的创新化解和降低市场风险的预案，强化整体社区的竞争力，使得当前和后来的竞争者首先在开发模式上无法超越。以新市镇手笔打造社区，致力于营造生态的、都市的、生活的人居环境，以原生态的绿化环境、健全的都市配套、多元的建筑风格（异国、新古典的本土）、丰富的社区文化活动吸引目标消费群入主。最终把该地块打造成集合以生态休闲居住区为主体的休闲居住空间，以中央配套区为辅助的都市功能空间，以休闲商务区为未来预留的都市产业孵化空间，集居住、教育、运动、休闲、商业、商务等于一体的都市生活之城。3、 关于企业资源(1) 问题点优势
15、互补的长板明显，但短板也明显，关键是在扬长的同时补齐短板。(2) 开发商的战略选择面临来自需求、竞争、资源和能力四大问题和机会，开发商开发该地块和后续项目将如何应对？长沙现有的最高开发模式大盘开发模式不能给出答案，也无法达成企业的战略目标。面临新的发展形势和机遇，开发商必须站在城市发展的全新平台上，以全新的城市综合性不动产开发的视角来重新审视当前的两个项目开发和企业未来的发展，同时根据双方公司的独特优势和项目开发的独特运作模式以及非成熟区域进行开发等的综合考量，决定了开发商只能选择：超越常规地产开发商成为综合性（城市）不动产开发商。战略选择：城市（综合性）不动产开发立足城市未来需求，打造具有“
16、都市的、生态的、生活的”鲜明特性的主题聚居区，介于城区与社区之间。即，把不动产开发与城市发展和创造新生活方式充分结合，超越常规地产开发思路，实现地产产业链的横向和纵向拓展和复合，从而在城市未来的空间里创造出新的生活空间和生活方式。开发理念：立足于产业区和中心城区的需求，以“新都市主义”的“新市镇”理念开发自我循环、持续发展的“主题聚居区”，把通过集约化渐进开发的公建作为重要引擎，同时把社区管理、市政设施、多形态建筑产品、商业配套、教育、多元文体活动、绿色可持续发展的行为等全面引入，形成城市的“生态休闲居住走廊”，满足城市中产及其以上阶层对都市和理想人居的梦想，创造全新的生活体验和文化价值。开发
17、目标：都市生活之城提供“现代都市居住、生活、休闲的全面解决之道”：以新市镇手笔打造社区，致力于营造生态的、都市的、生活的人居环境，以原生态的绿化环境、健全的都市配套、多元的建筑风格（异国、新古典的本土）、丰富的社区文化活动吸引目标消费群入主。最终把该地块打造成集合以生态休闲居住区为主体的休闲居住空间，以中央配套区为辅助的都市功能空间，以休闲商务区为未来预留的都市产业孵化空间，集居住、教育、运动、休闲、商业、商务等于一体的都市生活之城。它是现代都市生活与生态休闲胜地的完美融合，不是传统意义上的新城或新市镇，而是依托产业区和市政建设以及规模化精细开发的新型都市区。4、 关于基地分析区位：三区汇融，
18、且紧邻中心城区和重要城市干道。该路贯通后，位于长沙三大城市南北主轴带最有魅力和成长性的“长沙城市东部主轴带”上，是城市化的“留白”地带。基地所处经由一桥一路一带相引带，开福、芙蓉、开发区三区烘云托月，左右逢源，是天然的“生态休闲居住走廊”，是天然的“中央居住区”。初步判断是：世纪新城-生态公园：经年的该地块，有的是生态，缺的是都市；所以能否成功地通过主动城市化实现区域再造和融城很关键。问题点：但同时基地的优势与劣势并存，如何在开发中扬长避短，通过抗性弱化实现对于基地劣势的转换，缩短渐进式开发的预期，关键在于首期的开发和路桥的进度。基地的战略选择：作为城市东部大动脉该路的贯通者，开发商开发处于城
19、市发展东轴带上的该地块项目自然具有该板块开发从规划、开发到控制竞争格局的主动权，在此基础上是该地块项目成为“板块龙头”的策略思路是：项目开发必须站在城市未来需求的尺度上，重点立足于经开区、竞争项目、长沙大学高级白领和金领以及中心城区专业市场业主的共性需求（及其相类似阶层泛主体客层的需求），以成熟开发的主题聚居区和都市功能区为重要的载体，以该路的节奏掌控作为首期引爆节点，从而成为该板块率先强势引爆的核心龙头项目，率先倡导“打造长沙CLD中央居住区”，整合政府、媒体、板块其他开发商共同炒热该，做到星城家喻户晓，满城争说，实现板块的共赢和倾向性集中购买。第二章 城市与区域的地位及功能分析一、 长沙城
20、市经济发展态势评估1、 长沙经济现状与特点：综 述长沙是湖南的单核中心城市，是湖南的政治、经济中心，文化、科教中心，信息与交通中心，综合服务中心。2003年长沙对湖南的GDP贡献为20%，高新区高新技术总产值、利税分别占全省总量的35%、39.5%。长沙是“一点一线”地区（湘东经济走廊）的核心，对“一点一线”地区的GDP贡献达33%。“一点一线”地区以京广线湖南段（岳阳、长沙、株洲、湘潭、衡阳和郴州六市）为主轴，以长株潭经济圈为中心点、沿铁路干线为纽带，以五个高新区为核心，初步成型“潇湘火炬带”，并初步形成电子信息、新材料、生物技术、先进制造技术四大优势产业群，承接全球经济一体化大潮中国际制造
21、业及沿海发达地区的产业向湖南乃至中南的迁移。2003年“一点一线”地区对湖南GDP贡献为60%。长沙是长株潭的绝对核心。2003年占长株潭GDP总量的58.8%，二产占长株潭GDP的56.8%。以长沙为极核，正在崛起的长株潭城市群组成了大长沙，其经济总量超过武汉，长株潭城市群正在成为仅次于我国东部沿海若干城市群地区的、位于第二层次的中部地区重要经济增长极。作为“一点一线”龙头，长株潭拥有2个国家级高新区、1个省级高新区，拥有全省90%以上的科研人员和80%以上的科研成果，2003年对湖南GDP贡献为34%，二产GDP贡献的37%，高技术产业总产值占湖南的75%以上。(1) 经济持续高速增长，综
22、合实力跃居中国城市第二梯队中上游长沙GDP连续6年呈指数增长。2003年GDP总量首次突破900亿元，达928.22亿人民币，增幅达14%。据政府预测，2004年GDP将达到1050亿元。2003年长沙地方财政总收入首次突破100亿元，经济总量在全国34个重点城市中排名15位，综合实力在全国265个地级以上城市居第12位。在全国43个中心城市（含直辖市）中，长沙工业总产值、工业增加值增长幅度均排名第10位，规模工业资金利税率居第1位。小 结经济的持续高速稳定增长提高了长沙作为中南部中心城市能级与城市魅力，加速吸引中南部人口向长沙的集聚，并大大降低了房地产市场的风险。(2) 工业化水平较低，消费
23、型城市特征依然明显，产业结构继续呈现三二一格局由于产业链条（尤其是上游）不够完整，尚未形成以支柱产业为核心的强势产业集群，长沙工业化水平远低于全国平均水平，长沙仍然是典型消费型城市，以传统服务业为主体的三产仍然是支柱产业。2003年三次产业对长沙的GDP贡献为8.9：42.5：48.6。消费需求强力拉动GDP增长了3.9%，增长贡献率为27.9%。长沙商业中心规模居全国第七。消费市场分化明显，批发零售业继续占据绝对主导，餐饮业在消费市场的重要性继续提高。2003年长沙国内贸易总量达到452.00亿元，批发零售业、餐饮业的份额分别为85%、14%。商品交易市场继续朝大型化发展，长沙已经成为中西部
24、重要的商品流通中心。亿元以上市场由2002年的20家上升到了2003年24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长了19.7%。小 结批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（老板）流动，巨大的房地产消费空间。(3) 规模工业和投资需求两大动力拉动经济持续高速增长1） 尽管工业化水平仍低于全国平均水平10个百分点，规模工业已成为拉动经济增长的重要动因随着“兴工强市”战略的实施，长沙二产发展迅速，并拉动经济高速持续增长。2003年，二产增加值同比增长20.3%（其中，工业增加值同比增长18.9%），远超过三产（10.5%）。长沙高新区高新技术总产值、利税分别占全省总量的
25、35%、39.5%。2003年，长沙开工268个工业项目，完成技改投资71亿元，相当于“九五”期间的总和。73个项目竣工投产，新增产能102亿元，通过技术改造实现全市工业经济的增长中70%以上的新增产值、60%的新增利税和70%的新增出口创汇。长沙已逐步出现长沙卷烟厂、LG飞利浦曙光、远大、中联重科、三一重工、长丰猎豹、北汽福田等一批重点骨干企业和知名品牌。2003年，规模工业总产值521.06亿元（比上年增长27.76%），占市全部工业总产值的66.45%。规模工业利税突破100亿元，其中利润高达40亿元，占到全省的40%强。两大开发区已经成为促进长沙市工业生产快速发展的重要增长极，长沙进入
26、快速工业化阶段。2003年111月，高新区产值增长45.27%，经开区产值增长76.62%。在两大开发区强力拉动下，以电子信息、先进制造、生物工程、新材料、光机电为主体的高科技产业正迅速形成集聚，长沙正在突出推进以信息化为主、以制造业为核心的新型工业化，强调打造汽车、数字媒体、家电、机床制造产业链条，通过产业集群化实现工业的腾飞。小 结长沙城市快速工业化过程中、长沙产业升级换代过程中必将导入大量高素质、中高收入人群，带来巨大的居住市场容量。2）投资需求是拉动经济高速增长又一动因粤资成为外省在湘投资绝对主力。粤资已占外省投资的1/3强。随着湘桂粤泛珠三角合作进入实质性阶段，粤在湘投资继续加速。2
27、003年，湖南与广东的实施协作项目988项，到位资金125亿多元，远超过1999-2002年粤在湘项目到位资金的总和（86.4312亿元）。作为湖南省会城市，作为中国唯一的生态省会城市，作为“一点一线”地区的中心、长株潭的核心，又拥有雄厚的教科文资源，长沙自然成为在湘投资的首选之地。2003年，投资需求拉动长沙GDP增长9.4%，对GDP增长贡献率达67.0%。小 结资本的涌入强力推动了长沙经济高速增长。省城优势、得天独厚的“山水洲城”环境和深厚的湖湘文化底蕴增强了长沙的居住魅力，成为投资者的第二故乡。随着湘桂粤泛珠三角合作节奏加快，粤商将大量涌入长沙，成为长沙高档楼盘的重要客群。(4) 城市
28、居民已进入富裕层面，消费力进一步增强2003年，长沙人均GDP达到15506元，市民人均可支配收入为9933元（实际同比增长9.1%），市民人均消费性支出8330元（同比增长6.1%），恩格尔系数31.6。与同区域的武汉相比，长沙市民消费能力、消费意识比较超前。虽然人均GDP只有武汉的72.3%，但市民人均可支配收入却远超过武汉（8524.52元），恩格尔系数也远低于武汉（40.6）。根据最近6年统计数据推断：2004年，长沙人均GDP将突破$2000，2007年将接近$3000。随着而来的，市民消费能级将不断提升，到2007年人均消费支出将超过1万元。小 结按照规律，伴随市民生活质量、消费能
29、力的稳步提高，市民将步入二次置业阶段，这将推动高档房地产市场的发展。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影视、文化、会展为特色的现代服务业正迅速崛起深厚的湖湘文化底蕴与开放的现代文化高度融合，催生了长沙发达的文化娱乐产业。长沙报业规模仅次于京、广，出版业、影视业已在全国举足轻重。会展业快速崛起。已建成的会展场馆有20多万平米，位居全国第八。以金鹰影视城为核心，现代传媒娱乐会展业正形成集聚。小 结传媒娱乐业的迅速崛起培养了一批新潮、时尚、中高收入、追求品位、头羊型消费新锐，成为消费意识超前、消费心理易受舆论领袖影响、好追随潮流的现代长沙人的舆论领袖，容易成为头羊型购买者。(6) 长沙正在成为中部
30、重要物流枢纽随着霞凝新港、石长线的建设，长沙正在成为中部地区运能与武汉抗衡的重要物流枢纽中心。京广、石长铁路十字交叉，京珠高速、107、109、319国道十字交叉，增强了长沙作为陆路物流枢纽的地位；扩建中的黄花机场提高了空港的运能；霞凝新港总投资4.77亿元，将建有货运泊位11个（含千吨级泊位8个），年吞吐能力达490万吨，提高了长沙作为交通部确定的全国内河主枢纽港口的能级。小 结随着中部重要物流枢纽中心的确立，长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的经济战略布局中，承东启西、联南接北，在多边的大流通中东西逢源、南北策应，成为省内、西南邻省及粤港资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚
31、集地，成为发达国家地区、沿海资金进入内地的重要跳板，继续获得高速发展。随着经济的高速发展，外来高素质人口将大量导入，进一步扩大了长沙房地产市场容量、降低了长沙房地产市场风险。关于长沙经济发展现状的总结长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长的、资本高度青睐的、商品流通业高度发达的，正进入快速工业化阶段的，居民消费意识超前的典型消费型城市。长沙是中南地区能级不断上升的重要中心城市。经济的持续高速上升、工业化进程的加速将带来大量高素质人口的导入，带来巨大的房地产市场需求，同时降低市场风险。2、 长沙经济发展趋势综 述未来长沙仍将保持经济高速增长势头。长沙正在成为中国重要的现代文化传媒娱乐会
32、展中心，将继续成为中南部重要的商业流通中心，将成为中南部重要的物流中心、先进制造中心。随之而来的将是大量高素质人口的导入。(1) 良好地理、经济、人才区位加速外来投资商涌入，为经济增长不断住注入新动力长沙是中南地区重要核心城市。长沙地处湖南湘东经济走廊的核心、长株潭的核心，是湖南唯一的核心城市长沙人才区位优越。拥有深厚的湖湘文化底蕴，拥有雄厚的教科文资源长沙商流、物流发达。国道107、109，京珠高速，京广线、石长线，建设中的霞凝新港，扩建中的黄花机场提升了长沙作为中南部重要物流中枢的能级，增强了长沙作为中南部重要商贸流通中心的能级。长沙地理、经济区位优越。是全国经济战略布局中，承东启西、联南
33、接北的主要节点，是发达国家地区、沿海资金进入内地的重要跳板。地处内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，地处长江经济带和华南经济圈的结合部，位居长三角和珠三角产业向中西部梯度迁移的第一跳板。受长、珠三角强烈辐射，成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地(2) 雄厚的教科资源为二产发展提供了重要动力源长沙是湖南科技力量最雄厚的地区。2003年末，长沙拥有各类科研机构97所，科研人员27万。在系统工程、信息工程和生物工程方面拥有一批高尖人才；杂交水稻、巨型计算机技术、生物工程和材料工程技术
34、已达到国际先进水平。以雄厚的教科文为基础，在产业梯度转移和市府“兴工强市”战略推动下，长沙将大量发展资本、技术高度密集型产业。长株潭一体化更加速了长沙高新技术产业、高附加值深加工业、高层次三产的蓬勃发展；加速了以计算机终端为龙头的电子信息产业群，以超硬材料、粉末冶金、精细化工为主体的新材料产业群，以中央空调、建筑机械为主体的机电一体化产业群，及生物技术产业群等高新技术产业的发展。高新区、开发区将是承接二产发展的主要载体。(3) 丰富的文化资源为长沙发展现代传媒娱乐会展业提供强劲支撑长沙是湖南文化资源最丰富的地区。以深厚湖湘文化为依托，出版湘军、影视湘军、文化湘军、设计湘军等文化人才群体为支撑，
35、报业、出版业、影视业、会展业已形成规模气势，展馆规模已居全国第八位，有形、无形资源相结合，迅速提升了长沙成为中国重要的现代文化传媒娱乐会展中心的地位。总结：强劲的经济发展趋势为房地产市场不断注入新的活力在资本市场的强劲支撑下，高速发展的工业（尤其是高资本、技术密集型产业）、高速发展的现代服务业（现代传媒娱乐会展业、物流）、商业流通业推动长沙经济高速稳定发展，不断提升长沙消费能级、居民消费能级，增强了二次置业能力。高速发展的经济将加速外来高素质、高收入人口的不断导入，不断产生新的居住市场（尤其是中高档居住市场）不断拓展。再结合本案所处的新世纪片区，我们认为：未来根据长沙经济发展趋势，东边的开发区
36、、北边的重工业区、南侧的商贸流通业未来将是本片区的主要导入人群。对开发区、重工业区人群而言，本片区更接近长沙主城。对商贸流通业从业人群而言，本片区的居住性价比更高，居住质量更好。二、 长沙城市规划及区域功能研究1、 长沙城市格局现状(1) 城市布局与区域功能1） 城市空间布局：一江两岸，西文东市长沙东西窄、南北长，属多中心城市。1921-1946年间，长沙曾先后做了9版城规，并提出了“拓南兴北”、“西文东市”、“兴建卫星城”等构想。建国后长沙的城市发展实际延续了民国的部分理念，以湘江为轴，形成了河西教科文区、河东商业/商贸区空间布局。长沙的城市格局受大型政府公建、产业拉动较大，交通改善、开发区
37、的崛起、省市行政中心迁址等要素直接影响了城市格局。2000年以来，长沙市以市委、市政府机关新址和省政府机关新址、新世纪体育文化城、金鹰影视城、岳麓山大学城、霞凝新港城“两府四城”的建设为龙头，按照繁北拓南、西文东市的规划，沿湘江-京广线、319国道十字拉开了城市骨架，形成了山水洲城特色。2004年，随着城市进入高速扩张阶段，各区功能分化更加明显：天心区：随着省政府机关大院的迁建，省地质博物馆、会展中心等一大批省、市重大文化设施相继在周边开工，加上新世纪体育文化中心、体育新城的建设，长沙城南正成为全省的行政中心和省会的体育场馆重心开福区：随着霞凝新港城、长湘公路等12项总投资42亿元重点工程的建
38、成，使长沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉区：在2002年、2003年拓建了火星南路和人民东路后，新区治随之搬迁，城区面积相应地往东南、往东方向扩大了一倍。万家丽、马王堆等10多个建材、家具大市场相继在新城区落户，一个巨大的市场群在长沙城东崛起岳麓区：随着市委、市政府机关新址搬迁，以市委、市政府配套建设为重点的城市综合职能区正在成形。在市府机关、岳麓山大学城、高新区拉动下，城西崛起文教科研城区小 结以中心城区为核心，城市继续沿十字扩展，正在形成：东生产制造区，西科研文教区，南省级行政生活中心区，北大型物流、重工业区，中部商业商贸区的新格局。2）区域产业功能：东制西高、南轻北重、中商贸长沙产业呈
39、：“东制西高、南轻北重”（城东制造业、城西高新技术产业、城南轻工业、城北重工业）整体战略布局。城东：以开发区为龙头发展现代制造业城西：以高新区为龙头发展高新技术产业城南：发展传统轻工业城北：随着霞凝新港城的建设，星城物流中枢、长沙乃至全省的水运枢纽、内河主枢纽港、国家对外口岸延伸港、全省航运中心和集装箱重点港口浮出水面。以港口、铁路枢纽为依托，发展重工业(2) 城市人口分布长沙非农人口主要集中在市区。2002年市区人口188.9773万，各区人口分布比较均衡。近年来受大学城和高新区强力拉动影响，各区人口增长很不均匀，河西岳麓区人口增长最快（8.15%）。岳麓科教城是长沙2001-2020年发展
40、重点。以2002年净增速率计算，岳麓区未来8年内年均净增人口3.85万人。以此计算，到2010年，岳麓区将成为长沙人口第一大区。小结：本案应对开福区导入的人口加以关注。2、 长沙城市发展趋势(1) 未来5年左右，将形成“东部生产制造城，西部科研文教城，南部省级行政生活中心区，北部大型物流、重工业城，中部商业商贸区”的新格局中部：以老城原有的商业中心区、商贸中心为基础，成为长沙中心商业区和湖南的商贸区；城东：重点发展长善垸、圭塘地区和沿长永高速向东伸展的星沙、马坡岭部分。以开发区为核心，正在崛起现代生产制造城；城西：以高新区、市政府新址、岳麓大学城为核心，科研文教城已经初具雏形。将成为体现长沙城
41、市新世纪风貌的，以科技文化、市行政办公为特色的城市综合职能区；城北：随着霞凝新港的建设，未来正在崛起大型物流、重工业城；城南：在以省府新址为核心的系列大型公建拉动下，正在形成省级行政生活中心区。小结：未来5年内长沙重点发展方向：城南、城东、城西。(2) 未来15年内，长沙城市将重点沿湘江、319国道两条主生长轴线、京珠高速次级生长轴线十字拓展，构筑“一主、两次、四组团”空间结构，重点建设河西新城、星马新城、省政府新址片区河西新城：城西。建设用地65平方公里，控制65万人。利用科研院校云集和高新区的优势，发展高新技术产业，打造文化科教产业中心。星马新城：城东。建设用地64平方公里，控制53万人。
42、以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园、广电中心、世界之窗为依托，大力发展新型工业、高科技农业、航空工业、文化休闲产业。暮云组团：城南。建设用地12平方公里，控制9万人。布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。捞霞组团：城北。建设用地20平方公里，控制14万人。成为水运、铁路、公路的中转联运中心，大型物流中心，大运量的工业基地。高星组团：城西北。建设用地16平方公里，控制14万人。成为以机械、食品工业为主的综合性产业区，市区新产业开发及置换外迁企业基地。含浦组团：城西南。建设用地9平方公里，控制9万人。主要为岳麓山大学城的远期发展用地及生活配套用地。小结：未来15年内，河西新城、星马新
43、城、省政府新址片区将是建设重点；受物流中枢拉动，捞霞组团将成为建设次重点。总结：本案所处区域发展态势本案所处新世纪片区主要受：主城区、星马新城、捞霞组团影响。本片区将承接来自主城区的人口疏解，重点吸引来自星马新城、商贸区的人流，次重点吸引来自捞霞组团的人流。三、 长沙城市文化对本案的影响湖南作为文化大省，长沙作为历史文化名城，有深厚的历史文化底蕴，不仅源远流长，名人辈出，而且素有“独立之根性”，并以“惟楚有材”自居，是十分蛮霸骄傲、富于实干的独特人群。随着长沙经济的起飞和富有，长沙人的本土意识和地缘情结必将得以焕发和彰显。电视湘军的突起不过是小荷才露尖尖角。本案应该深入挖掘长沙文化底蕴，唤起长
44、沙人的本土意识和地缘情结，倡导“新湖湘文化”，加强其对本案的文化认知与心理归属感，使本案区别于碧桂园的庸俗化的欧风美雨和阳光100的肤浅化的抽象现代，成为长沙人自己的心灵家园。长沙向来是移民城市，来者不拒，况且，目前又有数以百万的湖南兵团在深圳、广州、上海等中国一线城市奋斗，他们或回流，或与省城长沙有着千丝万缕的联系，在踊跃的外来投资以及SEPA、泛珠三角等大势的推动下，长沙将日益成为海纳百川、敢为人先的多元文化融合之地，在不久的将来，长沙将有可能步成都、杭州等省城之后尘，成为国人向往的富有文化魅力的人居城市。本案如何在挖掘本土文化基因的基础上，适当融合在深圳、广州、上海等一线城市房地产楼盘的
45、成功模式与时尚要素，使本案与一线城市房地产开发水准看齐，加强长沙及湖南本地人、新长沙人、从广东等回流的湖南人、以及举头望明月低头思故乡的在外地奋斗的湖南人等普遍认同的知名楼盘，成为长沙房地产的标志，形成我就是长沙，长沙就是我的强大品牌势能，将使本案立于不败之地。长沙城市文化是以儒家为特色的湖湘文化与开放的现代文化的高度杂合体。以追随时尚、敢为天下先，骨子里张扬自我，开放、善于化用外来思想为特征。体现在楼市上，表现为：长沙楼市是全国主流市场的“次市场”长沙楼市一直是广州、深圳、北京、上海等先锋市场的追随者，即：先锋市场上出现的东西，用不了多久，就会在长沙市场上看到。小 结因此，从城市文化角度，我
46、们认为：长沙楼市正处于不断张扬、风格不断创新阶段。本案楼盘风格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于创新。四、 面对城市发展态势的战略选择我们认为：根据长沙经济发展趋势，东边的开发区、北边的重工业区、南侧的商贸流通业未来将是本片区的主要导入人群。对开发区、重工业区人群而言，本片区更接近长沙主城；对商贸流通业从业人群而言，本片区的居住性价比更高，居住质量更好。因此，该板块的战略价值：“一根扁担（该地块及该板块通过该路作为城市东部发展主轴带的带动作用成为城市生态居住走廊）挑两头（中心城区和经开区）”，连接城市的两个重要经济圈（商业圈和产业圈），扮演CLD中央居住区的特殊使命，是经开区外挂的“集中生
47、活配套区”，根据规划，该板块未来人口导入6-7万，约300万平米开发量，以生态性、综合性、规模性为主要特征；产业导入以现代服务业为主，成为长沙新兴第三产业高地。备注：根据未来3-5年经开区5-7平方公里的开发最规模，需要建设2-3平方公里的成熟生活配套区），也是专业市场外挂的“集中生活配套区”（根据未来3-5年专业市场3-5万市场摊位，2-3万户业主的开发总规模，需要新增2-3平方公里的成熟生活配套区。第三章 长沙房地产行业发展态势研究综 述当前长沙房地产发展正处于中国房地产发展的第四阶段“卖环境阶段”，房地产市场伴随着新一轮加速推进的城市化运动正面临着全新的洗牌。随着房地产商品化、市场化进程的加快，市场格局发生重大变化：中端市场开始真正发力，中高端市场迎来新的发展机遇。在新一轮以基础设施建设为主要拉动的大盘角逐中，板块竞争更加剧烈，产品同质竞争的风险加大。真实的消费市场开始在市场化进程中显现，随着消费者的逐渐成熟，市场开始细分化，更新换代的产品格局逐渐形成。一、 房地产业供求关系研究1、 房地产供求关系分析(1) 从供应量看，市场进入相对放量增长的上升期综 述当前长沙房地产市场保持了快速增长的态势，各主要指标大幅增长，房地产开发投资、房屋施工面积、商品
