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1、 “国五条“空窗期效应显著 主城区住宅成交暴增成都细则落地 后市整体乐观成都房地产市场月报（2013年3月）公司地址：武侯区科华北路力宝大厦南楼21楼 联系电话：028-85283157联 系 人：王 妍联系电话：18608047227内容索引【宏观环境】【经济：】我国经济加速转型 已连续两年不提GDP“保八”【经济：】统计局：2月CPI同比涨3.2% 食品价格上涨6.0%【金融：】周小川：货币政策高度重视控通胀【金融：】央行连续五周净回笼资金超万亿 稳健货币政策偏紧【土地：】龙头房企3月拿地态度分歧 万科谨慎保利高调【土地：】徐绍史：进一步修订及推进土地管理法【政策：】国务院:提高二套房首付
2、和利率 卖房征转让所得20%税【政策：】广东国五条细则率先落地 广州深圳既限购又限价【政策：】新国五条北京细则全文 户籍单身人士限购1套房【区域环境】【区域规划：】成都年内开工195个市级重点项目 投资2102.17亿【区域规划：】天府新区三纵一横项目获批 将新建10座立交目 录一、政策及相关动态分析61.1 宏观环境及动态一览表6 1.2 本月宏观环境点评：9二、土地市场分析122.1本月新增公告122.2本月新增供应142.3本月成交分析162.3.1主城区土地成交情况：172.3.2郊县土地成交情况：18三、竞争市场分析203.1本月成都主城区市场分析203.1.1主城区商品住宅供销总述
3、203.1.2本月新增预售商品住宅分析223.1.3二手房成交分析273.1.4本月广告投放分析273.1.5开盘汇总30四、本月品牌开发商主城区项目动态分析314.1 品牌开发商主城区项目情况说明314.1.1项目区位分布314.1.2项目产品说明314.2 本月品牌开发商主城区项目营销分析334.2.1营销分析334.2.2推广分析（注：以下内容以成都商报/华西都市报为分析基础）33本月市场特征总结及后市预判经济层面：货币政策释放趋紧信号 经济增长加速转型在货币政策高度重视控通胀这一基调下，央行已连续第五周通过公开市场净回笼资金，累计净回笼10110亿元。但短期内上调存准率、利息等硬性收紧
4、货币的可能性较小。经济增长预期目标定为7.5%左右，已连续两年不提GDP“保八”，为房地产调控升级营造空间。政策层面： 新国五条“戏则” 两级博弈再深化3月1日，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，此后到3月底甚至最后一两天，各地细则才相继落地，尽管调控的大框架与此前国务院出台的“国五条”细则一致，但各地细则松紧不一。其中北京、上海、广州、重庆最严，其余城市多延续中央调控精神，点到为止。4月初或还有部分城市继续跟进，但主要还是强调房价控制目标。本月区域房地产市场特征总结1、 土地：土地市场热度依旧，高溢价地块多本月土地市场较活跃，主城区新增土地供应7宗，成交7宗，面积共计约269亩，同比亦有约3
5、0%的增长。郊县郊县新增土地供应16宗，环比上月小幅回落，但同比大幅上涨约161%；成交16宗，共计约855.3亩。本月溢价地块较多，主城区平均溢价率高达69%，郊县平均溢价99.4%。2、 供销：供销较上月大幅上涨 大阳春显现本月主城区商品住宅新增144.78万，环比增长122%。，本月主城区商品住宅成交106.6万，成交面积环比增长95%，大阳春显现。3、 价格：主城区均价较上月有微幅上涨3月市场回暖迹象明显，刚需产品价格仍保持小幅上扬，环比微幅上涨0.1%，达8895元/。4、 存量：存量仍处高位 去库存时间缩短截止本月底，主城区商品住宅可售面积为897.37万，环比增长3%。目前月均约
6、82万平方销售水平，去化时间仍需要约12个月降至11个月5、 开盘市场：3月开盘项目暴增 开盘整体认购率达59%本月整个成都合计开盘38个批次，其中监控到的项目合计推出9237套商品房，其中成交5418套，整体认购率59%。一、政策及相关动态分析1.1 宏观环境及动态一览表类型主题时间信息来源宏观经济我国经济加速转型 已连续两年不提GDP“保八”2013-03-06搜房网1-2月社会消费品零售总额同比名义增长12.3%2013-03-09中国新闻网省域经济综合竞争力排名出炉2013-03-02中国经济网“营改增”试点地区将进一步扩大 千亿级减税有望2013-03-01中国经济网扩内需组合政策两
7、会后将陆续推出2013-03-07中国经济网统计局：前两月全国商品房销售额增长近八成2013-03-10中国经济网张平：城镇化发展规划有望上半年出台2013-03-07中国经济网国家统计局：2月份66个大中城市房价环比上涨2013-03-18统计局网站广东加速城镇化 允许农民出让宅基地和土地获益2013-03-14南方日报网2月中国制造业PMI为50.1%环比回落0.3个百分点2013-03-01Wind资讯统计局：2月PPI同比降1.6% 环比上涨0.2%2013-03-09中国新闻网统计局：2月CPI同比涨3.2% 食品价格上涨6.0%2013-03-09中国新闻网货币金融周小川：货币政策
8、高度重视控通胀2013-03-14中国经济网央行连续五周净回笼资金超万亿 稳健货币政策偏紧2013-03-22中国经济网周小川:今年货币政策显然收紧了2013-03-07中国经济网央行货币政策委员：今年不排除加息的可能2013-03-07每经网中国连续四月增持美债 稳居世界首位2013-03-18中国经济网人民币兑美元即期汇价逼近历史高位2013-03-14中国经济网1月份央行口径新增外汇占款创近两年新高2013-03-22中国经济网日英美三大央行约好宽松 更多央行步后尘2013-03-198中国经济网南京银行人民币存款利率全面上浮10%2013-03-14中国经济网土地 全国住房供地三年未完
9、成计划 53城1月环比上涨2013-03-01搜房网徐绍史：进一步修订及推进土地管理法2013-03-06观点地产网龙头房企3月拿地态度分歧 万科谨慎保利高调2013-03-26大成网3月13日成都拍卖4宗地均溢价成交 最高溢价325%2013-03-13搜房网成都3月15日拍卖3宗地 南充信城豪取红牌楼北街2013-03-15四川在线3月12日成都挂牌3宗地 重庆金阳摘得机投地块2013-03-12搜房网行业政策国务院:提高二套房首付和利率 卖房征转让所得20%税2013-03-01搜房网温家宝政府工作报告：要加强房地产市场调控2013-03-05和讯网财政部：房产税全面开征没有时间表201
10、3-03-07中国经济网银监会：将出房产调控相对应的政策2013-03-06搜房网央行行长周小川：继续使用结构性政策控制房价2013-03-13搜房网住建部首肯:地方根据自身情况取消经适房建设2013-03-14搜房网住建部称交易税不得转嫁购房者 否则严惩不贷2013-03-12搜房网国五条遭舆论反弹 三部委紧急磋商保刚需2013-03-11中国经济网姜伟新:20%税率政策坚决执行 房价会按调控走2013-03-15搜房网上海正在开发房屋原值历史信息查询系统2013-03-05观点地产网四川省住建厅厅长：限购不会扩展到区县一级2013-03-05搜房网成都二手房交易目前仍按原计税方式纳税201
11、3-03-05四川房产四川公开房屋征收征求意见 强调“先补偿后搬迁”2013-03-12搜房网深圳否认出台房价限涨令 开发商闻风想对策2013-03-14搜房网深圳房价调整超15%时须备案2013-03-15中国经济网网传京版国五条细则已公布 二套商贷首付提至7成2013-03-16搜房网上海国五条细则出台 二手房交易征20%个税2013-03-30搜房网新国五条北京细则全文 户籍单身人士限购1套房2013-03-30搜房网重庆国五条细则出台 严格执行20%个税征收2013-03-30搜房网广东国五条细则率先落地 广州深圳既限购又限价2013-03-26大成网成都预售商品住房交付使用流程规定出
12、台2013-03-27四川新闻网成都个人住房公积金缴存上限上调2013-03-20搜房网行业动态二月百城住宅均价9893元/平 环比连续上涨9月2013-03-01搜房网央行：逾三成居民认为二季度房价将上涨2013-03-20搜房网3月份 北京经营性用地土地成交量恐将零成交2013-03-22搜房网龙头房企持续战略转型 重点将回归一二线城市2013-03-22财新网财政部公开财政预算 住房保障支出同比降9.9%2013-03-26大成网新政空窗期房企承压 谨慎上调销售目标2013-03-26大成网上市房企年报渐出炉 万科收入最高中海最赚钱2013-03-28搜房网区域动态四川PPI降幅连续5个
13、月缩小 2月同比下降1.8%2013-03-12搜房网四川前两个月进出口同比增长48%2013-03-11平安银行网成都会展业成重要增长点 年办450场展会占GDP约5%2013-03-28中新网成都年内开工195个市级重点项目 投资2102.17亿2013-03-20搜房网世界500强落户龙潭总部城 20亿投资助力北改2013-03-23搜房网成都春季房交会4月29日开幕 首设成都经济区2013-03-22搜房网成都甲级写字楼成主流 租售市场出现量价齐升2013-03-22搜房网攀成钢板块正式更名 从今起请叫我天府门廊2013-03-14搜房网天府新区三纵一横项目获批 将新建10座立交201
14、3-03-27搜房网成都新农村建设目标:2017将建1700个新农村综合体2013-03-22四川在线1.2 本月宏观环境点评： 宏观经济：货币政策释放趋紧信号 经济增长加速转型国外，发达经济体持续量化宽松的政策导致输入性通胀风险居高不下，；国内，在货币政策高度重视控通胀这一基调下，央行已连续第五周通过公开市场净回笼资金，累计净回笼10110亿元。 货币政策开始传递趋紧信号，但短期内上调存准率、利息等硬性收紧货币的可能性较小，公开市场操作仍是当下控制流动性首选。2月CPI反弹至3.2%，3月份汇丰PMI整体表现良好，连续第5个月保持在50的荣枯分水岭上方，领先指数显示出口走势头较强劲，生产状况
15、有所复苏，经济进一步升温。但政府工作报告把今年经济增长预期目标定为7.5%左右，已连续两年不提GDP“保八”，GDP锁定7%8%增长区间已成新常态。经济增速目标放缓一定程度上或为房地产调控升级营造空间。 政策环境： 新国五条空窗期 两级博弈再深化3月1日，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，围绕“控房价、抑需求、增供应、推保障、强监管、优机制”六方面做出具体解释。我们认为“新国五条”细则强度超出了预期，特别从信贷、税收方面强化了调控力度，对楼市形成一大利空，将扭转房价上涨的市场预期。中央部委积极反应国五条细则出台后首周，各部委相继表态将落实国五条细则，制定可操作方案。如，银监会申明将出房产调控相
16、对应的政策； 国土部强调进一步修订及推进土地管理法；央行进一步研究提高二套房房贷利率的方案。各部委在研究落实细则的同时，均提及“不误伤刚需”这一基本原则。除保留了居住满5年且为惟一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。地方细则月底集中出炉 松紧不一本月，各地细则的研究在逐步推进。上海最先做出积极回应，称正在开发房屋原值历史信息查询系统；此后北京版细则、深圳实施“限涨令“在网上疯传，但官方均澄清否认。截止3月29日，广东版细则成为首个落地的细则。细则
17、对于人们普遍关心的20%个税、房贷利率、房产税试点均未明确提及，因此广东版细则被指“又粗又戏 。此后，在3月的最后两天，部分重点城市相继出台了细则，尽管调控的大框架与此前国务院出台的“国五条”细则一致，但各地细则松紧不一。北京、上海、重庆相对最严，北京规定单身人士禁买二套房，也是唯一要求提高二套房贷首付比例的城市，上海要求强化二套房的贷款资格审查。重庆房产税征收对象扩至重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房；并要求土地价格不超过当期房价的1/3。然而成都、南京、厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则，只公布了房价控制目标；且与城市居民人均可支配收入的实际增
18、长相挂钩，默许了房价有8%-11%左右的上涨。各地细则一览表二、土地市场分析2.1本月新增公告本月主城区及郊县公告数量明显减少，主城区仅公告2块地，环比大幅减少72%；郊县公告8宗地块，环比减少50%。我们认为，3月1日“国五条细则“出台或降低开发商拿地积极性，为控制流拍率，本月政府延缓推地。但由于3月底成都细则已出台，仅要求房价涨幅不高于人均可支配收入的实际涨幅，将再度助长开发商乐观情绪，预计4月土地供应将下滑而土地公告会有所增长。2.1.1主城区土地公告：3月主城区共公告2宗土地，面积共计约100.5亩；2宗地块均位于青羊区，且都为城镇混合住宅用地，公告明细如下：2.1.2郊县土地公告：3
19、月，郊县共公告8宗土地，面积共计约463.4亩；其中2宗地块为商业用地，其余6宗均为城镇混合住宅用地，公告地块集中于新津、龙泉、双流、彭州、郫县，具体公告明细如下：2.2本月新增供应3月往往是土地市场的传统淡季，但成都市场整体比较活跃。主城区土地供应明显回暖，同比亦有约30%的增长。郊县土地供应高位回落，但同比仍大幅上涨约161%。2.2.1主城区供应：本月成都主城区新增土地供应7宗，面积共计约269亩；其中商业用地仅1宗。新增供应集中于金牛区、武侯区、成华区，具体明细如下：2.2.2郊县供应： 本月成都郊县新增土地供应16宗，面积共计约855.3亩；其中商业用地6宗，共计约204.6亩。商住
20、混合地块10宗，共计约650.7亩。新增供应集中于彭州、新都、温江、新津、崇州。具体明细如下：2.3本月成交分析相较2012年3月土地市场的冷清，2013年3月土地供应放量、市场活跃度较高。主城区成交同比、环比均大幅增长；而郊县由于前几个月的集中放量，供应成交有所下滑，但较主城区仍有明显优势，占总成交量的76%；本月，保利、蓝光、中铁在土地市场均有所获，但仅蓝光高溢价拿地。郊县底价成交地块多，但崇州崇阳一地块溢价高达325%，刷新了今年溢价记录。主城区溢价成交的地块多，其中红牌楼退地地块再次高调出让。2.3.1主城区土地成交情况：本月主城区共成交7宗土地，成交面积共计约268.9亩，回升趋势明
21、显，同比去年3月也有约29%的增长。本月成交的7宗地块中， 4宗有明显溢价，且溢价地块的平溢价率高达69%；蓝光、中铁等开发商纷纷强势斩获主城区优质地块。曾遭遇退地风波的红牌楼北街2号地块再次以8300元/平的高价出让，成为本月的话题地块。土地详情见下表：2.3.2郊县土地成交情况：3月郊县成交土地16宗，成交面积共计约855.3亩，环比大幅下降约28%；因故撤拍3宗地块。商住用地成交面积占比优势突出，占本月总成交量的约76%；本月郊县地块中关注度最高的乃崇州市崇阳镇正东街南侧地块，其溢价率高达325%，而6923元/平的楼面价已远超过区域内在售楼盘价格，开发难度较大。成交土地详情见下表：三、
22、竞争市场分析3.1本月成都主城区市场分析3.1.1主城区商品住宅供销总述3.1.1.1供应分析：本月主城区商品住宅新增44个批次，合计144.78万，环比增长122%。2011年5月2013年3月供应走势（数据来源：成都思源数据库）3.1.1.2成交分析：本月主城区商品住宅成交106.6万，成交面积环比增长95%。2011年5月2013年3月成交走势 （数据来源：成都思源数据库）3.1.1.3库存情况： （不包括40年产权、预定、认购未签约数据）小结：截止本月底，主城区商品住宅可售面积为897.37万，环比增长3%。 3.1.2本月新增预售商品住宅分析3.1.2.1本月新增预售总述： 本月主城
23、区商品住宅共有44个项目取得预售证，总面积约144.78万，供应量较上月增加了79.68万。3.1.2.2本月新增商品住宅供给特征及分析： 外光华板块为本月供应高峰板块 （数据来源：成都思源数据库）小结：本月主城区商品住宅21个板块有新增供应，其中外光华板块为本月供应高峰板块，供应面积为15.35万。 三环外为本月供应高峰环域（数据来源：成都思源数据库）小结：本月三环外是供应高峰区，供应面积为80.43万。 3.1.2.3本月新增商品住宅供给及与上月比较情况 本月各主城区商品住宅供应量及与上月比较分析（按方位）小结：本月各方位商品住宅供应量环比上月，除城南方位有小幅减少，其余方位均大幅增长;其
24、中城西方位为本月集中供应区，供应面积约45.12万方。 本月各行政区商品住宅供应量及与上月比较分析（按行政区）小结：本月各行政区商品住宅供应量环比上月，高新区基本持平，其余各行政区供应量均有明显增加；其中武侯增幅最大，约为85%，其次是成华区，增幅约为77%；高新区为本月集中供应区，供应面积为38.57万。3.1.3本月新建商品住宅成交分析 本月各方位成交量（万平）及与上月比较：（数据来源：成都思源数据库，仅商品住宅） 分方位月度成交量（万平）：（数据来源：成都思源数据库，仅商品住宅） 本月各环域成交总量（万平）及与上月比较：（数据来源：成都思源数据库，仅商品住宅） 本月各行政区成交总量及与上
25、月比较：（数据来源：成都思源数据库，仅商品住宅）3.1.4本月商品住宅成交价格分析 整体价格走势 各方位成交均价及与上月比较 各行政区成交均价及与上月比较 各环域成交均价及与上月比较3.1.5二手房成交分析小结：受新国五条的预期影响，本月二手房成交量大幅提升，共成交13959套，与上月相比涨幅达190%3.1.4本月广告投放分析本月商报、华西共发布484次广告（商报227次、华西257次），本月随着一系列新政的出台，各开发商抓紧时机增大投放量，项目多以形象、产品推广为主，联动盘优惠宣传力度加大。 广告投放总频次数据：2012月01月-2013年03月成都主流报媒发布频次走势 （数据来源：成都思
26、源数据库） 本月广告投放版式数据及与上月比较：（数据来源：成都思源数据库） 本月报媒投放频次排名（TOP10）排名楼盘名称频次1中建桐梓林壹号182北城世纪公园163蓝光空港国际城144新世纪环球中心115绿地中心116麓山国际社区117蓝光锦绣城108南城都汇89龙湖金楠天街810蓝光幸福满庭7 本月报媒投放金额排名（TOP10）排名楼盘名称费用（万元）1中建桐梓林壹号262.62北城世纪公园231.793蓝光空港国际城180.964绿地中心133.515蓝光锦绣城133.516绿地集团112.067麓山国际社区108.038南城都汇102.969龙湖时代天街90.7410龙湖金楠天街82.
27、94注：本价格按刊例6.5折估算，仅作参考3.1.5开盘汇总小结：本月整个成都合计开盘38个批次，其中监控到的项目合计推出9237套商品房，其中成交5418套，整体认购率59%。四、本月品牌开发商主城区项目动态分析4.1 品牌开发商主城区项目情况说明4.1.1项目区位分布4.1.2项目产品说明品牌项目名称产品形态档次定位主力客群万科万科金域西岭别墅、高层中高端首改+再改及以上万科魅力之城多层、小高层、高层中端首置+首改万科金色海蓉高层中端首置万科金润华府高层中端首置万科金色领域高层中端首置+首改中海中海城南华府高层高端再改及以上中海国际社区别墅、多层、高层中高端全能中海城南1号高层高端再改及以
28、上中海金沙府高层中高端首改+再改中海锦城高层中端首置+首改华润华润翡翠城别墅、多层、高层中高端首改+再改华润凤凰城高层中高端首改+再改华润幸福里多层+高层中高端全能华润二十四城小高层、高层中高端首改+再改华润银杏华庭高层中高端首置+再改华润橡树湾超高层中端首置+首改华润金悦湾高层高端再改以上华润翠林华庭高层中高端首置+首改+中型商业龙湖龙湖.时代天街高层中高端首改+再改龙湖世纪峰景高层高端再改及以上龙湖金楠天街高层中端首置龙湖北城天街高层中高端首置+首改蓝光蓝光公馆1881高层中高端再改蓝光云鼎高层高端首置+首改蓝光sofa高层中端首置蓝光coco金沙高层中端首置蓝光coco时代高层中端首置蓝
29、光coco蜜城高层中端首置蓝光锦绣城高层中端首置+首改保利保利香槟国际高层中端首置+首改保利贝森公馆高层高端首改+再改保利康桥高层高端再改保利花园高层中端首改+再改保利心语花园高层中高端首改+再改保利梧桐语高层中端首置+首改保利香槟国际高层中高端首置+首改+投资保利香槟光华高层中端首置+首改4.2 本月品牌开发商主城区项目营销分析4.2.1营销分析品牌品牌联动营销单体项目营销主题活动分析项目名称主题保利成都青年人，今年一半买保利保利四大花语系全面出动，造成轰动效应/蓝光光中心主题商业park coco红街3.24日横空出世coco系商业面市/华润/华润二十四城华润二十四城50MINI小户登场万
30、科/万科海悦汇城城南70余万起/约99-122装修三、四房三月全新亮相龙湖商业版图加速 成都商业进入龙湖时代三大天街系列全面强销优惠/中海/中海城南华府185-255正南北纯板式大户新品登场4.2.2推广分析（注：以下内容以成都商报/华西都市报为分析基础）品牌项目联动推广单体项目推广频次主题项目名称频次主题蓝光3这张广告 全城投资客 都不想让彼此看到 coco红街4盘齐发 诚意金申领倒计时蓝光coco蜜城6内光华最后1栋小三房蓝光coco金沙5升级金沙，清水河畔200亩地铁大盘启幕蓝光coco时代5建设路 再续楼市传奇 总价58万起 77实得90 甜蜜3房 89实得101 双卫3房蓝光观岭国际
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