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1、2010年4月哈尔滨房地产市场月报1.1 哈尔滨地区生产总值哈尔滨市2010年一季度全市实现地区生产总值572.3亿元，比上年同期增长13.7，增幅较去年1季度提升2.9个百分点。图1-1-1：第一季度哈尔滨地区生产总值及增速通过比较，近两年一季度GDP一直保持两位数增长速度，而今年增速更是四年来最快的一次。数据显示了哈尔滨近年来经济有着一个健康快速的发展。而今年的大幅度提升和市政府将今年被定为哈尔滨项目建设提速年有着很大关系。1.2 固定资产投资及房地产投资固定资产投资同期增长50.3%根据国家宏观调控大政方针以及全省战略部署需要，哈尔滨市将2010年定为“项目建设提速年”，全市年计划投资9
2、00亿元以上，实施560个大项目。固定资产投资呈强劲增长势头，2010年1-2月全市完成固定资产投资13.9亿元，比上年同期增长50.3。图1-2-1：一二月份哈尔滨固定资产投资总额房地产开发投资完成0.9亿，增13.32010年一二月的投资额较去年同期又增加了0.1个亿的投资，四年来呈持续增加的状态，表现了房地产业一个良好发展的状态。图1-2-2：一二月份哈尔滨房地产开发投资额固定资产投资大幅度提高，对经济的快速发展起了很大的拉动作用，预示着今年哈尔滨经济仍将有个良好的发展。而其中大量的基础建设投资，和棚户区改造工程更将使房地产市场大大受益。房地产开发投资的的连年递增也证明了开放商对于房地产
3、发展的大环境有个很好的肯定。1.3 社会消费品零售总额2010年1-2月，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市实现社会消费品零售总额306.6亿元，比上年同期增长16.8%。增幅比上年同期降低了3个百分点。图1-3-1：一二月份社会消费品零售总额对比社会消费品零售总额继续保持两位数的速度增长，表明哈尔滨居民生活在不断改善、消费意愿在逐年提升，这也正是一个城市有着良好的经济发展状况的表现。1.4 区域财政收入2010年1-2月，全市财政一般预算总收入共完成72.7亿元，比上年同期增长38%。增幅比上年同期增加36.5个百分点。图1-4-1：一二月哈尔滨财政收入对比地区财政
4、收入迅速提升，这样可以使得政府能够起到更好的发挥宏观调控作用，便于优化产业结构，深化改革。1.5 居民消费价格总指数2010年2月，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为101.6，与上年同月相比为103.5，与上年同期相比为103.3。2010年3月，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为99.2，与上年同月相比为104.8，与上年同期相比为103.8。图1-5-1：居民消费价格总指数对比居民消费价格水平表现平稳，并有下降趋势，说明哈尔滨当前通货膨胀压力有所缓解。通过以上各组数据分析可知，今年一季度哈尔滨社会经济发展平稳快速。在这样一个宏观环境下和“项目建设提速年”的大机会下，相
5、信哈市房地产也会有个很好的发展。【真观.资讯】2.1 国内市场资讯国务院召开常务会议遏制高房价 二套房贷首付不得低于50%国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的
6、炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投
7、入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工
8、作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。住建部通知要求：商品房严格实行购房实名制住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。一是预售许可最低规模不小于栋通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预
9、售方案销售商品住房。通知中，预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。二是商品房交付使用条件须明确各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。加强预售商品住房交付和质量管理。具体措施包括，明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前
10、期物业管理已落实。三是鼓励预售商品房质保金制各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。四是尚未开盘项目要责成限期销售通知还要求，各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限
11、期公开销售。2.2 新国十条政策研究专题 4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称通知）。对“新国四条”进一步地细化、完善。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要点对此次疾风骤雨式的政策调控，我司认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。政策的严厉程度前所未有，大超预期。17 日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一
12、次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。” 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自
13、主需求者。严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。我司的判断和建议：一我们的判断判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格
14、、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价
15、格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。判断四；就购买行为而言；投资者
16、短期会加速离场；本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。判断五；就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年；从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年
17、报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。二我们的建议建议一：放弃幻想；调整心态积极应对；对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。建议二：抢一波；短期加速去货为第一要务；由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期
18、中，建议企业不要盲目追求价格上涨，追求过高利润报告，迅速加快去化价格敏感性较高的物业，积极优化库存结构是为主要，尤其是对于规模化企业更应如此。而从产品结构来看，中端及中低端等物业可考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后普遍性持观望态度，等待价格往下盘整再出手，观望时间可能相对较长，尤其是价格上涨过快的一二线城市更是如此。所以，与其供应集中上市后进行价格战，不如目前理性加速出货。建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流；尽管说不少企业目前现金流仍然是相当充足，但是由于今年以来都在纷纷加快、加大新开工面积甚至是城市扩张进行土地获取等，这些方面都
19、是属于资本性支出，而且是长期性。对于不少一直以来处于高杠杆运作状态的企业而言，建议因应环境变化积极调整原定企业开工、拿地、销售等计划，控制资本支出速率，合理安排现金流，量入为出，确保安全系数要高。.3 哈尔滨市相关资讯哈市出台商品房预售新政 楼盘公布每套房价从今年起，我省市场内的商品房销售必须实行明码标价，不得分层、分单元办理预售许可，取得预售许可后10日内必须公开全部房源和价格，其中包括户型、楼层等信息 今后各地要严格商品房预售许可管理，预售许可的最低规模不得小于“栋”，不得分层、分单元办理预售许可。同时，开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格
20、，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得通过散布虚假信息等违法违规行为，进行价格欺诈、哄抬房价、误导消费者。商品房在公开销售前，必须向社会公示商品房价目表，把楼盘相关信息统统对外公布出来。公布的内容应该包括：房地产开发经营企业的名称、所售楼盘名称、商品房地址、商品房房号、建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积、计价单位、平方米售价、总价款、交付使用时间、价格优惠方式等信息。商品房公开销售时，应在售楼场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的还将同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。如果房地产开发企业采取多种方式明码标
21、价，标价内容需保持一致。按建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价，且“一套一标”。无预售许可不得变相收定金经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房的销售价格实行政府指导价，限价销售；其他商品房销售价格实行市场调节价，由房地产开发企业根据国家有关政策，以商品房开发建设成本为基础，结合市场供求情况自主确定。同时，我省还要求，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房；对未取得预售许可的商品房项目，开发企业不得以认购等各种方式变相预售商品房，包括预订、发放VIP卡等方式向买受人变相收取定金、预订款等性质的费用。哈市今年将要扩大经济适用房保障
22、范围我市今年将扩大经济适用住房保障范围，对符合条件的家庭给予购买经济适用住房货币补贴，年内经济适用住房开工120万平方米，竣工60万平方米。年内，我市将发放经济适用住房货币补贴1000户4000万元。针对我市房地产市场曾出现的个别人出租、出售经济适用住房牟利的现象，有关部门负责人表示，前一段时间，经济适用住房存在准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，相关法规对此无明确规定。近日，国家住房和城乡建设部出台了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，市住房保障和房产管理局有关负责人表示，我市将严格贯彻执行国家相关文件精神，严厉打击骗购经济适用住房及违规出售、出租经济适用住房行为。我市自
23、1999年开始实施经济适用住房供给制度，截至去年年底，我市累计建设经济适用住房1880万平方米，近20万户低收入家庭从中受益我司观点：随着国家新政的颁布，我市迅速有所响应制定了商品房预售政策和扩大经济适用房的建设。表明了哈市政府对改善居民居住环境和抑制房价快速增长的处理决心，这对哈市建立一个更健康稳定的房产市场有着很大的帮助。【.城市】3.1 城市规划建设信息哈西客站处将建两处景观广场哈西客站站前东西两个广场将于6月15日前开工建设，并将于明年底竣工并投入使用。届时，这里将打造成为哈西地区城市景观中心。哈西客站站前东西广场规划占地近30万平方米，是哈西站地区最大、最具吸引力的开敞空间和绿岛，其
24、功能定位为“现代化交通枢纽中心，哈西地区城市景观中心”。其中，东广场总用地面积14.96万平方米，规划为绿色景观、精品雕塑为主的现代风格城市广场，定位为以交通疏散为主，商业、商务开发为辅的城市门户广场；西广场总用地面积15.1万平方米，在解决交通疏散功能的同时，辟建市民休闲公园，规划建设为“水岸丁香主题广场”。目前该项目可行性研究报告已经编制完成并上报市发改委；施工图设计工作正在进行。哈西客站国有土地拆迁启动 涉及约四百户居民2010年省市重点工程之一的哈西客站铁路工程国有土地拆迁项目现已全面启动。为尽快完成哈西客站主体工程用地征地任务，确保铁路工程建设，哈西客站办专门成立了铁路工程国有用地拆
25、迁指挥部。该拆迁项目范围北起康安路、南至四环路以南，沿新建哈大客运专线，经王岗镇、榆树镇、幸福村、红旗村内国有用地，共涉及铁路社区约400户居民，拆迁工作于5月6日结束。道外中华巴洛克街区完成拆迁 已提前实现净地中华巴洛克保护街区（二期）拆迁工作于4月9日净地，比预定的净地时间提前6天。中华巴洛克保护街区（二期）是哈尔滨市实施“中兴”发展战略的重点工程。该项目于3月1日正式启动拆迁，是我市今年最先启动的棚改项目之一。中华巴洛克保护街区（二期）位于道外区南四道街、景阳街、南勋街、靖宇街围合区域，拆迁占地面积107300平方米，拆迁面积150500平方米，拆迁户数居民3185户，公企单位31户，个
26、体工商户447户。另外，先后三次对80余户居民依法进行证据保全，拔除无理要求、逾期拒不搬迁的滞留户。群力易地安置房全面展开 年底部分居民可入住群力西区易地安置暨保障房项目已全面展开，一期工程建设100万平方米。群力西区易地安置项目中除棚改回迁房外，还包括5万平方米廉租房5万平方米公共租赁房、10万平方米临时周转房及外来务工人员住房。工程10月份将竣工50万平方米，年底前部分居民就可入住新居。根据规划，除回迁安置房外，该小区可提供约1000套廉租房、近千套公共租赁房和近2000套临时周转房，以及外来务工人员住房。预计部分回迁房今年10月份就可竣工，交付使用。今年哈尔滨市年内将拆迁改造棚户区345
27、万平方米，建设回迁总规模465万平方米，回迁居民1万户。在保障房方面，棚改易地安置项目开工220万平方米，竣工60万平方米；经济适用住房开工120万平方米，竣工60万平方米。长江路将要打通 市民驾车到阿城只需二十分钟为拓展城市发展空间，市委、市政府把打通长江路作为实施“中兴”发展战略的项目之一，将其列入2010年的“民生清单”中。工程按照城市总体规划和道路规划设计方案，长江路打通工程起点为南直路，终点至四环路,全长11.6公里。将分两段实施，一段是从南直路至龙凤路，全长4885米，由市城建委负责实施建设，计划年内竣工，其中长江路段为东西走向，西起南直路，建穿越铁路拉滨线和石化炼油厂专用线地道桥
28、，跨信义沟过河桥，向东打通至龙凤路，全长3974米；龙凤路段为南北走向，南起长江路，向北一路打通拓宽至先锋路，长911米；另一段由龙凤路至四环路，由市交通部门负责建设，计划年内开工，工期预计两年。串起城市环路与20余条街路,计划与未来的三环路相连，并与四环路连接，可串起城市环路；同时，与哈同公路相通。这样，从长江路可以去往任意一条环路，大大方便市民出行，起到内部通塞、外部疏导的作用。新辟出城口开车到阿城只需20分钟。连接20余条重要街路。通过纵横交错的路网连接，有效缓解先锋路等路段交通压力，拉开东部区域路网骨架，放大中心区辐射和拉动作用，改善城市东部出城口环境。提升中心城区产业辐射能力,增强东
29、部城市中心现代工业区、高新技术产业区、老化工产业区向周边的辐射能力。同时，还将改善城市东部出城口环境，有效盘活土地资源，带动相关产业的发展，不断向区域外扩张，形成新的经济产业带。我司观点：今年为哈市项目建设提速年，而哈西客站更是整个项目建设计划的重中之重。从哈西火车站规划的制定到，哈西汽车客运站的定位，再到现在的景观广场开工建设可以看出政府对哈西建设的重视程度，我们认为哈西版块无疑是哈尔滨接下来发展速度最快的区域。而长江路的打通使得阿城区和哈尔滨的联系更加密切，这将会给阿城区带来一个很大的发展空间。【市场】4.1 市场概况2010年4月哈尔滨全市商品房统计数据 2010年4月哈尔滨全市商品房销
30、售51万平方米，成交量同比增长105%，环比增长了39.88%。图4-1-1四月全市商品房销售情况四月，哈尔滨商品房市场销售火爆，销售量也在节节攀升，再创历史新高。从成交区域看，以南岗区、道里区、香坊区为主，其中南岗区的成交量占总成交面积的37%。图4-1-2：四月哈尔滨各区域商品房成交情况2010年四月商品房成交均价5330元/平方米四月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5330元，同比增长了2.64%图4-1-3：2010年哈尔滨商品房价格走势表4-1-1：四月哈尔滨市商品房成交量排行建筑面积100-120平方米的商品房成为了本月市场销售的主体三月从哈尔滨市商品房市场成交情况看，建筑面积10
31、0-120平方米的商品房成为市场所消化量最大体量，销售套数为1377套；其次就是建筑面积60-80平方米的紧凑小二居，销售套数为889套；建筑面积0-60平方米，销售套数在691套，排在第三位。三档住宅，各占总销售套数的29%、19%、15%。表4-1-2四月商品房成交面积区间图4-1-4：四月商品房成交面积区间情况图4-1-5：四月商品房成交面积区间情况4.2 住宅市场住宅市场新增供应情况2010年4月哈尔滨房地产市场新入网项目共3个，住宅总供应套数6067套，供应面积66.35万平方米。表4-2-12010年4月哈尔滨房地产市场入网项目列表本月哈尔滨住宅市场仅有南岗和松北两个区域有项目供应
32、，每个区域的供应量都较大。其中松北区市场供应量最大，仅一个供应项目，但总供应量就达到53.96万平方米，占总供应量的81%；其次就是南岗区，供应量为12.38万平方米，占总供应量的19%图4-2-1：四月份住宅供应情况（平方米）从本月入网套数看，松北区共供应4260套占本月总供应套数的70%，而南岗区只有1807套，占供应总套数的30%，本月入网项目区域体量差距较大。图4-2-2：四月份住宅供应情况（套）住宅市场成交情况2010年4月哈尔滨全市是商品房销售51万平方米， 其中住宅销售面积为43.97万平方米。 图4-2-3：四月份商品房总销售面积与总住房面积对比道里区居首，南岗区居次席四月在各
33、区域的成交量中，道里区的成交量最大，达到18.49万平方米，占总成交量的41%；其次为南岗区，成交量为14.61万平方米，占总成交量的33%。图4-2-4：四月份住宅市场区域成交情况住宅套均面积达到104平方米2010年4月哈尔滨住宅市场成交以中到大户型为主，套均面积达到104平方米，这主要是因为南岗、道里和香坊这三个区域都以中大户型为主，本月成交量都比较大，道里区平均套内面积都达到了118平方米以上，这说明购房者中改善性需求群体的力量逐渐强大.住宅市场供求关系四月哈尔滨住宅市场供应套数6067套，成交套数4226套；供应量为66.35万平方米，成交量43.97万平方米，供求比为1.51。图4
34、-2-5：四月份各区域住宅供求面积对比（单位：万平方米）对四月住宅市场供求关系进行统计分析可以看到，除了松北区的供求比达到了21.33供大于求外，市场本月略出现了供小于求的局面，但市场整体供求关系平稳。4.3 商服市场供应分析四月哈尔滨市场只有三个项目有商服供应，市场供应量较小，总供应138套，其中南岗区供应套数最多达到102套，占总供应套数的74% 。图4-3-1：四月份各区商服供应情况成交分析四月商服市场成交55套，道里区居首位，成交36套，占总成交量的65%；其次是松北区成交11套，占成交面积的20%：最少的是道里区，共成交8套，占总成交量的15%。图4-3-2：四月份各区商服成交情况供
35、 应四月哈尔滨住宅总供应套数6067套，供应面积66.35万平方米。商服供应138套，其中南岗区供应套数最多达到102套，占总供应套数的74% 。成 交四月哈尔滨全市商品房销售51万平方米，成交量同比增长了105%，环比增长了39.88%。其中住宅成交43.97万平方米，商服成交量4.59万平方米。成交量较大的区域为d道里区和南岗区。 价 格四月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5330元。关 注下月重点关注的项目香坊区：四季上东、民生国际、南郡凤凰湾 水木兰亭；南岗区：海富金棕榈 金域蓝城 金色莱茵 道里区： 松北区：金色江湾、上院、滨才城。观点：4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院
36、常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。对“新国四条”进一步地细化、完善。此次政策的出台，可以看出中央对遏制打击房地产价格的决心。政策出台之后对于北京，上海等一线城市的影响较大，成交量开始下滑，市场对于新政策的出台开始显现。四月哈尔滨商品房市场成交面积再创历史新高，商品房成交量较3月增长了39.88%，四月上旬和中旬日成交量较大，进入四月下旬新政策出台之后，日成交量开始略显下降，说明哈尔滨市场也开始也受到了此次政策的影响。真观堂原子数据机构在政策出台后，对哈埠的售楼中心调研走访发现，
37、在政策出台后日人均来访量比三月几乎减少四分之一左右，此次政策对哈尔滨房地产市场起到了阶段性的遏制作用，在政策出台后很多买房人和投资者都选择了持币待观，导致市场交易量开始减少，但目前还没直接影响到价格的回落。【广告】l 统计时间：2010年4月1日2010年4月31日l 统计媒体：新晚报、生活报l 统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广l 注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内，以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。5.1 月度媒体综述4月份共有53个房地产项目及企业在新晚报或生活报上发布广告，发布的频次共计193次。本月发布的版面共
38、223.5版。四月份哈尔滨新开盘了很多项目，加上即将开幕的房展会，这个月份报广投放量远远超过之前，较之三月份翻了一倍。表5-1-12010年4月哈尔滨市报纸广告分类统计列表2010年04月各报纸房地产广告版面汇总表5-1-2：04月各报纸房地产广告版面汇总表从以上报纸广告版面汇总表来看，04月份新晚报在发布频次以及版面上总体都高于生活报，不像三月份那样以生活报为重。广告发布仍是以整版广告为主，共发布138次，占发布总频次的71.5%；跨版发布40次，占发布总频次的20.7%；半版广告发布7次，占发布总频次的3.6%；还有8次通栏，占总发布频次4.2%。普通住宅见报比重最大表5-1-3：2010
39、年04哈尔滨市房地产报广按物业种类分布状况本月发布广告物业类型中，普通住宅占有最大项目占比，商服紧随其后，公寓和别墅占比相近，而写字楼占比最少。 南岗区和道里区报广投放量最大四月哈尔滨各区域广告投放量较多的是南岗区和道里区。南岗区投放次数为63次，投放版面为80版；道里区投放次数为64次，投放版面78版。南岗区和道里区占据四月报广送投放量的70%。其次为香坊区和松北区，香坊区投放次数是31次，投放版面是32版，松北区投放次数是25次，投放版面是24版，其余为道外区为8次、7.5版，呼兰区2次、2版。图5-1-1:四月份各区域报广投放次数对比图5-1-2:四月份各区域报广投放版面对比5.2 项目媒体发布表5-2-1：2010年04月广告TOP 排名
